Planbeskrivning 1(20) SPN-000/000 tillhörande detaljplan för del av fastigheterna Ormen 23 och Ormen 24 inom Kneippen i Norrköping den 21 december 2015 SAMRÅDSHANDLING Antagen: Laga kraft: Genomförandetidens sista dag:
2(20) Sammanfattning Syftet med detaljplanen är att möjliggöra uppförande av en radhuslänga samt parkeringsytor. Syftet är också att möjliggöra rivning av den tidigare kontorsbyggnaden. Kontorsbyggnaden har tidigare klassats som kulturhistoriskt värdefull men på grund av de föroreningar som påvisats i byggnaden och att dessa försvårar ett alternativt användningsområde medges rivning. Platsen för en tidigare riven verkstadsbyggnad med sågtandstak planläggs nu för parkering och garage.
3(20) Innehållsförteckning Sammanfattning... 2 1. Inledning... 4 1.1 Planhandlingar... 4 1.2 Planprocessen en översikt av standardförfarande... 4 2. Planens huvuddrag... 5 2.1 Planområdet... 5 2.2 Planens syfte och bakgrund... 6 3. Tidigare ställningstaganden... 6 3.1 Översiktsplanen... 6 3.2 Gällande detaljplaner... 6 3.3 Övriga kommunala beslut... 8 4. Planförutsättningar och planförslag... 8 4.1 Markanvändning... 8 4.2 Bebyggelseområden... 9 4.3 Natur... 11 4.4 Friytor... 12 4.5 Gator och trafik... 12 4.6 Störningar, hälsa och säkerhet... 12 4.7 Teknisk försörjning... 13 5. Genomförande av detaljplanen... 15 5.1 Tidplan... 15 5.2 Ansvarsfördelning och genomförandeorganisation... 15 5.3 Genomförandetid... 16 5.4 Genomförande inom allmän plats... 17 5.5 Genomförande inom kvartersmark... 17 5.6 Mark- och avtalsfrågor... 17 5.7 Tekniska utredningar... 17 6. Genomförandets konsekvenser... 17 6.1 Inverkan på miljön... 17 6.2 Fastighetsrättsliga konsekvenser... 17 6.3 Ekonomiska konsekvenser... 18 6.4 Sociala konsekvenser... 19 6.5 Konsekvenser för stadens attraktivitet... 19 7. Medverkande... 19 7.1 Tjänstemän... 19 Referenser... 20
4(20) 1. Inledning 1.1 Planhandlingar Detaljplanen består av: Plankarta i skala 1:1000 med bestämmelser Till planhandlingarna hör även: Planbeskrivning Behovsbedömning Grundkarta Fastighetsförteckning Samrådsredogörelse (vid granskning) 1.2 Planprocessen en översikt av standardförfarande Den aktuella detaljplanen upprättas med standardförfarande enligt plan-och bygglagen (2010:900) i dess lydelse från 2015-01-01 (2014:900). Planprocessen börjar när en intressent begär en ny eller ändrad detaljplan. Intressenten kan till exempel vara en privatperson, ett företag eller kommunen själv. Ett planprogram kan göras vid behov av tydligare inriktningar för det fortsatta detaljplanearbetet. Arbetet börjar med ett förslag till detaljplan. Ett samrådsförslag upprättas och skickas ut för samråd med länsstyrelsen, lantmäteriet, övriga myndigheter, berörda fastighetsägare, kommunala enheter, med flera. Planförslaget bearbetas bland annat efter de synpunkter som lämnats under samrådstiden. Förslaget ställs sedan ut för granskning. När granskningstiden är slut kan detaljplanen antas av stadsplaneringsnämnden eller kommunfullmäktige. För att ha rätt att överklaga den antagna planen måste man ha lämnat in skriftliga synpunkter till kommunen innan granskningstiden gått ut.
