Lägenhetsrenovering Stenkullavägen 1-13 Jupitervägen 31-45 109 lägenheter med genomförande 2015-2016
Sammanfattning Nyköpingshem planerar att under 2015-2016 bl.a. renovera kök, badrum och toaletter i din fastighet. Detta material beskriver vad som ska göras och hur vi tillsammans ska kunna genomföra renoveringen på ett framgångsrikt sätt. Vi vill kunna erbjuda ett attraktivt boende med moderna lägenheter. Huset du bor i är byggt i mitten av 60-talet. Tätskikten i badrum uppfyller inte dagens krav på täthet och vi har under senare år tyvärr fått åtgärda flera kostsamma vattenskador i ditt hus. Samtidigt behöver avloppsstammar och vattenledningsnät inom fastigheten bytas ut. I detta svep planerar vi också för att göra balkongerna större, renovera elinstallationerna, förbättra ventilationen, dra ett datanät i lägenheterna och bygga om köken för att lyfta lägenheten till en modern standard. Själva genomförandet av projektet är mycket omfattande och ett kvarboende i lägenheten är tyvärr inte möjligt. Under tiden som renoveringen av just din lägenhet pågår ser vi helst att du försöker hitta ett alternativt boende på egen hand. Kanske hos en god vän, en släkting eller i sommarstugan. Vi kommer också att erbjuda enklare boende i s.k. bostadspaviljonger som ställs upp på gården. Paviljongerna är utrustade med pentry och wc/dusch. Vi räknar med att renoveringen tar 5-6 veckor per lägenhet. Kontaktuppgifter Under projektet kommer en rad personer på Nyköpingshem vara inblandade. Under projektets genomförande kommer ni också att ha en hel del kontakter med entreprenören som genomför jobbet. Följande personer på Nyköpingshem svarar på dina frågor: Anette Nilsson (samordnare) 0155-755 59 / anette.nilsson@nykopingshem.se Per Morelius (informationsansvarig) 0155-755 09 / per.morelius@nykopingshem.se VIKTIGT Till detta informationsmaterial hör ett s.k. HYRESGÄSTMEDGIVANDE. Medgivandet är ditt godkännande till åtgärderna och hyresjusteringen som planeras i din lägenhet. Ditt godkännande är en förutsättning för att vi ska kunna fortsätta planeringen av projektet. Blanketten ska du fylla i och lämna in till Nyköpingshem senast 2014-11-14 2
Vad som ska göras Lägenheterna och huset kommer att genomgå en omfattande renovering. Huset byggdes 1964 och när det gäller vatten- och avloppsledningar så är dessa att betrakta som uttjänta. Vi utsätter idag tätskikten i badrummen för en annan sorts påfrestning än förr, vilket betyder att dessa delar av lägenheten måste rustas för att klara dagens och framtidens belastning. Även om vårt huvudfokus alltså handlar om att tillse att vatten rinner säkert till och från lägenheten så passar vi också på att samtidigt genomföra renoveringar av mer moderniserande karaktär. Till detta hör bl.a. att vi utrustar lägenheterna med jordad el och tillhörande inbyggd jordfelsbrytare, köksskåpen byts ut till moderna och rymliga samt ventilationen ses över. I avsnittet Projektinnehåll lpå sid 10 i detta material finner du en utförligare beskrivning av vad vi planerar att göra. Hyresgästinflytande Med ett så här stort projekt ser vi till att rusta lägenheterna rent tekniskt för framtiden, men vi lyssnar också på er som hyresgäster. Med regelbundna intervall genomför vi kundenkäter som fångar upp vad ni som hyresgäster tycker om just ert boende. Våra dagliga kontakter med er ger nyttiga infallsvinklar på projektet. Under sommaren har också en arbetsgrupp i ditt område diskuterat behov och möjligheter gällande just din fastighet. Arbetsgruppen har bestått av representanter från Nyköpingshem, från er som boende inom fastigheten och Hyresgästföreningen. Projektet har varit väldigt värdefullt för oss som hyresvärd. Här har vi diskuterat behov och tankar öppet, vilket också medfört att en del saker kommer att tas med i projektet. Tidplan Beräknad projektstart är mars 2015. Men detta förutsätter att vi i den närliggande upphandlingen lyckas träffa avtal