Roslagsbostäder. nytt. Tidning för Roslagsbostäders hyresgäster Nr 2 december 2006. Tomas Messing Sveriges bästa bovärd? Sid 8-9

BO nytt Roslagsbostäder Tidning för Roslagsbostäders hyresgäster Nr 2 december 2006 Tomas Messing Sveriges bästa bovärd? Sid 8-9

2 Bonytt nr 2 2006 Ur innehållet: Hyresgäst i centrum 4 Roslagsbostäder har anpassat sin organisation efter bilden att det är hyresgästen som står i centrum. Målen flyttas fram 6 Så fort ett mål är uppnått lägger Roslagsbostäder ribban ännu högre. Verktygen är verksamhetsplan och detaljerad budget. Allt som går att styra ska styras. Populär bovärd 8 Tomas Messing är kanske Sveriges bästa bovärd. Han är oerhört populär bland sina hyresgäster. Möt honom och en av de boende. Grönt är skönt 11 I somras utlyste Roslagsbostäder en tävling om vackraste balkongen eller uteplatsen. Se resultatet. Energin viktig 14 Energin är viktig för Roslagsbostäder. På ett år har företaget sparat 1,5 miljon kronor. Gallerian öppnar 15 Efter lång startsträcka öppnar nu Gallerian i Hallstaviks centrum. BO nytt Roslagsbostäder Tidning för Roslagsbostäders hyresgäster Producerad av info Bo C Bengtsson. Ansvarig utgivare: Åke Söderström. Redaktör: Bosse Bengtsson. Foto: Roslagsbostäder och Bosse Bengtsson. Tryck: Affärstryckeriet. Om du har synpunkter eller förslag till innehåll, är du välkommen att ringa 0176-20 75 00 eller skicka mail till info@roslagsbostader.se. Bilden på första sidan föreställer Tomas Messing i Hallstavik, Sveriges förmodligen bästa bovärd. VD har ordet: RB vill bygga Vi är en aktör på bostadsmarkanden sedan mer än 60 år och hoppas att så förbli i många år till. I dag finns tre huvudsakliga former för boende, och det är eget ägande, bostadsrätt och hyresrätt. Alla boendeformer har sina föroch nackdelar, och vilket boende man väljer beror på många olika faktorer och i vilket skede man befinner sig i livet. Roslagsbostäder AB ägs helt av kommunen och är ett så kallat allmännyttigt bostadsföretag som erbjuder lägenheter och lokaler med hyresrätt. Ett allmännyttigt bostadsföretag drivs enligt självkostnadsprincipen, och inga andra hyresvärdar i Norrtälje kommun får sätta högre hyror än de hyror som finns i jämförbara lägenheter inom Roslagsbostäder. Denna hyresledande roll har Roslagsbostäder inte själva valt, utan den är lagstiftad. Ett hem att längta till Vår huvuduppgift sedan 60 år är att erbjuda bostäder med hyresrätt till invånarna i Norrtälje kommun. Vi har som vision Ett hem att längta till och jag tror det säger det mesta om hur vi vill arbeta. Inom två områden ser jag att behoven av nyproduktion eller anpassning är speciellt stora, för äldre och för unga. 1. Norrtälje kommun behöver fler lägenheter som är anpassade för äldre personer eller plusboende som vi ibland säger. I ett plusboende kan det finnas tillgång till gemensamma lokaler såsom matrum, bastu, snickarrum, vävstuga, gym eller ett rum med storbilds-tv. Sådant som man inte skulle kunna ha tillgång till om man bara hade sin egen lägenhet i ett alldeles vanligt hus. Runt huset kan det finnas en stor och rymlig uteplats och kanske några odlingslotter för de som så önskar. I huset kan också finnas utrymmen som kan nyttjas av hemtjänsten. Ibland kan det vara lämpligt med en anställd person på plats under dagtid för olika aktiviteter. 2. Ungdomar vill ha bostäder för att kunna flytta hemifrån men ändå bo på hemorten. De vill bli självständiga och börja bygga ett eget liv. För det krävs små billiga hyreslägenheter där speciella insatser görs för att bygga billigt. Vi är bästa hyresvärden! Det är svårt att sia, speciellt om framtiden, var det någon klok person som sa. För Roslagsbostäder gäller att i framtiden bli ännu duktigare på att infria och överträffa våra hyresgästers förväntningar på oss. Att vi redan är Roslagens bästa hyresvärd tar jag inte tillbaka förrän någon bevisat motsatsen. Våra kunder och hyresgäster är mycket nöjda med oss vilket vi får bekräftat i våra kundundersökningar. Vi känner att vi fyller en viktig funktion i kommunen Avslutningsvis skulle vi vilja sätta Norrtälje ekokommun på energikartan och bygga Sveriges energisnålaste flerbostadshus, där i princip kroppsvärmen och värmen från lampor och spisar utgör enda värmekällorna. Roslagsbostäder kan och vill producera hyresrätter på marknadens villkor. Anders Hermanson

