DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN Viktoria 22 M FL TÅGABORG HELSINGBORGS STAD

DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN Viktoria 22 M FL TÅGABORG HELSINGBORGS STAD Upprättad den 24-09-2013 NORMALT PLANFÖRFARANDE Antagen av kommunfullmäktige. Laga kraft.. Genomförandetid t o m Dnr 1404/2010 STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN

1(18)

2(18)

3(18)

Planområdet 4(18)

5(18)

6(18)

7(18)

8(18)

9(18) PLANOMRÅDE PLANOMRÅDE

10(18)

11(18)

12(18)

13(18)

14(18)

15(18)

16(18)

17(18)

18(18)

DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN VIKTORIA 22 M FL TÅGABORG, HELSINGBORGS STAD 1(8) Dnr 1404/2010 B 9 februari 2012 SAMRÅDSREDOGÖRELSE DETALJPLANENS SYFTE OCH INNEHÅLL Detaljplanen upprättas för att möjliggöra bostad i 4-6 våningar. I bottenvåning prövas centrumverksamhet och under mark fortsatt möjlighet för garage. Planen genomförs med ett enkelt planförfarande. HUR SAMRÅDET BEDRIVITS Sakägare har beretts tillfälle till samråd, mellan den 17 juni och den 12 juli 2013, efter personlig kallelse och berörda bostadsrättsinnehavare, hyresgäster och boende samt sammanslutningar och övriga intressenter har inbjudits genom annons i lokaltidning. Berörda förvaltningar och myndigheter har tillsänts planskissen för eventuella synpunkter. Länsstyrelsen och lantmäterimyndigheten har avgivit yttrande enligt PBL 5 kap 20. Därutöver hade vid samrådets slut 12 yttranden inkommit från berörda förvaltningar och från allmänheten. Inkomna synpunkter har sammanfattats. Yttrandena finns i sin helhet på stadsbyggnadskontoret. SAMRÅDSYTTRANDEN Länsstyrelsen har i sitt yttrande, inkommet 2013-06-19, framfört att de inte har några synpunkter. Lantmäterikontoret har i sitt yttrande, inkommet 2013-07-17, framfört att de vill ha en diskussion kring 3D- fastighetsbildning för sydöstra hörnet av Viktoria 22, där byggnaden får byggas över fastigheten Gamla staden 4:1, från 3 meters höjd. Kommentar: Kontakt med Lantmäteriet kring fastighetsbildning har upprättats. ÖVRIGA SAMRÅDSSYNPUNKTER Följande har inget att erinra mot planförslaget: Öresundskraft enligt yttrande 2013-07-09 Brandförsvaret enligt yttrande 2013-06-24 Miljöförvaltningen har i sitt yttrande, inkommet 2013-06-18, framfört att bottenvåning måste dimensioneras så att störning från bottenvåning till ovanliggande våning kan hanteras. Även annan störning som lukt och buller måste beaktas.

2(8) Dnr 1404/2010 B 9 februari 2012 I genomförandebeskrivningen bör det framgå att en miljöplan ska tas fram för entreprenadarbetena. Kommentar: Synpunkter tillgodoses. Plankartan får en bestämmelse om en minsta bjälklagshöjd som möjliggör hantering av störningar till ovanliggande våning. Prövningen av den verksamhet, som eventuellt kommer att bedrivas i bottenvåningen, med dess störningar på omgivningen, sker inte inom ramen för framtagandet av denna detaljplan. Genomförandebeskrivningen får ett tillägg om att en miljöplan ska upprättas för entreprenadarbetena. NSVA har i sitt yttrande, inkommet 2013-07-15, framfört att de inte kommer att kräva fördröjning av dagvatten om de hårdgjorda ytorna som kommer att byggas är lika stora eller mindre än de befintliga. Kommentar: Synpunkter tillgodoses. Den hårdgjorda ytan kommer inte att öka med genomförandet av ny detaljplan. Kulturförvaltningen har i sitt yttrande, inkommet 2013-07-15, framfört att det är positivt att föreslagen bebyggelse anpassar sig till omgivningen vad gäller takfot och takvinkel. Illustrationen i planbeskrivningen med dubbla rader stora takkupor ses däremot som mindre lyckad då den ger ett övertungt och dominerande takfall. Illustrationen kan bli vägledande i kommande bygglovsprövning och bör ersättas med ett annat arkitektoniskt grepp eller takfönster. Att gå upp till sex fulla våningar mot gården bedöms inte inverka på kulturmiljön. Kommentar: Synpunkter tillgodoses. Föreslaget bedöms som en god avvägning mellan kulturmiljö och behovet av nya bostäder där vi tagit fram ett förslag i samverkan med tf. stadsantikvarie. Inom ramen för föreslagen byggrätt går det alltid att diskutera slutgiltig utformning inför prövning av bygglov. Illustration av huset och redovisningen av takkupor omarbetas för att i större grad harmoniera med kringliggande bebyggelse. INKOMNA SKRIVELSER Ägaren till fastigheten Fortuna 10 anser, enligt skrivelse inkommen 2013-07-05, att planförslaget innebär en försämring för boende kvalitéerna och för boendemiljön för befintliga bostäder. Det blir för tätt, mörkt och för dålig genomluftning av kvarteren. Dessutom blir det större tryck på parkeringar som redan idag är för få och det blir ökade luftföroreningar. Förslaget innebär också att den planerade sexvåningsbyggnaden allvarligt decimerar utsikt och solbelysning med dagsljustillförsel till befintliga bostäder. Önskemålet är att minska våningsantalet, ta bort byggnaden mot Aschebergsgatan och flytta huskroppen längre in på tomten för att få mer ljus åt gatan, angränsande hus och åt de boende. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, till den stadsstruktur som idag är gällande för området. Behovet av nya bostäder är stort och platsen och läget bedöms som lämplig för ändamålet, samt är i enlighet med intentionerna i gällande översiktsplan om att förtäta staden.

