Draft 3 2011-04-18 14:00 Delårsrapport JANUARI MARS 2011, JM-KONCERNEN 1/2011 Silverdal, Sollentuna
Delårsrapport JANUARI - MARS 2011, JM-KONCERNEN Fortsatt god efterfrågan på JMs huvudmarknader Intäkterna uppgick till 2 547 mkr (1 708) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om 56 mkr (-205). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning om 578 mkr (-206) Antal sålda bostäder ökade till 840 (757) och produktionsstarterna ökade till 908 (749) Resultatet före skatt ökade till 265 mkr (93) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om 1 mkr (-29). Resultat efter skatt ökade till 187 mkr (63). Rörelsemarginalen ökade till 11,0 procent (7, Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 18,5 procent (10,8). Resultatet per aktie under första kvartalet uppgick till 2,20 kronor (0,80) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till -65 mkr (-88). För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas från och med 2010 IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. IFRIC 15 förändrade endast redovisningen av intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen kvarstår oförändrad enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen. Intäkter 2 547 1 708 9 975 9 136 Rörelseresultat 279 122 1 064 907 Resultat före skatt 265 93 1 012 840 Kassaflöde från den löpande verksamheten -65-88 65 42 Rörelsemarginal (%) 11,0 7,1 10,7 9,9 Räntabilitet Långbro Park, på Stockholm eget kapital (%) 18,5 15,7 Soliditet (%) 40 36 40 Resultat per aktie (kr) 2,20 0,80 8,60 7,10 Antal sålda bostäder 840 757 3 359 3 276 Antal produktionsstartade bostäder 908 749 3 563 3 404 1 (17)
KONCERNEN "Efterfrågan är fortsatt god för JMs bostäder på våra huvudmarknader. En god försäljnings- och bokningsnivå har medgett fortsatt ökade produktionsstarter av nya bostadsprojekt vilket innebär att vi nu har 6 000 bostäder i pågående produktion. Även framöver gäller fortsatt goda förutsättningar för vår affär bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som löpande förädlas och förnyas. Johan Skoglund, VD och koncernchef. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. I Danmark har vi haft en viss förbättring av efterfrågan under det senaste året. Försäljningen har varit fortsatt god. Den förbättrade konjunkturen och befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 840 (757) varav 0 (45) avser hyresrättsprojekt. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 79 procent (83) där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 395 (358), i JM Bostad Riks 320 (225) och i JM Utland 125 (174). Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 908 (749) varav 428 (364) i Stockholmsområdet och 327 (22 i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 153 bostäder (164). Av de produktionsstartade bostäderna utgör 0 hyresrätter (45). Ökningstakten av produktionsstarter är beroende av säkerställda personalresurser för att hantera en större produktionsvolym där löpande nyrekrytering genomförs planenligt. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 957 (4 392). Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal Koncernens redovisade intäkter under första kvartalet uppgick till 2 547 mkr (1 708) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om 56 mkr (-205). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning om 578 mkr (-206). Rörelseresultatet ökade till 279 mkr (122) och rörelsemarginalen ökade till 11,0 procent (7,. Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om 1 mkr (-29). Det förbättrade resultatet och marginalen beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå under det senaste året och högre prisnivå i projekten. Under första kvartalet uppgick resultat av fastighetsförsäljning till 2 mkr (7). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 17 mkr (15) varav 0 mkr (0) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 6 mkr (-3). Rörelseresultat (mkr) 2011 2010 2010/11 2010 JM Bostad Stockholm 183 112 705 634 JM Bostad Riks 68 34 253 219 JM Utland 24 1 71 48 JM Fastighetsutveckling 1 1 12 12 JM Produktion 13 14 90 91 Koncerngemensamma kostnader -11-11 -35-35 Summa enligt segmentsredovisning 278 151 1 096 969 Omräkning JM Utland 1-29 -32-62 Totalt 2) 279 122 1 064 907 2) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. Varav fastighetsförsäljningar 2 7 23 28 Rörelsemarginal (%) 2011 2010 2010/11 2010 JM Bostad Stockholm 17,5 14,8 17,1 16,6 JM Bostad Riks 8,6 6,3 8,4 8,0 JM Utland 5,8 0,3 4,3 3,1 JM Produktion 3,7 4,0 6,0 6,1 2 (17)
