Transkript

1 Fastighetsmarknaden LTH Våren 21 SFI - Svenskt Fastighetsindex Tillförlitligt index för utvecklingen på fastighetsmarknaden. Nyckeltal och portföljanalys för investerare. Marknadsinformation med trender på olika delmarknader, avkastning, hyror, driftskostnader, vakanser,... Etablerat i Sverige sedan 1997.

2 SFI - Svenskt Fastighetsindex Svenskt Fastighetsindex ger investerare möjligheter att bl a -jämföra avkastning på fastighetsplaceringar med avkastning för alternativa placeringar som aktier och obligationer, -göra internationella jämförelser och öka kunskaperna om de cykliska förloppen på fastighetsmarknaden. SFI - Svenskt Fastighetsindex Krav på värderare: Teorikrav Praktikkrav Aktuell marknadskännedom Oberoende ställning

3 SFI - Svenskt Fastighetsindex SFI - Svenskt Fastighetsindex

4 Varför automatiska värderingssystem? Snabbhet, minska handläggningstiderna vid låneansökan Kostnadseffektivt, minska värderingskostnaderna Kvalitetsmässigt tillräcklig noggrannhet Möjliggöra en enkel omvärdering av de fastigheter som ligger som säkerhet för beviljade krediter Höja kvalitén på värderingarna Vilka är kunderna? Banker (kreditgivare) Mäklare Fastighetsanalytiker Spekulanter Enskilda fastighetsägare

5 System som finns på marknaden? Småhus FoptiWin (statistiskt program) Vesper (statistiskt + manuellt program) Villavärdet (statistiskt program) Hyreshus Datscha (manuellt program) TreF (manuellt program) Vilken information behövs? Köpeskillingsstatistik Taxeringsinformation De flesta system bygger på utnyttjandet av officiella data Helt statistiska system Massvärderingssystem genom förtida manuell hantering

6 Köpeskillingsstatistik : : :- Taxeringsinformation: Uppgifter rörande mark och byggnader Uppgifter lämnade av fastighetsägaren Uppgifterna har en viss tidsmässig eftersläpning Uppgifterna kan ibland vara felaktiga

7 Arbetsnamn VESPER Täcker ca 70 av antalet småhus för permanentboende I huvudsak tätorterna medan landsbygden har låg täckning Arbetsnamn Foptiwin Täcker ca 99 av antalet småhus för permanentboende Kvalitén relativt låg där Vesper inte fungerar

8 Manuella avgränsningar vad avser: K/T Storlek Ålder Standardpoäng Värderingsresultat i förhållande till köpeskilling 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00-0,2 0,31-0,35 0,46-0,50 0,61-0,65 0,76-0,80 0,91-0,95 1,06-1,10 1,21-1,25 Kvot V/K 1,36-1,40 1,51-1,55 1,66-1,70 1,81-1,85 1,96-2,00 FoptiWin Vesper

9 100,00 90,00 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 <5 <10 <15 <20 <25 <30 <35 <40 <45 <50 Foptiwin Vesper Avvikelse från köpeskilling Tjänst : NewFoptiwin 1.3 Fastigheten : MALMÖ, BO 10 Typkod: 220 Län: 12 Kommun: 80 Församling: 2 Värdeområde: Tax.värde: 2314 Boyta: 160 Standardpoäng: 30 Bebyggelsetyp: Värdeyta: 180 Värdeår: 1940 Belägenhet: 05

10 Bo Lä Ko För Värdeo Värde Fastighet are n m s mr. år a RURIK SVEN SIGVARD BO KAROLIN A STEN ULF ALRIK CYRUS STEN STD Köpedat P um Köpesum ma K/ T 2,0 8 1,6 7 1,7 6 1,8 2 Kr/Kv m Tax.vär Are de al Värde yta Adress Ruriksgatan Erikslustvägen Herdegatan , ,8 8 1,5 1 Vikingsbergsv ägen 17 Scaniagatan Östanväg , ,6 3 1, Holmgårdsgat an 7 Beleshögsväge n 44 Amicitiagatan 29A Caritasgatan 28

11 Systemen bygger på officiella registerdata: Om dessa är fel blir resultatet fel. Systemen ser inte dåligt underhåll, en tomt fylld av bilvrak eller objektets microläge. Avviker det till det bättre talar fastighetsägaren om detta men inte när allt är sämre än vad registerdata anger. När kan man inte (bör inte) använda sig av automatiska värderingssystem för småhus? Hus belägna på landet Hus avvikande från det normala inom området Lyx objekt, onormalt stora byggnader Fastigheter belägna vid omedelbar närhet till hav, strand etc.(ger oftast för låga värden) Feltaxerade fastigheter Hästgårdar

12 Hyreshusfastigheter: Sämre noggrannhet på enskilda objekt Bra instrument vid beståndsvärdering Värdet avhängt lokalhyreskontrakten Inget statistiskt material, bygger på marknadsanpassade parametrar Hyreshusfastigheter: Cash-flow analyser över fastigheters värde Bedömda marknadshyror (eller verkliga hyror) Bedömda avkastningskrav Bedömda DoU Bedömda vakanser

13 Nyheter inom fastighetstaxeringen Förenklad fastighetstaxering införs (FFT) Tidsplanen ändras så att AFT infaller udda år Ny SFT grund Taxeringsvärde fastställs vid AFT och FFT Förenklad fastighetstaxering Kommer att ske för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter. AFT vart sjätte år och FFT vart sjätte år. Normalt lämnas inte deklaration (undantag hyreshusenheter) Allmän fastighetsdeklaration eller taxeringsförslag.