Redovisningsregelverk och värdering av bostadsrätter Hur bostadsrättsföreningars redovisning påverkar mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter Författare: Oskar Rönneman, Sofia Liedholm Handledare Andreas Jansson Medbedömare: Timurs Umans Ämne: Företagsekonomi Inriktning: Redovisning Nivå: Civilekonomuppsats, 30 hp
Förord Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Andreas Jansson, som outtröttligt svarat på frågor samt gett oss värdefull feedback och stöd vilket hjälpt oss framåt med uppsatsen. Utan dig hade denna uppsats inte kunnat bli verklighet! Vi vill även passa på att tacka alla mäklare runt om i Sverige som tagit sig tid att delta i vår enkät. Utan er hade vi inte haft möjlighet att genomföra vårt experiment. Avslutningsvis vill vi även rikta ett stort tack till vår medbömare Timurs Umans som tillsammans med våra kurskamrater kommit med värdefulla tips och idéer, vilket hjälpt oss att utvecklas i vårt skrivande och medverkat till att driva uppsatsen framåt. Tack till er alla! Växjö, 21 maj 2015 Oskar Rönneman Sofia Liedholm i
Sammanfattning Examensarbete: Civilekonomprogrammet, Ekonomihögskolan, Linnéuniversitetet Växjö, Redovisningsinriktning, 4FE007, VT 2015 Författare: Oskar Rönneman och Sofia Liedholm Handledare: Andreas Jansson Medbedömare: Timurs Umans Examinator: Timurs Umans Titel: Redovisningsregelverk och värdering av bostadsrätter Hur bostadsrättsföreningars redovisning påverkar mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Bakgrund: År 2014 infördes det nya tvingande redovisningsregler i Sverige, de så kallade K-regelverken. Införandet påverkade förutom alla företag, även Sveriges 23 900 aktiva bostadsrättsföreningar som tvingades välja vilket av redovisningsregelverken K2 och K3 som de skulle upprätta sin redovisning efter. Beroende på vilket av redovisningsregelverken som bostadsrättsföreningar väljer kommer utformningen av deras redovisning att påverkas. Detta kan komma att påverka mäklares bedömning av redovisningen vilket kan få effekter på deras uppskattning av värdet på bostadsrättsföreningens bostadsrätter. Att redovisningen kan ha betydelse för uppskattningen av värdet på företag är sedan tidigare känt men hur det står till på bostadsrättsmarknaden är mindre utforskat. Därför är detta något denna uppsats ämnar undersöka. Syfte: Syftet med denna uppsats är att undersöka hur bostadsrättsföreningars redovisning påverkar mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Metod: Uppsatsen är uppbyggd kring ett experiment där manipulerad redovisningsdata från en befintlig bostadsrättsförenings årsredovisning skickats ut i form av en enkätundersökning till samtliga registrerade fastighetsmäklare i Sverige. Resultat: Resultaten tyder på att mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter påverkas när de får ta del av redovisningsmaterial där tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys ingår. Detta stödjer litteraturen kring redovisningsformat. Vi har även funnit stöd för att mäklare med mer erfarenhet tenderar att fokusera mer på tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys när de uppskattar värde på bostadsrätter än mäklare med mindre erfarenhet. ii
Abstract Master Thesis: Degree of Master of Science in Business and Economics, School of Business and Economics, The Linnaeus University Växjö, Accounting, 4FE007, Spring 2015 Author: Oskar Rönneman and Sofia Liedholm Supervisor: Andreas Jansson Co-examiner: Timurs Umans Examiner: Timurs Umans Title: Accounting method and the valuation of apartments in housing associations How housing associations accounting affects the real estate agents estimate of the value on housing associations apartments. Background and problem: In 2014 the new mandatory accounting standards were introduced in Sweden, the so-called K-regulatory framework. The introduction affected in addition to all companies including Sweden s 23.900 active housing associations who were forced to choose which of the accounting regulations, K2 and K3 they would conduct their accounting after. Depending on which of the accounting regulations they would choose, their accounts will be different. This may affect the real estate agents assessment of accounts which may have an impact on their estimate value of the housing associations apartments. That accounting may have a value on the estimate on companies is well known, but the state of the housing market is less explored. Therefore, this is something this paper intends to investigate. Purpose: The purpose of this thesis is to examine how housing associations accounting affects the real estate agents estimate of the value of apartments. Method: The thesis is arranged around an experiment where manipulated accounting data from an associations housing company annual report has been sent out as a survey to all registered real estate agents in Sweden. Conclusions: The results indicate that the real estate agents estimate of the value of the housing associations apartments is affected by being able to take part of accounting material where additional information concerning cash flow analysis is included. We also found support that real estate agents with more experience tend to focus more on additional information concerning cash flow analysis when they estimate the housing associations apartments value. iii
Innehållsförteckning 1 Inledning 3 1.1 Bakgrund 3 1.2 Problemdiskussion 5 1.3 Syfte 9 1.4 Disposition 10 2 Metod 11 2.1 Studiens övergripande tillvägagångssätt 11 2.2 Forskningsansats 11 2.3 Informationsinsamling och teorival 12 2.4 Källkritik 13 3 Institutionalia 14 3.1 Bostadsrättsföreningar 14 3.1.1 Organisationsform... 14 3.1.2 Självkostnadsprincipen... 15 3.1.3 Styrelsen... 15 3.1.4 Stadgar... 16 3.1.5 Årsavgifter... 16 3.2 Redovisningsregelverk 17 3.2.1 Regelbaserade och principbaserade regelverk... 17 3.2.2 Redovisning enligt K2... 17 3.2.3 Redovisning enligt K3... 19 3.2.4 Sammanfattning av skillnader mellan K2 och K3... 20 4 Teoretisk referensram 21 4.1 Normativa teorier 21 4.1.1 Rationell teori... 21 4.2 Deskriptiva teorier 22 4.2.1 Beslutsfattandeprocessen... 22 4.2.2 Betydelsen av utformning och presentation av information... 23 4.2.3 Brunswiks linsmodell... 24 4.3 Anpassning av Brunswiks linsmodell 26 4.3.1 Ledtrådarna i Brunswiks linsmodell... 27 4.3.2 Det kognitiva (inre) systemet... 35 5 Empirisk metod 40 5.1 Inledning till empirisk metod 40 5.2 Undersökningsmetod och design 40 5.3 Urval 42 5.4 Metod för datainsamling 42 5.5 Etiska överväganden 42 5.6 Utformning av enkäter 44 5.7 Operationalisering 45 5.7.1 Manipulering av redovisningsmaterial... 45 5.7.2 Variabler... 54 5.8 Statistiska tester 57 iv
5.9 Metodkritik 58 5.9.1 Reliabilitet och replikerbarhet... 58 5.9.2 Validitet... 59 6 Empiriskt resultat 60 6.1 Bortfallsanalys 60 6.1.1 Åldersstruktur... 61 6.1.2 Erfarenhet... 62 6.2 Univariata analyser 64 6.3 Bivariata analyser 67 6.3.1 Redovisat resultat... 67 6.3.2 Avskrivningsform... 70 6.3.3 Tilläggsupplysningar... 73 6.3.4 Erfarenhet... 76 6.3.5 Utbildning... 78 6.3.6 Linjära regressionsanalyser för hypotes 4-5... 80 6.4 Multivariata analyser 81 6.4.1 Multipla linjära regressionsanalyser för hypotes 1-3... 81 6.5 Summering 83 Analys av empiriskt resultat 84 6.6 Redovisat resultat 84 6.7 Avskrivningsform 86 6.8 Tilläggsupplysningar 87 6.9 Erfarenhet 88 6.10 Utbildning 90 7 Slutsatser 92 7.1 Slutsatser 93 7.2 Teoretiska implikationer 96 7.3 Praktiska implikationer 97 7.4 Förslag till framtida forskning 98 Litteraturförteckning 100 Appendix 1 Brev till enkät 111 Appendix 2 Enkätfrågor 112 Appendix 3 Bifogat redovisningsmaterial för enkät 1-8 114 Appendix 4 Brf Gropen 28:s årsredovisning 2014 136 Appendix 5 Statistiska tester 139 v
Tabellförteckning Tabell 1 Sammanfattning över skillnaderna mellan K2 och K3... 20 Tabell 2 Sammanfattande tabell över innehållet i enkät 1-8... 54 Tabell 3 Fördelning av enkätsvar... 60 Tabell 4 Jämförelse av fördelning av mäklares åldersstruktur... 62 Tabell 5 Jämförelse av mäklares erfarenhet i form av yrkesverksamma år... 63 Tabell 6 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse.... 64 Tabell 7 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse.... 65 Tabell 8 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse.... 65 Tabell 9 Stapeldiagram som visar de redovisningsposter som mäklarna anser är viktigast när de, utifrån en bostadsrättsförenings redovisning, ska uppskatta värdet på en bostadsrätt.... 66 Tabell 10 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes 1... 67 Tabell 11 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes 2... 70 Tabell 12 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes 3... 73 Tabell 13 Deskriptiv statistik för enkätfråga 2 och 6... 76 Tabell 14 Pearsons korrelationstest avseende hypotes 4... 76 Tabell 15 T-test avseende hypotes 4 erfarenhet och tilläggsupplysningar... 77 Tabell 16 Deskriptiv statistik för enkätfråga 3 och 6... 78 Tabell 17 Pearsons korrelationstest avseende hypotes 5... 78 Tabell 18 T-test avseende hypotes 5 utbildning och tilläggsupplysningar... 79 Tabell 19 Bivariat regressionsanalys för hypotes 4-5... 80 Tabell 20 Multipla linjära regressionsanalyser för hypotes 1-3... 82 Tabell 21 Summering över studiens samtliga hypoteser... 83 1
Figurförteckning Figur 1 Brunswiks linsmodell (Wolf, 2005)... 25 Figur 2 Anpassad modell av Brunswiks linsmodell... 27 Figur 3 Enkätträd som visar enkäternas uppbyggnad och innehåll... 46 Figur 4 Korrigerad linsmodell... 94 2
1 Inledning I detta kapitel ges en introduktion till bakgrunden till införandet av K-regelverken med betoning på redovisningsregelverken K2 och K3. Därefter presenteras problemdiskussionen vilken lyfter fram studiens teoretiska och praktiska problem, vilket ger utrymme för att genomföra denna studie. I avsnittet därefter fastställs studiens syfte och slutligen presenteras studiens kommande disposition. 1.1 Bakgrund Under 2004 började Bokföringsnämnden sitt arbete med att ta fram ett nytt redovisningsregelverk för redovisning, kallat K-projektet. Detta delade in redovisningsanvändarna i fyra olika kategorier, från K1 till K4, beroende på storlek och verksamhetsform (Bokföringsnämnden, 2013). Syftet med K-projektet var att göra normgivningen mer ändamålsenlig och bättre överensstämmande med den internationella utvecklingen på området. Tidigare redovisningsregelverk ansågs vara för omfattande, särskilt för mindre företag, och möjliggjorde dessutom resultatstyrning genom val av redovisningsprincip, vilket innebar att den information som mindre företag lämnade var svårtolkad. (Bokföringsnämnden, 2004) Som ett resultat av Bokföringsnämndens K-projekt tvingades alla mindre företag i Sverige inför räkenskapsåret 2014 att ta ställning till vilket av de nya redovisningsregelverken, K2 eller K3, som de önskade upprätta sin redovisning efter. Enligt K-regelverket skulle större företag upprätta sin redovisning enligt reglerna för K3 medan mindre företag fick välja att använda sig av antingen K2 eller K3. I Årsredovisningslagens första kapitel, tredje paragraf, anges att ett mindre företag är ett företag som inte är ett större företag. För att betraktas som ett större företag måste fler än ett av följande tre rekvisit uppfyllas: fler än 50 anställda i medelantal, en balansomslutning större än 40 miljoner, en nettoomsättning större än 80 miljoner kronor. 3
Dessutom måste rekvisiten vara uppfyllda under vart och ett av de senaste två räkenskapsåren och det är först det tredje räkenskapsåret som företaget räknas som ett större företag. (SFS 1995:1554) Eftersom Sveriges 29 340 registrerade bostadsrättsföreningar, varav 23 900 är aktiva, lyder under årsredovisningslagen omfattades även de av K-projektet och dess förändringar (Hittabrf, 2015a). I dagsläget uppfyller dock ingen bostadsrättsförening de rekvisit som krävs för att betraktas som ett större företag och därmed att omfattas av K3, vilket innebär att alla bostadsrättsföreningarna får välja att upprätta sin redovisning i enlighet med K2 eller K3 (Lundén, 2014). Ända sedan det inför räkenskapsåret 2014 blev tvingade för bostadsrättsföreningar att välja mellan K2 och K3 har en debatt kring vilket redovisningsregelverk som är mest lämpligt att tillämpa i bostadsrättsföreningar pågått. Kritiker till K2 menar att det inte är anpassat för bostadsrättsföreningar och att dess uppställningsform och metod för kostnadsföring riskerar att bidra till missvisande redovisning (Hörnesten, 2013). K3 å andra sidan sägs leda till höjningar av bostadsrättsföreningars årsavgifter till följd av de ökade årliga avskrivningarna som regelverket medför (Crofts, 2014). Således finns det delade meningar om respektive redovisningsregelverks lämplighet och det finns även de som är kritiska till både användningen av K2 och K3. Anledning till detta är att varken K2 och K3 bidrar till ökad transparens och att två parallellt existerande redovisningsregelverk gör det svårare att bedöma bostadsrättsföreningars redovisning (Davidsson & Götehed, 2014). 4
1.2 Problemdiskussion En viktig fråga för organisationer är att avgöra hur deras redovisning ska vara utformad för att tillfredsställa redovisningsanvändarnas informationsbehov på bästa sätt (Smith, 2006). För att uppfylla användarnas informationsbehov måste organisationer välja redovisningsregelverk, vilket påverkar redovisningen då dess utformning blir olika beroende på vilket redovisningsregelverk som tillämpas (Wüstemann & Wüstemann, 2010). Eftersom individer skiljer sig åt avseende kognitiv uppfattning (Libby, 1975), det vill säga hur de tar emot och bearbetar information, blir det dock svårt för organisationer att ta ställning till redovisningens utformning och val av redovisningsregelverk. Redovisningsinformation som uppfattas som optimal för en användare kan nämligen uppfattas som oanvändbar för en annan. Därför tvingas organisationer att välja för vilken eller vilka användare redovisningsinformation ska vara mest användbar (Libby, 1975). Enligt Benston (2010) är redovisningsinformation viktig för dess användare eftersom den utgör beslutsunderlag och är betydelsefull för att individer ska kunna fatta rätt beslut, avseende exempelvis en investering. Ju mer användbar redovisningsinformation är, desto bättre beslut kan individen fatta. Det finns olika uppfattningar om hur individer gör bedömningar och hur beslutsfattande går till. Dessa kan huvudsakligen delas upp i två inriktningar; en normativ och en deskriptiv inriktning (Edlund & Högberg, 1993). Ett exempel på en normativ teori är rationell teori, vilken bygger på att individer fattar beslut i syfte att maximera den egna nyttan (Sen, 1977). Individer grundar sina beslut utifrån stabila preferenser, kunskap om omvärlden samt förmågan att kunna beräkna och bedöma olika beslutsalternativ (Simon, 1955). En rationellt agerande individ kommer vid bedömningen av en organisations redovisning att granska denna utifrån sina omvärldskunskaper och förmåga att göra värderingar mellan olika beslutsalternativ för att slutligen välja det alternativ som medför högst nytta. Detta innebär att redovisningens utformning inte bör påverka en rationell individs bedömning, förutsatt att redovisningen utgår från samma siffror. Eftersom rationell teori bygger på ideala föreställningar om hur individer bör fatta beslut för att maximera sin nytta har den dock ansetts orealistisk, vilket har föranlett kritik (Edlund & Högberg, 1993; Sen, 1977; Kahneman, 2003). Bland kritikerna återfinns också Boudon (1998) som anser att teorin behandlar individers handlingar som instrumentella, 5
det vill säga att de måste förklaras av individers vilja att nå uppsatta mål. Green & Shapiro (1996) menar att rationell teori förvisso innefattar brister men att den trots detta är användbar att applicera på individers beslutsfattande. Enligt Green (2002) kan rationell teori användas för att generera testbara antaganden och för att ge nya perspektiv på det som studeras. Den bör också kunna användas som motvikt till deskriptiva teorier samt för att skapa en referenspunkt. I motsats till normativa teorier såsom rationell teori finns det även deskriptiva teorier som har till syfte att försöka förklara hur individer fattar beslut i verkligheten (Edlund & Högberg, 1993). Forskare som förespråkar detta synsätt studerar således mänskligt beteende snarare än föreskriver hur individer bör agera, varför redovisningens utformning bör kunna påverka hur individer uppfattar den. Deskriptiva teorier har fått stor genomslagskraft och åtnjuter empiriskt stöd men har svårt att förutspå framtida konsekvenser av individers beslut (Bias, Smith, & Jansson, 2012). Brunswik (1952) har utformat en deskriptiv modell som förklarar individers beslutsfattande utifrån en lins av ledtrådar skapade av individens tidigare erfarenheter och av omgivningen. Modellen benämns Brunswiks linsmodell och tillämpas vid situationer där individer måste fatta beslut baserat på bedömningar av händelser som inte är direkt observerbara, till exempel då de inträffar i framtiden (Jin & Gallimore, 2010). Enligt Libby (1981) har Brunswiks linsmodell ett brett användningsområde och är tillämpbar på i stort sett alla situationer för beslutsfattande. Modellen har bland annat använts av Jin & Gallimore (2010) för att förklara hur individer tar till sig och använder sig av information på bostadsmarknaden och hur manipulerad marknadsdata kan förändra investerares antaganden om bostadsmarknaden. Enligt Cloyd (1995) och Libby (1981) är beslutsfattande en kognitiv process där ett antal beslutsalternativ utvärderas, vilket leder fram till ett beslut. Denna process involverar tre centrala steg; insamling av handlingsalternativ, bearbetning av handlingsalternativ och beslutsfattande. Eftersom det finns en begränsning i hur individer bearbetar information finns det en risk att beslutsfattare inte har möjlighet att ta till sig all information beroende på hur informationen är framlagd och dess sammanhang (Cloyd, 1995; Roberts, 2002). Hopkins (1996), Hirst och Hopkins (1998), Libby et al (2002) samt Hodge och Pronk (2006) menar att det finns en risk att beslutsfattare påverkas av var finansiell information 6
återfinns. Samtliga forskare har funnit att placeringen av finansiell information påverkar huruvida informationen används vid en värdering av beslutsfattare. Vidare kan beslutsfattare påverkas av sin klassificering av information eftersom de tenderar att fokusera på information som de tror är relevant för sitt beslutsfattande (Petroni & Wahlen, 1995; Lipe, 1998; Dhaliwal et al, 1999. Detta innebär att beslutsfattare riskerar att förbise viktig information, då de genom sin klassificering på förhand har bestämt sig för vilken del av informationen de kommer att basera sitt beslut på. Presentation av finansiell information i form av grafer och statisk text har också visat sig ha en påverkan på den bedömning individer gör utifrån informationen (Davis, 1989; DeSanctis & Jarvenpaa, 1989). Forskning visar vidare att olika redovisningprinciper har en påverkan på beslutsfattare (Wang & Fan, 2014; Martínez, 2014). I en studie av kinesiska företag visar Wang & Fan (2014) att redovisning av kostnader för forskning och utveckling påverkar hur aktiemarknaden värderar företagen. Detta då företag som väljer att kapitalisera investeringarna i forskning och utveckling istället för att kostnadsföra dem åtnjuter en högre värdering av aktiemarknaden. Detta tyder således på att redovisning har betydelse för värdering, vilket även Martínez (2014) i sin studie av spanska företag som har implementerat redovisningsregelverket IFRS har kommit fram till. Martínez (2014) har funnit att företag som har implementerat IFRS och tydliggör de förändringar som implementeringen har inneburit för redovisningen uppvisar en högre värderelevans för sin redovisning hos investerare. Genom att använda redovisning går det också att identifiera om en organisation är korrekt värderad (Sunder, 1973; Glezakos et al, 2012; Fellingham, 1988). Jung (1989) och Fellingham (1988) visar på att redovisningsutformning har betydelse för marknadens värdering av företag genom att undersöka lagervärderingsmetoderna LIFO och FIFO. Sunder (1973) visar att det föreligger ett samband mellan förändringar i redovisningsmetod och effekter på prissättning av tillgångar på marknaden. Eftersom utformning och presentation samt val av redovisningsprincip har funnits betydelsefullt vid bedömning och beslutsfattande vid investeringar bör liknande förhållanden kunna återfinnas även i andra kontexter. Exempelvis bör en sådan situation kunna anses råda då mäklare värderar bostadsrätter. Genom att värdera och fastställa 7
utgångspriser på bostadsrätter utgör mäklare en form av beslutsfattare och använder sig bland annat av bostadsrättsföreningarnas redovisning som beslutsunderlag vid sin värdering. Då bostadsrättsföreningar genom införandet av K-regelverken kan tillämpa olika redovisningsregelverk, vilket innebär olika utformning och presentation av samma redovisningsinformation, kan mäklares värdering av bostadsrätter påverkas. Bostadsrättsföreningar är ett svenskt fenomen som har kommit att få stor betydelse för samhället, då en stor del av den svenska befolkningen bor eller någon gång kommer att bo i en bostadsrätt (af Ekenstam & Brännström, 2014). Att förstå vilken påverkan redovisning har på priset på bostäder är viktigt av flera orsaker, bland annat eftersom boende är en viktig del av det mänskliga välbefinnandet. Priset på bostadsrätter påverkar också konsumtionen eftersom ju mer pengar individer måste lägga på att betala sitt boende, desto mindre pengar blir över till övrig konsumtion. Dessa fluktuationer i priset på bostäder påverkar människors spar- och köpbeteende, vilket påverkar hela ekonomin (Rappaport, 2007). Merparten av befintliga studier som har undersökt redovisningens effekter på beslutsfattare har använt sig av homogena grupper, vanligtvis studenter som ersättare till verkliga beslutsfattare såsom expelvis analytiker och investerare (Ghani et al, 2009). Studierna tederar även att utelämna effekterna av utformningen av redovisning då forskare fokuserat mer på att undersöka effekterna av innehållet i redovisning och finansiell information och därigenom bortsett från att undersöka hur informationen har presenterats för användare (Hopwood, 1996). Även Dull et al (2003) menar att en stor del av befintlig forskning har utgått från redovisningsmaterial men att endast en liten del av forskningen har undersökt presentationen av materialet. Avsaknaden av tidigare studier skulle enligt Maines (1995) kunna bero på att forskare utgått från normativa beteendeteorier, vilka menar att beslutsfattare inte påverkas av hur information utformas och framställs. Genom att istället utgå från deskriptiva teorier och studera hur mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter påverkas av utformningen av bostadsrättsföreningars redovisning kan ett bidrag till att täcka den kunskapslucka som existerar ges. Samtidigt utforskas beslutsfattare i en ny kontext som möjliggör att generaliseringar av resultaten kan göras 8
även på andra beslutsfattande grupper. Studien ämnar således att skapa en ökad förståelse för hur utformning och presentation av redovisningsmaterial påverkar beslutsfattares värdering av materialet samt vilka effekter detta i förlängningen får på andra beslut. Utifrån ovanstående problemdiskussion formuleras följande övergripande problemställning: Vilka effekter får bostadsrättsföreningars redovisning på mäklarens uppskattaning av värdet på bostadsrätter? 1.3 Syfte Syftet med denna studie är att skapa en ökad förståelse för hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter. För att uppnå studiens syfte och för att få en praktisk förankring studeras redovisningsregelverken K2 och K3 och de redovisningsmässiga skillnader som existerar dem emellan. Syftet med studien är även att ge ett teoretiskt forskningsbidrag kring hur utformning och presentation av redovisning påverkar individers bedömning av den. 9
1.4 Disposition Inledning Metod Institutionalia Teoretisk referensram Empirisk metod Empiriskt resultat Analys Slutsats I detta kapitel ges en introduktion till K-regelverken. Sedan presenteras problemdiskussionen och därefter fastställs studiens syfte. Slutligen presenteras studiens kommande disposition. Kapitlet inleds med en presentation av studiens tillvägagångssätt. Därefter diskuteras kunskapsbidraget och sedan diskuteras teorival. Slutligen avslutas kapitlet studiens källkritiska förhållningssätt. I institutionaliakapitlet sker en genomgång av bostadsrättsföreningar som organisationsform, mäklarens roll vid försäljning av bostadsrätter samt redoivisningsregelverken K2 och K3. I kapitelet presenteras teoretisk referensram där två synsätt för individers beslutsfattande diskuteras; normativa och deskriptiva teorier. Sedan utvecklas en modell för mäklares bedömning av redovisning och därefter hypoteser. Kapitlet innefattar studiens emiriska metod; val av undersökningsdesign, urval, metod för datainsamling samt utformning av enkäter. Avslutningsvis presenteras operationalisering av studiens variabler. Resultatkapitlet inleds med en borfallsanalys och därefter presenteras resultaten från de statistiska testerna bestående av T-tester och korrelationstester. I detta kapitel analyseras studiens fem hypoteser. Här diskuteras de empiriska resultaten tillsamans med teorin från den teoretiska referensramen. Avslutningsvis sker en återkoppling till Brunswiks linsmodell. I studiens avslutande kapitel presenteras studiens slutsatser där vi återknyter till tidigare problemdiskussion och syfte, vilka vi också ämnar besvara. Avslutningsvis lyfter vi fram några förslag till framtida forskning. 10
2 Metod Metodkapitlet inleds med en presentation av studiens övergripande tillvägagångssätt. Därefter diskuteras det kunskapsbidrag som förhoppningen är att studien ska kunna bidra med följt av studiens forskningsansats. Efter detta avsnitt diskuteras motiv bakom teorival och slutligen avslutas kapitlet med en diskussion kring studiens källkritiska förhållningssätt. 2.1 Studiens övergripande tillvägagångssätt Denna studies syfte är att skapa en ökad förståelse för hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter. Syftet uppfylls genom att undersöka hur skillnader mellan redovisningsregelverken K2 och K3 påverkar hur mäklare uppskattar värdet på bostadsrätter. Genom en granskning av tidigare studier och litteratur skapas hypoteser. Hypoteserna testas genom ett experiment i form av en enkätundersökning där enkäter skickas ut till samtliga registrerade fastighetsmäklare i Sverige. Därefter kodas och testas svaren som erhålls från enkätundersökningen med hjälp av statistiska analyser. 2.2 Forskningsansats I enlighet med studiens syfte och frågeställning fann vi det lämpligt att anta en deduktiv forskningsansats, där hypoteser härledda från befintliga teorier testas empiriskt (Bryman & Bell, 2013). Antagandet av en deduktiv forskningsansats medför således utgångspunkt i befintlig forskning, vilket vi anser lämpligt eftersom vi värdesätter vägledning genom den forskning som redan existerar på området. Därför kommer teori kring hur individer tolkar och bedömer redovisningsdata samt hur individer utifrån redovisningsinformation fattar beslut att ligga till grund för de hypoteser som genereras. Ett alternativt tillvägagångssätt, som också kunde ha varit lämpligt för denna studie, är en induktiv forskningsansats. Denna forskningsansats innebär att studiens har sin utgångspunkt i observationer som görs empiriskt för att sedan försöka påvisa ett mönster och på så sätt skapa en teori (Bryman & Bell, 2013). Nackdelen med detta tillvägagångssätt är att utgångspunkten inte är knuten till befintlig forskning vilket en deduktiv forskningsansats är. Som tidigare nämnts värderar vi i denna studie att vägledas 11
av redan existerande forskning högre än att skapa ny teori. Dessutom finns det en risk att vi med denna forskningsansats hade missat viktiga teoretiska utgångspunkter. 2.3 Informationsinsamling och teorival För att uppnå studiens syfte har vi utgått från redan existerande studier i enlighet med en deduktiv forskningsansats. Teorin är dock begränsad inom vårt forskningsområde varför vi har valt att även använda oss av artiklar som behandlar närliggande forskningsområden. Den teori som används är huvudsakligen studier som behandlar individers beslutsfattande samt hur individer tolkar och bedömer redovisningsdata. Två huvudtyper av teorier definieras; normativa och deskriptiva teorier över beslutsfattande. Skillnaden mellan teorierna är att normativa teorier grundar sig på ideala föreställningar om hur individer bör fatta beslut för att uppnå bästa möjliga resultat medan deskriptiva teorier syftar till att förklara hur individer fattar beslut i verkligheten (Edlund & Högberg, 1993). Betoningen läggs vid deskriptiva modeller och framförallt på Brunswiks linsmodell utvecklad av Brunswik (1952). Eftersom Brunswiks linsmodell har ett brett tillämpningsområde och kan appliceras på i stort sett vilken beslutssituation som helst (Libby R., 1981) används denna modell för att beskriva hur mäklare, baserat på en bostadsrättsförenings redovisning, fattar beslut rörande hur de ska uppskatta värdet på en bostadsrätt i samma förening. Vi har utgått från att olika poster i en bostadsrättsförenings redovisning som kan ligga till grund för mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Libby (1975) menar att individer skiljer sig åt avseende kognitiv uppfattning, varför redovisningsposter som uppfattas som optimal för en mäklare kan uppfattas som oanvändbar för en annan. De redovisningsposter som mäklare kan antas påverkas av är bostadsrättsföreningens redovisade resultat, vilken avskrivningsform som tillämpas samt om huruvida tilläggsupplysningar finns att tillgå. Anledningen till att dessa redovisningsposter kan vara av betydelse är att de utgörs av de redovisningsmässiga skillnaderna mellan redovisningsregelverken K2 och K3, vilka bostadsrättsföreningar har möjlighet att välja mellan. Beroende på val av redovisningsregelverk påverkas utformningen men också innehållet i bostadsrättsföreningars redovisning, vilket kan komma att påverka mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Hur mäklare bedömer dessa denna redovisning kan påverkas av deras erfarenhet och utbildning. 12
Litteraturen kring vårt forskningsområde är som tidigare nämnts bristfällig. För att finna litteratur kring hur de olika faktorerna i bostadsrättsföreningars redovisning samt hur erfarenhet och utbildning kan tänkas påverka mäklare har vi därför studerat litteratur inom närliggande områden, exempelvis inom psykologin och studier såsom Heller (1973), Taylor (1975), Barkhous & Bolyard (1977), Herr (1977), Kahneman & Tversky (1974), Tversky & Kahneman (1979), Hartman et al (1990), Kahneman (2003) och Golan & Ert (2015) men även inom finanslitteraturen och studier som Lambert et al (2012). Utöver denna litteratur, bestående av vetenskapliga artiklar, har också litteratur i form av praktikorienterade böcker använts i syfte att erhålla praktisk kunskap om de redovisningsmässiga skillnaderna som existerar mellan K2 och K3 samt respektive redovisningsregelverks tillämpning i bostadsrättsföreningar. Som komplement till de praktikorienterade böckerna har även internetstudier använts för att för att ge oss aktuell kunskap och en helhetsbild över den debatt som råder kring K-regelverket i bostadsrättsföreningar. 2.4 Källkritik I denna studie har vi iakttagit försiktighet i inhämtandet av information. Vi har därför varit selektiva och endast valt att använda oss av vetenskapliga artiklar som är granskade och märkta med peer reviewed. Eftersom denna typ av vetenskapliga artiklar är granskade av sakkunniga får de anses inneha högre trovärdighet än artiklar som inte har genomgått denna granskning. Trots att vetenskapliga artiklar med denna märkning är granskade antar vi dock ett kritiskt förhållningssätt gentemot dem. Den litteratur som använts i bokform utgörs av böcker som getts ut av akademiska bokförlag, varför trovärdigheten för denna litteratur anses hög. Som ett komplement till vetenskapliga artiklar och litteratur i bokform har internetbaserade källor i viss utsträckning använts. Vi är dock medvetna om att denna typ av källa kan anses mindre pålitlig än andra källor. Våra internetbaserade källor utgörs av denna anledning av utgivare som vi anser pålitliga, såsom exempelvis Nationalencyklopedin samt olika branschorganisationers hemsidor. 13
