ÅRSREDOVISNING 2013
Kv Kronoberg, Stockholm Vi är Specialfastigheter Specialfastigheter är en säker, trygg och aktiv fastighetsägare med fokus på långsiktiga relationer. I ett nära samarbete med våra kunder definierar vi vad som krävs idag och i framtiden. Specialfastig heter äger och förvaltar allt från kriminalvårdsanstalter och ungdomshem till domstolsbyggnader och polisfastigheter. Speciella verksamheter som ställer höga krav, inte minst på säkerhet. Vår ägare är staten och vi förvaltas genom Finansdepartementet. Ägaren ställer krav på verksamheten, något som styr våra mål och strategier. Vi arbetar utifrån tre affärsområden Kriminalvård, Försvar och rättsväsende samt Institutionsvård och övriga special verksamheter. Våra kunder finns över hela landet. Detsamma gäller Specialfastigheters cirka 120 medarbetare. Vårt huvudkontor är i Linköping. Fastighetsinnehavet har en lokal area på drygt 1,1 miljoner kvadratmeter. Marknadsvärdet uppgår till 19,5 miljarder kronor. 2013 omsatte vi 1858 Mkr med ett resultat på 1 301 Mkr. Våra största kunder är Kriminalvården, Rikspolisstyrelsen, Statens institutionsstyrelse, Försvarsmakten och Försvarets materielverk. 2
MARKÖR Innehåll Året i korthet 4 Notiser 6 Vd har ordet 10 Förvaltningsberättelsen 12 Verksamheten 14 Säkerhet 18 Marknad och omvärld 20 Fastigheter 22 Våra affärsområden 28 Fastighetsförvaltning 34 Projekt 38 Ansvarsfullt företagande 42 Finansiering 50 Risker 54 Bolagsstyrningsrapport 60 Presentation styrelse 68 Presentation ledning 70 Finansiella rapporter 72 Övrigt Innehållsförteckning GRI 132 GRI-resultatindikatorer 133 Bestyrkanderapport 139 Fastighetsbeståndet 140 Definitioner 144 Rapporttillfällen och adresser 145 Årsstämma 145 3
2013 2013 stod Säkerhetspolisens nya huvudkontor klart för inflyttning. Det representerar Specialfastigheters styrka unika fastigheter med mycket höga krav på säkerhet. Ett av Sveriges ledande fastighetsbolag Intäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Marknadsvärdet, Mkr 1 858 1 449 19 455 Intäkter från fastighetsförvaltning ökade till 1 858 (1 767) Mkr, vilket förklaras av tillkommande hyra för projekt samt ändrade hyresavtal. Driftöverskottet ökade till 1 449 (1 354) Mkr, en förbättring med 95 Mkr, huvudsakligen hänförlig till ökade hyresintäkter. Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter ökade till 19 455 (18 712) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen blev 425 (410) Mkr. 4
ÅRET I KORTHET Resultat, Mkr 1 301 Lokalarea, kvm 1 109 Resultatet uppgick till 1301 (1 328) Mkr. Sänkt bolagsskatt 2012 medförde samma år en engångsintäkt om 324 Mkr avseende uppskjuten skatt. Frånsett denna effekt har årets resultat ökat med 297 Mkr, främst beroende på ökade hyresintäkter, positivt resultat av fastighetsförsäljningar samt lägre finanskostnader inklusive positiv orealiserad värdeförändring på finansiella instrument. Specialfastigheters fastighetsinnehav har en lokalarea på drygt 1,1 miljoner kvadratmeter. Årets resultat har ökat med 297 Mkr Bruttoinvesteringar, Mkr Projektvolymen, Mkr Bekräftat ratingbetyg 497 1 927 AA+ Bruttoinvesteringar inklusive fastighetsförvärv uppgick till 497 (1 117) Mkr. Projektvolymen för pågående projekt uppgick till 1 927 (1 919) Mkr. Standard & Poor s har bekräftat betyget AA+/Stable outlook för Specialfastigheters långa upplåning och behållit A-1+ för den korta upplåningen. 5
