Beslutet i webbversion 1 (11) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om kundkännedom - skärpta åtgärder och rapporteringskrav enligt penningtvättslagstiftningen. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att, innan köpekontraktet undertecknades, vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om en köpare som befann sig på distans. Mäklarens uppgifts- och granskningsskyldighet av transaktionen, när köparen vid tillträdet har betalat stora delar av köpeskillingen med kontanter, har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har initierat ett tillsynsärende mot NN med anledning av att det hade kommit till inspektionens kännedom att han hade förhörts av polisen avseende ett förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att ange vilken riskbedömning han har gjort avseende affären och vilka åtgärder han har vidtagit för att uppnå kundkännedom beträffande köparen. Han har även blivit förelagd att ange vilka åtgärder som han har vidtagit för att granska transaktionen med anledning av att köparen betalade köpeskillingen med kontanter. Slutligen har han förelagts att ange vilka kontroller han har vidtagit för att följa upp affärsförbindelsen. Han har även förelagts att ge in kopior av de noteringar som visar vilka åtgärder han har vidtagit. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (11) Handlingarna Av handlingarna i ärendet framgår bland annat följande. Uppdragsavtalet och köpekontraktet Uppdragsavtalet är undertecknat den 3 maj 2011. Köparen har daterat köpekontraktet den 23 juli 2012. Två polisförhör Av en utskrift ur en förundersökning från ett polisförhör med NN som hölls den 20 december 2012 framgår bland annat följande. Fastigheten hade varit till salu i cirka ett år när den slutlige köparen (X) ringde till NN för första gången. X uppgav att han hade åkt förbi fastigheten och sett att den var till salu. X bestämde sig för att köpa fastigheten. NN skickade ner ett köpekontrakt och ett kontonummer där X skulle sätta in handpenningen på 40 000 kronor. Kontraktet kom åter från X och även en kopia på hans identitetshandling. Kontraktet hade daterats den 23 juli 2012. NN hade inte visat fastigheten för X innan han skrev på köpekontraktet. NN tyckte att det var konstigt att X inte hade varit och tittat på fastigheten innan han bestämde sig för att köpa. De kom sedan överens om att de skulle träffas på fastigheten för att X skulle kunna titta på byggnaderna och skogen. När NN kom till fastigheten var X redan där. Även säljarna var där. X hade med sig en vän som även han var intresserad av fastigheten och deltog i diskussionen. NN fick ändå känslan av att det var X som var köparen. När de senare satt i stugan och fikade, visade NN en del handlingar som följer med fastigheten. X tog då upp 360 000 kr i kontanter som han ville betala fastigheten med. Valörerna var sedlar om 500 och 1 000 kronor. De flesta var 500-kronorssedlar.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (11) NN tog emot pengarna efter att de räknat dem. Det var buntar om 10 000 kronor i varje. NN uppgav att han blev snopen över att X hade pengarna med sig och sa till X att han ville ha en handling som visade var pengarna kom ifrån. X sa att han hade sålt en båt och att han kunde visa det kvittot för NN. De bestämde sig för att träffas dagen efter på NN:s kontor. Följande dag kom X med sin vän till NN:s kontor. X visade upp kvittot på båten som han hade sålt. NN tog en kopia på kvittot och X fick originalet tillbaka. Av en utskrift ur en förundersökning från ett polisförhör med NN som hölls den 12 februari 2013 framgår bland annat följande. NN uppgav att man kom överens om affären redan på telefon. X sa att han hade varit förbi och tittat, men NN var inte med och visade fastigheten för X förrän de kom den 3 september 2012. Då hade X redan skrivit under köpekontraktet och betalat in handpenningen. På fråga hur handlingarna hade skickats till X uppgav NN att han hade skickat dem i ett kuvert. Dokumentationen om kundkännedom Dokumentationen av hur NN har uppnått kundkännedom om X är daterad den 23 juli 2012. Av förhöret framgår att NN inte träffade X innan denne besökte fastigheten den 3 september 2012. Kopian av X:s identitetshandling är inte vidimerad. Fastighetsmäklarens yttranden NN har i sina yttranden genom sitt ombud huvudsakligen uppgett följande. När affärsförbindelsen med X först inleddes var NN:s bedömning att risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism vare sig var särskilt hög eller låg. Den första kontakten han hade med X var per telefon. Vid detta tillfälle nämnde X inget om att han skulle komma att betala köpeskillingen kontant. Det kom inte heller fram någonting annat i telefonsamtalet som gav honom anledning att bedöma risken som högre än normal.