Hemsö vann i oktober 2012 Stora samhällsbyggarpriset för byggnaden Messingen, en gymnasieskola i Upplands Väsby. Priset erhölls tillsammans med Upplands Väsby kommun, Peab och White arkitekter. ÅRSREDOVISNING
www.hemso.se Hemsö är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar lokaler för samhällsservice. Våra fastig heter i Sverige delas in i fyra fastighets kate gorier utifrån de verksamheter som hyresgästerna bedriver i lokalerna; Äldreboende, Skola, Vård och Rättsväsende. Hemsö äger även fastigheter för äldre boende i Tyskland. Vi finns representerade på 20 orter runt om i Sverige för att säkerställa en nära kontakt med våra hyresgäster. Hemsös vision är att vara den bästa fastighetsvärden för samhällsservice. 20 26 18 22 24 Innehåll 1 Hemsö i korthet 2 2012 i korthet 3 VD har ordet 4 Affärsidé och strategi 6 Omvärld och trender 10 Riskhantering 12 Finansiering 14 Fastighetsbestånd 18 Utland 20 Lokaler för äldreboende 22 Lokaler för skolor 24 Lokaler för vård 26 Lokaler för rättsväsende 28 Organisation och medarbetare 29 Hållbart företagande 30 Bolagsstyrningsrapport 32 Styrelse 33 Ledning 34 Finansiella rapporter 43 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 58 Revisionsberättelse 59 Flerårsöversikt 60 Definitioner Den legala årsredovisningen inklusive förvaltningsberättelse är reviderad och omfattar sidorna 6-28 och 34-57.
Hemsö i korthet Fastighetsvärde per fastighetskategori 6% 7% 13% 44% Den ledande hyresvärden för samhällsservice Hemsö äger 357 samhällsfastigheter med ett sammanlagt marknadsvärde om 23 miljarder kronor. Våra fastigheter finns i 90 svenska kommuner samt i 14 tyska städer. Genom vår storlek och stora geografiska närvaro har vi de bästa förutsättningarna att tillgodose våra hyresgästers förändrade behov över tiden. Långsiktighet är vår vardag Vi är en långsiktig ägare av samhällsfastigheter. Vi vill skapa möjligheter för våra kunder och hyresgäster att bedriva god samhällsservice, både idag och i framtiden. Det gör vi genom att utveckla och tillhandahålla moderna lokaler anpassade för äldreboende, skola, vård och rättsväsende. Hemsö en del av samhället Vi förvaltar och utvecklar lokaler där stat, kommun och landsting är hyresgäster eller huvudmän för verksamheten. Hemsö erbjuder effektiva lokaler som kan anpassas till förändringar av kundernas behov. Hemsö bidrar till att förbättra kundernas förmåga att förändra sin verksamhet till nya krav eller önskemål. Kunskap om lokaler för samhällsservice Med över tio års erfarenhet av samhällsfastigheter har vi en god kunskap om de verksamheter som bedrivs i våra lokaler samt de specifika krav som ställs. Genom att förstå och tillgodose våra hyresgästers behov bygger vi ett ömsesidigt förtroende som utgör grunden för goda och långsiktiga kundrelationer. Stabilitet och trygghet Tack vare vår ägare har vi möjlighet att växa och tillgodose våra kunders ändrade behov oavsett konjunktur. Låg verksamhetsrisk och finansiell stabilitet innebär trygghet för våra hyresgäster. Vår finansiella styrka och långsiktighet är grunden för att vi kan äga, förvalta och utveckla bra fastigheter för samhällsservice. Fastighetsvärde, geografisk fördelning 10% 11% 30% 30% Äldreboende Skola Vård Övrigt* Rättsväsende 6% 8% 17% 25% 23% Övriga län Stockholms län Västra Götalands län Skåne län Östergötlands län Västmanlands län Tyskland Kontrakterat hyresvärde per fastighetskategori 8% 5% 16% 40% 30% 31% Äldreboende Skola Vård Övrigt* Rättsväsende * Kategorin Övrigt avyttrades i februari 2013 Våra värderingar Närvarande Vi är lokala, finns över hela landet och är nära våra kunder. Vi är lyhörda och eftersträvar i alla lägen en bra dialog. Vi är en pålitlig och närvarande sam arbetspartner med hög tillgänglighet. Ansvarstagande Vi tar ansvar för de fastigheter vi förvaltar och säkerställer trygghet genom stabil ekonomi och stabila ägare. Vi håller vad vi lovar. Vi verkar för hållbar utveckling, bidrar till samhällsnytta och är engagerade i samhällsdebatten. Utvecklande Vi driver utvecklingen i branschen. Vi utvecklar erbjudanden och lokaler utifrån kundernas behov. Vi står för en värdeskapande fastighetsutveckling och ser till att våra medarbetare utvecklas.
2012 i korthet Hemsös verksamhet fortsätter att utvecklas positivt och 2012 kan sammanfattas som ännu ett framgångsrikt år. Vi stärkte vår position ytterligare som den ledande hyresvärden för samhällsservice. Ökade hyresintäkter och fortsatt starkt driftnetto Hyresintäkterna uppgick till 1 899 mkr (1 671), en ökning med 13,7 %. Driftnettot ökade med 13,5 % och uppgick till 1 364 mkr (1 202). Ökningarna är främst hänförliga till genomförda förvärv. Polishuset i Eksjö Almedalen 2012 Vårdhemmet Tunnbindaren 4 i Härnösand Första kvartalet 2012 Sex fastigheter förvärvades från Akelius om 396 mkr bestående av ett äldreboende och tre skolor i Umeå, en skola i Eskilstuna och ett polishus i Eksjö. Polishuset i Köping invigdes. Andra kvartalet 2012 Hemsö emitterade sin första obligation i maj 2012, ett icke säkerställt treårigt obligationslån om 750 mkr. Hemsö fanns representerat i Almedalen och arrangerade fyra seminarier om bra lokaler för samhällsservice. Tredje kvartalet 2012 39 samhällsfastigheter förvärvades från Kungsleden för en total köpeskilling om 912 mkr. Fastigheterna ligger i Härnösand och inrymmer vård, skola och äldreomsorg. Hemsö tilldelades det stora samhällsbyggarpriset för fastigheten Messingen i Upplands Väsby. Fjärde kvartalet 2012 Hemsö förvärvade tre fastigheter för ett sammanlagt fastighetsvärde om 333 mkr. Fastigheterna utgörs av en närpolisstation i Malmö, en vårdfastighet i Danderyd samt ett äldreboende i Berlin. 14 december 2012 tecknade Tredje AP-fonden avtal med Kungsleden om förvärv av resterande 50 % av aktierna i Hemsö. I samband med affären tecknades avtal med Kungsleden om avyttring av Hemsös fastighetskategori Övrigt för 1 548 mkr. Flerårsöversikt 2012 2011 2010 2009* Hyresintäkter, mkr 1 899 1 671 1 396 887 Driftnetto, mkr 1 364 1 202 989 658 Belåningsgrad, % 65,7 64,5 59,9 68,7 Soliditet, % 24,1 23,9 23,7 25,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,6 7,3 7,2 Marknadsvärde fastigheter, mkr 22 951 20 858 18 518 14 941 Överskottsgrad, % 71,8 71,9 71,1 70,9 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,4 97,0 97,6 97,4 Fastighetsvärde, kr/kvm 13 445 13 731 12 753 12 705 Antal fastigheter, st 357 312 297 244 * Avser period 4 maj 2009 31 december 2009. 2 2012 i korthet HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