3 Institutionalia I detta kapitel sker en genomgång av hur bostadsrättsföreningar fungerar som organisationsform samt redovisningsregelverken K2 och K3. Kapitlet är indelat i två huvuddelar, där varje del behandlas för sig. Syftet med institutionaliakapitlet är att ge läsaren en bakgrund och skapa en djupare förståelse för de begrepp som presenteras längre fram i studien. 3.1 Bostadsrättsföreningar Eftersom syftet med denna studie är att studera hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter presenteras nedan de utmärkande dragen för organisationsformen bostadsrättsförening. 3.1.1 Organisationsform Associationsformen bostadsrättsförening är en typ av ekonomisk förening med syfte att förse medlemmarna med ett bra boende och att verka utan vinstsyfte (af Ekenstam & Brännström, 2014). Bostadsrättsföreningar regleras i Bostadsrättslag (1991:614), vilken innehåller lagar och regler för bostadsrättföreningar och bostadsrätter. För att skapa en bostadsrättförening krävs det att minst tre personer tillsammans vill köpa eller bygga ett hus och där låta upplåta lägenheter utan tidsbegränsning åt medlemmarna i bostadsrättsföreningen(bolagsverket,.2012c). Det finns enligt Bolagsverket några krav på en bostadsrättsförening. För det första ska det finnas minst tre medlemmar. För det andra ska bostadsrättsföreningen företrädas av en styrelse med minst tre ledamöter och måste dessutom ha minst en revisor. För det tredje väljs styrelsen och revisorn av föreningsstämman. Vidare måste en bostadsrättförening varje år upprätta en årsredovisning och större bostadsrättsföreningar måste även skicka in sin årsredovisning till Bolagsverket (Bolagsverket, 2012c). 14
För att räknas som en större bostadsrättsförening måste fler än ett av följande rekvisit uppfyllas: Mer än 50 anställda i medeltal Mer än 40 miljoner kronor i redovisad balansomslutning Mer än 80 miljoner kronor i redovisad nettoomsättning (SFS 1995:1554) I dagsläget, innan årsredovisningarna för räkenskapsåret 2014 getts ut, uppfyller ingen bostadsrättsförening de rekvisit som krävs för en stor bostadsrättsförening. Dock har Sveriges största bostadsrättsförening, Brf Masthugget i Göteborg, förvarnat om att gränsvärdena kommer att överskridas under räkenskapsåret 2014. (Lundén, 2014) 3.1.2 Självkostnadsprincipen Bostadsrättsföreningar har inte som primärt syfte att gå med vinst (af Ekenstam & Brännström, 2014). Istället drivs de i enlighet med självkostnadsprincipen som innebär att bostadsrättens självkostnad, det vill säga utgifter, hyror samt avsättning till yttre fond, varje år ska täckas av de årsavgifter som tas ut av medlemmarna i bostadsrättsföreningen (Sveriges Borättscentrum, 2015). 3.1.3 Styrelsen Bostadsrättsföreningar styrs av en av medlemmarna utsedd styrelse, vilken i allmänhet består av lekmän (af Ekenstam & Brännström, 2014). Det är föreningsstämman som väljer styrelsen, vilken sedan utser en ordförande som leder arbetet i styrelsen (Bolagsverket, 2012a). En av styrelsens viktigaste uppgifter är att varje år, i enlighet med den tidigare nämnda självkostnadsprincipen, besluta om vilken årsavgift som ska tas ut av föreningens medlemmar. Ytterligare en viktig uppgift är att bestämma hur redovisningen ska utformas, vilket ofta sker i samråd med den externa part som sköter föreningens redovisning. Förutom detta ansvarar styrelsen även för skötseln av bostadsrättsföreningen och för upprättandet av årsredovisning efter varje avslutat räkenskapsår. (Lundén, 2014). Enligt Bolagsverket finns det krav på utformningen av styrelsen. Styrelseledamöterna och suppleanterna måste vara: 15
minst 18 år normalt vara medlemmar i föreningen, om inte annat är bestämt i stadgarna inte vara försatta i konkurs, ha näringsförbud eller ha förvaltare enligt 11 kap 7 Föräldrabalken (Bolagsverket, 2012a) Vidare ansvarar styrelsen enligt Bolagsverket för följande uppgifter: beslutar om firmateckningen kallar medlemmarna till föreningsstämman företräder föreningen ansvarar för den löpande verksamheten i föreningen ansvarar för att årsredovisningar upprättas rättar sig efter stadgarna och föreningsstämmans beslut anmäler ändringar i föreningen till Bolagsverket (Bolagsverket, 2012a) 3.1.4 Stadgar Alla bostadsrättföreningar måste upprätta stadgar, vilka fungerar som grundläggande regler för bostadsrättföreningen. I stadgarna ska bostadsrättsföreningen bland annat beskriva dess ändamål och syfte, avgiften som medlemmarna ska betala samt hur underhållet av föreningens fastighet ska säkerställas. Bostadsrättföreningen kan själv, utöver de obligatoriska bestämmelserna, välja att lägga till mer omfattande bestämmelser i sina stadgar. Stadgarna ska skickas in och registreras hos Bolagsverket och blir därmed en offentlig handling. (Bolagsverket, 2012b) 3.1.5 Årsavgifter Som tidigare nämnt är det styrelsens uppgift att besluta om årsavgifterna i bostadsrättsföreningen. En viktig princip som styrelsen måste beakta när de ska fatta beslut om årsavgifterna är likhetsprincipen. Denna återfinns i 6 kap 13 samt 7 kap 16 i Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar och stadgar att styrelsen eller en annan ställföreträdare för bostadsrättsföreningen inte får företa en handling eller åtgärd som innebär en otillbörlig fördel för en föreningsmedlem och som samtidigt är till nackdel för bostadsrättsföreningen eller någon annan medlem (SFS 1987:667). Lagtexten avser framförallt ekonomiska handlingar och åtgärder, varav beslut om årsavgifterna utgör en viktig faktor för likhetsprincipen (Lundén, 2014). 16
Likhetsprincipen innebär vidare att årsavgifterna inte får vara orättvist fördelade mellan bostadsrättshavare mellan olika hus eller våningsplan etcetera. Årsavgifterna får inte heller vara orättvist fördelade mellan nuvarande och framtida bostadsrättshavare. (Bostadsrätterna, 2011) 3.2 Redovisningsregelverk Som tidigare nämnts resulterade Bokföringsnämndens K-projekt i att alla bostadsrättsföreningar i Sverige inför räkenskapsåret 2014 fick ta ställning till vilket av de nya redovisningsregelverken, K2 eller K3, som de ville upprätta sin redovisning efter (Lundén, 2014). Eftersom individers bedömningar kan påverkas av redovisningens utformning presenteras nedan redovisningsregelverken K2 och K3 samt de skillnader som finns mellan dem. 3.2.1 Regelbaserade och principbaserade regelverk Det finns två huvudtyper av regelverk, regelbaserade och principbaserade regelverk. Ett regelbaserat regelverk innebär klara regler för hur redovisningen ska upprättas och färre valmöjligheter kring utformning medan ett principbaserat regelverk medför större flexibilitet och utrymme för egna bedömningar. Regelbaserade regelverk bidrar å ena sidan till jämförbarhet mellan organisationer men kan å andra sidan leda till förvirring kring redovisningens utformning på områden där regelverket saknar uttryckliga regler. För principbaserade regleverk finns det dock inga uttryckliga regler för upprättandet av redovisningen alls, vilket innebär att det ställs högre krav på organisationerna och de anställdas kompetens. Jämförbarheten mellan organisationers redovisning blir därmed också sämre eftersom olika organisationer kan göra olika bedömningar av samma händelser och transaktioner. (Wüstemann & Wüstemann, 2010) Redovisning enligt redovisningsregelverket K2 är ett exempel på ett regelbaserat regelverk medan redovisningsutformning i enlighet K3 är ett exempel på ett principbaserat regelverk (Lundén, 2014). 3.2.2 Redovisning enligt K2 K2 får endast tillämpas i bostadsrättsföreningar som enligt Årsredovisningslagens första kapitel, tredje paragraf, anses som mindre företag. Om en bostadsrättsförening som använder K2 sedan uppfyller rekvisiten för ett större företag måste bostadsrättsföreningen 17
byta till K3 (SFS 1995:1554). Som tidigare nämnts är K2 ett regelbaserat redovisningsregelverk, vilket innebär uttryckliga regler kring redovisningens utformning, förenklingsregler och tydliga mallar för årsredovisningens uppställning (Lundén, 2014). En viktig utgångspunkt vid redovisning enligt K2 är försiktighetsprincipen, vilket innebär att tillgångar värderas till dess anskaffningsvärde. Värdering till verkligt värde är inte tillåtet. (Bokföringsnämnden, 2011) Avseende årsredovisningens uppställning tillåts enligt K2 endast kostnadsslagsindelad resultaträkning. De tilläggsupplysningar som bostadsrättsföreningar behöver lämna i sina resultat- och balansräkningar och i form av noter är få. I K2 ställs i stort sett endast krav på att bostadsrättsföreningen måste ange att årsredovisningen är upprättad enligt principerna för K2 samt de upplysningar som stadgas i Årsredovisningslagen. (Bokföringsnämnden, 2011; Lundén, 2014) K2 behandlar bostadsrättföreningens fastigheter som en enda enhet där avskrivningstiden ofta bestäms av den längsta komponentens nyttjandeperiod alternativt efter den skattemässiga avskrivningstiden på 50 år (Lundfors & Törning, 2014). Följden av att behandla fastigheten som en enda enhet blir också att den förr eller senare blir helt avskriven, vilket medför att bostadsrättsföreningens anläggningstillgångar inte blir värda någonting (Lundén, 2014). Då alla fastighetens delar skrivs av över lång tid innebär det att planerade underhåll och renoveringar redovisas som kostnader. Detta beror på att renoverade eller utbytta delen fortfarande skrivs av som en integrerad del av fastigheten. (Lundfors & Törning, 2014) Eftersom underhåll och renoveringar kostnadsförs finns det en risk att det medför en redovisningsmässig förlust i bostadsrättsföreningens resultaträkning under det aktuella året för underhållet. För att täcka detta underskott löses den yttre fonden, vilken består av bundet eget kapital, upp och bokförs mot balanserad vinst, som omfattas av fritt eget kapital. Detta innebär att en bostadsrättsförening som tillämpar K2 får ett ojämnt resultat över åren, med sämre resultat de år som underhåll och reparationsarbeten genomförts. (Lundfors & Törning, 2014; Lundén, 2014) 18
3.2.3 Redovisning enligt K3 K3 får användas av alla bostadsföreningar oavsett storlek men är obligatoriskt för bostadsrättsföreningar som betraktas som större företag i enlighet med Årsredovisningslagens första kapitel, tredje paragraf (SFS 1995:1554). K3 är ett principbaserat regelverk med utrymme för flexibilitet vad gäller utformningen av redovisningen, vilket medför att det krävs större erfarenhet för att tillämpa regelverket (Lundén, 2014). Bostadsrättsföreningen får vid användandet av K3 välja mellan att tillämpa en kostnadsslagsindelad eller en funktionsindelad årsredovisning (Lundén, 2014). Kravet på tilläggsupplysningar omfattar bland annat val av redovisningsprincip för exempelvis intäktsredovisning, leasing och avsättningar samt i andra fall då upplysningar behövs för att en rättvisande bild ska kunna ges (Bokföringsnämnden, 2012). I K3 är det krav på komponentredovisning av bostadsrättsföreningens fastigheter, vilket medför att olika komponenter skrivs av på olika avskrivningstider efter beräknad ekonomisk nyttjandeperiod. Komponentredovisning innebär att fastigheten delas upp i olika komponenter där till exempel fastighetens grund, stomme, tak och tvättstuga har separata avskrivningtider. Uppdelningen medför att när underhållsarbete och därmed utbyte av komponenten blir aktuellt är denna helt avskriven såvida underhållsplanen och den ekonomiska livslängden är korrekt beräknad. I bostadsrättsföreningens redovisning bokas den utslitna komponenten bort från balansräkningen och istället tillkommer den nya komponenten vars anskaffningsvärde bokförs som tillgång. Således bokförs inte underhållet som en kostnad. Detta bidrar till att avskrivningarna bidrar till en jämn belastning i bostadsrättsföreningens resultaträkning. (Lundfors & Törning, 2014; Törning, 2014) 19
3.2.4 Sammanfattning av skillnader mellan K2 och K3 Efter ovanstående genomgång av K2 respektive K3 summeras de väsentliga skillnaderna mellan redovisningsregelverken enligt nedan. K2-regelverket För mindre företag Regelbaserat redovisningsregelverk Liten flexibilitet och få möjligheter till egna bedömningar Förenklingsregler finns Avskrivning på tillgångar som helhet Mindre avskrivningar ojämnt resultat Få tilläggsupplysningar krävs Försiktighetsprincipen värdering till verkligt värde är inte tillåtet Kostnadsslagsindelad resultaträkning K3-regelverket För större företag och valfritt för mindre företag Principbaserat redovisningsregelverk Större flexibilitet och möjlighet till egna bedömningar Krav på rättvisande bild Avskrivning på tillgångar uppdelade på komponenter Större avskrivningar jämnare resultat Många tilläggsupplysningar krävs Värdering till verkligt värde medges i viss utsträckning Funktions- eller kostnadsslagsindelad resultaträkning Tabell 1 Sammanfattning över skillnaderna mellan K2 och K3 20
4 Teoretisk referensram I kapitlet för studiens teoretiska referensram presenteras och diskuteras två olika synsätt för hur individer fattar beslut; normativa och deskriptiva teorier. Med utgångspunkt i Brunswiks linsmodell, vilket är en deskriptiv teori, utvecklas en modell som är anpassad efter mäklares beslutsfattande avseende deras värdering av bostadsrätter. Utifrån modellen samt de redovisningsmässiga skillnaderna mellan redovisningsregelverken K2 och K3 utvecklas därefter fem hypoteser. 4.1 Normativa teorier Normativa modeller och teorier över beslutsfattande grundar sig vanligen i ideala föreställningar om hur beslut bör fattas för att en individ ska uppnå det bästa resultatet. Ett exempel på en normativ teori är rationell teori. (Edlund & Högberg, 1993) 4.1.1 Rationell teori Rationell teori är ett ekonomiskt och socialt ramverk inom vilket en individs agerande beskrivs som egoistiskt och med syfte att maximera sin egen nytta (Sen, 1977). En individ som fattar rationella beslut antas ha kunskaper om relevanta aspekter i sin omvärld samt inneha välorganiserade och stabila preferenser. Dessutom besitter denne en förmåga att beräkna och bedöma, vilket gör värderingar mellan olika tänkbara beslutsalternativ möjliga. På detta sätt kan individen välja det beslutsalternativ som ger högst nytta. (Simon, 1955) Så länge samtliga beslut individen fattar kan förklaras av nyttomaximering betecknas individens beteende som rationellt. Rationell teori föreskriver vidare att en individ som har börjat följa ett mönster och utveckla preferenser för ökad nytta enbart kan undvika nyttomaximering genom att handla inkonsekvent eller genom att förändra sin inställning. Om individen däremot förhåller sig konsekvent i sitt beteende kommer beteendet att karaktäriseras av ett ständigt sökande efter att uppnå maximal nytta. (Sen, 1977) I enlighet med rationell teori har presentation och utformning av redovisning ingen betydelse för en beslutsfattare eftersom detta inte inverkar på hur beslutsfattaren bearbetar information i den inre kogniva processen (Maines, 1995). Beslutsfattarens beslut påverkas således inte av exempelvis att olika redovisningsprinciper medför att redovisningens utseende kan skilja sig åt. 21
Eftersom rationell teori bygger på ideala föreställningar om hur individer bör fatta beslut för att maximera sin nytta har den dock ansetts orealistisk, vilket har föranlett kritik (Edlund & Högberg, 1993; Sen, 1977; Kahneman, 2003). Bland kritikerna återfinns också Boudon (1998) som anser att teorin behandlar individers handlingar som instrumentella, det vill säga att de måste förklaras av individers vilja att nå uppsatta mål. Green & Shapiro (1996) menar att rationell teori förvisso innefattar en hel del brister men att den trots detta är användbar att applicera på individers beslutsfattande. Enligt Green (2002) kan teorin tillämpas för att generera testbara antaganden samt för att ge nya perspektiv på det som undersöks. Rationell teori kan också vara användbar för att ställa mot deskriptiva teorier, vilka försöker förklara hur individer fattar beslut i verkligheten, för att på så vis få en referenspunkt att jämföra mot. 4.2 Deskriptiva teorier Deskriptiva modeller syftar till att förklara hur individer fattar beslut i verkligheten snarare än att föreskriva hur de, i enlighet med rationell teori, bör fatta beslut för att uppnå bästa tänkbara resultat. Hänsyn tas dessutom till komplikationer som kan uppstå i en beslutssituation. Deskriptiva teorier har likt rationella teorier också fått utstå kritik, trots att de fått stor genomslagskraft och åtnjuter empiriskt stöd. Anledningen är att de har svårt att förutspå framtida konsekvenser av individers beslut eftersom tidigare erfarenheter av dess följder saknas. (Bias et al, 2012) 4.2.1 Beslutsfattandeprocessen Beslutsfattande kan enligt Libby (1981) och Cloyd (1995) beskrivas som en kognitiv process där beslutfattaren utifrån ett antal handlingsalternativ fattar ett beslut. Denna process består av tre steg; input, bearbetning och output (Libby & Lewis, 1977). Input består i att beslutsfattaren tar till sig information från omgivningen och använder sig av sina tidigare erfarenheter (Roberts, 2002). Utifrån informationsinsamling och tidigare erfarenhet sker en bearbetning där den insamlade informationen används, problem identifieras, hypoteser genereras och utvärderas och intern samt extern informationssökning sker (Woffard & Goodwin, 1990; Bonner & Pennington, 1991). Output är processens sista steg där beslutsfattandet sker och ett beslut tas. Beslutet kan dock påverkas av eventuella felkällor, vilka är hänförliga till steget för input (Roberts, 2002). 22
4.2.2 Betydelsen av utformning och presentation av information Eftersom beslutsfattandeprocessen är beroende av hur information framställs samt dess sammanhang finns det en risk att beslutsfattare inte har möjlighet att ta till sig informationen. Detta beror enligt Cloyd (1995) och Roberts (2002) på att det finns begränsningar i hur individer inhämtar och bearbetar information. En av de begränsningar som existerar består i att beslutsfattare tenderar att förbise information som befinner sig utanför den normala situationen och istället väljer att fokusera på liknande eller relaterad kunskap som beslutsfattaren innehar sedan tidigare (Hirst & Hopkins, 1998; Maines & McDaniel, 2000; Chi et al, 1981). Hirst & Hopkins (1998) har funnit att fundamentala variationer i presentationen av redovisning kan ha en påverkan på aktieanalytikers uppskattning av aktiekurser. Detta kan förklaras med att analytiker endast tar till sig information som placeras där den normalt sett brukar i redovisningsmaterialet. Placeringen av information har även funnits påverka beslutsfattare eftersom beslutsfattare förlitar sig på en placeringssignal, vilken avgör huruvida informationen ska inkluderas i deras värdering (Hopkins, 1996; Hirst & Hopkins, 1998; Maines & McDaniel, 2000; Hodge & Pronk, 2006). En annan begränsning innefattar de kognitiva kostnader som uppstår till följd av att det krävs kognitiva resurser när en beslutsfattare ska slutföra sin uppgift och fatta ett beslut (Frownfelter-Lohrke, 1998). Kognitiva kostnader mäts ofta i total tid för att fullborda ett beslut eller antal kognitiva operationer (Dull et al, 2003) och påverkas av hur information presenteras för beslutsfattare (Beach & Mitchell, 1978). Vidare kan beslutsfattares sökbeteende påverka informationsbearbetningen (Bouwman et al, 1987). Professionella beslutsfattare söker direkt efter information oberoende placering medan icke professionella beslutsfattare istället på ett sekventiellt sätt genomsöker all tillgänglig information. Detta förändras dock i takt med att beslutsfattaren skaffar sig mer erfarenhet och kunskap och då blir mer sofistikerad i sin informationssökning (Yates, 1990). Båda sökbeteendena är förenade med negativa följder och även om ett direkt sökbeteende minskar beslutsfattarens potentiella kognitiva ansträngning finns en risk för ignorans av relaterad information som återfinns på andra ställen. Beslutsfattare kan också påverkas av sin klassificering av information (Petroni & Wahlen, 1995; Lipe, 1998; Dhaliwal et al, 1999). Denna klassificering innebär att beslutsfattare 23
lägger störst vikt vid den information som de anser viktigast. Hirst & Hopkins (1998) har funnit att finansanalytiker ofta missar information om vinster och förluster, då denna information återfinns i företags balansräkning. När den istället återfinns i resultaträkningen använder sig analytikerna av informationen i sitt beslutsunderlag. På grund av de begränsningar som existerar och de effekter som uppstår till följd av individers inställning, subjektiva tolkningar och slumpmässiga fluktuationer kan de anses opålitliga och inkonsekventa i sitt beslutsfattande (Bazerman, 1994). 4.2.3 Brunswiks linsmodell Brunswiks linsmodell är en modell som från början främst användes inom psykologin men som också har kommit att få betydelse för beteendeforskningen inom redovisning (Deegan & Unerman, 2011). Modellen används vid situationer där individer måste göra bedömningar av händelser som inte direkt kan observeras, exempelvis på grund av att de kommer att inträffa i framtiden. Eftersom individer inte innehar den information som krävs för att uppfatta och utvärdera händelser korrekt är deras uppfattningar ett resultat av en indirekt process där olika ledtrådar används. Ledtrådarna formar en lins som baserat på tidigare erfarenheter hjälper människor att göra bedömningar om framtida händelser. Linsen kan därför ses som en metafor för mediering, det vill säga individens informationsbearbetning (Jin & Gallimore, 2010; Egidius, 2008). 24
Figur 1 Brunswiks linsmodell (Wolf, 2005) Modellens struktur är allmän i sin utformning och att den därför kan appliceras på i stort sett vilken beslutssituation som helst (Libby, 1981). Libby (1981) illustrerar ett exempel på hur Brunswiks linsmodell kan användas för att visa hur beslut om ett universitet ska anta en student, på grundval av studentens tidigare erfarenheter, till en utbildning och hur detta i sin tur påverkar students möjlighet till framtida framgång. Jin & Gallimore (2010) visar att Brunswiks linsmodell också kan användas för att förklara hur individer använder och tar till sig information på bostadsmarknaden. Eftersom individerna inte vet vad som kommer att hända på bostadsmarknaden i framtiden försöker de göra antaganden om vad som kommer att ske med stöd av olika ledtrådar. Exempel på ledtrådar kan vara antalet objekt till försäljning, förändringar i boprisindex samt jämförelser mellan aktuella och historiska priser. Tillsammans skapar ledtrådarna en lins som möjliggör för individer att göra antaganden om den framtida bostadsmarknaden. (Jin & Gallimore, 2010) 25
4.3 Anpassning av Brunswiks linsmodell Brunswiks linsmodell kan anpassas och göras applicerbar på beslutssituationer (Libby, 1981) även avseende mäklares uppfattningar om bostadsrätters värde utifrån bostadsrättsföreningars redovisning. Modellen avläses från vänster till höger sida och inleds med att ett underliggande fenomen identifieras. I detta fall utgörs fenomenet av att en mäklare ska uppskatta en bostadsrätts värde utifrån tillhörande bostadsrättsförenings redovisning. Fenomenet existerar i ett yttre ekologiskt system, vilket skapar ledtrådar för att underlätta mäklarens bedömning av bostadsrätten. Ledtrådarna formar tillsammans en lins som syns i mitten av modellen. Genom linsen absorberas strålar, vilka åskådliggör den process som sker när ledtrådarna skapas, för att sedan omfokuseras till slutpunkten, i det inre kognitiva systemet, där mäklarens uppskattning av bostadsrättens värde sker. Ledtrådarna skapas som tidigare nämnts av ekologin, vilken består av omgivningen och miljön som tillsammans skapar det yttre system inom vilket bostadsrätten existerar. De ledtrådar som mäklaren använder sig av är redovisningen i den bostadsrättsförening som bostadsrätten ingår i. I denna linsmodell har vi utgått från några av de redovisningsmässiga skillnaderna som finns mellan redovisningsregelverken K2 och K3 eftersom bostadsrättsföreningar får välja att upprätta sin redovisning i enlighet med något av dessa. De redovisningsmässiga skillnader som existerar tror vi kan påverka en mäklarens uppskattning av en bostadsrätts värde. Linsens delar består därmed av ledtrådarna redovisat resultat, avskrivningsform samt tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys. Ledtrådarna utvecklas och förklaras utförligt nedan. Dessutom presenteras olika faktorer som kan antas ligga till grund för mäklares inre kognitiva system. Överensstämmelsen mellan bostadsrättens marknadsvärde och det värde som en mäklare uppskattar kan vara mer eller mindre god. Detta är dock problematiskt att studera eftersom det finns många faktorer som påverkar värdet på bostadsrätten. I denna studie har vi dock för avsikt att endast undersöka mäklares uppskattning av bostadsrättens värde baserat på bostadsrättsföreningens redovisning i form av redovisat resultat, avskrivningsform samt tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys. Som tidigare nämnts utgör dessa faktorer de redovisningsmässiga skillnaderna mellan K2 och K3. Andra faktorer, såsom bostadsrättsföreningens läge, storlek, avgift etcetera, beaktas inte 26
och antas därmed vara konstanta. Anledningen till denna avgränsning är att vi enbart vill studera mäklares uppskattning av bostadsrätters värde utifrån bostadsrättsföreningars redovisning. Eftersom det finns redovisningsmässiga skillnader mellan K2 och K3 finns det skäl att anta att bedömningen och uppskattningen av bostadsrätters värde kan variera beroende på vilket redovisningsregelverk bostadsrättsföreningar tillämpar. Figur 2 Anpassad modell av Brunswiks linsmodell 4.3.1 Ledtrådarna i Brunswiks linsmodell Nedan presenteras de ledtrådar som vi tror ligger till grund för mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning och som påverkar deras uppskattning av bostadsrätters värde. Varje ledtråd är härledd från de skillnader som finns mellan redovisningsregelverken K2 och K3. Nedan följer en presentation och diskussion kring varje ledtråd som sedan utmynnar i vars en hypotes. 27
4.3.1.1 Redovisat resultat Redovisat resultat utgör redovisningsdata och ingår därmed i en individs beslutsunderlag (Glezakos et al, 2012). Redovisningsdata har funnits ha större påverkan på en del individer än andra, vilket Libby (1975) förklarar med att individer skiljer sig åt avseende kognitiv uppfattning. Detta innebär att individer kan göra olika tolkningar utifrån samma redovisningsmaterial. Individer påverkas också av de begränsningar som är förknippade med utformningen av information, vilket kan försämra individers informationsbearbetning och leda till att de inte har möjlighet att ta till sig all information (Cloyd, 1995; Roberts, 2002). Tidigare studier tyder på att individers klassificering av information kan påverka hur de fattar beslut (Petroni & Wahlen, 1995; Lipe, 1998; Hirst & Hopkins, 1998; Dhaliwal et al, 1999; Maines & McDaniel, 2000). Eftersom beslutsfattare fokuserar mer på den information de klassificerat som viktigast och lägger mindre vikt vid annan information kan därför en förändring i redovisning påverka beslutsfattares bedömning av informationen. Beslutsfattares klassificering av information kan således leda till en funktionell fixering, det vill säga att beslutsfattaren är oförmögen att se alternativa betydelser av information (Ghani et al, 2009). Denna fixering uppstår när beslutsfattare inte är kapabla att justera för skillnader som skapas till följd av tillämpande av olika redovisningsmetoder (Libby et al, 2002). Enligt Allais (1953) präglas beslutfattares agerande vidare till stor del av riskaversion vid situationer då beslut som kan medföra ekonomisk vinst eller förlust fattas. Detta stödjs även av Tversky & Kahneman (1979), vilka genom sin prospektteori riktar kritik mot traditionell rationell teori. Enligt rationell teori baseras beslut, som tidigare nämnts, på olika handlingsalternativ som utvärderas efter respektive sannolikheter och därefter väljs det alternativ som medför högst nytta. Prospektteorin är istället en deskriptiv teori som innefattar en så kallad säkerhetseffekt, vilken innebär att beslutsfattare föredrar val med säker utgång framför val med osäker utgång. Även om beslutsfattaren skulle ha en chans att vinna på att ta risk satsar denne därför mindre än vad som betraktas som rationellt. (Tversky & Kahneman, 1979) 28
Även mäklares värderingar av bostadsrätter bör kunna påverkas av säkerhetseffekten. En redovisad förlust i en bostadsrättsförening kan därför resultera i att en mäklare upplever osäkerhet i sin värdering och följaktligen värderar en bostadsrätt i bostadsrättsföreningen lägre. Således bör mäklare, i situationer där de upplever osäkerhet avseende sin värdering, välja att ta det säkra före det osäkra även om ett rationellt beteende skulle vara att utvärdera möjliga alternativ till förlustens uppkomst efter dess sannolikheter. Därigenom undviks en situation där en mäklare utfäst en värdering som i framtiden kan riskera att visa sig vara allt för optimistisk. De begränsningar som existerar och som är hänförliga till individers informationsbearbetning bör även kunna påverka mäklare i deras beslutsroll på grund av deras klassificering av redovisningsinformation i en bostadsrättsförening. Det finns därför en risk att en redovisad förlust kan ge upphov till en funktionell fixering hos mäklare med konsekvensen att de har svårt att finna motiv till varför en bostadsrättsförening uppvisar en förlust och varför detta inte nödvändigtvis behöver vara negativt för bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen kan dock exempelvis ha valt att tillämpa redovisningsregelverket K3, vilket kan medföra en förlust. Alternativt kan det ha investerats i bostadsrättsföreningens fastigheter som på sikt sänker dess driftskostnader eller ha gjorts avsättningar till framtida underhåll. Vidare påverkas individer enligt Tversky & Kahneman (1991) mer av negativ information än av positiv information, vilket riskerar att få effekter i beslutssituationer då beslutsfattare måste välja mellan olika handlingsalternativ. I en mäklares roll som beslutsfattare avseende värderingar av bostadsrätter bör det därför kunna föreligga en risk att de påverkas av att en bostadsrättsförening redovisar en förlust. En förlust innebär en negativ siffra i bostadsrättsföreningens redovisning och utgör således negativ information. Mäklare som ska värdera en bostadsrätt vars bostadsrättsförening redovisar en förlust kan därför baserat på informationen värdera denna bostadsrätt lägre än en samma bostadsrätt i en bostadsrättsförening som redovisar en vinst, allt annat lika. I enlighet med ovanstående diskussion bör en mäklare värdera en bostadsrätt i en bostadsrättsförening som redovisar en förlust lägre än en bostadsrätt i en bostadsrättsförening som redovisar en vinst. Detta leder fram till följande hypotes: 29
Hypotes 1: En redovisad förlust i en bostadsrättsförening medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde av mäklare. 4.3.1.2 Avskrivningsform Individer tenderar att ha ett inbyggt motstånd till förändringar (Baker, 1989) även om förändringarna innebär något positivt (Fine, 1986) och sker i gott syfte (Jones et al, 2008). Detta kan enligt Ahrenfelt (2013) förklaras av att vissa individer upplever förändringar som ett hot samt känner att de inte har kontroll över situationen, vilket resulterar i att individerna känner oförståelse och oförutsägbarhet. Motståndet kan också bero på att individer lider brist på kunskap och erfarenhet avseende de förändringar som ska implementeras. Ett sätt att överbrygga motståndet och få individer mer positivt inställda till en förändring är därför enligt Walker et al (2007) att ge omfattande information och utbildning om förändringen. I samband med en individs beslutsfattandeprocess och att ett beslut formas uppstår det enligt (Frownfelter-Lohrke, 1998) kognitiva kostnader. Dessa kan vara små eller stora beroende på de kognitiva resurser som erfordras. Resurserna kan mätas i tiden för att fullborda ett beslut eller antal kognitiva operationer (Dull et al, 2003) och påverkas bland annat av hur information presenteras för beslutsfattaren (Beach & Mitchell, 1978). Enligt Beach & Mitchell (1978) tenderar beslutsfattare att försöka minimera de kognitiva kostnaderna eftersom det innebär en tidsbesparing. Det är också troligt att de kognitiva kostnaderna ökar vid organisatoriska förändringar eftersom det innebär att det krävs ökade kognitiva resurser. Bokföringsnämndens införande av K-projektet i början av år 2014 innebar en förändring som tvingade organisationer, däribland bostadsrättsföreningar, att tillämpa nya redovisningsregelverk. Detta gav följder för organisationer som fick påbörja tillämpandet av nya redovisningsprinciper men också för redovisningsanvändare som tvingades att skaffa sig kunskap om och förståelse för den nya redovisningen. Bland redovisningsanvändarna innefattades även mäklare, som i sin roll som beslutsfattare avseende värdering av bostadsrätter, bland annat baserar sin värdering på bostadsrättsföreningars redovisning. Eftersom införandet av K-projektet skedde för relativt kort tid sedan och innebar en fundamental förändring för organisationer och 30