5(20) 2. Planens huvuddrag 2.1 Planområdet Planområdet ligger i stadsdelen Kneippen, i det område som tidigare var Kneippens industriområde. Området gränsar till stadsdelen Ektorp. Planområdet är cirka 3 hektar och är beläget cirka 2 kilometer från Norrköpings resecentrum. Planområdet avgränsas av Oskarsgatan i väster och Fotbollsgatan i öster. All kvartersmark ägs av Hyresbostäder AB, inom planområdet finns ingen allmänplatsmark. Vägdragningen för Ektorpsgatan som ses skära in i den östra delen av kvarteret, har redan justerats jämfört med kartbilden ovan. Där dessa möts i en 90- graders vinkel har gatans läge justerats till den diagonala sträckning som illustreras här till höger, (omarbetad kartbild). Gällande detaljplan anger justering av gatans läge enligt illustrerad bild till höger. N
6(20) 2.2 Planens syfte och bakgrund Syftet med detaljplanen är att möjliggöra uppförande av en radhuslänga samt parkeringsytor. Syftet är också att möjliggöra rivning av den tidigare kontorsbyggnaden. Kontorsbyggnaden har tidigare klassats som kulturhistoriskt värdefull men på grund av de föroreningar som påvisats i byggnaden och att dessa försvårar ett alternativt användningsområde medges rivning. Platsen för en tidigare riven verkstadsbyggnad med sågtandstak planläggs nu för parkering och garage. 3. Tidigare ställningstaganden 3.1 Översiktsplanen Översiktsplanen för Norrköpings kommun, delen Norrköpings stad antagen 2002 anger blandad bebyggelse. Planområdet hör till stadsdelen Kneippen och gränsar till stadsdelen Ektorp. Gemensam översiktsplan för Linköping och Norrköping antagen 2010 utgör del av kommunens översiktsplan. Den anger endast att området ingår i Norrköpings befintliga stadsbebyggelse. 3.2 Gällande detaljplaner För området gäller detaljplan P10/28, antagen den 2010-02-02, laga kraft 2010-09-02 med genomförandetid fram till 2015-09-02. Gällande detaljplan reglerar lokalgator, gång-och cykelväg samt parkområden. Bostäder är planlagda och det finns Q bestämmelser på tre byggnader som innebär att dess användning ska anpassas till bebyggelsens kulturvärden. Detaljplanen reglerar att högsta antalet våningar är 3 där man på vissa ytor valt att reglera högsta byggnadshöjd samt minsta-största taklutning i grader. Gestaltningen har reglerats i form av att tak ska utformas som valmat eller sadeltak i plåt, tegel eller betongpannor och att nya byggnader ska anpassas till omgivande byggnaders karaktär.
7(20) Gällande detaljplan för kvarteret Ormen. Kulturmiljö Inringade byggnader i bilden nedan har i gällande detaljplan Q- bestämmelse. Q-bestämmelsen innebär att användningen är anpassad till bebyggelsens kulturvärden. Preciseringen säger att byggnadens sågtandsformade tak samt kontorsbyggnadens fönster på fasad ska bevaras. På grund av att marken är förorenad och att en byggnad har rivits som beskrivits tidigare kommer inringade bestämmelser att tas bort i ny detaljplan. Av tre kulturhistorisk klassade byggnader kvarstår ett bostadshus utmed Oskarsgatan som ligger utanför ny detaljplan. För inringade byggnader möjliggörs rivning.
8(20) 3.3 Övriga kommunala beslut Beslut om planläggning Stadsplaneringsnämnden lämnade positivt planbesked 2014-09-17 och fattade beslut om planuppdrag 2015-06-16. Riktlinjer för bostadsbyggande Norrköpings kommun har antagit riktlinjer för bostadsbyggande, antaget av kommunfullmäktige 2014-09-29. Riktlinjerna fastställer att Norrköping ska erbjuda ett varierat utbud av bostäder för att kunna möta många olika behov. De centrala delarna av Norrköpings stad är högst prioriterade då många vill bo inne i staden, staden byggs inifrån och ut och förtätas till innebörden kontinuerlig stad och integrerade stadsdelar. Kollektivtrafiknära lägen är särskilt attraktiva då dessa redan har nödvändig infrastruktur utbyggd. 4. Planförutsättningar och planförslag 4.1 Markanvändning Befintlig användning Planområdet är för närvarande en byggarbetsplats, flerbostadshus uppförs och hyresgästerna har delvis börjat flytta in. Den aktuella kontorsbyggnaden står tom utan hyresgäster. Den är förorenad och bedöms av byggherren inte kunna saneras till önskad nivå; bostadsändamål/känslig användning. Bedömningen grundas på kostnadsskäl samt att det är tveksamt om värdena skulle kvarstå efter en sådan omfattande sanering. Därför möjliggörs istället rivning. Den gamla industribyggnaden, sågtandstaket, är riven då den var både förorenad och förfallen. Karaktär Kneippen karaktäriseras av planterade gatusektioner, stora friliggande hus och uppväxt grönska mellan husen. De enda husen som inte är friliggande är de närbelägna radhusen uppförda på 1970-talet, grupperade om ca 5 stycken per grupp, där grupperna emellertid är friliggande sinsemellan. Stadsdelens byggnader är indragna från gatulinjen och ger därmed en grön förgård intill gatan. Denna struktur följs i den nya detaljplanen. Bebyggelsen inom kvarteret Ormen är i övrigt flerbostadshus med modern utformning, utbudet är hyreslägenheter och därför bedöms en länga med radhus vara lämplig för att uppnå en ökad variationsrikedom i kvarteret. Läget i staden med den historiska kopplingen till Kneippens industriområde öppnar för en utformning som anknyter till den industriella epoken genom att till exempel låna karaktärsdrag därifrån.