I januari 2014 invigdes Säkerhetspolisens nya huvudkontor. Invigning av Säkerhetspolisens huvudkontor i Solna Hösten 2013 flyttade Säkerhetspolisen in i sina nya lokaler i Solna. Arbetet med det nya huvudkontoret började 2006 och innebär nu att Säkerhetspolisen kan samla hela sin verksamhet under ett tak. Fredagen den 9 augusti överlämnades nyckeln och vid en ceremoni den 20 augusti signerades det slut giltiga hyres avtalet. Den högtidliga invigningen genomfördes den 22 januari 2014 med justitie minister Beatrice Ask på plats. Fastigheten, som har en lokalarea på totalt cirka 35 000 kvadratmeter, är klassad som skyddsobjekt. Ett långsiktigt grönt hyresavtal är tecknat på 25 år och parterna har förbundit sig att aktivt jobba med hållbarhetsfrågor. Det här är ett teknikintensivt hus, med unika krav på säkerhet, vilket kommer att ställa stora krav på oss, säger Torbjörn Blücher, Fastighetschef på Specialfastigheter. Men vi står väl rustade. Det här är ett samverkansprojekt som vi är mycket stolta över! n 6
NOTISER Renodling av fastighetsbeståndet Specialfastigheter avyttrade i slutet av året två fastigheter i Örebro till Örebro kommun. Fastigheterna har varit uthyrda till Specialpedagogiska skolmyndigheten samt Örebro kommun. Försäljningen är ett led i att ytterligare renodla Specialfastigheters fastighets bestånd med fokus på kunder med höga säkerhetskrav. Köpe skillingen för båda fastigheterna uppgick till 225 Mkr, det vill säga cirka 13 800 kronor per kvadrat meter LOA. n Lansering av Ansvarskod för leverantörer Specialfastigheter får ny Vd Styrelsen för Specialfastigheter Sverige AB beslutade under året att utse Åsa Hedenberg till Vd för Specialfastigheter Sverige AB. Åsa Hedenberg har sedan 2010 haft motsvarande tjänst på Huge Fastigheter AB, dessförinnan var hon under nio år Vd för Uppsalahem. Hon tillträder den 1 april 2014. Förutom en gedigen erfarenhet av fastighetsbranschen, har Åsa Hedenberg under lång tid engagerat sig i ledarskapsfrågor, bland annat i kvinnligt ledarskap inom Ruter Dam och som ledamot i juryn för Årets unga ledare. n Specialfastigheter har under 2013 tagit fram en ansvarskod för sina leverantörer. Vi vill vara ett föredöme i hållbarhetsfrågor inom fastighetsbranschen. Då ingår även att de leverantörer som Specialfastigheter köper tjänster och produkter från, själva ska ha ett genomtänkt och strukturerat hållbarhetsarbete. Ansvarskod Säkerhet i fokus för leverantörer Statligt ägda bolag ska ha en genomtänkt och förankrad policy och strategi samt fastställda mål för att hantera hållbart företagande, konstaterar Henrik Nyström, chef Verksamhetsstöd på Specialfastigheter. Koden tydliggör ansvar inom områdena miljö, mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, antikorruption och affärsetik samt jämställdhet och mångfald. Läs mer på sidan 45. n Sommaren 2013 invigde vi vår första solcellsanläggning vid anstalten i Norrtälje. En solcellsyta på cirka 500 kvadratmeter uppskattas ge en årsproduktion på 60 000 kwh. Nytt samarbetsavtal med Statens institutionsstyrelse Under 2013 har Specialfastigheter och Statens institutionsstyrelse reviderat sitt gemensamma samarbetsavtal. Avtalet behandlar bland annat frågor om mötesformer, hyresofferter, investeringsprojekt, hållbarhet och utvecklingsarbete. n 7
Specialfastigheter driver projekt om hållbara förvaltningsoch byggprocesser Specialfastigheter har varit drivande i frågan om Building Information Modeling (BIM) i statlig fastighetsförvaltning och i byggandet. Idag pågår ett gemensamt utvecklingsprojekt, som initierades efter ett seminarium för cirka två år sedan där man diskuterade vikten av att de offentliga organisationerna går före och driver på utvecklingen genom tydligt kravställande. Lars Lidén, utvecklingschef på Specialfastigheter, är en av initiativtagarna till utvecklingsprojektet. Specialfastigheter samarbetar med Akademiska Hus AB, Fortifika tionsverket, Riksdagsförvaltningen och Statens fastighetsverk, för att gemensamt utveckla strategier och kravställning för BIM i såväl projekt som förvaltning. Samtliga fem är övertygade om att BIM är en förutsättning för en resurs effektiv och långsiktigt hållbar förvaltnings- och byggprocess. Fokus