Årsrapport 2012 US Opportunities AB

Årsrapport 2012 US Opportunities AB

Innehåll Viktiga händelser 2012... 5 Översikt över US Opportunities AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda projekten: Fieldstone Land JV... 10 Whitney... 10 Atlanta Land... 11 Atlanta Land II JV... 11 Murano... 11 Discovery Palms... 12 Waterscape... 12 Paramount... 13 Nyckeltal... 14 Årsredovisning... 16 Förvaltningsberättelse... 18 Resultaträkning... 21 Balansräkning... 22 Redovisnings- och värderingsprinciper... 24 Noter... 25 Revisionsberättelse... 28 Årsrapport 2012, US Opportunities AB 3

Utsikt från fastigheten i Fort Walton Beach 4 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

Viktiga händelser 2012 POSITIV VÄRDEUTVECKLING FÖR BOLAGET UNDER 2012 Värdeutvecklingen för bolagets investeringar uppgick till cirka nio procent under 2012. Bostadspriserna i de 20 största städerna i USA utvecklades också positivt med en ökning på i snitt 6,8 procent under samma period. 13 LÄGENHETER SÅLDA I WATERSCAPE I FORT WALTON BEACH Under 2012 såldes 13 lägenheter i Waterscapeprojektet. Det genomsnittliga försäljningspriset låg cirka 40 procent över lägenheternas anskaffningsvärde. ÖKAT INTRESSE FÖR BOLAGETS TOMTER I ATLANTA Under 2012 ingicks avtal om försäljning av cirka 135 tomter i Atlanta. Enligt avtalet ska tomterna säljas till ett fast pris under de kommande två till fyra åren. Försäljningspriset för de tomter som sålts hittills har legat 80 100 procent högre än anskaffningsvärdet. Dessutom får bolaget ytterligare betalning om de fastigheter som byggs säljs till ett pris som ligger över ett fastställt värde. «CHINESE DRYWALLS» I WHITNEY Processen mot Bovis, samt deras försäkringsbolag och underleverantörer, med anledning av de kinesiska gipsväggar som använts i byggnaden pågick för fullt under hela 2012. I mitten av september 2012 förlikades parterna under ett möte i Orlando där parterna enades om ett avtal som innebär att tillverkaren av gipsskivorna, tyska Knauf, ska bekosta kostnaderna för byte av de kinesiska gipsskivorna i byggnaden. Dessutom ska andra skador som tillfogats byggnaden också åtgärdas. Utöver detta har USO fått ersättning från Bovis för de direkta kostnader som processen åsamkat bolaget. UTDELNING Styrelsen har med bakgrund i genomförda försäljningar och likviditeten i bolaget föreslagit en utdelning på 0,50 kronor per aktie, vilket motsvarar 5 procent av teckningskursen i den första emissionen. Slutligt beslut fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2012, US Opportunities AB 5