3(8) Dnr 1404/2010 B 9 februari 2012 Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimlig i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse. Parkering kommer att ske i garage under huset och är en förutsättning för exploateringen. Trafikflödena kommer att öka på omgivande gator till följd av genomförandet av detaljplanen, som innebär fler boende i området. Trafikflödena bedöms inte öka i sådan omfattning att miljökvalitetsnormerna för luft överskrids. Boende i fastigheten Fortuna 10 inkommen den 2013-07-10, i två likalydande yttrande på två separata ark undertecknat av totalt 21 personer. Hyresgästerna anser att den planerade bebyggelsen innebär ett stort ingrepp mot deras boendemiljö och vardag, eftersom solljus och dagsljus kommer att minska. Bostadsområdet är idag redan tätt och det finns obefintligt med öppna ytor inne i bebyggelsen om man bortser från de parkområden som finns i anslutning till Tågaborg. Många av de boende är äldre och har svårt att ta sig till parkområdena varför en ny förtätning är förkastlig. Det finns idag en kaotisk trafiksituation och mycket begränsade parkeringsmöjligheter, detta kommer att bli värre med en förtätning. Att planförslaget inte skulle medföra några betydande miljöpåverkan, bedömer vi som en felaktig slutsats och utan saklig grund. Vi motsätter oss helt och hållet ovan nämnda förslag till ändring av detaljplanen och kräver att ingen förändring av bebyggelsen sker. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassa, i skala och volym, till den stadsstruktur som idag är gällande för området. Fastigheten är idag inte allmänt tillgänglig och kan inte jämföras med, eller betraktas som park eller annan allmänt tillgänglig vistelseyta. Behovet av nya bostäder är stort och platsen och läget bedöms som lämplig för ändamålet, samt är i enlighet med intentionerna i gällande översiktsplan om att förtäta staden. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimlig i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. Parkering, i enlighet med stadens parkeringsnorm, kan ordnas i garage under huset eller lösa på annat vis och är en förutsättning för en exploatering. Ägaren till fastighet Kronan 22, inkommet 2013-07-11 som en gemensam sakframställan, anser att det utskickade planförslaget inte är fullständigt, den är vilseledande och otydlig. Bostadsrättsföreningen vill inte ha en ny detaljplan som innebär: En högre byggnad än det som gäller i nuvarande detaljplan från 1969. Inga fler bostäder till området så länge det inte kan lösa sig med parkeringsplatser. Vi vill ha klarhet i vilken planerad verksamhet som är tänkt till bottenvåningen i den planerade fastigheten.

4(8) Dnr 1404/2010 B 9 februari 2012 Det måste få komma ljus och trivsel in i och till lägenheterna. Vi vill ha ett tydligt och klart förslag med riktiga mått för den föreslagna byggnaden. Vi vill ha ett normalt planförfarande så att det bättre når ut till allmänheten och fler parter kan få möjlighet att reagera på planförslaget av byggnad. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Behovet av nya bostäder är stort och platsen och läget bedöms som mycket lämplig för ändamålet. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassa, i skal och volym, till den stadsstruktur som idag är gällande för området. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimlig i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. En detaljplan avgör inte vilken verksamhetsutövare som ska hyra bottenvåningen på föreslagen bebyggelse och det bedöms inte finnas något behov, i denna detaljplan, att reglera antalet lägenheter. Plankartan styr markanvändning och anger riktlinjer för byggrätt med dess största volym och mått. Det finns inget formellt krav om måttsättning av en eventuell byggnad i en plankarta. Krav om måttsättning av en eventuell byggnad sker inom ramen för bygglovshanteringen. Synpunkt tillgodoses. Planförfarandet ändras till normalt då planförslaget väckt ett stort allmänt intresse. Från boende på fastigheten Mercurius Norra 5. Inkommet 2013-07-15. Om förslaget skulle genomföras skulle jag som pensionär få långt till mataffärren. Genom att affären ligger nära kan jag gå dit. Om affären lades ner skulle jag behöva hemtjänst för att få hem mat och annat. Att gå ända till Stattena, det skulle jag inte klara av. Många av Tågaborgsborna är pensionärer och barnfamiljer som behöver nära till butik. Någon säger att ICA Borgen skulle kunna få en ny plats. Det verkar bakvänt att riva en affär för att bygga en ny i närheten. Om det ändå skulle vara möjligt att bygga en ny affär som är lika bra eller bättre, se då till att det görs innan en detaljplan för Viktoria antas, som innebär att ICA Borgen rivs. Dessutom anser jag att kommunen borde ha hållit ett informationsmöte i området, där frågan kunde diskuteras innan det kom ett planförslag. Tills vidare bör planförslaget avvisas. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel.