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (11) Det enda som var något ovanligt var att X ville köpa fastigheten utan att NN hade visat den för honom först. Att en skogsfastighet köps osedd är emellertid inte unikt. Det begärda priset för fastigheten hade sänkts till ett pris som helt och hållet motsvarade värdet på skogen. X identitet kontrollerades genom att NN inhämtade en kopia av hans identitetshandling. Han ar uppfyllt de krav som ställs på grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom i 2 kap. 3 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) genom att kontrollera X identitet mot identitetshandlingen, kopiera och spara den i akten. När det gäller skärpta åtgärder enligt 6 tredje stycket punkten 1 penningtvättslagen finns det inte några i lagen angivna obligatoriska åtgärder som alltid ska vidtas. Exempel på skärpta åtgärder som kan vidtas är att ytterligare handlingar, uppgifter eller information inhämtas eller att kompletterande åtgärder för att kontrollera eller bestyrka de uppvisade handlingarnas innehåll vidtas. Valet av särskilda och lämpliga åtgärder bör anpassas efter den särskilda situation som råder och ingår i den riskbedömning som ska göras. Ytterligare handlingar ska inhämtas och kompletterande åtgärder ska vidtas om omständigheterna så kräver. Den första kontakten mellan NN och X skedde visserligen på telefon, men det var aldrig tal om att hela affärsförbindelsen skulle utföras på distans. När NN och X träffades den 3 september 2012 kunde han konstatera att X överensstämde med personen på identitetshandlingen. Affärsförbindelsen kan mot den bakgrunden inte bedömas som i sin helhet utförd på distans. Den brist som kan ha funnits genom att kopian av identitetshandlingen inte var vidimerad läktes därför när parterna träffades den 3 september 2012. NN:s bedömning att X var den han utgav sig för att vara visade sig för övrigt vara korrekt. Hade X inte infunnit sig personligen, eller om det hade inträffat något annat som gav NN anledning av tro att hans identitet inte stämde, fanns möjligheten kvar att lämna en rapport om detta till Polismyndigheten. Detta är en tillräcklig åtgärd enligt 2 kap. 11 jämförd med3 kap. 1 penningtvättslagen. Det fanns ingenting, vare sig i det inledande samtalet eller senare under försäljningen, som gav NN anledning att tro att X handlade för någon annans
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (11) räkning. Alla de kontakter på telefon och via sms som han hade i anledning av köpet var med X själv. Det var först vid mötet på fastigheten den 3 september 2012 som han fick veta att X hade tänkt betala kontant. Innan dess saknades anledning att efterfråga ett kvitto. Redan dagen därpå lovade X att han skulle skicka kvittot till honom så snart han hade kommit hem igen, vilket han så småningom också gjorde. När X besökte fastigheten den 3 september 2012 hade han visserligen med sig en kamrat som, enligt vad X uppgav, var mer insatt än han själv i frågor runt fastighetsköp. Detta är dock långt ifrån ovanligt. Särskilt när en person som inte sedan tidigare äger skog köper sin första fastighet är det vanligt att köparen har med sig någon bekant som stöd. Det var X själv som senare gick ut och hämtade pengarna och betalade för fastigheten. Det fanns alltså inte någonting alls som tydde på att X i själva verket handlade för någon annans räkning. Det saknades därför anledning för NN att kontrollera om det fanns en verklig huvudman och vem denne i så fall var. Den information som NN fick om fastighetsköpets syfte och art var att X självmant och redan i det första samtalet berättade att han