Underhållsplan för Brf Saltsjöhöjden

Underhållsplan för Brf Saltsjöhöjden ALLMÄN BESKRIVNING Här följer några fakta om fastigheterna Rösunda 31:1 och Rösunda 33:2. Byggnadsår: 1964 Undergrund: Berg/morän Grundläggning: Byggnaderna är grundlagda med betongmurar till undergrund av berg/morän Grundmur: Betong Yttervägg: Tegel Fasader: Putsad lättbetong Fönster: 2-glas fönster, kopplade bågar av trä Balkonger: Stålram med betongmatta och räcke av aluminium. Fäste i såväl golv- och takbjälklag. Bjälklag: Armerad betong Yttertak: Uppstolpat trätak beklätt med papp Trapphus: Golv i betongmosaik och väggar, tak o puts Hissar: Saknas Uppvärmning: Vattenburen värme från egen central. Byggnanderna förses med värme vi kulvert. Värmecentralen består av oljepanna och oljebrännare, fyra elpatroner, sex ackumulatortankar, två bergvärme kompressorer och tio borrade hål i anslutning till övre parkeringsplatsen Källare: I källarna finns för fastigheterna gemensamma utrymmen som tvättstuga, bastu samt till lägenheterna tillhörande förråd Tvättstuga: I källaren på hus 25 Bastu: I källaren på hus 25 Sophantering: Soporna lagras i ett avskilt rum vid varje entre. Här står ett plast kärl med hjul. Lekpark: Utanför hus 23. Består av en sittgrupp för vuxna. En sandlåda med bänkar. Ett kombihus med kana, klättervägg m.m. En klätterställning och en lekstuga. Trädgård: Gräsmatta runt fastigheterna, häck planterad mot gatan. En ensidig allé jämte vägen. Tre uteplatser, en mellan 23 25,en mellan 27 29 och en utanför 29. Parkering: Två parkeringar äger föreningen, en utanför 23an och en utanför 29an. Här finns sammanlagt 18 platser varav 12 har elstolpe. 1

UNDERHÅLLSPLAN Planen är skapad för att ge föreningen ett bättre beslutsunderlag och ett planeringsinstrument för det framtida underhåll som husen behöver. Den är uppbyggd med de intervaller som följer; 0-3 år; snar framtid 3-7 år; planerad framtid > 7 år; obestämd framtid Beskrivningen av underhållsplanen är gjord i separata avsnitt och täcker alla de delar som föreningen sköter underhållet på. Underhållsplanen får inte betraktas som ett färdigt dokument utan ska uppdateras varje år med de som arbeten som sker. YTTERTAK Yttertaket >7 år Ny takpapp lades på alla husen under hösten 2000. Här har vi en garanterad livslängd på 10 år, men pappen förväntas hålla dubbla tiden utan åtgärd. En årlig kontroll är på sin plats. Stuprörsmynningar >7 år På taket finns 4 brunnar för regnvatten att rinna undan. Dessa brunnar åtgärdades i samband med omläggning av taket 2000. Dessa har en förväntad livstid som överstiger takpappen. En eller två årliga rensningar är det löpande underhåll som krävs. INNERTAK Expansionskärl >7 år Finns i hus 29 och är bytt 2003. Det är ett öppet system och har en förväntad livslängd på drygt 30 år. Någon kontroll för att se att isoleringen runt är tät och att systemet kontinuerligt fylls på från pannrummet. Inre stuprännor >7 år Ingen närmare granskning gjord och inga problem noterade. En mer noggrann kontroll kan göras i samband med husets övriga rörarbeten. Ventilation 0-3 år Föreningen har en godkänd OVK kontroll från 2006. Systemet består av enbart frånluft som styrs av en central fläkt per hus. Livslängden för fläktarna anses vara ute och föreningen kommer under snar framtid skaffa tryckstyrda fläktar. Detta kommer att dra mindre energi, samt göra att vi inte drar ut onödigt mycket värma under vintern. Beräknad kostnad 200000kr. 2