5(8) Dnr 1404/2010 B 9 februari 2012 Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Planprocessen genomförs enligt de krav som ställs i Plan- och bygglagen. Synpunkt tillgodoses. Planförfarandet ändras till normalt då planförslaget väckt ett stort allmänt intresse. Från inkomna namnlistor 2013-07-15, med 68 namnunderskrifter. Budskapet, för namninsamlingen är att ICA Borgen hotas av nedläggning och att staden har gjort ett förslag med bostäder som betyder att ICA Borgen måste rivas. Kravet är att Tågaborg måste ha en bra livsmedelsaffär och vi anser att ICA Borgen måste finnas kvar. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Planprocessen kommer att gå vidare i ett normalt förfarande. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Från boende på Skogstorpsgatan 12. Inkommet 2013-07-15. Det är viktigt att kunna garantera Borgens fortlevnad. Det behövs riktiga livsmedelsaffärer nära bostäder så vi slipper bilberoendet. Jag vil kunna handla med rullator när den dagen kommer. Små jourbutiker är inte tillräckligt utan en riktig affär som Borgen behövs. Jag är rädd affären försvinner om inte speciallösningar görs under byggtiden. Skriv in att bottenvåning bara får användas till livsmedelsaffär och betona att inlastning måste kunna ordnas. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Ägarna av Fortuna 8. Inkommet 2013-07-12. Det framgår inte om de 23 p- platser som redovisas i planhandlingarna är tillräckligt för att täcka fastighetens parkeringsbehov. Det är av största vikt att fastighetens behov av parkeringar löses inom den egna fastigheten då det är en ansträngd parkeringssituation på Tågaborg. Genomförandet av förtätningen inom Viktoria 22 kommer att innebära att trafikflödena i området ökar. Förutom denna utbyggnad sker det fler utbyggnader

6(8) Dnr 1404/2010 B 9 februari 2012 på Tågaborg. Vi ser en risk att luftkvaliteten i området försämras i det trånga utrymmet. Om Ica butiken försvinner permanent skulle det innebära en stor nackdel för boende i området, särskilt för alla äldre som bor på Tågaborg och som har svårt att gå de 700 meterna till Hemköp på Stattena. Av redovisad sol-skuggstudie framgår att vår fastighet, Fortuna 8, kommer att skuggas av den nya byggnaden. Under sommaren har vi i nuläget sol på balkongerna från ca kl.15 till ca. kl. 20. Studien visar att balkongerna kommer att vara skuggade redan kl. 18. Detta innebär en värdeminskning för vår fastighet och vi ser en sänkning av tillåten byggnadshöjd för Viktoria 22 som enda lösningen. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Föreslagen bebyggelse sker på redan ianspråktagen mark och anpassas, i skala och volym, med hänsyn till kulturmiljön och till den täta kvartersstaden som är den stadsstruktur som är rådande för området. Den byggnad som slutligen prövas i bygglov ska också redovisa en parkeringslösning som fungerar med utgångspunkt i gällande parkeringsnorm. Trafikflödena kommer att öka på omgivande gator till följd av genomförandet av detaljplanen, som innebär fler boende i området. Trafikflödena bedöms inte öka i sådan omfattning att miljökvalitetsnormerna för luft överskrids. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Skuggning från byggnaden kommer att ske men bedöms vara inom ramen för vad som kan anses rimlig i en tät stadsstruktur och i likhet med intilliggande bebyggelse och den täta kvartersstaden. Från boende på fastigheten Mercurius Norra 3. Inkommet 2013-07-15. Planförslaget innebär att viktig service försvinner för att några få bostäder ska kunna byggas. Det är oseriöst att inte ta hänsyn till helheten i stadsbyggandet. ICA Borgen är viktig och det är en bra livsmedelsbutik och vi når den till fots. Att ta sig till annan butik innebär att många kommer att välja att köra bil. Att flytta en inarbetad butik kostar pengar och det måste finnas en annan plats för butiken och det vore bra om den kunde flyttas till denna plats innan en ny detaljplan antas. Så att butiken finns hela tiden. Möjligheten för butiken att flytta till Wallenstams nybygge på Tågagatan verkar inte så bra. Bygget drar ut på tiden och det måste finnas en lämplig lokal och en överenskommelse med fastighetsägaren. Det verkar inte finnas något sådant idag. Det vore bra om det fanns.