redovisningsanvändare finns det en risk att mäklare fortfarande finner den problematisk och besvärlig. En orsak kan vara att mäklare inte har hunnit skaffa sig kunskap och erfarenhet avseende de nya redovisningsprinciperna bland annat eftersom de innebär helt nya metoder för avskrivningar. Detta kan resultera i ett motstånd till att ta till sig och förstå komponentavskrivningar, som infördes som en del i K-projektet. Det motstånd som kan uppstå hos individer till följd av en förändring såsom K-projektet kan även bero på att det bör krävas en högre arbetsinsats att förstå ett nytt redovisningsregelverk. Anledningen är att förändringen är förenad med högre kognitiva kostnader, vilket innebär att det krävs ökade kognitiva resurser och följaktligen längre tid för att bearbeta information och fatta ett beslut. Eftersom individer strävar efter att minimera de kognitiva kostnaderna är det rimligt att anta att även mäklare gör det när de ska värdera en bostadsrätt. Därmed borde schablonmässiga avskrivningar föredras framför komponentavskrivningar, då komponentavskrivningar ännu är en ny metod för att redovisa avskrivningar som medför en större kognitiv resursförbrukning hos individer i deras beslutsfattandeprocess. Oavsett om komponentavskrivningar eller schablonmässiga avskrivningar tillämpas kommer dock bostadsrättsföreningars byggnader att vara den största och viktigaste tillgången. Orsaken är att syftet med en bostadsrättsförening främst är att upplåta dess byggnader till bostadsrättsföreningen medlemmar i form av bostadsrätter. Det är därför naturligt att anta att byggnaderna är en redovisningspost som mäklarna fäster stor vikt vid. Inte enbart för att de är en dominerande post rent tillgångsmässigt utan också då byggnaderna utgör själva kärnan av bostadsrättsföreningen verksamhet och därmed borde ha en särställning i redovisningen. De avskrivningar som görs på byggnaderna speglar förbrukningen av tillgången och de borde därför utgöra viktig information som är användbar för att en mäklare ska kunna bedöma det framtida underhållsbehovet. Det finns forskning som tyder på att beslutsfattare kan påverkas av hur organisationer behandlar sina tillgångar redovisningen. Detta kan resultera i att samma tillgång värderas olika av beslutsfattare. Enligt Scott et al (2010) värderas en tillgång lägre av beslutsfattare om denna skrivits av under en kortare period jämfört med om tillgången skrivits av under en längre period. Eftersom komponentavskrivningar innebär att bostadsrättsföreningars 31
byggnader skrivs av i en högre takt än schablonmässiga avskrivningar bör det därför föreligga en risk att även mäklare värderar bostadsrätter vars bostadsrättsförening tillämpar komponentavskrivningar lägre. Värt att diskutera är dock att Starova & Cermakova (2010) menar att användandet av komponentavskrivningar bättre speglar en fastighets verkliga slitage och att avskrivningsmetoden ger en mer rättvisande bild av redovisningen. En bostadsrättsförening som tillämpar komponentavskrivningar borde därför föredras av en mäklare som är rationell. Dock finns det ingen eller få individer som agerar rationellt i alla situationer (Edlund & Högberg, 1993; Sen, 1977; Kahneman, 2003), varför det är troligt att inte heller mäklare gör det. Som tidigare nämnts innebär dessutom införandet av K-regelverken en fundamental förändring för organisationer och medlemmar, vilket kan resultera i motstånd och ökade kognitiva kostnader. Ovanstående diskussion talar för att mäklare kommer att föredra användandet av schablonmässiga avskrivningar framför komponentavskrivningar. Därmed bör mäklare även värdera bostadsrätter vars bostadsrättsförening tillämpar komponentavskrivningar lägre än en vars bostadsrättsförening tillämpar schablonmässiga avskrivningar. Resonemanget leder fram till följande hypotes: Hypotes 2: En bostadsrättsförenings tillämpning av komponentavskrivningar medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde av mäklare. 4.3.1.3 Tilläggsupplysningar Individer tenderar att påverkas av hur information presenteras, vilket gör att de kan kan få svårt att ta till sig all information som avser olika handlingsalternativ i en beslutssituation (Cloyd, 1995). Enligt Hopkins (1996), Hirst & Hopkins (1998) samt Maines & McDaniel (2000) förlitar sig beslutsfattare på en placeringssignal då de inhämtar information som grund för sina beslut. Denna signal kan påverka vilken information som inkluderas i beslutsfattarnas värdering. Det finns därmed en risk att relaterad och relevant information utelämnas om den placeras på ett ställe där den vanligen inte brukar. Detta kan även förklaras av att beslutsfattare tenderar att lägga mindre vikt vid information som presenteras på ett sätt som ökar de kognitiva kostnaderna 32
eftersom individer strävar efter att minimera dessa (Maines & McDaniel, 2000). Information som inte presenteras tydligt medför att beslutsfattaren måste lägga ner mer tid på att bearbeta denna varför den således riskerar att exkluderas i beslutsfattandeprocessen. Vidare kan beslutsfattare känna sig mer eller mindre tillfredsställda av presentationen av information, vilket kan mätas genom nivån på hur väl beslutsfattaren tar till sig och litar på informationen (Ottinger, 1993). I enlighet med studier av Butler & Mautz (1996) och Clements & Wolfe (1998) har beslutsfattare visat sig tillfredsställas av information som presenteras i form av tabeller, diagram och multimedia i högre grad än information som presenteras i textform. Organisationer, framför allt företag, presenterar ofta information som inte krävs enligt lagar, regler och rekommendationer och som därmed utgör frivillig redovisning (Cooke, 1989). Ett bakomliggande motiv till att företag ger ut frivillig redovisning är att de på detta sätt kan erhålla legitimitet och således även ett gott rykte (Patten, 1991; Lindblom, 1994; Deegan & Unerman, 2011; Du & Viera Jr, 2012). För beslutsfattare innebär frivillig redovisning förutom att det signalerar legitimitet att kvantiteten information ökar, vilket är positivt då den informationsasymmetri som råder mellan de som upprättar redovisningen och beslutsfattaren reduceras (Leuz & Verrecchia, 2000). Därmed minskar även beslutsfattarens osäkerhet avseende det beslut som ska fattas (Vakilifard et al, 2011). Med K-projektets införande följde även nya regler för redovisningen av tilläggsupplysningar i organisationers redovisning. En kassaflödesanalys utgör en form av tilläggsupplysning som visar förändringen i likvida medel genom skillnaden mellan inbetalningar och utbetalningar under en period (PwC, 2015). Organisationer som betraktas som större företag är enligt Årsredovisningslagen tvingade att upprätta en kassaflödesanalys (SFS 1995:1554) men ändå upprättar en del mindre organisationer kassaflödesanalyser frivilligt, som en form av frivillig redovisning. En anledning kan vara att en kassaflödesanalys ger en fingervisning om framtiden och en bild av hur en organisation utvecklas och fungerar (Benston, 2010). 33
Eftersom en kassaflödesanalys är en tilläggsupplysning som innebär att mer information om en organisation bifogas kan detta minska den osäkerhet en beslutsfattare, såsom en mäklare, kan känna i en beslutssituation avseende värderingen av en bostadsrätt. Även om en kassaflödesanalys är en form av sammanställning av siffror som redan finns att tillgå i redovisningen kan den ändå bidra med information som är lättöverskådlig. Genom den bifogade informationen kan även en bostadsrättsförening signalera legitimitet. Detta medför således att mäklare får ett bättre beslutsunderlag och även bättre förutsättningar för att fatta välgrundade beslut. En kassaflödesanalys är vanligtvis placerad på liknande plats i de flesta årsredovisningarna, varför informationen blir relativt lättfunnen för mäklare. Då det är rimligt att anta att även mäklare förlitar sig på en placeringssignal för information bör signalen medföra att kassaflödesanalysen inkluderas i mäklarnas värdering. Det finns därmed en risk att bostadsrättsföreningar som saknar en kassaflödesanalys inte bedöms på samma sätt då den information som kassaflödesanalyser inkluderar är spridd i redovisningen. Informationen är därmed inte lika lättillgänglig, vilket kan medföra att mäklarnas placeringssignal inte aktiveras. Vidare bör information sammanställd i en kassaflödesanalys minska mäklarnas kognitiva kostnader jämfört med om informationen inte sammanställs. Anledningen är att det krävs färre kognitiva resurser för att avläsa en kassaflödesanalys bland annat eftersom tidsåtgången för att bedöma informationen reduceras. Dessutom är en kassaflödesanalys en sammanställning som presenteras i form av en tabell, vilket i enlighet med forskning bidrar till en högre grad av tillfredsställelse hos beslutsfattare. Mäklare bör därmed föredra en sammanställd kassaflödesanalys framför att samma information finns spridd i redovisningen. I enlighet med ovanstående diskussion bör en bostadsrätt i en bostadsrättsförening som använder sig av tilläggsupplysningar i form av en kassaflödesanalys värderas högre än en bostadsrätt i en bostadsrättsförening inte gör det. Detta föranleder hypotesen: 34
Hypotes 3: En bostadsrättsförenings användande av tilläggsupplysningar i form av en kassaflödesanalys medför att föreningens bostadsrätter får ett högre uppskattat värde av mäklare. 4.3.2 Det kognitiva (inre) systemet Som tidigare nämnts är individers beslutsfattandeprocess beroende av hur information framställs samt i vilket sammanhang den återfinns. Detta riskerar att leda till att beslutsfattare inte har möjlighet att ta till sig informationen eftersom det enligt Cloyd (1995) och Roberts (2002) finns begränsningar i hur individer inhämtar och bearbetar information. Begränsningarna kan dock minimeras om beslutsfattaren har kunskap och erfarenhet avseende det beslut som ska fattas (Bonner, 1999). Vidare lägger beslutsfattare enligt Henderson & Nutt (1980), Casey (1980), Rodgers (1988) olika vikt, eller nivå av betydelse, vid information. Även detta beror bland annat på att individer har olika kunskap och erfarenhet av att tolka och förstå informationen. I beslutsfattandeprocess avseende en bostadsrätts värde är det troligt att mäklare också påverkas av sin erfarenhet och kunskap. Detta kan avspegla sig i hur mäklare tolkar bostadsrättsföreningars redovisning samt vilka delar av redovisningen de anser är viktiga. Nedan presenteras med anledning av detta hypoteser som behandlar två faktorer i mäklares kognitiva (inre) system, det vill säga höger sida av vår anpassning av Brunswiks linsmodell. 4.3.2.1 Erfarenhet Enligt Bruns (1968) används redovisningsinformation som underlag för att en individ ska kunna fatta ett beslut. När relevant information från omgivningen har insamlats och olika handlingsalternativ har bearbetats fattas slutligen ett beslut (Woffard & Goodwin, 1990; Bonner & Pennington, 1991). Detta beslut grundar sig enligt Bruns (1968) och Rodgers (1992) i individens erfarenhet samt dennes uppfattning och målbild kring vad som ska uppnås med beslutet. Flera forskare (Heller, 1973; Taylor, 1975; Barkhaus & Bolyard, 1977; Herr, 1977; Hartman et al 1990; Golan & Ert, 2015) menar också att det finns ett samband mellan arbetslivserfarenhet och möjligheten att fatta bättre grundade beslut. Golan & Ert (2015) har i sin studie undersökt hur investeringsbeslut påverkas av att en investerare antingen 35
får grunda sitt investeringsbeslut utifrån en presentation av möjliga utfall eller utifrån egna erfarenheter. Golan & Ert (2015) menar att det finns skillnader i individers bedömning utifrån informationsunderlag, vilket kan förklaras med att informationen i vissa fall varit framlagd och i andra fall tidigare har varit upplevd av beslutsfattaren. Individers bedömning skiljer sig således åt beroende på om bedömningen grundar sig på första intrycket eller på tidigare erfarenheter. Vidare finns det studier som tyder på att presentationen av information påverkar beslutsfattares beteende (Ghani et al, 2009). Hur beslutsfattare reagerar på informationspresentationen beror på vilket beslut som ska fattas men även beslutsfattarens personliga egenskaper, såsom arbetslivserfarenhet har en påverkan. Enligt Yates (1990) skiljer sig erfarna och oerfarna beslutsfattare åt avseende sökbeteende, vilket påverkar hur beslutsfattare bearbetar information. Erfarna beslutsfattare tenderar att ha ett direkt sökbeteende och direkt söka efter relevant information i redovisningen, oberoende av var den är placerad. Mindre erfarna beslutsfattare söker istället igenom all tillgänglig information på ett sekventiellt sätt. Detta förändras dock i takt med att beslutsfattaren blir mer erfaren och utvecklar mer sofistikerade informationssökningsstrategier. Som tidigare nämnts utgör mäklare en form av beslutsfattare då de, baserat på redovisningen i bostadsrättsföreningar, värderar bostadsrätter. Mäklare, bör likt andra beslutsfattare, dock påverkas av sin erfarenhet av att avläsa och tolka bostadsrättsföreningars redovisning. Antalet yrkesverksamma år bör därför även kunna påverka hur mäklare värderar bostadsrätter. Enligt Lundén (2014) har mäklare utbildning inom ekonomi och därför en viss vana att läsa bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Denna utbildning är emellertid inte särskilt omfattande och motsvarar endast en halv termins högskolestudier (Mäklarsamfundet, 2015). Det är därför rimligt att anta att mäklare kan uppleva svårigheter i att läsa och tolka informationen från bostadsrättsföreningars årsredovisningar. En mäklare bör däremot kunna skapa djupare kunskap och förståelse för att tolka redovisningsinformation genom ökad erfarenhet. Således kan mäklare som varit verksamma fler år ha skapat en ökad förståelse för hur olika typer av redovisningsinformation ska utläsas och tolkas. 36
Enligt Benston (2010) utgör kassaflödet den viktigaste delen i en organisations redovisning då detta ger en framtidsbild av organisationen. Kassaflödet kan sammanställas i form av en kassaflödesanalys för att erhålla informationen på ett lättöverskådligt sätt. I bostadsrättsföreningar anses kassaflödet vara ett bra mått för att beskriva en bostadsrättsförenings ekonomiska situation eftersom de drivs i enlighet med självkostnadsprincipen, varför det blir viktigare att kassaflödet är positivt än redovisat resultat (Lundén, 2014; Sveriges Bostadsrättscentrum, 2015). Det är troligt att en erfaren mäklare har fått lära sig genom sin erfarenhet att kassaflödet i en bostadsrättsförening är viktigt. En anledning kan vara att den erfarne mäklarens sökbeteende har förändrats i takt med att graden av erfarenhet har ökat. Därmed vet mäklaren var fokus ska läggas i redovisningen för att denne ska kunna tillgodogöra sig viktig information som krävs vid en värdering av en bostadsrätt. Detta ger också utrymme för att ett bättre grundat beslut ska kunna fattas. En oerfaren mäklare inriktar sig, enligt teori, istället på hela bostadsrättsföreningens redovisning utan att lägga vikt vid någon särskild post i redovisningen. Således föreligger det en risk att en oerfaren mäklare exkluderar kassaflödet från sin värdering. Mot denna bakgrund bör en mäklare som är mer erfaren fokusera mer på en bostadsrättsförenings kassaflöde än en mindre erfaren när de ska värdera en bostadsrätt. Därmed formuleras följande hypotes: Hypotes 4: Ju fler år en mäklare har varit yrkesverksam desto mer fokuserar denne på en bostadsrättsförenings kassaflöde. 4.3.2.2 Utbildning Enligt Kahneman & Tversky (1979), Ickes (1988) och Mitchell & Beach (1990) är det inte möjligt för en individ att fatta fullständigt rationella beslut då bias och intuition påverkar beslutsfattandet. Beslutsfattande påverkas även av hur information framställs, varför begränsningar i individers informationsbearbetning uppkommer till följd av att de inte har möjlighet att ta till sig all information (Cloyd, 1995; Roberts, 2002). Däremot visar en studie av Klein (1999) att formell utbildning påverkar de kognitiva processerna som är verksamma vid beslutsfattande. Akademiska studier leder till bättre resultat i alla 37
steg i beslutsfattandeprocessen, vilka leder fram till en individs slutgiltiga beslut. Detta resonemang stöds av Deegan & Unerman (2011) som menar att det finns forskning som tyder på att vissa det finns begränsningar i beslutsfattandeprocessen hos vissa användare av redovisningsdata. Detta kan bero på att användarna inte vet hur de ska ta till sig och använda informationen och att det därför finns ett behov av utbildning för att täcka kunskapsluckan (Deegan & Unerman, 2011). En individ med hög utbildningsnivå medför dessutom en ökad förmåga att tolka information och beräkna sannolikheter (Lehman & Nisbett, 1990; Lehman et al, 1988). Vidare har Wang et al (2013) funnit att ökad utbildning leder till att företagsledare fattar bättre grundade beslut, vilket leder till högre resultat än i de företag som leds av företagsledare med lägre utbildning. Hayes-Roth et al (1983), Glaser (1984), Hollan et al (1986) samt Vera-Munoz (1998) ger genom kognitiv induktionsteori en möjlig grund för förståelsen för effekterna av beslutsfattares kunskap om redovisning och dess roll i beslutsfattandeprocessen. Enligt teorin har den befintliga kunskap som lagrats i en beslutsfattares minne en inverkan på hur ledtrådar från omgivningen kombineras med den information som finns tillgänglig i minnet. Tillsammans skapar de en mental representation av det problem som ska lösas, det vill säga beslutet som ska fattas. Som nämndes i föregående hypotes har mäklare utbildning inom ekonomi och således en viss vana att läsa och tolka informationen i årsredovisningar (Lundén, 2014). För att bli registrerad fastighetsmäklare krävs det en utbildning om minst 120 högskolepoäng, varav minst 15 högskolepoäng inom ekonomi (Mäklarsamfundet, 2015). 15 högskolepoäng motsvarar 10 veckors heltidsstudier, vilket i sammanhanget får betecknas som lite och kan innebära att mäklare har svårigheter att ta till sig och tolka informationen i en kassaflödesanalys. Mäklare kan dock ta fler högskolepoäng genom att vidareutbilda sig eller inneha fler högskolepoäng på grund av exempelvis en omskolning från ekonom till mäklare. Då en beslutsfattares utbildning, enligt teori, har en inverkan på hur denne bearbetar information bör likaså en mäklares utbildning påverka hur mäklaren tolkar informationen i en bostadsrättsförenings redovisning. Detta då befintlig kunskap om redovisning lagras i mäklarens minne och således ligger till grund för den värdering som 38
ska utföras av en bostadsrätt. Genom att studera mer ekonomi bör en mäklare bli bättre på att förstå och tolka bostadsrättsföreningars redovisning, vilket ger utrymme för att mäklare ska kunna fatta bättre grundade beslut rörande värderingen av en bostadsrätt. Som också nämndes i tidigare hypotes anses kassaflödet utgöra en viktig del i en organisations redovisning (Benston, 2010) och i en bostadsrättsförening utgör det ett relevant mått på den ekonomiska situationen (Lundén, 2014; Sveriges Bostadsrättscentrum, 2015). I takt med en ökad utbildningsnivå bör även mäklare lägga större vikt vid en bostadsrättsförenings kassaflöde och förstå vikten av att ta hänsyn till informationen det bidrar med. Genom mer utbildning är det rimligt att anta att mäklare har skapat sig en ökad teoretisk grund från vilken denne bättre kan förstå och dra slutsatser av kassaflödet. Därmed bör de även ha skapat sig ett bättre beslutsunderlag i sin uppskattning av värdet på en bostadsrätt, vilket föranleder följande hypotes: Hypotes 5: Ju fler högskolepoäng inom ekonomi en mäklare har tagit desto mer fokus lägger denne vid en bostadsrättsförenings kassaflöde. 39
5 Empirisk metod I detta kapitel presenteras studiens empiriska metod. Kapitlet inleds med en diskussion kring val av undersökningsdesign, vilken utgörs av en experimentell design i form av en enkätundersökning. Kapitlet fortsätter med en diskussion om urval, metod för datainsamling samt utformning av enkäter. Därefter presenteras studiens operationalisering i form av manipulering av redovisningsmaterial samt variabler. 5.1 Inledning till empirisk metod Denna studie grundar sig i befintliga teorier som behandlar individers beslutsfattande och kognitiva system. Utgångspunkten är en anpassad version av Brunswiks linsmodell som gjorts tillämpbar på mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning i deras uppskattning av en bostadsrätts värde. Utifrån den anpassade linsmodellen har ett antal hypoteser formulerats som vi har för avsikt att testa genom statistiska tester. Som metod för att testa hypoteserna genomför vi en experimentell studie som utgörs av åtta olika enkäter som skickas ut till samtliga registrerade mäklare i Sverige. Enkätsvaren som har insamlats har därefter kodats och behandlats i statistikprogrammet SPSS, för att bedöma huruvida det föreligger ett samband mellan de beroende och oberoende variablerna. 5.2 Undersökningsmetod och design För att besvara studiens hypoteser och för att ta reda på hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av bostadsrätters värde genomförs en experimentell studie i form av en enkätundersökning. Experimentet grundar sig i manipuleringen av en befintlig bostadsrättsförenings redovisning, Brf Gropen 28. Syftet är att vi därigenom ska kunna studera vilka effekter redovisningsregelverken K2 och K3 får på mäklares uppskattning av en bostadsrätts värde baserat på en bostadsrättsförenings redovisning. De faktorer som undersöks är ledtrådarna i Brunswiks linsmodell, det vill säga redovisat resultat, avskrivningsform och tilläggsupplysningar samt mäklares kognitiva inre system avseende utbildning och erfarenhet. För att genomföra experimentet skickas åtta olika enkäter ut till samtliga fastighetsmäklare i Sverige via mejl. Mäklarna tilldelas varsin enkät slumpmässigt via 40
Excel. I enkäten kommer mäklarna att få ta del av och bedöma en bostadsrättsförenings redovisning för att vi ska kunna undersöka om det föreligger skillnader i mäklares uppskattningar av en bostadsrätts värde baserat på redovisningens utformning och vilket redovisningsregelverk som tillämpas. För att försäkra oss om att mäklarna enbart kommer att fokusera på bostadsrättsföreningens redovisning när de besvarar enkäten kommer faktorer som inte berör redovisning hållas konstanta i samtliga åtta enkäter. Denna utformning av experimentet möjliggör att vi kan isolera redovisningens påverkan från effekter som härstammar från övriga faktorer såsom bostadsrättens geografiska läge, bostadsrättens storlek och storleken på avgiften. Det finns dock en risk att vi med denna design överskattar redovisningens betydelse i mäklares uppskattning av bostadsrätters värde eftersom mäklarna enbart kommer att få ta del av redovisning och inte få möjlighet att ta hänsyn till tidigare nämnda faktorer. Valet av experimentell design grundar sig också i att vi med denna undersökningsmetod blir mer delaktiga i studien och kan kontrollera den kausala processen (Bryman & Bell, 2013), det vill säga sambandet mellan bostadsrättsföreningars redovisning och mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Genom att utföra experimentet i form av en enkätundersökning blir informationen som erhålls lättare att behandla och därmed också mindre resurskrävande än exempelvis en undersökning genom intervjuer (Jacobsen, 2002). Dessutom slipper vi de intervjuareffekter som komma att påverka de svar som människor lämnar på frågorna under en intervju. Då vi genomför en internetbaserad enkätundersökning slipper vi också det omfattande administrativa arbete som en postenkät medför. Bryman & Bell (2013) menar att det i studier som innefattar postenkäter till exempel alltid måste bifogas ett förfrankerat svarskuvert för att svarsfrekvensen ska öka. Detta behöver vi inte ta hänsyn till eftersom vi distribuerar våra enkäter via mäklarnas e-postadresser. Trots sina fördelar finns det dock även nackdelar med att tillämpa en internetbaserad enkätundersökning. Eftersom experimentet genomför genom ett enkätutskick till svenska mäklares e-postadresser finns det en risk att mäklarnas datorsystem inte stödjer enkätprogrammet och att det därför uppstår problem med att besvara enkäten. Det föreligger också en risk att mäklarna upplever osäkerhet för att öppna enkätlänken samt det bifogade redovisningsmaterialet på grund av risken för datorvirus. Dessa nackdelar är 41
viktiga att beakta och kan leda till att svarsfrekvensen vid användandet av en internetbaserad enkätundersökning försämras. Vi anser dock att fördelarna väger upp nackdelarna och att vi genom denna undersökningsmetod kan nå ut till ett stort antal mäklare, vilket inte hade varit möjligt med exempelvis en postenkät. 5.3 Urval Syftet med experimentet är att ta reda på hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter. För att genomföra experimentet har samtliga mäklare i Sverige, totalt 7176 stycken, via mejl inbjudits till att delta i att besvara en enkät. Därmed har inget urval gjorts och det rör sig således om en totalundersökning (Bryman & Bell, 2013). Eftersom samtliga mäklare inbjuds att delta i enkätundersökningen blir urvalet representativt för mäklare i Sverige. 5.4 Metod för datainsamling Datainsamlingen har genomförts genom distribuering av åtta olika webbenkäter, varför insamlad svarsdata erhållits digitalt. Svarsdata utgör vidare primärdata då det rör sig om insamling av ny information som är särskilt avsedd för denna studie (Saunders et al, 2009). För att få tillgång till primärdata har de olika enkäterna skickats ut till samtliga registrerade mäklare i Sverige per mejl där de inbjudits till att delta i studien. Mäklarnas kontaktuppgifter har erhållits genom en excelfil från Fastighetsmäklarinspektionen och utgörs av mäklarnas namn samt mejladress som de själva angivit i samband med att de blivit registrerade som fastighetsmäklare hos myndigheten. Med hjälp av kontaktuppgifterna som erhållits har vi kunnat skicka ut och tilldela samtliga mäklare i Sverige varsin enkät och få tillbaka enkätsvar som utgör studiens primärdata. En påminnelse har skickats till de mäklare som inte hade besvarat enkäten fyra dagar efter att enkäten skickats ut första gången. 5.5 Etiska överväganden Enligt Bryman & Bell (2013) finns det etiska principer som forskare bör förhålla sig till. Principerna är följande; informationskravet, samtyckeskravet, konfidentialitets- och anonymitetskravet, nyttjandekravet samt falska förespeglingar. I denna studie har vi försökt att ta alla fem principer i beaktning vid studiens utformning och genomförande. 42
Informationskravet Informationskravet innebär att forskaren ska informera om undersökningens syfte samt vilka moment som ingår i undersökningen (Bryman & Bell, 2013). I denna studie har vi beaktat informationskravet genom de introduktionsbrev som har skickats ut till mäklarna. Detta innefattar bland annat information kring undersökningen samt vilka moment som ingår i undersökningen. Eftersom undersökningen av experimentell karaktär har det dock inte gått att presentera hela studiens syfte för mäklarna eftersom detta hade kunnat påverka resultaten och därigenom omöjliggjort undersökningen. Samtyckeskravet Samtyckeskravet innebär att deltagarna i undersökningen har vetskap om att undersökningen är frivillig och möjlig att avbryta (Bryman & Bell, 2013). I vår studie har mäklarna informerats om att det inte föreligger något tvång att delta i enkätundersökningen i de introduktionsbrev som skickats ut i samband med att mäklarna inbjudits till att delta i undersökningen. Konfidentialitets- och anonymitetskravet Konfidentialitets- och anonymitetskravet innebär att uppgifter om de personer som deltar i undersökningen behandlas och förvaras så att obehöriga inte kan komma åt dem (Bryman & Bell, 2013). I denna studie har samtliga svar anonymiserats och inga uppgifter har lämnats ut eller kommer i framtiden att lämnas vidare till tredje part. Att uppgifterna behandlas konfidentiellt och att svaren anonymiseras har mäklarna även informerats om i de introduktionsbrev som skickats ut. Nyttjandekravet Nyttjandekravet innebär att de uppgifter som samlats in endast kommer att användas till forskningens ändamål (Bryman & Bell, 2013). Detta har vi i denna studie beaktat genom att all information efter dess användande har destruerats samt att alla svar har anonymiserats och omkodats för att därefter överföras till statistikprogrammet SPSS. Falska förespeglingar Principen om falska förespeglingar innebär att undersökningspersonerna inte ska ges falsk eller vilseledande information om undersökningen (Bryman & Bell, 2013). Likt 43
tidigare principer har vi också försökt att ta denna princip i beaktning genom att utforma ett introduktionsbrev som på ett ingående sätt beskriver studiens syfte och tillvägagångssätt. Beskrivningen har gjorts så precist som möjligt utan att avslöja för många detaljer som riskerar att förstöra studien. 5.6 Utformning av enkäter Enkäterna har skickats ut till samtliga Sveriges 7176 registrerade mäklare som har delats in i åtta olika grupper, där varje grupp tilldelats varsin enkät. Uppbyggnaden av alla enkäter är densamma och består av tre delar; ett introduktionsbrev med information om vad studien handlar om och varför vi anser att mäklaren bör delta, ett manipulerat redovisningsmaterial samt en bifogad länk till en enkät som omfattas av sju frågor som besvaras utifrån redovisningsmaterialet. Alla mäklare har tilldelats samma introduktionsbrev och enkät men olika redovisningsmaterial som består av åtta olika manipulationer av samma årsredovisning. Introduktionsbrev, enkätfrågor samt redovisningsmaterial finns att tillgå i Appendix 1-3. Enligt Bryman & Bell (2013) medför en kort och mindre omfattande enkät högre svarsfrekvens än en längre och mer omfattande. Detta har vi haft i åtanke vid enkätutformningen då vi enbart valt att bygga upp enkäten kring sju frågor som vi anser väsentliga för vår studie. Genom att hålla frågorna korta och koncisa är förhoppningen att svarsfrekvensen ska bli högre. Enkäten består av två delar där den första innefattar standardfrågor där mäklarna får fylla i ålder, yrkesverksamma år samt studerade högskolepoäng inom ekonomi. Dessa frågor är utformade som öppna frågor där mäklarna själva har fått fylla i sina uppgifter för att vi ska erhålla mer precisa svar. Den andra delen består av mer analytiska frågor kopplade till det manipulerade redovisningsmaterialet. Här har mäklarna först fått ta del av redovisningsmaterialet och därefter ta ställning till hur de, baserat på bostadsrättsföreningens årsredovisning, vill värdera en bostadsrätt. I de två sista frågorna har mäklarna fått uppskatta hur viktigt de anser att redovisat resultat, storleken på avskrivningar och tilläggsupplysningar är när de ska uppskatta värdet på en bostadsrätt samt utifrån en lista med redovisningsposter kryssa i vilka faktorer som de anser är viktigast. 44
Det ursprungliga redovisningsmaterialet är hämtat från den befintliga bostadsrättsföreningen Brf Gropen 28 i Göteborg och består av bostadsrättsföreningens årsredovisning från räkenskapsåret 2014. Materialet anser vi lämpligt till vår studie då Brf Gropen 28 storleksmässigt kan anses vara representativ för en vanlig bostadsrättsförening i Sverige (Svensk mäklarstatistik, 2015). Detta är en fördel då enkäterna har skickats till mäklare som arbetar geografiskt spritt över Sverige där fastighetsmarknaden kan skilja sig åt lokalt, till exempel mellan storstad och landsbygd. 5.7 Operationalisering I detta avsnitt sker en genomgång av hur operationalisering har skett samt hur vi har undersökt hur redovisningsdata påverkar mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Här utformas de variabler som använts för att testa våra hypoteser. De oberoende variablerna utgörs av redovisat resultat, avskrivningsform samt tilläggsupplysningar och är härledda från redovisningsmässiga skillnader som finns mellan redovisningsregelverken K2 och K3. Förutom skillnaderna mellan K2 och K3 utgörs även studiens oberoende variabler av mäklares inre kognitiva system i form av erfarenhet och utbildning. Den beroende variabeln består av mäklarnas uppskattning av värdet på en bostadsrätt. 5.7.1 Manipulering av redovisningsmaterial För att genomföra experimentet har det ursprungliga redovisningsmaterialet från Brf Gropen 28 manipulerats för att åstadkomma de skillnader som finns mellan redovisningsregelverken K2 och K3. Syftet är att på detta sätt undersöka om mäklare värderar bostadsrätten olika baserat på bostadsrättsföreningens redovisning. Genom olika manipuleringar av redovisningsmaterialet har vi skapat totalt åtta olika redovisningar som bifogas tillsammans med enkäterna. Gemensamt för alla enkäter är att vi valt att utelämna sifforna från föregående räkenskapsår. Anledningen till detta är att Brf Gropen 28 under detta räkenskapsår, då det ännu unte var ett krav att tillämpa varken K2 och K3, upprättade sin redovisning i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd. Det finns därmed en risk att detta hade skapat förvirring samt att mäklarnas möjlighet att jämföra redovisningen mellan räkenskapsåren 45