Isolering 0-3 år På vinden finns glasfiberisolering, troligtvis i original. Dess livslängd får anses vara förbrukad och har med dagens mått liten isolerande effekt. Takstolar >7 år Varje hus har ett uppstolpat trätak som ligger direkt på betongbjälklag. Konstruktion visar inga svaga punkter idag och förväntas hålla bra. Detta beror på att taket ventilerar bra, något som är viktigt att tänka på i samband med ev ny isolering. KORRIDORER PANNRUM Brandskydd >7 Under 2003 installerade föreningen 3 brandvarnare, en brandsläckare och en brandfilt i varje trappuppgång. Under 2007 undersöktes också att funktionen i rökluckorna fungerar. Lägenhetsdörrar 3-7 år Föreningen har ett delat ansvar angående ytterdörrarna till varje lägenhet. Idag finns en mix av säkerhetsdörrar och dörrar av äldre modell. Vid två tillfällen har brf erbjudit gemensamma uppköp för bostadrättshavarna. Hyresgästernas dörr bör bytas inom snar framtid. Fastigheternas ytterdörrar 3-7 år 2006 byttes ytterdörrarna ut till fasaddörrar i ek, något som fastigheten troligen hade i original. Vid samma tidpunkt installerades även ett kodlås. De gamla lägenhetsnycklarna fungerar fortfarande till respektive dörr. Cykelförrådsdörrarna är de som i nästa skede behöver översyn. Inom snar framtid kommer även de gamla soprumsdörrarna byggas igen. Väggar >7 år Under 2006 fick väggarna en ommålning. Armatur >7 år Under 2006 installerade nya lampor med ljusdektektor. Lamporna går på svagt ledljus hela tiden, men aktiveras när någon rör sig i dess närhet. Oljepanna >7 år Installerad 1998 av Sofieberg, föregående ägarna av fastigheterna. Ligger nu med under serviceavtalet med Climapac. Ett löpande avtal med sotaren ligger på en gång per år. Livslängden uppskattas vara lång, men det kan vara 3

av intresse för föreningen att se över sitt oljeberoende innan dess. Oljetank >7 år Troligen original, rengjordes senast 2005 och bör göras vart 5:te år. Innehåller 10 kubik som helt full. Bergvärmeanläggning >7 år Installerad 2002. Arbetar tillsammans med fyra elpatroner och en oljebrännare. Kompressorernas förväntade livslängd är satt till 15 år dvs ca 2017. Örviga delar behöver löpande underhåll. Serviceavtal Climapac. Borrhål vid parkeringsplatsen Det borrades 10 hål, alla som utgick ifrån parkeringsplatsen. Se markeringar längs staket för exakt placering. Hålen är riktigt djupa för att förhindra permafrost och anses eviga. Väggar o golv 0-3 år Väggar o golv i pannrummet är ej vidgjort. Brunnen är också i behov av översyn. TVÄTTSTUGA BASTU Tvättmaskiner 0-3 år Är från tidigt 1990-tal. Maskiner fungerar tillfredsställande, men har visat sig få alltfler fel. Styrelsen har beslutat att byta ut dem successivt i samband med nya fel. Torktumlare 0-3 år Troligtvis från mitten av 1990-talet. Har full funktion idag, men börjar bli gammal. Centrifug >7 år Installerad 2007 Torrskåp >7 år Installerad 2005 Mangel >7 år Föreningen har en gammal mangel som fungerar. Det finns inga planer på att byta den. Bastu o mötesrum >7 år Färdigställdes 2004, med gemensamma krafter internt. Putsade o målade väggar, kakelgolv, dusch, bastunrum. Kostnad drygt 50000kr 4

GYM SOPRUM KÄLLARE Aggregat >7 år Installerat 2004 Lokal >7 år Färdigställdes 2007 med gemensamma krafter internt. Vita väggar med trägolv samt gummimatta ovanpå befintligt betonggolv. Kostnad drygt 50000kr Utrustning >7 år Föreningen köpte in utrustning och använde en del donerade saker. - Cabelcross - 2 motionscyklar - Bänkpress - Skivstång med fria vikter - Hantlar - Tv Externa hus Installerade 2007, i samma kulör som fasaderna samt med samma puts. Kostnad knappt 70000 kr/st Gamla soprum Är till utförsäljning, främst till den lägenhet som angränsar. Golv o väggar 0-3 år Golv o väggar i källare är i original och för närvarande i gott skick. Styrelsen har tagit beslut på att se över belysningen i dessa utrymmen inom snar framtid. Cykelrum 3-7 år Troligtvis i original och är i behov av en uppfräschning även om funktionen är god. HYRESLÄGENHETER Hyreslägenheterna är i ojämnt skick. Många är kvar i originalskick med undantag av köken som fick en genomgång någongång under mitten av 80-talet. Dessa lägenheter är i behov av en närmare besiktning. Lgh 35, hg Ulla Wejdell Puts och målningsarbeten utförda i samband med fuktskada 2003. Brandvarnare installerad 2003. Kran utbytt i köket tillsammans med kyl/frys, spis och fläkt utbytta 2006. 5