7(8) Dnr 1404/2010 B 9 februari 2012 Möjligheten för en ny butik i bottenvåningen inom nuvarande fastighet är inte så goda. Bottenvåningen blir smal och avbruten av trapphus och diverse annat som hör till bostadshuset. Det blir ingen bra lokal för en butik. Dessutom innebär det att butiken först måste läggas ned och byggnaden måste rivas och sedan skulle en ny (sämre) butik startas ett antal år senare. Det är osannolikt att det skulle lyckas. Området skulle bli utan butik under lång tid och det är inte säkert att byggandet av huset kommer igång direkt, den kan komma att realiseras först långt efter planen vunnit laga kraft. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Från boende på fastigheten Mercurius Norra 4. Inkommet 2013-07-15. Detaljplaneförslaget bör inte antas. Förslaget innebär en stor försämring för tillgången på service på Södra Tågaborg. Det föreslagna tillskottet av bostäder är lågt. De enda alternativet som visats för service ligger långt bort. Möjligheterna att flytta butiken till lika bra eller helst bättre lokaler har inte visats. Inte heller hur detta skulle gå till ekonomiskt eller så att butiken hela tiden är i drift. Istället vore det angeläget att göra plan för hur ICA Borgen kan utvidga när handlaren finner det lämpligt. Förenklat planförfarande är inte rimligt. Om Ica Borgen försvinner kommer även andra småbutiker och små verksamheter runt affären att också komma att försvinna, då de är beroende av människoströmmen som affären drar till sig. Att planera bort butiken för några få bostäder är inte rimligt. De bor många människor på denna delen av Tågaborg som har ett behov av affären. Vi kan inte bara ha bostäder, vi vill ha en blandad stad. ICA Borgen är en fungerande mötesplats för de boende i området och är viktig för stadsdelstillhörigheten. För personer med begränsad rörelseförmåga innebär förslaget en ökad isolering och ökat beroende av samhällsinsatser för att handla. Trots att detaljplaneförslaget är så kontroversiellt har staden valt en märklig ordning. Planförslaget har skickats ut på samråd under semestertid. Något informationsmöte har inte hållits. Planhandlingarna saknar uppgifter om vart synpunkter ska lämnas. De tjänstemän som skrivit under planhandlingarna har semester under samrådstiden och finns inte tillgängliga för att svara på frågor.

8(8) Dnr 1404/2010 B 9 februari 2012 Ett förenklat planförfarande är inte rimligt för denna plan. Kommentar: Synpunkt tillgodoses ej. Detaljplanen kommer att fortsättningsvis medge en möjlighet för centrumverksamhet och butik i bottenvåning. Ytan som avsätts i bottenvåningen för centrumverksamhet är större än dagens möjlighet till handel inom fastigheten. Inför granskningsskedet införs en lägsta bjälklagshöjd för bottenvåning till minst 3,5 meter för att möjliggöra för handel. Planprocessen rår inte över enskild näringsidkare eller fastighetsägare. Inom ramen för plan- och bygglagen går det inte att knyta upp en specifik aktör till en detaljplan då planen endast möjliggör för en viss användning av marken. Planprocessen genomförs enligt de krav som ställs i Plan- och bygglagen. Synpunkt tillgodoses. Planförfarandet ändras till normalt då planförslaget väckt ett stort allmänt intresse. SAMMANFATTNING Under samrådsskedet har framförda synpunkter främst behandlat: Pågående markanvändning Parkering Byggrätt Skuggning Trafik ÄNDRINGAR INFÖR REMISS OCH UTSTÄLLNING Följande ändringar har gjorts med anledning av framförda synpunkter under samrådsskedet. Planförfarandet ändras till ett normalt förfarande. På plankartan har byggrätt utökats för att medge befintlig verksamhet. Planbestämmelser har införts som reglerar dimensioner för bottenvåning. Planbeskrivningen har fått en tydligare redovisning av möjligheterna för butik i bottenvåning. Illustrationer av byggnad omarbetas så att det framgår att det är möjligt för butik i bottenvåning. Illustrationer av takkupor omarbetas så att det framgår att översta raden takkupor kan få ett annat uttryck än de undre raden av takkuporna. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam Planchef Carl Welin Plansamordnare