o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport juni 2015
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com 2 Kvartalsrapport juni 2015
Huvudpunkter Bolaget har under våren jobbat med att värdera olika alternativ mot den planerade börsnoteringen av Polar Star Reality Trust Inc. för realisering av bolagets fastigheter. Det är för närvarande konkreta dialoger med flera stora fastighetsaktörer och det kommer således inte att publiceras något nytt beräknat värde per aktie (net asset value) i den här kvartalsrapporten. Nybyggnationen i Linköping går enligt plan och bolaget är i dialog med flera potentiella statliga hyresgäster. Dialogen med Riksarkivet om ett nytt 25-årigt hyresavtal på Lysbomben pågår fortsatt och är inne i den avslutande fasen. Förutsättningarna för ett nytt hyresavtal kommer eventuellt vara att bolaget gör en omfattande uppgradering av byggnaden och uppgraderingen förväntas påbörjas under hösten. Bolaget hade per den 15 mars 2015 sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 201,7 procent, justerat för utbetalningar på totalt 6,48 kronor per aktie.* Nyckeltal för Offentliga Fastigheter Holding I AB (1) Värde av fastigheter (MSEK) 3,140 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige SEGMENTFÖRDELNING Kontor INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga hyresintäkter (MSEK) 235 Ekonomisk vakans 0,8 % Areal (Kvm) 157 426 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 1,549 Genomsnittlig låneränta 1% Löptid lån (år) 6,3 MANDAT Etableringsår 2004 Avvecklingsperiod 2013-2017 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* (per 15/3-2015) Utveckling senaste sex månaderna 8,8 % Utveckling senaste året 11,4 % Utveckling senaste tre åren 34,0 % Utveckling sedan start 201,7 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. (1) Eftersom bolaget inte beräknar nytt NAV detta kvartal är siffrorna i tabellen per 31.12.2014. Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2005 4% 0 0,20 2006 47,5 % 0 2,38 2007 20 % 0 1,00 2008 10 % 0 0,50 2009 8% 0 0,40 2010 8% 0 0,40 2011 2,5 % 2,75 % 0,40 2012 0% 4% 0,40 2013 0% 4% 0,40 2014 0% 4% 0,40 Totalt 0 6,48 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. Kvartalsrapport juni 2015 3
BERÄKNAT VÄRDER PER AKTIE OCH UTDELNINGAR Bolaget har under våren arbetat med att värdera olika alternativ mot en eventuell börsnotering av Polar Star Reality Trust Inc., och Bolaget menar nu att det finns andra alternativ som kommer att kunna ge högre värden för Bolagets aktieägare. Processen med börsnoteringen har dessutom gjort att flera aktörer har visat konkret intresse för Bolaget och dess fastigheter. Med bakgrund i detta har Bolaget engagerat ABG Sundal Collier som finansiell rådgivare för att utreda olika möjligheter för försäljning av Bolaget, och det är för närvarande konkreta dialoger med flera stora fastighetsaktörer. Som en följd av denna pågående process har Bolaget beslutat att det inte kommer att publicera ett nytt beräknat värde per aktie (net asset value) detta kvartal. FÖRSLAG OM INGEN UTBETALNING TILL AKTIEÄGARNA Den underliggande driften i bolaget genererar god och förutsägbar kontantström, men flera kapitalintensiva investeringsprojekt gör att bolagets fria likviditet kommer att vara begränsad genom 2015. Investeringsprojekten är först och främst knutna till det pågående byggnadsprojektet på Garnisonen i Linköping. Därutöver kommer ett nytt långsiktigt hyresavtal med Riksarkivet i Stockholm att utlösa ett stort investeringsprojekt på Lysbomben. Med basis i refinansieringsrisken och den kapitalintensiva fas bolaget befinner sig i har styrelsen rekommenderat att det inte skall utbetalas någon utdelning förrän den finansiella situationen är avklarad. KURSUTVECKLING Kurs per aktie SEK 36 SEK 34 SEK 32 SEK 30 SEK 28 SEK 26 SEK 24 SEK 22 SEK 20 SEK 18 SEK 16 SEK 14 SEK 12 SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 Kvartalsrapport juni 2015
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Garnisonen Sverige Kontor SEK 76,914 103,731 48 % Sverige Kontor SEK 49,172 63,752 30 % Lysbomben Sverige Kontor SEK 31,340 47,492 22 % Summa 157,426 214,975 *100% oberoende av ägarandel Geografisk fördelning (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Stockholm 20 % Stockholm 20 % Lysbomben 22 % Lysbomben 22 % Linköping 49 % Linköping 49 % Garnisonen 48 % Garnisonen 48 % 31 % 31 % 30 % 30 % Sundsvall Karlstad Stockholm Göteborg Linköping Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Kvartalsrapport juni 2015 5