Cirka 2 500 Aktieägare i Norge Cirka 4 200 Aktieägare i Sverige US Opportunities AS 54 % US Opportunities AB 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 80 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % Atlanta Land (Bostadstomter) Fieldstone Land JV (Bostadstomter) Whitney (Lägenheter) Murano (Lägenheter) Discovery Palms (Lägenheter) Waterscape (Lägenheter) Atlanta Land II JV (Bostadstomter) Paramount (Lägenheter) US Opportunities AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en fullständig årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en redovisning av viktiga händelser i förvaltningen av investeringsportföljerna i US Opportunities AB (USO AB). Struktur och översikt USO AB är ett bolag som har investerat i amerikanska tomter och bostäder med förmodat hög värdeökningspotential. Bolaget har huvudsakligen investerat i fastigheter som sjunkit kraftigt i värde. Investeringarna i bolaget görs tillsammans med det norska systerbolaget US Opportunities AS (USO AS), genom det gemensamt ägda bolaget US Opportunities Norway AS (USON). Figuren ovan beskriver strukturen för USO AS och USO AB. Fokus kommer under 2013 att ligga på att maximera intäkterna genom uthyrning till dess försäljningsmarknaden repat sig. Det har kommit flera positiva signaler från den amerikanska ekonomin under de senaste månaderna, i synnerhet vad gäller utvecklingen på bostadsmarknaden. Det förväntas att den amerikanska bostadsmarknaden ska utvecklas positivt framöver. Detta beskrivs mer ingående i marknadsuppdateringen. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Status drift Bolaget blev fullinvesterat under 2010 och befinner sig nu i en driftfas, där huvudfokus ligger på uthyrning av bolagets lägenheter. Beläggningen i tre av lägenhetsprojekten är mycket god och ligger på mellan 95 och 100 procent, vilket innebär att bolaget kan täcka sina löpande driftkostnader för dessa investeringar. Beläggningen i Whitney har legat kring cirka 80 procent det senaste året, då efterfrågan sjunkit på grund av problemen med de kinesiska gipsväggarna. På Waterscape äger bolaget semesterlägenheter, vilket gör att beläggningen varierar mer här än för andra lägenhetsprojekt. Under högsäsongen från maj till september är dock lägenheterna till stor del fullt uthyrda. Transaktionsmarknaden för försäljning av lägenheter har stärkts i USA under det gångna året men är fortsatt svag. Per mars 2013 hade totalt 46 lägenheter i Waterscape-projektet blivit sålda. Paramount 6 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

1 4 2 3 Investeringar USA 1 Atlanta Land 1 Atlanta Land II JV 2 Fieldstone Land JV 2 Discovery Palms 2 Paramount 3 Whitney 3 Murano 4 Waterscape Årsrapport 2012, US Opportunities AB 7

Årlige förändringar för huspriserna i USA 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20-25 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Källor: S&P/Case-Shiller, Home Price Index Marknadsuppdatering Makroekonomisk utveckling i USA Kännetecknande för 2012 var osäkerheten. Presidentvalet och budgetkrisen i USA, det så kallade budgetstupet gjorde företag och konsumenter mindre riskbenägna. Trots bättre balans och ökade vinster var företagen motvilliga till att anställa och konsumenterna tenderade att hålla i pengarna innan den politiska och finansiella situationen klarnat. På grund av detta växte den amerikanska ekonomin långsamt under 2012 med en BNP-tillväxt på 2,2 procent jämfört med 1,8 procent under 2011. Därmed var tredje året i rad med en tillväxt under 2,5 procent ett faktum. Två ljuspunkter i den inhemska ekonomin var energioch tekniksektorn där sysselsättningen ökade och investeringarna var höga. Efter en BNP-tillväxt på 3,1 procent under det tredje kvartalet 2012 gick den amerikanska ekonomin under fjärde kvartalet 2012 oväntat bakåt med -0,1 procent till följd av lägre lagernivåer, betydande nedskärningar i de offentliga utgifterna och minskad export. Under 2013 förväntas BNP öka med 2,5 till 3,0 procent och under 2014 väntas ytterligare en ökning på mellan 3,0 och 3,8 procent. Arbetslösheten i USA sjönk till 7,7 procent i februari 2013, vilket är en liten nedgång jämfört med nivån för ett halvår sedan då arbetslösheten var 8,2 procent. Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Trots hoten om budgetstupet och Whitney, West Palm Beach i Florida 8 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

