ÄR DET LÖNSAMT ATT ÄGA

ÄR DET LÖNSAMT ATT ÄGA HYRESHUS I STOCKHOLM? Privatvärdarnas ekonomi i Stockholm 213

Innehåll Det är lönsamt att äga hyresfastigheter 4 Bostadsbristen utnyttjas 6 Så gjorde vi undersökningen 7 Vinst per hyreskrona 8 Direktavkastning 1 Företagens ekonomiska potential 12 Utdelning 14 Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning 16 Statistiska centralbyrån (SCB) 16 Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank 16 Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? 19 Bilagor Hyresgästföreningen region Stockholm omfattar kommunerna i Stockholms län förutom Norrtälje. Undersökningen omfattar företag verksamma i Stockholmsregionen och har utförts av Stella Borealis på uppdrag av Hyresgästföreningen region Stockholm. Stella Borealis är ett företag som utför analyser, utredningar och beräkningar med särskilt fokus på bostads- och regionalpolitik, bostadsmarknaden i Sverige samt kommunal ekonomi. Stockholm, december 214 2

Låg lönsamhet ( ) skrämmer bort dem som vill bygga hyresrätter. Fastighetsägarna Stockholm hyresrätter är idag inte tillräckligt lönsamma. Centerpartiet går ( ) inte att tjäna några pengar på att ( ) hyra ut lägenheter i stockholmsregionen... Stockholms Handelskammare 1. www.svd.se/opinion/brannpunkt/de-som-vill-bygga-nya-hyresratter-skrams-ivag_787125.svd 2. www.centerpartiet.se/var-politik/alla-fragor/bostad/bostader 3. www.chamber.se/rapporter/bostadsbristen-i-stockholmsregionen.htm 3

Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning visar tydligt: Det är lönsamt att äga hyresfastigheter i Stockholm Det lönade sig att äga och förvalta hyreshus under 213. Det visar Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning som gäller 15 privata fastighetsbolag verksamma i Stockholmsregionen. Hyresgästföreningen region Stockholm har analyserat 15 privata fastighetsföretag som var helt eller delvis verksamma i Stockholmsregionen under 213. Ur fastighetsägarnas perspektiv är resultaten mycket goda. Företagen äger och förvaltar över 6 lägenheter och har ett marknadsvärde på 13 miljarder kronor. Samtliga företag ägs av privata aktörer. Vi ställde två frågor: 1. Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i Stockholm? 2. Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i Stockholm? I båda fallen är svaret på frågorna: Ja. Här är de viktigaste resultaten från undersökningen: Den genomsnittliga vinsten per hyreskrona uppgick till 29,1 procent. Årsvinsten per genomsnittslägenhet var cirka 21 45 kr. Även som ekonomisk investering är det lönsamt att äga fastigheter. Soliditeten hos de undersökta företagen var i genomsnitt 29,9 procent. Soliditeten är i genomsnitt hög och reavinster ger en extra avkastning på fastighetsrörelsen. Med direktavkastningar på över åtta procent och en vinst per hyreskrona på hela 29 procent ger fastigheterna ett bra resultat. Årsvinsten per lägenhet är hela 21 45 kronor för en genomsnittslägenhet i Stockholm ett synnerligen högt resultat. Det är lönande att äga och förvalta hyresbostäder Undersökningens resultat stämmer inte med den bild som de privata fastighetsägarna ofta ger när de menar att det inte lönar sig att äga och förvalta hyreshus och att hyrorna är för låga. Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning visar tydligt att de privata fastighetsägarna har fel. Deras argumentation bygger inte på fakta. Rapporten visar att det inte går att påstå att det är olönsamhet i branschen, eller att använda olönsamhet som argument för att förändra hyressättningen. Direktavkastningen var i genomsnitt 8,4 procent. Därmed var den högre än bankernas utlåningsränta. Den var också väsentligt högre än genomsnittet för bostadsfastigheter i Sverige 4. 4 Den genomsnittliga direktavkastningen av att äga bostadsfastigheter i Sverige var 3,2 procent under 213, enligt Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank. 4