9(20) Föreslagen användning Den byggnadsvolym som föreslås kunna rivas ska ersättas med en radhuslänga, med cirka fem bostäder. Radhusen kan med fördel utformas med något utskjutande parti/byggnadsdel, gärna med koppling till de tidiga industribyggnadernas utformning, till exempel som replik på sågtandstakets taggighet som motiv i plan, fasad eller siluett. En återuppbyggnad av den tidigare verkstadsbyggnaden med sågtandstak bedöms däremot vara omotiverad. Platsen kan istället erbjuda en grönlagd/planterad markparkering för kvarterets bostäder. Strukturskiss Fastigheternas läge i området 4.2 Bebyggelseområden Övergripande stadsbyggnadsidé Kneippen karaktäriseras av blandad bebyggelse. Här finns radhus och stadsvillor och även friliggande villabebyggelse. I angränsande Ektorp är byggnadstypen annorlunda och karaktäriseras av flerbostadshus i form av skivhus och punkthus. Längs Oskarsgatan, som avgränsar planområdet mot övriga Kneippen finns en trädallé och en separat gångväg. Trädalléer och planteringar är utmärkande för gatustrukturen i området. Den karaktäristiska Kneippen-strukturen ska vara kännetecknande för områdets och radhusens utformning. Med fördel kan någon slags utformningsmässig koppling till områdets tidigare industrikaraktär finnas. Bebyggelsens och områdets nuvarande karaktär De nybyggda flerbostadshusen i kvarteret Ormen är karaktäristiska moderna byggnader som radhusen ska samspela med. Kneippens kulturhistoriskt värdefulla miljö med trädkantade villagator och planterade förgårdar är en utgångspunkt för utformningen av den nya radhuslängan. Den industri som först tog området i anspråk anger andra referenser för byggnation. På plankartan regleras den tillkommande byggrättens förhållande till
10(20) Fotbollsgatan. Ny detaljplan reglerar en yta för byggrätten och tillåter byggnation i högst två våningar. Kulturmiljö Området tillhör Kneippen och angränsar till stadsdelen Ektorp. Den tidigare industriella bebyggelsen är i princip borta. Referenser till den industriella epoken är av kulturhistoriskt intresse då det kan påminna om områdets utveckling och förklara historien. Närområdets kvartersinnehåll: I närområdet byggs nya flerbostadshus som uppförs av det kommunala bostadsbolaget Hyresbostäder i Norrköping AB. Ny detaljplan medger radhus vilket medför en variation till området. Områdets placering i staden gör att möjligheterna är goda till att enkelt ta sig till nödvändig service. Nya flerbostadhus i närområdet. Foto: Freddie Håkansson Tillgänglighet Området har förändrats och tillgängligheten bedöms ha förbättrats till en bra nivå. Den tidigare industrin som låg inom planområdet var en barriär mellan Ektorp och Kneippen. Industribyggnaderna är nu rivna och planområdet ger istället plats för bostäder med goda möjligheter till passager.
