DEN ORÖRLIGA BOSTADSMARKNADEN. och vägen till förändring

DEN ORÖRLIGA BOSTADSMARKNADEN och vägen till förändring

FÖRORD Den svenska bostadsmarknaden, i synnerhet vad gäller hyresrätter, är en av de mer reglerade marknaderna i Sverige. Bostadspolitiken har syftat till att det ska finnas god tillgång till bra bostäder och att alla ska ha möjlighet att bo relativt bra. Social integration har eftersträvats liksom att de ska vara relativt lätt att byta bostad. I dagens läge råder bred samsyn om att den svenska bostadspolitiken inte lyckats möta dessa ambitioner. Denna rapport tittar närmare på rörligheten på bostadsmarknaden, med utgångspunkt både i hushållens bostadsbehov och ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Rapporten vägleds av fyra frågor: Varför är rörlighet viktigt? Hur ser rörligheten ut i dag? Varför är rörligheten inte högre? och Vad bör göras för att öka rörligheten? Rapporten är framtagen av Anna Brunlöf, Anders Hallberg och Kia Hultin, samt kvalitetsgranskad av Maria Pleiborn och Nils Bohlin, alla WSP Analys & Strategi. Rapporten är framtagen på uppdrag av organisationen Fastighetsägarna, men författarna ansvarar själva för innehållet. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 3

INNEHÅLL Sammanfattning 6 1 Rörlighetens betydelse 8 Rörlighetens betydelse för ett effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet Flyttkedjor och rörlighetens betydelse för hushållen Rörlighetens betydelse för arbetsmarknaden Rörlighetens betydelse för social integration 9 11 12 13 2 Den svenska orörligheten - statistisk nulägesbeskrivning 14 Fokus på det som är mest problematiskt 15 Storstadsregionerna växer mest 16 Men rörligheten till storstadsregionerna minskar 16 Unga flyttar mest och deras flyttar är avgörande 17 Unga flyttar längre 18 Men ungas rörlighet har minskat 18 Unga flyttar hemifrån allt senare 19 Enpersonshushållen blir allt äldre 20 Fler äldre bor kvar längre i sina villor 21 3 Unga och gamla om bostadsmarknaden - en enkätundersökning 22 Om enkäten 23 Resultat från enkätundersökningen 23 En övergripande sammanfattning av enkätresultatet 27 Typhushåll utmaningarna skiljer sig åt 28 4 Orsaker till låg rörlighet 30 Bostadspolitiken är problemets kärna 31 Den mest flexibla boendeformen har bakbundits 32 Bostadsbyggandets kamp mot regelverken 33 Skatter som gynnar kvarboende istället för rörlighet 34 Hyressättning för köbildning 34 5 Bostadsreformer för en ökad rörlighet 36 Från nuläge till åtgärd - med ökad rörlighet i fokus 37 Bred uppsättning åtgärder för alla boendeformer Ökat byggande med fokus på hyresrätter Skatteomläggning för ökad rörlighet Hyresreform för rörlighet i beståndet 38 38 39 40 Referenser 42

SAMMANFATTNING Rapporten inleds med ett kapitel om varför en ökad rörlighet på bostadsmarknaden behövs. Nybyggnation av bostäder löser inte ensamt dagens problem ökad rörlighet i bostadsbeståndet är nyckeln till en effektiv bostadsmarknad som möter samhällets och hushållens behov. Rörligheten hålls tillbaka av ett begränsat utbud av tillgängliga hyresrätter och av höga transaktionskostnader på både hyresmarknaden (köer) och ägandemarknaden (skatter). En reglerad hyressättning leder till lägre effektivitet och lägger grunden för enskildas överkonsumtion av boende. Bruksvärdessystemet har gett långa köer och beräknas ha orsakat ett samlat utbudsunderskott på knappt 40 000 hyreslägenheter i hela landet. Flyttkedjor är viktiga för att hushållen ska kunna göra bostadskarriär och anpassa boendet efter familjesituationen, men på dagens hyresmarknad är flyttkedjornas effekt lokala och begränsade. En orörlig bostadsmarknad hindrar jobbsökande och försvårar företagens rekrytering. Den låga rörligheten förstärker också segregationen och skapar en svart marknad för hyreskontrakt. I kapitel två beskrivs rörligheten på den svenska bostadsmarknaden utifrån ett statistiskt underlag, med särskilt fokus på unga och de som är 65+. Det är storstadsregionerna som växer befolkningsmässigt i Sverige, men storstädernas tillväxt förklaras inte av en ökad inflyttning från resten av landet. Den inrikes nettoinflyttningen till storstäderna minskade mellan 2010 och 2015. Unga flyttar mest och längst, ofta för att kunna etablera sig i samhället genom jobb och studier. Men de ungas rörlighet har minskat betydlig på senare år och de har under hela 2000-talet flyttat hemifrån allt senare. De svenska enpersonhushållen blir allt äldre och det är klart färre unga som bor i enpersonhushåll i dag jämfört med för 25 år sedan. Förutsättningarna för t.ex. barnfamiljer att lämna lägenheten för ett eget hus har minskat, när de äldre bor kvar längre i sin villa. Sedan slutet av 1990-talet har villa-boendet i gruppen 65+ ökat betydligt. I det tredje kapitlet kompletteras det statistiska underlaget med resultat från en för rapportens räkning genomförd enkätstudie. I enkäten har ett geografiskt och åldersmässigt urval av personer som är representativt för hela befolkningen delat med sig av tankar och planer på att flytta, vad som lockar och vad som ses som hinder. Enkäten visar att intresset att byta bostadsort i hög grad drivs av jakten på jobb. I åldersgruppen 25-34 år anger 70 procent att jobb är den främsta anledningen för en flytt till annan ort. En flytt dit jobben finns försvåras för de unga främst av långa kötider, för de lite äldre främst av höga bostadspriser. Intresset att flytta till hyresrätt är stort, 67 procent är ganska eller mycket intresserade av att flytta till hyresrätt nästa gång. Intresset att flytta till hyresrätt stiger markant efter att man fyllt 65 år och bygger i första hand på en önskan att få ett minskat ansvar för drift och underhåll. Många barnfamiljers förhoppning är tvärtom att lämna lägenheten för en villa. Pensionärer och barnfamiljer vill därmed byta bostad med varandra i större utsträckning än vad som sker i dag. Långa köer till hyresrätter är främst ett hinder i storstäderna, men avsaknad av lediga hyresrätter i områden där man vill bo, är ett problem som upplevs i hela landet. Hur stort hinder den s.k. flyttskatten upplevs vara, skiljer sig åt över landet. Bland 65+ som äger villa/radhus i storstädernas ytterområden ser 60 procent att flyttskatten hindrar flytt till hyresrätt. Utifrån enkätens resultat lyfts fyra typhushåll fram som visar hur orörligheten på bostadsmarknaden ser ut och upplevs. Typhushållen åskådliggör att hushållen ser skiftande hinder eller möjligheter, men att skillnaderna följer mönster utifrån bostadsort, ålder, boendeform och hushållssammansättning. I kapitel fyra diskuteras orsakerna till dagens låga rörlighet. Grundorsaker pekas ut i bostadspolitikens regelverk och i beskattningen. Det konstateras att hyresrätten, som i teorin och internationellt sett är den mest flexibla upplåtelseformen, i framförallt Sveriges storstäder, kommit att bli en boendeform med relativt låg rörlighet. Rörligheten har minskat genom att bostadsbyggandet under lång tid varit för lågt p.g.a. en utdragen planprocess, omfattande regelverk och svaga ekonomiska incitament för nybyggnation av hyresrätter. Förändringar i skattesystemet under det senaste decenniet har försämrat rörligheten på bostadsmarknaden genom att det blivit billigare att bo kvar och dyrare att byta bostad. Ränteavdragen bidrar till prisuppgångar som minskar rörligheten. Hyressättningssystemet, och den växande skillnaden mellan befintliga och marknadsbaserade hyror, skapar inlåsningseffekter och leder till ett ineffektivt utnyttjande av hyresrättsbeståndet. 6 Ökad rörlighet på bostadsmarknaden

De osäkerheter om framtida intäkter, som den svenska hyressättningsmodellen med kollektiva återkommande förhandlingar för med sig, är ett hinder för att det ska bli mer attraktivit att investera i och bygga nya hyresrätter. I det avslutande kapitlet presenteras förslag på reformer för en ökad rörlighet på bostadsmarknaden. En rörligare och mer välfungerande bostadsmarknad kräver en bred politisk överenskommelse med reformer kopplat till alla boendeformer. Ökat byggande bör underlättas genom effektivare planarbete, regelförenklingar, utbyggd infrastruktur och långsiktig hyressättning. En skatteomläggning för ökad rörlighet bör genomföras i form av sänkta skatter vid flytt och höjda vid skuldsättning. En hyressättningsreform för ökad rörlighet i beståndet bör syfta till mer marknadsmässig och långsiktig hyressättning. På hyresrättsområdet bör ökat utbud, rörlighet och stärkt konsumentskydd åstadkommas genom en bättre fungerande marknad. Hyressättningssystemet bör utvecklas mot att ge större genomslag för de boendes värderingar och möjligheter till individuella hyresavtal. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 7

1 RÖRLIGHETENS BETYDELSE Kapitlet förklarar varför rörlighet är centralt för att bostadsmarknaden ska fungera effektivt och möta hushållens behov. Här beskrivs också rörlighetens betydelse för social integration och för en arbetsmarknad där jobb och arbetssökande finner varandra.

Kapitlets slutsatser: Nybyggnation av bostäder löser inte ensamt dagens problem - ökad rörlighet i bostadsbeståndet är nyckeln till en effektiv bostadsmarknad som möter samhällets och hushållens behov. Rörligheten hålls tillbaka av ett litet utbud av tillgängliga hyresrätter och höga transaktionskostnader på både hyresmarknaden (köer) och ägandemarknaden (skatter). Reglerad hyressättning som sätter prismekanismerna ur spel leder till lägre effektivitet och lägger grunden för enskildas överkonsumtion av boende. Bruksvärdessystemet har gett långa köer och beräknas ha orsakat ett samlat utbudsunderskott på knappt 40 000 hyreslägenheter i hela landet. Flyttkedjor är viktiga för att hushållen ska kunna göra bostadskarriär och anpassa boendet efter familjesituationen, men på dagens hyresmarknad är flyttkedjornas effekt lokala och begränsade. En orörlig bostadsmarknad hindrar jobbsökande och försvårar företagens rekrytering. Den låga rörligheten förstärker segregationen och skapar en svart marknad för hyreskontrakt som underblåser grov brottslighet Rörlighetens betydelse för ett effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet Varför rörlighet är viktigt nybyggnation löser inte hela problemet Boverket har uttalat att det behöver byggas 700 000 nya bostäder i Sverige fram till år 2025. Regeringen har också tagit det som utgångspunkt för sina parlamentariska bostadspolitiska samtal under våren 2016. Samtidigt påtalas i allt fler sammanhang att en ökad nybyggnation, även om den är nödvändig, inte räcker för att lösa dagens bostadskris. Ett ensidigt fokus på byggandet är inte resurseffektivt och byggmålet till 2025 kanske inte alls är praktiskt genomförbart. Den viktigaste åtgärden på kort och lång sikt är istället att få igång rörligheten och flyttkedjorna på bostadsmarknaden. Ökad rörlighet är nödvändigt för att dagens bostadsbestånd ska kunna användas mer effektivt. Med ett mer effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet, menas att dagens bostäder skulle kunna användas på ett sätt som bättre svarar upp mot efterfrågan. Det finns en tendens till överkonsumtion av boende i dagens Sverige. Det visar sig i att många bor större än vad man behöver och inte sällan större än man egentligen önskar, eftersom de ekonomiska drivkrafterna på dagens marknad gör det mer förmånligt att bo kvar i en villa eller i en stor och attraktiv äldre hyresrätt med en i praktiken subventionerad hyra. På en bostadsmarknad med ekonomiska drivkrafter som understödjer ett mer effektivt utnyttjande av beståndet, skulle de boendes intresse att flytta till något som motsvarar de egna behoven och villkoren öka, och därmed också rörligheten. Det gör i förlängningen att fler och olika typer av boenden blir tillgängliga, som är mer anpassade till hushållens behov och storlek. Effektiviteten på bostadsmarknaden - teori Den ekonomisk-teoretiska förklaringen till bostadsbristen har sedan länge visat att hyresreglering påverkar produktionen av nya bostäder negativt. En friare hyressättning skulle leda till ett större utbud av hyreslägenheter. Baserat på kvantitativa studier har Boverket på senare år framhävt en något justerad förklaringsmodell som fokuserar på ineffektiva marknader. Ett hinder för effektivitet är att ett boendes verkliga pris inte återspeglas på marknaden. Enligt den analysmodell som Boverket presenterat, förklarar hyresregleringen till stor del den effektivitetsförlust och bostadsbrist som finns i det befintliga bostadsbeståndet. Hyresregleringen innebär att betalningsviljan hos dem som har respektive inte har en hyreslägenhet inte stämmer överens. Många hyresgäster skulle inte vara beredda att betala det verkliga marknadspriset för sin lägenhet, men däremot ett subventionerat pris. Detta resulterar i att de i dagens läge kan sägas överkonsumera boende. En reglerad Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 9