Bonytt nr 2 2006 3 Snart är alla lägenheter uthyrda Snart finns det inte längre några lägenheter att hyra hos Roslagsbostäder, inte på någon av de orter där företaget finns. Under nästa år kalkylerar Roslagsbostäder med att det bara finns kanske tio lägenheter utan kontrakt, och det är vad man behöver för att klara omflyttningarna. Hur många lägenheter som har stått outhyrda har åkt berg- och dalbana under åren. Konjunkturen och ränteläget är faktorer som har påverkat. I mitten av 1990-talet var det som mest ca 30 procent outhyrt. Det kostade enormt mycket pengar i form av uteblivna hyresintäkter. Sedan har det som sagt pendlat upp och ner. Outhyrt i Hallsta Hallstavik har haft mycket outhyrt alltsedan pappersbruket slutade expandera personalmässigt på 1970-talet. Att antalet outhyrda lägenheter i Hallstaviksdistriktet nu sjunker kraftigt beror antagligen på tre saker: Hemsidan en bra kontaktväg Marknadsräntorna stiger Roslagsbostäder har numera en marknadsassistent på plats i Hallstavik som arbetar aktivt med lägenhetsuthyrning. Pappersbruket avvecklar sina bruksfastigheter. Marknadsräntorna påverkar uthyrningen så, att om räntorna är låga föredrar människor att köpa en villa. Är de höga föredrar man att bo i hyresrätt. Den allmänna gissningen är att räntorna kommer att stiga under de närmaste åren. Behovet ökar Vad händer när allt är uthyrt? Behovet av fler hyresbostäder ökar naturligtvis, i synnerhet som kommunen ser en kraftig befolkningstillväxt framför sig. Många av de människor som kommer att flytta hit, kommer att arbeta i service- och vårdyrken. För dem är dyra villor och bostadsrätter som också kommer att stiga i pris när efterfrågan blir ännu större än tillgången inget alternativ. Roslagsbostäder har under flera år bett att få bygga, men kommunen har inte visat något intresse för det. 1999 byggdes Snöskatan längst upp på Roslagsgatan, men sedan dess har det varit stopp. Vill bygga Vi skulle gärna bygga om vi bara får, säger Roslagsbostäders VD Anders Hermanson. Många borgerligt styrda kommuner låter sina bostadsbolag göra det. De ser sitt bostadsbolag som ett verktyg i sin näringslivsutveckling. Det önskar jag att vår kommun också gjorde. I Hallstavik stod det för ett år sedan omkring 50 tomma lägenheter. Ett år senare har den siffran halverats. Efter pappersbrukets beslut att avveckla de egna hyresfastigheterna under de närmaste tre åren är det mycket möjligt att det snart inte längre finns några tomma lägenheter alls hos Roslagsbostäder i Hallstavik. Roslagsbostäder var ett av de första företag i Norrtälje som hade egen hemsida. Den tidens hemsidor känns som stenålder när man jämför med dagens. De var rena presentationssidorna, de var statiska, och det krävdes mycket kunskap för att programmera dem. Den hemsida som Roslagsbostäder har i dag är den femte i ordningen, och handlar mer om kommunikation än om presentation. Att använda hemsidan är ett bra sätt att kommunicera. Den är öppen dygnet runt, och man behöver alltså inte passa några telefontider. Den är också ett mångsidigt sätt att kommunicera. Via hemsidan kan Roslagsbostäders hyresgäster skicka mail till den man vill ha kontakt med, man kan göra felanmälan om det är någonting som inte fungerar därhemma. Man kan också anmäla sig till Intressebanken. I Intressebanken registrerar man sig om man i framtiden vill hyra lägenhet hos Roslagsbostäder. Ju längre tid i Intressebanken, desto större chans har man att få hyra bostad. På hemsidan kan man också läsa om det senaste som hänt i bolaget. Det kan röra personalförändringar, saker som händer i bostadsområdena och annat. För Roslagsbostäders hyresgäster finns speciella informationssidor med olika nyttigheter som rör boendet. Här kan man också hitta erbjudanden.

4 Bonytt nr 2 2006 En hyresvärd som sätter hyresgästerna Med hyresgästen i centrum, hamnar av naturliga skäl de tre distrikten, inte huvudkontoret, i centrum i Roslagsbostäders organisation. Det är nämligen i distrikten som hyresgästerna finns, det är där de dagliga mötena äger rum. Därför är hela organisationen byggd på att serva distrikten. Tre nyckelpersoner De tre distriktscheferna är numera nyckelpersoner i organisationen. De har stort ansvar för verksamheten, och därmed också stora befogenheter. Något som har betytt mycket för den nya organisationen är att alla uthyrningsfrågor numera hanteras i respektive distrikt. De tre marknadsassistenterna visar lediga lägenheter, och har personlig kontakt med dem som söker lägenhet. I Norrtälje är det Ingmarie Kumlin, i Rimbo Birgitta Eriksson, och i Hallstavik Helen Frank. Det distrikten ska arbeta med förutom uthyrningsfrågor är hyresgästinformation, fastighetsskötsel, markarbete, reparation, städning, administration, samordning, lagerhantering, inventering och besiktning. Stöd från företaget De tre distrikten får övriga företagets stöd via tre stabsfunktioner: verksamhetsstöd, fastighetsutveckling samt marknad, kvalitet och miljö. Dessa funktioner finns samlade på Roslagsbostäders huvudkontor i Norrtälje. Kent Helsing är en av Norrtäljedistriktets tre bovärdar. I hans uppgifter ingår bl. a. det som kallas rondering. Det innebär att han går runt i bostadsområdena och ser till att allting fungerar som det ska. För att klara sina åtaganden, har de tre distrikten precis organiserats om. Norrtälje och Rimbo har en sorts organisation, Hallstavik en annan. Tom Bjerkendahl, distriktschef för Norrtälje berättar om hur organisationen numera fungerar i hans distrikt: Tidigare var alla våra medarbetare bovärdar. Nu har vi specialiserat oss. Det kommer hyresgästerna till godo. Olika kompetens Olika människor har olika kompetens. Det är det som ligger bakom den nya organisationen. Var och en ska arbeta med det som han eller hon har mest intresse av och är bäst på. Det ger större effektivitet. Roslagsbostäder kommer inte att behöva köpa lika mycket arbete utifrån som tidigare. I Norrtäljedistriktet finns det numera tre bovärdar. De är bovärdar för ca 330 lägenheter var. Deras uppgift är att ha hand om kundkontakterna och att rondera, dvs. att dagligen gå runt i områdena och se till att allting fungerar. De skriver protokoll efter varje rondering. Det finns också en administrativ bovärd. Hon tar emot felanmälningar per telefon. Hon gör beställningar, och arbetar just nu också med kundkontakterna i samband med evakuering av lägenheter under stambytesarbetena i kv. Växtriket. Snabb återkoppling Hyresgästerna kommer att få snabb återkoppling på sin felanmälan och snabbt få besked om när åtgärderna ska genomföras. Servicevärden är arbetsledare för det praktiska arbete som utförs i bostadsområdena. Det är han som tar emot och följer upp ronderingsprotokollen, han har en del adminstrativa uppgifter runt beställningar och personalfrågor, men framför allt ser ha till att det praktiska arbetet fungerar. I Norrtälje finns det en besiktningsman för lägenheterna. Hon har också hand om debiteringar i samband med omflyttningar, och är även

