ÅRSREDOVISNING 28 Genomfört 28 Förbättrat driftsöverskott God effekt av bolagets finanspolicy Stärkt position i Göteborg Strategiska logistikpositioner i anslutning till transportnätet Logistikposition Helsingborg påbörjat Ökad andel bostäder i fastighetsportföljen säkrar kassaflödet Agenda 29 Öka avkastningen på befintlig fastighetsportfölj Fortsatt utveckling av Logistikposition.com Fortsatt utveckling av pågående projekt Stärka kapitalstrukturen genom ökat driftsöverskott och kassaflöde Förvärv av väl utvalda fastighetsprojekt Logistik, bostad, projekt och kommersiella fastigheter www.brinova.se
Kallelse till årsstämma Tid och plats Årsstämma i Brinova Fastigheter AB (publ) hålls den 28 april 29 klockan 15: på Sundspärlan i Helsingborg. Rätt att deltaga För rätt att deltaga i stämman måste aktieägare vara införd i den av Värdepapperscentralen, Euroclear Sweden AB (före detta VPC), förda aktieboken senast 29-4-22. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste senast denna dag tillfälligt ha registrerat aktierna i eget namn. Sådan registrering bör begäras i god tid innan stämman hos den som förvaltar aktierna. Anmälan Anmälan om deltagande i stämman ska göras senast 29-4-22 klockan 14: via e-mail till anmalan@brinova.se. Anmälan kan också lämnas per telefon till 42 449 22, per fax till 42 449 22 99, eller per post till Brinova Fastigheter AB, Verkstadsgatan 13, 252 27 Helsingborg. Vid anmälan ska aktieägare uppge sitt namn, personnummer/organisationsnummer, adress, telefonnummer, eventuella biträden samt antal aktier. Sker deltagandet med stöd av fullmakt, registreringsbevis eller annan behörighetshandling bör denna sändas in i god tid före stämman till Brinova Fastigheter AB. Utdelning Styrelsen föreslår en ordinarie utdelning med 3, (5, kr plus en extra utdelning om 1,5 kr) kr per aktie. Aktieägarkontakter Anders Silverbåge, VD. Tel. 42 449 22 22. Mobil 73 7 22 22. anders.silverbage@brinova.se Peter Andersson, Ekonomi- och finansdirektör. Tel. 42 449 22 44. Mobil 73 7 22 44. peter.andersson@brinova.se Jonas Hallström, IR/Marknadskoordinator. Tel. 42 449 22 43. Mobil 73 7 22 43. jonas.hallstrom@brinova.se Innehåll Brinova i korthet Under fliken 28 i korthet 1 VD har ordet 2 3 Affärsmodellen 4 7 Fastighetsutveckling 8 9 Strukturering av fastighetstillgångar 1 11 Fastighetsförvaltning 12 15 Aktieförvaltning 16 17 Verksamheten 28 18 21 Fastighetsrörelsen 22 23 Aktieinnehav 24 25 Marknadsöversikt Fastigheter 26 27 Marknadsöversikt Aktier 28 Marknadens aktörer 29 Finansiering 3 Värdering 31 Riskhantering 32 35 Miljö, människor och moral 36 37 Brinovaaktien 38 39 Bolagsstyrning 4 42 Förvaltningsberättelse 43 47 Finansiella rapporter 48 Koncernen Resultaträkningar 49 Balansräkningar 5 Förändringar i eget kapital 51 Kassaflödesanalys 52 Moderbolaget Resultaträkningar 53 Symbolen visar att mer eller uppdaterad information finns på www.brinova.se där också vår interaktiva årsredovisning publiceras. www Balansräkningar 54 Förändringar i eget kapital 55 Kassaflödesanalys 56 Noter 57 83 Vinstdisposition samt underskrifter 84 Revisionsberättelse 85 Företagsledning 86 Styrelse 87 7 års översikt 88 Definitioner 88 Fastighetsförteckning Sammanställning fastighetsbestånd Under fliken På fliken
BRINOVA I KORTHET Ett modernt aktivt fastighetsbolag fokuserat på kundlösningar Brinova Fastigheter AB är ett modernt, kundfokuserat och framgångsrikt fastighetsbolag som skapar värden genom att utveckla egna strategiskt belägna logistikfastigheter, kommersiella fastigheter, bostäder och placeringar i andra fastighetsbolag.
Projekt Fastighetsinnehav Vi identifierar och förvärvar strategiskt placerade tomter och fastigheter och utvecklar dem genom ny- eller ombyggnad. Vi har en intressant portfölj med pågående och kommande projekt som kommer att skapa nya värden. Logistik Genom vår löpande och djupa analys av trenderna inom logistik och varuflöden identifierar och förvärvar vi tidigt strategiska logistiklägen där vi utvecklar kundanpassade lösningar. Väletablerade kunder och långsiktiga åtaganden skapar stabila kassaflöden och värdetillväxt. Bostäder/Kommersiellt Vi förädlar och optimerar bostads- och kommersiella fastigheter tillsammans med kunderna och hyresgästerna, vilket skapar stabila driftsöverskott och god värdetillväxt. Fabege AB Fabege har fokus på kommersiella fastigheter och projekt i Stockholmsregionen. Wihlborgs Fastigheter AB Aktieinnehav Brinova har aktieinnehav i fastighetsbolag på de intressantaste fastighetsmarknaderna i Sverige. Bolagen som tillhör de ledande på respektive marknad är en långsiktig finansiell placering som ökar vår marknadsnärvaro. Vi deltar också i skapandet av nya fastighetsbolag. Wihlborgs fokuserar på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet ligger i Malmö och Helsingborg, där Wihlborgs är ett ledande bolag, samt i Lund och Köpenhamn. Diös Fastigheter AB Diös Fastigheters inriktning är fastigheter med hög direktavkastning i norra Sverige, primärt i Borlänge, Falun, Mora, Östersund och Gävle. Klövern AB Klövern är ett utvecklande fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella fastigheter i Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Platzer Fastigheter AB I början av 28 bildade vi ett gemensamt bolag tillsammans med Ernströmgruppen och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän som fokuserar på Göteborgsregionen.
