Kursmål FSR 1. diskutera grunderna i fastighetsrätt och regler kring hyresrätter och bostadsrätter 2. tolka vanligt förkommande fastighetsvärderingsmodeller 3. beskriva gällande regler för fastighetsförmedling 4. tillämpa grundläggande fastighetsredovisning 5. beskriva taxering och beskattning 6. beskriva planering och tillstånd 12 april 2016 Sara Bäckström 2 Tillämpa grundläggande fastighetsredovisning Vad är debet och kredit? Varför måste man redovisa? Vad är dubbel bokföring och hur fungerar det? Vad är ingående och utgående balans? Hur redovisas avskrivning av en fastighet? 12 april 2016 Sara Bäckström 3 1
Resultat och balansräkning..repetition 12 april 2016 Sara Bäckström 4 Tolka vanligt förkommande fastighetsvärderingsmodeller Vad är ett marknadsvärde? Vad är ortpris? Vad är analys på driftnetto? Vilka metoder används? Vad är en fastighetsvärderingsmodell Varför behövs en fastighetsvärderingsmodell 12 april 2016 Sara Bäckström 5 Kap 19 Fastighets- Värdering Kap 18 Ekonomisk analys av fastighetsbolag Kap 17 Fastighetsmarknad och marknadsanalys 12 april 2016 Sara Bäckström 6 2
Bikupa Köpa tomt för villa Köpa hyresfastighet..investering? Starta fastighetsbolag Stora fastighetsbolag i Umeå, Västerbotten, Sverige, Världen.. 12 april 2016 Sara Bäckström 7 Varför behövs värdering? Köp Försäljning Belåning Redovisning Fastighetstaxering Skadeersättning 12 april 2016 Sara Bäckström 8 Vem utför fastighetsvärdering?.några exempel Mäklare Fastighetskonsulter NaiSvefa (Svefa) Skogsvårdsstyrelssen Auktoriserade fastighetsvärderare Expertvärderare 12 april 2016 Sara Bäckström 9 3
Fastighetvärdering kap 19 Tips: Film från KTH se alla klippen! https://www.youtube.com/watch?v=kw384ayu-pu Värde: Ett begrepp som utgör en samlad bedömning av framtida potentiella nyttor Det någon är villig att betala 12 april 2016 Sara Bäckström 10 Värdetidpunkt Värdetidpunkt=den tidpunkt som värdet hänförs till Värderingstidpunkt=datum då värdering utförs 12 april 2016 Sara Bäckström 11 Värderingssammanhang Behov Begränsad tillgång Rätt att utnyttja Överlåtbarhet 12 april 2016 Sara Bäckström 12 4
Olika typer av fastigheter Några få m 2 obebyggd mark Villor Kommersiella fastigheter, Utopia Industrifastigheter-kärnkraftverk Jord och skogsbruksfastigheter Specialfastigheter, skola, sjukhus en fastighet till hela fastighetsbestånd 12 april 2016 Sara Bäckström 13 Värdebegrepp Marknadsvärde Taxeringsvärde Likvidationsvärde Nettoförsäljningsvärde Avkastningsvärde Investeringsvärde Tekniskt nuvärde Historiskt anskaffningsvärde Redovisat värde 12 april 2016 Sara Bäckström 14 Marknadsvärde Det pris som skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång 12 april 2016 Sara Bäckström 15 5
En normal fastighetsbesiktning (för värdering) 1. Lägesmässiga förutsättningar 2. Juridiska förutsättningar 3. Tekniska förutsättningar 4. Areauppgifter-SS 21054:2009 5. Ekonomiska förutsättningar 6. Miljömässiga förutsättningar 12 april 2016 Sara Bäckström 16 Ortprismetod Avkastningskalkylbaserade modeller Produktionskostnadsmodeller Schabloniserade modeller Datorbaserade metoder Massvärdering Annat 12 april 2016 Sara Bäckström 17 Fastighetsvärderingsmodeller Fastighetsvärderingsmodeller Ortprismetod Areametod pris-arean Köpeskillingskoefficientmetod - taxvärde Nettokapitaliseringsmetod -driftnetto Bruttokapitaliseringsmetod -hyran 12 april 2016 Sara Bäckström 18 6
Direkta ortprismodeller Definiera och avgränsa relevant marknad Få fatt på jämförelseobjekt Erhålla information om jämförelseobjekt Bearbeta analysera materialet Tids och egenskapsmässig korrigering Slutgiltig bedömning och osäkerhetsbedömning 12 april 2016 Sara Bäckström 19 Ortprismaterial Kan vara bristvara för kommersiella fastigheter Varje fastighetsvärderare har egen databas Fastigheter överlåts via bolagsförvärv och ej via lagfarna köp 12 april 2016 Sara Bäckström 20 Fastighetsvärderingsmodeller Avkastningskalkylbaserade modeller Kalkylränta Direktavkastningsmodeller-Gordons formel 12 april 2016 Sara Bäckström 21 7
Kalkylmodeller Metoduppbyggnad s 350 Grundidé: Nuvärde av bedömda framtida avkastningar 12 april 2016 Sara Bäckström 22 Kalkylränta i olika verksamheter Förvaltning 8% Byggproduktion 10-12% Småföretag 25% En tumregel 5-10% högre än låneräntan +andelen lån x låneräntan +andelen eget kapital x ägarnas avkastningskrav = företagets kalkylränta 12 april 2016 Sara Bäckström 23 Fastighetsvärderingsmodeller Produktionkostnadsmetoder (under uppförande) Marknadsvärdet för tomten (byggrätten) plus vid värdetidpunkten nedlagda kostnader för nybyggnad Marknadsvärdet för fastigheten i färdigt skick minus kvarstående kostnader för att färdigställa byggaden 12 april 2016 Sara Bäckström 24 8
Fastighetsvärderingsmodeller Datoriserade Datscha 12 april 2016 Sara Bäckström 25 Svaret-facit Intervall.tex 920 000-980 000 kr +-..tex 950 000 ±30000 kr 12 april 2016 Sara Bäckström 26 Etik och ansvar vid fastighetsvärdering Vad är det? Diskutera 2 och 3 12 april 2016 Sara Bäckström 27 9