RÄNTEFOKUS DECEMBER 2014 FORTSATT LÅGA BORÄNTOR

RÄNTEFOKUS DECEMBER 2014 FORTSATT LÅGA BORÄNTOR

SAMMANFATTNING Återhämtningen i svensk ekonomi har tappat fart till följd av den mycket tröga utvecklingen på många av landets viktigaste exportmarknader. Det innebär i sin tur att näringslivets investeringsefterfrågan kommer att vara fortsatt dämpad. Samtidigt tyder det mesta på att finanspolitiken förbli återhållsam även efter extravalet i mars. Ökade krav på hushållen i form av amorteringar riskerar i sin tur att leda till minskad konsumtion framöver. Inflationsförväntningarna fortsätter att falla, trots Riksbankens nollräntepolitik. I kombination med de bleka ekonomiska utsikterna, leder det till att Riksbanken kommer att skjuta tidpunkten för den första räntehöjningen långt in i framtiden. Riksbanken kommer även att behöva fundera på ytterligare åtgärder, som exempelvis möjligheten att införa en negativ reporänta. Fallande oljepriser och fortsatt digitalisering av ekonomin innebär att inflationstrycket från utlandet förblir mycket svagt. Det talar för att de globala räntorna blir låga framöver. Även andra faktorer, som den åldrande befolkningen i stora delar av världen, pekar i samma riktning. För svenska bolånetagare innebär utvecklingen att det inte finns någon anledning att skynda sig till banken för att binda räntorna. De kommer att dröja innan de längre räntorna höjs och innan dess kan de t.o.m. bli något lägre. Reporäntan Bolåneräntor 3 mån 2 år 5 år dec-14 0,0 2,2 2,25 2,75 dec-15 0,0 2,2 2,4 3,3 dec-16 0,5 2,6 2,9 3,6 Räntefokus är namnet på Fastighetsägarnas återkommande ränteanalyser. Analysen fokuserar främst på penningpolitikens utveckling samt den övergripande ekonomiska utvecklingens konsekvenser för räntorna på bostadslån.

SVAG ÅTERHÄMTNING I EKONOMIN Återhämtningen i svensk ekonomi har tappat fart. Regeringen och Riksbanken spår i sina senaste prognoser att BNP kommer att växa med cirka 3 procent nästa år. Räkna med att den siffran kommer att revideras ner framöver. Riksgäldskontoret har redan tagit det steget och spår en tillväxt på 2,2 procent nästa år. Det är ungefär samma uppfattning som Fastighetsägarna Sverige levererade i sin konjunkturprognos i november. Skälet till att återhämtningen tappat fart finner vi främst i den tröga utvecklingen på många av Sveriges viktigaste exportmarknader. Går det dåligt för svensk export, brukar även investeringarna följa efter. Att döma av tuppfäktningen mellan finansministerkandidaterna i den senaste valrörelsen kommer inte finanspolitiken att ge mycket extra stöd till ekonomin de kommande åren. Det finns inget som tyder på att tonläget kommer att ändras inför det förestående extravalet. Dessutom verkar hushållen ha blivit mindre optimistiska om framtiden. Det är oroande med tanke på att det är privatkonsumtionen som burit ekonomin på sina axlar de senaste åren. Givet de beslut som redan fattats för att avskräcka folk från att ta lån och de ständiga kraven på ytterligare åtgärder, är det svårt att tro att konsumtionen kommer att kunna tuffa på med oförändrad kraft. Den sammantagna bilden talar därmed för fortsatt låg inflation och låga räntor. FALLANDE INFLATIONSFÖRVÄNTNINGAR Att Riksbanken inte kommer att höja räntan på länge kan vi vara säkra på. Svenskarnas förväntningar på inflationen fortsätter nämligen att falla, trots Riksbankens nollräntepolitik. Enligt analysföretaget TNS Sifo Prosperas decemberenkät förväntas inflationen ligga på 0,6 procent på ett års sikt, på 1,1 procent på två års sikt och på 1,7 procent på fem års sikt. Att svenskarna räknar med låg inflation på ett eller två års sikt är knappats förvånande och kanske heller inte så farligt. Däremot är femårsprognosen mycket problematisk för Riksbanken. Det innebär ju att förtroendet för att Riksbanken ska lyckas nå inflationsmålet på 2 procent inom en rimlig framtid håller på att urholkas. Eftersom 2-procentsmålet har fungerat som ett ankare för löner och priser skapar det oreda i ekonomin samtidigt som det blir svårare för penningpolitiken att påverka utvecklingen. När förväntningarna sakta men säkert trycks nedåt ökar också risken för varaktig deflation. Skulle det ske, är risken stor att ekonomin hamnar i en negativ spiral där hushåll och företag skjuter konsumtion och investeringar på framtiden. Vid sitt senaste räntemöte beslutade Riksbanken att nollräntan skulle bestå en bra bit in på 2016. Mot bakgrund av Prosperas enkät är det rimligt att nollräntan kommer att bestå ännu längre. Det ska inte heller uteslutas att Riksbanken slår till med mer drastiska åtgärder, som omfattande obligationsköp eller valutainterventioner för att försvaga kronan. Vice Riksbankschefen Per Jansson har dock flaggat för att minusränta går före sådana åtgärder. Innan det blir aktuellt bedömer vi att Riksbanken gör ett försök med att skjuta räntehöjningen på framtiden. INGEN BRÅDSKA ATT BINDA Samtidigt kommer delar av Riksbanksledningen att argumentera för att regeringen och Finansinspektionen ska göra mer för att dämpa hushållens vilja och möjlighet att låna. Det är olyckligt eftersom sådana signaler kan spä på hushållens oro för framtioden ytterligare, med minskad konsumtion och ökat sparande som följd. Inflationstrycket skulle minska ytterligare. En klok strategi från Riks-