28 I KORTHET Året som gick i sammandrag Hyresintäkterna uppgick till 381, Mkr (38,8). Driftsöverskottet ökade till 237, Mkr (216,4). Periodens resultat uppgick till 241,1 Mkr efter skatt (351,2). Resultat av realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter före skatt ingår med 1,6 Mkr (72,9). Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter före skatt ingår med 16, Mkr (66,2). Brinovas egna kapital justerades ned med 1 24,2 Mkr efter värdeförändringar i aktieinnehaven. Resultat per aktie uppgick till 9,86 kr (14,68). Styrelsen föreslår en ordinarie utdelning med 3, kr (5, kr plus en extra utdelning om 1,5 kr) per aktie. Viktiga händelser 5 fastigheter om totalt 41,6 tkvm till ett fastighetsvärde av 614,2 Mkr avyttrades med ett sammanlagt realiserat resultat om 1,6 Mkr. 74 fastigheter om totalt 153,6 tkvm till ett värde av 1 477, förvärvades under året inklusive förvärv av Bröderna Skooghs Förvaltnings AB i Kristianstad. Nytt fastighetsbolag bildat i Göteborg tillsammans med Ernströmgruppen och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Nytt avtal med Katrineholms kommun om utveckling av logistikområde. www Följ Brinovas rapporter kvartal för kvartal. Koncernen i siffror 8-12-31 7-12-31 Tre starka skäl att investera i Brinova 1. Tydliga finansiella mål 2. Intressant projekt- och fastighetsportfölj 3. Historiskt god rörelseresultatutveckling Resultat efter finansiella poster, Mkr 247,5 388,7 Periodens resultat, Mkr 241,1 351,2 Balansomslutning, Mkr 6298,2 686,7 Före utspädning Eget kapital per aktie, kr 6,35 98,2 Resultat per aktie, kr 9,86 14,68 Hyresintäkter, Mkr 381, 38,8 Driftnetto, Mkr 237, 216,4 Hyresvärde, Mkr 1) 439,1 341, Uthyrbar yta, tkvm 73,8 66,4 Direktavkastning före fastighetsadministration, % 1) 6,7 7,4 1) På kvarvarande fastigheter vid periodens slut. Fastighetsrörelsen Aktieförvaltningen Koncernen % 2 Avkastning på eget kapital % 4 Soliditet Direktavkastning % 1 % 6 Soliditet ggr 5 Räntetäckningsgrad % 8 Aktieutdelning 16 12 8 4 Mål 3 2 1 Mål 8 6 4 2 Mål 45 3 15 Mål 4 3 2 1 Mål 6 4 2 Mål 25 26 27 28 25 26 27 28 25 26 27 28 25 26 27 28 25 26 27 28 25 26 27 28 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 1
VD HAR ORDET En flexibel affärsmodell för dagens och morgondagens utmaningar Kombinationen av förvaltning och projektutveckling kan skapa värden i tider av såväl expansion som lägre tillväxt Den globala finansiella oron som eskalerade under det fjärde kvartalet ledde till högre direktavkastningskrav följt av lägre fastighetsvärden och lägre aktiekurser för noterade bolag i allmänhet och noterade fastighetsbolag i synnerhet. Det påverkade naturligtvis oss negativt, framförallt vad avser de sjunkande aktiekurserna för fastighetsbolagen i vår portfölj. Aktieportföljens värde speglar inte de underliggande värdena. Lägre aktiekurser styrs dock i stor utsträckning av psykologiska faktorer och vår aktieportfölj är idag värderad långt under de ingående fastigheternas värde. I det längre perspektivet är det emellertid resultatet, utdelningskapaciteten och de underliggande fastighetsvärdena som är avgörande för oss. Eftersom de underliggande verksamheterna fungerar väl kommer med stor sannolikhet också de låga aktievärderingarna att långsiktigt korrigeras med stigande kurser. För Brinovas del innebär emellertid den just nu låga värderingen av aktieportföljen att vår soliditet sjunkit under året. En stabil finansiering Vi har dock fördelar av att vi har långsiktiga låneavtal för merparten av våra lån och att räntenivån minskar kraftigt. Brinovas lånesituation är stabil och vi uppfyller långivarnas krav. Fastighetsvärdena oförändrade Vår fastighetsportfölj består av moderna fastigheter i bra lägen och med låga vakansgrader. Vi har dessutom långa kontrakt med stora stabila kunder. Det gör att vi kan räkna med stabila hyresintäkter och ett fortsatt gott driftnetto, vilket även gynnas av en förväntad lägre räntenivå. Bakom våra stabila fastighetsvärden ligger också vår korrekta men konservativa värderingspolicy. Vi valde i slutet av 27 att inte tillämpa de nivåer som våra externa värderingskonsulter då ansåg vara rimliga. Motivet för detta var att vi såg hur ett fåtal aktörer drev fastighetsvärdena till belopp som inte var långsiktigt hållbara. Under 28 sänkte också de externa konsulterna sin värdering av våra fastigheter till nivåer som per balansdagen är i paritet med det bokförda värdet på vår fastighetsportfölj. Lägre aktiekurser styrs dock i stor utsträckning av psykologiska faktorer och vår aktieportfölj är idag värderad långt under de ingående fastigheternas värde. Fokus på förvaltning och kassaflöde Vår affärsmodell bygger på fyra processer varav två är utvecklande och mer transaktionsinriktade och två fokuserar på förvaltning. Genom att förskjuta fokus från transaktioner till förvaltning kan vi anpassa vår verksamhet till det rådande marknadsläget. Oron på marknaden och lågkonjunkturen innebär att det för närvarande tar längre tid att realisera de underliggande värdena som finns i vår projektportfölj. Sannolikt blir också avkastningen i dessa tider lägre. Därför prioriterade vi under det gångna året förvaltning och vidareutveckling av våra befintliga utvecklingsobjekt för att skapa värden ur vår existerande tillgångsmassa. Under året kunde vi också förbättra vårt driftnetto. 2 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28
VD HAR ORDET Vi kommer därför 29 att fortsätta fokusera på förvaltning för att öka vårt driftnetto och kassaflöde och på så sätt även förbättra vår kapitalstruktur. Vi kommer därför 29 att fortsätta fokusera på förvaltning för att öka vårt driftnetto och kassaflöde och på så sätt även förbättra vår kapitalstruktur. Det kan vi göra eftersom vi har bra bostads- och logistikfastigheter som löpande genererar ett gott driftsöverskott. Vi stärkte under det gångna året också vår bostadsportfölj genom att förvärva Skooghs fastigheter i Kristianstad. Även på logistiksidan står vi starka med ett flertal fastigheter på de mest strategiska positionerna i Sverige, nära europavägar, järnvägar och hamnar. Förvärv av intressanta projekt är fortfarande möjligt Framöver ser vi en utveckling med en lågkonjunktur som fördjupas vilket, trots sjunkande räntor, kan komma att ställa till problem för många fonder och andra aktörer som är högt belånade. Det ger oss möjligheter att agera. Oron på marknaden kan få mer kortsiktiga investerare att dra sig ur vilket öppnar för intressanta förvärv och samarbeten. Det gynnar Brinova. Vi har, genom vår kompetens inom förvaltning och fastighetsutveckling, stora möjligheter att göra fastighetsprojekt lönsamma. Det tillsammans med vårt stabila kassaflöde och gällande lånelöften ger oss också goda förutsättningar för att få krediter på en restriktiv lånemarknad. Sammanfattningsvis kan vi nu, tack vare vår flexibla affärsmodell, lägga tyngdpunkten på förvaltning och på att skapa ökade värden i de projekt som vi för närvarande driver i egen regi. Samtidigt kommer vi också att ta tillvara de intressanta möjligheter som marknaden erbjuder i form av förvärv, strukturaffärer och samarbeten. När konjunkturen vänder är vi redo att öka takten i den andra delen av vår affär transaktionsinriktad projektutveckling. Så jag är övertygad om att vår affärsmodell som bygger på en mångsidig kompetens också kommer att skapa värden 29. Helsingborg i mars 29 Anders Silverbåge, VD BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 3