Bonytt nr 2 2006 5 i centrum ute och hjälper till med ronderingar. Marknadsassistenterna är numera placerade på distrikten. I Norrtälje finns det en servicegrupp på tre personer som utför reparationer inom i huvudsak VVS, ventilation, snickeri och el och de viktiga energifrågorna. Markgruppen består av två personer som arbetar med utemiljöerna. De kommer också att backa upp bovärdarna och servicegruppen vid behov. Annan organisation I Hallstavik är distriktet för litet för en organisation som den här. Där har Roslagsbostäder valt ett annat arrangemang. Här är alla i grunden bovärdar fortfarande, till 70-80 procent. Den övriga tiden arbetar man med sådant man är specialiserad på, eller speciellt intresserad av. Och som specialist jobbar man över hela distriktet. Tomas Messing, t. ex., som är specialiserad på tvättmaskiner, servar dem i alla områden, inte bara dem som han är bovärd för. Birgitta Sköld är en av två lokalvårdare som Rimbodistriktet har satsat på. Trapphus, tvättstugor och dåligt flyttstädade lägenheter är några av hennes viktiga arbetsområden. Underhåll är livsviktigt Att underhålla fastigheter är dyrt men livsviktigt. Hus som man inte underhåller regelbundet blir i regel mycket dyrare att underhålla i längden. Därför har Roslagsbostäder infört en underhållsplan. Den säger att alla fastigheter ska underhållas i förväg. Det kommer att leda till färre dyra brandkårsutryckningar. 250-300 miljoner kronor I ett tioårigt perspektiv kommer Roslagsbostäder att satsa mellan 250 och 300 miljoner kronor i underhåll. Det är ett ambitiöst underhållsprogram som få andra bostadsföretag presterar, men det gynnar fastigheterna och hyresgästerna som bor hos Roslagsbostäder. Eftersom de tre distrikten är centrala i Roslagsbostäders verksamhet, är det distriktscheferna som avgör vilka åtgärder det är som ska sättas in. De väljer åtgärderna utifrån den underhållsplan som har upprättats centralt i företaget. För att nämna några exempel på vad som helst ska komma gång inom de närmaste fem åren: Väster Knutby I Väster Knutby i Norrtälje kommer de träbeklädda överbyggnaderna på husen att plåtas in. Det kommer att bli ett exteriört lyft för området. Detta sker redan under 2007. Lönnen behöver fasadrenoveras, och balkongerna få nya skärmar. Bergshamra behöver få en värmecentral med kulvertledning. Kanske kan det bli aktuellt med bergvärme. I Rimbo fortsätter underhållsarbetet med att fasaderna i Marknadshagen ses över. De fasader som behöver, ska lagas så att de blir fräscha. Här blir det också stambyten, eller relining som det heter när man skapar nya rör inuti de gamla. Lärkan och Höken behöver också fasadrenovering. I Hallstavik behöver Smörblomman få en fasadrenovering. Tak och balkonger ska också ses över. Fasadrenovering är även aktuell på Dianavägen. I Skärsta ska taken ses över. Häggen/Ängen behöver stamrenovering, och eventuellt också hissinstallation. Trygghetsfråga Generellt kommer en hel del pengar att användas till utemiljö och marksatsningar. Det ska bli grönare och snyggare. Roslagsbostäder ska också se över utebelysningarna. Det är en trygghetsfråga som i synnerhet kvinnor ser som angelägen.