VD har ordet Hemsö är ett nytänkande företag med stark framtidstro. Vi är engagerade i de verksamheter som bedrivs i våra lokaler och vill bidra till en väl fungerande samhällsservice. Hemsö befäste under året sin ställning som Sveriges största privata fastighetsägare av samhällsfastigheter genom ett antal strategiska förvärv. Vi köpte under året fastigheter för närmare 1,7 mdr kr inklusive en portfölj om 39 fastigheter i Härnösand som vi tidigare förvaltat åt Kungsleden. Syftet med samtliga transaktioner är att utveckla beståndet och stärka vårt erbjudande. Vår uthyrnings- och projektverksamhet ligger i linje med min förväntan och våra vakanser är stabilt låga. Ett exempel på en större uthyrning är avtalet som tecknades med Västerås stad avseende ett gymnasium i nära anslutning till Mälardalens högskola. Ett annat exempel är hyresavtalet med polisen i samband med till- och ombyggnation av polishuset i Umeå. Omvärld Året som gått präglades av en fortsatt finansiell osäkerhet på framförallt de europeiska marknaderna samt en låg ekonomisk tillväxt. Enligt bedömare kommer den svenska ekonomin att inledas svagt under 2013 och först i slutet av året förväntas en återhämtning att påbörjas. Fortsatt låg inflation och efterfrågan kommer att innebära fortsatt låga marknadsräntor i Sverige ett tag till. Hemsös låga riskprofil och tydliga portföljstrategi gör att vår känslighet för konjunktursvängningar och finansiell oro är begränsad vilket möjliggör fortsatt tillväxt genom förvärv och fastighetsutveckling. Breddad kapitalförsörjning Ett mer restriktivt förhållningssätt hos bankerna, i kombination med deras ökade krav på kapitaltäckning till följd av stramare regelverk, har begränsat nyutlåningen och höjt kreditmarginalerna på den traditionella bankmarknaden. Samtidigt har detta skapat utrymme för alternativa finansieringslösningar såsom företagsobligationer. Jag kan med glädje konstatera att Hemsö framgångsrikt etablerat sig på kapitalmarknaden. I mitten av maj emitterade vi obligationer om 750 mkr som i slutet av 2012 också noterades på Nasdaq OMX Stockholm. Vår avsikt är att successivt utöka närvaron på kapitalmarknaden för att fortsatt bredda vår finansieringsstruktur. Som ett led i detta har vi under första kvartalet 2013 även introducerat ett certifikatprogram om 2 000 mkr. Hemsö i samhället Hemsö är ett nytänkande företag med stark framtidstro. Vi är engagerade i de verksamheter som bedrivs i våra lokaler och vill bidra till en väl fungerande samhällsservice. Vi följer, lyfter och diskuterar gärna frågor kring äldreomsorg, skola och vård. Under 2012 handlade våra seminarier i Almedalen om vad som kännetecknar bra lokaler för äldreomsorg, respektive bra lokaler för inlärning. Våra seminarier väckte stort intresse. Det är tydligt att vårt engagemang i frågor som dessa uppskattas av våra hyresgäster och ses som ett mervärde. Organisation och processer Under året initierade vi en fördjupad satsning på hållbarhet genom att rekrytera en ansvarig för hållbarhetsfrågor inom Hemsö. Vi stärkte också vår närvaro i Tyskland genom att rekrytera en fastighetschef för den tyska verksamheten och etablera ett kontor i Berlin. Jag vill även lyfta fram ett arbete som vi internt kallar Hemsöeffekten. Det handlar om att tillvarata de möjligheter som vår storlek skapar och att dessa ska komma våra hyresgäster tillgodo. Vi arbetar löpande med att utveckla våra arbetssätt och rutiner. Några områden som genomlysts, och där projekt initierats under året, är koncernens inköpsverksamhet samt operativa systemstöd. Arbetet med att vidareutveckla och kvalitetssäkra våra processer, med kundens bästa för ögonen, fortskrider kontinuerligt. Framtid Tredje AP-fonden blev under första kvartalet 2013 ensam ägare av Hemsö. Som ett led i att Tredje AP-fonden förvärvade resterande 50 % av aktierna avyttrade vi vår fastighetskategori Övrigt till Kungsleden. Därmed renodlades fastighetsportföljen i linje med vår strategi. Det känns bra att Hemsö får en stabil och långsiktig ägare vars verksamhet, precis som Hemsös, syftar till att skapa långsiktig avkastning och samhällsnytta. Det borgar för utmärkta förutsättningar att vidareutveckla verksamheten och stärka vårt erbjudande. Stockholm i april 2013 Hållbar utveckling Hemsö ska bidra till ett mer hållbart samhälle. I oktober tilldelades Hemsö det stora samhällsbyggarpriset för vår fastighet Messingen i Upplands Väsby. Projektet var redan innan vi fick priset en inspirations källa i våra kontakter med andra kommuner när vi hjälper dem att utveckla nya och befintliga fastigheter. Jag ser utmärkelsen som ett bevis på att vi ligger i framkant med att utveckla moderna och hållbara samhällsfastigheter. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012 Per Berggren Verkställande direktör VD-ord 3
Affärsidé och strategi Hemsö är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter. Vår vision är att vara bästa fastighetsvärden för samhällsservice och ett föredöme i branschen. Vår affärsmodell xxxxxxxxxxx Lokalerbjudande Samhällsservice Påverkar Medborgare Verksamhet inom Äldreboende Vård Skola Rättsväsende Stat Landsting Kommun Hyra Bedriver/beställer Vår vision Bästa fastighetsvärden för samhällsservice och ett föredöme i branschen. Vår affärsidé Med god affärsmässighet äger, förvaltar och utvecklar vi bra lokaler för samhällsservice. Vår ambition Tillhandahålla och utveckla fastigheter som bidrar till bra verksamheter inom samhällsservice. Hemsö erbjuder lokaler inom följande fastighetskategorier: Lokaler för äldreboende Lokaler för skola Lokaler för vård Lokaler för rättsväsende Hemsös strategi tar avstamp i en tydlig marknads- och kundorientering. Vår erfarenhet av samhällsfastigheter sträcker sig mer än tio år tillbaka i tiden. Det ger en unik kompetens när det gäller att utveckla erbjudanden som möter dagens och morgondagens krav på lokaler för äldreboende, skola, vård och rättsväsende. Hemsös vision är att vara bästa fastighetsvärden för samhällsservice och ett föredöme i branschen. Vi tillgodoser hyresgästernas behov av en väl fungerande och trevlig miljö för de människor som vistas i lokalerna. Affärsidén är att med god affärsmässighet äga, förvalta och utveckla bra lokaler för samhällsservice. Begreppet samhällsservice utgår från kunden och den verksamhet som bedrivs i lokalerna och pekar tydligt ut Hemsös specialisering och marknadsfokus. Erbjudande i korthet Hemsö erbjuder verksamhetsanpassade lokaler och en effektiv fastighetsförvaltning. Vi förädlar lokaler genom om- eller tillbyggnad för att möta nya verksamhetsbehov eller önskemål från våra hyresgäster. Vid byggnation av exempelvis en ny skola eller nytt demensboende är vi en aktiv part tillsammans med kommun, hyresgäst och byggentreprenör. Vi är också en strategisk fastighetspartner till kommuner genom förvärv, förvaltning och förädling av deras fastigheter. Portföljstrategi Hemsö ska kontinuerligt utveckla fastighetsportföljens sammansättning och kvalitet med målet att öka portföljens riskjusterade avkastning. Strategin för Hemsös fastighets- och uthyrningsportfölj är: Hyresintäkter kopplade till äldreboende, skola, vård och rättsväsende. Långa hyreskontrakt med stabila hyresgäster. En övervägande del av hyresintäkterna från stat, landsting eller kommun. Fastigheternas värde koncentrerat till regioner med stabila och långsiktigt goda förutsättningar för våra hyresgäster. 