hade för avsikt att åka upp till fastigheten med barnen och fira jul där. X nämnde också att han hade haft ett eget företag i byggbranschen som han nu hade sålt och att han sökte lugn och ro. Detaljer i samtalet med X fick NN att tro att X inte var helt främmande för området, utan att han hade varit där förut. Att en person som är bosatt i södra Sverige köper skogsmark i Norrlands inland är inte heller något ovanligt. Många sätter ett stort värde i att få jakträtt till ett pris som är väsentligt mycket lägre än i södra Sverige. Fastigheten var förhållandevis liten. Den hade ett lågt pris och med köpet följde såväl älg- som småviltsjakt. Den var därmed den typ av fastighet som ofta är intressant att förvärva för personer som inte äger skog sedan tidigare. NN:s uppfattning var därför att X var den sortens person som typiskt sett skulle kunna köpa en sådan fastighet. När X gick ut till bilen och kom tillbaka med 360 000 kronor i kontanter blev både NN och säljarna överrumplade. NN har inte tidigare varit med om att en fastighet har betalats kontant. X hänvisade dock till att det i köpekontraktet stod att den resterande köpeskillingen skulle betalas kontant på till-trädesdagen. Det intryck som NN hade fått av X var att han var en försiktig person som var ovan vid affärer. Att en person som X skulle ta
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (11) villkoret om kontant betalning bokstavligt föreföll därför inte orimligt. Dessutom berättade X att han hade sålt en båt och att det var därifrån pengarna kom. Den kontanta betalningen var således visserligen överraskande. Mot bakgrund av den bild han hade fått av X:s personlighet uppfattade han det X berättade om båtförsäljningen som en trovärdig och rimlig förklaring till varifrån pengarna kom. Parterna diskuterade hur de skulle hantera den stora mängden kontanter. Om det hade funnits en bank i närheten kunde NN ha hänvisat X dit för att sätta in pengarna på ett konto, men fastigheten ligger två mil från närmaste samhälle. Ingen av parterna kände till om det fanns en bank där som hade möjlighet att ta emot kontanter. Att resa så långt utan att veta om pengarna skulle kunna tas emot kändes som en orimligt långtgående åtgärd, eftersom NN ansåg sig ha fått en godtagbar förklaring om pengarnas ursprung och om anledningen till att X ville betala kontant. NN tyckte inte att han kunde begära av X att han skulle förvara 360 000 kronor i kontanter på ett hotellrum till dess att en insättning på ett bankkonto kunde ske. Att lämna betalning till säljarna var inte heller lämpligt eftersom X ännu inte hade fått förvärvstillstånd för fastigheten och köpet därmed skulle kunna komma att gå åter. Därför bestämdes det i samråd med säljaren och köparen att NN skulle ta pengarna till kontoret i Umeå för att förvara dem i ett kassaskåp till dess att de kunde sättas in på banken. Dagen efter besöket på fastigheten kom X till NN:s kontor för att skriva under köpebrevet. Det var, såvitt han minns, vid detta tillfälle som X lovade att skicka kvittot på båtförsäljningen när han hade kommit hem igen. Det dröjde innan det kom något kvitto. NN blev dock inte oroad över att det inte skulle existera något kvitto, eller att berättelsen om båtförsäljningen inte skulle vara sann. Erfarenheten som han dittills hade fått av X var att han verkade vara en ärlig person. Han gjorde alltid det som han hade lovat att göra, men det tog lång tid och han var ofta svår att få tag på. Dröjsmålet med kvittot gav därför inte NN anledning att anta att han hade fått oriktiga uppgifter om pengarnas ursprung. Redan innan kvittot hade kommit gjorde han ett försök att sätta in pengarna på banken, men banken tog i enlighet med sina rutiner inte emot kontanta