Tabell 1 visar årsvinsten hos respektive företag för en genomsnittlig lägenhet på 69 kvadratmeter. TABELL 1 Årsvinst per typlägenhet (kr) Genomsnittslägenheten är hämtad från Stockholms län med en hyra på 6 132 kronor per månad enligt Statistiska centralbyrån (SCB). Företag 213 5 Stena Fastigheter Stockholm AB 73 169 Tegeltornet AB 7 341 P J Mattsson Fastighetsbolag 37 65 Fastighets AB L E Lundberg 32 558 Din Bostad i Botkyrka AB 31 34 Grindstugärde AB 23 923 Wåhlin Fastigheter AB 19 944 Wallenstam AB 19 26 AB Karby Backa Fastigheter 14 845 Lennart Ericsson Fastigheter AB 12 625 Rikshem AB 1 79 Graflunds Fastighets AB 6 762 Einar Mattsson Fastighets AB 3 398 Willhem Stockholm AB 8 575 Akelius Lägenheter AB 17 984 Källa: SCB, Stella Borealis Direktavkastningen visar hur mycket företaget tjänar på själva fastigheten. Soliditet är ett mått på ekonomisk styrka. Det visar också hur stor del av företagets verksamhet som finansieras med eget kapital i motsats till lån. 5

Bostadsbristen utnyttjas Hyresgästföreningen region Stockholms rapport visar att det är lönsamt att äga och förvalta hyresfastigheter. Föga förvånande, för ingen har ju påstått att fastighetsägande skulle vara ideell verksamhet. Däremot hörs ofta kritik från fastighetsägares organisationer och så kallade fria debattörer när det gäller det svenska systemet att sätta hyror. Det påstås att bruksvärdessystemet gör det olönsamt att äga och förvalta hyresbostäder, istället föreslås marknadshyror. Hyresgästföreningen region Stockholm visar i denna rapport att kritiken mot bruksvärdessystemet saknar grund. Det stora problemet när det gäller bostadssituationen i Stockholm är bostadsbristen. Inte bristen på lönsamhet för privata fastighetsägare. Det är bostadsbrist i samtliga kommuner i Stockholmsregionen och andelen hyresrätter i bostadsbeståndet minskar. Stockholmsregionens utveckling bromsas upp; unga kan inte flytta hemifrån, studenter tvingas in i osäkra andrahandsboenden och många tackar nej till jobb för att de inte hittar en bostad. Politikerna tar inte sitt ansvar; ett helhetsperspektiv på bostadspolitiken saknas. Det är anmärkningsvärt att Fastighetsägarna Stockholm anser att enskilda hyresgäster ska träffa individuella hyresavtal med sin hyresvärd, där de bland annat kommer överens om hur hyran ska höjas under hyrestiden. Detta innebär marknadshyror. De försöker utnyttja bostadsbristen för att höja hyrorna och göra det ännu mer lönsamt att vara privat hyresvärd. Det är viktigt att diskussionen om bostadsbristen och hyressättningssystemet är saklig och bygger på fakta. För Hyresgästföreningen region Stockholm är detta självklart. 6