4 Affärsidé och strategi HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Den typ av fastighetsprojekt som en kommun gör var tionde år gör Hemsö varje år. Konkurrensfördelar Hemsös storlek, geografiska spridning och långa erfarenhet av samhällsfastigheter gör att vi kan tillgodose våra hyresgästers behov idag och i framtiden. Som Sveriges största privata ägare av samhälls fastigheter driver vi utvecklingen i branschen. Som ett långsiktigt fastighetsföretag med stabil ägare och goda finanser är vi en attraktiv hyresvärd och samarbetspartner för våra hyresgäster. Med över tio års erfarenhet av förvaltning och utveckling av samhällsfastigheter är vi trovärdiga i dialogen med kommuner och andra beslutsfattare. Vi är rikstäckande med en lokal närvaro vilket gör att vi kan möta behov hos nationella såväl som lokala aktörer. Vi har väl upparbetade kontakter och bra samarbete med kommuner, byggentreprenörer och verksamhetsutövare. Vårt utbud av lokaler för samhällsservice växer kontinuerligt genom fastighetsutveckling och förvärv. Det ger våra hyresgäster möjlighet att finna nya lokaler utan att byta hyresvärd. Vi har lång erfarenhet av att initiera, beställa och leda projekt, den typ av fastighetsprojekt en enskild kommun gör vart tionde år gör Hemsö varje år. Vittra Brotorp är en ny för- och grundskola som ligger i Järvastaden i Sundbyberg utanför Stockholm. Läs mer på sidan 23. Kundstrategi Dialogen med våra kunder sker både lokalt genom förvaltningsorganisationen och nationellt via centrala resurser. Genom personlig service, kundanpassade lösningar och god kunskap om den lokala marknaden skapar vi långsiktiga relationer och nya affärsmöjligheter. Årliga undersökningar genomförs för att följa upp hur nöjda våra hyresgäster är samt för att identifiera förbättringsområden. Vi vill kontinuerligt utveckla våra erbjudanden och kundrelationer. Hemsö deltar i mässor, seminarier och kundarrangemang på både lokal och nationell nivå. Förvaltningsstrategi Hemsö är en långsiktig hyresvärd. Vi ser varje hyreskontrakt som ett långsiktigt åtagande med målet att tillhandahålla lokaler som över tiden tillgodoser hyresgästens behov. Lokal närvaro och marknadskännedom är viktiga framgångsfaktorer för att behålla, utveckla och skapa nya affärer. Vår drift- och underhållsverksamhet ska, med ett långsiktigt perspektiv, säkerställa nöjda hyresgäster och välskötta fastigheter. Verksamheten ska samtidigt bedrivas effektivt och hållbart. Förvaltningen av Hemsös fastighetsbestånd i Sverige är därför organiserad i fyra regioner; Öst, Väst, Nord och Syd med målsättningen att fatta kundnära beslut. Respektive regionchef har resultat-, utvecklings- och förvaltningsansvar för fastigheterna i sin region. Regioncheferna är vår primära kontakt för kommuner, befintliga och potentiella hyresgäster samt utvecklingspartners och andra lokala marknadsaktörer. Utvecklingsstrategi Hemsö samverkar med kommuner, landsting och myndigheter för att utveckla fastigheter och lösa nya lokalbehov. Genom ny-, till- och ombyggnationer förädlar vi våra fastigheter och säkerställer en långsiktigt positiv värdeutveckling av beståndet. Hemsö har både en central såväl som en lokal projektorganisation. Hemös strategier för finansiering, medarbetare och hållbarhet framgår under respektive avsnitt längre fram i årsredovisningen. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012 Affärsidé och strategi 5
Omvärld och trender Året som gått präglades av en fortsatt finansiell osäkerhet på framförallt de europeiska marknaderna. Trots detta utvecklades svensk ekonomi positivt under 2012. Den svaga utvecklingen i omvärlden dämpar dock efterfrågan på svenska exportvaror och utvecklingen under 2013 förväntas bli svag. Allmänna utsikter BNP-tillväxten i Sverige var bättre än i övriga OECDländer under 2012. Prognoser indikerar dock att den svenska ekonomin kommer att inledas svagt under 2013 och först i slutet av året påbörjas en återhämtning. Bedömningen är att det kommer att ta lång tid innan svensk ekonomi är helt i balans. Enligt Konjunkturinstitutet bedöms antalet varsel stiga och antalet nyanmälda platser hos arbetsförmedlingen bedöms sjunka under 2013. Det dröjer ända till 2014 innan sysselsättningen ökar igen. Låg inflation och svag efterfrågan innebär att ekonomin behöver stimuleras av en ännu mer expansiv penningpolitik. Riksbanken sänkte reproräntan med 0,25 procentenheter till 1,0 % i december. Reproräntan väntas ligga kvar på denna nivå under 2013. Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden, det vill säga genomförda försäljningar, var stabil i Sverige under 2012, trots en generell marknadsoro. Den totala transaktionsvolymen överskred 100 mdr kr vilket är den högsta noteringen sedan 2008. Marknaden är dominerad av inhemska aktörer men med ett fortsatt internationellt intresse. Institutionerna dominerar marknaden med cirka 35 % andel av transaktionsvolymen. En mer restriktiv och försiktig syn hos bankerna begränsade nyutlåningen under året. Bankerna fokuserade på låg risk och befintlig kundbas samtidigt som att krav på amortering och pantbrev ökade. Sammantaget innebar det att priserna i vissa områden var stabila till svagt sjunkande. Fastighetsmarknaden - samhällsfastigheter Marknaden för publika fastigheter, där samhällsfastigheter ingår, har stadigt ökat de senaste 10 åren. Äldreboenden dominerar transaktionsmarknaden för samhällsfastigheter och transaktionsvolymen har en stor geografisk spridning. Efterfrågan på samhällsfastigheter bedöms för närvarande vara mycket stark. Intresset har ökat i takt med att ekonomin har blivit mer osäker. Många investerare ser stor potential i marknadens framtida tillväxt och stabila kassaflöden. Vidare har aktiviteten på transaktionsmarknaden till stor del utgjorts av kapitalstarka köpare med ett begränsat behov av lånefinansiering. Avkastningskraven för de bästa objekten ( prime ) har varit stabila, samtidigt som skillnaden mellan dessa och övriga objekt blivit större. Generellt har den genomsnittliga direktavkastningen på publika fastighetsaffärer sjunkit de senaste åren, men variationen mellan olika segment är stor. Genomsnittligt bedömda direktavkastningskrav de senaste sex åren uppgår till 6,2 % och trenden är svagt nedåtgående. Under de närmaste åren står många kommuner och landsting inför stora fastighetsinvesteringar. Detta beroende på omfattande underhållsbehov samt krav på utbyggd eller anpassad samhällsservice till följd av befolkningstillväxt eller förändrad sammansättning i befolkningen. Den kommunala ekonomin är relativt god i dagsläget men kostnaderna förväntas öka snabbare än intäkterna på några års sikt. Det gör att allt fler offentliga fastighetsägare ser över sina fastighetsbestånd och för diskussioner om att sälja fastigheter för att frigöra kapital. Transaktionsmarknaden Sverige mdr kr 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Samhällsfastigheter, total transaktionsvolym Samhällsfastigheter, transaktionsvolym i % 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Källa: Newsec 6 Omvärld och trender HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Aktörer samhällsfastigheter Befolkningsprognos Sverige (procentuell förändring) Fastighetsvärde 2011 mdr kr 90 80 70 60 50 40 30 20 10 Akademiska hus Hemsö Specialfastigheter Vasakronan Hemfosa Rikshem Norrporten Nordisk renting Sveafastigheter % 80 70 60 50 40 30 20 10 Nuläge 10 80+ år 7-15 år 65-79 år 16-18 år 0-6 år 19-64 år 0 Samhällsservice Samhällsservice Hemsö Ej samhällsservice Källa: Hemsö 20 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 Källa: SCB Hemsös marknadsposition Hemsös fastigheter är belägna i 90 svenska kommuner samt i 14 tyska städer. 