2013 och 2014 hade försämrats. En mindre mängd redovisningsdata innebär dessutom en chans att fler mäklare väljer att besvara enkäten. De olika redovisningsmaterialen som bifogas till enkäterna är härledda ur skillnaderna mellan redovisningsregelverken K2 och K3. Den första skillnaden utgörs av avskrivningsform där hälften av enkäterna har komponentavskrivningar medan den andra halvan inte har komponentavskrivningar. Dessa har istället schablonmässiga avskrivningar. Den andra skillnaden består av redovisat resultat där hälften har tillskrivits ett högt resultat och hälften ett lågt resultat. Slutligen utgörs den sista skillnaden av huruvida tilläggsupplysningar i form av en kassaflödesanalys återfinns i bostadsrättsföreningens årsredovisning. Likt de andra skillnaderna innehåller hälften av enkäterna tilläggsupplysningar och i hälften av dem har denna information utelämnats. Genom att kombinera faktorerna med varandra erhålls åtta olika redovisningar. Enkäternas uppbyggnad illustreras nedan i Figur 4. Figur 3 Enkätträd som visar enkäternas uppbyggnad och innehåll 46
Som tidigare nämnts bygger samtliga enkäter på redovisningen från den befintliga bostadsrättsföreningen Brf Gropen 28. I alla enkäter har rörelsens intäkter justerats upp med 1 000 000 kronor i resultaträkningen. För att justeringen ska bli redovisningsmässigt korrekt har posterna årets resultat samt kassa och bank justerats upp med samma siffra i balansräkningen. I fortsättningen kallas denna justering för grundinställning. Syftet med denna justering är att möjliggöra simuleringen av ett högt respektive ett lågt resultat eftersom den ursprungliga redovisningen från Brf Gropen 28 visade på ett negativt resultat. Utan denna justering hade samtliga enkäter visat på ett lågt resultat och vi hade inte kunnat uppnå ett högt resultat. Det ursprungliga omanipulerade redovisningsmaterialet för Brf Gropen 28 finns att tillgå i Appendix 4 och det manipulerade redovisningsmaterialet som skapar enkät 1-8 finns att tillgå i Appendix 3. Nedan förklaras och beskrivs de manipuleringar och justeringar som genomförts för respektive enkät. Innehållet summeras därefter i en sammanställd tabell. 47
Enkät 1 Enkät 1 innefattar komponentavskrivningar, högt resultat och tilläggsupplysning i form av kassaflödesanalys, vilket i kombination skiljer enkäten från övriga enkäter. De enda justeringarna som gjorts från ursprungsmaterialet är grundinställningen. Utöver denna har inga andra justeringar gjorts. Sammanfattning av justeringar Resultaträkning: Grundinställning. Balansräkning: Grundinställning. Enkät 2 Enkät 2 innefattar komponentavskrivningar, högt resultat men saknar tilläggsupplysning i form av kassaflödesanalys. Det som skiljer från Enkät 1 är således endast att tilläggsupplysningen i form av kassaflödesanalys har utelämnats. Likt samtliga enkäter utgår också Enkät 2 från vår grundinställning. Inga andra justeringar har gjorts. Sammanfattning av justeringar Resultaträkning: Grundinställning. Balansräkning: Grundinställning. Enkät 3 Enkät 3 innefattar komponentavskrivningar, lågt resultat samt tilläggsupplysning i form av kassaflödesanalys. Utgångspunkten är som för övriga enkäter grundinställningen. För att simulera ett lågt resultat har avskrivningstiden på Brf Gropen 28:s stommar ändrats från 200 till 100 år i enlighet med Sveriges allmännyttiga bostadsföretags, SABO:s, riktlinjer. Detta har inneburit att avskrivningarna på stommen ökat med 360 310 kronor, vilket sänkt årets resultat med samma siffra. Dessa justeringar innebär att resultaträkningen visar på en förlust om 359 420 kronor. För att justeringen ska bli redovisningsmässigt korrekt har även balansräkningen justerats genom att årets resultat 48
har minskats med 360 310 kronor och byggnader & mark med samma siffra. Dessa justeringar i balansräkningen minskar balansomslutningen med motsvarande siffra. Sammanfattning av justeringar Resultaträkning: Grundinställning. Ökat avskrivningar på stomme med 360 310 kronor. Balansräkning: Grundinställning. Minskat årets resultat med 360 310 kronor samt minskat byggnader och mark med 360 310 kronor. Enkät 4 Enkät 4 innefattar komponentavskrivningar, lågt resultat men saknar tilläggsupplysning i form av kassaflödesanalys. Det som skiljer från Enkät 3 är således endast att tilläggsupplysningen i form av kassaflödesanalys har utelämnats. Likt samtliga enkäter utgår också Enkät 4 från vår grundinställning. För att simulera ett lågt resultat har avskrivningstiden på Brf Gropen 28:s stommar ändrats från 200 till 100 år i enlighet med Sveriges allmännyttiga bostadsföretags, SABO:s, riktlinjer. Detta har inneburit att avskrivningarna på stommen ökat med 360 310 kronor, vilket sänkt årets resultat med samma siffra. Justeringarna innebär att resultaträkningen visar på en förlust om 359 420 kronor. För att justeringen ska bli redovisningsmässigt korrekt har även balansräkningen justerats genom att årets resultat har minskats med 360 310 kronor och byggnader & mark med samma siffra. Dessa justeringar i balansräkningen minskar balansomslutningen med motsvarande siffra. Sammanfattning av justeringar Resultaträkning: Grundinställning. Ökat avskrivningar på stomme med 360 310 kronor. 49
Balansräkning: Grundinställning. Minskat årets resultat med 360 310 kronor samt minskat värdet på byggnader & mark med 360 310 kronor. Enkät 5 Enkät 5 innefattar schablonmässiga avskrivningar, högt resultat samt tilläggsupplysning i form av kassaflödesanalys. Precis som övriga enkäter är utgångspunkten för denna enkät vår grundinställning. Till skillnad från föregående fyra enkäter innefattar Enkät 5 dock schablonmässiga avskrivningar istället för komponentavskrivningar. Detta har inneburit att vi varit tvungna att genomföra en omräkning av det ursprungliga redovisningsmaterialet från Brf Gropen 28 som under räkenskapsåret 2014 tillämpade komponentavskrivningar i enlighet med K3. Omräkningen baseras på Brf Gropen 28:s siffor från räkenskapsåret 2013 då bostadsrättsföreningen tillämpade schablonmässiga avskrivningar överrensstämmande med K2-regelverket. Omräkningen har fått följden att avskrivningarna justerats ned med 964 488 kronor. Detta har inneburit att årets resultat har ökat med 964 488 kronor i resultaträkningen samt att värdet på byggnader & mark och årets resultat ökat med motsvarande summa i balansräkningen. Förändringarna innebär att resultaträkningen visar på ett positivt resultat om 965 379 kronor. Sammanfattning av justeringar Resultaträkning: Grundinställning. Minskat avskrivningarna med 964 488 kronor. Balansräkning: Grundinställning. Ökat årets resultat med 964 488 kronor samt ökat värdet på byggnader & mark med 964 488 kronor. 50
Enkät 6 Enkät 6 innefattar schablonmässiga avskrivningar, högt resultat men saknar tilläggsupplysning i form av kassaflödesanalys. Det som skiljer från Enkät 5 är således endast att tilläggsupplysningen i form av kassaflödesanalys har utelämnats. Likt samtliga enkäter utgår Enkät 6 från vår grundinställning. För att simulera schablonmässiga avskrivningar har en omräkning av ursprungsmaterialet från Brf Gropen 28, som under räkenskapsåret 2014 tillämpade komponentavskrivningar, gjorts. Omräkningen baseras på Brf Gropen 28:s siffor från räkenskapsåret 2013 då bostadsrättsföreningen tillämpade schablonmässiga avskrivningar överrensstämmande med K2-regelverket. Omräkningen har fått följden att avskrivningarna justerats ned med 964 488 kronor. Detta har inneburit att årets resultat har ökat med 964 488 kronor i resultaträkningen samt att värdet på byggnader & mark och årets resultat ökat med motsvarande summa i balansräkningen. Sammanfattning av justeringar Resultaträkning: Grundinställning. Minskat avskrivningarna med 964 488 kronor (omräkning till schablonmässiga avskrivningar). Balansräkning: Grundinställning. Ökat årets resultat med 964 488 kronor samt ökat värdet på byggnader & mark med 964 488 kronor (omräkning till schablonmässiga avskrivningar). Enkät 7 Enkät 7 innefattar schablonmässiga avskrivningar, lågt resultat samt tilläggsupplysning i form av kassaflödesanalys. Precis som övriga enkäter är utgångspunkten för denna enkät våra grundinställningar. Likt Enkät 5 och 6 har också en omräkning från komponentavskrivningar till schablonmässiga avskrivningar gjorts, vilken baseras på Brf Gropen 28:s siffor från räkenskapsåret 2013 då bostadsrättsföreningen tillämpade schablonmässiga avskrivningar överrensstämmande med K2-regelverket. Omräkningen har fått följden att avskrivningarna justerats ned med 964 488 kronor. Detta har inneburit 51
att årets resultat har ökat med 964 488 kronor i resultaträkningen samt att värdet på byggnader & mark och årets resultat ökat med motsvarande summa i balansräkningen. Det som skiljer denna enkät samt nästkommande från de två föregående enkäterna är att det redovisade resultatet ska simuleras att bli lågt. Med lågt resultat avser vi ett resultat som är lägre än resultatet från grundinställningen. I detta fall har det inte varit möjligt att uppnå ett negativt resultat utifrån samma redovisningsmaterial som använts till samtliga enkäter. Att behålla samma redovisningsmaterial i alla enkäterna och enbart göra redovisningsmässiga förändringar är avgörande för att kunna genomföra exprimentet och för att säkerställa att alla förutsättningar i grunden är samma för alla enkäter. För att uppnå ett lågt resultat i denna samt nästkommande enkät har de årliga avskrivningarna på bostadsrättsföreningens byggnader ändrats från 1 % till 2 %, det vill säga från 100 till 50 år. Denna avskrivningsperiod är i linje med en rapport utfärdad av Fastighetsägarna Sverige där en avskrivningsperiod om 50 år bedöms motsvara den genomsnittliga ekonomiska livslängden för ett flerfamiljshus i Sverige (Fastighetsägarna Sverige, 2010). De förändringar som gjorts har medfört att avskrivningarna ökats med 360 310 kronor i resultaträkningen, vilket medfört att årets resultat sänkts med samma belopp. I balansräkningen har byggnader & mark minskats med 360 310 kronor och slutligen även årets resultat. Sammanfattning av justeringar Resultaträkning: Grundinställning. Minskat avskrivningarna med 964 488 kronor (omräkning till schablonmässiga avskrivningar). Ökat avskrivningarna med 360 310 kronor. 52
Balansräkning: Grundinställning. Ökat årets resultat med 964 488 kronor samt ökat värdet på byggnader & mark med 964 488 kronor (omräkning till schablonmässiga avskrivningar). Minskat årets resultat med 360 310 kronor samt minskat värdet på byggnader & mark med 360 310 kronor. Enkät 8 Enkät 8 innefattar schablonmässiga avskrivningar, lågt resultat men saknar tilläggsupplysning i form av kassaflödesanalys. Det som skiljer från Enkät 7 är således endast att tilläggsupplysningen i form av kassaflödesanalys har utelämnats. Precis som övriga enkäter är utgångspunkten för denna enkät våra grundinställningar. Likt Enkät 5 och 6 har också en omräkning från komponentavskrivningar till schablonmässiga avskrivningar gjorts, vilken baseras på Brf Gropen 28:s siffor från räkenskapsåret 2013 då bostadsrättsföreningen tillämpade schablonmässiga avskrivningar överrensstämmande med K2-regelverket. Omräkningen har fått följden att avskrivningarna justerats ned med 964 488 kronor. Detta har inneburit att årets resultat har ökat med 964 488 kronor i resultaträkningen samt att värdet på byggnader & mark och årets resultat ökat med motsvarande summa i balansräkningen. Det som skiljer denna enkät från Enkät 5 och 6 är att det redovisade resultatet ska simuleras att bli lågt. För att uppnå detta resultat har de årliga avskrivningarna ändrats från 1 % till 2 %, det vill säga från 50 till 100 år. Detta har inneburit att avskrivningarna ökats med 360 310 kronor i resultaträkningen, vilket medfört att årets resultat sänkts med samma belopp. I balansräkningen har byggnader & mark minskats med 360 310 kronor och slutligen även årets resultat. Sammanfattning av justeringar Resultaträkning: Grundinställning. Minskat avskrivningarna med 964 488 kronor (omräkning till schablonmässiga avskrivningar). Ökat avskrivningarna med 360 310 kronor. 53
Balansräkning: Grundinställning. Ökat årets resultat med 964 488 kronor samt ökat värdet på byggnader & mark med 964 488 kronor (omräkning till schablonmässiga avskrivningar). Minskat årets resultat med 360 310 kronor samt minskat värdet på byggnader & mark med 360 310 kronor. Avskrivningsform Redovisat resultat Tilläggsupplysningar Enkät 1 Komponentavskrivningar Högt resultat Tilläggsupplysningar Enkät 2 Komponentavskrivningar Högt resultat Inga tilläggsupplysningar Enkät 3 Komponentavskrivningar Lågt resultat Tilläggsupplysningar Enkät 4 Komponentavskrivningar Lågt resultat Inga tilläggsupplysningar Enkät 5 Schablonmässiga avskrivningar Högt resultat Tilläggsupplysningar Enkät 6 Schablonmässiga avskrivningar Högt resultat Inga tilläggsupplysningar Enkät 7 Schablonmässiga avskrivningar Lågt resultat Tilläggsupplysningar Enkät 8 Schablonmässiga avskrivningar Lågt resultat Inga tilläggsupplysningar Tabell 2 Sammanfattande tabell över innehållet i enkät 1-8 5.7.2 Variabler 5.7.2.1 Oberoende variabler Studiens oberoende variabler utgörs av redovisat resultat, avskrivningsform samt tilläggsupplysningar för hypotes 1-3 och är härledda från några av de redovisningsmässiga skillnaderna som finns mellan redovisningsregelverken K2 och K3. Variablerna mäts genom de åtta olika enkäterna som mäklarna får ta del av i det bifogade redovisningsmaterialet tillsammans med frågor som mäklarna får besvara utifrån redovisningsmaterialet. Innehållet i respektive enkät förklaras och diskuteras i föregående avsnitt Manipulering av redovisningsmaterial och nämns därför inte ytterligare. Förutom skillnaderna mellan K2 och K3 utgörs även de oberoende variablerna av mäklares inre kognitiva system i form av erfarenhet och utbildning i hypotes 4-5. Värt att tillägga är att erfarenhet och utbildning utgör två av tre kontrollvariabler för hypotes 1-3. 54
Erfarenhet För att mäta variabeln erfarenhet har respondenterna själva fått fylla i hur många år de varit yrkesverksamma som fastighetsmäklare i enkäten de tilldelats. Variabeln har därefter kodats som en kvotvariabel. Erfarenhet mätt i antalet yrkesverksamma år har tidigare använts för att undersöka hur revisorers erfarenhet påverkar kvaliteten på revision (Cahan & Sun, 2015) samt hur revisorers erfarenhet påverkas deras professionella omdöme (Messier, 1983). Samma mått används också i en studie av Hamori & Koyuncu (2015) för att undersöka hur en VD:s erfarenhet påverkar företagets prestationer. Vi anser därför att antalet yrkesverksamma år är ett lämpligt mått även för vår studie för att mäta vår oberoende variabel erfarenhet. Utbildning Variabeln utbildning mäts genom att respondenterna får fylla i hur många högskolepoäng de har inom ekonomi. Variabeln är kodad som en kvotvariabel. För att bli registrerad som fastighetsmäklare i Sverige krävs en högskoleutbildning som omfattar minst 120 högskolepoäng, varav minst 15 av dessa högskolepoäng avser ekonomirelaterade kurser. Eftersom vår studie endast omfattar registrerade fastighetsmäklare har de som besvarar enkäten minst 15 högskolepoäng inom ekonomi. För att testa huruvida utbildning inom ekonomi påverkar mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning testas därmed om mäklares bedömning påverkas av att de har fler än 15 högskolepoäng inom ekonomi. Antalet uppnådda högskolepoäng har bland annat använts av Statistiska Centralbyrån som ett mått på befolkningens utbildningsgrad (Statistiska Centralbyrån, 2012). 5.7.2.2 Beroende variabel Studiens beroende variabler utgörs av mäklarnas uppskattning av värdet på en bostadsrätt och mäklarnas gradering av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys. Den förstnämnda är kodad som en kvotvariabel. I tidigare studier har redovisningens påverkan mätts genom att studera skillnader i värdering (Jung, 1989; Wang & Fan, 2014; Martínez, 2014) samt vilken signal olika utformning på redovisningen sänder till beslutsfattare (Fellingham, 1988). Med anledning av detta använder vi oss av mäklarnas uppskattning av värdet som beroende variabel för att studera redovisningens påverkan. Med utgångspunkt i ett av åtta manipulerade redovisningsmaterial har mäklarna fått göra en 55
bedömning av värdet på en bostadsrätt. I sin bedömning har de fått utgå från en värdering om 1 000 000 kronor baserat på faktorer såsom läge, avgift storlek och skick. Denna värdering baseras dock inte på en beaktning av bostadsrättsföreningens redovisning. Mäklarna har därför ombetts att göra en ny värdering av bostadsrätten baserat på bostadsrättsföreningens redovisning, vilken utgör det manipulerade redovisningsmaterialet. Väljer mäklarna att inte ändra den tidigare värderingen har de fått fylla i beloppet 1 000 000 kronor, vilket är det belopp som den tidigare värderingen avser. Studiens andra beroende variabel utgörs av mäklarnas gradering av hur viktigt de anser att tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys finns att tillgå när de ska uppskatta värdet på en bostadsrätt. Variabeln är kodad som en ordinalvariabel då mäklarna fått gradera vikten av en kassaflödesanalys på en skala mellan 1-5. Har en mäklare svarat 1 innebär det att denne anser att kassaflödesanalysen inte är särskilt viktig medan en mäklare som har svarat 5 menar att kassaflödesanalysen är mycket viktig vi deras värdering av en bostadsrätt. 5.7.2.3 Kontrollvariabler För att undvika att dra felaktiga slutsatser avseende sambandet mellan studiens beroende variabel och oberoende variabler har vi inkluderat tre kontrollvariabler för hypotes 1-3. Dessa felaktiga slutsatser riskerar att uppkomma i fall när ett samband mellan en beroende och oberoende variabel kan urskiljas men vars samband snarare beror på samvariation till följd av att variablerna står under påverkan från en tredje variabel. Genom att inkludera kontrollvariabler som vi tror har ett samband med studiens beroende variabel värdering. Kontrollvariablerna utgörs således av mäklares erfarenhet, utbildning samt ålder. Erfarenhet Kontrollvariabeln erfarenhet utgörs av antalet år respondenten har varit yrkesverksam som fastighetsmäklare. Erfarenhet är kodad som en kvotvariabel. Tidigare studier av Simon & Chase (1973), Shelton (1999) och Shon & Young (2011) har erfarenhet visat vig vara en variabel som påverkar beslutsfattare såsom analytiker och revisorer. I dessa studier har erfarenhet, likt denna studie, mätts i antalet år analytikerna respektive revisorerna varit verksamma. 56
Utbildning Kontrollvariabeln utbildning består av antalet högskolepoäng respondenten innehar inom företagsekonomiskt relaterade kurser. Variabeln utgör en dikotom variabel. Utbildning har bland annat av Hayes-Roth et al (1983), Glaser (1984), Vera-Munoz (1998) samt Strong & Portz (2011) funnits ha en påverkan på individers beslutsfattande och beslutskvaliteten, varför variabeln även inkluderas i denna studie. Ålder För att mäta kontrollvariabeln ålder har respondenten ombetts att besvara hur gammal denne är, vilket sedan kodats som en kvotvariabel. Ashton & Kramer (1980) och Bogdan et al (2015) har funnit att studiernas respektive respondenters ålder har en påverkan på deras beslutsfattande. 5.8 Statistiska tester Syftet med experimentet är att jämföra om det föreligger skillnader i mäklares uppskattning av värdet på en bostadsrätt, baserat på en bostadsrättsförenings redovisning. För att uppnå detta syfte har vi använt oss av bland annat T-tester, vilket är ett statistiskt test som är lämpligt för att undersöka om det finns en signifikant skillnad i medelvärdena mellan två grupper (Pallant, 2005). T-tester har använts för att testa samtliga hypoteser. Om testen visar på att det föreligger en signifikant skillnad i medelvärde går det att generalisera resultaten på hela populationen, vilket i denna studie är alla mäklare i Sverige. För att testa hypotes 4 och 5 har vi använt oss av både T-tester och Pearsons r. Person r är en form av korrelationsanalys och metod för att studera relationer mellan intervall- och kvotvariabler (Bryman & Bell, 2013). Då båda hypoteserna utgörs av intervall- och kvotvariabler samt att vi ville undersöka huruvida ett samband mellan variablerna föreligger anser vi att detta statistiska test var lämpligt. I hypotes 4 utgörs intervallvariablerna av kassaflöde och redovisat resultat medan kvotvariabeln utgörs av mäklares erfarenhet. Kassaflöde och redovisat resultat är beroende variabler medan mäklares erfarenhet är den oberoende variabeln. Även i hypotes 5 utgörs intervallvariablerna av kassaflöde och redovisat resultat medan kvotvariabeln utgörs av 57
mäklares utbildning. Kassaflöde och redovisat resultat är beroende variabler medan mäklares utbildning är den oberoende variabeln. Syftet med att genomföra Pearsons r är att vi vill undersöka huruvida det finns något samband mellan de oberoende och beroende variablerna och om samband föreligger hur stort sambandet är. Som komplement till T-tester och korrelationsanalyser har även bivariata och multivariata regressionsanalyser använts. De bivariata analyserna avser hypotes 4 och 5 medan de multivariata, med kontrollvariabler inkluderade, avser hypotes 1-3. Regressionsanalyser har använts för att finna samband samt hur eventuella samband mellan oberoende och beroende variabler (Pallant, 2005). 5.9 Metodkritik Enligt Bryman & Bell (2013) finns det tre viktiga kriterier vid bedömning av företagsekonomisk forskning, vilka utgörs av reliabilitet, replikerbarhet och validitet. I denna studie har vi tagit hänsyn till dessa kriterier och diskuterar dem i nedanstående avsnitt. 5.9.1 Reliabilitet och replikerbarhet Det första kriteriet vid en bedömning av företagsekonomisk forskning utgörs av reliabilitet, även benämnt tillförlitlighet. Detta kriterium ställer frågan huruvida en undersöknings resultat skulle bli desamma om undersökningen skulle upprepas och genomföras på nytt, eller om resultaten har påverkats av tillfälligheter eller av slumpen. Närbesläktat med reliabilitet är det andra kriteriet replikerbarhet, vilket anger i vilken uträckning en undersökning kan upprepas och genomföras på nytt. För att replikation ska kunna ske måste undersökningen enligt Bryman & Bell (2013) vara replikerbar, det vill säga gå att återupprepa. Således är en detaljerad beskrivning av en undersöknings tillvägagångssätt nödvändig för att en undersökning ska kunna replikeras. Med beaktning av kriterierna för reliabilitet och replikerbarhet har vi i vår studie försökt att på ett ingående sätt beskriva hur vi gått tillväga för att genomföra experimentet. Genom beskrivningen av studiens tillvägagångssätt underlättar vi för en forskare som i framtiden vill upprepa vår studie samt ökar chanserna att resultaten blir desamma. 58
5.9.2 Validitet Det tredje kriteriet, som enligt Bryman & Bell (2013) i många avseenden är ett av de viktigaste kriterierna vid en bedömning av företagsekonomisk forskning är validitet, även benämnt mätningsvaliditet. Validitet behandlar frågor rörande om bedömningen av om de slutsatser som genererats från en undersöknings hänger ihop eller inte. Det finns huvudsakligen två typer av validitet; intern och extern validitet (Jacobsen, 2002). Intern validitet har vanligen med kausalitet att göra och handlar om huruvida en undersökning mäter det den har för avsikt att mäta (Bryman & Bell, 2013). Extern validitet anger enligt Bryman & Bell (2013) om undersökningens resultat kan generaliseras utöver undersökningens kontext. Den interna validiteten är i allmänhet hög för experiment eftersom de kan skapa stark tilltro till bland annat trovärdigheten i kausala slutsatser (Bryman & Bell, 2013). Det finns enligt Campbell (1957) och Cook & Campbell (1979) dock vissa faktorer som utgör hot och risker förknippade med att tillämpa experimentell design. En av riskerna som också utgör ett hot mot vår studie är testningseffekten, vilken innebär att respondenterna diskuterar undersökningen med varandra och därigenom kan räkna ut studiens syfte. Faktorer som felaktigt urval och respondenternas mognad är också exempel på risker med experiment (Campbell, 1957; Cook & Campbell, 1979) men har i denna studie undgåtts genom att en totalundersökning genomförs samt att experimentet inte utförs över en längre tid. Beträffande studiens externa validitet kan denna anses vara hög eftersom vi genomför en totalundersökning och därmed inte gjort något urval från någon population. Eftersom experimentet består av åtta olika enkäter har vi dock varit tvungna att genomföra ett urval för att kunna tilldela mäklarna varsin enkät. Detta har skett genom en slumpvis fördelning i Excel. 59
6 Empiriskt resultat I detta kapitel behandlas studiens empiriska resultat. Då svarsfrekvensen har varit låg inleds kapitlet med en bortfallsanalys och diskussion kring möjliga orsaker till bortfallet. Därefter presenteras resultaten av de univariata analyserna som genomförts i form av frekvenstabeller och deskriptiva datatabeller. Efter detta avsnitt följer en presentation av resultaten av de bivariata analyserna som genomförts genom T-tester och korrelationstester i form av Pearsons r. 6.1 Bortfallsanalys Totalt har 7176 enkäter skickats ut till de mejladresser mäklarna angett till Fastighetsmäklarinspektionen i samband med att de blivit registrerade. Endast 137 svar fördelade på åtta olika enkäterna har insamlats, vilket innebär en sammanlagd svarsfrekvens på cirka 1,9 procent. Eftersom svarsfrekvensen får anses låg har vi valt att genomföra en bortfallsanalys för att undersöka huruvida studiens urval är representativt och därmed om studiens resultat är generaliserbart (Bryman & Bell, 2013). I bortfallsanalysen har vi fokuserat på två faktorer; mäklarnas åldersstruktur och erfarenhet, där vi jämfört dessa faktorer för våra besvarade enkäter med en undersökning som Mäklarsamfundet genomfört för år 2014 avseende mäklarkåren i stort. Syfte är att undersöka om det i vår studie finns en över- eller underrepresentation av något värde. Enkätnummer Antal svar Fördelning enkätsvar (%) Svarsfrekvens (%) 1 17 12,4 1,9 2 17 12,4 1,9 3 21 15,3 2,3 4 10 7,3 1,1 5 15 10,9 1,7 6 14 10,2 1,6 7 19 13,9 2,1 8 24 17,5 2,7 Totalt 137 100,0 1,9 Tabell 3 Fördelning av enkätsvar 60
Tabellen ovan visar att andelen svar skiljer sig åt mellan de åtta enkäter som har skickats ut. Enkäterna som utmärker sig är Enkät 4 som enbart uppnått 10 svar samt Enkät 8 som uppnått 24 svar. Detta innebär att det finns en stor skillnad i svarsfrekvens mellan de enkäter som uppvisar lägst respektive högst svarsfrekvens. 6.1.1 Åldersstruktur Nedanstående tabell visar en jämförelse av åldersstrukturen bland mäklare mellan de besvarade enkäterna i vår studie och den undersökning som Mäklarsamfundet har genomfört för år 2014 avseende hela mäklarkåren. Åldersstrukturen är uppdelad i ålderskategorierna under 30 år, 30-49 år, 50-69 år samt 70 år och äldre. Vid en jämförelse mellan mäklarna som besvarat vår enkät och mäklarkåren i stort framgår det att det bland mäklarna som besvarat vår enkät finns en överrepresentation av äldre mäklare i ålderskategorin 50-69 år. Här skiljer det cirka 7 procentenheter mellan vårt urval och Mäklarsamfundets undersökning. Överrepresentationen av äldre mäklare innebär en underrepresentation av yngre mäklare i ålderskategorin som innefattar mäklare under 30 år. Här föreligger en skillnad om cirka 8 procentenheter. En anledning till att det finns en överrepresentation av äldre mäklare kan bestå i att äldre mäklare anser sig mer lämpliga att besvara enkäten då de har mer erfarenhet av att göra värderingar. Äldre mäklare kan också ha avancerat inom mäklaryrket och inneha chefspositioner, vilket innebär att de spenderar mer tid på kontoret för administrativt arbete och mindre tid på objektsvisningar. Detta innebär att äldre mäklare kan anse sig ha mer tid och möjlighet att besvara en enkät av denna karaktär. Eftersom det finns en skillnad mellan mäklare i ålderskategorin 50-69 år som besvarat vår enkät och mäklarkåren i stort uppstår det problem med att generalisera resultaten från enkäten på mäklare i Sverige i stort. Detta då resultaten kan ha påverkats av att det är en överrepresentation av äldre mäklare med mer erfarenhet som deltagit i enkäten jämfört med den generella åldersstrukturen bland mäklare i Sverige. De skillnader som föreligger mellan vår enkät och mäklarkåren som helhet har vi tagit hänsyn till i senare analyser. 61
Åldersfördelning % Ålderstruktur 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 70 år och Under 30 år 30-49 år 50-69 år äldre Alla mäklare 21,00% 50,00% 27,00% 3,00% Vår enkät 13,30% 51,10% 34,10% 1,50% Tabell 4 Jämförelse av fördelning av mäklares åldersstruktur 6.1.2 Erfarenhet Nedanstående tabell visar en jämförelse av mäklares erfarenhet mätt i antalet yrkesverksamma år mellan de besvarade enkäterna i vår studie och den undersökning av mäklarkåren som Mäklarsamfundet genomfört 2014. Mäklarnas yrkesverksamma år är uppdelat i kategorierna; 0-3 år, 4-10 år samt över 10 år. Tabellen visar på en underrepresentation av de mäklare som besvarat vår enkät med en erfarenhet mellan 0-3 år i jämförelse med mäklarkåren i stort. Skillnaden utgör cirka 6 procentenheter och kan framförallt förklaras av en överrepresentation av mäklare med en erfarenhet mellan 4-10 år. Skillnaden mellan denna erfarenhetskategori utgör cirka 7 procentenheter. Således har mäklare med längre erfarenhet i större utsträckning än mäklare med kortare erfarenhet valt att besvara enkäten. En tänkbar förklaring till att det finns en över- respektive underrepresentation kan vara att enkätens utformning i form av ett experiment sätter mäklarens kunskaper i att tolka och analysera redovisningsdata på prov. Mäklare med kortare erfarenhet kan därför ha 62
Erfarenhetsfördelning % ansett att de saknar relevant kunskap för att besvara enkäten och därmed avstått från att delta. Vidare borde erfarenhet följa med stigande ålder vilket innebär att mäklare med längre erfarenhet kan ha avancerat inom mäklaryrket och inneha chefspositioner. En mäklare som uppnått en chefsposition borde spendera mer tid på kontoret än ute på visningar vilket skapar mer tid att besvara enkäter. Då det föreligger skillnader mellan vår enkät och mäklarkåren i stort uppstår det, precis som avseende mäklares åldersstruktur, problem med att generalisera resultaten från enkäten på mäklare i Sverige i stort. Detta då resultaten kan ha påverkats av att det är en överrepresentation av mäklare med längre erfarenhet som deltagit i enkäten jämfört med den generella yrkeserfarenheten bland mäklare i Sverige. De skillnader som föreligger mellan vår enkät och mäklarkåren som helhet har vi tagit hänsyn till i senare analyser. 50,00% 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% Erfarenhet 0,00% 0-3 år 4-10 år 10 år + Alla mäklare 21,00% 35,00% 44,00% Vår enkät 14,70% 42,70% 42,60% Tabell 5 Jämförelse av mäklares erfarenhet i form av yrkesverksamma år 63