bankens sida skulle därför vara att ligga lågt med sådana krav och lita på att Finansinspektionen vet vad den gör. Inspektionen verkar å sin sida anse att de aviserade amorteringskraven (lånen ska amorteras ner till 50 procent av bostadens köpeskilling) räcker så här långt. Vi vet ännu inte exakt hur de kommer att utformas, men det positiva är att de inte ökar räntan, vilket innebär att en expansiv penningpolitik kan komma hushållen tillgodo och underlätta möjligheten att upprätthålla konsumtionen när amorteringskraven införs. Vår bedömning är att inflationen kommer att förbli mycket låg under överskådlig tid. Tveksamheten hos de svenska hushållen och den svaga investeringsefterfrågan från näringslivet är viktiga orsaker. Lägg till fallande oljepriser och den fortsatta digitaliseringen av ekonomin så är det inte mycket som talar för att inflationen kommer att ta fart. Risken ligger snarare på nedsidan. Vad betyder detta för de redan låga svenska boräntorna? Det korta svaret är att de kan bli ännu lägre. Det finns alltså ingen anledning att skynda sig till banken för att binda räntan på längre tider. Trots låga långa räntor kan det alltså vara klokt att välja 3-månadersräntan och avvakta Riksbankens nästa besked. Även om vi blickar längre in i framtiden än de närmste åren, talar det mesta för att räntorna kommer att förbli låga (se diskussionen i diskussionsrutan nedan). Låga realräntor består De långa realräntorna har haft en fallande trend sedan de höga nivåerna på 1980- och 1990-talen. Sett i ett längre perspektiv verkar nedgången vara en återgång till de räntenivåer som gällde tidigare (se figuren). Genomsnittet för den statliga 10-årsräntan sedan 1950 är 2,2 procent. Om 1980- och 1990-talen exkluderas ligger snitträntan under 1 procent. Vad kan vi förväntas oss framöver baserat på den kunskapen? Att justera för de höga räntorna under 1980- och 1990-talet kan vara rimligt, med hänsyn till tidsspecifika faktorer som volatil politisk och ekonomisk miljö. 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8 Lång real riskfri ränta 3-års glidande medelvärde 1950 1954 1958 1962 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 Källa: Sveriges Riksbank och SCB På motsvarande sätt kan det vara rimligt att betrakta de negativa räntorna under 1950- och 1970-talen som en anomali. Justerar vi även för dessa uppgår den genomsnittliga långa realräntan till drygt 1,5 procent. Baserat på perioden sedan 1950-2013 skulle man därför kunna anta att den långa realräntan i snitt borde ligga i intervallet 1-1,5 procent. Genomsnittet sedan 2010 är drygt 1 procent. I vilken mån historien ger bra vägledning för framtiden kan diskuteras. Att förvänta sig fortsatt låga realräntor, möjligen i den lägre delen av intervallet, är dock rimligt baserat på ekonomisk teori. Enligt denna finns det på längre sikt ett tydligt samband mellan räntan, ekonomins tillväxt (summan av produktivitets- och befolkningstillväxt) och hushållens benägenhet att spara. En högre produktivitetstillväxt (som beror på den teknologiska utvecklingen), gör att hushållens inkomster växer snabbare. Förväntningar om stigande inkomster gör att hushållen kan konsumera mer redan idag. För att ändra på det och upprätthålla sparandet, krävs det en högre ränta. En snabbare befolkningstillväxt trycker också upp realräntan eftersom fler människor i arbetsför ålder kräver mer kapital, vilket innebär att investeringsefterfrågan ökar. En minskad sparbenägenhet, kräver i sin tur en högre ränta för att upprätthålla sparandet. Eftersom räntorna i hög grad bestäms internationell på dagens global integrerade finansmarknader, bör därför stor hänsyn tas till den demografiska och teknologiska utvecklingen i omvärlden. Detta gäller i synnerhet för en liten öppen ekonomi som den svenska. Det som dominerar den internationella diskussionen (åtminstone i den rikare delen världen) är det faktum att befolkningen åldras. Det innebär en långsikt nedgång i behovet av lånat kapital, samtidigt som sparandet ökar. Följden blir lägre räntor.