med entreprenörer till de villkor vi kräver. Om allt går som det är tänkt är renoveringen av alla lägenheter klara våren 2016. Närmare projektstart kommer vi också att kalla till såväl gemensamma som trapphusspecifika informationsmöten. Vi planerar att genomföra renoveringarna trapphusvis och varje trappuppgång beräknas ta 5-6 veckor att färdigställa. Planen är att börja renoveringarna i lägenheterna på Stenkullavägen 13. På sensommaren bör vi därför ha kommit fram till hörnet Stenkullavägen 1 och Jupitervägen 45 för att sedan nått fram till Jupitervägen 31 till våren 2016. Exakt tidplan för respektive lägenhet kommer att meddelas senare, men denna arbetsordning ger en fingervisning om när under projekttiden som det kan bli aktuellt med just din lägenhet. 3
En besvärlig tid väntar En lägenhetsrenovering av detta slag är väldigt jobbig för alla. Det är vi väl medvetna om. Under tiden som projektet pågår, även då vi inte är i just din lägenhet och jobbar, kommer det att påverka ditt boende. Under drygt ett helt år kommer vi att hålla på på din gård. Huset kommer i mångt och mycket att liknas vid en byggarbetsplats. Utrustning och ytskikt i badrum och kök (se bild till höger) kommer att monteras bort. Nya vatten- och avloppsledningar dras. På gården kommer det stå containrar och bostadspaviljonger. Vi kommer att borra, banka och föra oväsen. Transporter och fordon kommer att låta och vi kommer att ha mycket personal som rör sig i området. Men det blir bättre... Efter renoveringen kommer vi dock ha höjt standarden i din lägenhet och i huset till en mer modern nivå. Vi vågar påstå att din bostadsupplevelse kommer att bli betydligt bättre och vi hoppas att vi får nöjet att ha kvar dig som hyresgäst i lägenheten lång tid framöver. Köket kommer helt tas bort och byggas om med nya vatten- och avloppsledningar. Nya och moderna köksskåp kommer garantera att din lägenhet blir en ännu bättre bostad. Säkerheten i din lägenhet Under tiden som arbetet pågår i din lägenhet är detta en byggarbetsplats. Det betyder att det kommer att vara mycket sladdar, slangar, utrustning osv i lägenheten. Du har naturligtvis möjligheten att gå in i lägenheten för att hämta saker du behöver, men tänk på att vara försiktig. Nyköpingshem friskriver sig från ansvar om du går in på eget bevåg och råkar skada dig. Av arbetsskäl ser vi helst också att du inte går in under arbetstid. När arbete inte pågår i lägenheten kommer dörren att vara låst. De som jobbar med projektet kommer att bära enhetlig klädsel och därmed vara lätta för dig som hyresgäst att känna igen. Såväl våra anlitade entreprenörer som vår egen personal bär alltid legitimation. 4
På innergården kommer vi att placera s.k. bostadspaviljonger. Paviljongerna är basutrustade med dusch/wc, ett pentry med en mindre matplats och ett sovrum. Evakuering nödvändig Under tiden arbetet pågår i din lägenhet kommer du inte kunna bo där. Bäst är om du själv har möjlighet att ordna ett tillfälligt boende. Kanske kan du bo hos en släkting, hos en vän, i sommarstugan eller något liknande. För dig som inte har något annat boendealternativ kommer vi erbjuda s.k. bostadspaviljong. Paviljonger kommer att ställas upp på innergården. En ungefärlig tidsplan framgår på sidan 3. Varje paviljong innehåller pentry med matplats, ett litet sovrum och dusch/wc. Paviljongerna är basutrustade med säng, byrå och köksmöbler. Du behöver ta med dig tv, köksutrustning, sängkläder och personliga tillhörigheter. Storleken på paviljongerna kommer att kunna anpassas beroende på familjestorlek enligt följande: 1-2 personer: 1 paviljong 3-6 personer: 2 paviljonger (sammanbyggda) Skydda ditt husgeråd Det husgeråd, som kommer att vara kvar i lägenheten, ska centreras i mitten av rummet (ej i kök eller badrum) för att friställa väggarna. Vi kommer dela ut skyddsplast som du kan täcka det kvarvarande husgerådet med. Instruktioner om hur kvarvarande husgeråd ska förvaras och täckas kommer att delas ut senare. Flyttkartonger kommer finnas tillgängligt om du vill ha något att packa i. 5