AFFÄRSMODELLEN Så skapar vi långsiktiga och realiserbara värden Brinova skapar värden genom att utveckla och förvalta kommersiella fastigheter, logistik- fastigheter och bostäder samt genom att strukturera fastighetsbestånd och förvalta aktier i andra noterade eller egeninitierade fastighetsbolag. Brinova är ett modernt fastighetsbolag. Det innebär att vi är flexibla och projektdrivande men framförallt kundfokuserade. För Brinova är det kunden och deras behov som står i centrum, inte fastigheterna. För att skapa intäkter och ökade värden arbetar vi med fyra olika samverkande affärsprocesser: Fastighetsutveckling, Strukturering av fastighetstillgångar, Förvaltning och Aktieförvaltning. Dessa fyra kompletterande och över tiden varierande processer är gemensamma för våra fyra rapporterande affärsområden Projekt, Logistik, Bostäder/Kommersiellt och Aktieinnehav. Affärsstruktur och organisation Lokal närvaro Projekt Logistik Bostäder/ Kommersiellt Fastighetsutveckling Förvaltning Försäljning Strukturering av fastighetstillgångar Fastighetsförvaltning Aktieförvaltning Finansiell kapacitet Aktieinnehav Värdeskapande fastighetsutveckling Genom strategiska förvärv samt en teknisk, marknadsmässig och finansiell utveckling av objekten skapar vi nya värden som vid lämplig tidpunkt kan realiseras. Därmed kan vi även säkerställa att vi har en optimal sammansättning av olika fastighetstyper utifrån det rådande marknadsläget. Utvecklingen sker dels med en målgruppsanpassad förädling av befintliga fastigheter, vilket skapar attraktiva objekt med högre värde, dels med en kreativ utveckling av tomtmark eller fastighetsbestånd genom nybyggnation som skapar nya efterfrågade projekt med höga förädlingsvärden. Kundnära förädling och förvaltning Genom en kundnära förvaltning av såväl kommersiella, logistikoch bostadsfastigheter skapar vi ett gott driftsöverskott och optimerar fastighets- och hyresvärdena. Genom aktiv förvaltning kan vi föregripa hyresgästernas behov och snabbt anpassa fastigheterna till hyresgästens specifika situation. De färdigförädlade fastigheterna ger dessutom ett stabilt intäktsflöde. Detta ger oss en flexibilitet att följa marknaden och överväga försäljning av färdigförädlade projekt när förutsättningarna är optimala. Flexibel strukturering av fastighetstillgångar Genom ett brett nätverk, en stark marknadsnärvaro och en bred kompetens och erfarenhet inom fastighetsmarknaden har vi kapacitet att strukturera fastighetstillgångar och synliggöra nya värden. Det gör vi dels genom att förvärva större heterogena bestånd som vi delar upp i mindre enheter, bland annat i samverkan med våra intressebolag och dels genom att sammanföra mindre bestånd till konkurrenskraftiga fastighetsbolag. Aktiv aktieförvaltning Vi förvaltar en aktieportfölj med onoterade aktier i bolag som vi skapar tillsammans med byggbolag, kommuner och andra samverkansföretag eller bolag som vi startar för att strukturera fastighetstillgångar. I portföljen ingår också aktier i noterade fastighetsbolag. Dessa utgör en intressant placering, men fungerar även som ett instrument för att öka vår marknadsnärvaro. De ger oss en bred geografisk marknad med ett stort kontaktnät och en lokal närvaro i en stor del av Sverige. Proaktiva processer Gemensamt för alla processer är att vi tidigt arbetar nära både kunden och marknaden för att skapa så attraktiva projekt som möjligt. Vi gör också egna genomarbetade analyser för att i god tid identifiera och förvärva strategiska markområden och fastigheter på nya intressanta marknadsområden. 4 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28
AFFÄRSMODELLEN Vision Brinova ska vara den självklara partnern för den som vill göra fastighetsaffärer. Affärsidé Brinova skapar värden genom att långsiktigt, effektivt och med hög kompetens utveckla fastighetstillgångar på utvalda marknader i Sverige. Övergripande mål och strategier Vi skall, på utvalda marknader, vara en aktiv marknadsaktör och utvärdera tillgängliga attraktiva fastigheter och aktier som kan vidareutvecklas. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 5
AFFÄRSMODELLEN Finansiella mål Verksamheten förväntas att generera en god avkastning i enlighet med våra finansiella mål och inom ramen för de restriktioner som styrelsen också fastställt. Fastighetsrörelsen Över en konjunkturcykel skall Brinovas fastighetsrörelse uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan plus 1 procentenheter. Med riskfri ränta avses den 5-åriga statsobligationsräntan. Avkastning på eget kapital Efter en rad år med en avkastning som överstigit vårt måltal når vi 28 inte målet, primärt beroende på ökade finanskostnader och lägre realiserade och orealiserade värdestegringar i vår fastighetsportfölj. % 2 16 12 8 4 Avkastning på eget kapital 25 26 27 28 Mål Soliditeten skall långsiktigt uppgå till lägst 3 procent. Soliditet Soliditeten i fastighetsrörelsen hamnar för första gången i vår moderna historia något under målsatt värde. Delar av det till fastighetsrörelsen allokerade egna kapitalet har under året omfördelats till aktieförvaltningen. % 4 3 2 1 Soliditet 25 26 27 28 Mål Aktieinnehav Över en konjunkturcykel skall Brinovas aktieportfölj uppvisa en genomsnittlig direktavkastning 1) över 3 procent. Direktavkastning Ökade utdelningar under året relaterat till det lägre bokförda värdet på aktieportföljen gör att direktavkastningen 28 markant överstiger avkastningsmålet. % 1 8 6 4 2 Direktavkastning Mål Soliditet Det på grund av lägre aktiekurser nedskrivna värdet på aktieportföljen gör att vi, trots amortering av lån, inte når upp till målsatt soliditet i aktieförvaltningen under 28. % 8 6 4 2 Soliditet Mål 25 26 27 28 25 26 27 28 Koncernen Aktieutdelningen skall långsiktigt uppgå till minst 5 procent av Brinovas vinst efter skatt men före orealiserade värdeförändringar 2). Aktieutdelning Efter att Brinova under de senaste åren lämnat utdelning på belopp som ligger över den målsatta utdelningen föreslår styrelsen 29 års stämma att en utdelning med 3, per aktie skall utgå för verksamhetsåret 28. Det är under målet, men på så sätt stärks bolagets balansräkning och därmed kapacitet att göra nya affärer när tillfälle så ges. % 8 6 4 2 Aktieutdelning 25 26 27 28 Mål Räntetäckningsgraden bör ej understiga 1,8. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden, som fortfarande överstiger målet, sjunker 28 till följd av det lägre resultatet och ökade upplåningskostnader. Räntetäckningsgrad ggr 5 4 3 2 1 25 26 27 28 Mål 1) Den genomsnittliga direktavkastningen beräknas som erhållen utdelning i förhållande till bokfört värde per balansdagen. 2) I benämningen orealiserade värdeförändringar innefattas värdeförändringar inklusive skattekonsekvenser på förvaltningsfastigheter och derivat, samt motsvarande poster i intressebolag som redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Intressebolagens utdelningsbara resultatandel är maximerad till den utdelning Brinova erhåller. Övergripande mål och strategier Vi skall, på utvalda marknader, vara en aktiv marknadsaktör och utvärdera tillgängliga attraktiva fastigheter och aktier som kan vidareutvecklas. Vi ska uppnå våra mål genom: Ett eget fastighetsbestånd som utvecklas och förädlas. Ett aktivt ägande av fastighetstillgångar, i form av aktieinnehav. 6 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28
AFFÄRSMODELLEN Fokusering på tillväxtmarknader. Lokal närvaro med ett bra nätverk. En god finansiell kapacitet och optimal kapitalstruktur. En kompetent och bred affärsstruktur. En professionell organisation bestående av skickliga och engagerade medarbetare med hög etik. Flexibel affärsstruktur och beslutför organisation Brinovas mångsidiga och flexibla affärsstruktur är särskilt lämplig för att driva våra fyra processer. Tack vare logistikmarknadens långa kontrakt med stabila kassaflöden och de kommersiella lokalernas större möjligheter till avkastning, kan vi också uppnå en god finansiell balans. Med vår långa erfarenhet och kompetens i att hantera olika typer av fastigheter samt en kontinuerlig och djupgående analys av trenderna inom bland annat logistik och varuflöden, kan vi tidigt identifiera nya strategiskt placerade objekt. Det gör det möjligt att skapa intressanta fastighetskombinationer och därefter överlåta dem till de förvaltande affärsområdena eller avyttra dessa till andra ansvarsfulla förvaltare. På så vis kan vi bidra till att förvandla omoderna lokaler eller områden till attraktiva fastigheter med bostäder, butiker och kontor samtidigt som vi löser våra kunders fastighetsrelaterade behov. Vi har en väl fungerande organisation formad för att ta snabba, riktiga beslut. Vår styrelse har en mångsidig kompetens och vi är en väl sammansatt grupp av engagerade, erfarna och mångkunniga medarbetare med stor insikt i marknadsutvecklingen. Vår organisation är platt, med korta beslutsvägar. Det ger oss de förutsättningar som fordras för att nå våra mål. Vi bedriver vår verksamhet i fyra processer som rapporterar i följande fyra funktionella affärsområden: Projekt Logistik Bostäder/Kommersiellt Aktieinnehav Affärsområde Projekt Inom affärsområdet arbetar vi aktivt med att identifiera intressanta lägen och projekt antingen för våra kunder, för vår egen förvaltning eller för framtida affärsmöjligheter. Vår portfölj innehåller ett antal projekt som befinner sig i olika utvecklingsfaser. Affärsområde Logistik Här förädlar vi logistikfastigheter till moderna logistikcentra som ytterligare stärker vår fastighetsportfölj. Logistikföretagen har ett uttalat behov av skräddarsydda lokaler och kvalificerad, kompetent förvaltning. I takt med att marknaden efterfrågar nya flexibla lösningar och fokuserar på att köpa in en funktion, snarare än en lokal, arbetar vi med att utveckla attraktiva helhetskoncept. Affärsområde Bostäder/ Kommersiellt Med en kundanpassad förädling av kommersiella lokaler och bostäder samt en optimerad struktur vad gäller butiker och kontor ökar vi både trivsel och kundnytta. Genom att aktivt arbeta med drift, miljö, flöden och effektivisering av förvaltningen bidrar vi även till att öka fastighetsvärdet. Brinova Fabege Wihlborgs Diös Klövern Affärsområde Aktieinnehav Affärsområdet förvaltar våra finansiella och strategiska placeringar. Vi utvecklar också nya fastighetsbolag tillsammans med andra aktörer med specifik kompetens i gemensamt ägda bolag. Lokal närvaro på strategiska tillväxtmarknader Brinova fokuserar på orter i Sverige med god tillväxtpotential. Öresundsregionen, med 35 procent av Nordens befolkning, och Göteborg med sitt betydande godsflöde, är viktiga marknadsområden för Brinova. Våra logistikfastigheter ligger strategiskt placerade utmed de stora trafiklederna mellan Malmö, Helsingborg, Göteborg och Stockholm. Andra viktiga logistikorter är Jönköping, Norrköping och Örebro. Här finns en god och långsiktigt stigande efterfrågan på kostnadseffektiva lägen nära motorvägar, järnvägar, flygplatser och hamnar. Vår fokusering på geografiskt väl definierade tillväxtmarknader gör att vi har kunnat utveckla både nära och långsiktiga relationer med kommuner och näringsliv. Detta ger i sin tur möjligheter att skapa strategiska samarbetsprojekt och att i ett tidigt skede få värdefulla kunskaper om de lokala marknadernas behov, hyresnivåer och prisutveckling. Genom samarbete med våra intressebolag kan vi också utveckla och strukturera fastighetstillgångar över hela Sverige. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 7
FASTIGHETSUTVECKLING Så skapar vi värden genom förädling Motorn i Brinovas affärsverksamhet är fastighetsutveckling, där vi genom strategiska förvärv av mark och fastigheter på stabila marknader skapar möjlighet till nya värden. En av faktorerna bakom våra framgångar är att vi tidigt arbetar nära både kunden och marknaden för att planera projektet. Men vi gör även egna genomarbetade analyser, för att identifiera och förvärva strategiska markområden och fastigheter på stabila marknader, vilket gör oss proaktiva. Tack vare vår geografiska närhet till både marknaden och kunderna har vi goda möjligheter att både lokalisera intressanta projektfastigheter och sedan utveckla dem till attraktiva objekt med tydliga mervärden för kunden. Detta gör vi dels genom att på egen hand förvärva mark och fastigheter där vi ser att det finns en utvecklingsbar marknadspotential. Dels gör vi det i nära samarbete med våra kunder för att möta deras lokalbehov och finna intressanta lösningar som är förmånliga för