Bostäder i pågående produktion 2011-03-31 2010-03-31 2010-12-31 Antal bostäder i pågående produktion 5 957 4 392 5 431 Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2) 65 60 64 Andel bokade bostäder i pågående produktion (%) 14 23 18 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%) 79 83 82 2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Osålda bostäder i avslutad produktion 2011-03-31 2010-03-31 2010-12-31 Antal osålda bostäder i avslutad produktion 44 113 44 - varav i balansräkningen redovisat som Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 39 107 40 Efter sista inflyttning enligt plan. Byggrätter JMs disponibla byggrätter uppgår till 26 300 bostäder (27 600) varav 17 600 (18 400) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 5 533 mkr (4 885) vid utgången av första kvartalet. Under första kvartalet har exploateringsfastigheter för bostäder om 415 mkr (249) förvärvats varav 177 mkr avser JM Bostad Stockholm, 109 mkr JM Bostad Riks och 129 mkr JM Utland. Finansiella poster Finansnettot har förbättrats med 15 mkr jämfört med föregående år främst hänförligt till lägre räntebärande skulder. De finansiella intäkterna och kostnaderna under första kvartalet inkluderar omvärderingar och valutasäkringar av koncerninterna fordringar på JM Utland med en nettoeffekt på finansnettot om 0 mkr (-4). Finansiella intäkter 9 20 40 51 Finansiella kostnader 2) -23-49 -92-118 Finansiella intäkter och kostnader -14-29 -52-67 2) Varav omvärderingar och valutasäkringar 2 19 15 32 Varav omvärderingar och valutasäkringar -2-23 -12-33 Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 342 mkr (2 075) varav pensionsskulden utgjorde 591 mkr (573). Vid första kvartalets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,6 procent (4,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,. Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 824 mkr (4 990). Förutom likvida medel om 2 024 mkr (2 190) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,4 år. Räntebärande nettofordran uppgick till 683 mkr (115) vid första kvartalets utgång. Vid utgången av första kvartalet uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 614 mkr (277). Av dessa skulder är 416 mkr (132) kortfristiga. 3 (17)
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början -730-189 -115-189 Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran 47 74-568 -541 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens slut -683-115 -683-730 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -65 mkr (-88) under första kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om -100 mkr (. Minskat innehav av osålda bostäder i balansräkningen bidrar med 26 mkr (4. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under första kvartalet uppgick till -72 mkr (-22). Kvartalet belastas med skattebetalning om 43 mkr (150) hänförligt till 2010. Risker och osäkerhetsfaktorer JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2010 på sidorna 38-41. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker. Personal Antal anställda uppgick vid första kvartalets utgång till 2 171 (1 868). Antal hantverkare uppgick till 1 042 (886) och antal tjänstemän till 1 129 (982). Ökningen av antalet anställda sker planenligt i syfte att hantera den ökande produktionsvolymen. 4 (17)
AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter 1 045 756 4 113 3 824 Rörelseresultat 183 112 705 634 Rörelsemarginal (%) 17,5 14,8 17,1 16,6 Genomsnittligt operativt kapital 1 843 1 776 Avkastning operativt kapital (%) 38,3 35,7 Operativt kassaflöde 101 132-65 -34 Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 679 2 122 2 562 Antal disponibla byggrätter 10 700 10 700 11 100 Antal sålda bostäder 2) 395 358 1 445 1 408 Antal produktionsstartade bostäder 3) 428 364 1 668 1 604 Antal bostäder i pågående produktion 2 931 2 126 2 691 Antal anställda 764 647 740 2) 3) Varav fastighetsförsäljningar - - 2 2 Varav hyresrätter - 45 166 211 Varav hyresrätter - 45 166 211 Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden är utbudet av bostäder i nivå med föregående år efter en normal minskning