STAMMAR Lgh 37 hg Marianne Danielson Brandvarnare installerade 2003. Helrenoverad under 2004 i sin helhet 2004. Lgh 41 hg Jeanette Glinzer Brandvarnare installerad 2003. Lgh 51, hg Petri Kokkonen Brandvarnare installerad 2003. Ny säkerhetsdörr installerad 2006. Lgh 54, hg Kjell Solvander Toalett och badrumskran utbytta 2003. Brandvarnare installerad 2003. Lgh 57, hg Michiko Eide Brandvarnare installerat 2003. Elstammar >7 år Originalstammar, en-fas system från central till lägenheterna. Servisen är utbytt i 29:an 2002 och 27:an 1985 pga utökat behov av ström. Nya avläsare till respektive hus planeras av Nacka Energi. VVS-stammar 3-7 år Originalstammar, i gjutjärn. Föreningen har ännu inte drabbats av något läckage. Planering finns för att utforska möjligheterna kring inplastning av stammarna. Föreningen avser också att byta ut kranar kring stammarna för att säkerställa driften. Kulvertar 3-7 år Originalkulvertar. Här finns en stor energivinst att hämta varför föreningen planerar att göra vid dessa även om funktionen är god idag. FASAD Ytterfasad >7 år Fasad är renoverad 1997 med ny puts och färg. Utfört av föregående ägare Sofieberg. Fönster 0-3 år Fönsterna är omkittade och målade 1997 av föregående ägare Sofieberg. Föreningen kommer inom snar framtid genomföra en stor renovering av befintliga fönster. Balkonger >7 år 6

GRUNDEN Samtliga befintliga balkongerna är monterade 2005. Ingen närmare inspektion är gjord på grundens kondition. GROVSOPRUMMET Har under 2005 förvandlats till en returstation för papper och kartonger. Grovsopor kan medlemmarna kasta i kontainer 2 ggr per år vår och höst. YTTRE MILJÖ Lönn Allé löpande Entreprenad Stefans Trädgårdsservice. Gräsmattor löpande Entreprenad Stefans Trädgårdsservice. Uteplatser 3-7 år Kontinuerlig översyn i samband med vår o höststädning. Lekparken >7 år Nya leksaker under 2007 plus besiktigad miljö. Staket kring barnparken >7år Uppfört 2000 och oljas vid behov under vår o höststädning. Elstolpar för motorvärmare >7 år Installerade troligtvis av StockholmsHem kring mitten av 80-talet. Föreningen har funderingar på att öka ut antalet platser med ytterligare 6 på övre parkeringen. Elbelysning > 7 år Gatubelysningen tillhör kommunen. Men föreningen ansvarar för två lampor vid övre parkeringen. GJORDA INSPEKTIONER OVK protokoll Kontroll av föreningens ventialtionssystem. Utfördes senast 2005, med godkänt resultat. Föreningen har planer på att förnya ventilationssystemet inom snar framtid. Radonmätning Utfördes under 2007 och visade på godkända värden i alla lägenheter. EGEN KONTROLL 7

Listan nedan är sådant som styrelsen kan ombesörja under året för att försäkra sig om god skötsel. - Rensning av takens avrinningsbrunnar under hösten. - Kontroll av stuprännor under taken. - Kontroll av expansionskärlet på vind 29. Se till isoleringen. - Fyll på vatten till värmesystemet. Uppmana luftning av element. - Kontrollera brandvarnar system i allmänna utrymmen. - Kontrollera luftfilter i tvättstugan. - Inspektera rörstammar och kranar i husens källare. - Årlig sotning av oljepannan. - Årligt serviceprotokoll från Climapac av bergvärmeanläggning. - Årlig kontroll av tvättstugan, Fastighetsägarnas Vitvaruservice. - 8