Patrik Emanuelsson Seniorvärldskonferensen Chalmers 22 april 2015
Micasa Fastigheter i siffror 125 fastigheter 7 miljarder (13) 1 miljoner kvm Fördelning: 41% söderort, 32% innerstaden, 27% Västerort Ca 70 medarbetare 1 miljard i omsättning 5% soliditet 9 600 kontrakt (7 200 offentlig sektor, 2 000 privatpersoner, 315 företag) Intäktsfördelning (70% offentlig, 15% privat, 15% företag) Intäktsfördelning (40% Söderort, 34% Innerstaden, 26% Västerort)
Boendekategorier lgh Antal byggnader Vård och omsorgsplatser 3 825 44 (16) Servicehusplatser 1 736 16 (14) Seniorboendelägenheter 918 Trygghetsboendelägenheter 540 Studentbostäder 240 Vanliga hyresbostäder 160 Övriga LSS/SoL, ensamkommande, stödboende mm.
Varför omvandla servicehus till senior- och trygghetsbostäder Servicehus 1970-1974 1980-1984 Biståndsbeslut Tyngre vårdinsatser (ej VoO) Arbetsmiljöverket Efterfrågan Behovsbild Demografi Valmöjlighet utan biståndsbeslut
Hur tänkte vi Morgondagens boende Problemställning eller möjlighet Gårdagens äldre Tacksamma Sparsamma Följsamma Nöjda Gamla Uthålliga Erfarna Dagens äldre Förväntansfulla Spendersamma Krävande Medvetna Ungdomliga Aktiva Självständiga Källa: Petter Ahlström, kontrastering av dagens och morgondagens äldre, CB Richard Ellis AB/ConceptLiving modifierad Martin Holmberg Micasa Fastigheter i Stockholm AB
Hur tänkte vi Hur möjliggöra kvarboende Funktion Trygghet Trivsel Tillgänglighetskrav; Boverkets regler Arbetsmiljöverkets regler Rek enl exv Bygg ikapp Fastighetsskötsel Säkerhet (lås & larm) ICT-lösningar Tjänster Belysning Icke-institutionellt Minskad olycksrisk Orienterbarhet Estetik Gemenskap Komfort Aktiviteter Akustik Rekreation Integration omgivning med ekonomisk avvägning 1-5 Källa: Ahlström & Älmegran, Balansekvationen. Funktion, trygghet och trivsel, CB Richard Ellis/ConceptLiving
Hur tänkte vi Ett Senior- /trygghetsboende som möjliggör kvarboende Anpassade lägenheter Lätt tillgängligt via bil och kollektivtrafik Närhet till handel och service liksom parker/grönområden Fria siktlinjer/ljust när man kommer in Överblickbart och enkelt att orientera sig Service - produkter - tjänster Gemenskap - aktiviteter Anpassad och tillgänglig utemiljö Tydlig och kontrastrik färgsättning Omsorg om ljudmiljön
Tror du att du kommer att flytta till ett senior- eller trygghetsboende? Bas 2013: Samtliga intervjuade 100 90 80 70 % 60 50 51 55 40 30 20 10 0 28 24 16 9 10 5 3 Ja, helt säkert Ja, troligen Nej, troligen inte Nej, helt säkert inte Ej svar 2006 2013 2006 var det en större andel som var helt säkra på att de skulle flytta till seniorboende. 2013 frågades om kunden vill flytta till senior- och trygghetsboende och i den undersökningen är det fler som svarar troligen inte. Utdrag ur Stockholms Stads Bostadsförmedlings enkätundersökning 2006/2013
Vilken hyra är du beredd att betala för ett senior- eller trygghetsboende? Vilken hyra är du som mest beredd att betala för en sådan lägenhet? 50 2013 8000 2006 45 40 35 7000 6000 30 29 29 5000 % 25 4000 20 15 10 5 6 17 8 4 2 3 3000 2000 1000 0 Under 4 000 kr/mån 4-5 000 kr/mån 5-6 000 kr/mån 6-7 000 kr/mån 7-8 000 kr/mån 8-9 000 kr/mån över 9 000 kr/mån Ej svar 0 1 rum 2 rum 3 rum 4 rum Det var väldigt olika frågor som ställdes i de olika undersökningarna angående vilken hyra kunden är beredd att betala. Ovan finns en jämförelse. Utdrag ur Stockholms Stads Bostadsförmedlings enkätundersökning 2006/2013
ÄBO- Äldreboendeutredning- tydligöra bilden STHLM Bostadbolag Micasa Villa Trygghetsboende Vård och omsorgsboende Boende för personer med särskilt stöd BR/HR Seniorboende Servicehus