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (11) medel utan kvitto. I övrigt bedömde banktjänstemannen att pengarna såg bra ut. I oktober kom X upp igen med sitt färdiga förvärvstillstånd och med kvittot från försäljningen av båten. NN tog del av kvittot. Han konstaterade att det såg normalt ut och att det inte var samma handstil på säljarens och köparens undertecknanden. Han tog en kopia på kvittot och när han några dagar senare gick för att sätta in pengarna på banken var det inte något problem för honom att göra det. De 360 000 kronorna (minus 500 kronor som parterna hade enats om skulle återgå) sattes in på mäklarföretagets klientmedelskonto. Eftersom samtliga villkor för köpet nu var fullgjorda överförde NN pengarna till säljarnas konto dagen därpå. Bortsett från vissa problem med lagfarten på grund av en bouppteckningshandling som inte följt med vid ansökan, var transaktionen helt avslutad i och med att köpeskillingen redovisades till säljarna. Det fanns inget för honom att följa upp. Affärsförbindelsen med X inleddes genom telefonsamtalet till honom och köpet var fullbordat redan i slutet av juli 2012 då köpekontraktet hade undertecknats av alla parter. Vid denna tidpunkt hade det inte kommit fram någonting alls som skiljde den aktuella fastighetsförsäljningen från andra. Det saknades därför anledning för NN att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom, att avbryta förbindelsen med X, rapportera till Polismyndigheten eller att vidta någon annan liknande åtgärd. Att en köpare betalar kontant för en fastighet är i och för sig en omständighet som kan utlösa ett granskningsansvar för mäklaren. Mot bakgrund av omständigheterna saknades dock anledning för NN att vidta någon ytterligare åtgärd för att utröna pengarnas härkomst, utöver förklaringen om båt-försäljningen och det kvitto som synbarligen bekräftade att försäljningen hade ägt rum. Inte heller banken fann uppenbarligen någon anledning att undersöka saken vidare. Kvittot från båtförsäljningen var enligt deras mening tillräckligt för att undanröja misstankar om att pengar kunde komma från brottslig verksamhet. Den närmare granskning av transaktionen som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (11) kontantbetalningen gav skäl att utföra resulterade såväl för NN själv som för banken i att transaktionen inte skäligen kunde antas utgöra penningtvätt. Givet de fakta som NN hade tillgång till vid denna tidpunkt var detta en bedömning som inte var klandervärd. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Kundkännedom Gällande bestämmelser Av 2 kap. 1 lag (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) framgår det att en verksamhetsutövare ska vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Omfattningen av dessa åtgärder ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. I 3 samma kapitel anges att lagstiftaren med grundläggande åtgärder för kundkännedom avser en kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 6 första stycket penningtvättslagen framgår att en verksamhetsutövare alltid ska vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är hög. Sådana åtgärder ska vara mer omfattande än åtgärderna i 3. Av bestämmelsens tredje stycke framgår att en hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism bland annat ska anses finnas när en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs med någon på distans, om inte omständigheterna i det enskilda fallet visar motsatsen. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. Enligt 3 kap 1 penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare granska transaktioner för att kunna upptäcka sådana som denna misstänker eller har
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (11) skälig grund att misstänka utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Om misstanken efter en närmare analys kvarstår ska uppgifter utan dröjsmål lämnas till Polismyndigheten. Av bestämmelsens tredje stycke framgår att en verksamhetsutövare ska avstå från att utföra transaktioner som denna misstänker eller har skälig grund att misstänka utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Om det inte är möjligt att låta bli att utföra en misstänkt transaktion, eller om den vidare utredningen annars skulle kunna försvåras, får transaktioner utföras och uppgifter lämnas omedelbart i efterhand. Kundkännedom skärpta åtgärder NN har medverkat till att köpekontraktet undertecknades av köparen den 23 juli 2012. Det framgår av utredningen att NN skickade köpekontraktet till köparen för underskrift utan att ha träffat denna person. Överlåtelsen genomfördes alltså med en köpare som befann sig på distans. När en transaktion utförs på distans