ligger på samarbete kring implementering av BIM i förvaltning, vilket förväntas leda till ett gemensamt effektivt nyttjande av resurser vid utveckling av arbetssättet. Målsättningen är också ett enhetligt arbetssätt och krav ställande i projekt. Förutom det egna utvecklingsarbetet har man både haft samverkan med övriga branschen samt ett internationellt samarbete. I juni 2013 arrangerades i Stockholm ett nordiskt möte där även en representant för Storbritanniens BIM Task Group deltog. Och i slutet av oktober reste Lars Lidén till Bryssel för att närvara vid en EU-konferens med ett intressant erfarenhetsutbyte inom detta område. Här togs två viktiga beslut, dels att man ska arbeta fram en gemensam vokabulär, dels att fortsätta ses i detta nätverk för en gemensam utveckling. Under 2014 kommer det gemensamma utvecklingsarbetet att inriktas mot pilotprojekt för att testa BIM i praktiken. De fem organisationerna kommer att hjälpas åt att utveckla olika nyttoområden och erfarenheter kommer att spridas dels mellan de ingående organisa tionerna men också till branschen i övrigt. n Nytt Whistleblowersystem för ökad trygghet Specialfastigheter har implementerat ett Whistleblowersystem för att skapa möjlighet att påtala oegentligheter som exempelvis korruption, mutor och jäv, men också för att skydda medarbetare och organisation. Den som upptäcker missförhållanden ska enkelt kunna göra en anmälan, vilket antingen kan ske via telefon eller e-post. n 8
NOTISER Ljusdagen 2013 belyste byggprocessen Den 10 september var det dags för årliga Ljusdagen, arrangerad av belysningsbranschen. Drygt 300 deltagare var nytt rekord och Mats Abrahamsson, Specialfastigheter, var en av dem. I sitt föredrag betonade Mats tre viktiga områden; förvaltningsskedet med en nöjd slutkund, det vill säga vår hyresgäst, lång siktigt hållbara installationer samt drift och underhåll med robusta produkter och ljuskällor. Som fastighetsägare och beställare kan vi bland annat funktionsbeskriva produkten bättre. Likaså kan vi bli bättre på avtalsskrivning och uppföljning samt bevakning under byggtiden i projekten. Sist, men inte minst, Mats Abrahamsson (till vänster) vid årets upplaga av Ljusdagen. förespråkar vi alltid samverkanslösningar, där alla intressenter är med från början. n Vadå klimat? Resurser för framtiden är en klimatkampanj ett samarbete mellan Kriminalvården och Specialfastigheter. Januari 2013 godkände Finansinspektionen Specialfastigheters MTN-program på 10 000 Mkr. En värd full av möjligheter Specialfastigheter ska vara en känd och attraktiv arbetsgivare. Detta har engagerat hela bolaget under året och tillsammans har vi tagit fram vårt EVP, Employer Value Proposition. Läs mer på sidan 46. n Klimatkampanj i samarbete med Kriminalvården Klimatkampanjen, för att öka medvetenheten kring koldioxid påverkan och energibesparingar, har fortsatt under året. Det här är ett framgångsrikt samarbete mellan Specialfastigheter och Kriminal vården som pågått under flera år. n Business Arena 2013 en mötesplats för branschen Specialfastigheter deltog för tredje året i rad på Business Arena, norra Europas ledande mötesplats för fastighets- och samhällsbyggnadssektorn. n 9
Vd har ordet 2013 kan sammanfattas som ett starkt år för Specialfastighe ter. Årets resultat blev 1 301 (1 328) Mkr. Specialfastig heter står sig starka i konkurrensen Stabil resultatutveckling 2013 blev ett starkt år för Specialfastigheter. Hyresintäkterna ökade framför allt beroende på färdigställda projekt samt ändrade hyresavtal. Årets resultat blev 1 301 (1 328) Mkr. Marknadsvärdet av våra fastigheter uppgick till 19 455 (18 712) Mkr och ökningen beror på investeringar samt orealiserade värdeförändringar. Tydligt fokus Specialfastigheter är idag ett av Sveriges ledande fastighetsbolag inom