hyresmarknad leder till lägre priser än vad som vore optimalt för att ha en marknad i jämvikt. Sambandet mellan efterfrågan och utbud är upphävt och prismekanismerna är satta ur spel vilket gör att marknaden fungerar mindre effektivt. (Glaeser och Luttmer 2003 och Boverket 2013a) På den reglerade hyresmarknaden är det inte bara priser som styr hur bostäder fördelas, utan en hyresrätt kan även tilldelas enligt kösystem eller genom byten. Detta gör att prismekanismerna på marknaden försvagas ytterligare. Själva fördelningen utifrån kötid bidrar till en marknad som fungerar mindre effektivt. Glaeser och Luttmer (2003) En annan aspekt av det ineffektiva bostadsutnyttjandet, är att boende i bostadsrätter och äganderätter avstår från att flytta, på grund av transaktionskostnader vid en bostadsförsäljning (framförallt skatter) och förväntade högre kostnader i ett nytt boende, även om detta är betydligt mindre. Det får till följd att många, främst äldre, väljer att behålla ett boende som egentligen upplevs som för stort istället för att flytta till en bostad som är mer anpassad till sina nuvarande behov. Detta skapar en stor inlåsningseffekt på ägarmarknaden för bostäder. (Glaeser och Luttmer 2003 och Boverket 2014) Effektiviteten på hyresmarknaden - praktik I rapportens statistikavsnitt (kapitel 2) visas på bostadsmarknadens rörlighet i olika avseenden. Men det är också relevant att se hur de teoretiska resonemangen om effektivitet i ovanstående avsnitt återspeglas i den svenska hyresmarknaden. Boverket analyserade 2013 bruksvärdessystemet ur samhällsekonomiskt effektivitetsperspektiv och kom fram till att hyressättningens stora effektivitets- eller välfärdsförluster hänger samman med utnyttjandet av dagens lägenheter. 90 procent av den beräknade välfärdsförlusten kan härledas till att det befintliga hyresbeståndet inte används effektivt. 10 procent av förlusterna kan förklaras av att låga hyror gör att det byggs för få hyresrätter. (Boverket 2013a) I Sveriges storstäder bor många hyresgäster i attraktiva lägen med en hyra som är betydligt lägre än vad som kan betraktas som en marknadsmässig hyra. Enligt genomförda räkneexempel (WSP 2015) kan den beräknade boendekostnaden för en bostadsrätt i ett attraktivt läge i Stockholms innerstad vara ca 5 000 kronor högre än för en motsvarande hyreslägenhet i samma område. Hyresregleringen genererar därmed en indirekt subvention till de boende i innerstaden som har lyckats komma över ett hyreskontrakt i det äldre beståndet. Det ska betonas att detta inte är något landsomfattande fenomen. Det är i tillväxtregionerna som dagens bruksvärdeshyra ligger klart under marknadshyran. Enligt Boverkets uttryckligen osäkra beräkning, skulle marknadsprissättning innebära närmare 70 procent högre hyror i Stockholms innerstad, främst i det äldre beståndet. För Göteborg anger Boverket att marknadsprissättning skulle innebära ca 25 procent högre hyror i innerstaden och i Malmö ca sju procent. För städer som Uppsala, Västerås, Linköping, Lund och Helsingborg anges dagens hyror ligga ca fem procent under marknadshyran. (Boverket 2013a) Marknadsläget kommer också till uttryck i att kösituationen till hyresrätter ser mycket olika ut i landets delar, även om det numer är en mycket stor andel av kommunerna som redovisar bostadsbrist. I landets allmännyttiga bostadsföretag och i bostadsförmedlingarna är kötiden i genomsnitt 2,5 år för en enrumslägenhet, ca 3 år för en tvårumslägenhet och 3,5 år för en trerumslägenhet. Kösituationen är mest anmärkningsvärd i Stockholm, där den vanligaste kötiden för den som tilldelas en lägenhet genom Stockholms Bostadsförmedling är så lång som 8 år. (WSP 2015) Förutom de långa kötiderna i Stockholm så har även Västra Götalands län, Hallands län, Örebros län samt Norrbottens län en kötid som överstiger 6 år för en enrumslägenhet. (Hyresgästföreningen 2014). Går det i så fall att beräkna hur många färre bostadstillfällen som denna ineffektiva marknad har lett till? Kopplat till hur mycket bruksvärdeshyran avviker från en beräknad marknadshyra har Boverket kalkylerat hur stora effekterna är. I rapporten Bostadsbristen och hyressättningssystemet kommer Boverket fram till att bruksvärdessystemet orsakar ett ackumulerat utbudsunderskott på knappt 40 000 hyreslägenheter i hela landet. Dessa uteblivna bostadstillfällen fördelar sig ojämnt över landet utifrån marknadssituationen. Boverket beräknar att det som en följd av bruksvärdessystemet fattas knappt 27 000 hyreslägenheter i Stockholms kommun ca 7 000 i Göteborg och knappt 1 000 i Malmö. (Boverket 2013a) 10 Ökad rörlighet på bostadsmarknaden

Flyttkedjor och rörlighetens betydelse för hushållen Viktiga men svårfångade flyttkedjor För att förstå vikten av rörlighet är begreppet flyttkedjor centralt. En flyttkedja skapas när en ledig bostad, exempelvis en nyproducerad lägenhet, ger upphov till en rad efterföljande flyttningar. Den som flyttar in i den lediga lägenheten efterlämnar sig en ledig bostad som någon annan i sin tur kan flytta in i, osv. Ett inte ovanligt exempel är ett äldre par som bor kvar ensamma i en stor villa högt upp i åldern. Om paret inte upplevde några hinder för flytt, t.ex. inte hade en hög reavinstskatt att tänka på, och om det fanns ett stort utbud av lägenheter som passade deras behov, skulle de gärna flytta ifrån villan till en mindre lägenhet. I den stora villan skulle istället en stor barnfamilj kunna flytta in, som i sin tur lämnar en ledig lägenhet med centralt läge efter sig. Betydelsen av flyttkedjor tydliggör varför överkonsumtion av boende är ett problem. Rapportens statistikavsnitt (kapitel 2) och enkätundersökning (kapitel 3) visar hur påtagliga dessa problem är på dagens svenska bostadsmarknad. Att i detalj beräkna flyttkedjeeffekten av t.ex. en nyproducerad hyreslägenhet i en storstad har visat sig vara komplicerat, bl.a. eftersom inte alla tillfrågade vill besvara hur de fått tag i sin hyresbostad. Erfarenhet från tidigare studier visar på att varje nyproducerad bostad genererar i genomsnitt fyra till fem flyttningar och att de längsta flyttkedjorna skapas vid större och dyrare nyproduktion, speciellt nyproduktion som attraherar äldre hushåll. Dock har riskerna med att ensidigt inrikta byggandet mot större dyrare bostäder för att skapa längre flyttkedjor uppmärksammats på senare tid. T.ex. menar bostadsforskaren Hans Lind att strategin att bygga dyra och större lägenheter för att skapa längre flyttkedjor, som i sin tur kan leda till att bostäder i det befintliga beståndet blir tillgängliga för låginkomstgrupper i andra delar av bostadsmarknaden, inte är den enda vägen att komma framåt. Lind menar att flyttkedjorna inte blir så långa idag som tidigare forskning visat och att det måste byggas väldigt mycket mer för att flyttkedjorna ska bli så pass långa att det blir effekter på andra delmarknader. Lind framhäver betydelsen av att det också byggs bostäder i lägen som idag inte uppfattas attraktiva av högre inkomstgrupper. (Lind 2016). Detta beror dock sannolikt på det mycket begränsade utbudet av billiga äldre hyresrätter på marknaden, dvs. på de marknadsinperfektioner som dagens hyressättningssystem har skapat, där de med små resurser utestängs från bostadsmarknaden. Flyttkedjor har lokala effekter och uppvisar regionala skillnader Tidigare forskning har visat att nyproducerade bostadsrätter genererar längre flyttkedjor än nyproducerade hyresrätter. Dock verkar detta samband inte gälla i Stockholms kommun. Här visar en flyttkedjestudie att hyresrätter genererar längre flyttkedjor på grund av att hyresrätter har en högre position i bostadskarriären, i och med att hyresrätter i centrala områden är väldigt attraktiva. (Turner 2009) Studien åskådliggör också dagens orörliga bostadsmarknad, när den visar marknadens segmentering och att lediga bostäder inte skapar någon rörlighet mellan olika geografiska områden eller mellan olika delmarknader. De som gynnas av lediga bostäder i ett mycket eftertraktat område, t.ex. Stockholms innerstad är sannolikt de som redan bor i innerstaden. Sannolikheten att rörligheten sprids till ett hyreshushåll i förorten eller en annan del av landet är väldigt låg. Samma mönster gäller kopplat till nyproduktion. Oavsett i vilket geografiskt läge det byggs, sprids inte de lediga bostäderna över delmarknadsgränserna. Speciellt inte i förorter där hyresrätten är den dominerande upplåtelseformen. En annan nyligen genomförd inflyttningsstudie från Stockholm (TMR 2015) visar på liknande resultat. En stor andel av inflyttarna i de nyproducerande lägenheterna kommer från närområdet, detta samband är tydligast i närförorterna. En slutsats är därmed att det i dagsläget finns små möjligheter för en familj att genom en flyttkedja ta sig till en bostad i storstädernas centrala delar från en hyresrätt i förorten eller från andra delar av landet. Hyresrätten ska i princip stå för en mer flexibel form av boende, eftersom transaktionskostnaderna vid flytt är lägre än när man äger sitt boende. Men det förutsätter ett tillgängligt utbud av hyresrätter. WSP har analyserat om hyresrätter bidrar till ökad rörlighet också i områden där den reglerade hyran med marginal understiger den hypotetiska marknadshyran. I sådana områden finns starka drivkrafter för hyresgästerna att bo kvar, trots att bostaden egentligen inte är helt ändamålsenlig. Ett första skäl är att den boende i realiteten har en kraftig rabatt på sitt boende i förhållande till vad motsvarande ägt boende skulle kosta. Ett andra skäl kan vara att den boende väntar in en eventuell framtida ombildning till bostadsrätt. WSP:s slutsats i en jämförelse mellan olika delar av stockholmsregionen, är att hyresrätternas positiva inverkan på rörligheten avtar i takt med att skillnaden ökar mellan den reglerade hyran och den hypotetiska marknadshyran. I Stockholms innerstad beräknas förekomsten av hyresrätter rent av ha en negativ inverkan på rörligheten i området. (WSP 2015) Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 11