ÄBO- Äldreboendeutredning- tydligöra bilden STHLM Bostadbolag Micasa Villa Trygghetsboende Vård och omsorgsboende Boende för personer med särskilt stöd BR/HR Seniorboende Servicehus
ÄBO- Äldreboendeutredning- tydligöra bilden STHLM Bostadbolag Micasa Villa Privat Trygghetsboende Vård och omsorgsboende Boende för personer med särskilt stöd Privat BR/HR Privat Seniorboende Servicehus
ÄBO -Äldreboendeutredning Sen? Sammanslaget Samma köregler Alltid personal? Trygghetsboende Sammanslaget Tydligt servicehus Personal till seniorboendet? Boende för personer med särskilt stöd Profilboende Vård och omsorgsboende Missbruksboende Seniorboende Servicehus LSS Ensamkommande flyktingbarn
Senior- och trygghetsboende Omvandlade servicehus Seniorboende 11 byggnader helt eller delvis 918st lägenheter Trygghetsboende 6 byggnader helt eller delvis 540st lägenheter Kvarvarande servicehus 16st (14) byggnader 1 736 (1 456) lägenheter
Svårigheter med ombyggnad Evakuering av äldre Kvarboende Hyresnivåer efter ombyggnad Byggnadens utformning styr resultat Större lägenheter Risk för överytor Bärande väggar avbärningar Håltagningar Takhöjder Installationer för till-, frånluft, sprinkler, brandlarm och belysning
Hyresnivåer efter ombyggnad Några exempel Innan * Efter ** Tunets TB Råcksta 1 100-1 050 kr/m 2 /år 1 968-1 612 kr/m 2 /år Area: 44 88 kvm Hyra 4 000-7 700 kr Hyra: 6 768 11 800 kr Vädurens TB, Vasastan 1 200-1 100 kr/m 2 /år 1 910-1 585 kr/m 2 /år Area: 49 106 kvm Hyra 4 900-9 700 kr Hyra: 7 800 14 000 kr Axelsbergs SB Hägersten 1 100-1 050 kr/m 2 /år 1 880-1 580 kr/m 2 /år Area: 43 70 kvm Hyra 3 900-6 100 kr Hyra: 6 700 7 800 kr Riddarsporrens SB Vasastan 1 200-1 100 kr/m 2 /år 1 700-1 550 kr/m 2 /år Area: 44 90 kvm Hyra 4 400-8 200 kr Hyra: 6 200 10 800 kr * Hyror uppskattat till dagens nivå **I dessa hyror ingår tillgång till gemensamhetsytor och gästlägenhet samt Micasavärd (200-800kr/lgh/månad)
Bolagets ekonomi efter omvandling Tunet TB Axelsberg SB Tomställning av byggnad 2010 Succesiv ombyggnad sedan 2005 Höga räntekostnader och avskrivningar Kommunalt VoO - ramavtal Privat VoO lägre hyresnivå, ej ramavtal Normal ambition Hög ambitionsnivå Väduren TB Riddarsporren SB Tomställning av byggnad 2009 Succesiv ombyggnad sedan 2006 Höga räntekostnader och avskrivningar Kommunalt VoO - ramavtal Privat VoO lägre hyresnivå, ej ramavtal Normal ambition Hög ambitionsnivå
Framgångsfaktorer Kunskap - om ny teknik - om framtida behov - om befintligt fastighetsbestånd Samarbete - med andra kommuner - med bolag och förvaltningar inom kommunen - med privata aktörer - med universitet och högskolor
Lärdomar Förberedelser Marknadsundersökningar Behovsbedömning Boendeplanering Ambitionsnivå För vem Standard Tillgänglighet Långsiktig ekonomi För bolaget För staden Kostnadskontroll Tillvalsmöjligheter
Framtida utmaningar Den demografiska utvecklingen Kvarboende Stadens ekonomi Ökad livslängd Bemanning inom äldreomsorgen Nyproduktion ombyggnad ersätta befintliga Ökade krav från vårdtagare, vårdgivare och anhöriga Myndigheters regelverk Vård- och omsorgsboende Kortare boendetider Lägenhet rum? Hyreskontrakt/hotell? Storlek? Flytta när? Bostad eller sjukrum?
Sammanfattning Framförhållning Boendeplanering Marknadskunskap Varsamhet Boende Ombyggnadskostnader Hyresnivåer Överblick Demografisk utveckling Kunskap Myndigheters regelverk Fastighetskunskap Nationellt och internationellt kontaktnät Samarbete med forskning och högskolor
Tack för ordet Kontaktuppgifter: info@micasa.se