området samhällsfastig heter med inriktning mot säkerhet. Det är en följd av det ägaruppdrag som tydliggjordes under 2013. I första hand ska vi fokusera på fastigheter med nationellt säkerhets intresse. Som en naturlig följd av det har vi nu renodlat vårt fastig hetsbestånd, med bland annat försäljning av specialskolor runt om i landet. Intresset från omvärlden är fortsatt stort inom området samhällsfastigheter, men Specialfastigheter står sig starka i konkurrensen med lång siktiga kunder och kontrakt. Ny kundnära organisation Den nya organisationen som fullt ut genomfördes under året har fått ett mycket positivt mottagande. Tydliga ansvars områden och arbetssätt ger möjlig het till ett större helhetsfokus. Det i sin tur skapar en nära och långsiktig samverkan med våra kunder. En av Sveriges säkraste fastigheter Den 20 januari 2014 var vi med på invigningen av Säkerhets polisens nya huvudkontor i Solna. Redan under hösten flyttade de in i sina nya lokaler. Det här är ett av Specialfastigheters största nyproduktionsprojekt och därför är det extra glädjande att det har varit ett mycket framgångsrikt samarbete. Säkerhets polisen har gett oss positiva omdömen. Hela processen har omgärdats av extremt höga säkerhetskrav, vilket har gjort detta till ett speciellt och lärorikt samarbete som vi är mycket stolta över. Vi på Special fastigheter fortsätter att utveckla vår unika ställning på marknaden inom detta område. Ansvarsfullt företagande Specialfastigheter driver ett aktivt hållbarhetsarbete för ett ansvarsfullt företagande. Det är vårt ansvar som statligt bolag och är även av strategisk betydelse för att nå våra övergripande ekonomiska avkastnings mål. Våra hållbarhetsmål är tillsammans med våra övergripande ekonomiska avkastningsmål det som styr vilka aktiviteter och satsningar vi genomför. Vi arbetar långsiktigt genom förvaltning med hög kvalitet och vi bygger hållbart samt energieffektivt. Etik ska genomsyra alla våra affärer. Under 2013 har vi ut arbetat en 10
VD HAR ORDET Ett speciellt och lärorikt samarbete som vi är mycket stolta över Säkerhetspolisens huvudkontor, Solna ansvarskod gentemot våra leverantörer, för ett tydligt och affärsmässigt samarbete. Även här har vi på Specialfastig heter tagit en aktiv och ledande roll, något som har väckt intresse i vår omvärld. Finansiering Strax före årsskiftet kunde vi konstatera att Standard & Poor s, efter sin årliga genomgång av Special fastigheter, bekräftat bolagets starka rating AA+ med stabila utsikter. En årlig upp datering av vårt MTN-program på 10 000 Mkr godkändes av Finans inspektionen i början av året. Nya utmaningar I december beslutades att Fortifikationsverket behålls i sin nuvarande form. För Specialfastigheters del innebär det att vi inte ser något större förvärv av försvarsfastigheter i närtid. Vår starka ekonomiska ställning ger oss dock stora möjligheter att förvärva och bygga nya fastig heter med höga säkerhetskrav. Vår nya kund nära organisation har på ett märkbart sätt gett oss möjligheter att utveckla verksamheter i nära samverkan med nya och befintliga kunder. Per den 1 april 2014 löper mitt förordnande som Vd ut och då kommer Åsa Hedenberg att ta över ett välskött bolag med många spännande utmaningar framåt. n Håkan Steinbüchel Tf Verkställande direktör 11
Förvaltningsberättelsen Tillsammans med våra kunder definierar vi vad som krävs idag och i framtiden 12
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 13