Rörlighetens betydelse för arbetsmarknaden Det finns tydliga samband mellan hur bostadsmarknaden fungerar, hur rörlig arbetskraften är och hur den ekonomiska tillväxten ser ut. Detta har t.ex. lyfts fram av underlagsstudier till finansdepartementets Långtidsutredning. (Långtidsutredningen 2015) En fungerande matchning mellan jobb och arbetssökande är avgörande för tillväxten. För att kunna flytta mellan orter, till studier och arbete, behövs ett utbud av olika tillgängliga upplåtelseformer. Stigande bostadspriser och skuldsättning ger inlåsningseffekter och förutsättningarna att flytta till en mer gynnsam arbetsmarknad minskar när de regionala prisskillnaderna ökar. Urbaniseringen och koncentrationen av tillväxt till vissa svenska regioner är en del i ett globalt mönster där storstadsregioner just i kraft av sin storlek har goda förutsättningar för tillväxt. Boverket har analyserat sambanden mellan bostäder, rörlighet och ekonomisk tillväxt. Det konstateras att att den ökande koncentrationen till storstäder hänger samman med att människor och företag drar nytta av att befinna sig nära varandra genom ökat kunskapsutbyte, minskade transportkostnader, fler specialiserade underleverantörer och en ökad tillgång på kvalificerad arbetskraft. Boverkets slutsats är att om inflyttningen till storstäderna begränsas av problem på bostadsmarknaden uteblir de ekonomiska vinster som uppstår tack vare geografisk koncentration. Brist på passande bostäder i de svenska storstadsområdena gör att tillväxten hämmas, inte att den uppstår i en annan del av landet. (Boverket 2013b) Arbetsförmedlingen beskriver i sin prognos för arbetsmarknaden 2015-2017 de effekter som ett lågt bostadsutbud kan ha på jobbtillväxt. En av dessa är försämrad geografisk rörlighet på arbetsmarknaden. Detta visar sig genom att arbetskraft inte har möjlighet att flytta dit jobben finns eller genom att arbetsgivare inte ens försöker rekrytera med anledning av bostadssituationen. Framförallt i storstäderna går låg rörlighet på bostadsmarknaden hand i hand med en tilltagande arbetskraftsbrist. Enligt Arbetsförmedlingens intervjuundersökning hösten 2015 ökar arbetskraftsbristen, både bland privata och offentliga arbetsgivare. I prognosen återges en undersökning bland 600 företag i Stockholms län där hälften uppgav att bostadssituationen i länet hade försämrat rekryteringsmöjligheterna medan var femte företag uppgav att de hade misslyckats med rekrytering på grund av läget på bostadsmarknaden. Arbetsförmedlingen beskriver i sin prognos att det finns stora behov av att öka bostadsbyggandet, men också av åtgärder som ökar rörligheten på bostadsmarknaden. Den situation vi står inför ställer krav på breda åtgärder för att öka utbudet av bostäder, kanske framför allt hyresbostäder. Detta är viktigt, bland annat för att öka den geografiska rörligheten. (Arbetsförmedlingen 2015) Generella svårigheter att hitta en bostad påverkar särskilt yngre och andra som är relativt oetablerade i samhället och står långt från arbetsmarknaden. Ungdomar flyttar hemifrån betydligt senare i dag än vid millennieskiftet (i genomsnitt ett halvår senare). Framförallt är det i storstäderna som unga flyttar hemifrån senare än vad de önskar. Men problemet är nationellt, eftersom svårigheten att få bostad i tillväxtområden påverkar jobbsökande unga i hela landet. Låga hyror är ett exempel på en företeelse som gynnar de som redan har jobb och bostad, men som i praktiken försvårar ett inträde på bostads- och därmed arbetsmarknaden. En viktig grupp i det sammanhanget är nyanlända flyktingar som generellt har stora problem att finna bostäder i tillväxtregioner, vilket försvårar integrationen på arbetsmarknaden. Möjligheten för nyanlända att etablera sig på arbetsmarknaden är påtagligt starkare i storstadskommuner än i övriga landet. Men bostadssituationen i tillväxtregionerna lägger stora hinder för denna etablering. Den s.k. Nybyggarkommissionen, som under 2014 analyserade den svenska bostadspolitiken, uppmärksammar också att situationen på bostadsmarknaden gör att Sverige blir mindre attraktivt för gästforskare, experter och utländska företag, vilket hämmar tillväxten. (Nybyggarkommissionen 2014) 12 Ökad rörlighet på bostadsmarknaden

Rörlighetens betydelse för social integration Situationen på bostadsmarknaden kan beskrivas som en social kris, eftersom den gör det svårt för människor att få en rimlig boendemiljö till rimliga kostnader. Den förstärker tudelningen av framförallt de större städerna men också skapar inlåsningseffekter på mindre orter. En aspekt av detta är insider- och outsiderproblematiken på hyresmarknaden. Vissa personer, inte sällan med god ekonomisk ställning, har förstahandskontrakt i hyreslägenheter där hyran är avsevärt lägre än vad en marknadshyra skulle vara. Samtidigt tvingas många andra, inte sällan med svag ekonomisk ställning, stå i långa köer, köpa ett hyreskontrakt svart eller känner sig tvingade till marknaden för bostadsrätter med en kraftig skuldsättning som följd. Den s.k. Bokriskommittén, som analyserade den svenska bostadsmarknaden under 2014, lyfter fram att den sociala bostadspolitiken i allmänhet och hyresregleringen i synnerhet ofta har motiverats av önskan att motverka segregation. Det bottnar till viss del i fruktan att en fri prissättning skulle medföra att höginkomsttagare kan bo bättre än låginkomsttagare. En avsikt med prisregleringen är att alla ska ha råd att hyra även attraktiva hyreslägenheter. Men om tillgången på bostäder inte räcker till för hela efterfrågan, måste bostäderna ändå ransoneras och som en konsekvens av att det inte är en fungerande marknad, fördelas bostäderna på ett annat sätt än genom betalningsviljan. (Bokriskommittén 2014) Köer via bostadsförmedlingen är ett av sätten som bostäder fördelas. Men i mycket hög grad används andra kanaler, såsom kontakter genom släkt och vänner eller den svarta marknaden. Den som inte har kontakter eller är villig att bryta mot lagen är hänvisad till köerna. Därmed uppstår en segregation genom andra kanaler än de som fruktas vid fri prissättning. Den orörliga situationen på hyresrättsmarknaden visar att hyresreglering är ett trubbigt instrument för omfördelning och integration. Den reglerade hyran gynnar inte specifikt låginkomsttagare, utan de som kommer över en lägenhet, vilket i tillväxtregionerna i hög grad är resursstarka personer. Siffror från Stockholm visar att segregationen utifrån inkomst var starkare för hyresrätter än för bostadsrätter. På samma sätt finns ett tydligt samband mellan etnicitet/födelseland och attraktiv bostadsadress i hyresbeståndet, medan detta inte gäller för bostadsrätter i samma utsträckning. Födelselandet spelar större roll för var man bor om man har hyresrätt än det har för boende i bostadsrätt. (Bokriskommittén 2014) Långtidsutredningen konstaterar att begränsningarna på den svenska hyresmarknaden inte bara hämmar den svenska ekonomin och möjligheterna för enskilda att finna lämpliga bostäder. Utbudsbegränsningarna ger också grogrund för svarthandel och informell uthyrning, som för med sig såväl sårbarhet för enskilda som uppluckring av rättsmedvetandet. Polisens regionala underrättelseorganisation i Stockholms län publicerade under 2015 en rapport som visar att den illegala handeln med lägenhetskontrakt är omfattande och har vuxit över tid. En förklaring är att den illegala marknaden kan erbjuda möjligheter för de som inte har den kötid som krävs för att få hyra en lägenhet. Närvaron av organiserade brottsligheten inom svarthandeln med hyreskontrakt gör att denna sker i större omfattning och med efterföljande brottslighet såsom våldsbrott, penningtvätt, skatte- och bokföringsbrott. Polisens bedömning är att så länge motivbilden kvarstår kommer den illegala handeln med lägenhetskontrakt kommer att fortgå med samma utvecklingstrend som varit aktuell sedan 1990-talet. (Polismyndigheten 2015) En ökad rörlighet i hyresrättsbeståndet, och mekanismer för fördelning av bostäder som inte bygger på sociala kontakter, skulle därmed ha en påtaglig betydelse för en ökad social integration och för möjligheterna att minska incitamenten för svarthandel. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 13

2 DEN SVENSKA ORÖRLIGHETEN STATISTISK NULÄGESBESKRIVNING För en övergripande bild av rörligheten på bostadsmarknaden presenterar kapitlet statistik över flyttningar och boendeförhållanden. Statistiken har ett särskilt fokus på unga och på de som är 65+.

Slutsatser utifrån statistiken: De svenska regionernas tillväxttakt hänger direkt samman med deras storlek, ju större region, desto snabbare befolkningstillväxt. Storstädernas tillväxt bygger dock inte på en ökad inflyttning från resten av landet. Den inrikes nettoinflyttningen till de tre storstäderna minskade betydligt mellan 2010 och 2015. Unga, under 30 år, är den grupp som flyttar mest och längst, ofta för att kunna etablera sig i samhället genom jobb och studier. De ungas rörlighet har dock minskat betydlig på senare år. Flyttintensiteten i åldersgruppen 20-29 år minskade med ca 10 procent mellan 2007 och 2013. För 20-24 åringar i Stockholm sjönk den med ca 19 procent. Unga har under hela 2000-talet flyttat hemifrån allt senare. Sedan 2000 har flytten, i genomsnitt för alla unga i hela landet, senarelagts med ca ett halvår. Men flyttåldern skiljer sig betydligt utifrån kön och region. Sedan 1990 har utflyttningsåldern för kvinnor i storstad ökat med ca 1 år. De svenska enpersonhushållen blir allt äldre. Framförallt är det i dag en betydligt större andel i gruppen 45-64 år som bor ensamma, jämfört med 1990. Det bidrar till att klart färre unga bor i ensamhushåll i dag. Förutsättningarna för t.ex. barnfamiljer att lämna lägenheten för ett eget hus har minskat, när de äldre bor kvar längre i sin villa. Sedan slutet av 1990-talet har villaboendet i gruppen 65+ gått från en andel på 43 procent till 49 procent. Fokus på det som är mest problematiskt För att få en övergripande bild av hur rörligheten ser ut på bostadsmarknaden presenteras nedan statistik över flyttningar och boendeförhållanden fördelat på åldersgrupper, geografi, upplåtelseformer, samt hushållssammansättning. Statistiken som redovisas har ett särskilt fokus på unga och på de som är 65+. Det motiveras av att för dessa grupper bedöms rörligheten och förutsättningarna att byta bostad ha en särskilt stor betydelse, kopplat till etablering på arbetsmarknaden respektive till möjligheten att ha en bostad i lagom storlek och med lagom ansvar. Den största delen av statistiken är framtagen på nationell nivå för att få en övergripande bild. Delar av statistiken fokuserar på tillväxtregionerna och specifikt Stockholm. Det regionala urvalet bygger på att det råder stora skillnader i rörlighet i bostadsbeståndet och att hyresmarknaden fungerar olika väl i olika delar av landet. På mindre orter återspeglar t.ex. dagens system med bruksvärdeshyror i högre grad de boendes värderingar än vad som är fallet i storstäderna. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 15