både dem och oss. Bland annat har vi under året träffat en överenskommelse med Söderenergi i Södertälje om att uppföra en lagerbyggnad med järnvägsanslutning. Genom vår förmåga att finna ett strategiskt läge, förvärva marken och uppföra en anläggning för förvaring av brännbar råvara till kraftverket, hjälper vi Söderenergi att säkerställa distribution av fjärrvärme till Södertälje, Huddinge och Botkyrka. Ett annat aktuellt exempel är vårt avtal med Setra, Sveriges största träindustriföretag, som innebär att vi köper deras befintliga fastighet i Katrineholm samt bygger till den med 5 kvadratmeter. Detta projekt drivs inom ramen för vårt samarbete med Katrineholms kommun i bolaget Katrineholms Logistikcentrum AB. Aktuella projekt Projekt- Färdigställ- Projekt Fastighet Ort volym, Mkr Startår ande år Bostadsrätter och lokaler Unionen 24 Helsingborg 5 27 29 Nybyggnad lager Jordbromalm 4:34 Haninge 9 28 29 Tillbyggnad lager Sothönan 3 Katrineholm 35 29 29 Bränsleterminal Mörby 5:28 Nykvarn 12 29 29 Ny vårdcentral Oxie 2,3,6 Oxie 1 29 29 35 Projektinvesteringar Mkr 2 15 1 5 23 24 25 26 27 28 Inom Brinova koncernen I delägda bolag I centrala Helsingborg uppför Brinova 16 bostadsrättslägenheter på Bruksgatan 14, kvarteret Unionen. Fastigheten rymmer 16 lägenheter på 72 18 kvadratmeter fördelat på 15 treor och en tvåa. Planerat tillträde under våren 29. www 8 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28
FASTIGHETSUTVECKLING OBJEKT: Söderenergi Brinova och Green Cargo skapar gemensamma lösningar för Sveriges största biokraftvärmeverk Genom sitt samarbete med Brinova kunde Green Cargo erbjuda Söderenergi en lösning för både logistik, lagring och förädling. Söderenergi förser mer än 2 människor, kontor och industrier i södra Storstockholm med fjärrvärme. I fyra anläggningar eldar man huvudsakligen biobränslen och returbränslen. Fjärrvärmen säljs och distribueras av Telge Nät i Södertälje och Södertörns Fjärrvärme i Botkyrka, Salem och Huddinge. Våren 27 togs ett beslut av ägarna Södertälje, Botkyrka och Huddinge kommuner att bygga Sveriges största biokraftvärmeverk i Södertälje. Det innebär kommunernas största miljösatsning någonsin. Koldioxidutsläppen minskar med cirka 75 ton koldioxid/år, vilket motsvarar utsläppen från 25 bensindrivna personbilar som körs 1 5 mil per år. Biokraftvärmeverket, som ska stå klart till årsskiftet 29/21, beräknas producera cirka 2 MW fjärrvärme och 85 MW el. Denna elproduktion motsvarar årsförbrukningen av hushållsel för cirka 1 villor. Det nya verket kommer att eldas med flis som i huvudsak levereras via båt. Dock är en kontinuerlig tillgång på flis betydelsefull. Om verket stannar, innebär det stora förluster och är dessutom förenat med risk för skador. Av den anledningen ville Söderenergi utarbeta en alternativ försörjningsplan om virket som skeppas in av någon anledning skulle bli försenat. Man kontaktade därför man Green Cargo som fick i uppdrag att offerera transport av svenskt virke via järnväg. Detta innebar i sin tur att Green Cargo var tvungna att finna en tomt där de skulle kunna bygga ett upplag för virke och en flisanläggning. Av den anledningen kontaktade man sin samarbetspartner Brinova. Brinova började leta efter en lämplig tomt. Förutom att den skulle ligga så nära verket som möjligt skulle den även kunna anslutas till järnvägsnätet och ta fullängdståg på 6 meter. En lämplig tomt i Nykvarn presenterades och efter förhandlingar med Nykvarns kommun erhölls en option på att förvärva den. Tillsammans med Brinova kunde Green Cargo lämna offert på både tomt, fastighet och logistiklösning. Söderenergi godkände offerten och Brinova har nu börjat ställa i ordning den 8 kvm stora tomten. Totalt rör det sig om en kostnad på 12 miljoner kronor, vilket till större delen rör sig om markarbeten. Söderenergi har tecknat ett 2-års hyreskontrakt med Brinova och Green Cargo har tecknat ett avtal om att sköta tranport av virke och flisning. Fotograf: Madeleine Engfeldt-Julin Från vänster Sören Belin, vd Green Cargo, Leif Bodinson, vd Söderenergi, Anders Silverbåge, vd Brinova, Anders Lago, kommunstyrelsens ordförande i Södertälje samt ordf i Söderenergis styrelse, Effe Östman, ordförande kommunfullmäktige i Nykvarn. Fotograf: Stig Almqvist BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 9
STRUKTURERING AV FASTIGHETSTILLGÅNGAR Så skapar vi attraktiva bestånd genom renodling och specialisering Kompetens, lokal närvaro och nätverk skapar och synliggör värden. Vi skapar värden genom att vi till exempel för samman delar av vårt bestånd med andra bolags bestånd i ett gemensamt bolag som till exempel Platzer Fastigheter. Det kan även innebära att vi delar upp vissa fastighetsbestånd och bildar ett nytt fastighetsbolag kring dessa för att skapa en starkare marknadsplattform. I de fall vi förvärvar ett större bestånd av fastigheter, särskilt om det består av ett flertal olika fastighetstyper, kan vi strukturera detta i mindre delar där vissa avyttras och andra behålls för att sedan utvecklas. Ett annat exempel på detta är förvärvet av Skooghs i Kristianstad där vi fortsätter renodlingen och utvecklingen av fastighetsverksamheten. Skooghs har totalt cirka 1 2 lägenheter och ett kommersiellt bestånd om 45 kvm i Kristianstad, Hässleholm och Östra Göinge kommuner. Bolaget är den största privata fastighetsförvaltaren i Kristianstad med omnejd. Det årliga hyresvärdet uppgår till sammanlagt cirka 1 Mkr. Med det nya bolaget ökar vi vår närvaro i Kristianstad vilket inte bara är fördelaktigt för oss och Skooghs utan även för Kristianstad kommun. Samtidigt får vi bland annat ett bostadsbestånd med bra möjligheter till värdeutvecklande förvaltning. Även inom logistiksektorn arbetar vi med att strukturera fastighetstillgångar för att kunna förverkliga långsiktiga projekt. Ett exempel är det gemensamma bolaget, Katrineholms Logistikcentrum AB, som Brinova bildat med Katrineholms kommun för att utveckla, exploatera mark, uppföra, hyra ut, förvalta logistikfastigheter och utveckla Sandbäckens industriområde i anslutning till den planerade godshanteringsterminalen. Bolaget ägs till 51 procent av Brinova Fastigheter AB och 49 procent av Katrineholms kommun. Genom detta samarbete i bolagsform får vi därmed möjlighet att på ett strategiskt läge, tillsammans med Katrineholms kommun, förbättra infrastrukturen med hänsyn till både miljö och effektivitet. På så sätt skapas värden för alla berörda parter. Katrineholms logistikcentrum. Katrineholms logistikcentrum. 1 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28