finns det en lagstiftad presumtion om hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det innebär att NN hade en skyldighet att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen innan transaktionen genomfördes. Det framgår tydligt av penningtvättslagen att skärpa åtgärder ska vara mer omfattande än de grundläggande åtgärderna, som alltså inte är tillräckliga för att kundkännedom ska anses vara uppnådd i sådana fall. Det är ostridigt att den kopia av köparens identitetshandling som senare bifogades det undertecknade köpekontraktet inte var vidimerad. Det framgick av Fastighetsmäklarinspektionens då gällande föreskrifter (KAMFS 2009:2, FMN 2009:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism bland annat, att en av de skärpta åtgärderna alltid skulle vara att inhämta en vidimerad kopia av kundens identitetshandling. Kundens namnteckning skulle jämföras mot den vidimerade kopian. Motsvarande bestämmelser finns numera i 11 Fastighetsmäklarinspektionens före-skrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. NN har uppgett att han inte vidtog några ytterligare åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen innan de träffades den 3 september 2012. Det var först då som NN slutförde kontrollen av köparen och den verkliga
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (11) huvudmannens identitet samt inhämtade information om affärsförbindelsens syfte och art. Fastighetsmäklarinspektionen gör bedömningen att förutsättningarna för att tillämpa 3 kap. 1 tredje stycket inte var uppfyllda. Detta var enligt inspektionens uppfattning därför en alldeles för sent uppnådd kundkännedom utifrån penningtvättslagstiftningens krav. Fastighetsmäklarinspektionen finner alltså att NN, utan att dessförinnan ha vidtagit skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen av en fastighet, har medverkat till en transaktion genom att köpekontraktet undertecknandes. Agerandet är varningsgrundande. NN har dessutom vid tillträdet tagit emot kontanter i en påse och förvarat dessa i sin ägo utan att dessförinnan ha försäkrat sig om kontanternas ursprung eller granskat affärsförbindelsen närmare. Fastighetsmäklarinspektionen delar inte NN:s uppfattning att köpprocessen verkade normal. Inte heller att det saknades anledning för honom att vidta någon ytterligare åtgärd för att försöka undersöka pengarnas härkomst utöver förklaringen om båtförsäljningen och det kvitto som långt senare bekräftade att försäljningen hade ägt rum. Inspektionen ifrågasätter att NN, med hänsyn till omständigheterna, har nöjt sig med dessa svar utan att skicka någon rapport till Polis-myndigheten. För övrigt noterar inspektionen att de uppgifter som NN har lämnat till Fastighetsmäklarinspektionen om hur och när han fick se kvittot för båtförsäljningen skiljer sig från de uppgifter som han har lämnat i förhör med polisen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det har funnits flera konkreta omständigheter i ärendet som var för sig har utlöst en skyldighet för NN att granska transaktionen närmare alternativt avstå från att medverka till den. Genom att underlåta att göra detta har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen, och därigenom god fastighetsmäklarsed, vilket också är grund för en varning. Omständigheterna i ärendet har lett till att Fastighetsmäklarinspektionen allvarligt har övervägt en strängare påföljd, nämligen återkallelse av NNs registrering som fastighetsmäklare. Det är med stor tvekan som Fastighetsmäklarinspektionen låter NN:s agerande stanna vid en varning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (11) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han har medverkat till en transaktion utan att uppnå kundkännedom och för att han har underlåtit att uppfylla sin uppgiftsoch granskningsskyldighet enligt penningtvättslagstiftningen. Skiljaktig mening Ledamöterna A, B och C anmäler skiljaktig mening beträffande valet av påföljd. Ledamöterna har inget att anmärka i sak avseende ärendets utredning eller de bedömningar som gjorts. De skiljaktiga ledamöternas uppfattning är dock att de i ärendet konstaterade omständigheterna och grunderna för påföljd bör medföra att mäklarens registrering återkallas.