Storstadsregionerna växer mest Som framgick i avsnittet om arbetsmarknaden, pekas i internationell forskning på en nära koppling mellan regioners storlek och deras tillväxtförutsättningar. Denna globala trend utifrån senare års ekonomiska utveckling återfinns också tydligt i befolkningsutvecklingen hos Sveriges regioner. Sedan 1990 har den årliga tillväxttakten hos Sveriges ca 70 s.k. funktionella arbetsmarknadsregioner, dvs grupper av kommuner som antas vara självförsörjande vad gäller arbetstillfällen och arbetskraft, haft ett mycket starkt samband med regionens befolkningsstorlek. De stora växer snabbast och de minsta minskar i högst takt. Utvecklingsmönstret är grundläggande i den internationella ekonomiska utvecklingen och något som den svenska bostadsmarknaden ha möjlighet att möta. Årlig tillväxttakt i genomsnitt 1990-2015, % 2.00 Samband mellan storlek och tillväxt för svenska regioner 1990-2015 1.50 1.00 0.50 0.00-0.50-1.00-1.50 1 000 10 000 100 000 1 000 000 10 000 000 Figur 1. Årlig tillväxt i genomsnitt för åren 1990-2012. Källa: SCB och WSP Storlek 2015, Antal invånare (Log-skala) Men rörligheten till storstadsregionerna minskar Även om storstäderna växer mest, visar en analys av flyttningar till och från storstäderna, att det inte är fråga om någon tilltagande flyttström från övriga Sverige in på bostadsmarknader i storstäderna som sväljer resten av landets befolkning. Ser vi till storstadsregionernas inrikes in- och utflyttningar får vi en övergripande bild av flyttmönstret. Det är intressant att se till flyttnetto för att förstå storstatsregionernas tillväxt. Inflyttningsöverskottet till storstäderna har minskat de senaste fem åren i alla tre storstäder och särskilt stor är minskningen i Stockholm, där flyttningsöverskottet mer än halverades 2010-2015. Inrikes flyttningsöverskott efter region och år 7000 6000 5000 4000 Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö 3000 2000 1000 0 2010 2015 Figur 2. Inrikes flyttningsöverskott för de tre storstadsregionerna år 2010 och 2015. Källa: SCB 16 Ökad rörlighet på bostadsmarknaden

Ser vi till Stockholms kommun så är inrikes flyttnettot negativt under år 2015 med minus 2 723 personer. Fler personer flyttar alltså ut från kommunen till andra kommuner i Sverige än som flyttar in. Bilden av att storstadsregionerna växer på bekostnad av övriga landet stämmer alltså inte. Den ökande befolkningen i storstadsregionerna beror framförallt på ett högt utrikes flyttnetto och födelseöverskott. Det är viktigt att ha med denna övergripande bild av hur flyttnettot ser ut för storstäderna när vi diskuterar rörligheten och vilka förutsättningar bostadsmarknaden i storstäderna erbjuder personer som vill söka sig dit från resten av landet för utbildning eller arbete. Unga flyttar mest och deras flyttar är avgörande I rapporten används måttet flyttintensitet, vilket är det tydligaste sättet att visa på bostadsmarknadens övergripande rörlighet. Statistiken bygger på ändrad folkbokföringsadress. Flyttintensiteten mäter flyttrörelsernas storlek inom landet, oavsett storleken på befolkningen eller regionen. Det som mäts är antalet flyttningar i relation till medelfolkmängden under perioden. På motsvarande sätt kan flyttintensiteten för en viss åldersgrupp mätas. Över tid ökar antalet flyttningar inom landets gränser, men det beror på att befolkningen blir allt större. År 2007, då flyttintensiteten var som högst hittills under 2000-talet, skedde 1,28 miljoner inrikes flyttningar, motsvarande 14,0 procent av befolkningen. 2012 hade flyttintensiteten sjunkit till 13,3 procent av befolkningen. Minskningen kan se marginell ut sett till hela befolkningen, men som framgår nedan har minskningen varit betydande bland vissa åldersgrupper, särskilt i vissa regioner. De åldersgrupper som flyttar minst relativt sett, som alltså har den lägsta flyttintensiteten, är barn i skolåldern och befolkningen över 55 år bara 5 procent av dessa flyttar per år. De som flyttar mest är 22-23-åringarna de har en flyttintensitet på 45 procent, vilket innebär att nästan hälften av åldersgruppen flyttar varje år. Att det är i 20-30 års ålder som flyttandet är ojämförligt störst förklaras av att det är då föräldrahemmet lämnas för en bostad på samma ort eller för studier, arbete eller kärlek på en annan ort. Genomsnittlig andel flyttare under ett år per åldersklass, % 50,0 Flyttintensitet efter ålder 2000-2015 Inrikes flyttningar över fastighetsgräns i Sverige 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Figur 3. Flyttintensitet efter ålder, Inrikes flyttningar över fastighetsgräns i Sverige. Källa: SCB, Beräkning av WSP För möjligheten att ta sig in på arbetsmarknaden, få den utbildning som lockar eller på annat sätt etablera sig i samhället är det centralt att det finns tillgängliga bostäder för unga att flytta till. Bostadsmarknadens rörlighet är därför särskilt viktig att studera utifrån ungas perspektiv, både ur ett individuellt och ett samhällsekonomiskt perspektiv. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 17

Unga flyttar längre Den relativt sätt större vikt som en analys av flyttintensitet bör lägga vid ungas flyttmönster, bygger inte bara på att de flyttar mer, utan också på att de flyttar betydligt längre. För unga hänger en flytt i många fall också ihop med en betydande förändring av bostadssituation och sysselsättning. Mer än 40 procent av alla flyttar som genomfördes av 20-29 åringar under perioden 2000-2015 gick över en kommungräns. I den andra änden av spektrumet, också vad gäller flyttmönster, finns personer över 65 år. Äldre flyttar i betydligt större utsträckning inom sitt absoluta närområde och sällan mellan två län. Andel av åldersgruppens flyttningar inom landet, % 60 Fördelning av inrikes flyttningar 2000-2015 för unga vuxna och äldre 50 40 30 20 10 0 Inom församling Inom kommun Inom län Mellan län 29-29-åringar 65+ år Figur 4. Andel inrikes flyttningar för 20-29 åringar, samt 65+ åringar för år 2000-2015. Källa: SCB, Beräkning av WSP Men ungas rörlighet har minskat Ungas rörlighet på bostadsmarknaden har minskat påtagligt under det senaste årtiondet. För åldergruppen 20-29 år i hela landet minskade flyttintensiteten stadigt, och med sammantaget ca 10 procent, mellan 2007 och 2013. Därefter har flyttintensiteten i åldersgruppen ökat något. Men sammantaget innebär nedgången 302 000 färre flyttningar i åldersgruppen under perioden 2008-2015, jämfört med om flyttintensiteten legat kvar på 2007 års nivå. Andel flyttare av medelfolkmängden, % 40 Inrikes flyttningsintensitet i åldersgruppen 20-29 år 39 38 Nedgången innebär 302 000 färre flyttningar 2008-2015 37 36 35 34 33 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Figur 5. Antalet flyttningar genom medelfolkmängden för 20-29 åringar i riket åren 2001-2015 Källa: SCB, Beräkning av WSP 18 Ökad rörlighet på bostadsmarknaden

Som konstaterats, är situationen på bostadsmarknaden särskilt problematisk i storstadsområdena, vilket återverkar på möjligheten för unga att söka sig dit där de flesta jobbtillfällena finns. Därför finns det skäl att särskilt notera hur flyttintensiteten utvecklats i Stockholm. I Stockholms län har minskningen varit än mer påtaglig och framförallt i den åldersgruppen då många vill och försöker etablera sig på bostadsmarknaden. Bland 20-24 åringarna i Stockholms län sjönk flyttintensiteten med ca 19 procent mellan 2007 och 2013. Från att knappt 29 procent av 20-24 åringarna flyttade 2007 var siffran nere i drygt 23 procent 2013. Därefter har flyttintensiteten ökat något. Andel flyttare av medelfolkmängden, % Flyttintensiteten i Stockholms län i åldersgruppen 20-24 år 31 29 27 25 23 21 19 17 15 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20-24 år Figur 6. Antalet flyttningar genom medelfolkmängden för 20-24 åringar i Stockholms län för åren 2002-2015. Källa: SCB, Beräkning av WSP Unga flyttar hemifrån allt senare Under 2000-talet har både kvinnor och män i Sverige kommit att flytta hemifrån allt senare. Även om det kan tyckas röra sig om ganska små ökningar av medianåldern, är det historiskt sett en påtaglig förändring, framförallt gällande kvinnorna. Medianåldern hos de som flyttar hemifrån efter kön, 2000-2013 År 2013 flyttade kvinnor och män hemifrån omkring ett halvt år senare jämfört med de som flyttade under början av 2000-talet. Medianåldern vid flytten hemifrån var drygt 21 år för kvinnor och knappt 22 år för män. Detta avser den anmälda flytten hemifrån och inte säkert den faktiska flytten hemifrån. Att kvinnor flyttar hemifrån tidigare än män beror bland annat på att kvinnor flyttar ihop med en partner tidigare än vad män gör och att kvinnor i större utsträckning studerar vid högskolor och universitet. Storstadsbor är de som flyttar hemifrån senast. Flyttåldern under år 2013 skiljde sig åt med ett år bland män och närmare ett och ett halvt år bland kvinnor som bor i storstäder respektive i glesbefolkade kommuner. För kvinnor i storstad har flyttåldern ökat med ca ett år sedan 1990, från knappt 21 till knappt 22 års ålder. För kvinnor i glesbefolkade kommuner har flyttåldern under samma period ökat ca ett halvår, från 20 till 20,5 års ålder. Figur 7. Medianålder för flytt hemifrån för år 200-2013. Källa: SCB, Demografiska rapporter 2015:3 På egna ben Utvecklingen kan dels förklaras av den tilltagande bostadsbristen, men de regionala skillnaderna också av att storstadsbor har närmare till högre utbildning, och i många fall också arbete, än vad personer i mindre städer kan ha. Det gör det enklare och billigare att bo kvar hemma hos föräldrarna. (SCB 2015) Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 19

Enpersonshushållen blir allt äldre Sedan 1970-talet har enpersonshushållen fortsatt att bli fler i hela landet, dock med en mindre förändring från 1990 till 2014. Figur 8 visar att år 2014 är ensamhushållet den vanligaste boendeformen i landet med 38 procent. 4 500 000 Antal hushåll efter storlek i Sverige 88 000 4 000 000 43 000 3 500 000 60 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 1 000 000 30 % 1 515 000 40 % 1 616 000 38 % 0 1975 1990 2014 1 boende 2 boende 3 boende 4 boende 5 boende 6+ boende Figur 8. Antal hushåll efter antal boende i hushållet i riket år 1975, 1990 och 2014. Källa: SCB, WSP Ensamhushållens andel av alla hushåll har som synes inte förändrats nämnvärt de senaste 25 åren. Men ensamhushållens åldersmässiga sammanssättning har förändrats betydligt under perioden. I figur 9 kan vi se att enpersonhushållen ökat kraftigt i åldergruppen 45-64 åringar. Detta kan bland annat bero på att även skiljsmässorna ökat i denna åldersgrupp i landet sedan 70-talet. Medianåldern att skilja sig ligger år 2014 mellan 40-45 år. Under 70-talet var medianåldern för skiljsmässor runt 35 år. (SCB). Sverige är ett av de länder som har högst andel ensamhushåll i hela världen och har högst andel i hela Europa. Att fler i gruppen 45-64 år, som är en förhållandevis resursstarkt grupp med en hög bostadskonsumtion, väljer att bo ensamma, kan vara en av orsakerna till det utbudsunderskott av bostäder som finns på många orter. Det kan också konstateras att andelen över 80 år som bor ensamma i sina bostäder har ökat markant efter 1990. Den svårighet att hitta en egen bostad som många unga i dag upplever, kan också betraktas utifrån det påtagligt minskande antalet unga som bor i enpersonhushåll. De unga bor kvar längre i föräldrahemmet och tillhör därmed större hushåll. 1800000 Antal enpersonshushåll i olika åldersgrupper 1600000 1400000 1200000 13,2% 26,3% 16,4% 24,6% 1000000 800000 22,1% 26,8% 600000 400000 26,7% 23,9% 200000 0 11,8% 8,3% FoB-90 2014 16-24 25-44 45-64 65-79 80+ Figur 9. Antalet enpersonhushåll uppdelade på åldersgrupper år 1990 och 2014. Källa: SCB, WSP 20 Ökad rörlighet på bostadsmarknaden

