Göteborg 2016-01-29 PM till badhusutredning, Lidingö stad, daterad 2015-01-23 Upprättad av LILJEWALL arkitekter och PROMA Inledning Detta PM är en komplettering av den badhusutredning, daterad 2015-01-23, som LILJEWALL arkitekter och PROMA har upprättat. Utredningen redovisar en analys av nuläget på Lidingö, en omvärldsbevakning kring badhusbyggande, en sammanställning av olika drift-och entreprenadformer, ett förslag till lokalprogram samt analyser av sex olika placeringar av badhuset. Tre platser utpekades som lämpliga för ett nytt bad, nämligen en nybyggnation i anslutning till det nuvarande badet i Gångsätra, en nybyggnation på den droppformade tomten i samma område samt en nybyggnation i Västra Bergsätra invid ishallen. De tre förslagen kostnadsbedömdes och en intäkts- och kostnadskalkyl beräknades. Slutsatsen är att investeringskostnaden inkl. byggherrekostnader ligger i intervallet 215-240 milj. kr (entreprenadkostnad motsvarande 180-200 milj. kr). Det årliga driftsunderskottet bedöms ligga inom intervallet 12-14 milj. kr. Detta PM diskuterar ett antal kompletterande frågeställningar, som vi har erhållit från kommunen. Tre lokaliseringar är enligt kommunen aktuella idag, nämligen Droppen, Gångsätra/fotbollsplanen samt en om- och tillbyggnad av befintligt bad, vilket är ett förslag som tidigare inte har studerats. Ett ytterligare förslag, som också diskuteras, är en placering på Dalénum tomten, vilket vi är ombedda att kommentera. Varje frågeställning diskuteras under respektive rubrik nedan. Omvärldsbevakning De anläggningar som redovisas i nedanstående tabell är aktuella projekt som är färdigställda under perioden 2012-2014 i Stockholmsregionen: Tyresö, Sigtuna, Norrtälje och Järfälla (öppnar 2018).
Vi har också valt att komplettera tabellen med några bad, som har öppnat under 2014 i övriga landet: Ystad, Vara och Sjöbo (öppnar 2016). Jämförelse investering/årskostnad/besökstal på nya anläggningar i Sverige Anläggning År Innevånare Investering Årskostnad Besökare Diff. Besökare Pris vuxen Pris ungdom/barn Gångsätrabadet, Lidingö/bef Nuläge 45 000 3 600 000 75 000 75:- 30:- 2014 45 000 3 600 000 75 000 75:- 30:- Norrtälje badhus 2014 58 000 161 Mkr (T) 15,3 Mkr 142 000 (+47 000) 90:- 40:-/30:- Midgårdsbadet Sigtuna 2014 44 000 185 Mkr (T) 14 Mkr 210 000 (+90 000) 55:- 30:- Tyresö Aquarena 2012 45 000 150 Mkr (E) 14,5 Mkr 210 000 95:-/75:- 60:-/40:- Ystad Arena 2014 29 000 275 Mkr (T) 25 Mkr 160 000 (+80 000) 90:-/55:- 60:-/40:- Järfälla 2018 71 000 245 Mkr*1 (T) 21 Mkr 400 000 Sjöbo simanläggning 2016 18 000 151 Mkr (T) 13,5 Mkr 105 000 Vara badhus 2014 16 000 128 Mkr (T) Ca 11 Mkr 90 000 (+ ca 70 000) 70:- 50:-/30:- *1= Uppskattad kostnad. T= Totalkostnad (entreprenadkostnad +byggherrekostnad) E=Entreprenadkostnad Som syns i tabellen varierar redovisade investeringar mellan entreprenadkostnad och totalkostnad (entreprenadkostnad inklusive byggherrekostnad). Ingen jämförelse har kunnat göras avseende avskrivningstider (kommuner har olika avskrivningstid på sina anläggningar). Därför varierar också årskostnaden. Restvärdet är även en faktor som har inverkan i några av anläggningarna. SLUTSATS OMVÄRLDSBEVAKNING I tabellen ser man att kommuner med ungefär samma befolkningsunderlag som Lidingö; Norrtälje, Sigtuna och Tyresö - ligger årskostnaden mellan 14 15,3 miljoner kronor. Erfarenheterna i tabellen pekar på att 12-14 miljoner kronor är en rimlig nivå, kanske till och med något i underkant. Det mest anmärkningsvärda är kanske de kraftigt ökade besökstalen mellan 50 300 % i de nya anläggningarna. Samma effekt på besökstalet skulle en modern anläggning på Lidingö få. Vi har i kalkylen från i vintras räknat med 210 000 besök i en ny simhall. Erfarenhetssiffrorna i tabellen styrker oss i den bedömningen. Prisnivån varierar kraftigt mellan de olika baden. Den högsta badavgiften för en vuxen är 105 kr/bad vad vi vet i en anläggning i Sverige.