säsongsmässigt. Utbudspriserna har ökat väsentligt jämfört med samma period föregående år samtidigt som tiden till avslut har ökat. Utbudet av nya bostäder är fortsatt lågt i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet. Intresset för JMs projekt är stort med en god försäljning under det första kvartalet. Affärssegmentets intäkter ökade till 1 045 mkr (756) och rörelseresultatet ökade till 183 mkr (112). Rörelsemarginalen uppgick till 17,5 procent (14,8). De ökade intäkterna är ett resultat av det större antalet bostäder i pågående produktion och förbättringen av rörelsemarginalen är främst hänförlig till högre prisnivå i projekten. Kassaflödet är i balans beaktat investeringsnivån i exploateringsfastigheter. Under första kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 180 bostäder förvärvats i Täby och Stockholm stad. Totalt produktionsstartades under första kvartalet 428 bostäder i flerbostadshus i Stockholm, Solna, Sundbyberg och Täby. 5 (17)
JM BOSTAD RIKS Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Intäkter 792 541 3 000 2 749 Rörelseresultat 68 34 253 219 Rörelsemarginal (%) 8,6 6,3 8,4 8,0 Genomsnittligt operativt kapital 1 469 1 471 Avkastning operativt kapital (%) 17,2 14,9 Operativt kassaflöde 46 122 236 312 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 539 1 518 1 497 Antal disponibla byggrätter 8 900 10 100 9 600 Antal sålda bostäder 320 225 1 302 1 207 Antal produktionsstartade bostäder 327 221 1 336 1 230 Antal bostäder i pågående produktion 1 953 1 371 1 708 Antal anställda 589 467 578 Varav fastighetsförsäljningar - - 0 0 Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden är utbudet av bostäder i nivå med föregående år, efter en normal minskning säsongsmässigt, förutom i Skåne där utbudet är större än föregående år. Utbudspriserna har ökat i Göteborg och Uppsala. För övriga delar inom affärssegmentet är priserna i nivå med föregående år, dock har tiden till avslut ökat. Intresset för JMs projekt är stort med en god försäljning under det första kvartalet. Affärssegmentets intäkter ökade till 792 mkr (54 och rörelseresultatet ökade till 68 mkr (34). Rörelsemarginalen ökade till 8,6 procent (6,3). Den ökade volymen är ett resultat av det större antalet bostäder i pågående produktion och förbättringen av rörelsemarginalen är främst hänförlig till högre prisnivå i projekten. Kassaflödet belastas av ökat rörelsekapital. Under första kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 400 bostäder förvärvats i Malmö, Kungsbacka och Örebro. Totalt produktionsstartades under första kvartalet 260 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Lund, Göteborg, Linköping, Västerås och Uppsala samt 67 småhus i Malmö och Uppsala. 6 (17)
JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Intäkter 417 336 1 651 1 570 Rörelseresultat 24 1 71 48 Rörelsemarginal (%) 5,8 0,3 4,3 3,1 Genomsnittligt operativt kapital 1 774 1 838 Avkastning operativt kapital (%) 4,0 2,6 Operativt kassaflöde 25-75 336 236 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 315 1 245 1 255 Bokfört värde projektfastigheter 33 35 34 Antal disponibla byggrätter 6 700 6 800 6 800 Antal sålda bostäder 125 174 612 661 Antal produktionsstartade bostäder 153 164 559 570 Antal bostäder i pågående produktion 1 073 895 1 032 Antal anställda 260 241 250 Affärssegmentets intäkter ökade till 417 mkr (336). Rörelseresultatet ökade till 24 mkr ( och rörelsemarginalen till 5,8 procent (0,3). Det förbättrade resultatet och rörelsemarginalen förklaras av bättre efterfrågan, ökad projektvolym och mer stabil marknad. Det positiva kassaflödet för första kvartalet förklaras av bättre rörelseresultat och minskat rörelsekapital. Norge Efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andrahandsmarknaden har varit fortsatt god. Utbudet av bostäder till försäljning på marknaden har stabiliserat sig på en relativt hög nivå. Prisnivån på andrahandsmarknaden har ökat under första kvartalet. Under första kvartalet har 120 bostäder (156) sålts och 153 bostäder (164) produktionsstartats. Produktionsstarterna om 153 bostäder fördelades på 135 bostäder i flerbostadshus i Oslo, Bergen och Stokke samt 18 småhus i Bærum och Drammen. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 932 (863). Under första kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 90 bostäder förvärvats i Oslo och Porsgrunn. Disponibla byggrätter motsvarar 4 900 bostäder (4 800). Danmark Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas av låg aktivitetsnivå efter en viss förbättring av efterfrågan. Fortsatt restriktiv kreditgivning från bankerna motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Under första kvartalet har 5 bostäder (15) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 62 (0). Inga förvärv har gjorts under första kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 750 bostäder (900). Finland Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors har stabiliserats på en högre nivå. Intresset är stort för nyproducerade bostäder. Prisökningstakten har minskat under de senaste kvartalen. Under första kvartalet har 0 bostäder (0) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 31 (0). Inga förvärv har gjorts under första kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 150 bostäder (100). Belgien I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, har aktiviteten på bostadsmarknaden stabiliserats på en högre nivå. Under första kvartalet har 0 bostäder (3) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 48 (32). Inga förvärv har gjorts under första kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (1 000). 7 (17)
JM FASTIGHETSUTVECKLING Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Intäkter 16 26 62 72 Rörelseresultat 1 1 12 12 Genomsnittligt operativt kapital 739 708 Avkastning operativt kapital (%) 1,6 1,7 Operativt kassaflöde -71-26 -163-118 Bokfört värde exploateringsfastigheter 60 108 60 Bokfört värde projektfastigheter 821 587 625 Antal anställda 18 16 17 Varav fastighetsförsäljningar 2 7 21 26 Affärssegmentets intäkter minskade till 16 mkr (26) varav hyresintäkter 16 mkr (14) och entreprenadintäkter 0 mkr (12). Rörelseresultatet uppgick till 1 mkr (. Entreprenadresultat från produktion uppgick till 0 mkr (3). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 6 mkr (-3). Förbättringen av driftnettot beror bland annat på ökade hyresintäkter i Dalénumområdet, Lidingö. Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgår till 2 mkr (7) och utgör i sin helhet upplösning av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar. Kassaflödet har belastats med investeringar om 74 mkr (22). Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden för de byggnader som ej ska rivas till 87 procent. Produktionen av ett särskilt boende för äldre om 54 bostäder har påbörjats under det första kvartalet och ett 15-årigt hyresavtal har träffats med vårdföretaget Carema. I ett senare skede planerar JM att uppföra 225 hyreslägenheter inom området. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla fortsätter hyresgästanpassningar i det bestånd som ska behållas. Uthyrningsgraden uppgår till 89 procent. Kontorsfastigheten Haifa 1 har förvärvats till ett värde av 86 mkr varav 21 mkr avser exploateringsfastighet inom JM Bostad Stockholm. Fastigheten är belägen i Värtahamnsområdet där bostäder planeras uppföras enligt Stockholms kommuns översiktsplan. Bostadsfastigheten Gästabudet 2, i Nälsta, Vällingby, förvärvades under mars. Fastigheten innehåller 102 hyreslägenheter och förvärvsvärdet uppgår till 129 mkr. Tillträde och betalning sker i juli 2011. JM har tilldelats en markanvisning i Hökarängen, Farsta om cirka 130 hyreslägenheter. Produktionsstart planeras 2012 förutsatt att detaljplan vunnit laga kraft. 8 (17)
JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Intäkter 347 349 1 494 1 496 Rörelseresultat 13 14 90 91 Rörelsemarginal (%) 3,7 4,0 6,0 6,1 Operativt kassaflöde -7-20 49 36 Antal anställda 417 400 399 Varav internt 126 95 468 437 Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm uppvisar fortsatt återhämtning med ökad investeringsvilja. Marknaden inom anläggningssektorn har stabiliserats på en hög nivå. Återhämtningen av bostadsbyggandet bidrar till att konkurrenter med egen projektutveckling fördelar mindre resurser till entreprenadverksamheten. Affärssegmentets intäkter uppgick till 347 mkr (349) och rörelseresultatet till 13 mkr (14). Rörelsemarginalen uppgick till 3,7 procent (4,0). Affärssegmentet har under första kvartalet fått ett antal nya uppdrag, varav de största är exploateringsarbeten för flerbostadshus i Bromma åt Stockholms stad samt