Fler äldre bor kvar längre i sina villor Sedan mitten av 90-talet har andelen äldre som bor i småhus ökat med ca 6 procentenheter, från 43 till 49 procent. Detta kan ha flera olika orsaker, men en förklaring är de inlåsningseffekter som äldre personer i småhus upplever. Statistiken visar på dessa inlåsningseffekter som diskuterades i första kapitlet av rapporten. Att äldre upplever att de inte har råd att flytta, dels på grund av att de har en låg boendekostnad i sitt nuvarande hus och att deras boendekostnad med största sannolikhet skulle bli högre vid flytt. Dels på grund av att den höga reavinstbeskattningen, i kombination med en kraftig värdeökning på småhus under senaste åren, gör att den äldre förlorar en stor del av sitt kapital vid försäljning. Samtidigt ser vi att andel boende i småhus i åldergrupperna 0-19 år samt 20-64 år sjunkit med ca 3 procent, respektive 4 procent. Förutsättningarna för t.ex. barnfamiljer att lämna en lägenhet till förmån för ett eget hus tycks därmed ha försämrats. Procent av åldersgruppen, % Andel boende i småhus i hela Sverige per åldersgrupp 1997-2015 65 61 63 60 55 58 51 50 49 45 47 43 40 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0-19 år 20-64 år 65+ år Figur 10: Källa: SCB, Stativdatabasen och nya Lägenhetsregistret, Beräkning av WSP Ser vi till endast gruppen 65+, visar figur 11 att andelen boende i hyreslägenhet sjunkit kraftig under samma tidsperiod. Andelen äldre boende i bostadsrätt har dock ökat något. Att andelen äldre boende i hyresrätt minskat nästan 10 procent kan bero på att de istället bor kvar i sina småhus, alternativt att det är svårare idag att få tag på en hyresrätt för äldre. Äldreomsorgen har också en policy att flera äldre ska få bo kvar hemma, vilket i flera fall snarare visat sig vara en utgångspunkt från omsorgsverksamheten och inte ett uttalat önskemål från brukarna själva. Procent av åldersgruppen, % Andel per boendeform 65+ åringar 1997-2015 55 50 45 40 35 30 25 20 15 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Andel boende i småhus Andel boende i hyresrätt Andel boende i bostadsrätt Figur 11: Källa: SCB, Stativdatabasen och nya Lägenhetsregistret, Beräkning av WSP Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 21

3 UNGA OCH GAMLA OM BOSTADSMARKNADEN EN ENKÄTUNDERSÖKNING I kapitlet redovisas en enkätundersökningen som kompletterar statistiken. Enkäten undersöker bl.a. vad människor ser för möjligheter och hinder vid en eventuell flytt, hur man vill bo om fem år och vad man anser saknas på hyresrättsmarknaden.

Några slutsatser från enkäten: Intresset att byta bostadsort drivs i hög grad av jakten på jobb. I åldersgruppen 25-34 år anger 70 procent att jobb är den främsta anledningen för en flytt till annan ort. En flytt dit jobben finns försvåras för de unga främst av långa kötider, för de lite äldre främst av höga bostadspriser. Intresset att flytta till hyresrätt är stort, 67 procent av de tillfrågade är ganska eller mycket intresserade att flytta till hyresrätt nästa gång. Intresset att flytta till hyresrätt stiger markant efter att man fyllt 65 år. Bara hälften av 65+ som i dag bor i villa, skulle fortsatt bo i villa om fem år om de kunde välja fritt. Intresset bygger i första hand på att få ett minskat ansvar för drift och underhåll. Det starka intresset bland de äldre att flytta från villan, avviker från det boendemönster åldersgruppen faktiskt uppvisar, när fler bor kvar längre i sin villa. Många barnfamiljers förhoppning är att lämna lägenheten för en villa. Pensionärer och barnfamiljer vill därmed byta bostad med varandra i större utsträckning än vad som sker i dag. Yngre värdesätter i första hand hyresrättens flexibilitet, samtidigt som de mer än övriga drömmer om att flytta till storstädernas innerstäder. Som en konsekvens är långa köer det som unga upplever som det största hindret för att flytta till en hyresrätt. Långa köer till hyresrätter är främst ett hinder i storstäderna, men avsaknad av lediga hyresrätter i områden där man vill bo är ett problem som upplevs i hela landet. Vilket hinder reavinstbeskattningen vid bostadsförsäljning, den s.k. flyttskatten, upplevs vara, skiljer sig åt över landet. Bland 65+ som äger småhus i storstädernas ytterområden ser 60 procent att flyttskatten hindrar flytt till hyresrätt. Om enkäten Den statistik som finns över rörligheten och flyttmönster är begränsad. För att få en fördjupad bild över nuläget, har en enkätundersökning genomförts för denna rappports räkning. Enkätundersökningen kompletterar statistiken genom att fånga in frågeställningar om rörligheten som inte kan utläsas från det statistiska underlaget. Enkäten undersöker t.ex. vad människor ser för möjligheter och hinder vid en eventuell flytt, vad skillnaden är mellan hur man vill bo och hur man bor idag, eller vad man anser saknas på hyresrättsmarknaden. Enkäten ger en levande bild av hur prefernser och upplevelser skiljer sig över landet, mellan åldersgrupper och mellan hushåll med olika sammansättning. Enkäten utformades i samråd med Fastighetsägarna. Frågorna har ett särskilt fokus på hyresrättsmarknaden och genomfördes som en webbundersökning mot panel med olika svarsalternativ för respondenten. Respondenten hade även chans att skriva sitt egna svar om inget av svarsalternativen stämde överens med åsikten. Urvalet som användes var representativt för hela landet och utifrån ålder. Den enda avgränsningen som gjordes i urvalet var att de svarande måste vara över 18 år. Totalt inkom 1000 svar från webbundersökningen. Nedan presenteras resultaten från undersökningen. Resultat från enkätundersökningen I den inledande delen av enkätundersökningen fick respondenten svara på några urvalsfrågor gällande hur de bor idag, bl.a. vilken typ av upplåtelseform man för närvarande bor i och hur hushållssammansättningen ser ut. Resultaten är uppdelade i sex kategorier utifrån enkätfrågornas utformning samt inkomna svar. Avslutningsvis presenteras fyra typhushåll för att ytterliga belysa enkätresultaten kopplat också till det statistiska materialet i kapitel 2. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 23

Flytt till annan ort Några av frågorna i enkätundersökningen handlade om hur respondenterna ser på att flytta till en annan ort. Följande frågor ställdes i undersökningen: Om du skulle flytta hur troligt är de att du skulle flytta till en annan ort? (Följande svarsalternativ kunde väljas; inte troligt, ganska troligt eller mycket troligt.) Vad är i så fall främsta anledningen till att du skulle välja att flytta till en annan ort? Vad av följande anser du vara det största hindret vid flytt till annan ort? Övergripande svarar 43 procent av alla respondenter att det är ganska troligt eller mycket troligt att de skulle flytta till en annan ort nästa gång de flyttar. Andelen är ännu högre i åldergruppen 18-34-åringar som bor i en mellanstor stad och på landsbygden, vilket är väntat. Andelen är också högre i hushåll som består av 1 vuxen och 1 eller flera barn samt hushåll med 2 vuxna och 1 eller flera barn. Av de som bor i innerstaden eller i storstadsområden är andelen lägre, här svarar de istället att de är inte så troligt. Anledningen till flytt till annan ort är främst jobb, med en svarsandel på 50 procent. I åldersgruppen 25-34 anger så många som 70 procent att jobb är den främsta anledningen för en flytt till annan ort. Ca 10 procent av respondenterna svarar studier, men i gruppen 18-24 år anger 42 procent studier som främsta anledningen till byte av ort. 40 procent har angett annat och preciserat med en mängd skäl, t.ex. att få närmare till familjen/partnern/ naturen, eller helt enkelt att få ett miljöombyte. Äldre i gruppen 55-64 åringar vill i hög utsträckning flytta till annat europeiskt land eller till storstädernas innerstäder. De största hindren vid flytt till annan ort, från alla utvalskategorier, är höga bostadspriser och långa kötider. Generellt svarar fler yngre långa kötider och fler äldre svarar höga bostadspriser. Dock ser vi att alla urvalskategorier är överens om dessa två hinder, oavsett vart de svarande bor eller hur gamla de är. De hushåll som har ett eller flera barn svarar i högre utsträckning att det är höga bostadspriser och höga hyresnivåer som är de största hindren. Ensamhushållen svarar i högre utsträckning långa bostadsköer och att det inte finns lediga hyresrätter som de största hindren. Generellt svarar fler yngre långa kötider och fler äldre svarar höga bostadspriser. Dock ser vi att alla urvalskategorier är överens om dessa två hinder, oavsett vart de svarande bor eller hur gamla de är. De hushåll som har ett eller flera barn svarar i högre utsträckning att det är höga bostadspriser och höga hyresnivåer som är de största hindren. Ensamhushållen svarar i högre utsträckning långa bostadsköer och att det inte finns lediga hyresrätter som de största hindren. Intresset för att flytta till hyresrätt Respondenterna besvarade frågan hur intressant det skulle vara att flytta till en hyreslägenhet? De tre svarsalternativen var ointressant, ganska intressant respektive mycket intressant. Respondenternas bostadssituation i dag fördelar sig på ett sätt som liknar befolkning i stort: 36 procent bor i hyresrätt, 21 procent i bostadsrätt och 42 procent i villa eller radhus. Sett till den fördelning, får intresset för att flytta till en hyresrätt sägas vara stort. 67 procent av alla tillfrågade svarar att de är ganska intresserad eller mycket intresserad av att flytta till hyresrätt. Drygt hälften av de som i dag bor i en eget ägd bostad tycker att det vore ganska eller mycket intressant att flytta till hyresrätt. Ändå skiljer sig intresset betydligt åt utifrån hur respondenterna bor i dag, med tydlig tendens att de som bor i hyresrätt uppskattar boendeformen. Bland de som hyr är det 92 procent som säger att det är ganska eller mycket intressant att flytta till hyresrätt nästa gång. Flest respondenter som är intresserade av att flytta till hyresrätt finns i åldersgrupperna 18-24 år samt 65+. 55-64 åringar är den åldersgrupp där intresset är klart minst att flytta till hyresätt. Bland villa- och radhusägare är andelen som är ointresserade mer än dubbelt så hög i gruppen 55-64 år (63 procent) jämfört med de som är 65+ (31 procent). Detta starka intresse bland de äldre att flytta från villan, kan ställas mot de boendemönster som åldersgruppen faktiskt uppvisar, där fler och fler bor kvar allt längre i sin villa. Också geografiskt skiljer sig synen på hyresrätt åt. Intresset för flytt till hyresrätt är störst i storstädernas innerstäder (74 procent), sen i storstädernas ytterområden, därefter medelstora och mindre städer och lägst är det på landsbygden (55 procent). Det är bland ensamhushållen och hushåll med ensamstående föräldrar som flytt till hyresrätt är mest intressant, endast 20-25 procent av dessa uttrycker ointresse. Bland hushåll med två vuxna och ett eller flera barn är intresset lägst, 44 procent uttrycker ointresse. Samtidigt ska det konstateras att skillnaderna i intresset för hyresrätter hänger samman med hur respondenterna bor i idag. 69 procent av de ensamstående föräldrarna bor i hyresrätt, jämfört med 24 procent bland respondenterna från hushåll med två vuxna och barn. Vad lockar med hyresrätt? Respondenterna har givits ett antal alternativ att välja på för att uttrycka vad det är som gör en hyresrätt intressant vid en eventuell flytt. Möjlighet har funnits att ange maximalt tre svarsalternativ. Totalt sett isar resultaten att det är två aspekter som gör hyresrätter särskilt intressant att flytta till. Att slippa eget ansvar för drift och underhåll har framhävts av flest, av hela 60 procent. Därefter att det är mer flexibelt att hyra än att äga, vilket 38 procent svarat. Hur dessa två aspekter värderas skiljer sig dock betydligt år mellan olika åldersgrupper. 24 Ökad rörlighet på bostadsmarknaden