40 % av vårt fastighetsvärde i Sverige avser fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Storstockholm, Göteborgs- och Malmöregionen. Hemsös fastighetsportfölj har byggts upp sedan 2001 och Hemsö är idag Sveriges största privata fastighetsvärd för samhällsfastigheter. Vår storlek är jämförbar med flera traditionella fastighetsbolag och vi är även större än flera av de börsnoterade bolagen. Kommunala utförsäljningar i kombination med privat nybyggnation har lett till att det under de senaste åren tillkommit en rad nya bolag med inriktning mot samhällsfastigheter och då främst äldreboenden. Flera av dem är likt Hemsö finansierade av pensionskapital då den typ av säkra hyresflöden som samhällsfastigheter genererar lämpar sig väl för pensionsbolagens långsiktiga åtaganden. Förutom storleken så utmärker sig Hemsö bland de andra aktörerna genom den höga graden av renodling inom beståndet. Medan flera andra aktörer även äger och förvaltar bostäder och kommersiella lokaler är Hemsö uteslutande inriktat mot samhällsfastigheter. Trender och framtida utmaningar Äldreboenden är den största fastighetskategorin inom samhällsfastigheter. Enligt SCB förväntas befolkningen över 65 år öka med 35 % under de kommande 20 åren, varav gruppen över 80 år förväntas öka mest. Ökningen kommer att kräva ett bredare utbud av äldreboenden då framtidens äldre kommer att vara friskare, leva längre och ställa högre krav på boendemiljön. Ända sedan skolan reformerades under 90-talet har andelen friskolor ökat stadigt och den snabbaste ökningen sågs i slutet av 2000-talet, då många nya gymnasiefriskolor etablerades. Ökningen drevs av rekordstora barnkullar födda under mitten av 90-talet och när elevunderlaget stabiliserades på en lägre nivå kunde vissa tecken på överetablering noteras. Idag kan patienter fritt välja vårdcentral vilket har lett till en ökad förståelse hos landsting och vårdoperatörer om betydelsen av att erbjuda patienter vård i effektiva och attraktiva lokaler. Samtidigt är många lokaler av en äldre standard och har ett visst underhållsbehov. Den rådande trenden inom rättsväsende är samlokalisering av polis, åklagare och kriminalvård. Polisen står även inför organisatoriska förändringar där en sammanslagning av dagens 21 polismyndigheter planeras. Det förväntas innebära ett förändrat lokalbehov framöver. Ovan nämnda förändringar i samhället har en stark påverkan på Hemsös verksamhet. Oavsett om förändringarna är snabba och kortvariga eller omvälvande och beständiga står Hemsö väl rustat för att möta morgondagens krav på bra lokaler för samhällsservice. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012 Omvärld och trender 7
Enligt SCB förväntas befolkningen över 65 år öka med 35 % under de kommande 20 åren. Ökningen kommer att kräva ett bredare utbud av äldreboenden då framtidens äldre kommer att vara friskare, leva längre och ställa högre krav på boendemiljön.
Riskhantering All affärsverksamhet medför risktagande. Det huvudsakliga syftet med Hemsös riskhantering är att förebygga och begränsa negativa konsekvenser som dessa risker kan komma att medföra. Hemsös verksamhet påverkas av ett antal riskfaktorer som övergripande kan delas in i strategiska, operativa och finansiella risker. Nedan beskrivs de väsentliga risker som Hemsö löpande utsätts för samt hur bolaget hanterar dessa. Hyresintäkter Storleken på Hemsös hyresintäkter är ett resultat av fastigheternas uthyrningsgrad och hyresnivå. Dessa faktorer påverkas främst av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för samhällsservice som i sin tur påverkas av demografisk utveckling och ekonomisk tillväxt. Hemsös fastigheter har en god geografisk spridning och vi verkar på hyresmarknaden för samhällsfastigheter som karaktäriseras av långa hyresavtal, stabila hyresgäster, låg hyresvolatilitet och begränsad omflyttning. De långa hyresavtalen innebär att en försvagad hyresmarknad har en begränsad effekt på Hemsös hyresintäkter på kort och medellång sikt. Vid förfall av hyreskontrakt föreligger risk att hyresgäster inte förnyar eller förlänger sina hyresavtal och att det inte går att finna nya hyresgäster, eller att nya hyresgäster inte kommer att betala motsvarande hyra. Hemsö har drygt 900 hyresgäster och knappt 1 900 kontrakt varav det enskilt största kontraktet står för 1,6 % av det totala hyresvärdet. Den genomsnittligt återstående löptiden i kontraktsportföljen är 7,7 år. Ett stort antal hyreskontrakt och långa kontraktstider innebär att Hemsös exponering mot avflyttningar begränsas. Hemsö har en relativt jämn förfallostruktur över tiden och en god framförhållning för kommande kontraktsförfall. Vi kan därför anpassa lokalerna till annan verksamhet om efterfrågan förändras. Andra typer av intäktsrisker är att hyresgäster saknar förmåga att infria sina åtaganden enligt hyresavtalen eller att den reala hyresnivån i den befintliga kontraktsstocken minskar över tiden till följd av inflation. Huvuddelen av Hemsös hyresvärde härrör från hyresgäster inom stat, landsting och kommun (67,7 %). Merparten av övriga hyresintäkter kommer från privata hyresgäster som bedriver skattefinansierad verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun. Större hyresgästers betalningsförmåga bevakas löpande och vid försenade betalningar initierar vi kravåtgärder. Huvuddelen av Hemsös hyresvärde, cirka 80 %, är bundet till konsumentprisindex (KPI) och därmed inflationsskyddat i motsvarande grad. Sammanfattningsvis är risken i Hemsös hyresintäkter låg jämfört med fastighetsbolag med en annan typ av lokaluthyrning. Fastighetskostnader Hemsös driftkostnader utgörs främst av kostnader för värme, el och fastighetsskötsel, där kostnaden för värme och el har enskilt störst påverkan på driftnettot. Hemsö har begränsat risken genom att prissäkra huvuddelen av den el som förbrukas. Kostnader för el och uppvärmning debiteras i vissa fall även hyresgästerna. Hemsö arbetar målmedvetet med att effektivisera elanvändningen och genomför upphandlingar i syfte att begränsa kostnadsökningar och miljöpåverkan. Den fastighetsskatt som utgår för våra fastigheter vidaredebiteras i normalfallet hyresgästerna. Fastighetsskatt belöpande på vakanta lokaler bärs av Hemsö. Strategiska risker är händelser eller situationer som skulle kunna påverka Hemsös långsiktiga förmåga att nå uppställda mål. Det handlar främst om omvärldsfaktorer såsom makroekonomiska och politiska risker, bransch- och marknadsrisker samt varumärkesrisker. Denna typ av risker och dess hantering utvärderas löpande av ledning och styrelse samt genom återkommande marknadsoch omvärldsanalyser. Strategiska åtgärder för att minska bolagets exponering fastställs i den årliga strategiplanen. Operativa risker avser händelser eller situationer som, inom ramen för fastslagen strategi, kan uppstå i den löpande verksamheten och därmed påverka Hemsös resultat. Det handlar till stor del om risker kopplade till organisationens processer, arbetssätt och kompetens. Dessa risker identifieras och värderas löpande samt hanteras i företagets affärsplan- och budgetprocess. Åtgärder och eventuella förändringar av riskbilden, eller nytillkomna risker, utvärderas kontinuerligt. Finansiella risker är till sin natur både strategiska och operativa. Även om finansiella risker är påverkbara i en stabil ekonomi kan oförutsedda störningar på fastighets- och kreditmarknaden snabbt förändra förutsättningarna. Riskernas sammanlänkning och väsentlighet för koncernens resultat på både kort och lång sikt gör att riskhanteringen regleras specifikt i en av styrelsen fastställd finanspolicy. 