Valutakurs SEK/USD 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 2.1.03 3.1.05 2.1.07 2.1.09 3.1.11 1.1.13 orkanen Sandy, ökade privatkonsumtionen till 2,2 procent under fjärde kvartalet 2012 från 1,6 procent under tredje kvartalet. Företagsinvesteringarna ökade med 8,4 procent jämfört med -1,8 procent under tredje kvartalet, medan bostadsinvesteringarna ökade med hela 15,3 procent. Källor: U.S. Bureau of Labor Statistics, IMF, Federal Reserve Bostadsmarknaden i USA Bostadspriserna i de 20 största städerna i USA utvecklades positivt under 2012 med en ökning på 6,8 procent. Försäljningen av bostäder ökade också avsevärt under 2012 med en årlig ökning på 9,1 procent per januari 2013. Antalet påbörjade bostäder vände kraftigt uppåt under 2012 och vid utgången av året hade antalet påbörjade bostäder en årlig takt på 973 000 bostäder, vilket är en ökning från 720 000 bostäder per januari 2012. Bostadssektorn påverkas av att USA:s befolkning fortsätter att växa samtidigt som det åter blir enklare att få bankfinansiering för såväl byggbolag som privatpersoner. Efterfrågan på hyresbostäder är fortsatt god i många av de tätast befolkade områdena i USA och hyrorna spås en positiv utveckling även under 2013. Källor: S&P Case Shiller, NAHB, US Government, Economist, National Association of Realtors Discovery Palms i Orlando Årsrapport 2012, US Opportunities AB 9

1. 3. 5. 7. 1 2. Fieldstone Land JV 3 8. Whitney 2. 4. 6. 8. Fieldstone Land JV I december 2008 köpte USON 234 tomter i Poinciana i Florida ett område med stark befolkningstillväxt cirka sex mil söder om Orlando. USON äger 80 procent av projektet, medan Avatar ett bolag som är noterat på Nasdaq-börsen äger 20 procent. Avatar ansvarar också för driften av bolaget. Byggaktiviteten i området har tagit sig under det senaste året och enfamiljsbostäder uppförs på likvärdiga tomter i samma område. USO kommer under loppet av 2013 att överväga att sälja tomter till Avatar. En ny skola har byggts i området och ett nytt sjukhus är under uppförande. Bostadsområdet förväntas därför att uppfattas som mer attraktivt framöver. Whitney Bolaget äger 141 lägenheter i West Palm Beach i Florida. Palm Beach Country, där West Palm Beach är största stad, har cirka 1,3 miljoner invånare och ett mycket bra läge på östkusten, cirka tolv mil norr om Miami. Fastigheten har ett bra läge centralt i West Palm Beach, tre kvarter från stranden och med närhet till stadens kommersiella centrum. En stor andel gipsväggar importerade från Kina har använts i byggnaden. I byggnadsspecifikationen uppges att endast amerikanska gipsväggar skulle användas. Vissa av de kinesiska gipsväggarna har visat sig orsaka korrosion som bland annat skadar elkomponenter i byggnaden. Cirka 80 procent av gipsväggarna i byggnaden måste bytas ut och skadade elkomponenter måste ersättas. Då det rådde brist på amerikanska gipsväggar på grund av stor efterfrågan, importerades dessa från Kina under perioden 2005-2006. Många fastigheter i både Florida och andra stater har samma problematik. Bolaget lämnade under 2010 in en stämningsansökan mot Bovis, som var ansvarig entreprenör för utbyggnaden, för att få ersättning för skador och förluster orsakade av de kinesiska gipsväggar som använts i byggnaden. Bovis försäkringsbolag och underleverantörer omfattades också av stämningen. Processen var i full gång under hela 2012. I mitten av september 2012 förlikades parterna under ett möte i Orlando där enighet nåddes om ett avtal. Avtalet innebär att tillverkaren av gipsskivorna, tyska Knauf, ska betala entreprenören Moss för att byta ut samtliga av de kinesiska gipsskivorna i byggnaden samt åtgärda alla skador som byggnaden tillfogats. Utöver detta har USO fått ersättning från Bovis för att täcka de direkta kostnader som processen åsamkat bolaget. Arbetet på fastigheten kommer att påbörjas i juni 2013 och beräknas vara klart i slutet av 2014. Lang Reality är ansvarig för uthyrningen. Problemen med gipsväggarna i byggnaden har försvårat uthyrningsarbetet, men beläggningen har ändå legat stabilt på cirka 80 procent under 2012. Bolaget äger också flera butiks- och kontorslokaler på bottenplan i fastigheten. Samtliga av dessa lokaler är uthyrda. 10 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