Bland respondenter över 65 år är det viljan att slippa ansvar för drift och underhåll som helt dominerar. 70 procent anger det. Bland 65+ som i dag bor i ett eget ägt småhus är det till och med 80 procent som säger att det minskade ansvaret är det som gör en flytt till hyresrätt intressant. Det kan jämföras med svarsalternativet få en lägre boendekostnad än i min nuvarande bostad som anges av endast 8 procent av de 65 åringar och äldre som i dag äger sitt småhus. Det är alltså inte hyresboende som ett lågprisalternativ som lockar de äldre. Bland de yngre dominerar hyresrättens flexibilitet som intresseskapande faktor. 46 procent av de i åldersgruppen 18-24 år framhäver flexibiliteten, vilket kan jämföras med bara 12 procent bland de över 65 år som äger småhus. I vissa åldersgrupper framhävs också möjligheterna att få en större eller mindre bostad som bättre passar den egna livssituationen. Att kunna få mindre boyta är ett starkt överpresenterat motiv för hyresrättsboende för 65+ i hela landet. Motsatt är motivet att kunna få större boyta starkt överpresenterat bland 25-44 åringar i storstädernas innerstäder. Vilka hinder upplevs för flytt till hyresrätt? Beroende på om respondenterna uttryckt intresse eller ointresse av att flytta till hyresrätt, har de givits skilda följdfrågor, som antingen handlat om vad är det som gör att en hyresrätt inte är intressant, eller om vad som eventuellt hindrar/försvårar en flytt till hyreslägenhet. Respondenterna har givits ett antal alternativ att välja på och möjlighet har funnits att ange flera svarsalternativ. Bland de som uttrycker ointresse att flytta till hyresrätt, är det vanligaste motivet är att det blir högre boendekostnader än i dag (50 procent), följt av att man själv vill kunna besluta om och genomföra ändringar och renoveringar (45 procent), följt av investeringsskäl, att man vill inte gå miste om värdeökning (34 procent). Bland hela gruppen respondenter är inte flyttskatten ett alls lika vanligt framfört skäl (16 procent), men i vissa grupper framhävs det mycket starkt, framförallt bland äldre i småhus. Förhållandevis få framhåller att det är utbudssituationen på hyresrättsmarknaden som gör den ointressant. 21 procent anför det är generellt för lång kötid för att få en hyresrätt och 20 procent att det finns inga lediga hyreslägenheter i områden där jag vill bo. Svaren ser betydligt annorlunda ut bland de som uttryckt intresse av att flytta till hyresrätt. Det oftast upplevda hindret är att det inte finns lediga lägenheter i områden där jag vill bo (43 procent). Det är ingen storstadsproblematik, utan gäller för alla typer av orter. Avsaknaden av lediga lägenheter anges som ett skäl av 45 procent bland de som bor i en mindre/mellanstor stad. Det nästa vanligaste hindret är att det generellt sett för lång kötid för att få en hyreslägenhet (37 procent). Det svaret är överrepresenterat i storstädernas innerstäder (46 procent) och upplevs där framförallt av de i åldern 18-34 år (56 procent). Sett till alla svaranden är den långa kötiden ett problem som oftare anges ju yngre respondenten är. Bland alla de som uttryckt intresse är flyttskatten ett förhållandevis ovanligt identifierat hinder för flytt till hyresrätt (11 procent). Mellan olika grupper respondenter skiljer sig dock synen kraftigt åt. Bland 65+ som äger småhus i storstädernas ytterområden är det 60 procent som anger flyttskatten som ett hinder, medan bara 20 procent ser lång kötid som ett hinder. Vad saknas på hyresrättsmarknaden idag En fråga ställdes gällande vad respondenterna saknar på hyresrättsmarknaden idag, oavsett deras intresse för att flytta till hyreslägenhet. Flest respondenter svarar att de saknar hyreslägenheter där man mot en lägre hyra kan ta större ansvar för lägenhetens underhåll. Detta gäller alla grupper av respondenter. Generellt saknas även enklare och små lägenheter, speciellt från de yngre och de äldsta åldersgrupperna i ensamhushållen. De respondenter som i dag bor i hyresrätt efterfrågar i större utsträckning hyreslägenheter med enklare standard. Dock avviker svaren från storstädernas innerstäder, där det är klart fler som saknar större lägenheter. Även de hushåll som har ett eller flera barn saknar i högre utsträckning större hyreslägenheter. Äldre är de som i störst utsträckning saknar hyreslägenheter med hög servicenivå i utbyte mot högre hyra, detta gäller även för de hushåll som består av två vuxna utan barn. Viktiga aspekter i boendet Två frågor ställdes angående vad respondenten tycker är viktiga aspekter i sitt boende. Frågorna formulerades som, vad är viktigast för dig när det gäller var du väljer att bo och hur du väljer att bo? Övergripande svarar hela 58 procent att det viktigaste när de väljer var de bor är att det är en trygg och lugn omgivning. Näst flest respondenter, med 41 procent, svarar att det är viktigast att det finns allmänna kommunikationer som buss, t-bana, pendeltåg/tåg. Sedan tycker man de är viktigt att ha nära till natur/grönområden och till jobbet. Svaren skiljer sig lite mellan de olika utvalskategorierna. Alla urvalsgrupper tycker att en lugn och trygg omgivning är de viktigaste, utom de som bor i innerstaden och storstadsområden. Här tycker man att det är viktigare att bo nära kommunikationer och att ha nära till storstad. De som bor i en mellanstor/mindre stad och de som bor på landsbygden tycker de är viktigare med en lugn och trygg omgivning samt närheten till natur och grönområden. De hushållen som består av en eller två vuxna samt ett eller fler barn tycker i högre utsträckning att det är viktigt att ha nära till jobbet. De hushållen som består av två vuxna utan barn tycker i större utsträckning att det är viktigt att ha nära till naturen och att det finns parkering nära bostaden. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 25

På frågan vad som är viktigast när de gäller hur man väljer att bo, värderar flest att det finns gott om plats respektive att det är modernt och fräscht. Dessa två svarsalternativ har en svarsandel på ca 50 procent vardera. De hushåll som har barn tycker i högre utsträckning att det är viktigast att det finns gott om utrymme. Efter dessa alternativ svarar man generellt att det är viktigt att ha pengar över att lägga på annat, exempelvis inredning. Ser vi till ålder tycker dock 45+ åringar att förutom att det finns gott om utrymme och är modernt och fräscht, att det är viktigt med friheten att kunna ändra/bygga om som man själv vill ha det. Särskilt gäller det för de som är bosatta på den svenska landsbygden. Hur och var vill du bo om fem år? Sammantaget visar enkäten att många av de svarande önskar sig en påtagligt förändrad bostadssituation inom en femårsperiod. I den äldsta gruppen respondenter, +65 år, är det en mycket stor andel som i dag bor i radhus eller villa men som vill ha en annan boendeform inom ett fåtal år. I dag bor 45 procent i åldersgruppen i radhus eller villa som de själva äger. Bara 22 procent i åldersgruppen vill ha ett sådant boende om fem år. Samtidigt är det en stor andel över 65 år som om fem år helst skulle bo i hyresrätt (42 procent), jämfört med hur många i åldersgruppen som i dag bor i hyresrätt (26 procent). Bland 35-44 åringar är siffrorna de rakt motsatta. I den åldergruppen bor 43 procent av respondenterna i dag i hyresrätt, medan bara 15 procent helst vill ha en hyresrätt om fem år. I den åldergruppen lever villadrömmen starkast. 37 procent bor i dag i radhus/villa, medan 58 procent vill göra det om fem år. Precis som de statistiska flyttmönstren visar, är det de äldre respondenterna som i högst grad vill bo kvar i samma typ av ort om fem år. Innerstäderna i Stockholm, Göteborg och Malmö lockar 18-24 åringar betydligt mer än någon annan åldersgrupp. Av samtliga svarande är det 15 procent som helst vill bo i dessa innerstäder om fem år. Bland 18-24 åringar är det 34 procent, jämfört med de 23 procent av åldersgruppen som bor där i dag. Framförallt är det storstädernas förorter och mindre/medelstora svenska städer som unga vill lämna till förmån för innerstäderna. Många unga vill också flytta utomlands, men det är i åldersgruppen 55-64 år som flest drömmer om en bostad utomlands. 13 procent av åldersgruppen skulle helst bo i övriga Europa och 3 procent utanför Europa. 26 Ökad rörlighet på bostadsmarknaden

En övergripande sammanfattning av enkätresultatet Intresset att flytta till annan ort drivs i hög grad av jakten på jobb, vilket kan ses som en konsekvens av att jobbtillväxten allt mer koncentreras till vissa regioner. Intresset att flytta dit jobben finns, hämmas dock av långa kötider (uttryckt av framförallt unga och ensamhushåll som i första hand söker hyresrätter) och av höga bostadspriser (uttryckt framförallt av de något äldre och barnfamiljer som oftare önskar att köpa bostad). Intresset att flytta till hyresrätt är överlag betydande, även om det skiljer sig utifrån dagens boendesituation, bostadsort och ålder. Påtagligt är hur intresset att flytta till hyresrätt stiger efter 65 år. Det starka intresset bland de äldre att flytta från villan, i första hand för att slippa ansvar för drift och underhåll, avviker från det boendemönster som åldersgruppen faktiskt uppvisar, när fler och fler bor kvar allt längre i sin villa. Mot pensionärernas önskan att flytta från villa till hyresrätt, kan ställas många barnfamiljers förhoppning att lämna hyresrätten för en villa. Pensionärer och barnfamiljer vill till stor del byta bostad med varandra, men marknaden fungerar uppenbarligen inte på ett sätt som möjliggör det i önskad utsträckning. Yngre värdesätter i första hand hyresrättens flexibilitet, samtidigt som de mer än övriga drömmer om att flytta till storstädernas innerstäder. Därför är det inte oväntat att långa köer är det som unga upplever som det största hindret för att flytta till en hyresrätt. Statistiken som visar på senare flytt hemifrån samt lägre flyttintensitet bland unga under senare år återspeglas därmed i enkätsvaren. Flyttskatten är ett hinder som i första hand upplevs i storstadsregionerna och i synnerhet bland äldre (som kan förmodas ha upplevt en stor värdestegring för bostaden). Brist på lediga hyreslägenheter i områden där man vill bo är däremot ett nationellt problem för alla grupper, även på orter där köer inte är ett problem och för personer som har en så lång planeringshorisont att några år i kö inte avskräcker. Vilka kvaliteter som värderas i boendet följer nära (och förändras sannolikt utifrån) respondenternas livssituation, t.ex. gällande familjesammansättning. Vad som upplevs saknas på hyresrättsmarknaden uppvisar dels generella drag (lägenheter med större ansvar i utbyte mot lägre hyra), dels gruppspecifika drag (yngre vill ha fler små lägenheter), dels geografiskt specifika drag (i storstädernas innerstäder saknas stora lägenheter). Att det finns en splittrad eller rent av motsägelsefull bild av vad som saknas bland hyresrätter i dag, kan också ses i ljuset av att det är en marknad med en hög grad av standardisering där det är svårt att anpassa utbudet efter skiftningar i efterfrågan. Sammantaget visar enkäten att de upplevda hindren för rörlighet skiljer sig åt utifrån ålder, ort och livssituation och att hindren bottnar såväl i hushållens privatekonomiska drivkrafter som i hyresmarknadens utbud och funktionssätt. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 27

Typhushåll utmaningarna skiljer sig åt Situationen på bostadsmarknaden skiljer sig kraftigt åt över landet. Det gäller för boende i såväl hyresrätter som bostadsrätter och villor. Vilka hinder eller möjligheter som hushållen upplever skiftar därför, men skillnaderna följer ändå mönster utifrån bostadsort, ålder, boendeform och hushållssammansättning. Utifrån enkäten, och med intryck från det statistiska materialet, kan en mängd typhushåll beskrivas för att åskådliggöra dessa skiftningar. I rapporten lyfter vi fram fyra typhushåll som förenklat visar hur orörligheten på bostadsmarknaden ser ut och upplevs. Sammanställningen av typhushåll visar på bredden av de problem som finns på bostadsmarknaden och på behovet att angripa dessa från flera håll och med åtgärder riktade mot alla upplåtelseformer. Pensionärsparet med villa i storstadsförort Pensionären i storstadsvillan är inte benägen att flytta till en annan ort, utan vill bo kvar i storstaden. Det vore intressant att flytta till en hyresrätt för att slippa ansvaret för drift och underhåll och för att få loss pengar vid försäljningen av villan. Men reavinstskatten vid försäljning känns som ett hinder, särskilt som boendekostnaden i en hyresrätt sannolikt blir högre än i villan. Det som trots allt skulle kunna motivera en flytt, vore en hyresrätt där man kan göra tillval och utnyttja olika typer av service i utbyte mot en lite högre hyra. Men då ska det vara en modern och fräsch lägenhet, i en trygg och lugn omgivning med närhet både till naturen och en parkeringsplats. Ensamstående föräldern Den ensamstående föräldern bor i hyresrätt och ser gärna att även nästa bostad är en hyresrätt, främst för att ansvaret för drift och underhåll av bostaden inte ska öka. Drömmen finns i och för sig om en egen villa eller ett radhus, men känslan är att drömboendet är för dyrt. Det som särskilt lockar vid en flytt är större hyresrätter belägna i en trygg och lugn omgivning i närhet till allmänna kommunikationer. Det som upplevs försvåra en flytt är att det inte finns några lediga hyresrätter i de områden som lockar och att det är för lång kötid. 28 Ökad rörlighet på bostadsmarknaden