10 Riskhantering HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Fastighetsvärden och investeringar Hemsö redovisar fastigheterna till verkligt värde i balansräkningen och förändringen i verkligt värde redovisas i resultaträkningen. Verkligt värde motsvaras av fastigheternas marknadsvärde. Marknadsvärdet påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå, driftoch underhållskostnader, dels makroekonomiska faktorer såsom konjunkturutveckling, räntenivåer och inflationstakt. Förändringar i förväntat driftnetto eller i marknadens avkastningskrav kan leda till värdeförändringar som kan ha en stor påverkan på Hemsös finansiella ställning och resultat. Läs mer om marknadsvärdering av fastigheterna i not 12. Hemsö har valt en strategi för fastighetsinnehavet som över tiden bedöms ha bäst förutsättningar för hög avkastning med begränsat risktagande. Den valda portföljallokeringen utvärderas kontinuerligt i förhållande till marknadsutvecklingen. Hemsös bestånd av samhällsfastigheter med stabila avkastningskrav är främst koncentrerat till geografiska marknader med ekonomisk tillväxt och hög likviditet i transaktionsmarknaden. Hemsö arbetar kontinuerligt med fastighetsförvärv samt att uppföra nya och utveckla befintliga byggnader. Syftet är att långsiktigt stärka erbjudandet och säkerställa en fortsatt god värdetillväxt. Riskerna i transaktions- och projektutvecklingsarbetet reduceras genom kvalitetssäkrade interna processer. Beslut om investeringar fattas endast om en rimlig avkastning kan tryggas. Risken minimeras även avtalsmässigt i förhållande till hyresgäster och entreprenörer samt genom säkerställd finansiering. Finansiering, räntekostnader och värdering av finansiella instrument Fastighetsverksamhet kräver tillgång till finansiering som Hemsö tillgodoser genom upplåning på både bank- och kapitalmarknaden. Genom låneportföljen har vi, som en naturlig del av verksamheten, en exponering mot finansiella risker. De mest väsentliga riskerna för Hemsö är finansieringsrisk och ränterisk. En utförlig beskrivning av Hemsös finansiering, finansiella risker och riskhantering redovisas på sidorna 12-13. Skatt Förändringar i bolags-, mervärdes- och fastighetsskatt kan komma att påverka Hemsös resultat såväl positivt som negativt. En förändrad skattelagstiftning eller praxis som exempelvis skulle minska möjligheterna till skattemässiga avskrivningar eller att utnyttja underskottsavdrag skulle påverka Hemsös skattesituation negativt. Vi följer aktivt utvecklingen inom skatteområdet. Pågående skatteärenden presenteras separat i not 11. Miljö Fastigheter påverkar miljön bland annat vid uppförande, löpande skötsel samt i den verksamhet som bedrivs i dem. Enligt miljöbalken kan den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till miljöförorening även ha ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet kan den som förvärvat fastigheten vara ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Hemsö för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst eller misstanke om förorening i byggnad, mark, vattenområden eller grundvatten. Vi bedömer att det inte finns några väsentliga miljörisker i våra fastigheter. Några väsentliga miljökrav som kan riktas mot Hemsö är inte heller kända. Förvärv av nya fastigheter föregås alltid av miljöutredningar för att klargöra fastigheternas miljöstatus. På så sätt minimerar Hemsö risken att förvärva fastigheter med någon form av miljöskuld. Vid projektering samt i det löpande förvaltningsarbetet är energieffektivisering i fokus för att minska fastigheternas klimatpåverkan. Vidare eftersträvar Hemsö miljöanpassade materialval och en säker kemikalie- och avfallshantering i våra fastigheter. Känslighetsanalys Förändring Resultateffekt, mkr Hyresintäkter +/ 1 procent +/ 19 Ekonomisk uthyrningsgrad +/ 1 procentenhet +/ 19 Fastighetskostnader +/ 1 procent +/ 5 Räntenivå, marknadsränta +/ 1 procentenhet +/ 43 Direktavkastningskrav, värdeförändring fastigheter +/ 0,1 procentenhet +361/ 349 Känslighetanalysen visar effekten på resultatet vid en förändring i respektive post, allt annat lika. Beräkningarna utgår från läget per 31 december 2012, med då gällande hyresintäkter, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, upplåning och räntebindning. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012 Riskhantering 11
Finansiering Det övergripande målet för Hemsös finansverksamhet är att säkerställa en långsiktigt stabil kapitalstruktur samt att uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. Finansiering 2012 Under 2012 etablerade sig Hemsö på kapitalmarknaden som ett led i att diversifiera bolagets kapitalförsörjning. Första steget togs i maj när Hemsö emitterade icke säkerställda obligationer om 750 mkr. Under hösten förbereddes ett företagscertifikatsprogram om 2 000 mkr för att ytterligare öka närvaron på kapitalmarknaden. Den första emissionen under certifikatprogrammet genomfördes under första kvartalet 2013. Hemsö utnyttjade under året det låga ränteläget och gjorde räntebindningar om 1 400 mkr med löptider mellan 3 10 år. Under 2012 refinansierade Hemsö cirka 4 000 mkr och under hösten inleddes arbetet med refinansieringarna för nästkommande år vilket resulterade i ett större kreditavtal om 2 600 mkr i januari 2013 motsvarande knappt hälften av låneförfallen 2013. Räntebärande skulder Den externa skuldportföljen uppgick per årsskiftet till 15 085 mkr (13 445). Utöver det fanns outnyttjade krediter om 385 mkr (200). Skuldportföljen bestod av banklån uppgående till 14 335 mkr och ett icke säkerställt obligationslån om 750 mkr. Den ökade skulden är hänförlig till våra förvärv och investeringar under året. Belåningsgraden uppgick vid årsskiftet till 65,7 % (64,5). Per den 31 december uppgick den genomsnittliga återstående kapitalbindningen på de externa skulderna till 2,6 år (1,9). Andelen lån med förfall inom 1 år uppgick vid samma tillfälle till 28,1 %. Utöver de externa skulderna fanns lån från ägare om 3 000 mkr (3 000). Finansiella poster Finansnettot uppgick till -731 mkr (-619) under helåret 2012, varav externa räntor