Så gjorde vi undersökningen Undersökningen baseras på respektive företags årsredovisningar för 213. I vissa fall studeras av praktiska skäl hela koncernen. Det får till följd att siffrorna för en del företag omfattar ett fastighetsbestånd som även inkluderar andra regioner än Stockholm. För att få en mer rättvisande bild av hur resultatet i den löpande fastighetsförvaltningen ser ut har jämförelsestörande poster brutits ut. De kan avse realisationsresultat vid avyttringar av fastigheter och andra dispositioner av bokföringsmässig art. Resultatet redovisas därefter under benämningen Resultat efter finansnetto (justerat). På så sätt ges en tydligare bild av företagens lönsamhet. De undersökta företagen är i första hand bostadshyresvärdar, även om lokaler förekommer och inkluderas i undersökningen. Få företag redovisar antalet lägenheter i fastighetsbeståndet och hur stora ytor som förvaltas. Från och med 211 är det även flera företag som inte redovisar taxeringsvärden. Företag behöver inte göra så i sin externa redovisning från och med 1 januari 211. Ändringen infördes i Årsredovisningslagen (ÅRL). Ofta redovisas ekonomiska resultat hos fastighetsföretag som vinst per kvadratmeter, men då de flesta företag inte uppger ytan använder sig undersökningen istället av vinst per hyreskrona som huvudsakligt jämförelsemått mellan företagen. Urvalet av företag har skett genom att utgå från de 15 största kommunerna i regionen som har en allmännytta, och sedan välja den största privata hyresvärden i respektive kommun. I de fall samma företag förekommer i flera kommuner har näst största företag valts osv. De utvalda företagen är representativa för privata fastighetsägare i Stockholm. TABELL 2 Företagen i undersökningen 213 Företag Balansomslutning (tkr) Wallenstam AB 32 437 Rikshem AB 2 29 65 Akelius Lägenheter AB 16 436 688 Fastighets AB L E Lundberg 13 45 513 Wåhlin Fastigheter AB 2 577 799 Einar Mattsson Fastighets AB 2 249 429 Stena Fastigheter Stockholm AB 1 955 165 Willhem Stockholm AB 1 59 11 Graflunds Fastighets AB 1 235 944 Lennart Ericsson Fastigheter AB 1 111 52 Din Bostad i Botkyrka AB 224 395 Grindstugärde AB 62 241 Tegeltornet AB 36 82 AB Karby Backa Fastigheter 27 39 P J Mattsson Fastighetsbolag 2 65 För detaljer hänvisas till bilaga 1. 7

Vinst per hyreskrona Det huvudsakliga jämförelsemåttet mellan företagen är vinst per hyreskrona, där resultatet efter finansnetto (exklusive jämförelsestörande poster) relateras till hyresintäkterna. Det innebär att exempelvis reavinster vid avyttringar inte ingår. Vinsten per hyreskrona var i genomsnitt 29,1 procent, det motsvarar en vinst per år om 21 448 kr för en genomsnittlig lägenhet i Stockholm. Det är mycket högt och en eventuell eliminering av höga och låga extremvärden i tabellen förändrar inte den bilden. Att äga bostäder i Stockholm är synnerligen lönsamt. Stenas höga vinst beror på finansiella intäkter: resultatandelar i koncernföretag, till stor del utdelning. Företaget får höga belopp årligen varför de inte betraktas som extraordinära. Stena Fastigheter Stockholm AB är huvudbolag för all fastighetsförvaltning inom koncernen i Stockholm. Det inkluderar i sin tur dotterbolag från vilka utdelning erhålls. Hos Tegeltornet ser resultat- och balansräkning inte riktigt ut som vanligt då ingen koncernredovisning upprättas (liten koncern enligt ÅRL 7 kap 3). Vinsten per hyreskrona är uppskattad utifrån de enda intäkterna från koncernens bostadsrörelse som redovisas: anticiperad utdelning från de dotterbolag som äger fastigheterna. 213 hade företaget höga förväntade utdelningar, året innan knappt några intäkter alls. Det innebär att 213 sannolikt är ett extremt år vad gäller vinst. Under 213 hade Akelius Lägenheter AB övriga finansiella kostnader om 1,1 mdkr (!) som sänker hela resultatet före skatt. Företaget gör årligen stora vinster och detta var förmodligen ett sätt att skicka pengar vidare till moderbolaget i koncernen. Orsakerna till Willhems dåliga resultat är inte tydliga då årsredovisningen är begränsad på information, men företaget betalar stora belopp i ränta till koncernföretag. Det negativa resultatet raderar ut nästan allt eget kapital (se vidare under soliditet). Företaget verkar tömmas på pengar, men detaljerna saknas. 8

TABELL 3 Vinst per hyreskrona vid fastighetsförvaltning Företag 213 5 Stena Fastigheter Stockholm AB 99,4 % Tegeltornet AB 95,6 % P J Mattsson Fastighetsbolag 5,4 % Fastighets AB L E Lundberg 44,2 % Din Bostad i Botkyrka AB 42,6 % Grindstugärde AB 32,5 % Wåhlin Fastigheter AB 27,1 % Wallenstam AB 25,9 % AB Karby Backa Fastigheter 2,2 % Lennart Ericsson Fastigheter AB 17,2 % Rikshem AB 13,7 % Graflunds Fastighets AB 9,2 % Einar Mattsson Fastighets AB 4,6 % Willhem Stockholm AB 11,7 % Akelius Lägenheter AB 24,4 % Källa: Stella Borealis 9