6 Bonytt nr 2 2006 Målen flyttas hela tiden framåt Att skapa en verksamhetsplan, att upprätta en detaljerad budget med vision, mål och vägar för att nå målen är bra vägar för att ta kontrollen över vad som händer och reducera slumpens inverkan så långt det går. Det är var Roslagsbostäder har gjort. Med hjälp av vad man kallar balanserade styrkort, där kund-, personal-, ekonomi- och utvecklingsperspektiven ska balansera, har företaget fullständig uppsikt över vad som händer. Allt går inte att styra, men allt som går att styra ska också styras. Det är tanken. Det var 2005 som Roslagsbostäder började med verksamhetsplan och detaljerad budget, och det arbetet fortsätter. De flesta mål som sattes 2005 är uppnådda, och då har företaget lagt ribban ännu högre. Det mål som inte nåddes tar man nya tag med. Ambitionen är att hela tiden bli bättre och bättre. Med hjälp av årliga mätningar av nöjda kunder och nöjd personal får företaget många svar på om målen nåtts eller inte. Statistik som rör ekonomi, uthyrning och miljöförbrukning är andra sätt att få svar. Följer upp Målen för 2007 bygger delvis på svaren från årets NKI-undersökning (NKI betyder Nöjd kundindex). Många hyresgäster uttryckte missnöjdhet med städningen i tvättstugorna. Det är ett jobb som hyresgästerna själva ska göra, men för att få en bättre städning kommer Roslagsbostäders personal att själva städa tvättstugorna med jämna mellanrum. En del hyresgäster var också missnöjda med lägenhetsstandarden. Det är också någonting som Roslagsbostäder kommer att arbeta med framöver. Under förutsättning att den nytillträdda styrelsen godkänner det, kommer Roslagsbostäder i fortsättningen att avsätta underhållspengar för inre underhåll i en fond för varje lägenhet. Tanken är att 2,1 procent av hyran ska avsättas till fonden, som hyresgästen själv förfogar över. Större inflytande Det gör att man får större inflytande över vilken standard man vill ha i sin lägenhet. Vill man använda Bra är inte gott nog Bra kan alltid bli ännu bättre. Det är en levande sanning i Roslagsbostäders arbete, och den går igen i mycket. FR2000 är en väg till förbättring. FR2000 är en kvalitets- och miljöcertifiering som garanterar att Roslagsbostäder följer sina miljö-, arbetsmiljö- och kvalitetsmål. underhållsfondens pengar till speciella tapeter, så kan man göra det. Om man inte använder underhållspengarna sedan fonden har byggts upp, kommer man att ha rätt till 2,1 procents återbäring på hyran. Det här ger en rejäl frihet och ett ordentligt inflytande över det egna boendet. Certifierat i fem år Sedan 2001 har Roslagsbostäder varit certifierat. Det ställer krav. Varje år kontrollerar både egna revisorer och revisorer utifrån att företaget håller vad man har lovat hyresgästerna och omvärlden att man ska hålla. Det är en sak att lova. Certifieringen tvingar företaget att också hålla löftena. Vid de senaste revisionerna har det visat sig att företaget sköter sina åtagande exemplariskt. Revisorerna har inte kunnat konstatera några avvikelser från de mål som har satts upp. Detta trots att målen varje år flyttas fram så att kraven ökar. Så snart ett mål är uppnått, höjs ribban. Ansvarig för miljö- och kvalitetsfrågor är Åke Söderström. Blir aldrig färdig I det här arbetet blir man aldrig färdig, säger han. Det finns alltid mer att göra. Att arbeta förebyggande är viktigt. Så har Roslagsbostäder nyligen bestämt att bovärdarna ska rondera varje dag. Det innebär att de ska gå runt i sina bostadsområden och se att allting fungerar som det ska. Det kan som exempel innebära att de byter ut en trasig glödlampa innan någon hyresgäst har upptäckt att den gått sönder och hunnit felanmäla den. Helst ska man agera innan någonting har blivit fel.

Bonytt nr 2 2006 7 Roslagsbostäder är en bättre hyresvärd än de flesta andra Roslagsbostäder är en mycket bra hyresvärd. Och inte bara det. Roslagsbostäder har blivit en ännu bättre hyresvärd än för ett år sedan. Det säger hyresgästerna själva. Med jämna mellanrum gör Roslagsbostäder en undersökning om vad hyresgästerna tycker om sitt boende, om personalen och om bolaget. NKI (Nöjd kundindex), kallas undersökningen. Bättre än i Stockholm Bättre än genomsnittet i landet, NKI-undersökningar varje år är att få in synpunkter från sina hyresgäster. Och anledningen till att företaget vill ha dessa synpunkter är att kunna bli en ännu bättre hyresvärd. Resultatet från den senaste NKI-undersökningen ligger till grund för ett förbättringsarbete som ska ge ännu fler nöjda boende. Från och med i år har Roslagsbostäder vänt sig till ett annat marknadsundersökningsföretag än tidigare, ScandInfo. Och en anledning till det är att Roslagsbostäder nu kan De som bor hos Roslagsbostäder är mer nöjda med sin hyresvärd än de flesta andra hyresgäster i landet. och skyhögt bättre än vad de boende i Stockholm tycker om sina hyresvärdar. Det säger det senaste undersökningsresultat om Roslagsbostäder. Hur Roslagsbostäder står sig i förhållande till andra hyresvärdar i kommunen kan man bara ana. Ingen annan hyresvärd har gjort lika ingående undersökningar om vad deras hyresgäster tycker. Vill bli ännu bättre Skälet till att Roslagsbostäder gör få ännu mer detaljerade synpunkter på sitt arbete. Ända ner på varje bostadsområde vet nu företaget vad som behövs för att hyresgästerna ska bli ännu mer nöjda. Får återkoppling Efterhand som åtgärderna genomförs, kommer hyresgästerna i de olika områdena att få en återkoppling. De ska märka att deras synpunkter tas tillvara. Allt går inte att åtgärda. Dels kan det handla om enskilt tyckande. Dels finns det ekonomiska begränsningar för vad man kan göra. En del av de saker som hyresgästerna tycker kan bli bättre går att förändra bara med ett annat medvetande information, kommunikation, bemötande osv. Därför gås resultatet noggrant igenom tillsammans med dem som har fått synpunkter. Bemötandet bäst Det som hyresgästerna hos Roslagsbostäder är absolut mest nöjda med är bemötandet och servicen från bovärdarna. Också bemötandet och servicen från medarbetarna på huvudkontoret får bra betyg. De boende är också mycket nöjda när det gäller fel och reparationer i lägenheterna. Bemötandet, den tid det tar att få hjälp och resultatet av reparationerna får högt betyg. Andra saker som de boende uppskattar mycket är tvättstugeutrustningen och belysningen i bostadsområdenas entréer, trapphus, källare och vindar trygghetsfaktorer i boendet, samt planteringar, gräsmattor och gemensamma ytor. Det som Roslagsbostäder får minst uppskattning över är städningen i tvättstugorna (som hyresgästerna själva ska svara för), ventilationen och värmen i lägenheterna, lekplatserna och hyrorna. Men också här får Roslagsbostäder högre betyg än Stockholmsvärdarna. 67 procent av de boende svarade på undersökningen. Även det är en hög siffra i sådana sammanhang. Läs om vår populäraste bovärd på nästa uppslag!