Om Specialfastigheter Specialfastigheter är Sveriges ledande fastighetsägare inom fastigheter med mycket höga krav på säkerhet. Koncernens verksamhet innebär att långsiktigt äga och förvalta fastigheter med höga säkerhetskrav för offentliga verksamheter. Det är allt från kriminalvårdsfastigheter och domstolsbyggnader till polisfastig heter och ungdomshem. De fem största kunderna är Kriminal vården, Rikspolisstyrelsen, Statens institutionsstyrelse, Försvars makten och Försvarets materielverk. Tillsammans med våra kunder definierar vi vad som krävs idag och i framtiden. Vårt uppdrag Specialfastigheter ska långsiktigt och affärsmässigt äga, utveckla och förvalta fastig heter med höga säkerhetskrav i Sverige, där det föreligger ett nationellt säkerhetsintresse. För denna verksamhet ska fokus på att minimera statens totalkostnader vara vägledande. Specialfastig heter kan också, på en konkurrens utsatt marknad äga, utveckla och förvalta fastigheter där det på annat sätt föreligger ett säkerhetsintresse, samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Vår vision Specialfastigheter det säkraste och mest attraktiva fastighetsbolaget för ett tryggare samhälle. Vår affärsidé Specialfastigheter agerar utifrån ett hållbart företagande, där vi långsiktigt och affärsmässigt äger, utvecklar och förvaltar fastigheter i Sverige för kunder med verksam heter som ställer höga säkerhetskrav. Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr Driftöverskott, Mkr Direktavkastning, % 2 000 1500 10 1750 1500 1686 1704 1767 1858 1300 1100 1141 1309 1300 1354 1449 8 6 8,0 8,3 7,8 7,5 7,6 1487 900 4 1250 700 2 1000 2009 2010 2011 2012 2013 500 2009 2010 2011 2012 2013 0 2009 2010 2011 2012 2013 14
VERKSAMHETEN Våra gemensamma kärnvärden Säkerhet Långsiktighet Närhet Samverkan Våra kärnvärden följer oss i var dagen och genomsyrar hela verksamheten. Varje medarbetare ska reflektera över hur de påverkar hans eller hennes arbete i mötet med kunden. Kärn värdena ska följa utvecklingen och de förutsättningar vi arbetar utifrån. Vi ska vara ett Specialfastigheter. Här utgör kärnvärden, gemensamma plattformar och målbilder en viktig grund i arbetet. Det är så vi blir ett tydligt och framgångsrikt företag. 5 år i korthet 2009 2010 2011 2012 2013 Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr 1 487 1686 1 704 1 767 1 858 Driftöverskott, Mkr 1 141 1 309 1 300 1 354 1 449 Resultat före skatt, Mkr 416 1 102 936 1 381 1 673 40 Soliditet, % Årets resultat, Mkr 300 804 686 1 328 1 301 Avkastning på eget kapital, % 6,5 17,4 13,5 24,3 20,2 Justerad avkastning på eget kapital, % 13,1 14,8 12,3 19,2 14,9 35 30 25 20 29,7 31,2 31,8 34,2 38,1 Direktavkastning, % 8,0 8,3 7,8 7,5 7,6 Hyra per kvadratmeter, kr 1 244 1 387 1 422 1 472 1 574 Uthyrningsgrad, % 99,0 98,2 98,6 98,7 98,8 Överskottsgrad, % 76,8 77,7 76,3 76,7 78,0 15 10 5 0 2009 2010 2011 2012 2013 Lokalarea, kvm/1 000 1 101 1 120 1 120 1 110 1 109 Investeringar inkl fastighetsförvärv, Mkr 2 544 852 901 1 117 497 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 15 242 16 171 17 230 18 712 19 455 Soliditet, % 29,7 31,2 31,8 34,2 38,1 15
Mål och strategier Ägarens mål Ägaren har följande övergripande långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter: Lönsamhetsmål* Specialfastigheters mål för lön samheten är ett resultat efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande upp skjuten skatt på 8 % av genomsnittligt eget kapital. * Lönsamhetsmålet är ett rörligt mål vars nivå justeras beroende på fastighetsportföljens sammansättning. Utdelningspolicy Specialfastigheters utdelningspolicy är att till ägaren dela ut 50 % av årets resultat efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. De årliga utdelningsbesluten ska även beakta koncernens framtida investerings behov och finansiella ställning. Kapitalstruktur Specialfastigheters mål för kapitalstrukturen är en soliditet i intervallet 25 35 %. Soliditet, % ÅR 2009 2010 2011 2012 2013 29,7 31,2 31,8 34,2 38,1 Justerad avkastning på eget kapital, % ÅR 2009 2010 2011 2012 2013 13,1 14,8 12,3 19,2 14,9 Över den senaste femårsperioden har Specialfastigheters