Direktavkastning Direktavkastningen visar hur mycket pengar företaget tjänar på själva fastighetsverksamheten och beräknas genom att dividera driftnettot med det genomsnittliga bokförda värdet 5 för fastigheterna. Driftnettot utgörs av totala intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgälder, fastighetsskatt samt i vissa fall central administration, och ska täcka företagets kapitalkostnader. Direktavkastningen och rörelseresultatet uttryckt som procent av fastigheternas bokförda värden (se bilaga 1) kan jämföras med bankernas utlåningsräntor. Om talen ligger högre, genererar företaget bättre avkastning än om pengarna hade placerats på ett bankkonto. I genomsnitt uppgår direktavkastningen till 8,4 procent, vilket är högt. Om extremfallet Mattsson exkluderas är nivån ett par procentenheter lägre men fortfarande god. Skälet till P J Mattssons starka avkastning är en halvering av övriga externa kostnader mellan 212 och 213, men detaljerna framgår inte av årsredovisningen. Mattsson är undersökningens minsta företag och det kan räcka med små förändringar i intäkter eller kostnader för att få stor inverkan på avkastningen. Tegeltornet har inga hyresintäkter i vanlig mening, då fastigheterna ligger i separata dotterbolag och moderbolaget inte upprättar koncernredovisning. Intäkterna består istället av resultatandelar från koncernföretag (dotterbolag) främst i form av anticiperad utdelning. För 213 är det beloppet högt, men redovisat under finansiella poster. På tillgångssidan saknas bokförda fastighetsvärden. Istället redovisas andelar i koncernföretag. Därav den låga direktavkastningen. Om P J Mattsson och Tegeltornet exkluderas blir den genomsnittliga direktavkastningen 7, procent. 5 Tre av företagen redovisar fastigheternas verkliga värde i balansräkningen enligt IFRS. Ett företag redovisar istället andelar i koncernföretag av bokföringstekniska skäl. 1

TABELL 4 Direktavkastning Företag 213 25 P J Mattsson Fastighetsbolag 37,4 % Grindstugärde AB 13,8 % Din Bostad i Botkyrka AB 13,3 % AB Karby Backa Fastigheter 9,8 % Akelius Lägenheter AB 9, % Graflunds Fastighets AB 6,2 % Wåhlin Fastigheter AB 6, % Einar Mattsson Fastighets AB 5,5 % Lennart Ericsson Fastigheter AB 5,5 % Fastighets AB L E Lundberg 5, % Stena Fastigheter Stockholm AB 4,6 % Rikshem AB 4,4 % Wallenstam AB 3,9 % Willhem Stockholm AB 3,7 % Tegeltornet AB 2,8 % Källa: Stella Borealis 11