8 Bonytt nr 2 2006 Jag mår så bra av honom Jag mår så bra av att ha honom som min lille hustomte. Ta honom aldrig ifrån oss! Kristina Cederdahls ögon formligen lyser när hon berättar om Tomas Messing, bovärd i Hallstavik. Och hon betonar att det inte bara är hon som tycker så. Alla hennes grannar säger samma sak. I den senaste NKI-undersökningen fick Tomas Messing bäst betyg av alla. ScandInfo, som gjorde undersökningen åt Roslagsbostäder, säger att de aldrig tidigare har sett så höga siffror: Det går undan när Tomas jobbar. Tomas är populäraste Tomas Messing är möjligen Sveriges bästa bovärd. Det företag som mätte hur nöjda kunder Roslagsbos Sveriges bäste bovärd? Ni har förmodligen Sveriges bästa bovärd! När Tomas hör det skrattar han. Hur ska jag kunna leva upp till det i fortsättningen?! Men det är klart att det är roligt när jag får uppskattning från mina hyresgäster. Tomas menar att han försöker sätta sig in i sina hyresgästers situation och tänka hur det skulle vara om det var han som var hyresgäst och behövde hjälp. Hur skulle han själv vilja ha det? Serviceyrke Och det här är ett serviceyrke. Hyresgästerna är våra kunder, och det är min sak att få dem att trivas. Göra att de får känna att det är så bra att bo hos oss som det är möjligt. Men jag har också lätt att ta folk. Det tror jag också spelar in. Det bor många äldre i de områden som Tomas jobbar i. Därför brukar han göra lite mer än han måste. Om jag ändå är där och har grejerna med mig, kan jag lika gärna göra lite extra om de behöver det. Och Kristina Cederdahl berättar om flera saker som Tomas gjort för att hjälpa henne, och fortsätter lika lyriskt: Man blir så glad Det är ljuvligt att träffa en person som visar en sådan mentalitet man blir så förbaskad glad! Om alla ungdomar var som Tomas skulle världen se annorlunda ut. Ytterligare en sak som Tomas tror påverkar resultatet av undersökningen är att han har varit länge i samma område. Hans hyresgäster har lärt

Bonytt nr 2 2006 bovärden täder är har aldrig sett liknande uppskattning. känna honom, och i hans arbete är det viktigt att skapa relationer. Det har han uppenbarligen lyckats med. Tomas Messing har arbetat hos Roslagsbostäder sedan 1998. Han jobbade tidigare på en plastfabrik i Skebo, men där fick han inte ledigt för att köra speedway, vilket var och är hans stora intresse, även om han numera är tränare och ledare och inte kör själv. Han sökte sommarjobb på Roslagsbostäder i Hallstavik, och här fick han möjlighet till den ledighet han behövde. Han blev kvar. I dag är han 31 år gammal. Personliga kommentarer bekräftar nöjda kunder I samband med att Roslagsbostäders hyresgäster lämnade sina svar på nöjd kund-index fick de möjlighet att skriva ner personliga synpunkter på bolaget och dess medarbetare. De flesta av synpunkterna bekräftar att Roslagsbostäders boende är nöjda kunder: Det är lätt att komma i kontakt med RB angående felanmälan etc. Systemet med bovärd fungerar bra, och de har ett mycket trevligt bemötande. Mycket fina, trevliga lägenheter/områden. Underbara bovärdar. Bovärdarna är helt suveräna. Snabb service och trevligt bemötande. Underbara grannar, känner mig trygg i huset. (Det beror på att Roslagsbostäder inte hyr ut till vem som helst.) Bäst med Roslagsbostäder är att ni är lätta att få tag på när det behövs, och man får alltid ett trevligt bemötande. Jag har aldrig haft problem med Roslagsbostäder, varje gång jag har sökt om hjälp eller om jag haft några frågor har jag fått ett bra bemötande och fått hjälp nästan omgående. Så Kristina Cederdahl är en av Roslagsbostäders alla nöjda kunder. 9 bemötandet, hjälpen, är mycket bra! Man har en otroligt duktig personal som jobbar med kontakten mot hyresgäster. RB är alltid lika trevliga vid kontakt och snabba att hjälpa till på alla möjliga sätt. Många trevliga bovärdar. Lätt att få tag i er alla samt en mycket positiv inställning gentemot hyresgäster. MÅNGA rosor till alla på RB. Roslagsbostäder är bra på att vara tillmötesgående och väldigt förstående i många lägen. Jag är nöjd med den respons jag får om jag är i behov av hjälp eller har andra frågor rörande mitt boende. Bovärdarna har hjälpt mig med saker som de nog inte har behövt göra, som jag själv skulle göra men inte kunnat pga ett handikapp. Många rosor till bovärdarna. Man har mycket hög tillgänglighet på telefon, och åtgärdar snabbt eventuella fel. Alla i personalen är vänliga och mycket trevliga och hjälpsamma. Välorganiserat företag. Kompetent och trevlig personal. Det känns tryggt.