1. 3. 5. 1 2 Atlanta Land, Edinburgh 2. 4. 6. 3. Atlanta Land, Wolf Creek 4 6. Murano Atlanta Land Bolaget äger cirka 850 bostadstomter i 15 olika områden utanför centrala Atlanta. På samtliga tomter finns all infrastruktur på plats (vägar, avlopp, etc.) som krävs för att kunna bygga på tomterna och hela investeringen har gjorts av tidigare ägare. Bolaget är noga med att hålla tomtområdena i gott skick och har en nära dialog med flera byggbolag. Flera av dessa har visat intresse för bolagets investeringar och under 2012 förhandlades avtal fram om försäljning av cirka 110 tomter. Köpeskillingen för de tomter som sålts hittills har legat 80 100 procent över anskaffningsvärdet. Dessutom får bolaget ytterligare betalning om de fastigheter som byggs säljs till ett pris som ligger över ett fastställt värde. Sedan ingången av 2013 pågår förhandlingar med flera olika byggbolag som är intresserade av bolagets tomter i Atlanta. Atlanta Land II JV USON äger 75 procent av Atlanta Land II JV som har investerat i cirka 350 tomter i Atlantaområdet. På samtliga tomter finns infrastruktur på plats (vägar, avlopp, etc.) och hela kostnaden har tagits av tidigare ägare. US Recovery Sweden AB (USRS) äger resterande 25 procent av bolaget. På samma sätt som beskrivs under avsnittet om Atlanta Land har bolaget investerat i byggklara tomter. Murano USON äger 93 av totalt 275 lägenheter i ett lägenhetskomplex som byggdes 2002 i Delray Beach på Floridas ostkust. Lägenheterna ligger i ett etablerat bostadsområde, knappt nio mil norr om Miami. Stadens kontorsområde ligger i samma område och det finns dessutom flera golfbanor alldeles i närheten. Det är nära till flera av de huvudleder som bland annat går till Orlando och Miami. Under 2012 förhandlades avtal fram om försäljning av cirka 25 tomter i Atlanta. Försäljningspriset för de tomter som sålts hittills har legat 80 100 procent över anskaffningsvärdet. Dessutom får bolaget ytterligare betalning om de fastigheter som byggs säljs till ett pris som ligger över ett fastställt värde. Sedan ingången av 2013 pågår förhandlingar med flera olika byggbolag som är intresserade av bolagets tomter i Atlanta. Bolaget har på samma sätt som i Whitney anlitat Lang Reality för att sköta uthyrning och försäljning av lägenheterna. Hyresmarknaden är bra och beläggningen har legat stabilt på 95-98 procent under det senaste året. Transaktionsmarknaden har hämtat sig något under det senaste halvåret och det är nu färre tvångsförsäljningar av lägenheter i området. Det är fortfarande inte klart när bolaget ska börja marknadsföra lägenheterna för försäljning men om bostadsmarknaden fortsätter i samma positiva riktning skulle detta kunna ske under andra halvan av 2013. Årsrapport 2012, US Opportunities AB 11