Företagens ekonomiska potential Ett företags ekonomiska potential kan mätas på flera sätt. I denna undersökning används soliditeten och storleken på företagens reavinster. Soliditeten är ett mått på hur stor del av företagens tillgångar som finansieras med eget kapital (i motsats till lån) och speglar även deras ekonomiska potential. Ett företag med hög soliditet har större förmåga att överleva år med dålig lönsamhet eller förluster samt kan låna mer för kommande investeringar. Den finansiella risken blir samtidigt mindre eftersom svängningar i låneräntan får mindre genomslag på resultatet. Den synliga soliditeten beräknas som eget kapital genom balansomslutningen och inkluderar delar av obeskattade reserver i de fall sådana finns. Ingen hänsyn tas till eventuella övervärden i företagens fastigheter. Normalt är marknadsvärdena väsentligt högre än fastigheternas bokförda värden, varför den ekonomiska potentialen i företagen i praktiken är betydligt större. Tre av företagen redovisar fastigheternas verkliga värde i balansräkningen enligt IFRS. Det medför att övervärdet redan är bokföringsmässigt realiserat vilket även ökar det egna kapitalet via resultaträkningen. Men en sådan uppställning är också mer volatil då värderingen väsentligen påverkas av små förändringar i variablerna. Soliditeten är 29,9 procent i genomsnitt, utan hänsyn till eventuella övervärden i fastigheterna hos alla utom tre företag. Med undantag för Willhem Stockholm AB och Einar Mattsson Fastighets AB uppvisar samtliga företag en god till extremt god soliditet. Tegeltornets höga utfall beror som tidigare på en annorlunda redovisning. Företaget, som är ett moderbolag i en koncern utan koncernredovisning, äger inga förvaltningsfastigheter. De ligger i dotterbolag. Istället redovisas andelar i desamma varför nyckeltalet haltar något. Om Tegeltornet exkluderas blir soliditeten i genomsnitt 25,4 procent vilket fortfarande är högt. Dåliga resultat både 212 och 213 raderar nästan ut Willhems egna kapital och därmed soliditeten. Aktiekapitalet är dock lågt och fallhöjden till kontrollbalansläge är hög. Skälet till minskningen är sannolikt att moderbolaget vill plocka pengar ur bolaget. Ett annat sätt att mäta den ekonomiska potentialen hos företagen är genom de vinster som uppstår vid avyttringar av fastigheter, så kallade reavinster, när ägarna väljer att realisera det faktiska värdet i en fastighet. Reavinsterna kan användas till investeringar eller förvärv, alternativt delas ut till ägarna. Företagens årsredovisningar ger inte alltid en tydlig bild av de förvärv och avyttringar av fastigheter som genomförs, och av hur rearesultatet ser ut. Reavinsterna kan betraktas som en extra avkastning i företaget. Det finns för många oklarheter i indata för att kunna beräkna en viktad genomsnittlig avkastning. Under 213 har marknadsvärdena för bostäder enligt Svenskt Fastighetsindex/IPD i genomsnitt ökat och det är rimligt att tro att motsvarande värdeförändringar uppstått även hos de företag som inte har avyttrat fastigheter. 12

TABELL 5 Soliditet och bokfört värde (mkr) 213 TABELL 6 Avyttrade fastigheter och reavinster (mkr) 213 Fastigheternas Företag Soliditet värde (mkr) Företag Avyttrade Rearesultat Tegeltornet AB 93,1 % 12 b Fastighets AB L E Lundberg 59, % 13 219 a P J Mattsson Fastighetsbolag 44,3 % 1,2 Wallenstam AB 39,6 % 29 49 a Grindstugärde AB 39,5 % 25 Akelius Lägenheter AB 38,7 % 3 289 Graflunds Fastighets AB 33,7 % 926 Lennart Ericsson Fastigheter AB 27, % 1 28 Wåhlin Fastigheter AB 24,1 % 2 33 Rikshem AB 18,3 % 2 9 a Stena Fastigheter Stockholm AB 12,9 % 1 386 AB Karby Backa Fastigheter 9,3 % 22 Din Bostad i Botkyrka AB 6,3 % 115 Rikshem AB 2 199,2 d, c Wallenstam AB 1 986, 929, Akelius Lägenheter AB 362, 57, Wåhlin Fastigheter AB 41, d 4,5 Graflunds Fastighets AB, c 4,7 Lennart Ericsson Fastigheter AB, c, Willhem Stockholm AB, c, c P J Mattsson Fastighetsbolag, c, c AB Karby Backa Fastigheter, c, c Stena Fastigheter Stockholm AB, c, Tegeltornet AB, c, c Grindstugärde AB, c 4, Källa: Stella Borealis Einar Mattsson Fastighets AB 3,1 % 1 55 Willhem Stockholm AB,2 % 1 54 Källa: Stella Borealis a) Verkligt värde enligt IFRS b) Andelar i koncernföretag c) Oklart. d) Uppskattat. 13