mark- och betongarbeten inom raffinaderiområdet i Nynäshamn åt extern beställare. De största pågående uppdragen är två deletapper av den nya motorvägen E18 Hjulsta - Kista, åt Trafikverket, ombyggnaden av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen åt Statens Fastighetsverk samt en påbyggnad av befintligt flerbostadshus i centrala Stockholm åt extern beställare. Därutöver pågår nybyggnad av två fastigheter med hyreslägenheter i Åkersberga åt extern beställare och omoch tillbyggnad av skolor åt Nacka och Sollentuna kommun. I Hammarby Sjöstad pågår uppdraget att bygga gator och ledningar åt Stockholms stad. Åt JM Bostad Stockholm utförs nyproduktion av flerbostadshus i Bromma och på Värmdö samt exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö. 9 (17)
KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Intäkter 2 547 1 708 9 975 9 136 Produktions- och driftkostnader -2 090-1 428-8 270-7 608 Bruttoresultat 457 280 1 705 1 528 Försäljnings- och administrationskostnader -180-165 -664-649 Resultat av fastighetsförsäljning 2 7 23 28 Rörelseresultat 279 122 1 064 907 Finansiella intäkter och kostnader -14-29 -52-67 Resultat före skatt 265 93 1 012 840 Skatter -78-30 -294-246 Periodens resultat 187 63 718 594 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferenser -11-43 -73-105 Periodens totalresultat 176 20 645 489 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 187 63 718 594 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 176 20 645 489 Resultat per aktie före och efter utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare (kr) 2,20 0,80 8,60 7,10 Utestående antal aktier vid periodens slut 83 239 870 83 216 883 83 239 870 83 237 058 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 83 239 285 83 216 883 83 234 899 83 229 492 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 84 788 080 84 544 688 84 727 683 84 671 817 Periodens resultat. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2011-03-31 2010-03-31 2010-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 176 254 219 Projektfastigheter 854 622 661 Exploateringsfastigheter 5 593 4 993 5 374 Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 115 301 115 Kortfristiga fordringar 2) 1 404 1 710 1 437 Likvida medel 2 024 2 190 2 087 Summa omsättningstillgångar 9 990 9 816 9 674 Summa tillgångar 10 166 10 070 9 893 EGET KAPITAL OCH SKULDER 3) Eget kapital 4 099 3 657 3 923 Långfristiga räntebärande skulder 305 324 258 Övriga långfristiga skulder 198 155 218 Långfristiga avsättningar 1 852 1 692 1 833 Summa långfristiga skulder 2 355 2 171 2 309 Kortfristiga räntebärande skulder 445 1 178 514 Övriga kortfristiga skulder 3 159 2 936 3 036 Kortfristiga avsättningar 108 128 111 Summa kortfristiga skulder 3 712 4 242 3 661 Summa eget kapital och skulder 10 166 10 070 9 893 Ställda säkerheter 293 349 359 Eventualförpliktelser 4 879 3 863 4 675 2) 3) Varav Egholm, Danmark - 132 0 Varav fordringar fastighetsförsäljningar 35 0 35 Varav skulder fastighetsförvärv 689 1 011 508 10 (17)
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Januari - mars Helår Mkr 2011 2010 2010 Ingående balans vid årets början 3 923 3 637 3 637 Periodens totalresultat 176 20 489 Utdelning - - -208 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev - - 3 Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument 0 0 2 Utgående balans vid periodens slut 4 099 3 657 3 923 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 155 22 787 654 Investering i exploateringsfastigheter m.m. -304-299 -2 404-2 399 À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 2) 230 341 1 562 1 673 Investering i projektfastigheter -74-22 -125-73 Försäljning av projektfastigheter 2-2 0 Förändring kortfristiga skulder/fordringar -74-130 243 187 Kassaflöde från den löpande verksamheten -65-88 65 42 Kassaflöde från investeringsverksamheten 41 0 48 7 Upptagna lån 25 258 190 423 Amortering av skulder -63-9 -256-202 Utdelning - - -208-208 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -38 249-274 13 Periodens kassaflöde -62 161-161 62 Likvida medel vid periodens slut 2 024 2 190 2 024 2 087 2) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt -36-106 -222-292 Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt 62 147 477 562 NYCKELTAL % 2011 2010 2010/11 2010 Rörelsemarginal 11,0 7,1 10,7 9,9 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 20,0 17,8 Räntabilitet på eget kapital 18,5 15,7 Skuldsättningsgrad (ggr) - - - Soliditet 40 36 40 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport för första kvartalet är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2010 sidorna 54-57. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar som gäller för 2011 är av mycket begränsad omfattning och bedöms inte ha någon påverkan på JMs finansiella rapporter. 11 (17)