STRUKTURERING AV FASTIGHETSTILLGÅNGAR OBJEKT: Platzer Göteborg Ett nytt betydande fastighetsbolag i Göteborg skapar större och nya värden Göteborg är Sveriges största logistikmarknad och därmed en ort som blir allt mer betydelsefull för Brinova. Därför öppnades förra året ett nytt förvaltningskontor i Göteborg vilket gav oss en ännu närmare kontakt med marknaden. För att stärka vår marknadsposition för kommersiella lokaler bildade vi under året ett nytt fastighetsbolag: Platzer Fastigheter AB. Bolaget ägs gemensamt av Brinova, Ernströmgruppen och Länsförsäkringar i Göteborg och Bohuslän. I och med det nybildade bolaget stärker vi inte bara vår position i Västsverige ytterligare, utan skapar även en stark plattform för fortsatt expansion och fler affärsmöjligheter på Göteborgs kommersiella fastighetsmarknad. Tillsammans med aktieinnehaven i våra intressebolag ger det oss dessutom en i det närmaste heltäckande geografisk närvaro i Sverige. Det nya bolaget har ett totalt fastighetsvärde om 3,2 miljarder kronor och en yta om cirka 28 kvm. Brinovas ägarandel uppgår till 25 procent. www www.platzer.se Ernströmgruppen: Genom att utvidga Platzers befintliga samarbete med Länsförsäkringar till att även omfatta Brinova skapar vi en stark plattform för fortsatt expansion på Göteborgs kommersiella fastighetsmarknad. Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän: Fastigheter är en viktig del av våra placeringstillgångar. Det positiva samarbete vi har med Ernströmgruppen utvidgas nu med ytterligare en part, Brinova, som kommer att tillföra stor erfarenhet och kompetens. Brinova: Med bildandet av det nya fastighetsbolaget, tillsammans med stabila partners, stärks Brinovas marknadsposition ytterligare i Göteborg. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 11
FASTIGHETSFÖRVALTNING Så skapar vi värden genom aktiv förvaltning Förvaltning av färdigförädlade fastigheter ger ett stabilt intäktsflöde och försäljningsmöjligheter när förutsättningarna är optimala. Tidpunkten varierar dock beroende på vilken typ av fastighet det gäller och på det rådande marknadsläget. Generellt gäller dock att cyklerna för kommersiella- och bostadsfastigheter är kortare än de för logistikfastigheter, eftersom de senare, tack vare långa kontrakt och stabila kunder, genererar en hög och jämn avkastning i kombination med en ökande värdeutveckling. Därför har vi valt att satsa på en strategisk och långsiktig utveckling av våra logistikfastigheter tillsammans med våra kunder. Därmed säkrar vi även ett stabilt kassaflöde. Logistik en växande marknad Marknaden för logistikfastigheter drivs av de senaste årens ökade varuflöden, som i sin tur drivs av en ökad konsumtion, en ökad globalisering inom tillverkning och handel inte minst genom en allt livligare e-handel. Det är rimligt att anta att, även om marknaden just nu är lite försiktigare, det blir en fortsatt hög tillväxt även de kommande tre till fyra åren. Samtidigt som handeln i stort globaliseras bidrar debatten om växthuseffekten till att driva fram en miljövänligare logistik. I linje med detta kommer längre transporter i ökad utsträckning att ske med båt och järnväg. Därmed drivs logistikmarknaden också av utbyggnaden och upprustningen av järnvägsnätet. Specialistkompetens inom logistik Brinova har lång erfarenhet av att utveckla och förvalta logistikfastigheter. Genom att förvärva mark och fastigheter på strategiska platser i direkt anslutning till de befintliga och förväntade varuflödena i Sverige utvecklar vi moderna logistikcentra som ytterligare stärker vår fastighetsportfölj. I takt med att marknaden efterfrågar nya flexibla lösningar och fokuserar på att köpa in en funktion, snarare än en lokal, arbetar vi med att utveckla attraktiva helhetskoncept under varumärket Logistikposition.com. www När det gäller logistikfastigheter fokuserar Brinova på tre huvudområden: kundanpassade lokaler, rätt läge för kundens behov samt utveckling av lägen för morgondagens behov. Kundanpassade lokaler Fastighetsägarnas utmaning är att kunna erbjuda skräddarsydda lokaler och kvalificerad, kompetent förvaltning samt modern teknik för säkerhet och spårbarhet. Det medför stora investeringar men i gengäld är hyreskontrakten långa och hyresgästerna både stora och stabila. Samtidigt ökar behoven av att i större utsträckning kunna anpassa lokalerna utifrån godset, framför allt gäller det enklare och tåligare godstyper som inte ställer samma krav på värme och säkerhet. Genom att arbeta med ett standardiserat koncept har vi kunnat För att på ett enkelt, smidigt och flexibelt sätt kunna möta behovet av anpassade logistiklokaler har vi under året utvecklat tre typhus som matchar godsbehovet på olika nivåer. Den enklaste varianten är ett enkelt oisolerat kallager med asfalterat golv. Mellanvarianten är ett isolerat varmlager på + 1 grader C med betonggolv och lastkaj. Den mest avancerade varianten är ett isolerat varmlager på + 15 grader C som förutom lastkaj och påkostade kontorsutrymmen även har försetts med en komplett säkerhetslösning. Bilden visar Bashall typ 2. 12 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28
FASTIGHETSFÖRVALTNING skapa långsiktiga samarbeten med utvalda entreprenörer och därigenom sänka byggkostnaderna. Rätt läge för kundens behov Några av de viktigaste platserna för varuflödet är landets portar dit varorna anländer med båtar, lastbilar och tåg. För Sveriges del är de viktigaste portarna Göteborgs hamn, framför allt för containerbaserat gods, Öresundsbron i Malmö, Helsingborg, samt Stockholm och Mälardalen med sin höga befolkningstäthet. Härifrån sker sedan vidare transport till andra omlastningspunkter utmed Europavägarna och järnvägarna. Viktiga logistiknav i Sverige är bland annat Jönköping och Örebro. Samtidigt har Öresundsbron, som förbinder Malmö och Köpenhamn, förskjutit balansen med en tyngdpunkt mot Skåne. En analys från Roskilde Universitetscenter som 26 genomfördes på uppdrag av nätverket Öresund Logistics, visar på Öresundsregionens betydelse som något av Skandinaviens logistikcentrum. Rapporten understryker Öresundsregionens styrkeposition som logistikhub för hela Skandinavien och Baltikum. Enligt studien omsätter logistiksektorn i Öresundsregionen över 17 miljarder SEK årligen och har drygt 77 anställda. Även sett till hela Nordeuropa är Öresundsregionen en av de starkaste vad gäller godslogistiken. De ser även att Skåne ökar sin betydelse för logistiknäringen. Under tiden 1998-24 har antalet anställda inom godslogistiken i Öresundsområdet minskat på Själland i Danmark, medan den ökat i Skåne. Ett ökat framtida godsinflöde från Asien via Transsibiriska järnvägen gör att båttransporterna mellan Baltikum och Sverige ökar, vilket gör att hamnarna i