Utdelning Möjligheten att lämna utdelning till aktieägarna grundar sig på företagets resultat efter skatt. Det inkluderar resultatet från fastighetsförvaltningen tillsammans med reavinster och eventuella andra jämförelsestörande poster. Resultat efter skatt återfinns längst ner i resultaträkningen i företagets årsredovisning. Den utdelning som bolagsstämman fattar beslut om ena året betalas ut först kommande verksamhetsår. I denna undersökning används faktiskt utbetalad utdelning respektive år. Åtta av företagen delade ut pengar till sina ägare. Utöver en extra miljard i finansiella kostnader delar Akelius ut hela 7 mkr till ägaren vilket sänker det egna kapitalet med flera hundra miljoner kronor (ger en nästan 1 procentenheter lägre soliditet). Men omfördelningar av medel inom Akeliussfären är vanliga. Även Stenas regionala Stockholmsbolag skickar stora pengar vidare i koncernen. Wallenstam delade ut motsvarande 1,25 kronor per aktie. Wåhlin lämnade utdelning med 1 mkr både 212 och 213. Lennart Ericsson Fastigheter AB ägs numera av ett holdingbolag till vilket pengar utdelades. 14

TABELL 7 Utdelning Företag 213 Akelius Lägenheter AB 7, Stena Fastigheter Stockholm AB 3, Wallenstam AB 212, Wåhlin Fastigheter AB 2 4 6 mkr 1, Tegeltornet AB 5, Lennart Ericsson Fastigheter AB 4,9 Grindstugärde AB 2, P J Mattsson Fastighetsbolag,2 Einar Mattsson Fastighets AB, Graflunds Fastighets AB, Fastighets AB L E Lundberg, Din Bostad i Botkyrka AB, Willhem Stockholm AB, AB Karby Backa Fastigheter, Rikshem AB, Källa: Stella Borealis 15

Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning För att ytterligare spegla utfallet i undersökningen kan det relateras till offentlig statistik. Statistiska centralbyrån (SCB) SCB genomför varje år en intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) med jämförande data för allmännyttiga och privata fastighetsföretag samt bostadsrättsföreningar. I undersökningen har SCB påfört de privata fastighetsägarna ett så kallat modifierat pålägg som är en schablonmässig kompensation för underskattning i statistiken avseende skötsel och administration. Sedan år 27 hämtar SCB inte in uppgifter om räntor, lån och avskrivningar för de privata företagen på grund av osäkerheten i siffrorna. Tabellen inkluderar därför inte kapitalkostnader. Eftersom kapitalkostnaderna inte inkluderas i undersökningen går det inte att beräkna vinst per hyreskrona för jämförelser med denna undersöknings resultat. Däremot är driftnettot hos de privata fastighetsägarna mycket högt väsentligen mycket högre än hos de allmännyttiga bostadsföretagen. Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank Varje år sammanställer Svenskt Fastighetsindex (SFI) tillsammans med Investment Property Databank (IPD) ett index över avkastningen på fastighetsinvesteringar jämfört med alternativa placeringar. Indexet mäter erhållen totalavkastning i procent med fastigheternas marknadsvärden som bas. Totalavkastningen utgörs av summan av direktavkastning och värdeförändring. Beräkningarna följer internationell standard. Totalavkastningen för bostäder under 213 var 7, procent. Direktavkastningen är i stort sett oförändrad jämfört med föregående år, samtidigt som värdeökningen inte var lika stor. Totalavkastningen blir därmed en halv procentenhet lägre än för 212. Aktiemarknaderna gick dock bättre under 213 och gav i genomsnitt bättre avkastning än direkt ägande i fastigheter. 16

TABELL 8 Intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) i Sverige 212 (kr/kvm) Kommunala bostadsföretag Intäkter: 976 Driftnetto: 254 Hyresintäkter, netto: 948 Driftkostnader: 415 Modifierat pålägg: Underhåll och reparationer: 253 Fastighetsskatt och avgäld*: 26 Hyresbortfall: 28 Privatägda fastigheter Intäkter: 117 Driftnetto: 452 Hyresintäkter, netto: 11 Driftkostnader: 347 Modifierat pålägg: 29 Underhåll och reparationer: 142 Fastighetsskatt och avgäld*: 31 Hyresbortfall: 16 *) Inklusive markavgifter. Källa: SCB 17