Drift, förvaltning och finansiering GARNISONEN I LINKÖPING Utvecklingen av den nya byggnaden på Garnisonen i Linköping går enligt plan. Det är ett stort intresse för kontorslokalerna i byggnaden och bolaget för en dialog med flera offentliga hyresgäster, så som Landstinget, hemhjälpen och en privat kirurgklinik. Totalt har dessa visat intresse för en betydande del av den totala nybyggda ytan på 6 300 kvadratmeter. Förväntat färdigställande är under det första kvartalet 2016. Bolaget har nu startat en förhandling med Polisen om förlängning av deras hyresavtal, samtidigt som bolaget arbetar med Polisen för att anpassa deras lokaler bäst möjligt till deras nya organisation. Atlasskolan har flyttat tillbaka till sina tidigare lokaler efter renoveringen som en följd av en brand och har samtidigt ingått ett nytt 10-årigt hyresavtal. Det har färdigställts en ny in- och utfart till Garnisonen som har förbättrat logistiken och tillgängligheten till området. LYSBOMBEN I STOCKHOLM Bolaget arbetar för fullt med hyresgästanpassningar för Socialstyrelsen i enlighet med det nya hyresavtalet. Dialogen med Riksarkivet om ett nytt 25-årigt hyresavtal på Lysbomben pågår fortsatt och är inne i slutfasen. Ombyggnationen, som är en förutsättning för det nya hyresavtalet, är planerad att starta hösten 2015 och pågå under 2016 när det nya avtalet kommer att träda i kraft. Bolaget har under en period sett på möjligheter för att utveckla fastigheten vidare genom att bygga bostäder och/eller ytterligare kommersiella lokaler. Denna typ av utveckling kommer i stor grad att vara beroende av de eventuella tillstånd bolaget får från Stockholms kommun. Den vidare detaljprocessen kommer bland annat att bero på bullerkrav knutna till Bromma flygplats och projektet avväntar ett avklarande bland annat gällande denna punkt. Dessa projekt, om de kan genomföras, kommer att gå över flera år. CAMPUS I ÖSTERSUND Bolaget har reförhandlat tre hyresavtal med Mittuniversitet på totalt cirka 3 500 kvadratmeter. Det föreligger tre nya hyresavtal på respektive fem år, tio år och tio år. Två mindre byggnader skall under sommaren och hösten byggas om för Mittuniversitet. Driften går som normalt och intäkter och kostnader utvecklas i enlighet med budget. 6 Kvartalsrapport juni 2015
struktur Cirka 1 700 aktieägare i Norge Cirka 950 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Öffentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) ca 82 % ca 18 % Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB Regementsfastigheter R Holding AB Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB A4 Campus I4/A1 Garnisonsfastigheter Holding AB Fastighets AB Lysbomben Polar Star Management AS I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2004 och 2005 och har investeringar i kommersiella fastigheter med huvudsakligen offentliga hyresgäster i Sverige. Fastigheterna ligger i Stockholm, och Linköping. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka 157 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT Bolaget är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget ska investera i fastighets- och infrastrukturprojekt som i huvudsak har statliga och andra offentliga hyresgäster inom EU/EES-länder. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Förvaltaren fortsätter att arbeta med den planerade transaktion som godkändes av aktieägarna i samband med en extra bolagsstämma den 2 april. Förväntningarna är att transaktionen kommer att genomföras första kvartalet 2015. Aktieägarna kommer att uppdateras löpande om utvecklingen. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet uppnås. UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation bedömer styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Kvartalsrapport juni 2015 7
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget OFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i OFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 Kvartalsrapport juni 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no