uppgick till -538 mkr (-432). I finansnettot ingår även räntor till ägarna om 210 mkr (-210). De ökade externa räntekostnaderna är ett resultat av en större lånevolym till följd av bolagets förvärv och investeringar. Hemsös genomsnittsränta (per balansdagen) för de externa skulderna och de finansiella derivaten sjönk till 3,4 % (3,7) till följd av sjunkande korträntor. Hemsö ingick under året nya ränteswapavtal vilket förlängde räntebindningen och därmed minskar den framtida volatiliteten i finansnettot. Hemsös räntebindning uppgick per den 31 december till 2,8 år (3,1). Värdeförändring finansiella instrument Orealiserade värdeförändringar på derivat påverkade resultatet med -128 mkr (-235). Den negativa värdeförändringen berodde på att marknadsräntorna sjönk under året. Exempelvis sjönk den svenska tioåriga swapräntan med 0,32 procentenheter och den femåriga med 0,49 procentenheter. Derivatportföljen uppgick nominellt till 8 700 mkr (7 300). Undervärdet på de finansiella derivaten uppgick till 363 mkr (235). Kapital- och räntebinding Kapitalstruktur 31 december 2012 mdr kr Kapitalbindning Räntebindning 8 000 7 000 6% 5% 11% 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2013 2014 2015 2016 >2017 62% 13% 3% 6% Eget kapital Ägarlån Icke säkerställda lån Säkerställda lån Uppskjuten skatteskuld Övriga icke räntebärande skulder 12 Finansiering HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Finansiella risker och riskhantering Den finansiella verksamheten i Hemsö bedrivs enligt den av styrelsen fastställda finanspolicyn som reglerar ramverk och riktlinjer för Hemsös finansiering och finansförvaltning. Koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av koncernens finansfunktion. I finanspolicyn klargörs den övergripande ansvarsfördelningen för finansverksamheten samt de mandat och limiter som ligger till grund för hanteringen av finansiella risker i Hemsö. Finansieringsrisk Finansieringsrisk är risken att inte ha tillgång till det kapital som Hemsös verksamhet kräver eller att finansiering endast kan erhållas till kraftigt ökade kostnader. En stor del av Hemsös kapitalförsörjning sker genom extern upplåning. I takt med att dessa lån förfaller måste de återbetalas eller förnyas. Förutsättningarna för Hemsö att refinansiera lånefaciliteterna till acceptabla villkor i takt med att de löper ut beror på marknadens utbud av krediter, Hemsös finansiella ställning och marknadens kreditriskmarginal vid dessa tidpunkter. Hemsö har kreditavtal med flera banker, en god spridning av låneförfallen och verkar på kapitalmarknaden för att uppnå en bred kapitalförsörjning. Ränterisk Ränterisk är risken för att förändringar i marknadsräntan negativt påverkar Hemsös kassaflöde eller det verkliga värdet på finansiella tillgångar och skulder. Hemsös räntekostnader är koncernens enskilt största kostnadspost. Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor, kreditgivarnas marginaler och vilken strategi Hemsö väljer för räntebindning. Som en del i hanteringen av ränterisken använder Hemsö ränteswappar med olika löptider i syfte att förlänga låneportföljens räntebindningstid och därmed åstadkomma ett stabilt och mer förutsägbart finansnetto. Motpartrisk Motpartsrisk är risken för att en finansiell motpart inte fullgör hela eller delar av sitt åtagande. Det gäller bland annat vid ränteswapavtal, lång- och kortfristiga kreditavtal samt vid placering av tillfälliga likviditetsöverskott. Hemsö ingår endast transaktioner med motparter med hög kreditrating. Valutarisk Valutarisk är risken för att förändringar i valutakurser påverkar Hemsös resultat och balansräkning. Hemsös valutarisk begränsar sig till euro och avser de fastigheter som koncernen äger i Tyskland. De tyska fastigheterna finansieras med extern finansiering i euro vilket minskar risken. Valutaexponeringar överstigande ett motvärde om 500 mkr valutasäkras. Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken att inte ha tillgång till likvida medel eller kreditutrymme för täckande av betalningsåtagande. Hemsös betalningsåtaganden består huvudsakligen av löpande drift- och underhållsutgifter, investeringar samt ränteutgifter och amortering av skulder. Hemsö har en likviditetsbuffert och gör löpande likviditetsprognoser för att öka förutsägbarheten och säkerställa god framförhållning vid låneförfall och andra större betalningsåtaganden. Finanspolicyn i sammandrag Riskbegränsning Utfall 31 dec 2012 Soliditet: Minst 20 % 24,1 % Kapitalbindning: Minst 2 år 2,6 år Låneförfall inom 12 månader: Max 30 % 28,1 % Kreditlöften: Minst 100 % av utestående volym i företagscertifikatsmarknaden Uppfyllt Kapitalförsörjning: Minst tre långivare Uppfyllt Räntetäckningsgrad: Minst 1,5 ggr 2,3 ggr Räntebindning: 40 till 60 % av låneportföljen skall räntebindas mellan 2 till 10 år med god spridning avseende förfallen Uppfyllt Motpartsrisk: Bank med lägst rating A- (S & P) Uppfyllt Valutaexponering: Maximalt motvärde om 500 mkr utan valutasäkring Uppfyllt HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012 Finansiering 13
Fastighetsbestånd Per 31 december 2012 ägde Hemsö 357 fastigheter, med en uthyrningsbar yta om 1 707 tkvm. Fastig heterna är belägna i 90 svenska kommuner samt i 14 tyska städer. Hemsö kännetecknas av långa hyresavtal med stabila hyresgäster. Det sammanslagna hyresvärdet uppgick vid årets slut till 1 970 mkr och den ekonomiska uthyrningsgraden till 96,4 %. Fastighetsvärde per fastighetskategori 13% 13% 6% 7% 30% 30% Äldreboende Skola Vård Övrigt Rättsväsende 12% 32% 30% Kommuner Privata Stat Landsting 44% Fördelning hyresvärde per kundkategori 43% Förvaltning Hemsös fastigheter i Sverige delas in i fyra fastighetskategorier utifrån de verksamheter som våra hyresgäster bedriver i lokalerna; Äldreboende, Skola, Vård och Rättsväsende. Hemsö äger även ett bestånd i Tyskland vilket utgörs av äldreboenden. Förvaltningen i Sverige bedrivs i en decentraliserad organisation indelad i fyra regioner; Öst, Väst, Nord och Syd. Respektive regionchef med förvaltningsorganisation är Hemsös primära kontakt med hyresgäster, huvudmän och samarbetspartners i regionen. Teknisk förvaltning och skötsel tillhandahålls såväl via egen personal som via externa leverantörer. Vår lokala närvaro ger kunskap om hyresgästernas verksamhet och behov samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden. I Tyskland återfinns Hemsös 18 fastigheter huvudsakligen i landets västra del. Löpande drift och underhåll ombesörjs och bekostas av hyresgästerna själva. Under slutet av 2012 etablerade Hemsö ett platskontor i Berlin samt rekryterade en fastighetschef för den tyska verksamheten. Hyresavtalens förfallostruktur % 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Andel av årshyra 2012 2013 2014 2015 2016 >2017 Källa: Hemsö Uthyrning Uthyrning av lokaler för samhällsservice skiljer sig i viss mån från annan typ av lokaluthyrning. Antalet hyresgäster per fastighet är normalt färre och hyresgästernas långsiktiga behov av specialanpassade lokaler gör att hyresavtalen har längre löptider. Vid