6.2 Univariata analyser De univariata analyserna består av deskriptiv statistik som har genomförts på studiens oberoende och beroende variabler och visar lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse. Analyserna visar också antalet observationer för respektive variabel. Deskriptiv statistik N Minimum Maximum Medel Standardavvikelse 1. Hur gammal är Du? 135 23 79 44,14 13,469 2. Hur många år har Du arbetat som fastighetsmäklare? 3. Ange hur många högskolepoäng Du har inom företagsekonomi (en termins heltidsstudier motsvarar 30 högskolepoäng) 136 0 44 12,90 11,162 131 0 280 69,37 71,192 Tabell 6 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse. Ovanstående tabell visar deskriptiv statistik för enkätfrågorna 1, 2 och 3. Genom kolumnen N går det att utläsa att studien har ett visst internt bortfall, då antalet enkäter som har insamlats är totalt 137 stycken. Detta betyder således att enkätfråga 1 har ett bortfall om 2 mäklare, enkätfråga 2 ett bortfall om 1 mäklare och enkätfråga 3 ett bortfall om 6 mäklare. Vidare visar tabellen att den yngste mäklaren som besvarat vår enkät är 23 år och den äldste är 79 år. Medelåldern är cirka 44 år. Angående antalet yrkesverksamma år varierar mellan 0 och 44 år men den genomsnittlige mäklaren har arbetat i ungefär 13 år. I genomsnitt har mäklarna tagit 69,37 högskolepoäng inom företagsekonomi men detta har en bred variation med 0 högskolepoäng som lägst och 280 högskolepoäng som högst. Standardavvikelsen är dock 71,192, vilket beträffande högskolepoäng får anses som högt. 64
Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Deskriptiv statistik N Minimum Maximum Medel Standardavvikelse 137 650000 1500000 1029744,53 86836,394 Tabell 7 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse. Ovanstående tabell visar deskriptiv statistik för enkätfråga 5 där mäklarna, utifrån det bifogade manipulerade redovisningsmaterialet, har fått uppskatta värdet på bostadsrätten. Antalet observationer uppgår till 137, vilket innebär att det inte finns något internt bortfall på denna fråga. Mäklarnas uppskattning av värdet varierar mellan 650 000 kronor och 1 500 000 kronor men ligger i genomsnitt på cirka 1 029 745 kronor. Standardavvikelsen uppgår till cirka 86 836 kronor. Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens redovisade resultat Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Storleken på bostadsrättsföreningens avskrivningar Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys Deskriptiv statistik N Minimum Maximum Medel Standardavvikelse 136 1 5 2,93 1,124 136 1 5 2,48 1,088 136 1 5 2,68 1,172 Tabell 8 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse. Ovanstående tabell visar deskriptiv statistik för enkätfråga 6 där mäklarna har fått gradera mellan 1-5 hur viktiga de anser att faktorerna redovisat resultat, storlek på 65
bostadsrättsföreningars avskrivningar samt tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys är. Antalet observationer är desamma för de tre faktorerna och uppgår till 136 stycken. För faktorn redovisat resultat är minvärdet 1 och maxvärdet 5, där mäklarna i genomsnitt har angett 2,93 på den femgradiga skalan. Även för faktorn avskrivningsstorlek är minvärdet 1 och maxvärdet 5, medan medelvärdet ligger på 2,48. Slutligen är minvärdet för faktorn tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys 1 och maxvärdet 5. Den genomsnittlige mäklaren graderar denna faktor 2,68 på en skala mellan 1-5. Således anser de mäklare som besvarat denna enkätfråga att redovisat resultat är viktigast, följt av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys och minst viktigt är storleken på bostadsrättsföreningens avskrivningar. 100,00% 90,00% 80,00% 83,90% 70,00% 60,00% 50,00% 47,40% 44,50% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 3,60% 10,20% 21,20% 14,60% 21,20% 32,10% 9,50% 11,70% 0,00% Tabell 9 Stapeldiagram som visar de redovisningsposter som mäklarna anser är viktigast när de, utifrån en bostadsrättsförenings redovisning, ska uppskatta värdet på en bostadsrätt. Ovanstående stapeldiagram visar en översikt över enkätfråga 7 där mäklarna har fått kryssa i tre, av totalt elva redovisningsposter, som de anser är viktigast när de utifrån en bostadsrättsförenings redovisning ska uppskatta värdet på en bostadsrätt. X-axeln visar 66
de elva redovisningsposterna som mäklarna fått välja mellan och Y-axeln andelen procent av mäklarna som kryssat i respektive redovisningspost. De mäklare som har besvarat enkäten anser att bostadsrättsföreningens skulder är viktigast att beakta, då nästan 84 procent av mäklarna har angett denna redovisningspost. Näst viktigast är bostadsrättsföreningens reparations- och underhållskostnader, 47,4 procent, och därefter årets resultat, 44,5 procent. Minst viktigt är bostadsrättsföreningens omsättning, då endast 3,6 procent av mäklarna har angett denna redovisningspost som en av de tre viktigaste vid deras uppskattning av en bostadsrätts värde. 6.3 Bivariata analyser 6.3.1 Redovisat resultat För att testa huruvida det föreligger ett samband mellan att en bostadsrättsförening redovisar en förlust och att en mäklare uppskattar värdet på en bostadsrätt i bostadsrättsföreningen lägre än samma bostadsrätt i en bostadsrättsförening som redovisar en vinst har T-tester där olika enkäter har kombinerats använts. Följande enkätkombinationer har testats; Enkät 1 och Enkät 3, Enkät 2 och Enkät 4, Enkät 5 och Enkät 7 samt Enkät 6 och 8. I varje enkätkombination som testats innehåller den ena enkäten ett redovisat högt resultat medan den andra innehåller ett redovisat lågt resultat. Övriga redovisningsfaktorer hålls konstanta. Dessa tester har kompletterats med ett T-test där samtliga enkäter med högt resultat, det vill säga Enkät 1, Enkät 2, Enkät 5 samt Enkät 6 har testats mot samtliga enkäter med lågt resultat, det vill säga Enkät 3, Enkät 4, Enkät 7 samt Enkät 8. Enkäter Medelvärde / Medelvärde Medelvärdesskillnad P-värde Levene s test P-värde samma spridning 1 & 3 1086176 / 1033810 52367 0,880 0,213 2 & 4 1002941 / 1020000-17059 0,821 0,403 P-värde olika spridning 5 & 7 1063333 / 1010526 52807 0,025 0,023 6 & 8 1007143 / 1016667-9524 0,857 0,676 1, 2, 5, 6 & 3, 4, 7, 8 1040714 / 1020405 20309 0,150 0,173 Tabell 10 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes 1 67
Enkät 1 & Enkät 3 I detta T-test har Enkät 1 som innehåller komponentavskrivningar, högt resultat och tilläggsuppsupplysningar testats mot Enkät 3 som innehåller komponentavskrivningar, lågt resultat och tilläggsupplysningar. Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkät 1 och Enkät 3 om 52 367 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med högt resultat högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med lågt resultat. P-värdet för Levene s test är 0,880 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet på 0,213 vilket innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Medelvärdesskillnaden är förmodligen därför slumpmässig. Enkät 2 & Enkät 4 I detta T-test har Enkät 2 som innehåller komponentavskrivningar, högt resultat och inga tilläggsuppsupplysningar testats mot Enkät 4 som innehåller komponentavskrivningar, lågt resultat och inga tilläggsupplysningar. Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad om -17 059 kronor mellan Enkät 2 och Enkät 4. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med lågt resultat högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med högt resultat. Detta innebär att mäklarna har värderat bostadsrätten i Enkät 2 med ett manipulerat högt resultat högre än bostadsrätten i Enkät 4 vilken innehöll ett manipulerat lågt resultat. P-värdet för Levene s test är 0,821 vilket betyder att spridningen inom grupperna är samma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet 0,403 och innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Medelvärdesskillnaden är förmodligen därför slumpmässig. Enkät 5 & Enkät 7 I detta T-test har Enkät 5 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, högt resultat och tilläggsuppsupplysningar testats mot Enkät 7 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, lågt resultat och tilläggsupplysningar. 68
Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkät 5 och Enkät 7 om 52 807 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med högt resultat högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med lågt resultat. P-värdet för Levene s test är 0,025 vilket betyder att spridningen inom grupperna inte är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet på 0,023 vilket innebär att resultatet är lägre än 0,05 och därmed signifikant. Resultatet ska dock tolkas med försiktighet eftersom vi vid manipuleringen av redovisningsmaterialet för Enkät 7 inte lyckades att simulera en förlust utan enbart ett lägre resultat. Därmed har vi med detta test egentligen inte prövat hypotes 1 såsom den är formulerad. Enkät 6 & Enkät 8 I detta T-test har Enkät 6 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, högt resultat och inga tilläggsuppsupplysningar testats mot Enkät 8 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, lågt resultat och inga tilläggsupplysningar. Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad om -9524 kronor mellan Enkät 6 och Enkät 8. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med lågt resultat högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med högt resultat. Detta innebär att mäklarna har värderat bostadsrätten i Enkät 6 med ett högt resultat lägre än bostadsrätten i Enkät 8 vilken innehöll ett lågt resultat. P-värdet för Levene s test är 0,857 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet 0,676 vilket innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Medelvärdesskillnaden är förmodligen därför slumpmässig. Resultatet ska dock tolkas med stor försiktighet eftersom vi vid manipuleringen av redovisningsmaterialet för Enkät 8 inte lyckades att simulera en förlust utan enbart ett lägre resultat. Därmed har vi med detta test egentligen inte prövat hypotes 1 såsom den är formulerad. Enkät 1, 2, 5, 6 & Enkät 3, 4, 7, 8 I detta T-test har Enkät 1, 2, 5, 6 som alla innehåller ett högt resultat testats mot Enkät 3, 4, 7, 8 som alla innehåller ett lågt resultat. 69
Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkäterna med högt resultat och Enkäterna med lågt resultat om 20 309 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätterna i bostadsrättsföreningarna med högt resultat högre än bostadsrätterna i bostadsrättsföreningarna med lågt resultat. P-värdet för Levene s test är 0,150 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet 0,173 vilket innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Medelvärdesskillnaden är förmodligen därför slumpmässig. 6.3.2 Avskrivningsform För att testa huruvida det föreligger ett samband mellan en bostadsrättsförenings tillämpande av komponentavskrivningar och att en mäklare bedömer värdet på en bostadsrätt i bostadsrättsföreningen lägre än samma bostadsrätt i en bostadsrättsförening som tillämpar schablonmässiga avskrivningar har T-tester där olika enkäter har kombinerats använts. Följande enkätkombinationer har testats; Enkät 1 och Enkät 5, Enkät 2 och Enkät 6, Enkät 3 och Enkät 7 samt Enkät 4 och 8. I varje enkätkombination som testas innehåller den ena enkäten komponentavskrivningar medan den andra innehåller schablonmässiga avskrivningar. Övriga redovisningsfaktorer hålls konstanta. Dessa tester har kompletterats med ett T-test där samtliga enkäter med komponentavskrivningar, det vill säga Enkät 1, Enkät 2, Enkät 3 och Enkät 4 har testats mot samtliga enkäter med schablonmässiga avskrivningar, det vill säga Enkät 5, Enkät 6, Enkät 7 och Enkät 8. Enkäter Medelvärde / Medelvärde Medelvärdesskillnad P-värde Levene s test P-värde samma spridning 1 & 5 1086176 / 1063333 22843 0,385 0,541 2 & 6 1002941 / 1007143-4202 0,528 0,859 3 & 7 1033810 / 1010526 23283 0,051 0,461 4 & 8 1020000 / 1016667 3333 0,739 0,878 1, 2, 3, 4 & 5, 6, 7, 8 1037308 / 1022917 14391 0,095 0,335 P-värde olika spridning Tabell 11 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes 2 70
Enkät 1 & Enkät 5 I detta T-test har Enkät 1 som innehåller komponentavskrivningar, högt resultat och tilläggsupplysningar testats mot Enkät 5 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, högt resultat och tilläggsupplysningar. Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkäterna med komponentavskrivningar resultat och Enkäterna med schablonmässiga avskrivningar om 22843 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med komponentavskrivningar högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med schablonmässiga avskrivningar. P-värdet för Levene s test är 0,385 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet 0,541 vilket innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Medelvärdesskillnaden är förmodligen därför slumpmässig. Enkät 2 & Enkät 6 I detta T-test har Enkät 2 som innehåller komponentavskrivningar, högt resultat och inga tilläggsuppsupplysningar testats mot Enkät 6 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, högt resultat och inga tilläggsupplysningar. Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkäterna med komponentavskrivningar resultat och Enkäterna med schablonmässiga avskrivningar om -4202 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med schablonmässiga avskrivningar högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med komponentavskrivningar. P-värdet för Levene s test är 0,528 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet 0,859 vilket innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Medelvärdesskillnaden är förmodligen därför slumpmässig. Enkät 3 & Enkät 7 I detta T-test har Enkät 3 som innehåller komponentavskrivningar, lågt resultat och tilläggsuppsupplysningar testats mot Enkät 7 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, lågt resultat och tilläggsupplysningar. 71
Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkäterna med komponentavskrivningar resultat och Enkäterna med schablonmässiga avskrivningar om 23 283 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med komponentavskrivningar högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med schablonmässiga avskrivningar. P-värdet för Levene s test är 0,051 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet 0,461 vilket innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Medelvärdesskillnaden är förmodligen därför slumpmässig. Enkät 4 & Enkät 8 I detta T-test har Enkät 3 som innehåller komponentavskrivningar, lågt resultat och inga tilläggsuppsupplysningar testats mot Enkät 7 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, lågt resultat och inga tilläggsupplysningar. Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkäterna med komponentavskrivningar resultat och Enkäterna med schablonmässiga avskrivningar om 3333 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med komponentavskrivningar högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med schablonmässiga avskrivningar. P-värdet för Levene s test är 0,739 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet 0,878 vilket innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Medelvärdesskillnaden är förmodligen därför slumpmässig. Enkät 1, 2, 3, 4 & Enkät 5, 6, 7, 8 I detta T-test har Enkät 1, 2, 3, 4 som alla innehåller komponentavskrivningar testats mot Enkät 5, 6, 7, 8 som alla innehåller schablonmässiga avskrivningar. Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkäterna med komponentavskrivningar resultat och Enkäterna med schablonmässiga avskrivningar om 14 391 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med komponentavskrivningar högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med schablonmässiga avskrivningar. P-värdet för Levene s test är 0,095 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden 72
är signifikant visar resultatet 0,335 vilket innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Medelvärdesskillnaden är förmodligen därför slumpmässig. 6.3.3 Tilläggsupplysningar För att testa huruvida det föreligger ett samband mellan en bostadsrättsförenings användande av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys och att en mäklare bedömer värdet på en bostadsrätt i bostadsrättsföreningen högre än samma bostadsrätt i en bostadsrättsförening som inte använder tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys har T-tester där olika enkäter har kombinerats använts. Följande enkätkombinationer har testats; Enkät 1 och Enkät 2, Enkät 3 och Enkät 4, Enkät 5 och Enkät 6 samt Enkät 7 och 8. I varje enkätkombination som testas innehåller den ena enkäten tilläggsupplysningar medan den andra inte innehåller tilläggsupplysningar. Övriga redovisningsfaktorer hålls konstanta. Dessa tester har kompletterats med ett T-test där samtliga enkäter med tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys, det vill säga Enkät 1, Enkät 3, Enkät 5 och Enkät 7 har testats mot samtliga enkäter som saknar tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys, det vill säga Enkät 2, Enkät 4, Enkät 6 och Enkät 8. Enkäter Medelvärde / Medelvärdes- P-värde P-värde P-värde Medelvärde skillnad Levene s test samma spridning olika spridning 1 & 2 1086176 / 1002941 83235 0,038 0,021 3 & 4 1033810 / 1020000 13810 0,151 0,740 5 & 6 1063333 / 1007143 56190 0,272 0,046 7 & 8 1010526 / 1016667-6140 0,577 0,735 1, 3, 5, 7 & 2, 4, 6, 8 1046181 / 1011538 34642 0,002 0,017 Tabell 12 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes 3 Enkät 1 & Enkät 2 I detta T-test har Enkät 1 som innehåller komponentavskrivningar, högt resultat och tilläggsuppsupplysningar testats mot Enkät 2 som innehåller komponentavskrivningar, högt resultat och inga tilläggsupplysningar. 73
Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkät 1 och Enkät 2 om 83 235 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med tilläggsupplysningar högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen utan tilläggsupplysningar. P-värdet för Levene s test är 0,038 vilket betyder att spridningen inom grupperna inte är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet på 0,021 vilket innebär att resultatet är lägre än 0,05 och därmed signifikant. Detta medför att medelvärdesskillnaden vi funnit i vårt urval förmodligen därför inte är slumpmässig. Enkät 3 & Enkät 4 I detta T-test har Enkät 2 som innehåller komponentavskrivningar, lågt resultat och tilläggsuppsupplysningar testats mot Enkät 6 som innehåller komponentavskrivningar, högt resultat och inga tilläggsupplysningar. Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkät 3 och Enkät 4 om 13 810 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med tilläggsupplysningar högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen utan tilläggsupplysningar. P-värdet för Levene s test är 0,151 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet på 0,740 vilket innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Detta medför att medelvärdesskillnaden vi funnit i vårt urval förmodligen därför är slumpmässig. Enkät 5 & Enkät 6 I detta T-test har Enkät 5 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, högt resultat och tilläggsuppsupplysningar testats mot Enkät 6 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, högt resultat och inga tilläggsupplysningar. Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkät 5 och Enkät 6 om 56 190 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med tilläggsupplysningar högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen utan tilläggsupplysningar. P-värdet för Levene s test är 0,272 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är 74
signifikant visar resultatet på 0,046 vilket innebär att resultatet är lägre än 0,05 och därmed signifikant. Detta medför att medelvärdesskillnaden vi funnit i vårt urval förmodligen därför inte är slumpmässig. Enkät 7 & Enkät 8 I detta T-test har Enkät 7 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, lågt resultat och tilläggsuppsupplysningar testats mot Enkät 8 som innehåller schablonmässiga avskrivningar, lågt resultat och inga tilläggsupplysningar. Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad om -6140 kronor mellan Enkät 7 och Enkät 8. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen utan tilläggsupplysningar högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med tilläggsupplysningar. P-värdet för Levene s test är 0,577 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet på 0,735 vilket innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Detta medför att medelvärdesskillnaden vi funnit i vårt urval förmodligen därför är slumpmässig. Enkät 1, 3, 5, 7 & Enkät 2, 4, 6, 8 I detta T-test har Enkät 1, 3, 5, 7 som alla innehåller tilläggsupplysningar testats mot Enkät 2, 4, 6, 8 som inte innehåller tilläggsupplysningar. Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad mellan Enkäterna med tilläggsupplysningar och Enkäterna utan tilläggsupplysningar om 34 642 kronor. Därmed har mäklarna värderat bostadsrätten i bostadsrättsföreningen med tilläggsupplysningar högre än bostadsrätten i bostadsrättsföreningen utan tilläggsupplysningar. P-värdet för Levene s test är 0,002 vilket betyder att spridningen inom grupperna inte är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet på 0,017 vilket innebär att resultatet är lägre än 0,05 och därmed signifikant. Detta medför att medelvärdesskillnaden vi funnit i vårt urval förmodligen därför inte är slumpmässig. 75
6.3.4 Erfarenhet 6.3.4.1 Korrelationstest Deskriptiv statistik Medelvärde Standardavvikelse N Erfarenhet 12,90 11,162 136 Gradering av tilläggsupplysningar 2,68 1,172 136 Tabell 13 Deskriptiv statistik för enkätfråga 2 och 6 Ovanstående tabell visar deskriptiv statistik för enkätfrågorna 2 och 6 där mäklarna fått besvara hur många år de arbetat som fastighetsmäklare samt fått gradera på en skala mellan 1-5 hur viktigt de anser att det finns tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys att tillgå när de ska uppskatta värdet på en bostadsrätt. I tabellen går det att utläsa att de mäklare som besvarat vår enkät i genomsnitt har varit yrkesverksamma i 12,9 år och att standardavvikelsen för denna fråga är cirka 11 år. Vad gäller graderingen av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys är medelvärdet för redovisningsposten 2,93. Standardavvikelsen är 1,2. Korrelation Gradering av tilläggsupplysningar Erfarenhet Pearson Correlation Sig. (2-sidig) N 0,301* 0,000 135 Tabell 14 Pearsons korrelationstest avseende hypotes 4 Korrelationstestet visar att korrelationen mellan erfarenhet mätt i antalet yrkesverksamma år och gradering av kassaflöde är signifikant då signifikansen visar på 0,000. Storleken på sambandet är 0,301, vilket tyder på en svag till medelmåttig positiv korrelation (Bryman & Bell, 2013). Sambandet innebär att mäklare med längre yrkeserfarenhet kommer att gradera tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys högre än mäklare med kortare yrkeserfarenhet. Det ska dock poängteras att sambandet är svagt till medelmåttigt. 76
6.3.4.2 T-tester För att genomföra T-testerna avseende hypotes 4 har mäklarna delats in i två olika grupper efter hur lång arbetslivserfarenhet de angett i enkätfråga 2. Grupp ett innefattar mäklare med 0-13 års erfarenhet medan grupp två innefattar mäklare med över 13 års erfarenhet. Motivet bakom denna uppdelning grundar sig på att mäklarna som besvarat vår enkät i genomsnitt har varit yrkesverksamma i 12,9 år, varför vi vill studera huruvida det finns några skillnader mellan mäklare som varit yrkesverksamma under det genomsnittliga antalet år och mäklare som varit yrkesverksamma över det genomsnittliga antalet år. T-testerna har genomförts för att testa huruvida det föreligger ett samband mellan mäklares erfarenhet och gradering av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys. Erfarenhet 0-13 år / Erfarenhet >13 år Medelvärde / Medelvärde Medelvärdesskillnad P-värde Levene s test P-värde samma spridning 2,52 / 3,05 0,530 0,269 0,014 P-värde olika spridning Tabell 15 T-test avseende hypotes 4 erfarenhet och tilläggsupplysningar Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad på -0,530 mellan mäklare med 0-13 års erfarenhet och mäklare med mer än 13 års erfarenhet. Därmed har mäklarna med längre erfarenhet graderat tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys högre än mäklarna med kortare erfarenhet. P-värdet för Levene s test är 0,269 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet på 0,014 vilket innebär att resultatet är lägre än 0,05 och därmed signifikant. Detta medför att medelvärdesskillnaden vi funnit i vårt urval förmodligen därför inte är slumpmässig. 77
6.3.5 Utbildning 6.3.5.1 Korrelationtest Deskriptiv statistik Medelvärde Standardavvikelse N Utbildning 69,37 71,192 131 Gradering av tilläggsupplysningar 2,68 1,172 136 Tabell 16 Deskriptiv statistik för enkätfråga 3 och 6 Ovanstående tabell visar deskriptiv statistik för enkätfrågorna 3 och 6 där mäklarna fått besvara hur många högskolepoäng de har tagit inom ekonomi samt fått gradera på en skala mellan 1-5 hur viktigt de anser att det finns tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys att tillgå när de ska uppskatta värdet på en bostadsrätt. I tabellen går det att utläsa att de mäklare som besvarat vår enkät i genomsnitt har tagit cirka 70 högskolepoäng inom ekonomirelaterade kurser. Standardavvikelsen för denna fråga är dock hög och ligger på cirka 71 högskolepoäng, varför det finns en stor variation i variabeln i urvalet. Vad gäller graderingen av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys är medelvärdena för den förstnämnda redovisningsposten 2,68 medan medelvärdet för den sistnämnda redovisningsposten är 2,93. Standardavvikelsen är cirka 1,2. Korrelation Gradering av tilläggsupplysningar Utbildning Pearson Correlation Sig. (2-sidig) N -0,239* 0,006 130 Tabell 17 Pearsons korrelationstest avseende hypotes 5 Korrelationstestet visar att korrelationen mellan utbildning mätt i antalet högskolepoäng inom ekonomi och gradering av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys är signifikant då signifikansen visar på 0,006. Storleken på sambandet är -0,239, vilket tyder 78
på en svag till medelmåttig negativ korrelation (Bryman & Bell, 2013). Detta innebär att mäklare med fler högskolepoäng inom ekonomi graderar tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys lägre än mäklare med färre högskolepoäng inom ekonomi. Det är dock viktigt att ta i beaktning att sambandet är svagt. 6.3.5.2 T-tester För att genomföra T-testerna avseende hypotes 5 har vi delat in mäklarna i två olika grupper efter hur många högskolepoäng de angett att de tagit inom företagsekonomi under enkätfråga 3. Grupp ett innefattar mäklare som tagit 0-69 högskolepoäng medan grupp två innefattar mäklare som tagit fler än 69 högskolepoäng. Motivet bakom denna uppdelning grundar sig på att mäklarna som besvarat vår enkät i genomsnitt har tagit 69 högskolepoäng inom ekonomi, varför vi vill studera huruvida det finns några skillnader mellan mäklare som tagit färre högskolepoäng än genomsnittet och mäklare som har tagit fler poäng än genomsnittet. T-testerna har genomförts för att testa huruvida det föreligger ett samband mellan antalet högskolepoäng och gradering av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys. 0-69 högskolepoäng / > 69 högskolepoäng Medelvärde / Medelvärde Medelvärdesskillnad P-värde Levene s test P-värde samma spridning 2,78 / 2,49 0,291 0,207 0,173 P-värde olika spridning Tabell 18 T-test avseende hypotes 5 utbildning och tilläggsupplysningar Resultatet av T-testet visar på en medelvärdesskillnad på 0,291 mellan mäklare som tagit 0-69 högskolepoäng och mäklare som tagit fler än 69 högskolepoäng. Därmed har mäklarna med fler än 69 högskolepoäng graderat tilläggsupplysningar lägre än mäklarna med 0-69 högskolepoäng. P-värdet för Levene s test är 0,207 vilket betyder att spridningen inom grupperna är densamma. Vid en kontroll av om medelvärdesskillnaden är signifikant visar resultatet på 0,173 vilket innebär att resultatet är högre än 0,05 och därmed inte signifikant. Detta medför att medelvärdesskillnaden vi funnit i vårt urval förmodligen därför är slumpmässig. 79
6.3.6 Linjära regressionsanalyser för hypotes 4-5 Hypotes 4 och 5 har även testats genom linjära regressionsanalyser för att undersöka om det föreligger något samband mellan den beroende variabeln kassaflöde och de oberoende variablerna erfarenhet och utbildning. Efter genomförda regressionsanalyser kan vi konstatera att testet avseende hypotes 4 uppvisar statistisk signifikans enligt ANOVA. Signifikansvärdet uppgår till 0,014 och befinner sig därmed inom den 5-procentiga signifikansnivån. Variabeln kassaflöde är signifikant (0,014) och vi kan därmed med 95 procents säkerhet konstatera att det finns ett samband mellan den beroende variabeln kassaflöde och den oberoende variabeln erfarenhet. Fortsatt analys av regressionen visar en justerad förklaringsgrad som uppgår till 3,7 procent, vilket anses lågt generellt sett och därför måste även resultatet tolkas med försiktighet. B-koefficienten uppgår till 0,530, vilket innebär att den oberoende variabeln erfarenhet har en positiv påverkan på kassaflödet. Detta medför att de erfarna mäklarna i genomsnitt anser att kassaflödet är viktigare än mäklare med mindre erfarenhet. En översikt över de bivariata regressionsanalyser som genomförts för hypotes 4 och 5 finns att tillgå i nedanstående tabell. Variabler Hypotes 4 B (Std. fel) Hypotes 5 B (Std. fel) Erfarenhet 0,530** (0,212) Utbildning -0,74 (0,214) Konstant 1,986*** (0,296) 2,807*** (0,372) F-värde 6,257** 0,119 Justerat R 2 0,037-0,007 n 135 135 *** p < 0,01; ** p < 0,05; * p < 0,1 Tabell 19 Bivariat regressionsanalys för hypotes 4-5 80
6.4 Multivariata analyser 6.4.1 Multipla linjära regressionsanalyser för hypotes 1-3 För att testa om det föreligger ett kausalt samband mellan den beroende variabeln värdering och de oberoende variablerna redovisat resultat, avskrivningsform samt tilläggsupplysningar har multipla linjära regressionsanalyser använts. Kontrollvariablerna erfarenhet, utbildning och ålder har inkluderats stegvis för att testa huruvida ett eventuellt samband mellan den beroende och oberoende variabeln beror på att variablerna påverkas av någon av kontrollvariablerna. I ett första skede har således variabeln erfarenhet inkluderats, i ett andra skede variabeln utbildning och i ett tredje och sista skede variabeln ålder, det vill säga samtliga tre kontrollvariabler. I enlighet med genomförda multipla linjära regressionsanalyser kan vi konstatera att endast en modell påvisar statistisk signifikans enligt ANOVA. Detta avser hypotes 3 där den statistiska signifikansen för ANOVA uppgår till 0,038, vilket innebär att värdet befinner sig inom den femprocentiga signifikansnivån. Variabeln värdering är i detta fall signifikant på en femprocentig nivå efter att samtliga kontrollvariabler inkluderats. Således finns det med 95 procent säkerhet ett samband mellan den beroende variabeln värdering och den oberoende variabeln tilläggsupplysningar. Vidare uppgår den justerade förklaringsgraden till 4 procent och får därmed betraktas som låg generellt sett men hög i relation till förklaringsgraderna för de andra variablerna. B-koefficienten är positiv och uppgår till 34 803. I denna studie utgör den oberoende variabeln tilläggsupplysningar en dikotom variabel där i fall tilläggsupplysningar utelämnats har kodats som 0 och i fall tilläggsupplysningar har bifogats kodats som 1. Detta innebär att mäklare har värderat bostadsrätten 34 803 kronor högre i de fall tilläggsupplysningar har bifogats och den oberoende variabeln har följaktligen en positiv effekt på den beroende variabeln. Det föreligger ingen risk för multikollinearitet, då två eller flera oberoende variabler samvarierar, eftersom samtliga VIF-värden ligger mellan ett och två. Risk för multikollinearitet finns om VIF-värdet är högre än fem eller tio (Wahlgren, 2012). En översikt över de multipla linjära regressionsanalyser som genomförts för hypotes 1-3 finns att tillgå i nedanstående tabell. 81
Variabler Hypotes 1 Värdering redovisat resultat B (Std. fel) Redovisat resultat 20 309 (14 838) Hypotes 2 Värdering avskrivningsform B (Std. fel) Hypotes 3 Värdering tilläggsupplysning B (Std. fel) Avskrivningsform 14 391 (14 861) Tilläggsupplysningar 34 642** (14 611) Erfarenhet 20 630 (15 099) 14 584 (14 957) 34 803** (14 681) Utbildning 20 144 (15 129) 14 125 (14 982) 33 922** (14 762) Ålder 18 855 (15 507) 11 696 (15 164) 31 207** (14 722) Konstant 1 064 272 (34 832) 1 048 385 (30 826) 1 076 534 (30 129) F-värde 0,938 0,480 2,815** Justerat R 2 0,014 0,007 0,040 n 136 136 136 VIF-värde, högst 1,884 1,748 1,754 *** p < 0,01; ** p < 0,05; * p < 0,1 Tabell 20 Multipla linjära regressionsanalyser för hypotes 1-3 82