INTÄKTER PER LAND Sverige 2 074 1 577 8 201 7 704 Norge 364 320 1 416 1 372 Danmark 29 2 92 65 Finland 12 1 51 40 Belgien 12 13 92 93 Omräkning JM Utland 56-205 123-138 Totalt 2 547 1 708 9 975 9 136 INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 1 045 756 4 113 3 824 JM Bostad Riks 792 541 3 000 2 749 JM Utland 417 336 1 651 1 570 JM Fastighetsutveckling 16 26 62 72 JM Produktion 347 349 1 494 1 496 Eliminering -126-95 -468-437 Summa enligt segmentsredovisning 2 491 1 913 9 852 9 274 Omräkning JM Utland 56-205 123-138 Totalt 2 547 1 708 9 975 9 136 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 183 112 705 634 JM Bostad Riks 68 34 253 219 JM Utland 24 1 71 48 JM Fastighetsutveckling 1 1 12 12 JM Produktion 13 14 90 91 Koncerngemensamma kostnader -11-11 -35-35 Summa enligt segmentsredovisning 278 151 1 096 969 Omräkning JM Utland 1-29 -32-62 Totalt 279 122 1 064 907 RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % 2011 2010 2010/11 2010 JM Bostad Stockholm 17,5 14,8 17,1 16,6 JM Bostad Riks 8,6 6,3 8,4 8,0 JM Utland 5,8 0,3 4,3 3,1 JM Produktion 3,7 4,0 6,0 6,1 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT April - mars Helår Mkr 2010/11 2010 JM Bostad Stockholm 1 843 1 776 JM Bostad Riks 1 469 1 471 JM Utland 1 774 1 838 JM Fastighetsutveckling 739 708 AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT April - mars Helår % 2010/11 2010 JM Bostad Stockholm 38,3 35,7 JM Bostad Riks 17,2 14,9 JM Utland 4,0 2,6 JM Fastighetsutveckling 1,6 1,7 Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. 12 (17)
OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 101 132-65 -34 JM Bostad Riks 46 122 236 312 JM Utland 25-75 336 236 JM Fastighetsutveckling -71-26 -163-118 JM Produktion -7-20 49 36 EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT Bokfört värde, mkr 2011-03-31 2010-03-31 2010-12-31 JM Bostad Stockholm 2 679 2 122 2 562 JM Bostad Riks 1 539 1 518 1 497 JM Utland 1 315 1 245 1 255 JM Fastighetsutveckling 60 108 60 Totalt 5 593 4 993 5 374 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2011-03-31 2010-03-31 2010-12-31 JM Bostad Stockholm 10 700 10 700 11 100 JM Bostad Riks 8 900 10 100 9 600 JM Utland 6 700 6 800 6 800 Totalt 26 300 27 600 27 500 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 6 900 7 600 7 100 JM Bostad Riks 6 100 6 500 6 100 JM Utland 4 600 4 300 4 400 Totalt 17 600 18 400 17 600 SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2011 2010 2010/11 2010 JM Bostad Stockholm 395 358 1 445 1 408 JM Bostad Riks 320 225 1 302 1 207 JM Utland 125 174 612 661 Totalt 840 757 3 359 3 276 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2011 2010 2010/11 2010 JM Bostad Stockholm 428 364 1 668 1 604 JM Bostad Riks 327 221 1 336 1 230 JM Utland 153 164 559 570 Totalt 908 749 3 563 3 404 BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal 2011-03-31 2010-03-31 2010-12-31 JM Bostad Stockholm 2 931 2 126 2 691 JM Bostad Riks 1 953 1 371 1 708 JM Utland 1 073 895 1 032 Totalt 5 957 4 392 5 431 PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr 2011-03-31 2010-03-31 2010-12-31 Bostäder (hyresrätter) 129 - - Fastigheter under utveckling 602 581 530 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 123 41 131 Totalt 854 622 661 13 (17)
EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr 2011 2010 2010/11 2010 Ingående balans vid periodens början 5 374 4 990 4 993 4 990 Nyanskaffningar 415 249 1 821 1 655 Överfört till produktion -167-191 -1 056-1 080 Övrigt -29-55 -165-191 Utgående balans vid periodens slut 5 593 4 993 5 593 5 374 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Januari - mars Helår Mkr 2011 2010 2010 Nettoomsättning 1 830 1 343 6 553 Produktions- och driftskostnader -1 477-1 096-5 465 Bruttoresultat 353 247 1 088 Försäljnings- och administrationskostnader -123-113 -442 Resultat av fastighetsförsäljning - 6 20 Rörelseresultat 230 140 666 Finansiella intäkter och kostnader -3-19 -39 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 227 121 627 Bokslutsdispositioner - - -232 Resultat före skatt 227 121 395 Skatter -60-32 -93 Periodens resultat 167 89 302 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2011-03-31 2010-03-31 2010-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 1 519 1 567 1 514 Omsättningstillgångar 7 268 7 180 6 929 Summa tillgångar 8 787 8 747 8 443 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 418 2 151 2 158 Obeskattade reserver 829 597 829 Avsättningar 813 788 818 Långfristiga skulder 344 402 344 Kortfristiga skulder 4 383 4 809 4 294 Summa eget kapital och skulder 8 787 8 747 8 443 Ställda säkerheter 168 120 169 Eventualförpliktelser 5 923 4 754 5 555 Investeringar i fastigheter uppgick till 255 mkr (115). 14 (17)
Stockholm den 28 april 2011 JM AB (publ) Johan Skoglund Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 28 april 2011. KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT Mkr 2010 2009 2008 2007 2006 Intäkter 9 136 9 620 12 229 12 731 12 065 Rörelseresultat 907 646 1 083 2 301 1 881 Resultat före skatt 840 529 1 052 2 297 1 852 Balansomslutning 9 893 9 887 10 055 9 916 8 406 Kassaflöde från den löpande verksamheten 42 1 124 101 1 826 667 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (-) -730-189 842-1 313-852 Rörelsemarginal (%) 9,9 6,7 8,9 18,1 15,6 Räntabilitet på eget kapital (%) 15,7 10,6 22,9 44,5 45,4 Soliditet (%) 40 37 32 39 43 Resultat per aktie (kr) 7,10 4,40 9,50 18,30 16,40 Utdelning per aktie (kr) 4,50 2) 2,50 0 5,50 4,50 Antal disponibla byggrätter 27 500 27 900 31 000 31 000 29 800 Antal sålda bostäder 3 276 3 291 1 871 3 880 3 790 Antal produktionsstartade bostäder 3 404 2 150 1 829 4 065 4 132 2) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15. Styrelsens förslag. 15 (17)
KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2011 2010 RESULTATRÄKNING Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 2 547 3 075 1 947 2 406 1 708 Produktions- och driftkostnader -2 090-2 532-1 618-2 030-1 428 Bruttoresultat 457 543 329 376 280 Försäljnings- och administrationskostnader -180-172 -137-175 -165 Resultat av fastighetsförsäljning 2 11 3 7 7 Rörelseresultat 279 382 195 208 122 Finansiella intäkter och kostnader -14-11 -20-7 -29 Resultat före skatt 265 371 175 201 93 Skatter -78-106 -51-59 -30 Periodens resultat 187 265 124 142 63 BALANSRÄKNING 03-31 12-31 09-30 06-30 03-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 176 219 252 256 254 Projektfastigheter 854 661 670 647 622 Exploateringsfastigheter 5 593 5 374 4 882 4 954 4 993 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 115 115 138 166 301 Kortfristiga fordringar 1 404 1 437 1 629 1 755 1 710 Likvida medel 2 024 2 087 1 826 1 747 2 190 Summa omsättningstillgångar 9 990 9 674 9 145 9 269 9 816 Summa tillgångar 10 166 9 893 9 397 9 525 10 070 Eget kapital och skulder Eget kapital 4 099 3 923 3 661 3 577 3 657 Långfristiga räntebärande skulder 305 258 258 236 324 Övriga långfristiga skulder 198 218 124 125 155 Långfristiga avsättningar 1 852 1 833 1 742 1 717 1 692 Summa långfristiga skulder 2 355 2 309 2 124 2 078 2 171 Kortfristiga räntebärande skulder 445 514 574 532 1 178 Övriga kortfristiga skulder 3 159 3 036 2 913 3 211 2 936 Kortfristiga avsättningar 108 111 125 127 128 Summa kortfristiga skulder 3 712 3 661 3 612 3 870 4 242 Summa eget kapital och skulder 10 166 9 893 9 397 9 525 10 070 KASSAFLÖDESANALYS Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Från den löpande verksamheten -65 305-27 -148-88 Från investeringsverksamheten 41 11-4 0 0 Från finansieringsverksamheten -38-55 112-293 249 Summa periodens kassaflöde -62 261 81-441 161 Likvida medel vid periodens slut 2 024 2 087 1 826 1 747 2 190 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början -730-409 -400-115 -189 Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran 47-321 -9-285 74 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens slut -683-730 -409-400 -115 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Bokfört värde vid periodens början 5 374 4 882 4 954 4 993 4 990 Nyanskaffningar 415 933 183 290 249 Överfört till produktion -167-424 -184-281 -191 Övrigt -29-17 -71-48 -55 Bokfört värde vid periodens slut 5 593 5 374 4 882 4 954 4 993 NYCKELTAL Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Rörelsemarginal (%) 11,0 12,4 10,0 8,6 7,1 Skuldsättningsgrad (ggr) - - - - - Soliditet (%) 40 40 39 38 36 Resultat per aktie (kr) 2,20 3,20 1,50 1,70 0,80 Antal disponibla byggrätter 26 300 27 500 26 700 27 400 27 600 Antal sålda bostäder 840 1 056 758 705 757 Antal produktionsstartade bostäder 908 972 811 872 749 16 (17)
AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2011 2010 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv.1 Kv.4 Kv 3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 1 045 1 350 819 899 756 Rörelseresultat 183 266 123 133 112 Rörelsemarginal (%) 17,5 19,7 15,0 14,8 14,8 Genomsnittligt operativt kapital 1 843 1 776 1 765 1 817 1 938 Avkastning operativt kapital (%) 2) 38,3 35,7 30,5 28,4 25,2 Operativt kassaflöde 101 169-44 -291 132 Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 679 2 562 2 100 2 155 2 122 Antal disponibla byggrätter 10 700 11 100 10 000 10 500 10 700 Antal sålda bostäder 3) 395 477 274 299 358 Antal produktionsstartade bostäder 4) 428 414 399 427 364 Antal bostäder i pågående produktion 2 931 2 691 2 590 2 505 2 126 Varav fastighetsförsäljningar - 2 - - - 3) Varav hyresrätter - 104-62 45 4) Varav hyresrätter - 104-62 45 JM BOSTAD RIKS Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 792 819 604 785 541 Rörelseresultat 68 73 54 58 34 Rörelsemarginal (%) 8,6 8,9 8,9 7,4 6,3 Genomsnittligt operativt kapital 1 469 1 471 1 465 1 540 1 601 Avkastning operativt kapital (%) 2) 17,2 14,9 15,4 13,7 11,7 Operativt kassaflöde 46-165 230 125 122 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 539 1 497 1 422 1 429 1 518 Antal disponibla byggrätter 8 900 9 600 9 800 10 200 10 100 Antal sålda bostäder 320 352 354 276 225 Antal produktionsstartade bostäder 327 350 338 321 221 Antal bostäder i pågående produktion 1 953 1 708 1 767 1 561 1 371 Varav fastighetsförsäljningar - - - 0 - JM UTLAND Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 417 457 369 408 336 Rörelseresultat 24 28 11 8 1 Rörelsemarginal (%) 5,8 6,1 3,0 2,0 0,3 Genomsnittligt operativt kapital 1 774 1 838 1 870 1 895 1 948 Avkastning operativt kapital (%) 2) 4,0 2,6 1,6 1,2-6,3 Operativt kassaflöde 25 184 1 126-75 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 315 1 255 1 252 1 263 1 245 Bokfört värde projektfastigheter 33 34 34 35 35 Antal disponibla byggrätter 6 700 6 800 6 900 6 700 6 800 Antal sålda bostäder 125 227 130 130 174 Antal produktionsstartade bostäder 153 208 74 124 164 Antal bostäder i pågående produktion 1 073 1 032 928 893 895 JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 16 16 15 15 26 Rörelseresultat 1 2 3 6 1 Genomsnittligt operativt kapital 739 708 798 845 922 Avkastning operativt kapital (%) 2) 1,6 1,7 6,5 7,7 9,4 Operativt kassaflöde -71-8 -24-60 -26 Bokfört värde exploateringsfastigheter 60 60 108 107 108 Bokfört värde projektfastigheter 821 625 636 612 587 Varav fastighetsförsäljningar 2 9 3 7 7 JM PRODUKTION Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 347 405 311 431 349 Rörelseresultat 13 38 18 21 14 Rörelsemarginal (%) 3,7 9,4 5,8 4,9 4,0 Operativt kassaflöde -7 64-24 16-20 JM ÖVRIGT Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter (eliminering) -126-115 -106-121 -95 Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) -11-10 -5-9 -11 OMRÄKNING JM UTLAND Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 56 143-65 -11-205 Rörelseresultat 1-15 -9-9 -29 2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. 17 (17)
JM AB (publ) Postadress Besöksadress Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se 169 82 Stockholm Gustav III:s boulevard 64, Solna För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef johan.skoglund@jm.se 08-782 89 39 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör claes-magnus.akesson@jm.se 08-782 89 71 Kommande informationstillfällen Delårsrapport januari juni 2011 24 augusti 2011 Delårsrapport januari september 2011 28 oktober 2011 Bokslutskommuniké 2011 10 februari 2012 Delårsrapport januari mars 2012 26 april 2012 Årsstämma 2012 26 april 2012 JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 10 miljarder kr och har cirka 2 200 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.