1. 3. 5. 7. 2. 6. 8. 1 3 Discovery Palms 5 8 Waterscape Discovery Palms USON äger 145 av totalt 336 lägenheter i ett lägenhetskomplex som ligger i närheten av Disney World i Orlando, Florida. Disney World är världens mest besökta nöjespark med 50 miljoner besökare årligen och är den största arbetsplatsen i USA med cirka 60 000 anställda. Lincoln förvaltar fastigheten på uppdrag av USON. Lincoln är en känd förvaltare i USA med ett förvaltningsbestånd på cirka 130 000 lägenheter. Hyresmarknaden är bra och lägenheterna har i stor utsträckning varit fullt uthyrda under hela 2012. Dessutom arbetar nu förvaltaren kontinuerligt med att höja hyrorna på de mest attraktiva lägenheterna. Investeringen genererar ett bra kassaflöde men fastighetsmarknaden i Orlando är fortsatt svag och bolaget har ännu inte sålt någon av lägenheterna. Waterscape USON äger 75 procent av ett bolag som köpt 115 av totalt 339 lägenheter i Waterscapeprojektet på Okaloosa Island i Fort Walton Beach, i nordvästra Florida. USRS äger 25 procent av bolaget. Byggnaden färdigställdes i januari 2008 och har god standard. Med sitt läge precis vid stranden och egen badanläggning inne på området, är detta ett attraktivt semesterresmål. Området har också ett stort utbud av restauranger och butiker. Under 2012 såldes 13 lägenheter i projektet. Köpeskillingen för dessa lägenheter låg i snitt cirka 40 procent högre än det genomsnittliga anskaffningsvärdet, trots att det är främst mindre attraktiva lägenheter som sålts. Per mars månad 2013 hade 46 lägenheter i projektet sålts vilket innebär att 69 lägenheter återstår. Efterfrågan på lägenheter har varit god under året och intäkterna har legat på ungefär samma nivå som 2011 trots att 13 lägenheter sålts. Den främsta anledningen till att intäkterna kunnat upprätthållas, trots försäljningarna, är att flera lägenheter möblerades för uthyrningssyfte i slutet av 2011. 12 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

Paramount USON äger 80 procent av ett bolag som investerat i 264 av totalt 313 lägenheter i en fastighet med centralt läge i Orlando, Florida. Dessutom äger bolaget cirka 4 200 kvadratmeter kommersiella lokaler i samma byggnad. Här är livsmedelskedjan Publix största hyresgäst med en yta på 2 750 kvadratmeter och ett hyreskontrakt som löper fram till 2028. USRS äger resterande 20 procent av bolaget. Atlantic & Pacific (A&P) ansvarar för drift och uthyrning av lägenheterna i fastigheten. A&P har erfarenhet från flera liknande projekt i Florida och har bra kompetens inom uthyrning av lägenheter. Beläggningen i fastigheten ligger på 98-99 procent. CBRE ansvarar för uthyrningen av kommersiella lokaler och hyresavtal tecknade för två av de tre lediga butikslokalerna på gatuplan under 2011. En av hyresgästerna gick i konkurs i samband med renoveringen av lokalerna. Lokalen har därför stått tom ett tag men sedan ingången av 2013 pågår konkreta förhandlingar med två potentiella hyresgäster. Bolaget äger också en råyta på andra plan om cirka 850 kvadratmeter, som är mycket svåruthyrd. Investeringen genererar ett positivt kassaflöde men marknaden för försäljning av lägenheter i centrala Orlando är fortsatt svag och bolaget har ännu inte sålt någon av lägenheterna. Årsrapport 2012, US Opportunities AB 13

Nyckeltal US Opportunities AB ("USO") äger 45,66 % av aktierna i US Opportunities Norway AS ("USON"). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen for USO omfattar endast moderbolaget. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för USON. US Opportunities Norway AS (NOK i tusentals kronor) Resultaträkning 2012 2011 Intäkter 96 950 85 124 Driftskostnader -54 003-66 691 Övriga kostnader -20 214-19 469 Avskrivningar -20 432-19 760 Nedskrivningar 83 543 10 988 Driftsresultat 85 844-9 808 Finansiellt resultat -802 3 951 Resultat före skatt 85 042-5 857 Skatt -1 094-7 060 Resultat efter skatt 83 948-12 917 Minoritetsandel 3 682 1 726 (NOK i tusentals kronor) Balansräkning 2012 2011 Materiella anläggningstillgångar 783 754 790 460 Finansiella anläggningstillgångar 0 0 Summa anläggningstillgångar 783 754 790 460 Omsättningstillgångar 314 612 289 402 Summa Tillgångar 1 098 366 1 079 862 Eget kapital 934 674 912 394 Minoritetsandel 115 471 121 200 Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) 1 050 145 1 033 594 Avsättningar och obeskattade reserver 39 607 40 060 Långfristiga skulder 0 0 Kortfristiga skulder 8 614 6 208 Summa skulder 8 614 6 208 Summa Eget kapital och skulder 1 098 366 1 079 862 14 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per 31.12 och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i januari 2013. Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund av dessa värderingar har bolaget per 31.12 genomfört följande nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar: Portfölj Bokfört värde före nedskrivning Nedskrivning Reverserade nedskrivningar Nytt bokfört värde Värdering lokal valuta Fieldstone 14 473-6 123 20 596 3 700 USD Whitney 45 907-73 771 119 678 23 150 USD Valuta Totalt nedskrivet balansvärde - 79 894 Omräkningsdifferans - 3 649 Netto nedskrivning över resultatet - 83 543 Årsrapport 2012, US Opportunities AB 15