TABELL 9 SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex 213 Totalavkastning Direktavkastning Värdeförändring Totalavkastning årstakt Index dec 22 = 1 1 år 1 år 1 år 3 år 5 år 1 år Alla fastigheter 216,1 6,8 % 4,9 % 1,8 % 7,8 % 6,9 % 7,9 % Bostäder 222,8 7, % 3,2 % 3,7 % 7,3 % 6,6 % 7,5 % Jämförelsesiffror Aktier 24,4 % 8, % 19,1 % 11,6 % Fastighetsaktier 2,2 % 7, % 17,6 % Obligationer 3,9 % 4,5 % 2,9 % 5,2 % Inflation,4 %,6 % 1,3 % 1,5 % Källa: Svenskt Fastighetsindex & IPD Norden AB 18

Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? Lönsamhet och ekonomisk potential kan mätas på flera sätt, där denna undersökning har fokuserat på ett urval av nyckeltal och information som fångar fastighetsrörelsen och fastigheter som investeringsobjekt i syfte att besvara undersökningens två frågeställningar: Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i Stockholm? Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i Stockholm? Rapporten visar att det är lönsamt. Med direktavkastningar på i genomsnitt 8,4 procent och en vinst per hyreskrona på hela 29 procent ger fastigheterna goda och stabila kassaflöden som kan delas ut eller på andra sätt komma ägarna till godo. Avkastningen i den löpande förvaltningen får anses vara exceptionellt god och årsvinsten är i genomsnitt cirka 21 45 kr för en genomsnittlig lägenhet i Stockholm. Även som investering visar sig hyresfastigheter i Stockholm vara en mycket god affär. Soliditeten är i genomsnitt hög (3 procent utan hänsyn till övervärden hos de flesta företagen) och försäljningar av fastigheter frigör värden och kan ses som en extra avkastning utöver fastighetsrörelsen. Drygt hälften av företagen delar även ut pengar till ägarna. Det är heller inte ovanligt med indirekta utdelningar i form av att företagen lånar pengar till en ränta som kan sättas högt alternativt lånar ut till en låg ränta. I mindre företag förekommer ofta olika förmåner, löneutbetalningar eller konsultarvoden till ägarna. Dessa ekonomiska fördelar är svårare att fånga och framgår inte av årsredovisningarna hos företagen i denna undersökning. De flesta företagen uppvisar en hög soliditet, en stabil värdetillväxt och en god avkastning i förvaltningen som överstiger både bankernas utlåningsräntor och branschgenomsnittet för bostäder enligt SFI/IPD. 19

BILAGOR BILAGA 1 Företag Einar Mattsson Fastighets AB Graflunds Fastighets AB Fastighets AB L E Lundberg Din Bostad i Botkyrka AB Akelius Lägenheter AB Lennart Ericsson Fastigheter AB Willhem Stockholm AB Wallenstam AB P J Mattsson Fastighetsbolag 1 AB Karby Backa Fastigheter Rikshem AB Wåhlin Fastigheter AB Stena Fastigheter Stockholm AB Tegeltornet AB Grindstugärde AB Antal lägenheter 5 55 9 281 7 38 5 779 79 2 678 8 6 19 5 2 852 Driftnetto (tkr) 85 369 57 452 638 872 15 229 36 512 49 69 54 425 1 95 456 2 216 795 577 132 84 58 831 386 3 568 Resultat efter finansiella poster (justerat, tkr) 18 13 17 219 513 688 13 236 132 91 18 179 18 171 48 322 1 225 23 34 67 64 195 412 36 686 1 87 Jämförelsestörande poster (tkr) 23 486 4 91 258 45 11 59 49 381 2 337 9 2 891 8 139 1 486 279 4 356 9 3 262 5 Årets resultat (ej justerat, tkr) 3 5 17 765 596 57 1 284 58 756 15 97 26 931 1 276 178 845 1 456 2 52 98 178 13 33 424 1 431