11(20) På plankartan regleras g-bestämmelse som innebär att mark ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning. Bestämmelsen används på de två tillkommande parkeringsytorna och ett stråk dem emellan. Genom regleringen ska yta säkerhetsställas för att ta sig från de nya radhusen till sin parkering. 4.3 Natur Markens beskaffenhet I samband med miljösanering inför exploatering av delar av fastigheterna påträffades stora mängder miljöfarligt avfall. Vid provtagningar i den aktuella kontorsbyggnaden framkom stora halter av ett tiotal giftiga ämnen under byggnaden med halter som överskrider gällande riktvärden. Mot bakgrund av uppmätta halter av främst flyktiga ämnen (kvicksilver, PAH och aromatiska ämnen) under kontorsbyggnaden bedöms denna inte vara lämplig för bostadsändamål utan föregående efterbehandling. Uppmätta halter ligger, i vissa punkter, långt över de riktvärden som gäller för så kallad känslig markanvändning, som innefattar bostadsändamål. Inom planområdet har sanering av förorenade jordmassor utförts. Se bland annat rapporter från WSP på beställning av Norrköping kommuns bygg- och miljökontor Efterbehandling av f.d. industrifastighet, Ormen 23, Norrköpings kommun från 2013-10-01 samt Redovisning från utförd efterbehandling inom del av fasigheten Ormen 21-24 i Norrköpings kommun från 2015-06-12. Vid rivning möjliggörs sanering av både byggnadsmassor och jordmassor under byggnaden. I vilken grad jorden under byggnaden är kontaminerad är idag inte känt. Naturvårdsverket generella riktvärden för förorenad jord, enligt NV Rapport 5976, utgör gränskriterier för saneringen. Sanering ska ske till nivå för känslig markanvändning (KM) vilket framgår av reglering på plankartan. Vidare information hänvisas till kommunens bygg- och miljökontor. I området förekommer lerjord som medför att kompensationsgrundläggning kan behövas. De geotekniska utredningar som tagits fram innan tidigare exploatering visar även att viss del av området har mycket goda förhållanden för grundläggning. Inför bygglovsprövning och beslut om startbesked ska detaljerad geoteknisk undersökning genomföras som redovisar förutsättningar för schaktning, grundläggning med mera. Marken bedöms lämplig att tas i anspråk för bostadsändamål i den omfattning plankartan visar. Marken bedöms vara av normalrisk för radon. Fornlämningar Enligt Riksantikvarieämbetets hemsida finns inga fornlämningar inom eller i direkt anslutning till planområdet. Fornlämningar skyddas enligt lagen om
12(20) kulturminnen (1988:950). Om fornlämningar påträffas vid exempelvis grävarbeten ska arbetet omedelbart avbrytas och länsstyrelsen kontaktas. 4.4 Friytor Naturmiljö Övriga delar av kvarteret Ormen innehåller planlagd mark för park och natur. 4.5 Gator och trafik Gatunät Gatorna i området håller på att färdigställas. Omgivningen får ett väl utbyggt gatunät enligt kommunens standard vad gäller gatudimensioner samt belysning. Kollektivtrafik Området är välförsörjt med kollektivtrafik. Odensgatan trafikeras av spårvagnslinje 3. Skarphagsgatan, som ligger cirka 350 meter från Oskarsgatan, trafikeras av buss 119. Gång- och cykelvägar Närområdet kommer enligt genomförd projektering projekterats bli försett med gång och cykelväg. Parkering Genom radhusets placering i ny detaljplan försvinner en parkeringsyta med cirka 40 bilplatser. Dessa ska ersättas på annan plats i den nya detaljplanen. På plankartan regleras därför ytterligare platser lämpliga för anläggande av parkering. Parkering för de boende löses inom kvartersmark. Infarter till parkeringsplatserna sker från Oskarsgatan respektive Almgatan. Tillkommande parkeringsplatser täcker ett större behov för hela kvarteret Ormen. Ny detaljplan möjliggör plats för garage inom parkeringsytorna. Med hänsyn till brandspridning tillåts inte byggnader på delar av parkeringsytorna. 4.6 Störningar, hälsa och säkerhet Buller Planområdet bedöms inte vara utsatt för trafikbuller från vägar och spårvagnslinjer.