10 Bonytt nr 2 2006 RB har nöjda medarbetare Hur Roslagsbostäders medarbetare mår är viktigt. Nöjda medarbetare är lojala medarbetare, och lojala medarbetare ger kunderna bra service. Bra service ger nöjda kunder, och nöjda kunder är lojala kunder som bor kvar och som rekommenderar andra att bo hos Roslagsbostäder. I höstas lät Roslagsbostäder göra en undersökning om hur företagets medarbetare trivs på jobbet. Resultatet blev bra. Roslagsbostäder har nöjda medarbetare. Vad som också var bra med resultatet var att det visade på några punkter där företaget kan bli ännu bättre. Det var ett av syftena med undersökningen att få veta hur resultatet kan bli bättre. Sett till helheten trivs mer än 80 procent av medarbetarna i arbetet. Nästan 80 procent känner motivation i sitt arbete, och 70 procent av medarbetarna är nöjda med sin arbetssituation. Medarbetarnas uppfattning om det egna arbetet bjuder på mycket att glädjas över. Rätt kompetens Exempelvis tycker 96 procent att de har rätt kunskap och kompetens för att göra ett bra jobb. 83 procent tycker att de kan styra och planera sitt eget arbete. 81 procent tycker att de har stimulerande och utvecklande arbetsuppgifter. 78 procent känner att de får och ger stöd när det uppstår problem i jobbet. Nästan lika många, 77 procent, känner respekt och hänsyn från arbetskamraterna. 75 procent av medarbetarna tycker att det är högt i tak med en tillåtande atmosfär i den egna arbetsgruppen. Tre av fyra har roligt 75 procent av alla medarbetare har roligt på jobbet och trivs med sina arbetskamrater. Roslagsbostäder har länge gjort nöjd medarbetarundersökning, men har denna gång valt en annan leverantör än tidigare. Skälet är att få ett så utförligt bakgrundsmaterial som möjligt att jobba med för att förbättra det som kan förbättras. Hyresrätt har stora fördelar Att hyra sin lägenhet innebär att man lättare kan flytta till platser där det finns arbete utan att behöva riskera något kapital. Dagens arbetsmarknad innebär ofta korta anställningar eller projektanställningar, och hyresrätten gör att arbetsmarknaden kan bli mer flexibel med lägre kostnader för arbetslöshet i samhället. Att kunna ha en bostad utan insats är viktigt för många. En del har inte råd att köpa sin bostad, och andra vill inte riskera sitt kapital. Med dagens höga bostadspriser finns en uppenbar risk för ett prisfall och förlust när man säljer. Trenden i dag är fallande priser på bostadsrätter. Vem kommer inte ihåg 90-talets finanskris? Separation är något som händer i runt hälften av alla äktenskap. En hyreslägenhet i Roslagsbostäder har i många fall varit räddningen för att komma ur en omöjlig relation. Att som ung på ett enkelt sätt kunna flytta hemifrån och få tag på en mindre lägenhet är mångas dröm. I dag har Roslagsbostäder tyvärr kötider på över tio år för attraktiva smålägenheter. Det finns i dag ett uppenbart behov av små och billiga hyresrätter, framförallt i Norrtälje. Att som äldre sälja sin villa, ha det bekvämt, få loss lite pengar, resa och unna sig lite lyx. Man vill inte låsa pengarna i ett annat boende eller börja städa trapphuset eller sitta i styrelsen för bostadrättsföreningen. Att bara kunna välja att ha det bekvämt och slippa snöskottning, gräsklippning och trädgårdsskötsel. Att kunna bo i en lägenhet på vintern och utnyttja fritidshuset mer på sommaren och inte, som många, ha två hus att sköta.

Bonytt nr 2 2006 11 Grönt är skönt! Jag blev förvånad. Jag trodde att det var andra som skulle ha finare balkonger eller uteplatser än jag. Det säger Ditte Eriksson på Drottning Kristinas väg i Norrtälje. Hon vann sommarens tävling om finaste balkong eller uteplats. För det fick hon 1 000 kronor i prissumma. Det är extra roligt att mitt intresse för blommor har spridit sig till grannarna, säger hon. Fler och fler själv tycker mycket om. Hon har inte byggt upp uteplatsen utifrån någon speciell tanke, men känslan tycks räcka långt. Ditte Eriksson jobbar delvis med blommor. Hon är florist, och växlar mellan det jobbet och arbetet som undersköterska. Jag trodde inte jag skulle vinna, säger Ditte Eriksson. runt omkring har också skapat fina uteplatser, och då blir hela området fint. Ditte Eriksson har gått helt på sin känsla, och använder växter hon Jag har alltid hållt på med uteplatsen, säger hon. Det blir mycket färger, för jag vill ha med så mycket. Andrapristagaren heter Tarya Osenius, och hon bor på Bolkavägen i Norrtälje. Hon fick 750 kronor i pris. Tredjeplatsen delades av två grannar i Älmsta. De heter Inger Gotto och Marie Lennartson, och de fick vardera 500 kronor. 2:a pris 3:e pris