justerade avkastning på eget kapital i genomsnitt uppgått till 14,9 %, vilket väl överstiger målet på 8,0 %. Utdelningen har uppgått till, Mkr ÅR 2009 2010 2011 2012 2013 310 340 312 365 481 Utdelat totalt under 5 år: 1 808 Mkr. Hållbarhetsmål Utöver de övergripande eko nomiska mål bolaget har från ägaren, gäller följande övergripande interna mål, vilka också är bolagets hållbarhetsmål och beslutade av styrelsen. Dessa bryts ner så varje enhet och medarbetare kan bidra och påverka. Utfall 2012/2013 Mål 2014 Mål 2018 Strategier Medarbetare NMI 2012: 73 Jämställdhet: 17 % kvinnliga ledare. Antikorruption: Ingen (0) form av korruption, givande eller tagande av muta accepteras. NMI: 74 Jämställdhet: 20 % kvinnliga ledare. Antikorruption: Ingen (0) form av korruption, givande eller tagande av muta accepteras. NMI: 76 Jämställdhet: 25 % kvinnliga ledare. Antikorruption: Ingen (0) form av korruption, givande eller tagande av muta accepteras. Beskrivs på sid 46 48 Effek tivitet Överskottsgrad: 78 % Avtalstrohet: 78 % Överskottsgrad: 75 % Avtalstrohet: 85 % Överskottsgrad: 75 % Avtalstrohet: 90 % Beskrivs på sid 34 37 Kunder NKI: 70 NKI: Lägst 72 (år 2015) NKI: Lägst 75 (år 2017) Beskrivs på sid 22 33 Säkerhet Ingen (0) skada. Incidenter ska upptäckas, hanteras och rapporteras så att ingen (0) skada uppstår. Incidenter ska upptäckas, hanteras och rapporteras så att ingen (0) skada uppstår. Beskrivs på sid 18 19 Miljö CO 2 : Minskat med 9,3 %. CO 2 : Minska 8 % per år. Total energiförbrukning CO 2 : Minska 8 % per år. Total energiförbrukning Beskrivs på sid 43 genomsnitt: 199 kwh/m 2 genomsnitt: 170 kwh/m 2 16
VERKSAMHETEN Målen skapar en förståelse och del aktighet 17
Säkerhet är vårt varumärkeslöfte Specialfastigheters inriktning mot en säker värd har under 2013 påverkat strategiska beslut i den dagliga verksamheten. Mats Lindmark, ny säkerhetschef på företaget, har en tydlig bild av Specialfastigheters styrkor och en hög ambition att följa vad som krävs inför framtiden. Vad betyder egentligen en säker värd? I grund och botten är det ett varu märkeslöfte till våra kunder. De bedriver verksamheter med många gånger extremt höga krav på säkerhet, något som vi på Specialfastigheter måste kunna leva upp till. I flera fall kan vi tala om rikets säkerhet, vilket naturligtvis på många områden påtagligt påverkar vårt arbete. Hur vi arbetar finns tydligt beskrivet i vår affärsplan och i vårt gemensamma lednings system. Att skydda vår egen och våra kunders informationstill gångar är högt priori terat hos oss. Vi är därför mycket stolta över vår ISO/IEC I flera fall kan vi tala om rikets säkerhet 27001:2005 certifiering gällande ledningssystem för Informa tionssäkerhet. Resultatet ska vara att våra kunder alltid ska kunna lita på oss och känna sig trygga med oss som fastighetsägare. För att lyckas måste vi verka nära våra kunder med stor lyhördhet och samverka kring viktiga frågor. Löftet mot marknaden ger oss också en tydlig position, där vi har en tydlig ambition att fort sätta vara i framkant inom området säkerhet. Tre viktiga framgångsfaktorer i säkerhetsarbetet är medvetenhet, intresse och engage mang. Utan medvetenhet om förekommande risker uteblir intresse och engagemang omkring säkerhetsfrågorna. Ni säger att ni är ledande inom området. Vad vill du helst lyfta fram? Inom säkerhet talar vi idag om informationssäkerhet, fysisk säkerhet, personsäkerhet, incident hantering och kontinuitetsplanering där krishantering utgör en viktig del för att snabbt kunna agera i allvarliga situationer som kräver särskilda insatser och resurser. Inom samtliga områden samverkar vi med våra kunder, vilket ger oss en värdefull bild av deras behov och viktiga områden. Däremot kan vi aldrig redogöra öppet för exakt vad vi gör. Det här är av naturliga skäl sekretessbelagda frågor. Våra kunder har olika typer av verksamheter, vilket också ställer olika säkerhetskrav. Tillsammans gör vi omvärldsanalyser, för att befinna oss steget före och stå rustade när 18