13(20) Markföroreningar Innan markarbeten utförs inom planområdet ska en anmälan om avhjälpandeåtgärd lämnas in till bygg- och miljökontoret i enlighet med 10 kapitlet i Miljöbalken. Anmälan ska säkerställa att sanering sker så att marken kan nyttjas för planerat ändamål samt att schaktmassor hanteras i enlighet med gällande lagstiftning. Översvämning Enligt Norrköpings kommuns kartverk (DIKA) finns risk för störtregnsöversvämningar vid ett 100-årsregn. Enligt Miljö- och riskfaktorer. Tillägg till översiktsplan för Norrköpings kommun, Samrådshandling december 2012 (, Norrköpings kommun, 2012-12-27) bör golvnivån i dessa fall vara 3 decimeter ovanför mark- och gatunivå, vilket regleras på plankartan. Endast källarlösa hus tillåts. 4.7 Teknisk försörjning Vatten och spillvatten Ledningar för kommunalt vatten och avlopp finns utbyggda i området. Dagvatten Kommunen har upprättat riktlinjer för hantering av dagvatten antagna av kommunfullmäktige den 26 maj 2009. Fastighetsägaren är ansvarig för hantering av dagvatten inom den egna fastigheten. Där förhållanden gör lokalt omhändertagande av dagvatten olämpligt kan fastighetsägaren ansluta till det kommunala dagvattennätet. Uppkomsten av dagvatten bör dock begränsas genom att till exempel använda genomsläppliga material. Hyresbostäder bygger nu tolv flerbostadshus inom kvarteret Ormen och tekniska kontoret i Norrköpings kommun har projekterat och håller på att färdigställa gatorna. Dagvattnet ska fördröjas och renas i högsta möjliga mån innan det släpps ut i kommunala dagvattenledningar. Bilden visar olika sätt att bryta upp hårdgjorda ytor, ytterligare ett sätt att ta hand om dagvatten.
14(20) Motala Ström (Glan-Bråviken) (EU_CD: SE646909-152033) utgör recipient för områdets dagvatten. Enligt VISS (Vatteninformationssystem Sverige maj 2015) har Motala Ström (Glan-Bråviken) måttlig ekologisk potential och uppnår god kemisk ytvattenstatus (exklusive kvicksilver). Miljökvalitetsnormen som ska uppnås är god ekologisk potential 2021 och god kemisk ytvattenstatus 2015. Planens genomförande bedöms sammantaget inte negativt påverka möjligheten att uppnå miljökvalitetsnormen för Motala Ström. El, tele och bredband Ledningar för el, tele och bredband finns att ansluta till. Värme Kommunen har som målsättning att uppvärmningen ska ske på ett så miljövänligt sätt som möjligt samt att energianvändningen ska minimeras. Kommunen rekommenderar i första hand anslutning till fjärrvärmenätet. Alternativa förnyelsebara uppvärmningsformer bör prövas för att undvika en kraftigt ökad elanvändning. Möjlighet till lågenergihus alternativt passivhus bör prövas. Avfall Hushåll kan lämna sorterat grov-avfall, el-avfall och farligt avfall på återvinningscentraler som i Norrköping kallas returpunkter. I kommunen finns också återvinningsstationer som är insamlingsplatser där utsorterade förpackningar samt tidningar och småbatterier kan lämnas till återvinning. För hämtning av övrigt hushållsavfall ansvarar kommunens tekniska kontor. I vissa fall förordar kommunen anläggning av ett gemensamt hämtningsställe på lämpligt plats. Detta gäller till exempel där framkomlighet för tunga fordon är dålig under hela eller delar av året eller där genomfart eller tillräcklig stor vändplats inte kan ordnas.
15(20) 5. Genomförande av detaljplanen Detta kapitel om genomförande av detaljplanen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga och tekniska åtgärder samt de ekonomiska förutsättningar som behövs för ett ändamålsenligt och i övrigt samordnat plangenomförande. Beskrivningen fungerar som vägledning till de olika genomförandeåtgärderna. Avgöranden i frågor som rör fastighetsbildning, gemensamhetsanläggningar, VA-anläggningar, vägar med mera, regleras, prövas och genomförs enligt respektive särskilda lag. 5.1 Tidplan Prövning av den nya detaljplanen sker enligt följande preliminära tidplan. Detaljplanearbete Planuppdrag: 25 juni 2015 Plansamråd: 23 december 22 februari 2016 Granskning: februari 2016 Beslut om godkännande stadsplaneringsnämnden: 20 april 2016 Detaljplan laga kraft: maj 2016 Tidplanen gäller under förutsättning att beslut om antagande inte överprövas eller överklagas. Genomförande, allmän plats Inom planområdet finns ingen allmän plats. Genomförande, kvartersmark Rivning, sanering, husbyggnad: 2016 2018 5.2 Ansvarsfördelning och genomförandeorganisation Allmän plats Inom planområdet finns ingen allmän plats. Kvartersmark Fastighetsägaren ansvarar för byggande, drift och underhåll inom kvartersmark samt för fastighetsbildning, inklusive bildande av eventuella gemensamhetsanläggningar.