Barnfamiljen i en mellanstor svensk stad Barnfamiljen med två föräldrar i den mellanstora staden bor i en villa. Samtidigt finns ett intresse att flytta till en hyreslägenhet på grund av dess flexibilitet och för att få mindre ansvar för drift och underhåll. Familjen efterfrågar i så fall en modern och fräscha lägenhet med gott om utrymme som är belägen nära jobbet i en lugn och trygg omgivning. De största hindren för att flytta till en hyresrätt är att de skulle få en högre boendekostnad än för deras nuvarande villa, men det finns heller inga lediga hyreslägenheter i de områden som familjen tycker är attraktiva. 20-åringen i innerstan 20-åringen i storstadens centrum bor hemma hos sina föräldrar och arbetar respektive studerar på halva tiden var. Hen är intresserad av att flytta till en hyreslägenhet, eftersom det är mer flexibelt, men ser stora hinder i de långa kötiderna. Det som saknas är små enkla hyresrätter även om det framtida drömboende är en bostadsrätt i innerstaden nära till kollektivtrafiken. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 29

4 ORSAKER TILL LÅG RÖRLIGHET I kapitlet diskuteras orsakerna till dagens låga rörlighet. Bostadspolitiken är problemets kärna och har gjort att hyresrätten har bakbundits som boendeform. Orsaker identifieras i bostadsbyggandets kamp mot regelverken, i skatter som gynnar kvarboende istället för rörlighet och ett hyressättningssystem som skapar köbildning och en svart marknad.

Kapitlets slutsatser: Bostadspolitikens regelverk och beskattningen har i en mängd analyser pekats ut som grundorsakerna till den låga rörligheten på den svenska bostadsmarknaden. Hyresrätten, som i teorin och internationellt sett är den mest flexibla upplåtelseformen, har i Sverige, framförallt i storstäderna, kommit att bli en boendeform med relativt låg rörlighet. Rörligheten har minskat genom att bostadsbyggandet under lång tid varit för lågt p.g.a. en utdragen planprocess, omfattande regelverk, och vad gäller hyresrätter, svaga ekonomiska incitament för nybyggnation. Förändringar i skattesystemet under det senaste decenniet har försämrat rörligheten på bostadsmarknaden genom att det blivit billigare att bo kvar och dyrare att byta bostad. Ränteavdragen bidrar till prisuppgångar (och ökad skuldsättning) som minskar rörligheten. En lång rad analyser av den svenska bostadsmarknaden visar att hyressättningssystemet, och den växande skillnaden mellan befintliga och marknadsbaserade hyror, skapar inlåsningseffekter och leder till ett ineffektivt utnyttjande av hyresrättsbeståndet. Bostadspolitiken är problemets kärna Bostadsmarknadens problem är mångfacetterade och fundamentala. Nybyggarkommissionen har sammanfattat det som att drivkrafterna på bostadsmarknaden måste förändras. I nuläget är det gynnsamt att bo, dyrt att flytta och svårt för unga utan föräldrar med tillgång till kapital att ta sig in på bostadsmarknaden. Konsekvensen är att många bor kvar för stort och för länge, samtidigt som etableringsåldern på bostadsmarknaden blir allt högre. I EU-kommissionens genomgång av Sveriges ekonomi från februari 2016 bedöms att den främsta svenska utmaningen är hushållens höga och stigande skuldsättning och att bostadsmarknaden fungerar dåligt. Ineffektivitet och snedvridningar på bostadsmarknaden, särskilt i de större städerna, anses bidra till bostadsbrist och stigande priser. Detta begränsar arbetskraftens rörlighet och drabbar inte minst socialt utsatta grupper. Utbudet av bostäder hålls tillbaka av en ineffektiv användning av det befintliga beståndet. Kommissionen bedömer att trögrörligheten på hyresmarknaden främst beror på den omfattande hyresregleringen, vilken begränsar hyresmarknadens förmåga att minska trycket mot stigande bostadspriser och underlätta rörligheten på arbetsmarknaden. Kommissionen påtalar också att tskatten på reavinster från fastighetsförsäljning begränsar utrymmet för en mer effektiv användning av det befintliga bostadsbeståndet. Reavinstskatten bedöms motverka att hushåll flyttar till mindre bostäder. (EU-kommissionen 2016) I Boverkets marknadsrapport från maj 2014 konstateras att det finns gott om bostäder i Sverige men det verkliga utbudet begränsas av nuvarande regelverk. Boverket menar att bostadsmarknaden karaktäriseras av ett antal systemfel som både hämmar bostadsutbudet och i onödan blåser upp bostadsefterfrågan. Den höjda reavinstskatten vid bostadsförsäljning bedöms ha gett en allt sämre matchning på bostadsmarknaden. Många äldre bor kvar i egnahem på en stor bostadsyta och upplever sig inte ha råd att flytta eftersom det utlöser betydande skatteeffekter. På hyresmarknaden ser Boverket utbudet begränsas av bruksvärdesprincipen som låser inne boende i hyresrätterna. (Boverket 2014) Den bristande rörligheten på den svenska bostadsmarknaden är alltså nära sammankopplad med bostadspolitiken och skattepolitiken. Det är politiska överväganden och åtgärder som styrt utvecklingen mot äldres ökade kvarboende i stora villor, som försvårat vägarna in på bostadsmarknaden för unga och som underblåser hushållens ökade skuldsättning. Till det kommer regelverk och politiska intresseavvägningar på både kommunal och nationell nivå som förhindrar, fördyrar och försenar nybyggnation av bostäder, vilket ytterligare försämrar rörligheten och bidrar till överhettning. Även om människors över tid skiftande bostadspreferenser, den demografiska utvecklingen och de ekonomiska konjunkturerna sammantaget har betydelse för hur utbud och efterfrågan kan mötas på en mer rörlig bostadsmarknad, så ligger ändå lösningarna i politiska beslut som påtagligt och ganska omedelbart kan förändra marknadsförutsättningarna. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 31

Den mest flexibla boendeformen har bakbundits Hyresrätten har för många personer betydande fördelar jämfört med andra boendeformer. Det är smidigt att hyra under kortare eller längre perioder, utan stora krav på eget arbete, ansvar eller ekonomiska risker. Som Långtidsutredningen konstaterar ska hyresrätten i princip stå för en mer flexibel form av boende, eftersom transaktionskostnaderna vid flytt är lägre än när man äger sitt boende. Så är det i många länder, men det förutsätter ett tillgängligt utbud av hyresrätter. Svenska studier pekar därför på att de som äger sin bostad i vissa avseenden är mer rörliga än de som hyr sin bostad. Långtidsutredningens bedömning är att det kan bero på att regleringarna på den svenska hyresmarknaden leder till kraftiga inlåsningseffekter. (Långtidsutredningen 2015) Rörligheten på den svenska bostadsmarknaden avviker därmed från det internationella mönstret. I andra länder är rörligheten vanligtvis störst bland hyresboende. I Sverige har studier tvärtom påvisat att de som äger sin bostad en större benägenhet än de som bor i hyresrätt att flytta av arbetsmarknadsskäl. (Jonsson, 2012) Bokriskommissionen påtalar att den som vill ha mer flexibilitet och slippa eget ägaransvar kan hyra istället för att äga. Då är det naturligt att hyresboendet får en lite högre kostnad än en likvärdig bostad som man äger själv. Det är vad som gäller på det flesta andra marknader. I dag på den svenska bostadsmarknaden är det tvärtom en vanlig uppfattning att en hyresrätt ska vara billig, vilket är motsägelsefullt med tanke på den service som ingår i en hyreslägenhet och den lägre risk de boende tar jämfört med den som äger. En utveckling mot en mer flexibel hyresrättsmarknad bedöms, t.ex. i en rapport av före detta bostadsminister Stefan Attefall, förutsätta en större mångfald av hyresrätter. Enkla lägenheter med låga hyror kan inte vara normen för hela marknaden. Att bygga små hyresrätter till låga kostnader är eftersträvansvärt, men hyresrätten ska också kunna utgöras av det stora topputrustade boendet med extra service. Men för det bedömer Attefall att hyressättningssystemet måste medge att hyran mer speglar enskilda lägenheters kvaliteter. I dag kan många mindre ambitiösa fastighetsvärdar åka snålskjuts på de mer ambitiösa värdarna i och med att de generella hyresjusteringarna ofta i begränsad grad beaktar den enskilda hyreslägenhetens kvaliteter, läget i huset eller i staden. Dessa faktorer får enligt Attefall för lite genomslag, vilket medför att hyresrätten snart är utrotningshotad i storstädernas centrala lägen. (Attefall 2016) En viktig orsak till att hyresrätten förlorat sin flexibla karaktär i Sveriges tillväxtområden, framförallt i Stockholm, är den kraftiga minskningen av hyresrätter under senare år. Den utvecklingen är samtidigt ett tydligt symptom på de ekonomiska drivkrafter som bostadspolitiken lagt grund för. I Stockholmsregionen har andelen hyresrätter av alla bostäder nästan halverats de senaste 20 åren. Mellan 1997 och 2012 minskade antalet hyreslägenheter i Stockholms län med 94 000, samtidigt som antalet bostadsrättslägenheter ökade med 234 000. Ca 110 000 hyresrätter i länet ombildades till bostadsrätter under 2000-talets första decennium. I Skåne ombildades under samma period 16 000 lägenheter och i Västra Götaland 20 000. I båda fallen var detta mer än antalet som byggdes under samma tid. Figur 12: Förändring av antalet hyresrätter i Storstockhom 1990-2012, tusental. Källa: Boverket (2014) 32 Ökad rörlighet på bostadsmarknaden