Årsredovisning US Opportunities AB Org.nr 556717-7018 Räkenskapsår 2012-01-01-2012-12-31 16 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

US Opportunities AB Org.nr 556717-7018 1 (11) Årsredovisning för räkenskapsåret 2012-01-01-2012-12-31 Styrelsen och verkställande direktören för US Opportunities AB avger härmed följande årsredovisning. Innehåll Sida Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning 5 Balansräkning 6 Tilläggsupplysningar 8 Alla belopp redovisas, om inget annat anges, i tusentals kronor (tkr). Årsrapport 2012, US Opportunities AB 17

US Opportunities AB Org.nr 556717-7018 2 (11) Förvaltningsberättelse Information om verksamheten US Opportunities AB (USO AB) är en fastighetsportfölj som består av investeringar i tomter och bostadsfastigheter som bedöms ha en hög värdeökningspotential. Investeringar har främst gjorts i fastigheter som har sjunkit betydligt i värde. Bolaget har totalt gjort åtta investeringar tillsammans med det norska systerbolaget US Opportunities AS (USO AS). USO AB äger tillsammans med USO AS bolaget US Opportunities Norway AS (USON). Portföljen består av fem investeringar i lägenhetskomplex i Florida med totalt cirka 725 lägenheter. Därtill äger USON tre bolag som har investerat i cirka 1 000 byggklara tomter i Atlanta och 234 tomter i Poinciana söder om Orlando i Florida. Tre av investeringarna har gjorts tillsammans med US Recovery Sweden (USRS) som äger 20-25 procent. Bolaget blev fullinvesterat under 2010 och befinner sig nu i en driftfas, där huvudstrategin är att hyra ut bolagets lägenheter för att täcka löpande kostnader. Då fastighetsmarknaden förväntas bli bättre framöver kommer lägenheterna successivt att säljas av. För tomtinvesteringarna är strategin att sälja dessa till bostadsbyggande företag allteftersom efterfrågan på marknaden åter ökar. Bolaget har finansierat genomförda investeringar med eget kapital. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess utgång Under 2012 har bolagets huvudfokus varit uthyrning av lägenheter. Det har varit stor efterfrågan på bolagets lägenheter i centrala Orlando och dessa har varit fullt uthyrda, vilket bidragit till att bolaget täcker sina löpande driftskostnader knutna till investeringen. I lägenhetskomplexet vid Fort Walton Beach har 46 lägenheter sålts sedan 2010. Bolaget kommer fortsätta att marknadsföra lägenheterna för försäljning framöver. Flera av lägenheterna har hyrts ut möblerade de senaste två åren på grund av hög efterfrågan på semesterlägenheter och medför att hyresintäkterna är fortsatt ökande. Avseende tomterna i Atlantaområdet har det varit fokus på att hålla dessa i gott skick och att ha en fortsatt bra dialog med bostadsutvecklare. Flera regionala och nationella aktörer har visat intresse för flera av tomterna i portföljen och hittills har det sålts 135 tomter. Under 2009 uppdagades ett problem med gipsväggarna i lägenhetsprojektet Whitney, där bolaget äger 141 av totalt 210 lägenheter. I samband med inspektion av kylsystemet i byggnaden upptäcktes att koppar i anläggningen börjat korrodera. Ytterligare inspektioner har visat att en stor andel av använda gipsväggar importerats från Kina. En del av dessa gipsväggar har visat sig skapa en korrosionsprocess som bland annat påverkar elkomponenterna i byggnaden. Cirka 80 procent av gipsväggarna måste därför bytas ut och de elkomponenter som skadats måste ersättas. Skadorna på byggnaden beräknas uppgå till 20-25 miljoner amerikanska dollar. Flera andra fastigheter i Florida och andra närliggande städer har 18 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