16(20) Fastighetsbildning med mera Fastighetsbildningsfrågor, inrättande av gemensamhetsanläggningar och andra fastighetsrättsliga frågor handläggs av lantmäterimyndigheten i Norrköpings kommun. Detaljplanen förutsätter omprövning av gemensamhetsanläggning. Bygglov/anmälan Ansökan om bygglov, rivnings- och marklov lämnas till Norrköpings kommun, bygg- och miljökontoret. Till bygg- och miljökontoret lämnas även anmälan i de fall endast teknisk prövning erfordras. Nybyggnadskarta beställs hos stadsbyggnadskontoret, geografisk information. Vatten och avlopp Planområdet ingår i verksamhetsområde för vatten, spillvatten och dagvatten. Norrköping Vatten och Avfall AB är huvudman för de allmänna vatten- och avloppsanläggningarna och är ansvarig för att vatten-, spillvatten- och dagvattenledningar byggs ut i området, samt ansvarar för drift och underhåll fram till anvisad anslutningspunkt. El, tele med mera E.ON Elnät Sverige AB är huvudman för elnätet och TeliaSonera Skanova Access AB är huvudman för telenätet. Respektive ledningsägare till de allmänna ledningarna ansvarar för dess utbyggnad, drift och underhåll fram till leveranspunkten för respektive fastighet. I samband med utbyggnad av vatten- och avloppsnätet anläggs tomrör för bredband-/fibernät på uppdrag av Norrköpings kommun. Kommunen upplåter sedan utrymme i rören till ledningsägare. Fjärrvärme E.ON Värme Sverige AB är huvudman för fjärrvärmeledningar och ansvarar för anläggning samt drift och underhåll fram till anvisad förbindelsepunkt. 5.3 Genomförandetid Planens genomförandetid är 5 år från det datum som beslut om antagande av detaljplanen har vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägare en garanterad byggrätt enligt detaljplanen. Kommunen kan efter genomförandetidens utgång ändra eller upphäva detaljplanen utan att fastighetsägare får någon ersättning för byggrätt som inte utnyttjats.
17(20) 5.4 Genomförande inom allmän plats Inom planområdet finns ingen allmän plats. Den justering av befintlig allmän plats som byggnadsprojektet orsakar, exempelvis återställande av redan asfalterad gatudel, bekostas av exploatören. 5.5 Genomförande inom kvartersmark Utbyggnad inom kvartersmark kan påbörjas efter att bygglov beviljats och beslut om startbesked har tagits. Bygglov kan ges när anslutningspunkt till det allmänna vatten- och avloppsnätet är upprättad och nödvändig fastighetsbildning är genomförd. 5.6 Mark- och avtalsfrågor Markfrågor samt exploateringsavtal och övriga genomförandefrågor handläggs av stadsbyggnadskontoret, mark och exploatering. 5.7 Tekniska utredningar Utredningar som har genomförts inför tidigare detaljplanearbete och exploatering av hela kvarteret Ormen har använts vid ny planläggning: Översiktlig geoteknisk undersökning. Förprojektering av gator och gång och cykelvägar som ligger parallellt med lokalgator samt detaljprojektering av gator och gång och cykelväg. Dagvattenutredning. Miljöteknisk undersökning och riskbedömning. Arkeologisk kartavläsning. 6. Genomförandets konsekvenser 6.1 Inverkan på miljön Planens genomförande bedöms inte medföra någon risk för betydande påverkan på miljön. 6.2 Fastighetsrättsliga konsekvenser Ägoförhållanden Kvartersmark inom detaljplanen ägs av Strömvillan AB.
18(20) Gemensamhetsanläggning, Ormen 23 och 24 ingår i gemensamhetsanläggning Ormen GA: 1 som rätt till utrymme för parkering. Detta detaljplaneförslag föreslår byggrätt på utrymmet för gemensamhetsanläggningen samt parkering inom Ormen 23 och på annat markområde inom Ormen 24. Gemensamhetsanläggningen behöver omprövas. Ledningsrätt och servitut för ledningar Inom planområdet finns inga inskriva ledningsrätter eller inskrivna servitut. 6.3 Ekonomiska konsekvenser Kvartersmark, intäkter och kostnader Iordningställande inom kvartersmark finansieras av exploatören. Allmän plats, kostnader och finansiering Inom detaljplanen finns ingen allmän plats. Efter färdigställd byggnation bekostar exploatören eventuellt återställande av allmän plats. Vatten och avlopp Allmänna vatten- och avloppsledningar finns i direkt anslutning till kommande bebyggelse i Almgatan och Fotbollsgatan/Idrottsgatan. Exploatören ansöker om anslutning till ledningsnätet och bekostar anslutningsavgifter enligt gällande taxa. Debitering av anslutningsavgiften sker när anslutningspunkt finns upprättad. Driftskostnader Drift och underhåll finansieras genom brukningsavgifter enligt gällande vatten- och avloppstaxa. El/energi och tele med mera Anslutnings- och brukningsavgifter tas ut enligt taxa för respektive ändamål av ledningsägare och operatörer. Fastighetsbildning Ansökan om förändrad gemensamhetsanläggning samt eventuell ansökan om fastighetsbildning ombesörjs och bekostas av exploatören.