SÄKERHET Arbetet med säkerhet ska vara en naturlig del i det dagliga arbetet och ska på lämpligt sätt inplaneras i den normala affärsverksamheten Utdrag ur Specialfastigheters säkerhetspolicy så behövs. Helhetstänkandet är oerhört viktigt, därefter påverkar det den dagliga verksamheten. Däri skiljer vi oss från många andra fastighetsägare, som i huvudsak fokuserar på fysisk säkerhet. Vi håller också utbildningar och medverkar i olika säkerhets nätverk. Dessutom är vi med i flera säkerhetsforum i Sverige och Europa. Vad ställer kunderna för krav? Det är en blandning av funktionskrav, men också av förväntningar. Ibland är det myndighetsregler som till exempel handlar om att leva upp till olika typer av skyddsklasser. Vi har över åren byggt upp stor kunskap om hur man skapar det skyddet. Vi önskar bli uppfattade som en resurs och tillgång hos våra kunder. Vi står redo om något sker och vi vet hur vi ska agera för att minimera tillbud och minska konsekvenserna i händelse av att något inträffar. Många av Specialfastigheters medarbetare har en daglig kontakt med våra kunder, vilket innebär att de måste ha hög medvetenhet om de risker och krav som ställs. Vi genomför därför en säkerhetsutbildning för alla medarbetare i företaget. Därefter har vi möjlighet att diskutera aktuella frågor på de regelbundna kundmöten som vi genomför. Vilka är de viktigaste framtidsfrågorna? De viktigaste områdena är med vetenhet, intresse och engagemang. De är direkt avgörande för att säkerhets frågor inte stannar vid att vara en pappers produkt. Att följa med i utvecklingen på säkerhets området och att fortsätta att verka nära våra kunder ger oss bättre förutsättningar att ligga i framkant. Idag har vi en tydlig säkerhetspolicy som vi arbetar utifrån. Vi ska hålla vårt löfte en säker värd. n 19
Marknadsöversikt Specialfastigheter bevakar kontinuerligt marknad och omvärld. Här samarbetar vi med olika experter och aktörer. Vad har präglat 2013? Vår samarbetspartner Savills har gett sin bild av året som gått. Svensk ekonomi Tillväxten i den svenska ekonomin var måttlig under 2013 och BNP-tillväxten bedöms ha uppgått till cirka 1 procent. Året inleddes relativt svagt med svaga framåtblickande indika torer, vilka dock återhämtade sig väsentligt mot slutet av året. Trots den positiva vändningen för baro meterindikatorerna, såsom konjunk turinstitutets mätningar samt inköps- och exportchefsindex, så vände aldrig den för Sverige viktiga industrikonjunkturen som många förväntat sig. Det osäkra ekonomiska läget har inneburit att hushållen har varit mycket återhållsamma i sin konsumtion och sparandet ligger kvar på historiskt sett höga nivåer. Mer positivt är att sysselsättningen har ökat, arbetslösheten är stabil och antalet nyanmälda platser till arbetsförmedlingen har ökat, vilket talar för en stabil arbetsmarknad. För fastighetssektorn är ränteläget och inflation viktiga värdepåverkande faktorer. Inflationstrycket har varit mycket lågt och den för fastig hetssektorn viktiga KPI (oktober) landade på -0,1 procent, vilket innebär negativ eller ingen indexering av de allra flesta hyresavtal. Det svaga inflationstrycket kombinerat med det relativt svaga ekonomiska läget medförde att Riksbanken sänkte reporäntan med ytterligare 25 punkter i december. Det innebär att räntorna sannolikt kommer att vara låga under 2014. Fastighetsmarknaden Läget på fastighetsmarknaden styrs i större eller mindre utsträckning av mer eller mindre relaterade faktorer såsom till exempel det generella ekonomiska läget, arbetsmarknad, tillgång till eget och lånat kapital, institutionernas