årsskiftet 2012/2013 hade vi knappt 1 900 hyresavtal med en genomsnittligt återstående kontraktstid om 7,7 år. Av Hemsös kontrakterade årshyra härrör 67,7 % från kommunala och statliga hyresgäster samt från landsting. Långa hyresavtal i kombination med betalningssäkra hyresgäster och låg vakansgrad bidrar till stabila hyresintäkter. Hyresvärdet justeras som regel årligen med hänsyn till förändringen i konsumentprisindex och huvuddelen av hyresvärdet är därmed inflationsskyddat. Hemsös 20 största hyresgäster Kontrakterad årshyra Hyresgäst mkr andel, % Västra Götalands läns landsting 123 6,1 Härnösands kommun 104 5,2 Academedia 93 4,6 Attendo 90 4,5 Rikspolisstyrelsen 87 4,4 Västerås stad 72 3,6 Norrköpings kommun 62 3,1 Mälardalens Högskola 52 2,6 Stockholms läns landsting 51 2,6 HEWAG (Tyskland) 48 2,4 Region Gotland 43 2,2 Uppsala kommun 38 1,9 Region Skåne 36 1,8 Gävle kommun 36 1,8 Täby kommun 35 1,7 Kunskapsskolan 35 1,7 Uddevalla kommun 35 1,7 Upplands Väsby kommun 30 1,5 Malmö stad 30 1,5 Stockholms stad 29 1,4 Totalt 1 129 56,3 14 Fastighetsbestånd HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Hemsös fastighetskategorier Äldreboende Skola Vård Rättsväsende Övrigt Total Antal, st 133 104 97 8 15 357 Uthyrningsbar yta, kvm 624 321 564 338 304 152 66 594 147 483 1 706 888 Fastighetsvärde, mkr 10 161 6 804 3 063 1 304 1 619 22 951 Hyresintäkter, mkr 787 571 296 92 153 1 899 Driftnetto, mkr 584 418 178 71 113 1 364 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,3 96,0 93,7 98,6 92,0 96,4 Direktavkastning, % 5,9 6,6 6,1 6,4 7,0 6,2 Angivna värden avser utfall 31 december 2012. Fastighetskategorin Övrigt avyttrades i sin helhelt till Kungsleden i februari 2013. Fastighetsbeståndets utveckling Under 2012 nettoinvesterade Hemsö totalt 2 057 mkr (1 451) varav 401 mkr (284) avsåg ny-, till- och ombyggnation samt 1 665 mkr (1 217) avsåg förvärv. Förvärv Hemsö fortsatte under 2012 att växa och förvärvade 49 fastigheter för 1 665 mkr med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 184 tkvm. Nedan beskrivs genomförda förvärv. I början av året förvärvades en portfölj om sex fastigheter för 396 mkr. Portföljen bestod av ett äldreboende och tre skolor i Umeå, en skola i Eskilstuna och ett polishus i Eksjö. Det största förvärvet under året var 39 fastigheter i Härnösand med lokaler för vård, skola och äldreomsorg. Den totala köpeskillingen uppgick till 912 mkr. Beståndet förvaltades redan innan förvärvet av Hemsö. I oktober förvärvade Hemsö ett nybyggt polishus i Rosengård i Malmö för en köpeskilling uppgående till 137 mkr. Fastigheten är idag fullt uthyrd till Polismyndigheten i Skåne på ett 15-årigt avtal. I oktober förvärvades ett äldreboende i Berlin för en total köpeskilling om 118 mkr. Operatören, som är en av Tysklands största äldreboendeoperatörer, hyr hela fastigheten på ett 16-årigt avtal. I november förvärvades patienthotellet i anslutning till Danderyds sjukhus. Utöver ovanstående förvärv tillträddes under året ytterligare sex fastigheter i Sverige som förvärvades i slutet av 2011 för en köpeskilling om 533 mkr. Investeringar i befintligt bestånd Under 2012 har 401 mkr (284) investerats i ny-, till- och ombyggnationer. Exempel på större projekt är: Under 2012 färdigställdes Vittraskolan i Sundbyberg. Skolan, som innehåller förskola och grundskola, ligger i de nyexploaterade delarna av Ursvik där nya bostäder byggs. I Färgelanda byggdes ett äldreboende om och anpassades till nya krav. Ombyggnaden omfattar 42 lägenheter samt gemensamma lokaler såsom äldrecenter, hemsjukvård och sjukgymnastik om en total yta på cirka 5 000 kvm. I en av Hemsös större fastigheter i Malmö genomfördes under året en ombyggnation som skapade en modern och ändamålsriktig lokalmiljö både in- och utvändigt. Efter ombyggnationen inrymmer fastigheten bland annat en ny vårdcentral. I Umeå pågår en ny- och ombyggnation av polishuset. Fastigheten inhyser förutom Polismyndigheten även Åklagarmyndigheten och Kriminalvården. Till- och ombyggnationen beräknas vara färdigställd i slutet av 2014. Under 2012 påbörjades ett ombyggnads- och tillbyggnadsprojekt av en fastighet i Oxie, Malmö, som inrymmer äldreboende. Projektet, som beräknas vara färdigställt i mars 2013, innebär att lägenheterna anpassas till dagens standard och krav. Ett intensivt utvecklingsarbete pågår av området Sankt Lars i Lund. Flera olika ombyggnadsprojekt färdigställdes under 2012 och ett stort arbete avseende byggnaden Medicinskt centrum har påbörjats. Region Skåne har under många år varit den enda hyresgästen i denna byggnad om nära 16 000 kvm. I samband med att hyresgästen lämnar delar av lokalerna vid årsskiftet 2013/2014 gör Hemsö en större utveckling av byggnaden. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012 Fastighetsbestånd 15
Äldreboende, 33% Skola, 30% Vård, 3% Rättsväsende, 13% Övrigt, 21% Hemsös verksamhet i Sverige är organiserad i fyra geografiska regioner. Samtliga regioner förvaltar och utvecklar fastigheter inom äldreomsorg, vård och skola. Region Öst Fördelning hyresvärde per fastighetskategori Region Väst Fördelning hyresvärde per fastighetskategori Äldreboende, 60% Skola, 24% Vård, 16% Rättsväsende, 0% Övrigt, 0% Äldreboende, 18% Skola, 28% Vård, 46% Rättsväsende, 1% Övrigt, 6% Regionen omfattar Stockholmsregionen, Uppsala och Gävle. I regionens fastighetsbestånd ingår äldreboenden, skolor och vårdcentraler. Region Öst har en mycket låg vakansgrad. Den största utmaningen för regionen är att kunna öka utbudet av lokaler genom förvärv och projektutveckling. Region Under året tecknades Nordett nytt femårigt avtal med Competence Utbildning avseende utbildningslokaler i Flemingsberg. Uthyrningen Fördelning hyresvärde per fastighetskategori föregicks av en större renovering och hyresgästanpassning. Ett femårigt avtal tecknades även med Akida Omsorg AB avseende ett Äldreboende, 33% boende i Sigtuna för Skola, personer 30% med psykisk funktionsnedsättning. Vård, 3% Därutöver tecknades två nya tioåriga avtal med Folktandvården Rättsväsende, 13% i Tyresö och Tullinge. Övrigt, 21% Under året avslutades nyproduktionen av Vittraskolan i Sundbyberg. Skolan som ligger i en del av Sundbyberg som heter Ursvik innehåller både förskola och klass 1-9 i grundskolan. Under tredje kvartalet påbörjades ett större projekt i Norrtälje. Det är Attendos äldreboende som byggs om för att skapa 18 nya lägenheter för demensboende. Lägenheterna, som därmed utökas från 48 till 66 stycken, beräknas vara klara för inflyttning i maj 2013. Region Väst Fördelning hyresvärde per fastighetskategori Äldreboende, 18% Skola, 28% Vård, 46% Rättsväsende, 1% Övrigt, 6% Regionen sträcker sig från Falkenbergs kommun i söder till Åmåls kommun i norr och Eksjö kommun i öster. Regionens bestånd utgörs huvudsakligen av vårdfastigheter. Den största utmaningen inom regionen är uthyrning av lokaler som friställts efter genomförandet av det fria vårdvalet i Västra Region Syd Götalandsregionen. Regionen arbetar också kontinuerligt med vidareutveckling av våra övriga fastigheter. Under 