Karlshamn och Karlskrona ökar i betydelse. Genom tidigt förutseende har Brinova etablerade logistikanläggningar och markområden på i princip samtliga platser som av Godsdelegationen och Hamnstrategiutredningen pekats ut som särskilt viktiga för transportflödena till och från Sverige. Utveckla strategiska lägen för kundens behov Generellt sett finns varuflödena där människor bor, och ju högre befolkningstäthet desto större varuflöden. En strategisk placering kan därför definieras som en serviceregion där man kan nå så många människor som möjligt på kortast möjliga tid. Förutom att vara rätt placerade för dagens varuflöden arbetar Brinova därför aktivt med att förutse framtidens trender. Vi studerar löpande kundernas behov, myndigheternas planer och letar efter potentiella områden för nya logistiketableringar. Ett exempel är utvecklingen av de svenska hamnarna som, på grund av en begränsad lagringsyta, allt mer kommer att bli en plats för lossning och lastning utan egen godslagring. I stället kommer godset att fraktas på miljömässigt gynnsamma villkor via järnväg till särskilda lagringsplatser i inlandet, så kallade torrhamnar. För Göteborgs del är Katrineholm en lämplig torrhamn och där håller Brinova redan idag på med ett omfattande utvecklingsarbete i samarbete med Katrineholms kommun. Svenska logistikfastigheter ett allt hetare investeringsobjekt Ett fortsatt ökat köpintresse för logistiksektorn gav under 27 säljarna en möjlighet att sänka sina krav på direktavkastning. En trend som har brutits under 28. Direktavkastningskraven förväntas åter att öka framöver som en följd av finansoron. Utvecklingen har resulterat i att logistikfastigheter klassas som en egen fastighetstyp. Det innebär att de finansiella villkoren ändras till det bättre både till volym och till räntenivå. Tillsammans med stigande hyresnivåer lär det även fortsättningsvis generera ett högre värde för logistikfastigheter. Sammantaget har utvecklingen medfört att svenska logistikfastigheter blivit ett allt hetare investeringsobjekt. Det som lockar är främst stabila hyresgäster och långa hyreskontrakt, men också Sveriges geografiska läge, som ett allt viktigare logistiketableringsland för nordiska centrallager. Uthyrbar yta per affärsområde Mkr 75 6 45 3 15 Fastigheternas lokalisering Kvm 35 3 25 2 15 1 5 23 24 25 26 27 28 Logistik Projekt Bostäder/Kommersiellt Förvaltade fastigheter Skåne Stockholm Göteborg Övrigt Logistik Projekt Bostäder/Kommersiellt BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 13
FASTIGHETSFÖRVALTNING OBJEKT: Logistikposition.com Helsingborg Rätt läge genom kompetens, förutseende och samarbete Helsingborg E6 E2 E6 E4 Den ökade globaliseringen innebär att fler internationella aktörer etablerar sig i Sverige. Det innebär även att godset i större utsträckning tillverkas på andra platser än där det säljs, vilket ökar godsströmmarna genom Europa och Skandinavien. Bara de senaste tre åren har godstransporterna fördubblats, vilket i sin tur ökar behovet av moderna logistiklokaler som är strategiskt placerade. Samtidigt har Öresundsbron som förbinder Malmö och Köpenhamn ökat Skånes betydelse som ett logistiknav i Skandinavien. Brinova har sedan några år aktivt arbetat med att identifiera lägen som är lämpliga för framtida logistikcentra i Sverige. En av de knutpunkter vi fann var Tostarp precis utanför Helsingborg. Här passerar en stor del av de varuflöden som kommer från Baltikum för vidare transport ut i Europa liksom de varor som når Skandinavien från kontinenten. Genom sitt läge, precis i skärningspunkten mellan de viktiga Europavägarna E6, E2 och E4, har området alla förutsättningar för att bli en viktig knutpunkt för det vägbaserade godset. Ett villkor för att läget skulle kunna utvecklas var dock att det fanns en motorvägspå- och avfart i anslutning till området. Därför inledde vi ett samarbete med Helsingborgs stad och kunde efter en tids arbete få till stånd en direktavfart, den nya trafikplatsen Helsingborg Östra i närheten av bland annat ICA:s stora centrallager. Samarbetet med Helsingborg fortsatte därefter, bland annat med utvecklingen av en detaljplan för området. Under 27 godkändes planerna slutgiltigt i alla instanser och på det 6 hektar stora området bygger Brinova nu i en första fas nio moderna och effektiva logistikbyggnader med en total grundyta på 11 kvm. Byggnaderna, som kommer att vara av olika slag för att kunna tillgodose de blivande hyresgästernas olika behov, planeras att värmas upp med miljövänlig naturgas från den intilliggande soptippen. Under hösten 28 påbörjades arbetena med att anlägga vatten, avlopp och ett antal vägar ut på området. Den första etappen väntas stå klar vintern 29. Området utanför Helsingborg blir en viktig del av vårt rikstäckande logistikkoncept Logistikposition.com. Inom ramen för detta bygger vi även ett antal andra anläggningar runt om i landet, som alla lever upp till de allra högsta kraven man kan ställa på en logistikfastighet. Gemensamt är att de ligger på absolut bästa läge intill de viktigaste transportlederna. www Sex avgörande faktorer för våra logistikkunder: Läge: Våra logistiklokaler ligger i anslutning till de viktiga trafiklederna och i många fall även nära hamnar och flygplatser. Effektivitet: Vi erbjuder tre olika typer av logistiklokaler som sträcker sig från kallförråd till tempererade säkerhetslösningar för att kunna erbjuda kunden den bästa lösningen. Säkerhet: Brinova driver bland annat utvecklingsprojekt med externa experter för att ytterligare kunna öka säkerheten. Trygghet: Vår långa erfarenhet och vårt systematiska säkerhetstänkande, tillsammans med vårt långsiktiga åtagande, innebär en trygghet för våra hyresgäster. Flexibilitet: Vårt kundnära ägande gör att vi kan finna lösningar där både lagerutrymmen och personal kan användas på ett flexibelt och effektivt sätt. Vi följer också kundens utveckling på lång sikt och kan därför anpassa lokalanvändning och villkor efterhand som behoven förändras. Engagemang: Vår lokala närvaro och specifika kompetens gör det lätt för oss att vara en aktiv och engagerad samarbetspartner. 14 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28
FASTIGHETSFÖRVALTNING Brinovas logistiketableringar Logistikposition.com Helsingborg idag. Logistikposition.com Helsingborg etapp 1 beräknas stå klar vintern 29. Brinova Järnvägar Europavägar Inom ramen för Logistikposition.com utvecklar Brinova kostnadsoch miljöeffektiva logistikfastigheter över hela Sverige. Den första som får bära namnet är Tostarp utanför Helsingborg. BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 15