Kompensation under renoveringstiden För den tid du inte kan bo i lägenheten kommer vi att kompensera dig genom ett hyresavdrag. Ordnar du ett alternativt boende själv under renoveringstiden kompenserar (s.k. men i nyttjandet) vi dig med motsvarande hel dygnshyra per dag (månadshyran / 30 dagar) för evakueringstiden. Behöver du Nyköpingshems hjälp med evakueringsboendet så kommer ½ dygnshyra per dag för evakueringstiden att betalas ut. Kompensationen utbetalas den månad då vi huvudsakligen genomför renoveringen i din lägenhet. Skulle ytterligare och oförutsedda kostnader eller störningar uppkomma under renoveringstiden får vi ta upp detta till särskild prövning. Av erfarenhet vet vi att det är många personer inblandade, så upptäcker du skada på din egendom dokumentera gärna detta med din kamera så förenklas hanteringen i efterhand. Städning Lägenheten När lägenheten är klar efter renoveringen kommer den att städas innan du flyttar tillbaka. Städning kommer dock inte att omfattas för inventarier som inte täckts enligt instruktionerna, varför det är viktigt att du packar och försluter väl. Upplever du brister i städningen så ska du kontakta Kundcenter innan du själv påbörjar städningen. I annat fall mister du rätten till ersättning. Bostadspaviljongen Om du bor i paviljong under evakueringstiden ska denna städas av dig så att den är ren och fräsch när nästa hyresgäst flyttar in. 6
Badrummen kommer att utrustas med dusch med duschdörrar, handdukstork, nytt handfat och ny wc. På väggarna blir det ett vitt kakel med en så kallad kakelpelare vid duschblandaren (se bilden). På golvet ett fräscht och lättskött klinker. (Notera att färgvalet enligt ovan kan avvika från det som blir aktuellt just hos dig!) 7
Hyresförändring Mycket av den renovering som vi avser att genomföra innebär en höjd standard i din lägenhet. Detta påverkar därmed det som kallas bruksvärdet för din lägenhet. Hyreshöjningen, som grundar sig i förändringen av bruksvärdet, är därmed beroende på vad som görs i din lägenhet. Exakt vad höjningen för just din lägenhet blir framgår på blanketten HYRESGÄSTMEDGI- VANDE. För att dämpa effekterna av hyreshöjningen för dig som hyresgäst kommer höjningen införas i två steg. De första 6 månaderna efter färdigställandet utgår en hyresrabatt om 2/3 (två tredjedelar) av höjningsbeloppet. Efter 6 månader sänks rabatten till 1/3 (en tredjedel) av höjningsbeloppet. Denna rabatt kvarstår sedan så länge du bo kvar i lägenheten. Hyreshöjningen genomförs efter det att din lägenhet i huvudsak är klar och du har möjlighet att flytta tillbaka. Om du motsätter dig renoveringen eller hyreshöjningen Projektinnehållet samt villkoren för evakueringen och hyresjusteringen är fastställda i förhandling med Hyresgästföreningen. Om du ändå motsätter dig upplägget eller villkorsinnehållet har du möjlighet att överklaga detta till hyresnämnden. Hyresnämnden är den rättsinstans som hanterar tvister och prövning gällande bl.a. hyresrätter. Du kan läsa mer om nämnden på www.hyresnamnden.se. Överklagande av lägenhetsrenoveringen Motsätter du dig att Nyköpingshem genomför lägenhetsrenoveringen så som den presenteras i detta material anger du detta på blanketten HYRESGÄST- MEDGIVANDE. Nyköpingshem kommer då att överlämna ärendet till hyresnämnden för beslut. Överklagande av hyreshöjningen Motsätter du dig nivån på hyreshöjningen ska du i första hand godkänna renoveringen på blanketten HYRESGÄSTMEDGIVANDE. Ditt godkännande betyder att vi har tillåtelse att genomföra renoveringen men att vi för den skull inte är överens om hyreshöjningen. Gällande lagstiftning säger nämligen att du först kan klaga på hyreshöjningen efter att den trätt i kraft. Detta betyder att det är när den nya hyran gäller (exkl rabatten) som du kan skicka ditt överklagande till hyresnämnden. Det du då gör är att du motsätter dig den överenskommelse om hyresjustering som träffats mellan Nyköpingshem och Hyresgästföreningen. 8