19(20) Bygglov, anmälan och planavgift Ansökan om bygg-, rivnings- och marklov lämnas till bygg- och miljökontoret, Norrköpings kommun. Till bygg- och miljökontoret lämnas även anmälan om avhjälpandeåtgärd. 6.4 Sociala konsekvenser Ett industriområde som tidigare var mer slutet har öppnats upp och ger plats för bostäder. Vägar, gång- och cykelvägar byggs ut och tillgängligheten ökar. Ny detaljplan bedöms ha positiva sociala konsekvenser. 6.5 Konsekvenser för stadens attraktivitet Större delen av kvarteret består av flerbostadshus. Ett radhus ger en större variationsrikedom till kvarteret. Ny detaljplan medför ytterligare bostäder i ett läge i staden som har nära till nödvändig service och goda kommunikationsmöjligheter. Ny bebyggelse innebär också att förorenad mark och byggnader åtgärdas vilket är bra i relation till hälsa och säkerhet. Grundidén att bevara kontorsbyggnaden och att återuppbygga byggnaden med sågtandsformat tak bedömdes inte genomförbar på grund av föroreningar. Byggnaderna som var av kulturhistoriskt intresse hade varit intressanta inslag i kvarteret. 7. Medverkande 7.1 Tjänstemän Planhandlingarna har upprätts av Freddie Håkansson, planingenjör, stadsbyggnadskontoret, fysisk planering. Detaljplanen har utarbetats i samverkan med: My Vantell Plantin, tekniska kontoret, Malin Cuclair, mark- och exploatering, Robert Kihlén, bygg- och miljökontoret, Per Narveby, Norrköping Vatten och Avfall AB. Norrköping den 21 december 2015 Christian Wintenby processansvarig detaljplanering Freddie Håkansson planingenjör
20(20) Referenser Utredningar Efterbehandling av f.f industrifastighet, Ormen 23, Norrköpings kommun. WSP Environmental 2013-10-01 Redovisning från utförd efterbehandling inom del av fastigheten Ormen 21-24 i Norrköpings kommun. WSP Environmental 2015-06-12 Kommunala handlingar och riktlinjer Riktlinjer för bostadsbyggande, SPN 2011/0259 263,, Norrköpings kommun, antagen av kommunfullmäktige 2014-09-29. Avfallsplan 2013. Norrköpings kommun, 2013-08-26. Dagvatten, Riktlinjer för dagvattenhantering i Norrköpings kommun, Dagvattengruppen, Norrköpings kommun, 2009-03-19. Framtid Norrköping Översiktsplan 2002 - Utvecklingsplan för staden, Norrköpings kommun, 2002-05-23. Riktlinjer för en tillgänglig och användbar utemiljö. Tekniska kontoret, Norrköpings kommun, 2008-01-24. Miljö- och riskfaktorer. Tillägg till översiktsplan för Norrköpings kommun, Samrådshandling december 2012., Norrköpings kommun, 2012-12-27. Övriga referenskällor Detaljerad översvämningskartering längs Motala ström, Roxen, Glan och Bråviken, Rapport nr. 2008-76. SMHI, 2009-05-25. Kompletterande beräkningar havsvattenstånd Bråviken, Rapport nr 2010-60. SMHI, 2010-10-30. Kommuntäckande markradonundersökning Norrköpings kommun. SGI Statens geotekniska institut. Linköping 1990-01-16. VISS Vatteninformationssystem Sverige, Länsstyrelsen, augusti 2014. http://www.viss.lansstyrelsen.se/waters.aspx?watereuid=se649686-151617 Riktvärden för buller, Infrastrukturinriktning för framtiden, proposition 1996/97:53, Riksdagen 1997.