Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om omsorgsplikt, anbudsförteckning och journal. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att tillse att säljaren innan kontraktsskrivning delges informationen om att den tilltänkta köparen har inkommit med ett nytt, villkorat bud. Även prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt journal och en fullständig anbudsförteckning. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklare NN. Kritiken avser att NN ska ha underlåtit att informera säljaren om att den tilltänkta köparen hade villkorat sitt bud. Anmälaren har även gett in ett reklamationsbrev riktat till mäklaren och hennes arbetsgivare. NN har yttrat sig i ärendet och gett in anbudsförteckningen och journalen. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. När anmälaren den 8 maj 2018 träffade den tilltänkta köparen (budgivare 2) POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) för att skriva under köpehandlingarna fick han kännedom om att denne hade villkorat sitt bud med att viss renovering skulle utföras på fastigheten. NN hade inte upplyst anmälaren om villkorets förefintlighet. Vidare hade anmälaren tidigare informerat NN om att han absolut inte ville utföra någon renovering. Kontraktsskrivningen fick avbrytas då anmälaren avsåg att inte efterkomma villkoret och den tilltänkta köparen stod fast vid sitt villkor. Anmälaren ville då att NN skulle kontakta personen som hade lagt det näst högsta budet (budgivare 1). När NN ringde budgivare 1 förstod den senare att budgivare 2 hade dragit sig ur affären och sänkte därför sitt bud med 200 000 kr, vilket anmälaren accepterade. Anmälaren åsamkades på så sätt en ekonomisk skada. Efter att kontraktsskrivningen med budgivare 2 hade avbrutits mottog anmälaren ett sms från NN kl. 21:15 samma kväll. I meddelandet förklarade hon att det högsta budet var förenat med ett villkor om att anmälaren skulle reparera jetstreamern och solfångaren till fastighetens pool. Anmälaren kunde se att meddelandet hade skickats kl. 17:09 samma dag. Han tror att meddelandet hade försenats med anledning av avbrott i telekommunikationen eller något tillfälligt fel i telefonen. Meddelandet var dock formulerat på ett svepande sätt, varför det inte framgick att villkoret var absolut. Anmälaren anser att NN har brutit mot god fastighetsmäklarsed genom att inte informera vare sig anmälaren eller övriga budgivare om att det högsta budet var förenat med ett villkor som anmälaren aldrig avsåg att acceptera. Under hela förmedlingsuppdraget har anmälaren varit mycket tydlig med att han inte tänkte utföra någon renovering. Hade anmälaren vetat att det högsta budet var villkorat på det sättet hade anmälaren valt det näst högsta budet istället. NN har brustit i noggrannhet och omsorg genom att inte utreda vilka villkor som den tilltänkta köparen egentligen ställde samt inte undersöka om denne kunde tänka sig att acceptera ekonomisk kompensation istället för renovering. NN har också frekvent skickat medhjälpare vid visningarna och närvarade inte vid kontraktsskrivningen. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) dokumenten endast som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har således inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarens yttrande Budgivningen avslutades den 7 maj 2018 och datum för kontraktsskrivningen sattes till den 8 maj kl. 19:00. Det vinnande budet var då inte förenat med något villkor. Inför kontraktsskrivningen frågade NN anmälaren om han hade åtgärdat jetstreamern och solpanelen som värmer fastighetens pool, eftersom ämnet hade diskuterats tidigare. Anmälaren hade inte åtgärdat felen, men uttryckte att om diskussion skulle uppstå föredrog han att göra avdrag på köpeskillingen framför att företa reparationsåtgärder. Senare under samma dag skickade NN ett förslag till köpeavtal och en frågelista till den tilltänkta köparen. Denne återkom med ett krav på att anmälaren skulle åtgärda felen på jetstreamern och solpanelen. NN skickade ett SMS till anmälaren kl. 17:09 vari hon upplyste honom om den tilltänkta köparens krav. Hon erhöll inget svar, varför hon förutsatte att anmälaren hade antingen gått med på att åtgärda felen eller valt att sänka köpeskillingen för att komma överens med den tilltänkta köparen. Anmälaren uppgav senare att han inte hade nåtts av meddelandet förrän efter att kontraktsskrivningen den 8 maj hade avbrutits. NN var inte fysiskt närvarande vid kontraktsskrivningen, men hon fanns tillgänglig på telefon och skickade en mäklarkollega i sitt ställe. Anmälaren hade bestämt sig för att inte sälja till den tilltänkta köparen med anledning av dennes krav på reparation och var ovillig att sänka köpeskillingen. Anmälaren uppmanade NN att ringa budgivare 1 och fråga om denne stod fast vid sitt bud, trots att det var 300 000 kr lägre än den tilltänkta köparens. Budgivare 1 ville då sänka sitt bud med 200 000 kr. Anmälaren accepterade denna summa och kontrakt skrevs mellan parterna under den 9 maj 2018. Det var anmälaren som själv valde köpare och köpeskilling. NN kan inte lastas för att anmälaren inte har fått hennes SMS. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Enligt god fastighetsmäklarsed är en fastighetsmäklare skyldig att ta emot och framföra alla inkomna bud och meddelanden till sin uppdragsgivare till dess att ett köpekontrakt har undertecknats. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är mäklarens ansvar att kontakta uppdragsgivaren och säkerställa att information når denne under förmedlingsuppdragets gång (se beslut i ärende dnr. 4.1-1611-13). Det är utrett att NN blev informerad om att den tilltänkta köparen några timmar innan kontraktsskrivningen den 8 maj 2018 villkorade sitt bud på så sätt att jetstreamern och solpanelen till poolen skulle repareras. Det är också utrett att hon innan kontraktsskrivningen skickade ett SMS till anmälaren för att upplysa honom om villkoret och dess innebörd. Anmälaren mottog meddelandet först efter att kontraktsskrivningen hade avbrutits och var dessförinnan omedveten om villkorets existens. Det var från ett tidsmässigt perspektiv uppenbart att NN utan dröjsmål behövde informera anmälaren om villkoret, så att parterna skulle ha möjlighet att träffa en överenskommelse i frågan innan kontraktsskrivningen. Att NN kände till att anmälaren var negativt inställd till att åtgärda felen på jetstreamern och solpanelen styrker uppfattningen att det var av stor vikt att villkoret genast framfördes till anmälaren, då det annars förelåg en risk att parterna inte skulle komma överens. Även om NN inte kan lastas för eventuella fel i telekommunikationen borde hon ha antagit en mer aktiv roll för att säkerställa att anmälaren verkligen hade mottagit informationen om villkoret. Att i en situation som den förevarande inte förvissa sig om att anmälaren hade tillgodogjort sig informationen och ta reda på vilken inställning han hade till villkoret kan inte sägas utgöra ett beaktande av säljarens intressen i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Den omständigheten att NN inte personligen närvarade vid den planerade kontraktsskrivningen innebar naturligtvis att det var av än större vikt att hon skyndsamt verkade för att parterna skulle nå en överenskommelse.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt enligt 8 fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15, s. 60f) anges att syftet med regeln är dels att det ska finnas dokumentation om mäklaren hamnar i tvist med köpare eller säljare, dels för att underlätta Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsarbete. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Det är anteckningarna i uppdraget som utgör journalen. Dessa ska föras löpande. Enligt den inkomna mäklarjournalen har majoriteten av åtgärderna som beskrivs däri vidtagits innan eller under den 8 maj 2018. Det är ostridigt att den slutliga köparen (budgivare 1) kontaktades under kvällen den 8 maj, att det vinnande budet lades samma kväll och att parterna skrev under köpehandlingarna den 9 maj. I journalen anges dock att kontraktsskrivningen skedde den 8 maj. Uppgiften stämmer inte överens med vad både anmälaren och NN har uppgett om att anmälaren och budgivare 1 skrev kontrakt den 9 maj. Vidare anges i journalen att alla bud hade framförts till säljaren den 7 maj och att budgivningen avslutades samma dag. Såväl anmälaren som NN har uppgett att budgivare 2:s villkorade bud samt budgivare 1:s vinnande bud inkom den 8 maj. Journalen är dessutom otydligt utformad. Det går inte att utläsa om mäklaren har vidtagit vissa åtgärder gentemot antingen den första tilltänkta köparen (budgivare 2) eller den slutliga köparen (budgivare 1) eller båda två. Journalen är i dess nuvarande form mer eller mindre obrukbar som dokumentation i händelse av framtida tvist. Sådana oklarheter kullkastar det i förarbetena uttalade syftet med att föra mäklarjournal. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att journalens brister är så omfattande att NN ska meddelas en varning för dem.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (se prop. 2010/11:15, s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se HFD 2016 ref 2 I). Den förevarande anbudsförteckningen är bristfällig i flera avseenden. Inledningsvis har budgivare 2:s senast lämnade bud, vilket lämnades den 8 maj 2018 och var förenat med ett villkor om reparation, inte införts i förteckningen. Samma persons bud på 16 000 000 kr från föregående kväll finns i förteckningen, utan att det anges att budet har annullerats efter att det ersattes med samma budgivares villkorade bud som inkom under nästkommande dag. Som vinnande bud anges i förteckningen budgivare 2:s bud på 15 500 000 kr från den 7 maj, trots att vinnande bud egentligen lades av budgivare 1 under kvällen den 8 maj, även detta på 15 500 000 kr. Det egentliga vinnande budet saknas helt i anbudsförteckningen. Genom att upprätta en anbudsförteckning med ett flertal brister har NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt 20 fastighetsmäklarlagen. Förseelsen utgör grund för en varning. Påföljd
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) NN ska meddelas en varning för att ha åsidosatt sin omsorgsplikt samt för att ha upprättat en bristfällig journal och en ofullständig anbudsförteckning. Även bedömda var för sig motiverar förseelserna en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.