AKTIEFÖRVALTNING Aktieinnehav en del av vår affär Vi arbetar med två typer av placeringar. Förutom samverkansbolag som ägs tillsammans med byggbolag, kommuner och andra företag är vi även långsiktiga delägare i fyra strategiskt viktiga börsnoterade fastighetsbolag. Delägda bolag ökar möjligheterna att agera Det finns ett antal tillfällen då det kan finnas anledning att skapa ett gemensamt ägt bolag tillsammans med en extern part. I samband med exploatering av ny mark kan Brinova och byggherren gemensamt äga projektet i bolagsform för att sedan avyttra det när projektet är färdigställt. Detta gäller till exempel vid uppförande av bostadsrätter. I de fall där en fastighet eller ett bestånd ska utvecklas kan Brinova bilda ett gemensamt bolag tillsammans med en annan intressent för att på så sätt skapa en långsiktig lösning. Ett annat exempel är när Brinova i samband med strukturering av fastighetstillgångar tillsammans med andra fastighetsbolag skapar ett nytt attraktivt bestånd på en ny delmarknad. Fördelarna med samägda fastigheter i bolag är betydande för alla parter. I och med att samarbetet medför en minskad finansiell belastning kan alla parter utnyttja sin kapacitet på ett bättre sätt och därmed vinna skalfördelar. För Brinova innebär det en kapitaleffektiv metod för tillväxt, eftersom balansräkningen inte belastas med större investering än Brinovas kapitalandel som sätts in i respektive bolag. Samtidigt ger det oss möjligheter att snabbare kunna agera när intressanta lägen uppstår på marknaden. En hög intjäning på en begränsad kapitalinsats ger också bättre avkastning på sysselsatt kapital. En annan fördel är att riskerna begränsas. Klövern Diös Aktieinnehav Fördelning av bokfört värde per 28-12-31, Mkr Övriga Wihlborgs Fabege Noterade innehav Våra innehav i de noterade bolagen och i Platzer har vi för att få en bättre marknadstäckning och som en viktig del när vi strukturerar fastighetstillgångar. Dessutom ser vi det som en långsiktig investering som kommer att utveckla stora värden. www Delägda fastigheter Uthyrbar Ägaran- Fastighet Kommun yta, kvm del, % Partner Högsbo 21:2 (Fastigheten Preppen HB) Göteborg 6 5 Peab Backa 23:5 (Backa 23:5 KB) Göteborg 13 5 Peab Nedra Glumslöv 12:144-156,16-162 (PeBri Glumslöv HB) Glumslöv 5 Peab Aktieinnehav per 28-12-31 Aktie Antal aktier Andel, % Börsvärde, Mkr Fabege 23 291 92 14,2 698,7 Wihlborgs 3 866 964 1,7 386,7 Diös 5 847 42 18,4 1,7 Klövern 6 21 952 3,9 113, Övriga delägda bolag 24,9 1 54, 16 BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28
AKTIEFÖRVALTNING OBJEKT: Noterade bolag Långsiktiga investeringar i framgångsrika fastighetsbolag Brinova är också stor ägare i de noterade bolagen Fabege, Wihlborgs, Diös och Klövern. Fyra välskötta och framgångsrika svenska fastighetsbolag. De kännetecknas av framsynta och kompetenta ledningar, låga vakansgrader, väl underhållna fastigheter och ett gott driftsöverskott. De fyra bolagens fastighetsbestånd täcker väl in en stor del av Sveriges viktigaste regioner och ligger väl placerade i tillväxtområdena inom sina respektive regioner. Genom vårt ägande har vi dessutom tillgång till en bred geografisk marknad med ett stort kontaktnät och en lokal närvaro i en stor del av Sverige. Det ger oss möjligheter att strukturera stora bestånd och utifrån de ingående fastigheternas geografiska placering fördela dem mellan våra intressebolag och oss själva. Därmed ökar vi antalet möjliga objekt utan att tappa fokus på det som är vår kärnverksamhet och vårt eget geografiska område. Placeringarna är långsiktiga investeringar i bolag som normalt sett har ett positivt rörelseresultat och därmed genom utdelning kan bidra till vårt resultat. Vi räknar även med ett över tiden ökat värde på vår aktieportfölj, eftersom bra fastigheter alltid på sikt brukar öka i värde. Detta är vi förvissade om kommer att avspegla sig på aktiekursen, som sjunkit under året. Fabege Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag när det gäller kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen. Under 28 har bolaget uppvisat ökade hyresintäkter och närmare 1 procent bättre driftsöverskott. Genom sitt strategiska läge i den tillväxtintensiva huvudstadsregionen står de starka även i en kommande lågkonjunktur. Under 29 förväntas stabila hyresintäkter och tack vare de sjunkande räntekostnaderna finns förutsättningar för ett ännu bättre förvaltningsresultat. Bland de projekt som pågår för närvarande kan nämnas Arenastaden i Solna, shoppingcentret Lindhagen på Kungsholmen och fastigheter i Hammarby Sjöstad. www www.fabege.se Wihlborgs Wihlborgs är ett välskött fastighetsbolag som levererade ett gott rörelseresultat för 28. Något som vi räknar med kommer att bli ännu bättre i takt med sjunkande marknadsräntor. Hyresintäkterna ökade med 13 procent och vakansgraderna är fortfarande låga. Det är bland annat ett resultat av att bolaget, som är Öresundsregionens ledande fastighetsbolag, lyckats dra till sig stora solida hyresgäster med långa avtal. Bland de senare hör till exempel Mercedes Benz vars nya huvudkontor syns på bilden, ÅF och Region Skåne som förlägger sitt nya huvudkontor till Västra Hamnen Malmös nya kontorsområde som för övrigt Wihlborgs varit en av de drivande krafterna bakom. Västra hamnen ett intressant område där Wihlborgs fortfarande har en stor markpotential att exploatera. www www.wihlborgs.se Diös Diös Fastigheter är ett fastighetsförvaltande bolag med god lönsamhet som verkar på en marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Mestadels ligger fastigheterna centralt belägna med huvudinriktning på kommersiella lokaler. Bolagets strategi är att skapa goda relationer med sina befintliga hyresgäster, bygga starka nätverk på de orter de verkar, vara en aktiv part i samhällsutvecklingen och vårda sitt varumärke. Diös har därför valt att på de flesta orter arbeta med en decentraliserad förvaltningsorganisation som har stark lokal förankring. Under 28 utvecklades driftsöverskottet från 197 Mkr till 26 Mkr. Bolaget har dessutom en god kostnadskontroll och ett ökande driftsöverskott vilket gör dem väl förberedda inför framtiden. www.dios.se www Klövern Klövern är ett fastighetsbolag med en stark organisation och en bra kundbas. Bolaget inriktar sig mot kommersiella fastigheter som huvudsakligen är koncentrerade till tio stora städer i Mellansverige. För 28 redovisar bolaget ett starkt resultat i den löpande verksamheten. Intäkterna har stigit och förvaltningsresultatet uppgick till plus 355 mkr. Låga räntor, hög uthyrningsgrad och en potential i vakanta ytor skapar dessutom goda förutsättningar för en resultatförbättring 29. www www.klovern.se BRINOVAS ÅRSREDOVISNING 28 17