12 Bonytt nr 2 2006 Energiarbetet har sparat 1,5 miljon Under det här året har Roslagsbostäder sparat 1,5 miljon kronor på minskad energiförbrukning. Att få ner energiförbrukningen är angeläget av två skäl: miljömässigt och ekonomiskt. Varje sparad krona kommer hyresgästerna till godo i form av bättre underhåll eller bättre service. * Herräng inte medräknat Mycket pengar att spara Det finns mycket pengar att spara på inomhustemperaturen. Socialstyrelsen har gett ut allmänna råd om hur varmt det ska vara i en lägenhet, och de råden följer Roslagsbostäder. På många håll har det varit alldeles för varmt i lägenheterna värme som hyresgästerna ofta har fått vädra ut. Det finns flera olika åtgärder som man kan ta till. En är att göra generella justeringar. Värmekurvorna visade att nästan alla värden var för högt ställda, och kunde sänkas. I de lägenheter där det blev för kallt, gick Roslagsbostäder in och gjorde individuella åtgärder för att höja temperaturen. Balans i värmen Värmeinjusteringar är ett annat sätt att sänka energiåtgången. Det innebär att skapa balans i värmesystemet så att alla får lika varmt i sina lägenheter. * Det första område där man har tagit ett rejält grepp är Smörblomman i Hallstavik. Där var det dålig ventilation, så första åtgärden var att byta till ett ventilationssystem som anpassar sig efter exempelvis förbrukning och yttertemperatur. I Smörblomman gjordes också en värmeinjustering. Fler åtgärder i området var nya tvättmaskiner, dusch i stället för badkar vid renovering, och annat. Sparat 200 000 per år Tillsammans har åtgärderna där sparat ca 200 000 kronor om året för de 72 lägenheterna. Ytterligare åtgärder blir individuell mätning av elförbrukningen där hyresgästen betalar för exakt det som han eller hon förbrukar. Då kan man också kunna se hur mycket som förbrukas i lägenheten i varje ögonblick. Under våren kommer det här igång i full skala. Det kommer att öka medvetenheten om vad det är som drar el. Väster Knutby nästa Nästa område som får individuell mätning blir Väster Knutby under förutsättning att resultaten blir bra i Smörblomman. Erfarenheter från andra håll säger att det bli de. Ytterligare ett område som har kollektiv elmätning är ena delen av Bananhusen i Rimbo. Roslagsbostäders energisamordnare Sven Karlsson har numera en energigrupp med representanter från alla tre distrikten till sitt förfogande. Tanken är att arbetet nu ska riktas in på område för område. Bytt motorvärmare Det första som gruppen gjort är att inventera motorvärmare och bytt ut de dåliga, onödigt energikrävande. Under vintern fortsätter arbetet med att se över närvarostyrning av belys-

Bonytt nr 2 2006 13 på ett enda år arbetet fortsätter...de 2 400 hushållen inom Roslagsbostäder under 2005 använning och ventilation. Det innebär att det bara är när någon är närvarande som belysningen eller fläkten slår till. Arbetet kommer att gå vidare. Det framtida arbetet handlar både om stora och små projekt. Sett generellt är energiförbrukningen i Roslagsbostäder på väg ner. Mest märks det på värmesidan. Vattenförbrukningen minskar också, men siffrorna som visar förbrukningen påverkas av att det är fler lägenheter uthyrda nu jämfört med i fjol. Herräng undantag När det gäller el, så har förbrukningen gått ner över hela linjen utom i Herräng. Sedan beslutet om att elen och därmed också värmen skulle ingå i hyran för de boende i Herräng har förbrukningen där skjutit i höjden. Det har blivit mer än en fördubbling, och det har påverkat resultatet för hela Roslagsbostäder så att de senaste årens nedåtgående trend bröts. Sven Karlsson, här vid en solfångare, är Roslagsbostäders energisamordnare. Han leder arbetet med att spara energi, och han har en person från varje distrikt till sitt förfogande. Kände du till att...när Roslagsbostäder har gått över till elbilar nästa år, minskar vi koldioxidutsläppen med 35 ton per år? de 26 miljoner kwh el för sin uppvärmning? Det motsvarar uppvärmningen av 1 300 villor. Genom att inte slösa med värme och varmvatten sparar man energi för ca 20 procent av sin hyreskostnad....roslagsbostäders hyresgäster spolade ut 26 227 kubikmeter vatten 2005? Det motsvarar 874 236 fyllda 300-liters badkar. Eller vad som skulle rinna ur en kökskran om den stod på dygnet runt i 62 år!...man tillbringar 80 procent av sin tid inomhus? Roslagsbostäder genomför sedan 2004 tillsammans med hyresgästföreningen mätningar av inomhusluften i alla lägenheter. Detta för att säkerställa att inomhusmiljön är hälsosam vad gäller drag, luftkvalitet, mögel, radon och fukt....varje lägenhet slänger 68 liter sopor varje månad? Totalt för Roslagsbostäder gör det nästan två miljoner liter sopor. 2002 slängde varje hushåll 82 liter sopor i månaden, eller sammanlagt drygt 2,3 miljoner liter. Det är källsorteringen i förpackningsfraktioner som förklarar minskningen, som kommer miljön till godo. Minskningen av slängda hushållssopor från 2002 till 2005 blev 17 procent....2005 källsorterade Roslagsbostäders hyresgäster 1 048 530 liter förpackningar? Det innebär att råvaror som metall, plast och glasförpackningar blir nya konservburkar, mjölkförpackningar och schampoförpackningar.

14 Bonytt nr 2 2006 Ekonomin hos Roslagsbostäder bra Roslagsbostäders ekonomi är bra. Detta trots att bolaget inte har tagit ut några höjda hyror under de senaste två åren, och bara höjer med 0,7 procent under nästa. Efter att företaget avvecklat alla aktier och räntefonder, blev det möjligt att finansiera allt underhåll samt det nya servicehuset i Älmsta och utbyggnaden av vårdcentralen i Bergshamra helt utan lån. Det är naturligtvis tillfredsställande. Budgetkontroll Företaget räknar med att resultatet nästa år ska bli fortsatt bra, men det går inte av sig självt. Hårdare kontroll på budgeten är en medicin som alla i företaget kommer att få smaka på. Varje kostnad måste analyseras. Men ekonomin är stabil. Soliditeten ökar år för år, och är snart uppe i åtta procent. Soliditeten berättar om hur mycket av verksamheten som finansieras med eget kapital. Man kan säga att soliditeten berättar om Roslagsbostäders ekonomi är bra. Resultatet kommer att innebära en liten vinst, och den går tillbaka till hyresgästerna i form av underhåll och inte i någon annans ficka. hur förmöget ett företag är. I andra branscher är åtta procents soliditet inte mycket, men i den här branschen är åtta procent bra. När det går bra för Roslagsbostäder går inte vinstpengarna i någon annans ficka. I stället ökar avsättningen till underhåll. Pengarna kom- mer tillbaka till hyresgästerna. Resultatet för det här året är naturligtvis inte klart, eftersom året inte är slut ännu, men det står klart att det också i år blir ett positivt resultat. Alltså pengar över som satsas tillbaka i företaget. Vart går din hyra? Om du betalar 6 000 kronor i hyra, fördelar sig dina pengar på det sätt som bilden till höger visar. Den största delen av dina pengar går tillbaka till fastigheterna i form av reparation och underhåll. Den andra största utgiften är räntor, och den tredje vatten, värme och hushållsel. Det är en post som Roslagsbostäder försöker minska.