Några vanliga frågor och svar Nyköpingshem har genomfört flera hundra liknande lägenhetsrenoveringar de senaste åren. Här nedan redovisar vi svar på en del av de frågor som vi vet är vanliga för den som står inför ett så pass omfattande projekt. Jag orkar/klarar inte att flytta till ett evakueringsboende! Om du har personliga förutsättningar som gör att du inte känner att du kan klara att flytta eller bo i paviljong (och heller inte har någon annan boendelösning), ber vi dig att snarast kontakta Kundcenter. Får vi bara en tidig kontakt med dig så löser vi säkert detta på ett bra sätt. Notera också att vi kan komma att kräva ett medicinskt intyg, eller liknande, som styrker ditt behov av en särskilt lösning. Finns det tv, telefoni och bredband i bostadspaviljongerna? Det kommer att finnas ett grundutbud av tv-kanaler och ett trådlöst bredbandsnät i paviljongerna. Du tar bara med dig din egen tv och dator. Vilken övrig utrustning finns i paviljongen och vad behöver jag ta med mig? Paviljongerna är basmöblerade med köksmöbler, bäddsoffa, byrå mm. Du behöver ta med dig tv, egen köksutrustning, sängkläder och andra personliga tillhörigheter. Om jag ångrar mig sent och inte kan ordna eget boende utan istället behöver en plats i bostadspaviljong? Ju tidigare vi vet vilket behov du har, desto större möjlighet har vi naturligtvis att hjälpa dig. Kommer ditt önskemål väldigt sent, riskerar vi att inte kunna lösa detta. Och det vore så klart ytterst beklagligt. Kommer jag in i min lägenhet under renoveringstiden? Ja, naturligtvis får du komma in för att hämta saker du behöver. Vi ser dock helst att du inte går in under arbetstid. Tänk särskilt på att det i lägenheten kommer att finnas massor av slangar, verktyg, maskiner etc som är lätt att snava på. Nyköpingshem eller entreprenören tar inget ansvar om du på eget bevåg går in i lägenheten och där snubblar och skadar dig. Hur gör jag med posten? I varje trappuppgång kommer det tidigt i projektet monteras postboxar. Du hämtar din post där. Ordnar du eget evakueringsboende så kanske eftersändning av posten under din evakueringstid är mer lämpligt. Vad och hur ska mitt husgeråd som är kvar i lägenheten paketeras? Allt som är kvar i lägenheten ska centreras mitt i rummet. Badrum och kök ska vara helt tömda. Vi tillhandahåller skyddsplast som du täcker husgerådet med. Det kommer också att finnas flyttkartonger om du vill ha något att packa i. Inför projektet kommer du att få ut en särskild instruktion på hur vi vill att detta ska se ut. Varför måste jag friställa golvytan intill väggarna i övriga rum? Vi kommer att dra ny el och sätta nya eluttag. Dessutom kommer det att dras ett datanät i lägenheten med uttag i alla rum. Våra anlitade elektriker behöver därför arbetsyta utmed väggarna för att kunna genomföra dragningarna. 9
Projektinnehåll Här är en specifikation på vad som i huvudsak ingår i projektet. LÄGENHETERNA Generellt Ny el i hela lägenheten med jordade uttag Förtätning av eluttag för anpassning till modern standard Ny elcentral med automatsäkringar Datanät till alla rum och en korskopplingspanel i hallen (i elskåpet) Ny säkerhetsklassad lägenhetsdörr Nyrenoverade fönster Ny balkongdörr Förstorad balkong förberedd för inglasning Belysning och eluttag på balkongen Kök/kokvrå Nya vägg- och bänkskåp enlig modern standard Bänkbelysning med jordat uttag * Nya köksluckor (valbart i 4 kulörer) Kakel ovan diskbänk Köksbänk med 90 cm arbetshöjd Ny spis med glashäll Kök: Möjlighet att kunna koppla in golvdiskmaskin Kokvrå: Möjlighet att kunna koppla in bänkdiskmaskin 1-2 rok/1 rkv: Nytt kyl-/frysskåp 3 rok: Nya separata enheter för kylrespektive frysskåp Fläktkåpa ovanför spis med forceringsfunktion * Ny linoleummatta på golv Nymålade väggar (vita) och tak Duschrum Klinker på golv