I WSP:s rapport Staten och Bostaden från 2015 analyseras huruvida hyresrätten idag bidrar till ökad rörlighet och flexibilitet i Stockholms bostadsbestånd. Undersökningen av hur hyresrätten påverkar rörligheten (flyttintensiteten) i bostadsbeståndet visar en signifikant positiv effekt av en hög andel hyresrätter i bostadsområdet i yttre förort. För innerstaden är effekten tvärtom negativ. En hög andel hyresrätter i ett bostadsområde sammanfaller med en låg flyttintensitet. I närförort och andra regioncentra än innerstaden ligger siffrorna däremellan. Rapportens slutsats är att i länets ytterområden där prisbildningen på hyresmarknaden i stort verkar fungera väl, har andelen hyresrätter ha en positiv effekt på rörligheten i beståndet medan i de delar av länet där hyrorna är lägre än marknadsnivån så är benägenheten att flytta lägre. I sådana områden finns starka drivkrafter för hyresgästerna att bo kvar, trots att bostaden egentligen inte är helt ändamålsenlig. Ett skäl till det är att man i realiteten har en kraftig rabatt på sitt boende i förhållande till vad motsvarande ägt boende skulle kosta. Ett annat skäl kan vara att man väntar in en eventuell framtida ombildning till bostadsrätt och en betydande privatekonomisk vinst. Bostadsbyggandets kamp mot regelverken Rörligheten på bostadsmarknaden påverkas dels av hur befintliga bostäder görs tillgängliga och distribueras, dels av hur många nya bostäder som produceras. Trots att priserna på bostäder stigit och köerna har blivit längre, har bostadsbyggandet på senare år legat på en relativt låg nivå. Framförallt är det i storstadsregionerna, och i synnerhet i Stockholm, som bostadsbyggandet släpat efter befolkningsutvecklingen. 40 000 Folkökning och bostadsbyggande i Stockholmsregionen 1975-35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Antal färdigställda bostäder Antal nya invånare Bostadsbehov Figur 13: Källa SCB, bearbetning WSP Byggandets förutsättningar att möta efterfrågan bestäms i första hand av tillgången på mark och av vad det kostar att bygga. Långtidsutredningen framhäver som den viktigaste förklaringen till det låga byggandet att utbudet av mark inte ökat i takt med efterfrågan. Det finns också statliga regelverk och kommunala normer gällande bl.a. teknisk standard som fördyrar byggande. Att inte mer mark planläggs hänger samman med flera faktorer. Det statliga regelverket försvårar byggande i många lägen och som ger olika motståndare mot nybyggnation, av miljöskäl eller goda möjligheter att överklaga planer för ny bebyggelse. Det finns också svaga incitament för kommuner att bygga, eller rent av omvända incitament, när ett relativt lågt byggande upprätthåller höga priser på befintliga fastigheter. Bokriskommitténs analys av bostadsbyggandets tillkortakommande handlar i första hand om ett förlegat kommunalt planmonopol, att mer tyngd behöver ges åt översiktplanerna och att detaljplaneringen ska minska. Bokriskommittén ser också att bostadsbyggandet behöver betraktas som ett allmänt intresse och inte som i dag tvingas stå tillbaka för olika utpekade riksintressen för exempelvis naturvård och friluftsliv. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 33

EU-kommissionen framhäver i sin analys av den svenska ekonomin just kommunernas bristfälliga finansiella incitament att satsa på byggande och ta itu med bostadsbristen hos utsatta grupper. Kommissionen lyfter också fram att handläggningen av planering och överklaganden är tidskrävande och komplicerad jämfört med andra EU-länder, t.ex. ungefär dubbelt så tidskrävande som i Tyskland. De statliga regelverken har inte bara betydelse för planerings- och byggfasen, utan avgör också de ekonomiska villkoren för fastighetsägande. Därmed styr regelverket hur incitamenten ser ut att nyproducera olika typer av bostäder. Långtidsutredningen har visat hur den aktör som avser att bygga ett flerbostadshus, utifrån affärsmässiga grunder har uppenbara ekonomiska skäl att ägna sig åt bostadsrättsmarknaden. Det är ett resultat dels av den osäkerhet som följer av hyresregleringen dels av de förmånligare skatteregler som gäller för bostadsrätter. En allmänt sett förhållandevis låg, odifferentierad och riskfylld intäktssida i ett hyresbostadsprojekt minskar attraktiviteten i sådana projekt. Långtidsutredningen pekar särskilt på effekterna av modell med kollektiva återkommanden och problemen med att hyrorna inte kan sättas och differentieras genom tvåpartsöverenskommelser med konsumenterna. Den svenska hyresförhandlingsmodellen och den osäkerhet om framtida intäkter den för med sig, bedöms ge högre lönsamhetskrav för hyresprojekt och att potentiellt positiva investeringsprojekt på hyressidan framstår som förhållandevis olönsamma affärer jämfört med investeringar i nya bostadsrättsfastigheter. Skatter som gynnar kvarboende istället för rörlighet Fastighetsskatten på bostäder avskaffades den 1 januari 2008 och ersattes av en kommunal avgift. Effekten blev framförallt ett sänkt skatte-/avgiftsuttag från småhus med höga taxeringsvärden. För att finansiera den sänkta fastighetsbeskattningen höjdes kapitalskatten från 20 till 22 procent av vinsten vid försäljning av småhus och bostadsrätter. Samtidigt begränsades möjligheten att skjuta upp beskattningen av kapitalvinsten och för den uppskjutna beskattningen infördes även en ränta på 0,5 procent av uppskovsbeloppet. Effekten av skatteomläggningen är att det har blivit billigare att bo kvar och i normalfallet dyrare att byta bostad. Att förändringarna i skattesystemet ger inlåsningseffekter och har bidragit till att försämra rörligheten på bostadsmarknaden, har identifieras i en lång rad av de senaste årens studier av den svenska bostadsmarknaden. Långtidsutredningen uppmärksammar också att skatteavdraget för räntekostnader (ränteavdragen) utgör ett stöd till privatpersoners ägande av bostad och bidrar till prisuppgångar och ökad skuldsättning. Nybyggarkommissionen påtalar att skattesystemet sammantaget leder till svag rörlighet på bostadsmarknaden och högre skuldsättning. Att det är billigt att bo, och dyrt att flytta, bidrar till många äldre som bor i en villa i dag har mycket svaga ekonomiska incitament flytta och ännu svagare att byta upplåtelseform till en hyresrätt. De högre boendekostnaderna motsvaras inte av fördelarna med bekvämligheten med en mindre bostad. Nybyggarkommissionens bedömning är att ekonomiska villkor som missgynnar flytt och anpassning i bostadsyta för enskilda på aggregerad nivå leder till ett minskat antal tillgängliga bostäder. Bokriskommittén lyfter fram att Sverige avviker från de flesta andra länder, genom att i skattehänseende främst betrakta boende som en investering, inte som konsumtion, vilket internationellt sätt är vanligare. Den svenska tyngdpunkten på kapitalvinstskatten medför att många hushåll blir kvar i bostäder som är för trånga eller för stora och med sämre geografiskt läge än vad som annars varit fallet. Bostadsbeståndet utnyttjas därigenom sämre än vad det skulle kunna göras. Hyressättning för köbildning I de granskningar av Sveriges ekonomi som kontinuerligt genomförs av olika internationella institutioner, har under de senaste åren ägnats allt mer intresse åt vad som beskrivs som en illa fungerande bostadsmarknad. Det råder bred samsyn bland institutionerna om orsakerna till den låga rörligheten och om vilka förändringar som behövs. EU-kommissionen skriver i en granskning från 2015 att den växande skillnaden mellan befintliga och marknadsbaserade hyror leder till ett efterfrågeöverskott på hyreslägenheter och skapar inlåsningseffekter. Befintliga hyresgäster vill inte avstå från sina förmånliga villkor i form av hyresnivåer under marknadspris, medan nykomlingar på bostadsmarknaden inte får tillgång till hyreslägenheter. (EU-kommissionen 2015) Internationella valutafonden (IMF) tar upp frågan i sina utlåtanden om svensk ekonomi från både 2014 och 2015. IMF framhäver att hyressättningssystemet idag dels förhindrar ett effektivt utnyttjande av det befintliga beståndet, dels begränsar viljan till nyproduktion av hyreslägenheter. IMF menar att hyresregleringen kraftigt har minskat utbudet av hyreslägenheter. (IMF 2014 och IMF 2015) OECD menar att lättnader i hyresregleringen kan bidra till en signifikant ökning av rörligheten på bostadsmarknaden genom att bidra till ett ökat utbud av hyreslägenheter och förhindra inlåsningseffekter för hyresgäster. (OECD 2011) 34 Ökad rörlighet på bostadsmarknaden

Världsbanken menar att hyresregleringens effekt på hyresnivåerna missgynnar investeringar i nyproduktion av hyreslägenheter och leder till ett ineffektivt utnyttjande av det befintliga hyresrättsbeståndet. (Världsbanken 2014) Motsvarande analys som hos de internationella institutionerna har Långtidsutredningen gett uttryck för. Att hyressättningen inte utgår från de grundläggande marknadsmekanismerna utbud och efterfrågan, är en av huvudorsakerna till den låga rörligheten på bostadsmarknaden. Dagens bruksvärdessystem innebär att högre efterfrågan inte innebär högre hyror, vilket ger ett efterfrågeöverskott på hyresmarknad. Det innebär att det uppstår långa köer till attraktiva hyresrätter. Det gör också att hyreslägenheterna inte utnyttjas optimalt, genom att hushåll bor på större yta än vad de skulle ha gjort på en fungerande marknad. En lägenhet vars hyra uppfattas som subventionerad minskar hyresgästens incitament att hålla nere ytanvändningen och söka sig till andra boendealternativ. Följden är att utbudet på hyresmarknaden begränsas. Lägre hyror än vad som motsvaras av efterfrågan gör också omvandling till bostadsrätter mer lönsamhet för såväl fastighetsägaren som den nya bostadsrättsföreningens medlemmar. (Långtidsutredningen 2015) Nybyggarkommissionen anser att det är tydligt att systemet har många negativa konsekvenser, särskilt i attraktiva tillväxtoch storstadsområden. Det kan handla om svarta kontrakt, hyror som saknar koppling till den värdering människor själva gör och dålig rörlighet på bostadsmarknaden. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 35

5 BOSTADSREFORMER FÖR EN ÖKAD RÖRLIGHET I kapitlet presenteras förslag på reformer inom tre områden för att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Förslagen syftar till ett ökat bostadsbyggande, en skatteomläggning för ökad rörlighet och en hyressättningsreform för ökad rörlighet i det befintliga bostadsbeståndet.

Kapitlets slutsatser: En rörligare och mer välfungerande bostadsmarknad kräver en bred politisk överenskommelse med reformer kopplat till alla boendeformer. Ökat byggande bör underlättas genom effektivare planarbete, regelförenklingar, utbyggd infrastruktur och långsiktig hyressättning. En skatteomläggning för ökad rörlighet bör genomföras i form av sänkta skatter vid flytt och höjda vid skuldsättning. En hyressättningsreform för ökad rörlighet i beståndet bör syfta till mer marknadsmässig och långsiktig hyressättning. På hyresrättsområdet bör ökat utbud, rörlighet och stärkt konsumentskydd åstadkommas genom en bättre fungerande marknad. Hyressättningssystemet bör utvecklas mot att ge större genomslag för de boendes värderingar och möjligheter till individuella hyresavtal. Från nuläge till åtgärd - med ökad rörlighet i fokus Den schematiska bilden nedan sammanfattar rapportens analys. Ur ett antal identifierade förhållanden på dagens svenska bostadsmarknad, kan en rad bostadsmässiga, privatekonomiska, arbetsmarknadsmässiga, samhällsekonomiska och rättsvårdande problem härledas. Utifrån dessa problem kan ett antal målbilder för förändring tas fram. Målbilderna har alla gemensamt, att de har ett ömsesidigt orsakssamband med en ökad rörlighet på bostadsmarknaden, särskilt vad gäller hyresrätter. T.ex. kan fler lättillgängliga hyresrätter både vara en konsekvens av och en orsak till ökad rörlighet. Här kallas därför den ökade rörligheten en mekanism. För att sätta denna mekanism i rörelse, är rapportens analys att det krävs ett antal åtgärder, i huvudsak på den nationella politikens område. Det gäller åtgärder inom såväl bostadspolitiken, som skattepolitiken, miljöpolitiken och transportpolitiken. Nuläge Problem Målbild Mekanism Åtgärder Lång kötid till förstahandskontrakt Höga andrahandshyror Svarthandel med hyreskontrakt Bostadsbyggandet motsvarar inte befolkningsökningen Få relativt enkla bostäder byggs Stora regionala prisskillnader Kraftigt stigande bostadspriser Inträdeshinder särskilt för unga Utsattet och kriminalitet Försvårar flytt till arbete/utbildning Försvårar företagens rekrytering Boendet motsvarar inte behov/önskemål Ökad skuldsättning En öppen förmedling av hyresrätter Fler lättillgängliga hyresrätter av olika slag Bättre matchning av hushåll/bostad Dämpade avkastningskrav vid nyproduktion Stabiliserade bostadspriser Ökad rörlighet, särskilt i beståndet av hyresrätter Ökat byggande genom: Effektivare planarbete Regelförenklingar Utbyggd infrastruktur Långsiktig hyressättning Mer marknadsmässig och långsiktig hyressättning Sänkta skatter vid flytt och höjda vid skuldsättning Figur 14. Från problem till åtgärd med ökad rörlighet i fokus Ökad rörlighet på bostadsmarknaden 37