6.5 Summering Nedanstående tabell visa en sammanställning över samtliga hypoteser och huruvida bivariata och multivariata analyser stödjer dem eller ej. Bivariata analyser Multivariata analyser Hypotes Pearson correlation T-test Linjär regression Multipel linjär regression Hypotes 1: En redovisad förlust i en bostadsrättsförening medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde - Stödjer ej - Stödjer ej Hypotes 2: En bostadsrättsförenings tillämpning av komponentavskrivningar medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde av mäklarna. - Stödjer ej - Stödjer ej Hypotes 3: En bostadsrättsförenings användande av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys medför att föreningens bostadsrätter får ett högre uppskattat värde av mäklarna. Hypotes 4: Ju fler år en mäklare varit yrkesverksam desto mer fokuserar denne på bostadsrättsföreningens kassaflöde. - Stödjer - Stödjer Stödjer Stödjer Stödjer - Hypotes 5: Ju fler högskolepoäng inom ekonomi en mäklare har tagit desto mer fokus lägger denne vid bostadsrättsföreningens kassaflöde. Stödjer ej Stödjer ej Stödjer ej - Tabell 21 Summering över studiens samtliga hypoteser 83
Analys av empiriskt resultat I detta kapitel analyseras studiens fem hypoteser var för sig under separata avsnitt. Under respektive avsnitt diskuteras de empiriska resultat vi funnit i föregående kapitel tillsammans med teorin från den teoretiska referensramen. Kapitlet avslutas med en återkoppling till Brunswiks linsmodell. 6.6 Redovisat resultat Tidigare forskning visar att individers klassificering av information påverkar hur de fattar beslut (Petroni & Wahlen, 1995; Lipe, 1998; Hirst & Hopkins, 1998; Dhaliwal et al, 1999; Maines & McDaniel, 2000), vilket leder till att beslutsfattare fokuserar på den information de anser är viktig. Ghani et al (2009) menar att en funktionell fixering kan uppstå till följd av detta och göra att beslutsfattaren blir oförmögen att se alternativa betydelser av informationen. Beslutsfattare tenderar även att styras av en säkerhetseffekt, vilket innebär att de föredrar handlingsalternativ med säker utgång (Tversky & Kahneman, 1979). Med denna teori som utgångspunkt antog vi att mäklare skulle värdera bostadsrätter vars bostadsrättsföreningar uppvisade förlust lägre. Efter genomförda T-tester samt multipla linjära regressionsanalyser har vi inte kunnat finna något samband mellan att en bostadsrättsförening redovisar en förslut och att mäklare värderar en bostadsrätt i samma förening lägre. Endast ett av fem T-tester uppvisade statistisk signifikans. I övriga tester är troligtvis de medelvärdesskillnader som påvisades slumpmässiga. Vid manipuleringen av redovisningsmaterialet för Enkät 7 och Enkät 8 lyckades vi dock inte med att simulera en förlust, utan endast ett lägre resultat sett till vår grundinställning. För två enkäter innebar detta således att mäklarna egentligen inte fick ta ställning till en redovisad förlust och värdera en bostadsrätt baserat på denna information. Därmed har också möjligheten att tolka och analysera resultaten från två T-tester påverkats. I övriga tre T-tester testades dock enkäter i vilka mäklarna fick ta ställning till en redovisad förlust men inte heller i dessa fall visade resultaten på någon signifikans. Att det manipulerade redovisningsmaterialet för Enkät 7 och Enkät 8 inte visade på en redovisad förlust påverkade även det sista T-testet där samtliga enkäter testades men eftersom samtliga 84
enkäter ingick i testet testades även enkäter där mäklarna fick ta ställning till en redovisad förlust. Hade en redovisad förlust i en bostadsrättsförening varit utslagsgivande för mäklarnas uppskattning av värdet på bostadsrätter borde dock resultaten från de T-tester där vi lyckades simulera en förlust, Enkät 1 mot Enkät 3 samt Enkät 2 mot Enkät 4 gett oss detta resultat, vilket de inte gjorde. Då vi inte har kunnat påvisa ett statistiskt samband mellan att en bostadsrättsförening redovisar förlust och att en mäklare värderar en bostadsrätt i föreningen lägre har vi inte heller kunnat finna stöd för Tversky & Kahnemans (2002) teori om att individer fokuserar mer på negativ information än på positiv information. En tänkbar förklaring kan vara att mäklare agerar rationellt på en redovisad förlust och inte låter sig påverkas av att informationen är negativ då detta inte nödvändigtvis behöver vara negativ för bostadsrättsföreningen. Att bostadsrättsföreningar redovisar förlust behöver inte heller vara ovanligt för mäklarna att stöta på då exempelvis 90 procent av bostadsrättsföreningarna i Stockholm redovisade förlust under år 2011 (Deurell, 2014). Dessutom har FAR gått ut offentligt med att det inte behöver vara ett problem att en bostadsrättsförening redovisar förlust såvida den klarar av att täcka sina kostnader (Crofts, 2014). En annan förklaring till varför mäklarna tycks agera rationellt kan vara att de anser att redovisat resultat är viktigt i redovisningen och att de därför besitter kunskap samt förmåga att värdera och kunna agera rationellt på informationen. Att mäklarna tycker att redovisat resultat är viktigt har visat sig i enkätfråga 6 där de graderat redovisat resultat som viktigare än både avskrivningar och tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys. Vidare visar resultaten från enkätfråga 7 att mäklarna angett redovisat resultat som den tredje viktigaste posten i redovisningen när de värderar bostadsrätter. Det kan därmed vara så att mäklarna är duktiga på att tolka och se igenom en manipulering av redovisningsposten vilket är en förutsättning för att kunna agera rationellt utifrån den. Det är även troligt, men långt ifrån säkert, att en manipulering av annan redovisningspost som mäklare inte ansett lika viktigt hade lett fram till ett annat resultat. 85
I enlighet med ovanstående diskussion samt med stöd i genomförda statistiska analyser har vi inte kunnat finna stöd för följande hypotes; Hypotes 1: En redovisad förlust i en bostadsrättsförening medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde av mäklare. 6.7 Avskrivningsform Individer tenderar att ha ett inbyggt motstånd till förändringar (Baker, 1989) även om förändringarna innebär något positivt (Fine, 1986). Motståndet kan bero på att förändringen är förenad med högre kognitiva kostnader, vilket innebär att det krävs ökade kognitiva resurser och följaktligen längre tid för att bearbeta information och fatta ett beslut (Frownfelter-Lohrke, 1998). Införandet av K-regelverken innebar en fundamental förändring för bland annat mäklare, vilka tvingades att förhålla sig till de nya regelverken som bland annat innebar komponentavskrivningar. Eftersom komponentavskrivningar innebär ett helt nytt sätt att redovisa avskrivningar på och därmed medför högre kognitiva kostnader gjorde vi antagandet att mäklare skulle uppleva förändringen problematisk och besvärlig. Därför antog vi även att mäklare skulle värdera bostadsrätter vars bostadsrättsföreningar som tillämpar komponentavskrivningar lägre. Detta resonemang stöds dock inte av varken genomförda T-tester eller linjär regressionsanalys eftersom vi inte lyckades finna något statistiskt samband mellan tillämpning av komponentavskrivningar och ett av mäklare lägre uppskattat värde. Inget av fem T-tester uppvisade statistisk signifikans och inte heller regressionsanalysen. Dock visar fyra av fem T-tester att mäklarna i genomsnitt har värderat bostadsrätterna i de bostadsrättsföreningar som tillämpar komponentavskrivningar högre än bostadsrätterna i de bostadsrättsföreningar som tillämpar schablonmässiga avskrivningar. Resultaten är således tvärt emot våra hypoteser men kan inte användas för generaliseringar då medelvärdesskillnaderna inte är signifikanta och därmed förmodligen slumpmässiga. Avsaknaden av signifikans skulle dock kunna förklaras av att svarsfrekvensen för enkäterna är låg samt att standardavvikelserna för T-testerna är höga. Avsaknaden av stöd för hypotesen i våra tester skulle kunna förklaras av att komponentavskrivningar anses bättre spegla en fastighets verkliga slitage och att 86
avskrivningsmetoden ger en mer rättvisande bild av redovisningen (Starova & Cermakova, 2010). Därmed medför komponentavskrivningar inte en lägre värdering av mäklare. Resultaten av T-testerna visar också på medelvärdesskillnader till fördel för komponentavskrivningar men då testerna inte är signifikanta går resultaten inte att generalisera. De ökade kognitiva kostnaderna hänförliga till komponentavskrivningar skulle kunna uppvägas av att mäklarna upplever att de får ett bättre beslutsunderlag att grunda sin värdering på och att det därmed är värt den ökad kognitiva ansträngningen. I enlighet med ovanstående diskussion samt med stöd i genomförda statistiska analyser har vi inte kunnat finna stöd för följande hypotes; Hypotes 2: En bostadsrättsförenings tillämpning av komponentavskrivningar medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde av mäklare. 6.8 Tilläggsupplysningar Resultaten visar att mäklarna i fyra av totalt fem T-tester i genomsnitt har värderat bostadsrätterna i de bostadsrättsföreningar som använder sig av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys högre än bostadsrätterna i de bostadsrättsföreningar som inte gör det. Av dessa är medelvärdesskillnaderna signifikanta i tre fall. Vidare visar även regressionsanalysen på statistisk signifikans. Vi har därmed funnit visst stöd för att det föreligger ett samband mellan bostadsrättsföreningars användande av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys och att mäklare uppskattar ett högre värde på bostadsrätter i dessa bostadsrättsföreningar. En kassaflödesanalys är som tidigare nämnts en form av sammanställning av siffror som återfinns i redovisningen, varför resultaten av de statistiska testerna tyder på att presentationen av redovisningen tycks kunna påverka mäklarna i deras värdering av bostadsrätter. Detta eftersom mäklarna har bedömt två identiska redovisningar olika baserat på om en kassaflödesanalys bifogats eller ej. De uppmätta skillnaderna i mäklarnas värdering motsäger således rationell teori, vilken menar att presentationen av redovisning inte har någon betydelse för en beslutsfattare (Maines, 1995). Istället är resultaten i linje med Cloyd (1995) som menar att individer tenderar att påverkas av hur information presenteras. En förklaring kan vara att presentationen av 87
redovisningsinformation i form av en kassaflödesanalys minskar de kognitiva kostnader som är kopplade till en beslutsfattares informationsbearbetning (Maines & McDaniel, 2000). Vidare kan det även vara så att presentationsformatet ökar tillfredställelsen hos mäklare, vilket stöds av Ottinger (1993) som menar att presentation av information kan mätas genom hur väl beslutsfattare tar till sig och litar på information. Eftersom en kassaflödesanalys är en tilläggsupplysning som innebär att mer information om en bostadsrättsförening bifogas kan detta motverka informationsasymmetrin som råder mellan skaparna av redovisning och användarna, i detta fall mäklarna. Därmed kan också den osäkerhet en mäklare kan känna i en beslutssituation avseende värderingen av en bostadsrätt minska. Mer information bidrar till att mäklare får ett bättre beslutsunderlag och därmed kan känna sig tryggare att göra en högre värdering. Detta kan förklara varför mäklarna valde att ge en högre värdering i de fall kassaflödesanalys bifogades. I enlighet med ovanstående diskussion samt med stöd i genomförda statistiska analyser har vi kunnat finna stöd för följande hypotes; Hypotes 3: En bostadsrättsförenings användande av tilläggsupplysningar i form av en kassaflödesanalys medför att föreningens bostadsrätter får ett högre uppskattat värde av mäklare. 6.9 Erfarenhet För att testa hypotes 4 genomfördes tre olika statistiska tester; Pearson correlation, T-test samt linjär regressionsanalys. Samtliga statistiska test är signifikanta och ger därmed stöd för att mäklare med mer erfarenhet fokuserar mer på en bostadsrättsförenings kassaflöde än mäklare med mindre erfarenhet. Att mer erfarna mäklare lägger större fokus på kassaflödet och att erfarenhet därmed tycks påverka hur mäklarna söker information i redovisningen ligger i linje med Yates (1990) som menar att erfarenhet leder till skillnader i beslutsfattares sökbeteende och bearbetning av information. Med mer erfarenhet kan mäklare utveckla ett mer sofistikerat sökbeteende, vilket innebär att redovisningsinformation läses och används på ett mer systematiskt sätt. Resultaten tyder också på att erfarenheten hos mäklare påverkar 88
beslutfattandet och tolkningen av redovisningsmaterial, vilket stöds av Bruns (1968) och Rodgers (1992) som menar att beslut grundar sig på erfarenhet samt målbilden av vad som väntas uppnås med beslutet. En annan förklaring till att erfarna mäklare lägger större vikt vid kassaflödet än mindre erfarna är att mäklarna genom erfarenhet kan ha lärt sig att fokusera på en specifik del av redovisningen medan mindre erfarna mäklare istället fokuserar på hela redovisningen. Då kassaflödesanalysen är en frivillig del av redovisningen är det inte säkert att mindre erfarna mäklare har tillräcklig erfarenhet för att kunna tolka och dra slutsatser av den. Att bostadsrättsföreningar drivs i enligt med självkostnadsprincipen kan också innebära att det är svårt för mindre erfarna mäklare att applicera företagsekonomiska värderingsmetoder från mäklarutbildningen. Det kan därmed krävas erfarenhet att anpassa modellerna på kontexten av en bostadsrättsförening för att effektivt kunna använda dem vid värdering. Sambandet mellan arbetslivserfarenhet och möjligheten att fatta välgrundade beslut stödjs av flera forskare (Heller, 1973; Taylor, 1975; Barkhaus & Bolyard, 1977; Herr, 1977; Hartman et al 1990 och Golan & Ert, 2015). För att en mäklare ska kunna fatta ett välgrundat beslut är det viktigt att mäklaren får en god översikt över den ekonomiska situationen och därför tar in så mycket redovisningsinformation som möjligt i sitt beslutsunderlag. Att kassaflödet är en viktig del av ett beslutsunderlag stödjs av Benston (2010) och Lundén (2014) vilka båda menar att kassaflödet är den viktigaste delen av redovisningen. Utifrån resultaten går det därmed att göra antagandet att erfarna mäklare fattar bättre grundade beslut eftersom de fokuserar mer på kassaflödet. Med stöd i både statistiska analyser samt ovanstående resonemang har vi funnit stöd för hypotesen; Hypotes 4: Ju fler år en mäklare varit yrkesverksam desto mer fokuserar denne på en bostadsrättsförenings kassaflöde. 89
6.10 Utbildning Enligt Klein (1999) påverkar formell utbildning de kognitiva processerna som är verksamma vid en individs beslutsfattande. Samtliga steg i beslutsfattandeprocessen förbättras i takt med att individens utbildning ökar. Låg utbildningsnivå kan leda till svårigheter att ta till sig och använda information vid i en beslutssituation medan hög utbildningsnivå istället kan medföra en ökad förmåga att tolka information (Lehman et al, 1988; Lehman & Nisbett, 1990; Deegan & Underman, 2011). Då Benston (2010) menar att kassaflödet är den viktigaste delen i en organisations redovisning och Lundén (2014) anser att kassaflödet är lämpligt för att bedöma en bostadsrättsförenings ekonomiska situation gjordes därför, med ovanstående teoretisk grund, antagandet att en mäklare med högre akademisk utbildningsnivå skulle fokusera mer på en bostadsrättsförenings kassaflöde. Detta eftersom denne med anledning av sin utbildningsnivå lärt sig att förstå vikten av kassaflödet. Efter genomförda tester; Pearson correlation, T-test samt linjär regressionsanalys kan vi dock inte konstatera att det finns ett samband mellan mäklares utbildningsnivå och hur de fokuserar på en bostadsrättsförenings kassaflöde i enlighet med hypotesen. Vi har dock funnit en signifikant negativ korrelation då Pearson correlation genomfördes, vilket därmed inte går i linje med vår formulerade hypotes. Detta innebär att mäklare med lägre utbildningsnivå fokuserar mer på kassaflöde än mäklare med högre utbildningsnivå. Det ska emellertid poängteras att sambandet är svagt till medelmåttigt (Bryman & Bell, 2013), varför tolkningar utifrån detta test ska göras med försiktighet. En tänkbar förklaring till att vi inte har funnit något statistiskt samband i T-test samt den linjära regressionsanalysen kan bland annat bero på utformningen av enkätfråga 3 där mäklarna fick ange hur många högskolepoäng inom företagsekonomi de hade. Denna fråga lämnar utrymme för tolkning av vad företagsekonomi innebär och hur många högskolepoäng mäklarna ska ange. Framförallt bör detta aktualiseras för de mäklare som tagit examen med äldre poäng- och betygssystem, vilka kan vara svåra att översätta till nuvarande system. Genom att vi med vår enkätfråga endast efterfrågade högskolepoäng inom företagsekonomi finns det även en risk att mäklarna upplevt osäkerhet kring hur de skulle kategorisera de kurser de studerat. Detta skulle kunna ta sig utryck i både att mäklarna har överskattat och underskattat sina akademiska meriter, vilket också kan vara 90
en förklaring till den stora standardavvikelsen som påvisats för denna variabel. Standardavvikelsen kan förvisso grunda sig i att en del mäklare tidigare läst andra kurser eller utbildningar som innefattat ekonomi, vilket kan förklara varför vissa mäklare angivit att det tagit ett högt antal högskolepoäng. Vidare kan ytterligare en anledning till att vi inte funnit något samband mellan utbildningsnivå och fokus på kassaflöde vara att mäklare, oavsett utbildningsnivå, inte är vana vid att använda sig av en kassaflödesanalys vid värdering av bostadsrätter. Det är kanske därför inte säkert att kassaflödet i en bostadsrättsförening utgör en naturlig del av en mäklares beslutsunderlag vid värderingar. Med stöd i genomförda statistiska tester samt ovanstående diskussion kan vi inte finna något stöd för hypotesen; Hypotes 5: Ju fler högskolepoäng inom ekonomi en mäklare har tagit desto mer fokus lägger denne vid en bostadsrättsförenings kassaflöde. 91
7 Slutsatser I detta kapitel presenteras studiens slutsatser där vi återknyter till tidigare problemdiskussion och syfte, vilka vi också ämnar besvara. Återkoppling sker därefter till Brunswiks linsmodell, vilken följs av studiens teoretiska samt praktiska implikationer. Avslutningsvis lyfter vi fram några förslag till framtida forskning. Inför räkenskapsåret 2014 tvingades alla bostadsrättsföreningar att ta ställning till vilket av de nya redovisningsregelverken K2 eller K3 som de önskade upprätta sin redovisning efter. Bostadsrättsföreningarnas val av redovisningsregelverk har påverkat utformningen av deras redovisning, vilket medför effekter i både resultat- och balansräkning. Detta innebär att det finns en risk att mäklare, som i sin värdering av bostadsrätter bland annat använder sig av bostadsrättsföreningars redovisning, påverkas av valet eftersom utformningen av redovisningen skiljer sig åt beroende på redovisningsregelverk. Tidigare studier har visat att redovisning utgör ett viktigt beslutsunderlag vid olika former av beslutsfattande samt att utformning och presentation av redovisningsinformation kan få effekter på hur individer bedömer den. Forskning tyder också på att redovisning och val av redovisningsmetod är betydelsefullt vid individers värdering av organisationer. Baserat på resultaten från tidigare studier samt införandet av K-regelverken blev syftet med denna studie att skapa en ökad förståelse för hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter. Vidare fanns också ett teoretiskt syfte vilket var att ge ett kunskapsbidrag till forskningen kring hur utformning och presentation av redovisning påverkar individers bedömning av den. Syftet uppfylldes genom att utforska hur skillnader mellan redovisningsregelverken K2 och K3, påverkar hur mäklare uppskattar värdet på en bostadsrätt i en bostadsrättsförening. För att förklara mäklares beslutsfattande avseende deras uppskattning av värdet på bostadsrätter tillämpades en anpassad modell av Brunswiks linsmodell vars lins utgjordes av de redovisningsmässiga skillnaderna mellan redovisningsregelverken K2 och K3. Förutom linsen undersöktes även mäklares inre kognitiva system i form av utbildning och erfarenhet samt deras påverkan på mäklares 92
uppskattning av värdet på bostadsrätter. Utifrån denna modell samt genom en granskning av teorier, tidigare studier och litteratur skapades fem hypoteser. Hypoteserna testades genom ett experiment i form av en enkätundersökning där enkäter skickades ut till samtliga registrerade fastighetsmäklare i Sverige. De enkätsvar som erhölls kodades och behandlades därefter i statistikprogrammet SPSS, för att bedöma huruvida det föreligger samband mellan de beroende och oberoende variablerna. 7.1 Slutsatser För att återkoppla till studiens problemställning vilken lyder; Vilka effekter får bostadsrättsföreningars redovisning på mäklarens uppskattaning av värdet på bostadsrätter? kan följande resultat och slutsatser presenteras. Mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter verkar efter genomförda statistiska analyser inte påverkas av bostadsrättsföreningars redovisade resultat eller avskrivningsform. Däremot indikerar våra resultat på att huruvida tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys bifogas eller inte har en effekt, då mäklare tenderar att värdera bostadsrätten högre i de fall tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys bifogades. Det är därmed inte några redovisningsprinciper som verkar påverka hur mäklare uppskattar värdet på bostadsrätter. Eftersom kassaflödesanalyser enbart är en sammanställning av siffror som återfinns i resultat- och balansräkningen tyder detta på att mäklare inte anser att en bostadsrättsförenings redovisning i sig inte spelar särskilt stor roll när de ska uppskatta en bostadsrätts värde. Således verkar mäklare istället påverkas av presentationsformatet. Utifrån de statistiska testerna avseende mäklares inre kognitiva system kan vi se en tendens till att mer erfarna mäklare fokuserar mer på en bostadsrättsförenings kassaflödesanalys än mindre erfarna mäklare vid deras uppskattning av värdet på en bostadsrätt. Det verkar dock inte finnas något samband mellan utbildning mätt i högskolepoäng och hur mäklare värderar kassaflödesanalysen. De resultat vi funnit medför att Brunswiks linsmodell har korrigerats, vilket visas i nedanstående modell. 93
Figur 4 Korrigerad linsmodell Tilläggsupplysningar i form av en kassaflödesanalys är den ledtråd i redovisningen som vi har funnit påverkar mäklare i deras uppskattning av värdet på en bostadsrätt. Då en kassaflödesanalys utgör en sammanställning av information som redan finns att tillgå i resultat- och balansräkning kan vi konstatera att det således inte är några redovisningsprinciper som får effekter på hur mäklare värderar bostadsrätter. Istället är det presentationen av redovisningsinformation som har visat sig vara utslagsgivande. Resultaten är därmed i linje med Cloyd (1995) som menar att individer tenderar att påverkas av presentationsformat. En tänkbar orsak är att ett presentationsformat i form av en kassaflödesanalys kan minska beslutsfattares kognitiva kostnader kopplade till bearbetning av information (Maines & McDaniel, 2000). Anledningen är att det krävs färre kognitiva resurser för att avläsa en kassaflödesanalys bland annat eftersom tidsåtgången för att bedöma informationen bör kunna reduceras. Dessutom är en kassaflödesanalys en sammanställning som presenteras i form av en tabell, vilket i enlighet med forskning (Butler & Mautz, 1996; Clements & Wolfe, 1998) bidrar till en högre grad av tillfredsställelse hos beslutsfattare. De konstaterade värderingsskillnader som uppmätts när en kassaflödesanalys bifogats redovisningsmaterialet tyder på en minskad informationsasymmetri mellan skaparna och 94
användarna av redovisningsinformation. Det går därför att anta att mäklare upplever en ökad trygghet att utfästa en högre värdering när kassaflödesanalys finns att tillgå. Vidare har vi funnit att erfarenhet, som en del av mäklarnas kognitiva inre system, har en påverkan på hur de fokuserar på en bostadsrättsförenings kassaflöde. Vi kan konstatera att mäklare med längre erfarenhet fokuserar mer på kassaflödet än mäklare med kortare erfarenhet. Detta skulle enligt Yates (1990) och Ghani et al (2009) kunna förklaras av att erfarna beslutsfattare är mer sofistikerade i sina avsökningsmetoder av redovisningsinformation. Innebörden blir att den erfarne beslutsfattaren direkt kan tillgodogöra sig relevant information till följd av sitt direkta sökbeteende medan den mindre erfarne beslutsfattaren har svårt att koncentrera sin avsökning och därmed även svårare att finna relevant information. Eftersom mäklarutbildningen inte är särskilt omfattande avseende ekonomi (Mäklarsamfundet, 2015) kan vi anta att mäklare kan uppleva svårigheter i att utläsa och tolka redovisningsinformation men att kunskapsluckan kan minskas med hjälp av erfarenhet. Anledningen till att mäklare med längre erfarenhet fokuserar mer på kassaflödet kan därmed vara att de under tid har skapat sig en ökad förståelse för hur olika typer av redovisningsinformation ska tolkas. Således kan mäklarna även, i enlighet med Benston (2010) och Lundén (2014), ha lärt sig att kassaflödet är en viktig del i redovisningen och som bör tas i beaktning. En fråga som kan ställas är om de resultat vi har funnit går att generalisera och överföra till andra kontexter. Troligen är resultaten applicerbara även i fler kontexter, eftersom det finns beslutsfattare som gör bedömningar utifrån redovisningsinformation. Då vi kan konstatera att mäklare påverkas av presentationen av redovisningsinformation är det därför troligt att även andra beslutsfattare, exempelvis analytiker på aktiemarknaden påverkas på liknande sätt. Analytiker gör, likt mäklare, sina värderingar baserat på tillgänglig redovisningsinformation. Det är även sannolikt att liknande skillnader i vad beslutsfattaren, beroende på sin erfarenhet, anser viktigt vid en värdering går att skönja även avseende andra tillgångsslag utanför bostadsmarknaden. 95
7.2 Teoretiska implikationer Efter att ha studerat existerande teori som behandlar redovisningens påverkan på beslutsfattare kan vi identifiera vissa brister. En av dessa brister består i att tidigare forskning har tenderat att utelämna effekterna av redovisningens utformning och istället fokuserat på att utforska innehållet i redovisningen framför att studera hur information presenteras för beslutsfattare (Hopwood, 1996). Denna brist kan bestå i att forskning om presentationsformat tidigare till stor del grundades i normativa teorier, såsom rationell teori, som menar att en beslutsfattare inte ändrar sitt beslut till följd av presentationen av redovisningsinformation (Maines, 1995). Trots att tidigare forskning till stor del har fokuserat på innehållet i redovisningen har några studier utforskat sambandet mellan presentationsformat och beslutsfattande (Frownfelter-Lohrke, 1998; Hodge, 2001; Dull et al, 2003; Hodge et al, 2004; Hodge & Pronk, 2006). Dessa studier har å enda sidan undersökt effekterna av presentationsformat i form av hur effektivt beslutsfattare fattar beslut men har å andra sidan utelämnat presentationsformatets andra effekter, till exempel på beslutsfattares värdering av tillgångar. En annan brist i befintlig forskning är att den undersökt redovisningens effekter genom att studera homogena grupper, vanligtvis studenter som ersättare till verkliga beslutsfattare (Ghani et al, 2009). Dessa påtalade brister i tidigare studier kan ha medfört att forskare missat att undersöka hur utformningen av redovisning påverkar beslutsfattares värdering samt presentationsformatets betydelse i kontexten av värdering. Denna studies teoretiska avsikt var därför att bidra till att fylla denna identifierade kunskapslucka genom att utforska hur beslutsfattare påverkas av utformning och presentation av redovisning och vad det i förlängningen får för effekter på deras värdering. Vi har grundat vår studie i teori som behandlar individers beslutsfattande (Brunswik, 1952; Libby, 1975; Beach & Mitchell, 1978; Tversky & Kahneman, 1979; Libby, 1981; Yates, 1990; Cloyd, 1995; Hopkins, 1996; Frownfelter-Lohrke, 1998; Hirst & Hopkins, 1998; Lipe, 1998; Maines & McDaniel, 2000; Libby et al, 2002; Roberts, 2002; Dull et al, 2003; Hodge & Pronk, 2006; Ghani et al, 2009). Utifrån denna teori har vi utforskat hur utformning och presentation av redovisning påverkar beslutsfattare. Vi har funnit denna teori lämplig för vår studie eftersom den hjälpt oss att förklara hur individer fattar 96
beslut samt vilka brister som finns i individers informationsbearbetning. Teorin har även bidragit till att förstå hur individer påverkas av redovisningsinformation. En begränsning med teorin är dock att den inte beaktar vilka effekter utformning och presentation i förlängningen kan få på individers beslutsfattande, såsom exempelvis värderingen av tillgångar. Med anledning av detta ha vi fått tillämpa teori utanför vårt forskningsområde, vilket kan ha inneburit att vi med denna teori inte har fångat upp samtliga effekter av utformning och presentation av redovisning på individers beslutsfattande. Studiens teoretiska bidrag består i att vi har utvidgat den redan befintliga forskningen som berör individers beslutsfattande samt vilken påverkan utformning och presentation av redovisning har på beslutsfattare. Genom vår studie har vi kunna konstatera att det finns tecken på att beslutsfattare påverkas av presentationen av redovisningsmaterial och inte materialets innehåll. Detta ger stöd åt Cloyd (1995), Hirst & Hopkins (1998), Maines & McDaniel (2000) samt Roberts (2002) som samtliga har funnit att presentationsformat har en påverkan på individers beslutsfattare. Vidare har vi i vår studie även funnit stöd för att mer erfarenhet leder till beslutsfattare förändrar sitt fokus på innehållet i redovisningen. Resultaten är i linje med Yates (1990) och Ghani et al (2009), vilka menar att ökad erfarenhet är förknippat med mer sofistikerade avsökningsmetoder av redovisningsinformation. Innebörden blir att den erfarne beslutsfattaren direkt kan tillgodogöra sig relevant information till följd av sitt direkta sökbeteende medan den mindre erfarne beslutsfattaren har svårt att koncentrera sin avsökning och därmed även svårare att finna relevant information. 7.3 Praktiska implikationer Denna studies praktiska avsikt har varit att skapa en ökad medvetenhet hos mäklare som är en användare av redovisningsinformation samt öka förståelsen för hur mäklare påverkas av denna information i sin värdering av bostadsrätter. Genom att utforska vilka effekter utformning av bostadsrättsföreningars redovisning får med hjälp av att studera redovisningsregelverken K2 och K3 kan eventuella problem som uppstår till följd av att mäklare påverkas av utformningen av informationen och därmed betingar olika värdering på bostadsrätter belysas. Med denna experimentella studie kan vi konstatera att mäklare verkar påverkas av presentationsformat, då de värderade bostadsrätten högre i de fall tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys bifogades. Vi kan också konstatera att 97
erfarna mäklare anser att en bostadsrättsförenings kassaflöde är viktigare än mindre erfarna mäklare. Resultaten kan således indikera på att mäklare känner sig osäkra på sin värdering när kassaflödesanalysen utelämnats och att de därmed inte besitter den kunskap och erfarenhet som krävs för att på egen hand upprätta en kassaflödesanalys. Detta kan därför tyda på att det föreligger ett behov av mer utbildning avseende ekonomi hos mäklare. För bostadsrättsföreningar innebär studiens resultat att det kan vara värt att överväga att upprätta en kassaflödesanalys, då denna extra information betingar högre värderingar av föreningens bostadsrätter. Eftersom en kassaflödesanalys kan upprättas på frivillig basis trots att en bostadsrättsförening tillämpar K2 krävs det dock inte, i enlighet med studiens resultat, att föreningen övergår till K3 för att skillnaderna i mäklarnas värdering ska aktualiseras. 7.4 Förslag till framtida forskning Syftet med vår studie var att genomföra ett experiment för att undersöka huruvida mäklare påverkas av utformningen av bostadsrättsföreningars redovisning i sin uppskattning av bostadsrätters värde. Vi tog därför fram åtta olika manipulerade redovisningsmaterial som tillsammans med enkätfrågor skickades ut till samtliga mäklare i Sverige. Redovisningsmaterialen tilldelades olika kombinationer av redovisat resultat; högt respektive lågt resultat, avskrivningsform; komponentavskrivningar respektive schablonmässiga avskrivningar samt tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys; bifogade respektive inte bifogade tilläggsupplysningar. I framtagande av de olika redovisningsmaterialen lyckades vi däremot inte, baserat på den befintliga bostadsrättsföreningen Brf Gropen 28, med att simulera ett negativt resultat för två av enkäterna. Det skulle således vara intressant att återupprepa experimentet men med ett verkligt negativ resultat för att undersöka huruvida detta får effekter på vilka resultat som uppnås med studien. Ett negativt resultat skulle exempelvis kunna uppnås genom att använda ett annat redovisningsmaterial som utgångspunkt. I samband med att vi erhöll svar på de enkäter som skickades ut hade vi även viss mejlkorrespondens med några av mäklarna. Där framgick det att mäklarna ansåg att vi presenterade för lite bakgrundsinformation till bostadsrättsföreningen och bostadsrätten 98