Helkaklade vita väggar med s.k. kakelpelare i dusch Ny wc Nytt handfat, badrumsskåp med eluttag och belysning, spegel och krokar Dusch och duschdörrar (glas) Handdukstork med kombinerad el/ vattenfunktion Möjlighet att kunna koppla in egen tvättmaskin och torktumlare HUSEN och GÅRDEN Utvändigt Återställande av gård kommer att ske efter att projektet färdigställts Invändigt Postbox i trapphusentrén. Tidningsklämma utanför lägenhetsdörren. Nymålade trapphus Portkodsläsare vid samtliga entréer Ny grovtvättstuga i källaren på Jupitervägen 45 Nytt cykelförråd på gården * Hyresgästval Även badrummen kommer att göras om från grunden. Ev tidigare badkar ersätts med dusch med duschdörrar. På väggarna och golvet blir det fräscht och modernt kakel respektive klinker. Vid renoveringen kommer du som hyresgäst kunna välja färg på köksluckor, luckhandtag samt färg på golvmattan i köket. I god tid innan det blir aktuellt med renoveringen i just din lägenhet kommer du att få ut en beställningshandling där du anger dina val. Anger du inget kommer Nyköpingshem att välja en standardutrustning. 10
Nyköpingshems underhållssystem Sedan många år tillämpar vi ett s.k. hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU). I HLU-systemet ingår golv och väggar i samtliga rum utom badrum och toalett samt vitvaror och skåpsluckor i kök/kokvrå. För de delar som ingår i HLU är det alltså du som hyresgäst som bestämmer när och om du vill att din lägenhet ska renoveras. Systemet bygger på att du i din hyra betalar för ett periodiskt underhåll, t.ex. nya tapeter. Efter att det fastställda intervallet har passerats kan du alltså beställa nya tapeter utan att det kostar dig något. För tapeter är detta 12 år sedan förra gången rummet tapetserades. Avstår du å andra sidan underhållet får du en rabatt på hyran varje månad. Du kan läsa mer om vårt underhållsystem på vår hemsida www.nykopingshem.se Boinflytandegrupp Innan sommaren hölls ett bostadsmöte i ditt område. Syftet med mötet var att berätta om denna förestående renovering och vad som var planerat. På mötet utsågs också en arbetsgrupp som skulle diskutera om det finns ytterligare åtgärder som behöver göras för att öka trivsel och trygghet i området. Arbetsgruppen har kommit fram till några mycket intressanta och trevliga punkter, t.ex.: - önskan om grillplats på gården - önskan om pergola - bättre ytterbelysning - klättervägg och/eller lekutrustning om det inte gör det så kommer denna önskelista ligga med i vår utvecklingsplan för området i framtiden. När det gäller vad som ska åtgärdas i lägenheterna har arbetsgruppen i mångt och mycket instämt i det projektupplägg som vi på Nyköpingshem planerat, vilket är väldigt glädjande. Arbetsgruppen har bestått av bovärden Klas Lennartsson, 6-7 hyresgäster från din gård samt representanter från Hyresgästföreningen. Då detta material delas ut kan vi inte säga om det finns utrymme för alla saker i projektet. Men även GLÖM INTE! Glöm inte att skicka in blanketten HYRESGÄSTMEDGIVANDE till oss senast 2014-11-14 11
Vi vårdar och utvecklar Nyköpingshem har funnits i Nyköping i över 60 år. Under denna tid har vi byggt nytt, byggt till och skött om vårt fastighetsbestånd. Allt för att våra hyresgäster ska trivas hos oss. Vi har genom vår närvaro och vår verksamhet bidragit till att utveckla Nyköping som bostadsort. Något som vi naturligtvis är väldigt stolta över. Men i takt med ett allt åldrande fastighetsbestånd ställs det också krav på en hög renoveringstakt. Vi har därför lagt fast en flerårsplan där vi ska renovera drygt 1 000 lägenheter de närmaste åren. Vi kallar det för ett renoveringsprogram, men det utgör lika mycket ett moderniseringsprogram. Vi tänker nämligen vara med och utveckla Nyköping som attraktiv bostadsort även i framtiden. I 60 år till, minst. Läs gärna mer om Nyköpingshem och vår verksamhet på www.nykopingshem.se version 201410 Nyköpingshem 0155-755 00 www.nykopingshem.se