Trenden med minskat behov av lånat kapital förstärks av fallande investeringsnivåer inom näringslivet. Nedgången kan bl.a. förklaras av att befolkningen i arbetsför ålder minskar. Färre anställda innebär allt annat lika att det krävs färre maskiner. Den tilltagande digitaliseringen av ekonomin bidrar sannolikt också till ett minskat behov tunga kapitalinveteringar. Trenden med ökat sparande kan i sin tur ha förstärkts av det faktum att en allt större andel av förmögenheter och inkomster koncentras till mindre grupp rika individer. Detta kan ha bidragit till att pressa ned räntorna eftersom personer med höga inkomster är mer benägna att spara än de med lägre inkomster. Det är uppenbart att produktivitetstillväxten har varit svag sedan den finansiella krisen bröt ut på allvar under hösten 2008. I vilken mån den nedgången är mer varaktig eller inte diskuteras flitigt internationellt. En långsiktigt lägre produktivitet skulle, allt annat lika, också leda till lägre räntor. Allmänt sett bör man också beakta det faktum att flertalet centralbanker numera driver en inflationsmålspolitik. Detta har sannolikt bidragit till att stabilisera inflationen över tiden, vilket i sin tur torde ha minskat behovet av att ta höjd för oförutsebar volatilitet i inflationen. Det finns även faktorer som kan antas ha övergående karaktär. Till dessa hör ett ökat försiktighetssparandet sedan den finansiella krisen, ett ökat offentligt sparande för att minska stora statsskulder samt en uppbyggnad av valutareserver (det sågs tydligt efter Asienkrisen i slutet på 1990-talet). Det kan dock dröja länge innan dessa faktorer reverseras. Att ha en bestämd uppfattning om den framtida långsiktiga långa realräntan är svårt. Givet historien och de antaganden avseende produktivitets- och demografitrender som diskuteras ovan, är det rimligt att anta att den långa riskfria real räntan bör ligga i intervallet 1-1,5 procent. För mer information kontakta: Tomas Ernhagen, chefekonom Telefon: 08-6177718, e-post: tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se

Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm Telefon: 08-613 57 00 Fax: 08-613 57 01 E-post: info@fastighetsagarna.se