som de skulle bedöma. Baserat på mäklarnas förslag kan det i en framtida studie därför vara intressant att presentera information om antalet lägenheter i bostadsrättsföreningen samt storleken uthyrningsbar yta som bostadsrättsföreningen har etcetera. Detta för att mäklarna ska kunna göra en bättre bedömning av bostadsrättsföreningens redovisning samt uppskattning av värdet på bostadsrätten. Slutligen visar våra statistiska analyser generellt låga förklaringsgrader, vilket kan innebära på att det finns fler ledtrådar som mäklare använder sig av i sin värdering av bostadsrätter baserat på bostadsrättsföreningars redovisning. Därmed skapas utrymme att i framtida forskning identifiera fler ledtrådar för att på detta sätt utöka Brunswiks linsmodell och på så vis göra modellen mer tillämpbar på individers beslutsfattande. 99
Litteraturförteckning af Ekenstam, A.-C., & Brännström, D. (den 22 04 2014). Redovisning i bostadsrättsföreningar. Hämtat från FAR: http://www.far.se/pagefiles/12796/far_redovisning_i_bostadsrattsforeningar. pdf den 03 02 2015 Ahrenfelt, B. (2013). Förändring som tillstånd: att leda förändrings- och utvecklingsarbete i företag och organisationer. Lund: Studentlitteratur. Allais, M. (1953). Le comportement de l'homme rationnel devant le risque, critique de postualts et axiomes de l'ecole americaine. Econometrica, 21(1), 503-546. Ashton, R. H., & Kramer, S. S. (1980). Students as Surrogates in Behavioral Research: Some Evidence,. Journal of accounting research, 269-277. Baker, S. (1989). Managing resistance to change. (ss. 53-61). Illinois: Graduate School of Library and Information Science. University of Illinois. Barkhous, R. S., & Bolyard, C. W. (1977). Experience: Key to decision making. Journal of college placement, 37(1), 60-63. Bazerman, M. H. (1994). Judgment in Managerial Decision Making: Third Edition. New York: John Wiley & sons. Beach, L. R., & Mitchell, T. R. (1978). A contingency model for the selection of decision strategies. Academy of management review, 3(1), 439-449. Benston, G. J. (2010). On the value and limitations of financial accounting. Contemporary Accounting Research, 1(1), 47-57. Bias, P., Smith, P., & Jansson, H. (2012). In defense of the rationality assumption. Research in business and economics journal - Special edition, 1-16. Bogdan, V., Teodora Mester, I., & Nicoleta Popa, D. (2015). Testing master students perception regarding judgement and decision making in accounting. Economic science series, 24(1), 104-121. Bokföringsnämnden. (den 10 05 2004). Information: Ändrad inriktning på normgivningsarbetet. Hämtat från http://www.bfn.se/aktuellt/nyhetsmeddelande-lang.pdf den 30 01 2015 Bokföringsnämnden. (den 14 02 2011). Bokföringsnämndens vägledning: Årsredovisning i mindre aktiebolag. Hämtat från http://www.bfn.se/redovisning/vag/vl08-1-k2.pdf den 26 02 2015 100
Bokföringsnämnden. (den 19 11 2012). Bokföringsnämndens vägledning: Årsredovisning och koncernredovisning. Hämtat från http://www.bfn.se/redovisning/vag/vl12-1-k3.pdf den 26 02 2015 Bokföringsnämnden. (den 04 10 2013). K-Projektet. Hämtat från http://www.bfn.se/aktuellt/aktuelltkprojekt.aspx#kregelverk den 30 01 2015 Bolagsverket. (den 21 05 2012a). Styrelse - bostadsrättsförening. Hämtat från http://www.bolagsverket.se/ff/foreningsformer/bostadsrattsforening/starta/styrel se/styrelse-bostadsrattsforening-1.1848 den 26 02 2015 Bolagsverket. (den 21 05 2012b). Stadgar - bostadsrättsförening. Hämtat från Http://www.bolagsverket.se/ff/foreningsformer/bostadsrattsforening/starta/stadg ar-1.1865 den 26 02 2015 Bolagsverket. (den 21 05 2012c). Bostadsrättsförening. Hämtat från http://www.bolagsverket.se/ff/foreningsformer/bostadsrattsforening den 26 02 2015 Bonner, S. E. (1999). Judgment and Decision-Making Research in Accounting. Accounting horizons, 13(4), 385-398. Bonner, S. E., & Pennington, N. (1991). Cognitive processes and knowledge as determinants auditor expertice. Journal of accounting litterature, 10(1), 1-50. Bostadsrätterna. (den 01 01 2011). Bostadsrätt - vad är det egentligen? Hämtat från http://www.bostadsratterna.se/sites/bostadsratterna.se/files/bostadsratternadirekt/ sbcdirekt_1101.pdf den 26 02 2015 Boudon, R. (1998). Limitations of rational choice theory. Chicago Journals, 104(3), 817-828. Boudon, R. (1998). Limitations of rational choice theory. American journal of sociology, 104(3), 817-828. Bouwman, M. J., Frishkoff, P., & Frishkoff, P. A. (1987). How do financial analysts make decisions? A process model of the screening decision. Accounting, Organisations and Society, 12(1), 1-29. Bruns, W. J. (1968). Accounting information and decision-making: Some behavioral hypotheses. The Accounting review, 43, 469-480. Brunswik, E. (1952). The conceptual framework of psychology (5 uppl.). London: The university of Chicago press. Bryman, A., & Bell, E. (2013). Företagsekonomiska fortskningsmetoder. Stockholm: Liber AB. 101
Cahan, S. F., & Sun, J. (2015). The effect of audit experience on audit fees and audit quality. Jorunal of accounting, auditing & finance, 30(1), 78-100. Callert, A. (den 27 11 2013). Bostadsrättföreningarnas omöjliga val: K2 eller K3? Hämtat från Tidningen Balans: www.tidningenbalans.se/debatt/bostadsrattsforeningars-omojliga-val-k2-ellerk3/ den 30 01 2015 Campbell, D. T. (1957). Factors relevant to the validity of experiments in social settings. Psychological Bulletin, 54(1), 297-312. Casey, C. (1980). Variation in accounting infomation load: The effect on loan officers' prediction of bankruptcy. The Accounting review, 55(1), 36-49. Chi, M. T., Feltovich, P., & Glaser, R. (1981). Categorization and representation of physics problems of professionals and novices. Cognitive Sciences, 5(2), 121-152. Cloyd, B. C. (1995). Prior knowledge, information search behavior and performance in tax research tasks. The journal of American taxation association, 17(1), 82-107. Cook, T. D., & Campbell, D. T. (1979). Quasi-experimentation: Design and analysis for field settings. Boston: Houghton Mifflin. Cooke, T. E. (1989). Voluntary Corporate Disclosure by Swedish Companies. Journal Of International Financial Management & Accounting, 1(2), 171-195. Crofts, M. (den 18 09 2014). Chockhöjning av avgifter för borätter uteblir. Hämtat från DN Ekonomi: http://www.dn.se/ekonomi/chockhojning-av-avgifter-for-boratteruteblir/ den 04 02 2015 Davidsson, E., & Götehed, J. (den 14 02 2014). K2/K3 Borde en bostadsrättsförenings syfte påverka redovisningen? Hämtat från SRF Konsulten: http://www.tidningenkonsulten.se/artiklar/k2k3-borde-en-bostadsrattsforeningssyfte-paverka-redovisningen/ den 16 02 2015 Davis, L. R. (1989). Report format and the decision maker's task: An experimental investigation. Accounting, organizations and society, 14, 495-508. Deegan, C. (2002). The legitimising effect of social and environmental disclosures: a theoretical. Accounting, auditingand accountability journal, 15(2), 282-311. Deegan, C., & Unerman, J. (2011). Financial accounting theory. Berkshire: McGraw- Hill Education. 102
DeSanctis, G., & Jarvenpaa, S. L. (1989). Graphical presentation of accounting data for financial forecasting: An experimental investigation. Accounting organizations and society, 14, 509-525. Deurell, O. (den 18 08 2014). Debatten om progressiva avskrivningar missar viktiga fakta. Balans, 3, ss. 1-4. Hämtat från http://www.tidningenbalans.se/wpcontent/uploads/2014/08/debatten-om-progressiva-avskrivningar-missarviktiga-fakta1.pdf den 03 02 2015 Dhaliwal, D., Subramanyman, K. R., & Trezevant, R. (1999). Is comprehensive income superior to net income as a measure of firm performance? Journal of Accounting and Economics, 26(1), 44-67. Du, S., & Viera Jr, E. T. (2012). Striving for legitimacy through corporate social responsibility: Insights from oil companies. Journal of business ethics, 110(4), 413-427. Dull, R. B., Graham, A. W., & Baldwin, A. A. (2003). Web-based financial statements: Hyperlinks to footnotes and their effect on decisions. International journal of accounting informations systems, 4(1), 185-203. Edlund, P.-O., & Högberg, O. (1993). Beslutsmodeller i praktisk tillämpning (3 uppl.). Stockholm: Studentlitteratur AB. Egidius, H. (2008). Natur och kulturs psykologilexikon (4 uppl.). Stockholm: Natur och kultur. FAR. (den 13 05 2014). Progressiv avskrivning - frågor och svar. Hämtat från http://www.far.se/press-och-opinion/far-tycker/fragor-och-svar-efter-bfnsbeslut/ den 04 02 2015 Fastighetsägarna Sverige. (Maj 2010). Rapport: Avskrivningstider för byggnader (bostäder och kontor). Hämtat från Fastighetsägarna Sverige: http://www.brec.se/uppdatering1/bn_rapport_byggnadsavskrivning_slutversio n.pdf Fellingham, J. (1988). Discussion of The LIFO/FIFO Choice: An Asymmetric Information Approach. Journal of Accounting Research, 26, 59-62. Fine, S. F. (1986). Technological innovation, diffusion and resistance: A historical perspective. Journal of Library administration, 7, 83-108. Frownfelter-Lohrke, C. (1998). The effects of differing presentations of general purpose financial statements on users decisions. Journal of Information Systems, 12(2), 99-107. 103
Ghani, E. K., Laswad, F., & Tooley, S. (2007). The effect of digital presentation format and recognition versus disclosure in information processing stages. Paper presented at the Asian Pacific Conference on International Accounting Issues. Malaysia. Ghani, E. K., Laswad, F., Tooley, S., & Jusoff, K. (2009). The role of presentation format on decision-makers behaviour in accounting. International business research, 2(1), 183-195. Glaser, R. (1984). Education and thinking: The role of knowledge. American Psychologist, 39(1), 93-104. Glezakos, M., Mylonakis, J., & Kaforous, C. (2012). The Impact of Accounting Information on Stock Prices: Evidence from Athens Stock Exchange. International Journal of Economics and Finance, 4(2), 56-68. Golan, H., & Ert, E. (2015). Pricing decisions from experience: The roles of information-acquisition and response modes. The Hebrew University of Jerusalem, 136, 9-13. Green, D., & Shapiro, I. (1996). Pathologies of rational choice theory: A critique of applications in political science. New Haven: Yale university press. Green, S. L. (2002). Rational choice theory: An overview. Baylor University: Baylor University faculty development seminar on rational choice theory. Hamori, M., & Koyuncu, B. (2015). Experience matters? The impact of prior CEO experience on firm performance. Human resources management, 54(1), 23-44. Hartman, S. J., Lundberg, O., & White, M. (1990). Effect of background and organizational position on executive planning. Journal of social psychology, 38(1), 801-811. Hayes-Roth, F., Waterman, D., & Lenant, D. (1983). Building Expert Systems. Addison- Wesley: Reading. Heller, F. (1973). Leadership, decision making and contingency theory. Industrial relations, 12(1), 183-199. Henderson, J., & Nutt, P. (1980). The influence of decision style on decision making behavior. Management science, 371-386. Herr, E. L. (1977). Decision making and employability skills and the role of of cooperative work experience. Technical education news, 36(1), 9-11. Hirst, E. D., & Hopkins, P. E. (1998). Comprehensive income reporting and analysts' valuation judgements. Journal of accounting research, 36(1), 47-75. 104
Hittabrf. (2015a). Antal bostadsrättföreningar i Sverige. Hämtat från www.hitabrf.se/faktaaktiva.asp den 29 01 2015 Hittabrf. (2015b). Fakta om bostadsrättsföreningar. Hämtat från Hittabrf: www.hittabrf.se/fakta.asp Hodge, F. D., & Pronk, M. (2006). The impact of professionalize and investment familiarity on investors' use of online financial reporting information. Journal of accounting, auditing and finance, 267-292. Holland, J., Holyoak, R., Nisbett, R., & Thagard, P. (1986). Induction: Processes of Inference, Learning, and Discovery. Cambridge: MIT Press. Hopkins, P. E. (1996). The effect of financial statement classification of hybrid financial instrumentation on financial analusts' stock price judgement. Journal of accounting research, 34(1), 33-50. Hopwood, A. G. (1996). Looking across rather than up and down: On the need to explore the lateral processing of information. Accounting, organisations and society, 21(6), 589-590. Hörnesten, L. (2013). Nya regler för redovisning i bostadsrättsföreningar. Hämtat från HSB: http://www.hsb.se/omhsb/nyhetsarkiv/1.303647 den 16 02 2015 Ickes, W. (1988). Attributional styles and the self concept. i L. Y. Abramson, Social cognition and clinical psychology: A synthesis (ss. 66-97). New York: Guilford Press. Jin, C., & Gallimore, P. (2010). The effects of information presentation on real estate market perceptions. Journal of Property Research, 27(3), 239-246. Jones, L., Watson, B. M., Hobman, E., Bordia, P., Gallois, C., & Callan, V. (2008). Employee perceptions of organizational change: impact of hierarchical level. Leadership and organization development journal, 29(1), 294-316. Jung, W.-O. (1989). Strategic choice of inventory accounting methods. Canadian Academic Accounting Association, 6(1), 1-25. Kahneman, D. (2003). A perspective on judgement and choice. American Psychologist, 58(9), 697-720. Kahneman, D., & Tversky, A. (1979). Intuitive prediction: Biases and corrective procedures. Management science, 12(1), 313-327. Klein, J. (1999). The relationship between level of academic education and reversible and irreversible processes of probability decision-making. Higher education, 37(1), 323-339. 105
Lamberta, J., Bessièrea, V., & N'Goala, G. (2012). Does expertise influence the impact of overconfidence on judgment, valuation and investment decision? Journal of economic psychology, 33(6), 1115-1128. Lehman, R. L., & Nisbett, R. E. (1990). A lonitudinal study of the effects of undergraduate training on reasoning. Developmental psychology, 26(1), 952-960. Lehman, R. L., Nisbett, R. E., & Lempert, R. O. (1988). The effects of graduate training on reasoning: Formal discipline and thinking about everyday-life events. American psychologist, 43(1), 431-442. Leuz, C., & Verrecchia, R. (2000). The Economic Consequences of Increased Disclosure. Journal of Accounting Research, 38(3), 91-124. Libby, R. (1975). Accounting Ratios and the Prediction of Failure: Some Behavioral Evidence. Journal of Accounting Research, 150-160. Libby, R. (1981). Accounting and human information processing: Theory and applications. Michigan: Prentice-Hall. Libby, R., & Lewis, B. L. (1977). Human information processing research in accounting: The start of the art. Accounting, Organizations and Society, 2(3), 245-268. Libby, R., Bloomfield, R., & Nelson, M. W. (2002). Experimental research in financial accounting. Accounting, organizations and society, 27(1), 775-810. Lindblom, C. (1994). The implication of organizational legitimacy for corporate social performace and disclosure. Critical Perspective on Accounting conference. New York. Lipe, M. G. (1998). Individual investors risk judgment and investment decisions: The impact of accounting and market. Accounting, Organisations and Society, 23(10), 625-640. Lundén, B. (2014). K2 eller k3 i bostadsrättsföreningar: Vad är bäst? Näsviken: Björn Lundén information AB. Lundfors, P., & Törning, E. (den 05 11 2014). Valet mellan K2 och K3 för en bostadsrättsförening. Hämtat från Grant Thornton: http://www.grantthornton.se/global/dokument/tjanster/radgivning/ifrs/2014/ Valet%20mellan%20K2%20och%20K3%20brf.pdf den 04 02 2015 Maines, L. A. (1995). Judgement and decision making research in financial accounting: a review and analysis. i R. H. Ashton, & A. H. Ashton, Judgement and decision- 106
making research in accounting and auditing (ss. 77-131). Cambridge university press. Maines, L. A., & McDaniel, L. S. (2000). Effects of comprehensive-income characteristics nonprofessional investors' judgements: The role of financial statement presentation format. The accounting review, 75(2), 179-207. Martinez, D. A., Martinez, J. A., & Lin, H. (2014). The Value Relevance of Accounting Numbers Under International Financial Reporting Standards. Australian Accounting Review, 24(3), 237-254. Messier, W. F. (1983). The effect experience and firm type on materiality/desclosure judgement. Journal of accounting research, 21(2), 611-618. Mitchell, T. R., & Beach, L. E. (1990). "...Do I love thee? Let me count...": Toward an understanding of intuitive and automatic decision making. Organizational behavior and human decision making processes, 47(1), 1-20. Mäklarsamfundet. (2014). Maklarsamfundet. Hämtat från Analyser & rapporter: http://www.maklarsamfundet.se/analyser-rapporter Mäklarsamfundet. (2015). Utbildning till fastighetsmäklare. Hämtat från http://www.maklarsamfundet.se/utbildning/utbildning-till-fastighetsmaklare den 13 03 2015 Nationalencyklopedin. (2015a). T-test. Hämtat från Nationalencyklopedin: http://www.ne.se.proxy.lnu.se/uppslagsverk/encyklopedi/l%c3%a5ng/t-test Nationalencyklopedin. (2015b). Representativt urval. Hämtat från Nationalencyklopedin: http://www.ne.se.proxy.lnu.se/uppslagsverk/encyklopedi/l%c3%a5ng/represent ativt-urval Nuhu, E. (2014). Revisiting the determinants of dividend payout ratios in Ghana. International journal of business and social science, 8(1), 230-238. Ottinger, L. L. (1993). Understanding the effectiveness of multimedia technology as a persuasive tool: An experimental investigation. PhD Dissertation: Texas A&M University. Pallant, J. (2005). Academia. Hämtat från SPSS Survival Manual: http://www.academia.dk/biologiskantropologi/epidemiologi/pdf/spss_surviv al_manual_ver12.pdf Patten, D. M. (1991). Exposure, legitimacy, and social disclosure. Journal of accounting and public policy, 10(4), 297-308. 107
Petroni, K. R., & Wahlen, J. M. (1995). Fair values of equity and debt securities and share prices of property-liability. The Journal of Risk and Insurance, 62(12), 710-737. PwC. (2015). Kassaflödesanalyser. Hämtat från http://www.pwc.se/sv/sma-medelstoraforetag/kassaflodesanalyser.jhtml den 23 03 2015 Rappaport, J. (2007). A Guide to Aggregate House Price Measures By Jordan Rappaport. Economic Review, 41-71. Roberts, F. D. (2002). The effects of decision aid recommendation on users' cognitive processes, memory and judgement. Univerity of Tennessee. Rodgers, W. (1992). The effects of accounting information on individuals' perceptual processes. Journal of accounting, auditing & finance, 7(1), 67-95. Sen, A. K. (1977). Rational Fools: A Critique of Behavioral Foundations of Economic Theory. Philosphy Public Affairs(6), 317-344. SFS 1987:667. (1987). Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar. Stockholm: Justitiedepartementet. SFS 1991:614. (1991). Bostadsrättslag (1991:614). Stockholm: Justitiedepartementet. SFS 1995:1554. (1995). Årsredovisningslagen. Stockholm: Justitiedepartementet. Shelton, S. W. (1999). The effect of experience on the use of irrelevant evidence in auditor judgment. The accounting review, 74(4), 217-224. Shon, J., & Young, S. M. (2011). Determinants of Analysts Dropped Coverage Decision: The Role of Analyst Incentives, Experience, and Accounting Fundamentals. Journal of Business Finance & Accounting, 38(7), 861-886. Simon, H. A. (1955). A behavioral model of rational choice. Quarterly journal of economics, 99-118. Simon, H. A., & Chase, W. G. (1973). Skill in chess. American scientist, 61(1), 394-403. Smith, D. (2006). Redovisningens språk (3 uppl.). Stockholm: Studentlitteratur. Starova, M., & Cermakova, H. (2010). Method of Component Depreciation of Fixed Assets and Its Comparision. AGRIS on-line Papers in Economics and Informatics, 2(3), 37-46. Statistiska Centralbyrån. (2012). Befolkningens utbildning 2012. Hämtat från Statistiska Centralbyrån: www.scb.se/statistik/uf/uf0506/_dokument/uf0506_bs_2012.pdf 108
Strong, J. M., & Portz, K. (2011). A Further Investigation Of Tables Versus Graphs For Decision-Making: Does Accounting Knowledge Make A Difference? The Review Of Business Information Systems, 7(2), 39-48. Sunder, S. (1973). Relationship between Accounting Changes and Stock Prices: Problems of Measurement and Some Empirical Evidence. Journal of Accounting Research, 11, 1-45. Suneson, B. (den 11 09 2005). Viktiga tal vid köp av bostadsrätt. Hämtat från SvD Näringsliv: http://www.svd.se/naringsliv/viktiga-tal-vid-kop-avbostadsratt_1063847.svd den 05 02 2015 Svensk mäklarstatistik. (2015). Statistik över februari månad. Hämtat från www.maklarstatistik.se den 28 03 2015 Sveriges Borättscentrum. (den 08 01 2015). Vad innebär de nya K-regelverken för en bostadsrättsförening? Frågor och Svar. Hämtat från http://www.sbc.se/aktuellt/vad-innebar-de-nya-k-regelverken-for-enbostadsrattsforening---fragor-och-svar/ den 30 01 2015 Swieringa, R., Gibbins, M., Larsson, L., & Lawson Sweeney, J. (1976). Experiments in the Heuristics of Human Information Processing. Journal of Accounting Research, 14, 159-187. Taylor, R. N. (1975). Age and experience as determinants of managerial information processing and decision making performance. Academy of management journal, 18(1), 74-81. Tversky, A., & Kahneman, D. (1974). Judgement under uncertainty: Heuristics and biases. Science, 185, 1124-1131. Tversky, A., & Kahneman, D. (1979). Prospect theory: An analysis of decisions under risk. Econometrica, 47, 313-327. Tversky, A., & Kahneman, D. (1991). Loss aversion in riskless choice: A referencedependent model. Quarterly journal of economics, 106(4), 1039-1061. Törning, E. (den 24 04 2014). Tillgångsbegreppen enligt K2 och K3. Hämtat från http://www.grantthornton.se/global/dokument/karriar/guider/tillg%c3%a5ng sbegreppen%20enligt%20k3%20och%20k2%20%e2%80%93%20en%20guide %20till%20studenter.pdf den 26 02 2015 Vakilifard, H., Nikoomaram, H., Rostami, V., & Salehi, M. (2011). Information asymmetry gap analysis between users and preparers of accounting information under qualitative characteristic of financial reporting evidence of Iran. International Journal of Accounting Research, 3(2), 231-241. 109
Walker, H., Armenaiks, A., & Bernerth, J. (2007). Factors influencing organizational change efforts: An integrative investigation of change content, context, process and individual differences. Journal Of Organizational Change Management, 20(6), 761-773. Walsh, P., Craig, R., & Clarke, F. (1999). "Big bath accounting" using extraordinary items adjustments: Australian empirical evidence. Journal of business finance & accounting, 18(2), 173-189. Wang, Y., & Fan, W. (2014). R&D reporting methods and firm value: Evidence from China. Chinese management studies, 8(3), 375-396. Wang, Y., Zhou, W., & Chang, K.-C. (2013). Effect of decision makers' education level on their corporate risk taking. Social behavior and personality: An international journal, 41(7), 1225-1230. Vera-Munoz, S. C. (1998). The effects of accounting knowledge and context on the omission of opportunity costs in resource allocation decisions. The Accounting Review, 73(1), 47-72. Woffard, J. C., & Goodwin, V. L. (1990). Effects of feedback on cognitive processing and choice of decision style. Journal of applied psychology, 75(6), 603-612. Wolf, B. (den 10 Oktober 2005). Brunswik s original lens model. Hämtat från http://www.albany.edu/cpr/brunswik/notes/wolforiginallens2005.pdf den 18 02 2015 Wüstemann, J., & Wüstemann, S. (2010). Why consistency of accounting standards matters: A contribution to the rules-versus-principle debate in finacial reporting. ABACUS, 46(1), ss. 1-28. Yates, F. J. (1990). Judgement and decision making. Englewood Cliffs: NJ: Prentice Hall. 110
Appendix 1 Brev till enkät Rubrik: Hjälp oss att bedöma värdet på en bostadsrätt Hej, Vi som står bakom detta utskick heter Oskar Rönneman och Sofia Liedholm och genomför med godkännande av Fastighetsmäklarinspektionen en magisteruppsats, där vi undersöker hur mäklare påverkas av redovisningsinformation. Det talas mycket om reporäntan och konjunkturen som viktiga faktorer vilka påverkar bostadsrättspriserna i Sverige, men aldrig - eller väldigt sällan - om vilken påverkan redovisningen i bostadsrättsföreningar har på värderingen av bostadsrätter. Vi vill med denna studie, som genomförs på Civilekonomprogrammet vid Linnéuniversitetet i Växjö under handledning av lektor Andreas Jansson, hjälpa mäklare och bostadsrättsföreningar att förstå hur redovisningen påverkar bostadsrätters värde. Genom att öka förståelsen för hur redovisning påverkar värderingen av bostadsrätter hoppas vi kunna ge Dig som mäklare bättre förutsättningar för att kunna göra en korrekt värdering. Enkäten är lite annorlunda uppbyggd från det Du säkert är van vid och tar bara tio minuter. Vi kommer att låta Dig ta del av en bostadsrättsförenings redovisning och utifrån redovisningen låta Dig uppskatta värdet på en bostadsrätt. Undersökningen är enkel och tidseffektiv då vi vet att Du har viktigare saker för Dig än att besvara enkäter. Alla svar anonymiseras och behandlas konfidentiellt. Så här går den till: 1. Öppna den bifogade PDF-filen och ta del av redovisningsmaterialet för Brf. Mäklargården. 2. Tryck på följande länk och besvara sedan sju korta frågor: Vi är mycket tacksamma om Du vill delta! Med vänliga hälsningar, Oskar Rönneman, Oskar.ronneman@gmail.com Sofia Liedholm, Liedholm.sofia@gmail.com 111
Appendix 2 Enkätfrågor Del 1: Bakgrundsfrågor 1. Hur gammal är Du? 2. Hur många år har Du arbetat som fastighetsmäklare? 3. Ange hur många högskolepoäng Du har inom företagsekonomi (en termins heltidsstudier motsvarar 30 högskolepoäng) 4. Arbetar Du som fastighetsmäklare i en större stad? (fler än 50 00 invånare) Ja Nej Del 2: Värdering av bostadsrätt i Brf. Mäklargården Nu är det dags att öppna den bifogade PDF-filen och ta del av redovisningen för Brf. Mäklargården. Din uppgift är att utifrån den bifogade redovisningen göra en ny uppskattning av värdet på en bostadsrätt. Anta att Du, med hänsyn till skick, läge och månadsavgift etc. har värderat bostadsrätten i föreningen Brf. Mäklargården till 1.000.000 kr och att andelen i bostadsrättsföreningen motsvarar 1 %. I denna värdering har Du inte tagit del av bostadsrättsföreningens redovisning. 5. Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. 6. Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt 1 2 3 4 5 Bostadsrättsföreningens redovisade resultat Storleken på bostadsrättsföreningens avskrivningar Tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys 112
7. Kryssa i de tre (3) poster i redovisningen som Du anser är viktigast vid Din värdering av en bostadsrätt Omsättning Reparations- och underhållskostnader Avskrivningskostnader Årets resultat Kassa och bank Underhållsfond Räntekostnader Skulder Amortering Vinst eller förlust föregående år Årets kassaflöde 113
Appendix 3 Bifogat redovisningsmaterial för enkät 1-8 Enkät 1 Resultaträkning Not 2014-12-31 Rörelsens intäkter 5 892 166 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel -376 085 Reparationer -242 123 Underhåll -145 524 Taxebundna kostnader och underhåll -919 457 Övriga driftskostnader -1 029 218 Fastighetsskatt -198 152 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -204 355 Personalkostnader -130 328 Av/nedskrivningar på materiella anläggningstillgångar 1-1 201 036 Rörelseresultat 1 445 888 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 125 657 Räntekostnader -1 570 654 Resultat efter finansiella poster 891 Årets resultat 891 Balansräkning 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark 179 718 600 Pågående om/tillbyggnad 1 814 673 Inventarier, verktyg och installationer 68 273 Summa anläggningstillgångar 181 601 510 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 51 849 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 345 151 Summa kortfristiga fordringar 397 000 Kassa och bank 10 580 522 114
SUMMA TILLGÅNGAR 192 579 032 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser 138 121 335 Föreningens reparationsfond 1 721 264 Upplåtelseavgifter 16 122 347 Summa bundet eget kapital 155 964 946 Fritt eget kapital Vinst eller förlust föregående år -10 812 436 Årets resultat 891 Summa fritt eget kapital -10 811 545 Summa eget kapital 145 153 401 Långfristiga skulder - Övriga skulder till kreditinstitut 44 928 443 Summa långfristiga skulder 44 928 443 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 277 169 Skatteskulder 395 912 Övriga kortfristiga skulder 67 457 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 756 650 Summa kortfristiga skulder 2 497 188 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 192 579 032 Noter Not 1 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader: Stammar: 50 år El: 40 år Fasad: 40 år Fönster: 40 år Tak: 40 år Ventilation: 20 år Övrig stomme: 200 år Innergård: 100 år 115
Renovering av lägenheter: 10 år Tvättstuga: 10 år Avskrivningar enligt plan 2014-12-31 Byggnad 1 166 944 Inventarier 34 092 1 201 036 Kassaflödesanalys 2014-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 891 Justering för poster som inte påverkar kassaflödet 1 201 036 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 201 927 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -62 354 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 763 110 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 902 683 Investeringsverksamheten Pågående arbete -1 121 031 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -52 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 173 531 Finansieringsverksamheten Upplåtna lägenheter 3 886 837 Amortering av låneskulder -4 133 235 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -246 398 Årets kassaflöde 482 754 Likvida medel vid årets början (ingående kassa) 10 097 769 Likvida medel vid årets slut (utgående kassa) 10 580 522 116
Enkät 2 Resultaträkning Not 2014-12-31 Rörelsens intäkter 5 892 166 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel -376 085 Reparationer -242 123 Underhåll -145 524 Taxebundna kostnader och underhåll -919 457 Övriga driftskostnader -1 029 218 Fastighetsskatt -198 152 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -204 355 Personalkostnader -130 328 Av/nedskrivningar på materiella anläggningstillgångar 1-1 201 036 Rörelseresultat 1 445 888 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 125 657 Räntekostnader -1 570 654 Resultat efter finansiella poster 891 Årets resultat 891 Balansräkning 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark 179 718 600 Pågående om/tillbyggnad 1 814 673 Inventarier, verktyg och installationer 68 273 Summa anläggningstillgångar 181 601 510 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 51 849 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 345 151 Summa kortfristiga fordringar 397 000 Kassa och bank 10 580 522 SUMMA TILLGÅNGAR 192 579 032 117
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser 138 121 335 Föreningens reparationsfond 1 721 264 Upplåtelseavgifter 16 122 347 Summa bundet eget kapital 155 964 946 Fritt eget kapital Vinst eller förlust föregående år -10 812 436 Årets resultat 891 Summa fritt eget kapital -10 811 545 Summa eget kapital 145 153 401 Långfristiga skulder - Övriga skulder till kreditinstitut 44 928 443 Summa långfristiga skulder 44 928 443 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 277 169 Skatteskulder 395 912 Övriga kortfristiga skulder 67 457 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 756 650 Summa kortfristiga skulder 2 497 188 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 192 579 032 118
Noter Not 1 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader: Stammar: 50 år El: 40 år Fasad: 40 år Fönster: 40 år Tak: 40 år Ventilation: 20 år Övrig stomme: 200 år Innergård: 100 år Renovering av lägenheter: 10 år Tvättstuga: 10 år Avskrivningar enligt plan 2014-12-31 Byggnad 1 166 944 Inventarier 34 092 1 201 036 119