US Opportunities AB Org.nr 556717-7018 3 (11) haft liknande problem som härrör sig från perioden 2005-2006, då det var brist på gipsskivor i USA som en följd av ökat bostadsbyggande kombinerat med orkanen Katrinas omfattande skador i bland annat New Orleans. USON beslutade under 2010 att vidta rättsliga åtgärder mot Bovis, ansvarig entreprenör, för att få ersättning för de skador och förluster som uppstått på grund av de kinesiska gipsväggarna. Bovis försäkringsbolag och underleverantörer omfattades också av stämningen och den rättsprocess som varit igång under 2012. I mitten av september 2012 nåddes en förlikning mellan parterna och ett avtal upprättades. Avtalet innebär att tillverkaren av gipsskivorna, det tyska bolaget Knauf, skall ersätta entreprenören Moss för kostnaderna att byta ut samtliga av de kinesiska gipsskivorna i fastigheten och åtgärda samtliga av de skador som åsamkats byggnaden. Utöver detta har USON erhållit en ersättning i kontanter från Bovis som ska täcka de direkta kostnader som uppkommit i samband med denna händelse. Arbetet på fastigheten inleds i juni 2013 och förväntas vara klart i slutet av 2014. Styrelsen föreslår en utdelning om 50 öre per aktie för räkenskapsåret 2012. Framtida utveckling Koncernens framtida utveckling påverkas till stor del av värdeutvecklingen av bolagets investeringar i USON, vilken i hög grad påverkas av den allmänna ekonomiska utvecklingen på de marknader där koncernen har investeringar. Huvudfokus för bolaget är nu att hyra ut lägenheter. Uthyrningsgraden i tre av lägenhetsprojekten är god och ligger mellan 95 och 100 procent, något som gör att bolaget kan täcka sina löpande driftskostnader knutna till dessa investeringar. Utöver detta har uthyrningsgraden varit relativt stabil på cirka 80 procent i Whitney. Uthyrningsgraden är lägre än i de andra projekten som en följd av lägre efterfrågan på grund av problemen med de kinesiska gipsväggarna. Bolaget ser fortsatt ökade intäkter från bolagets semesterlägenheter i Fort Walton Beach. I detta projekt har det sålts 46 lägenheter sedan 2010 och bolaget kommer i framtiden att fortsätta marknadsföra lägenheter för försäljning. Trots den positiva utvecklingen på den amerikanska bostadsmarknaden under det senaste året har marknaden för försäljning av lägenheter varit fortsatt svag. Bolaget kommer därför att fokusera på att maximera intäkterna genom uthyrning tills marknadsläge för försäljning blir bättre. Den amerikanska marknaden har under de senaste månaderna signalerat en vändning och förväntningarna är att detta kommer påverka fastighetsmarknaden positivt framöver. Avseende tomterna i Atlantaområdet har det varit fokus på att hålla dessa i gott skick och att ha en fortsatt bra dialog med bostadsutvecklare. Bostadsbyggandet i USA har ökat det senaste året och antal igångsatta bostadsprojekt närmar sig en miljon. FInansiell risk Bolagets eget kapital är utsatt for valutafluktuationer i förhållandet svenska kronor till amerikanska dollar, då investeringar, indirekt via USON, har genomförts i amerikanska dollar. Bolaget har inte ingått några avtal om valutasäkringar. Årsrapport 2012, US Opportunities AB 19

US Opportunities AB Org.nr 556717-7018 4 (11) Flerårsöversikt (tkr) 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning 0 0 0 0 Resultat efter finansiella poster 24 080-593 -25 184-1 648 Balansomslutning 508 577 484 319 484 657 527 075 Soliditet (%) 99 99 99 98 Antal anställda 0 0 0 0 För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor): överkursfond 468 573 262 årets vinst 24 080 068 disponeras så att 492 653 330 till aktieägare utdelas 27 743 546 som överkursfond balanseras 464 909 784 492 653 330 20 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