allokering till fastighetsplaceringar samt ränte kostnader. Transaktionsvolymen 2013 uppgick till 99 miljarder kronor, vilket var cirka åtta procent lägre än föregående år. Omsättningen ligger i linje med det långsiktiga medelvärdet och intresset för fastighetsinvesteringar är mycket starkt, vilket speglas av uppgången i transaktionstakten då antalet transaktioner ökade med 13 procent under året. Fastighetsmarknaden för publika fastigheter Intresset för samhällsfastigheter är mycket starkt och konkurrensen för de objekt som säljs på marknaden är ofta stor. Trots det starka intresset så var omsättningen avseende samhällsfastigheter blygsam under 2013 och uppgick 20
MARKNAD till 5 miljarder kronor, vilket motsvarar cirka 5 procent av den totala omsättningen. Orsakerna till detta kan dels vara att sälj intresset är lågt och att kommuner och landsting ej är villiga att sälja innan valet 2014. Värden och avkastningskrav Direktavkastningskravet är ett centralt nyckeltal inom fastighetsbranschen och är ett avkastningsmått som mäts som en fastighets normaliserade driftnetto (intäkter minus kostnader) i förhållande till marknadsvärdet. Skillnaden i pris och avkastning mellan de bästa objekten på marknaden och fastigheter med olika former av problem är fortsatt mycket stor. Mycket på grund av att konkurrensen för de bästa objekten har pressat ned avkastningskraven till historiskt sett Kv Kronoberg, Stockholm låga nivåer för dessa. n Text: Savills Transaktionsvolym, Mkr Utländska investorer Svenska investorer Medel Transaktionsvolym per verksamhet Äldrevård, specialboende Publika kontor Vård Utbildning Övrigt/blandat Andel av totala volymen 20000 20% Transaktionsvolym fastigheter Transaktionsvolym avseende samhälls- och övriga fastigheter samt andel samhällsfastigheter Samhällsfastigheter Övriga segment Andel, % 180 000 18% 160 000 150 000 15000 15% 140 000 14% 120 000 100 000 10000 10% 100 000 80000 10% 60000 6% 50 000 5000 5% 40 000 20 000 4% 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0% 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Källa: Savills 21
Rätt kund i rätt fastighet Specialfastigheters kunder bedriver unika verksam heter med höga krav på säkerhet, i många fall handlar det om skyddsobjekt. Det innebär att det finns ett tydligt behov av specialanpassade lokaler. De ska fungera idag, men också i framtiden. Genom långsiktighet, närhet och samverkan uppfyller vi våra kunders önskemål. Tillsammans med våra kunder kan vi skapa goda förutsättningar Torbjörn Blücher Fastighetschef Vad är Specialfastigheters uppdrag? Vi på Specialfastigheter har en tydlig uppgift från våra ägare; att i Sverige äga, utveckla och förvalta fastigheter med mycket höga säkerhetskrav. Som en följd av detta har vi renodlat vårt fastighetsbestånd och riktar oss nu mot fastigheter med ett nationellt säkerhetsintresse. Ett statligt ägande är av flera skäl att föredra inom dessa verksamhetsområden, där vi nu ser en ökad konkurrens. Specialfastighets ledande ställning inom säkerhet gör oss till en stark aktör. Vi har en gedigen kunskap och erfarenhet. Viktigt i ett framgångsrikt säkerhetsarbete är en nära samverkan med våra kunder, något som har blivit tydligare i vår nya organisation, där vi idag möter kunderna på ett ännu bättre sätt. Inom företaget har vi alla ett mål vi arbetar långsiktigt, hållbart och affärsmässigt för våra kunders och ägares bästa. Hur påverkar den nya organisationen arbetet? I och med att vi bröt upp våra geografiska regioner och istället skapade en kundorienterad organisation med tre affärsområden, har vi fått ett större kundfokus. Affärsområdena har utkristalliserats utifrån vår kundstruktur; Kriminalvård, Försvar och rättsväsende och Institutionsvård och övriga special verksamheter. Det vi har eftersträvat, och 22