Enkät 3 Resultaträkning Not 2014-12-31 Rörelsens intäkter 5 892 166 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel -376 085 Reparationer -242 123 Underhåll -145 524 Taxebundna kostnader och underhåll -919 457 Övriga driftskostnader -1 029 218 Fastighetsskatt -198 152 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -204 355 Personalkostnader -130 328 Av/nedskrivningar på materiella anläggningstillgångar 1-1 561 347 Rörelseresultat 1 085 577 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 125 657 Räntekostnader -1 570 654 Resultat efter finansiella poster -359 420 Årets resultat -359 420 Balansräkning 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark 179 358 289 Pågående om/tillbyggnad 1 814 673 Inventarier, verktyg och installationer 68 273 Summa anläggningstillgångar 181 241 199 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 51 849 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 345 151 Summa kortfristiga fordringar 397 000 Kassa och bank 10 580 522 SUMMA TILLGÅNGAR 192 218 721 120
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser 138 121 335 Föreningens reparationsfond 1 721 264 Upplåtelseavgifter 16 122 347 Summa bundet eget kapital 155 964 946 Fritt eget kapital Vinst eller förlust föregående år -10 812 436 Årets resultat -359 420 Summa fritt eget kapital -11 171 856 Summa eget kapital 144 793 090 Långfristiga skulder - Övriga skulder till kreditinstitut 44 928 443 Summa långfristiga skulder 44 928 443 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 277 169 Skatteskulder 395 912 Övriga kortfristiga skulder 67 457 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 756 650 Summa kortfristiga skulder 2 497 188 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 192 218 721 Noter Not 1 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader: Stammar: 50 år El: 40 år Fasad: 40 år Fönster: 40 år Tak: 40 år Ventilation: 20 år Övrig stomme: 100 år Innergård: 100 år Renovering av lägenheter: 10 år Tvättstuga: 10 år 121
Avskrivningar enligt plan 2014-12-31 Byggnad 1 527 255 Inventarier 34 092 1 561 347 Kassaflödesanalys 2014-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -359 420 Justering för poster som inte påverkar kassaflödet 1 561 347 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 201 927 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -62 354 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 763 110 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 902 683 Investeringsverksamheten Pågående arbete -1 121 031 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -52 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 173 531 Finansieringsverksamheten Upplåtna lägenheter 3 886 837 Amortering av låneskulder -4 133 235 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -246 398 Årets kassaflöde 482 754 Likvida medel vid årets början (ingående kassa) 10 097 769 Likvida medel vid årets slut (utgående kassa) 10 580 522 122
Enkät 4 Resultaträkning Not 2014-12-31 Rörelsens intäkter 5 892 166 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel -376 085 Reparationer -242 123 Underhåll -145 524 Taxebundna kostnader och underhåll -919 457 Övriga driftskostnader -1 029 218 Fastighetsskatt -198 152 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -204 355 Personalkostnader -130 328 Av/nedskrivningar på materiella anläggningstillgångar 1-1 561 347 Rörelseresultat 1 085 577 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 125 657 Räntekostnader -1 570 654 Resultat efter finansiella poster -359 420 Årets resultat -359 420 Balansräkning 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark 179 358 289 Pågående om/tillbyggnad 1 814 673 Inventarier, verktyg och installationer 68 273 Summa anläggningstillgångar 181 241 199 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar 51 849 345 151 397 000 123
Kassa och bank 10 580 522 SUMMA TILLGÅNGAR 192 218 721 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser 138 121 335 Föreningens reparationsfond 1 721 264 Upplåtelseavgifter 16 122 347 Summa bundet eget kapital 155 964 946 Fritt eget kapital Vinst eller förlust föregående år -10 812 436 Årets resultat -359 420 Summa fritt eget kapital -11 171 856 Summa eget kapital 144 793 090 Långfristiga skulder - Övriga skulder till kreditinstitut 44 928 443 Summa långfristiga skulder 44 928 443 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 277 169 Skatteskulder 395 912 Övriga kortfristiga skulder 67 457 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 756 650 Summa kortfristiga skulder 2 497 188 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 192 218 721 124
Noter Not 1 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader: Stammar: 50 år El: 40 år Fasad: 40 år Fönster: 40 år Tak: 40 år Ventilation: 20 år Övrig stomme: 100 år Innergård: 100 år Renovering av lägenheter: 10 år Tvättstuga: 10 år Avskrivningar enligt plan 2014-12-31 Byggnad 1 527 255 Inventarier 34 092 1 561 347 125
Enkät 5 Resultaträkning Not 2014-12-31 Rörelsens intäkter 5 892 166 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel -376 085 Reparationer -242 123 Underhåll -145 524 Taxebundna kostnader och underhåll -919 457 Övriga driftskostnader -1 029 218 Fastighetsskatt -198 152 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -204 355 Personalkostnader -130 328 Av/nedskrivningar på materiella anläggningstillgångar 1-236 548 Rörelseresultat 2 410 376 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 125 657 Räntekostnader -1 570 654 Resultat efter finansiella poster 965 379 Årets resultat 965 379 Balansräkning 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark 179 718 600 Pågående om/tillbyggnad 1 814 673 Inventarier, verktyg och installationer 68 273 Summa anläggningstillgångar 181 601 510 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 51 849 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 345 151 Summa kortfristiga fordringar 397 000 Kassa och bank 10 580 522 SUMMA TILLGÅNGAR 192 579 032 126
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser 138 121 335 Föreningens reparationsfond 1 721 264 Upplåtelseavgifter 16 122 347 Summa bundet eget kapital 155 964 946 Fritt eget kapital Vinst eller förlust föregående år -10 812 436 Årets resultat 965 379 Summa fritt eget kapital -9 847 057 Summa eget kapital 146 117 889 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 44 928 443 Summa långfristiga skulder 44 928 443 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 277 169 Skatteskulder 395 912 Övriga kortfristiga skulder 67 457 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 756 650 Summa kortfristiga skulder 2 497 188 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 193 543 520 Noter Not 1 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader skrivs av med 0,66% per år Byggnadens restvärde är 90% av värdet vid förvärvet Tvättstuga skrivs av med 10% per år Innergård skrivs av med 0,1% per år Inventarier skrivs av med 20% per år Avsättningen till föreningens fond för yttre underhåll görs årligen med 0,3% av fastighetens taxeringensvärde Avskrivningar enligt plan 2014-12-31 Byggnader 178 426 Innergård 3 324 Tvättstuga 20 706 Inventarier 34 092 236 548 127
Kassaflödesanalys 2014-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 965 379 Justering för poster som inte påverkar kassaflödet 236 548 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 201 927 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -62 354 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 763 110 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 902 683 Investeringsverksamheten Pågående arbete -1 121 031 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -52 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 173 531 Finansieringsverksamheten Upplåtna lägenheter 3 886 837 Amortering av låneskulder -4 133 235 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -246 398 Årets kassaflöde 482 754 Likvida medel vid årets början (ingående kassa) 10 097 769 Likvida medel vid årets slut (utgående kassa) 10 580 522 128
Enkät 6 Resultaträkning Not 2014-12-31 Rörelsens intäkter 5 892 166 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel -376 085 Reparationer -242 123 Underhåll -145 524 Taxebundna kostnader och underhåll -919 457 Övriga driftskostnader -1 029 218 Fastighetsskatt -198 152 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -204 355 Personalkostnader -130 328 Av/nedskrivningar på materiella anläggningstillgångar 1-236 548 Rörelseresultat 2 410 376 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 125 657 Räntekostnader -1 570 654 Resultat efter finansiella poster 965 379 Årets resultat 965 379 Balansräkning 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark 179 718 600 Pågående om/tillbyggnad 1 814 673 Inventarier, verktyg och installationer 68 273 Summa anläggningstillgångar 181 601 510 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 51 849 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 345 151 Summa kortfristiga fordringar 397 000 Kassa och bank 10 580 522 SUMMA TILLGÅNGAR 192 579 032 129
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser 138 121 335 Föreningens reparationsfond 1 721 264 Upplåtelseavgifter 16 122 347 Summa bundet eget kapital 155 964 946 Fritt eget kapital Vinst eller förlust föregående år -10 812 436 Årets resultat 965 379 Summa fritt eget kapital -9 847 057 Summa eget kapital 146 117 889 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 44 928 443 Summa långfristiga skulder 44 928 443 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 277 169 Skatteskulder 395 912 Övriga kortfristiga skulder 67 457 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 756 650 Summa kortfristiga skulder 2 497 188 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 193 543 520 Noter Not 1 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader skrivs av med 0,66% per år Byggnadens restvärde är 90% av värdet vid förvärvet Tvättstuga skrivs av med 10% per år Innergård skrivs av med 0,1% per år Inventarier skrivs av med 20% per år Avsättningen till föreningens fond för yttre underhåll görs årligen med 0,3% av fastighetens taxeringensvärde Avskrivningar enligt plan 2014-12-31 Byggnader 178 426 Innergård 3 324 Tvättstuga 20 706 Inventarier 34 092 236 548 130
Enkät 7 Resultaträkning Not 2014-12-31 Rörelsens intäkter 5 892 166 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel -376 085 Reparationer -242 123 Underhåll -145 524 Taxebundna kostnader och underhåll -919 457 Övriga driftskostnader -1 029 218 Fastighetsskatt -198 152 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -204 355 Personalkostnader -130 328 Av/nedskrivningar på materiella anläggningstillgångar 1-596 858 Rörelseresultat 2 050 066 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 125 657 Räntekostnader -1 570 654 Resultat efter finansiella poster 605 069 Årets resultat 605 069 Balansräkning 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark 179 718 600 Pågående om/tillbyggnad 1 814 673 Inventarier, verktyg och installationer 68 273 Summa anläggningstillgångar 181 601 510 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 51 849 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 345 151 Summa kortfristiga fordringar 397 000 Kassa och bank 10 580 522 SUMMA TILLGÅNGAR 192 579 032 131
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser 138 121 335 Föreningens reparationsfond 1 721 264 Upplåtelseavgifter 16 122 347 Summa bundet eget kapital 155 964 946 Fritt eget kapital Vinst eller förlust föregående år -10 812 436 Årets resultat 605 069 Summa fritt eget kapital -10 207 367 Summa eget kapital 145 757 579 Långfristiga skulder - Övriga skulder till kreditinstitut 44 928 443 Summa långfristiga skulder 44 928 443 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 277 169 Skatteskulder 395 912 Övriga kortfristiga skulder 67 457 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 756 650 Summa kortfristiga skulder 2 497 188 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 193 183 210 Noter Not 1 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader skrivs av med 2% per år Byggnadens restvärde är 90% av värdet vid förvärvet Tvättstuga skrivs av med 10% per år Innergård skrivs av med 0,1% per år Inventarier skrivs av med 20% per år Avsättningen till föreningens fond för yttre underhåll görs årligen med 0,3% av fastighetens taxeringensvärde 132
Avskrivningar enligt plan 2014-12-31 Byggnader 538 736 Innergård 3 324 Tvättstuga 20 706 Inventarier 34 092 596 858 Kassaflödesanalys 2014-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 605 069 Justering för poster som inte påverkar kassaflödet 596 858 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 201 927 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -62 354 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 763 110 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 902 683 Investeringsverksamheten Pågående arbete -1 121 031 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -52 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 173 531 Finansieringsverksamheten Upplåtna lägenheter 3 886 837 Amortering av låneskulder -4 133 235 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -246 398 Årets kassaflöde 482 754 Likvida medel vid årets början (ingående kassa) 10 097 769 Likvida medel vid årets slut (utgående kassa) 10 580 522 133
Enkät 8 Resultaträkning Not 2014-12-31 Rörelsens intäkter 5 892 166 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel -376 085 Reparationer -242 123 Underhåll -145 524 Taxebundna kostnader och underhåll -919 457 Övriga driftskostnader -1 029 218 Fastighetsskatt -198 152 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -204 355 Personalkostnader -130 328 Av/nedskrivningar på materiella anläggningstillgångar 1-596 858 Rörelseresultat 2 050 066 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 125 657 Räntekostnader -1 570 654 Resultat efter finansiella poster 605 069 Årets resultat 605 069 Balansräkning 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark 179 718 600 Pågående om/tillbyggnad 1 814 673 Inventarier, verktyg och installationer 68 273 Summa anläggningstillgångar 181 601 510 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 51 849 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 345 151 Summa kortfristiga fordringar 397 000 Kassa och bank 10 580 522 SUMMA TILLGÅNGAR 192 579 032 134
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser 138 121 335 Föreningens reparationsfond 1 721 264 Upplåtelseavgifter 16 122 347 Summa bundet eget kapital 155 964 946 Fritt eget kapital Vinst eller förlust föregående år -10 812 436 Årets resultat 605 069 Summa fritt eget kapital -10 207 367 Summa eget kapital 145 757 579 Långfristiga skulder - Övriga skulder till kreditinstitut 44 928 443 Summa långfristiga skulder 44 928 443 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 277 169 Skatteskulder 395 912 Övriga kortfristiga skulder 67 457 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 756 650 Summa kortfristiga skulder 2 497 188 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 193 183 210 Noter Not 1 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader skrivs av med 2% per år Byggnadens restvärde är 90% av värdet vid förvärvet Tvättstuga skrivs av med 10% per år Innergård skrivs av med 0,1% per år Inventarier skrivs av med 20% per år Avsättningen till föreningens fond för yttre underhåll görs årligen med 0,3% av fastighetens taxeringensvärde Avskrivningar enligt plan 2014-12-31 Byggnader 538 736 Innergård 3 324 Tvättstuga 20 706 Inventarier 34 092 596 858 135
Appendix 4 Brf Gropen 28:s årsredovisning 2014 Resultaträkning 2014-12-31 Rörelsens intäkter 4 892 166 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel -376 085 Reparationer -242 123 Underhåll -145 524 Taxebundna kostnader och underhåll -919 457 Övriga driftskostnader -1 029 218 Fastighetsskatt -198 152 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -204 355 Personalkostnader -130 328 Av/nedskrivningar på materiella -1 201 036 anläggningstillgångar Rörelseresultat 445 888 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 125 657 Räntekostnader -1 570 654 Resultat efter finansiella poster -999 109 Årets resultat -999 109 Balansräkning 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark 179 718 600 Pågående om/tillbyggnad 1 814 673 Inventarier, verktyg och installationer 68 273 Summa anläggningstillgångar 181 601 510 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 51 849 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 345 151 Summa kortfristiga fordringar 397 000 136
Kassa och bank 9 580 522 SUMMA TILLGÅNGAR 191 579 032 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser 138 121 335 Föreningens reparationsfond 1 721 264 Upplåtelseavgifter 16 122 347 Summa bundet eget kapital 155 964 946 Fritt eget kapital Vinst eller förlust föregående år -10 812 436 Årets resultat -999 109 Summa fritt eget kapital -11 811 545 Summa eget kapital 144 153 401 Långfristiga skulder - Övriga skulder till kreditinstitut 44 928 443 Summa långfristiga skulder 44 928 443 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 277 169 Skatteskulder 395 912 Övriga kortfristiga skulder 67 457 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 756 650 Summa kortfristiga skulder 2 497 188 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 191 579 032 137
Kassaflödesanalys 2014-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -999 109 Justering för poster som inte påverkar kassaflödet 1 201 036 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 201 927 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -62 354 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 763 110 Kassaflöde från den löpande verksamheten 902 683 Investeringsverksamheten Pågående arbete -1 121 031 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -52 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 173 531 Finansieringsverksamheten Upplåtna lägenheter 3 886 837 Amortering av låneskulder -4 133 235 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -246 398 Årets kassaflöde -517 246 Likvida medel vid årets början (ingående kassa) 10 097 769 Likvida medel vid årets slut (utgående kassa) 9 580 522 138
Appendix 5 Statistiska tester Hypotes 1 Hypotes 1: En redovisad förlust i en bostadsrättsförening medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde av mäklare. T-test för enkät 1 och 3 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, 1,00 17 1086176,47 127076,864 30820,667 föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 3,00 21 1033809,52 126114,083 27520,349 1000000. Independent Samples Test Levene's t-test for Equality of Means Test for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence Interval (2- Difference Difference of the Difference tailed) Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din Equal variances assumed,023,880 1,268 36,213 52366,947 41285,299-31363,521 136097,415 granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering?ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances not assumed 1,267 34,261,214 52366,947 41319,283-31580,369 136314,263 139
T-test för enkät 2 och 4 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, 1,00 17 1086176,47 127076,864 30820,667 föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 3,00 21 1033809,52 126114,083 27520,349 1000000. Independent Samples Test Levene's t-test for Equality of Means Test for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence Interval (2- Difference Difference of the Difference tailed) Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din Equal variances assumed,023,880 1,268 36,213 52366,947 41285,299-31363,521 136097,415 granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances not assumed 1,267 34,261,214 52366,947 41319,283-31580,369 136314,263 140
T-test för enkät 5 och 7 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 5,00 15 1063333,33 69350,730 17906,282 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 7,00 19 1010526,32 54208,823 12436,357 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence (2- Difference Difference Interval of the tailed) Difference Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances assumed Equal variances not assumed 5,527,025 2,494 32,018 52807,018 21171,176 9682,744 95931,291 2,422 26,049,023 52807,018 21801,328 7997,890 97616,145 141
T-test för enkät 6 och 8 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 6,00 14 1007142,86 75592,895 20203,051 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 8,00 24 1016666,67 61972,411 12650,065 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence Interval (2- Difference Difference of the Difference tailed) Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din Equal variances assumed,033,857 -,421 36,676-9523,810 22602,507-55363,819 36316,200 granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances not assumed -,400 23,178,693-9523,810 23836,682-58812,790 39765,171 142
T-test för samtliga enkäter högt resultat vs. lågt resultat Group Statistics Högt/lågt resultat N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 1,00 63 1040714,29 92474,308 11650,668 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 2,00 74 1020405,41 81197,193 9438,982 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence (2- Difference Difference Interval of the tailed) Difference Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances assumed Equal variances not assumed 2,096,150 1,369 135,173 20308,880 14838,365-9036,841 49654,601 1,354 124,534,178 20308,880 14994,414-9368,011 49985,772 143
Hypotes 2 Hypotes 2: En bostadsrättsförenings tillämpning av komponentavskrivningar medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde av mäklare. T-test för enkät 1 och 5 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 1,00 17 1086176,47 127076,864 30820,667 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 5,00 15 1063333,33 69350,730 17906,282 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence Interval (2- Difference Difference of the Difference tailed) Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances assumed Equal variances not assumed,776,385,619 30,541 22843,137 36911,329-52539,854 98226,129,641 25,326,527 22843,137 35644,753-50520,649 96206,924 144
T-test för enkät 2 och 6 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 2,00 17 1002941,18 54401,827 13194,381 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 6,00 14 1007142,86 75592,895 20203,051 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence Interval (2- Difference Difference of the Difference tailed) Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din Equal variances assumed,407,528 -,180 29,859-4201,681 23373,792-52006,453 43603,092 granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances not assumed -,174 23,048,863-4201,681 24129,960-54112,569 45709,207 145
T-test för enkät 3 och 7 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 3,00 21 1033809,52 126114,083 27520,349 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 7,00 19 1010526,32 54208,823 12436,357 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence Interval (2- Difference Difference of the Difference tailed) Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances assumed Equal variances not assumed 4,044,051,744 38,461 23283,208 31284,761-40049,479 86615,895,771 27,718,447 23283,208 30199,877-38606,790 85173,206 146
T-test för enkät 4 och 8 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 4,00 10 1020000,00 42163,702 13333,333 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 8,00 24 1016666,67 61972,411 12650,065 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances t-test for Equality of Means F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence Interval (2- Difference Difference of the Difference tailed) Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances assumed Equal variances not assumed,113,739,155 32,878 3333,333 21491,681-40443,789 47110,455,181 24,672,858 3333,333 18379,389-34545,240 41211,906 147
T-test för samtliga enkäter komponentavskrivningar vs. schablonmässiga avskrivningar Group Statistics Avskrivningsform N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 1,00 65 1037307,69 104862,547 13006,598 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 2,00 72 1022916,67 66574,908 7845,928 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence Interval (2- Difference Difference of the Difference tailed) Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances assumed Equal variances not assumed 2,827,095,968 135,335 14391,026 14860,673-14998,813 43780,864,947 106,357,346 14391,026 15189,805-15723,074 44505,125 148
Hypotes 3 Hypotes 3: En bostadsrättsförenings användande av tilläggsupplysningar i form av en kassaflödesanalys medför att föreningens bostadsrätter får ett högre uppskattat värde av mäklare. T-test för enkät 1 och 2 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 1,00 17 1086176,47 127076,864 30820,667 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 2,00 17 1002941,18 54401,827 13194,381 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test for t-test for Equality of Means Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence Interval (2- Difference Difference of the Difference tailed) Lower Upper Givet Din initiala Equal värdering av variances 4,676,038 2,483 32,018 83235,294 33526,187 14944,687 151525,902 bostadsrätten i Brf. assumed Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid Equal variances not assumed 2,483 21,674,021 83235,294 33526,187 13645,572 152825,016 oförändrad värdering anger Du 1000000. 149
T-test för hypotes 3 och 4 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 3,00 21 1033809,52 126114,083 27520,349 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 4,00 10 1020000,00 42163,702 13333,333 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence Interval (2- Difference Difference of the Difference tailed) Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances assumed Equal variances not assumed 2,173,151,335 29,740 13809,524 41238,926-70533,549 98152,597,452 27,165,655 13809,524 30580,180-48917,986 76537,034 150
T-test för enkät 5 och 6 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 5,00 15 1063333,33 69350,730 17906,282 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 6,00 14 1007142,86 75592,895 20203,051 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence (2- Difference Difference Interval of the tailed) Difference Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances assumed Equal variances not assumed 1,257,272 2,088 27,046 56190,476 26913,384 968,774 111412,178 2,081 26,349,047 56190,476 26996,262 734,565 111646,387 151
T-test för enkät 7 och 8 Group Statistics Enkät_NR N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 7,00 19 1010526,32 54208,823 12436,357 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 8,00 24 1016666,67 61972,411 12650,065 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence Interval (2- Difference Difference of the Difference tailed) Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din Equal variances assumed,316,577 -,341 41,735-6140,351 18022,722-42537,977 30257,275 granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances not assumed -,346 40,547,731-6140,351 17739,423-41978,003 29697,301 152
T-test för samtliga enkäter tilläggsupplysningar vs. inte tilläggsupplysningar Group Statistics Tilläggsupplysning N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Givet Din initiala värdering av 1,00 72 1046180,56 103166,395 12158,276 bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i 2,00 65 1011538,46 59797,334 7416,946 kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence (2- Difference Difference Interval of the tailed) Difference Lower Upper Givet Din initiala värdering av bostadsrätten i Brf. Mäklargården på 1 000 000 kr, föranleder Din granskning av redovisningen någon ändring av denna värdering? Ange Din nya värdering i kronor (t.ex. 1050000). Vid oförändrad värdering anger Du 1000000. Equal variances assumed Equal variances not assumed 10,344,002 2,371 135,019 34642,094 14611,100 5745,834 63538,354 2,432 115,874,017 34642,094 14242,007 6433,681 62850,507 153
Hypotes 4 Ju fler år en mäklare varit yrkesverksam desto mer fokuserar denne på kassaflöde istället för redovisat resultat. Pearsons korrelationstest Descriptive Statistics Mean Std. Deviation N Hur många år har Du arbetat som fastighetsmäklare? 12,90 11,162 136 Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - 2,68 1,172 136 Tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - 2,93 1,124 136 Bostadsrättsföreningens redovisade resultat 154
Correlations Hur många år har Du arbetat som fastighetsmäklare? Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens redovisade resultat Hur många år har Du arbetat som fastighetsmäklare? Pearson Correlation Sig. (2- tailed) 1,301 **,397 **,000,000 N 136 135 135 Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Tilläggsupplysningar i Pearson Correlation Sig. (2- tailed),301 ** 1,228 **,000,008 form av kassaflödesanalys N 135 136 135 Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) Pearson Correlation,397 **,228 ** 1 hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens redovisade resultat Sig. (2-,000,008 tailed) N 135 135 136 **. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed). 155
T-test 1= Mäklare med 0-13 års erfarenhet 2= Mäklare med mer än 13 års erfarenhet Group Statistics Erfarenhet N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens redovisade resultat Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys 1,00 93 2,72 1,036,107 2,00 43 3,40 1,178,180 1,00 93 2,52 1,157,120 2,00 43 3,05 1,133,173 Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence (2- Difference Difference Interval of the tailed) Difference Lower Upper Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande Equal variances assumed 1,591,209-3,381 134,001 -,675,200-1,070 -,280 faktorer är när Du värderar en Equal bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens redovisade resultat variances not - 3,225 73,139,002 -,675,209-1,092 -,258 assumed Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande Equal variances assumed 1,234,269-2,501 134,014 -,530,212 -,950 -,111 faktorer är när Du värderar en Equal bostadsrätt - Tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys variances not - 2,521 83,440,014 -,530,210 -,949 -,112 assumed 156
Hypotes 5 Ju fler högskolepoäng inom ekonomi en mäklare har tagit desto mer fokus lägger denne vid kassaflöde istället för redovisat resultat. Pearsons korrelationstest Descriptive Statistics Mean Std. Deviation N Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - 2,68 1,172 136 Tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - 2,93 1,124 136 Bostadsrättsföreningens redovisade resultat Ange hur många högskolepoäng Du har inom företagsekonomi (en termins 69,37 71,192 131 heltidsstudier motsvarar 30 högskolepoäng) 157
Correlations Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens redovisade resultat Ange hur många högskolepoäng Du har inom företagsekonomi (en termins heltidsstudier motsvarar 30 högskolepoäng) Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att Pearson Correlation 1,228 ** -,239 ** följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys Sig. (2-,008,006 tailed) N 136 135 130 Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Pearson Correlation Sig. (2- tailed),228 ** 1 -,043,008,630 Bostadsrättsföreningens N 135 136 130 redovisade resultat Ange hur många högskolepoäng Du har inom företagsekonomi (en termins heltidsstudier motsvarar 30 högskolepoäng) Pearson -,239 ** -,043 1 Correlation Sig. (2-,006,630 tailed) N 130 130 131 **. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed). 158
T-test 1= 0-69 högskolepoäng 2= Fler än 69 högskolepoäng Group Statistics HP_omkodat N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens redovisade resultat Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys 1,00 91 2,99 1,100,115 2,00 45 2,82 1,173,175 1,00 91 2,78 1,124,118 2,00 45 2,49 1,254,187 Independent Samples Test Levene's Test t-test for Equality of Means for Equality of Variances F Sig. t df Sig. Mean Std. Error 95% Confidence (2- Difference Difference Interval of the tailed) Difference Lower Upper Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens redovisade resultat Gradera från 1-5 (där 5 är det högsta) hur viktiga Du anser att följande faktorer är när Du värderar en bostadsrätt - Tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed,944,333,814 134,417,167,205 -,239,572,796 82,930,428,167,210 -,250,584 1,608,207 1,369 134,173,291,213 -,130,712 1,318 79,696,191,291,221 -,149,731 159