BILAGA 2 Företag Einar Mattsson Fastighets AB Graflunds Fastighets AB Fastighets AB L E Lundberg Din Bostad i Botkyrka AB Akelius Lägenheter AB Lennart Ericsson Fastigheter AB Willhem Stockholm AB Wallenstam AB P J Mattsson Fastighetsbolag AB Karby Backa Fastigheter Rikshem AB Wåhlin Fastigheter AB Stena Fastigheter Stockholm AB Tegeltornet AB Grindstugärde AB Max Min Median Medel Utdelning (tkr) 7 4 875 212 2 1 3 5 2 Förvärv (tkr) b b 129 632 b 1 215 b b 4 4 236 867 a b b b Avyttrat (tkr) b 362 b b 1 986 b b 2 199 242 a 41 27 a b b b Rearesultat (tkr) 4 676-57 b 929 b b b 4 536 b b 4 Bokfört värde, byggnader och mark (tkr) 1 549 875 925 64 13 218 95 d 114 896 3 288 683 1 27 61 1 54 395 29 49 d 1 19 22 414 2 9 273 d 2 329 984 1 386 222 12 48 e 24 94 29 49 1 19 1 386 222 4 964 341 Balansomslutning (tkr) 2 249 429 1 235 944 13 45 513 224 395 16 436 688 1 111 52 1 59 11 32 437 2 65 27 39 2 29 65 2 577 799 1 955 165 36 82 62 241 32 437 2 65 1 59 11 6 232 71 Taxeringsvärde (tkr) 4 616 99 1 297 1 24 1 295 838 3 721 36 37 1 368 38 36 81 36 37 3 721 1 296 424 5 64 973 Marknadsvärde (tkr) 5 9 1 729 347 c 13 219 272 c 1 727 784 c 2 715 2 f 29 49 4 961 c 48 49 333 c 2 9 1 824 51 c 48 18 c 48 49 333 4 961 2 269 625 1 48 982

BILAGA 3 Företag Einar Mattsson Fastighets AB Graflunds Fastighets AB Fastighets AB L E Lundberg Din Bostad i Botkyrka AB Akelius Lägenheter AB Lennart Ericsson Fastigheter AB Willhem Stockholm AB Wallenstam AB P J Mattsson Fastighetsbolag AB Karby Backa Fastigheter Rikshem AB Wåhlin Fastigheter AB Stena Fastigheter Stockholm AB Tegeltornet AB Grindstugärde AB Max Min Median Medel Soliditet Direktavkastning 3,1 % 5,5 % 33,7 % 6,2 % 59, % 5, % 6,3 % 13,3 % 38,7 % 9, % 27, % 5,5 %,2 % 3,7 % 39,6 % 3,9 % 44,3 % 37,4 % 9,3 % 9,8 % 18,3 % 4,4 % 24,1 % 6, % 12,9 % 4,6 % 93,1 % 2,8 % 39,5 % 13,8 % 93,1 % 37,4 %,2 % 2,8 % 27, % 5,5 % 29,9 % 8,4 % Vinst per hyreskrona 4,6 % 9,2 % 44,2 % 42,6 % 24,4 % 17,2 % 11,7 % 25,9 % 5,4 % 2,2 % 13,7 % 27,1 % 99,4 % 95,6 % 32,5 % 99,4 % 24,4 % 25,9 % 29,1 % Årsvinst per typlägenhet 3 398 6 762 32 558 31 34 17 984 12 625 8 575 19 26 37 65 14 845 1 79 19 944 73 169 7 341 23 923 73 169 17 984 19 26 21 448 Rörelseres./ Bokfört värde fast. 2,4 % 4,6 % 4,6 % 11,6 % 7,2 % 3,9 % 2,3 % 3, % 29,7 % 8,1 % 3,8 % 4,8 % 3,4 % 3,2 % 13,9 % 29,7 % 3,2 % 4,6 % 6,7 %

FOTNOTER Bilaga 1: 1) Brutet räkenskapsår: 21271 21363 Jämförelsestörande poster i tabellen är i de flesta fall reavinster från försäljningar, normalt fastigheter. I övrigt nedskrivning, lämnade koncernbidrag eller resultat från värdepappershandel. Bilaga 2: a) Uppskattat. b) Oklart. c) Uppskattat baserat på taxeringsvärde. d) Verkligt värde enligt IFRS. e) Andelar i koncernföretag enligt balansräkning. f) Uppskattat från moderbolagets årsredovisning. 23

Hyresgästföreningen region Stockholm hyresgastforeningen.se dittlivsboende.se 771-443 443 214-12