US Opportunities AB Org.nr 556717-7018 5 (11) Resultaträkning Not 2012-01-01-2012-12-31 2011-01-01-2011-12-31 Nettoomsättning 0 0 0 0 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 1-408 -539 Rörelseresultat -408-539 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 2 24 630 0 Ränteintäkter 3 87 119 Räntekostnader och liknande resultatposter 4-229 -173 24 488-54 Resultat efter finansiella poster 24 080-593 Skatt på årets resultat 0 0 Årets resultat 24 080-593 Årsrapport 2012, US Opportunities AB 21

US Opportunities AB Org.nr 556717-7018 6 (11) Balansräkning Not 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 5, 6 502 127 477 497 502 127 477 497 Summa anläggningstillgångar 502 127 477 497 Omsättningstillgångar Kassa och bank 6 450 6 822 Summa omsättningstillgångar 6 450 6 822 SUMMA TILLGÅNGAR 508 577 484 319 22 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

US Opportunities AB Org.nr 556717-7018 7 (11) Balansräkning Not 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 Bundet eget kapital Aktiekapital (55 487 091 aktier) 11 097 11 097 11 097 11 097 Fritt eget kapital Överkursfond 468 573 469 166 Årets resultat 24 080-593 492 653 468 573 Summa eget kapital 503 751 479 671 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 0 71 Skulder till intresseföretag 4 796 4 548 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 30 Summa kortfristiga skulder 4 826 4 648 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 508 577 484 319 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Spärrade bankmedel 51 51 51 51 Ansvarsförbindelser Inga Inga Årsrapport 2012, US Opportunities AB 23

US Opportunities AB Org.nr 556717-7018 8 (11) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar, skulder samt avsättningar har värderats till anskaffningsvärde om annat ej anges. Fordringar och skulder i utländsk valuta har värderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet medan kursvinster och kursförluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Nedskrivning sker även med belopp motsvarande erhållen utdelning i de fall utdelning motsvarar tidigare tillskjutet kapital. Emissionskostnader Emissionskostnader baseras på de investeringar som löpande sker inom portföljen och uppgår till en procentandel av investerat kapital. Emissionskostnaderna redovisas i eget kapital vid emission och vid investeringens genomförande. Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Balansomslutning Företagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Antal anställda Medelantal anställda under räkenskapsåret. 24 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

US Opportunities AB Org.nr 556717-7018 9 (11) Noter Not 1 Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner har ej utbetalats. Till styrelsen har arvode utgått med 37 (37) tkr. Not 2 Resultat från andelar i intresseföretag 2012 2011 Återföring av nedskrivningar 24 630 0 24 630 0 Not 3 Ränteintäkter 2012 2011 Ränteintäkter 87 119 87 119 Not 4 Räntekostnader och liknande poster 2012 2011 Räntekostnader -147-171 Kursdifferenser -82-2 -229-173 Årsrapport 2012, US Opportunities AB 25

US Opportunities AB Org.nr 556717-7018 10 (11) Not 5 Andelar i intresseföretag 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärden 502 127 502 127 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 502 127 502 127 Ingående nedskrivningar -24 630-24 630 Återförda nedskrivningar 24 630 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar 0-24 630 Utgående redovisat värde 502 127 477 497 Not 6 Specifikation andelar i intresseföretag Namn Kapitalandel Antal andelar Bokfört värde US Opportunities Norway AS 45,56% 4 244 017 502 127 502 127 Eget Org.nr Säte kapital Resultat US Opportunities Norway AS 991938869 Oslo,Norge 799 053 68 619 26 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

Årsrapport 2012, US Opportunities AB 27

28 Årsrapport 2012, US Opportunities AB

US Opportunities AB C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo www.ssd.no SSD/ 130081