Bonytt nr 2 2006 Gallerian i Hallstavik öppnar snart 15 Nu blir den verkligen av, Gallerian i Hallstavik. Det har varit tal om den länge. Många har lovordat Roslagsbostäders initiativ att skapa en liten galleria i södra delen av centrum i den lokal där Försäkringskassan tidigare höll till. Många var också intresserade av att hyra in sig, men när det kom till kontraktsskrivning började manschetterna darra, och det blev ingenting av. Invigs i januari Det var från början meningen att det skulle bli åtta butiker i Gallerian. Nu blir det en fyra butiker och en restaurang. En butik är fortfarande outhyrd, men Gallerian öppnar ändå. Det sker med en invigning någon vecka in i januari. Vad Hallstaviksborna kan vänta sig förutom en restaurang i Gallerian är en smyckes- och uraffär, en ridsportaffär som också säljer kläder, samt en tyg- och presentaffär. Restaurangen kommer också att ha en pub, och den får fullständiga rätttigheter. Vad som kommer i den fjärde butiken återstår att se, men vad det än blir så kommer Hallstaviks centrum att få ett lyft när Gallerian öppnar i början av januari. Roslagsbostäders distriktschef i Hallstavik Jan Sanfridsson i den galleria som öppnar i början av januari. Inte vem som helst får lägenhet Varje hyresvärd har den exklusiva rätten att själv bestämma vem som ska bli hyresgäst. Roslagsbostäder har egna regler som väger in många olika faktorer. En av dem, men bara en av flera, är hur länge man har stått i den s.k. intressebanken. Den som vill bo hos Roslagsbostäder måste ställa sig i intressebanken, där man anmäler sitt intresse av att så småningom få flytta in. Enklast gör man det via hemsidan www. roslagsbostader.se. Ingen får störa Men lång tid i intressebanken hjälper inte den som har betalningsanmärkningar eller den som har stört sina grannar. Man måste också personligen träffa en marknadsassistent. Det är självklart att ekonomin avgör vem som får bli hyresgäst. Bolaget tar alltid en kreditupplysning. Den som är skyldig Roslagsbostäder pengar eller som har betalningsanmärkningar sedan tidigare, kan inte räkna med att få bli hyresgäst. Man måste också ha en ekonomi som Roslagsbostäder bedömer klarar av hyran. Den som tidigare har stört sina grannar kan alltså inte heller räkna En marknadsassistent kan ha många uppgifter. Här syr Ingmarie Kumlin gardiner till en visningslägenhet med att få en lägenhet. Därför ska man kunna lämna bra referenser från tidigare hyresvärd eller bostadsrättsförening. Om någon som redan bor hos Roslagsbostäder vill byta lägenhet, tittar Roslagsbostäder först på om det finns skulder eller störningsanmärkningar. Sällan förtur Man måste vara myndig för att kunna ställa sig i intressebanken. Många tycker att de borde få förtur till en lägenhet, men förtur används mycket sällan. En eventuell förfrågan om förtur kommer alltid från socialnämnden, och det är VD som godkänner den. Andrahandsuthyrning kan godkännas under en begränsad tid på sex månader, och under särskilda förutsättningar. Roslagsbostäder ska godkänna andrahandshyresgästen.

16 Bonytt nr 2 2006 Bor du hos rätt hyresvärd? Här har du möjlighet att testa om du bor hos den bästa hyresvärden. Fyll i de tolv ja- eller nejrutorna. Vänd sedan tidningen upp och ner för att få svaret. Ja Har du möjlighet att källsortera? Har din hyresvärd en plan för att förbättra miljön? Ingår 17 TV-kanaler i din hyra? Har din hyresvärd störnings- och fastighetsjour alla kvällar i veckan? Frågar hyresvärden vad du tycker om ditt boende en gång om året? Gör din hyresvärd radonmätningar? Har din hyresvärd en hemsida där du får färsk information? Får du den hjälp du behöver när du har gjort en felanmälan? Går pengarna från din hyra till boendet och inte till vinst? Får du fiberbredband för 100 Mbit/s för 325 kronor i månaden? Har din hyresvärd en underhållsplan för fastigheterna? Har du fått en bopärm med allt du behöver veta om ditt boende? Nej Svar (vänd tidningen): Om du har svarat ja på alla tolv frågorna: Grattis, du bor redan hos oss! Om du inte har tolv ja: ska du inte byta till den bästa hyresvärden? Roslagsbostäder Roslagsbostäder AB äger och förvaltar fastigheter, och är ett medelstort bostadsbolag med drygt 2 400 lägenheter och ca 18 000 kvm lokaler på sex orter i Norrtälje kommun. Bolaget har 40 anställda fördelade över Norrtälje, Rimbo och Hallstavik. Postadress: Box 21, 761 21 Norrtälje Besöksadresser: Lommarvägen 1, plan 2, Norrtälje Centralvägen 6, Rimbo Gottstavägen 8, Hallstavik Telefon: 0176-20 75 00 Fax: 0176-20 75 05 info@roslagsbostader.se www.roslagsbostader.se