2012 byggdes Fördelning hyresvärde per fastighetskategori till exempel ett äldreboende i Färgelanda om och anpassades till nya krav, vilket resulterade i ett tjugoårigt hyresavtal med Äldreboende, 39% Färgelanda kommun. Skola, 55% Vård, 5% I Borås och Uddevalla har nyuthyrning och ett flertal omförhandlingar lett till längre avtal Övrigt, på 0% 12-15 år, efter att lokalerna byggts om Rättsväsende, 2% och anpassats till hyresgästernas behov. Efterfrågan av lokaler på före detta Regementet I17 i Uddevalla är stor. Dessa lokaler har också stora möjligheter att anpassas och vidareutvecklas i enlighet med behov från nya hyresgäster. Ett nytt tjugoårigt avtal tecknades med en Montessoriskola i Kullavik. Skolan ska byggas till och genomgå en total ombyggnation för att anpassas till nya myndighets- och arbetsmiljökrav. En utökning av den befintliga förskolan ska göras samt en gemensamhetsyta med bland annat matsal och aula ska byggas till. Hela projektet beräknas vara färdigt under hösten 2013. Region Syd Fördelning hyresvärde per fastighetskategori Äldreboende, 39% Skola, 55% Vård, 5% Rättsväsende, 2% Övrigt, 0% Regionchef Öst, Jonas Jalkander Regionchef Väst, Joachim Hult Marknadsvärde, mkr 6 612 Hyresvärde, mkr 501 Driftnetto, mkr 370 Uthyrningsgrad, % 98,4 Antal fastigheter, st 74 Uthyrningsbar yta, kvm 329 077 Marknadsvärde, mkr 4 362 Hyresvärde, mkr 449 Driftnetto, mkr 271 Uthyrningsgrad, % 93,9 Antal fastigheter, st 103 Uthyrningsbar yta, kvm 440 841 16 Fastighetsbestånd HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Skola, 24% Vård, 16% Rättsväsende, 0% Övrigt, 0% Skola, 28% Vård, 46% Rättsväsende, 1% Övrigt, 6% Region Nord Fördelning hyresvärde per fastighetskategori Region Syd Fördelning hyresvärde per fastighetskategori Äldreboende, 33% Skola, 30% Vård, 3% Rättsväsende, 13% Övrigt, 21% Äldreboende, 39% Skola, 55% Vård, 5% Rättsväsende, 2% Övrigt, 0% Regionen sträcker sig från Linköping i söder till Östersund och Umeå i norr (med undantag av Stockholms län, Södertälje,Norrtälje, Uppsala och Gävle som utgör region Öst). Regionen har fastigheter i bland annat Härnösand, Västerås, Norrköping och Linköping. Region Väst I Härnösand äger och förvaltar Hemsö samtliga för-, grund- och gymnasieskolor som kommunen har verksamhet i samt en stor del Fördelning av kommunens hyresvärde övriga per fastighetskategori verksamhetslokaler. Fastighetsbeståndet i Västerås består i huvudsak av skolor, äldreboenden och LSS-boenden. I Linköping, Norrköping Äldreboende, och Nyköping 18% består beståndet av skolor, Skola, 28% äldreboenden och LSS-boenden samt lokaler för polis, domstolar Vård, 46% och kriminalvård. Rättsväsende, 1% En större nyuthyrning Övrigt, under 6% året var avtalet med Västerås stad avseende ett gymnasium i anslutning till Mälardalens Högskola. Nya avtal tecknades också med bland annat Jensen Education, Plushögskolan och Realgymnasiet. Vidare tecknades ett nytt avtal med polismyndigheten i Västerbottens län avseende polishuset i Umeå. Avtalet tillkom efter önskemål om till och ombyggnation av befintlig fastighet för att Region Syd skapa rymligare och säkrare lokaler för polismyndigheten. Till- och ombyggnationen beräknas kunna färdigställas under slutet av 2014. Fördelning hyresvärde per fastighetskategori Regionen sträcker sig från Ystad i söder till Halmstad i norr och Oskarshamn i öster. Regionen har fastigheter i 11 av Skånes kommuner samt i Karlskrona, Halmstad och Växjö. Regionens fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av äldreboenden och skolor. Största skolområdet är Sankt Lars i Lund med 20 skolbyggnader. Området inrymmer även lokaler för vård. Regionens fastighetsbestånd kännetecknas av flertalet äldre byggnader som successivt konverteras till väl fungerande verksamhetslokaler för våra hyresgäster. Hyresmarknaden är generellt sett god i hela regionen och mycket god i Malmöregionen. Efterfrågan på främst moderna lokaler är stor och möjligheten till nybyggnation begränsas av bristen på planlagd mark. Regionen arbetar därför intensivt med att utveckla befintligt bestånd, vilket resulterade i ett framgångrikt uthyrningsarbete under 2012. Såväl nyuthyrningar som omförhandlade avtal ökade det årliga hyresvärdet inom regionen. Under 2012 påbörjades ett ombyggnads- och tillbyggnadsprojekt av ett äldreboende i Oxie, Malmö. Projektet beräknas vara färdigställt i mars 2013. Äldreboende, 39% Skola, 55% Vård, 5% Rättsväsende, 2% Övrigt, 0% Regionchef Nord, Åke Kaur Regionchef Syd, Fredrik Alvarsson Marknadsvärde, mkr 7 693 Hyresvärde, mkr 640 Driftnetto, mkr 458 Uthyrningsgrad, % 97,2 Antal fastigheter, st 120 Uthyrningsbar yta, kvm 600 618 Marknadsvärde, mkr 2 928 Hyresvärde, mkr 286 Driftnetto, mkr 174 Uthyrningsgrad, % 93,6 Antal fastigheter, st 42 Uthyrningsbar yta, kvm 251 365 HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012 Fastighetsbestånd 17
Utland Hemsös utlandsportfölj bestod vid årsskiftet av ett fastighetsbestånd om 18 äldreboenden i Tyskland. Hyresvärdet utgjorde 5 % av Hemsös totala hyresvärde. Vår strategiska inriktning är att successivt öka utlands beståndet. Fördelning hyresvärde per fastighetskategori 100% Äldreboende Den tyska marknaden Den tyska fastighetsmarknaden för äldreboenden är fragmenterad vilket gör Hemsö till en betydande fastighetsägare inom segmentet. Majoriteten av landets fastigheter för äldreboende ägs av operatörer, det vill säga av de som driver verksamheten. Operatörerna utgörs främst av privata och semiprivata organisationer, såsom stiftelser och fackförbund, där de sistnämnda är i majoritet. Operatörernas verksamhet finansieras genom att den enskilde betalar en viss andel av boendekostnaden medan resterande del betalas av statliga medel. De enskilda kan själva välja boende och operatör. Därmed ställs höga krav på operatörerna att vara konkurrenskraftiga både vad avser omsorg och lokaler. Emden Barssel Bocholt Hünxe Dienslaken Duisburg Wetter Langenfeld Köln Bonn Liederbach Hannover Hamburg Lauterbach Butzbach Frankfurt Bensheim München Berlin Lichtenstein Förvaltning Hemsös fastigheter i Tyskland är byggda mellan 2004-2009 och håller god kvalitet och standard. Fastigheterna ligger i 14 städer, de flesta i västra delen av Tyskland, främst inom delstaten Nordrhein-Westphalen. Samtliga hyresgäster är större operatörer av äldreboenden. Våra hyresavtal i det tyska fastighetsbeståndet innebär att hyresgästerna själva bekostar löpande drift och underhåll. Vår största hyresgäst, Hewag, står för 47,2 % av de totala hyresvärdet i Tyskland. Hewag har som operatör en hög kundnöjdhet, god beläggning och lönsamhet. Hemsös närvaro i Tyskland stärktes under 2012 genom etableringen av ett platskontor samt tillsättningen av en fastighetschef med placering i Berlin. I slutet av 2012 förvärvades även ett äldreboende i Berlin. Fastighetschef Tyskland, Jens Nagel Marknadsvärde, mkr 1 356 Hyresvärde, mkr 95 Driftnetto, mkr 90 Uthyrningsgrad, % 100 Antal fastigheter, st 18 Uthyrningsbar yta, kvm 84 988 18 Utland HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012