Typanläggningar Vi redovisar de tre typanläggningar vi känner till. TYPBAD 2521 Denna modell av typbad är utvecklad för och lämpar sig bäst som renodlad tränings/tävlingsbassäng med möjligheter till simundervisning. Detta är också ett lämpligt bad som andrabad i större kommuner. 25/21 Modellen: Läktare och 25/21 bassäng från Alblasserdam i Holland. Höj och sänkbart mellangolv längs bassängen möjliggör motionssim/simträning och t.ex. simskola samtidigt. Anläggningen innehåller en 25 meters bassäng med omklädningsrum, klubbrum, entreutrymmen, förråd mm. Vi har tyvärr knapphändiga uppgifter om byggsätt trots kontakter med den svenska agenten. Typbad 2521 är utvecklad i Nederländerna och är i grundutförande anpassad till andra klimatzoner än de som finns i Sverige. En skandinavisk version är på gång, kostnaden är dock okänd men definitivt högre. Anläggningen byggs på en betongplatta på mark med källare i markplan, vilket är bra ur kostnadssynpunkt. Kan dock i detta fall ge andra nackdelar med täta bottenvåningar, utan liv och rörelse. Bassängerna är av rostfritt stål med höj- och sänkbar botten. Ytterväggarna är, enligt hörsägen, kassettväggar av trä, vilket enligt vår uppfattning, är byggnadsfysiskt tveksamt. Det finns inga uppgifter hur man hanterar detta. Vi har inte kunnat få uppgifter om stomme och takuppbyggnad. Bilder antyder dock någon form av stålstomme. Hänsyn tas inte till platsens grundläggningsförutsättningar. Den första anläggningen har nyligen tagits i bruk i Tyskland. Prisnivån för den minsta anläggningen är från 50 miljoner kr och uppåt exklusive byggherrekostnader, tomt, markarbeten, grundläggning mm. För en närmare presentation se Bilaga 1. MALMSTENSHALLEN
Malmstenhallen är mest lämpad för mindre kommuner med en befolkning på 15 000 20 000 invånare. Exteriör och interiör från Malmstenhallen, bilden visar minsta modellen. Anläggningen innehåller en kombinerad bassäng för träning/motion, simundervisning och lek, entré med cafe, omklädnadsutrymmen mm. Malmstenshallen har bassänger i marknivå och är delvis utförd med källare i platsgjuten betong för vattenrening och ventilation. Bassängerna är av rostfritt stål. Byggnaden har en stålkonstruktion med ytterväggar och tak av sandwichelement. Byggnadsfysiska förutsättningar med fukt och ångtryck tar man hand om på insidan med ett förstärkt fuktskydd, oklart i detalj hur detta görs. Ingen anläggning är såld till dags dato. Prisnivån för den minsta anläggningen är från 40 miljoner kr och uppåt exklusive byggherrekostnader, tomt, markarbeten, grundläggning mm. För en närmare presentation se Bilaga 2. TYPBAD NCC/MEDLEY/TAGEBAD Detta typbad finns i tre storlekar också främst anpassade till mindre kommuners behov med en befolkning på upp till 30 000 invånare. För Lidingös del är det bara rimligt att fundera på den största varianten. Anläggningen har sex 25 meters banor, en multibassäng med höj- och sänkbar botten, en mindre lekdel, gym, entréhall med kassa/cafe, omklädning mm. NCC/Medley/Tagebads typbadhus är den modell som är mest flexibel och anpassningsbar av de tre modellerna. Typbadhuset som NCC/Medley/Tagebad har tagit fram har vi betydligt mer uppgifter om, främst beroende på att LILJEWALL arkitekter har varit arkitekt för projektet. Bassänger och bottenplatta är gjutna i betong och ligger i markplan utan källare. Stomme av betongpelare med takbalkar av stål. Ytterväggar av sandwichelement och alla innerväggar av betongelement. Ventilerad luftkudde ovan undertak. Anläggningen kan standardmässigt jämföras med Tyresö Aquarena. Det renodlade typbadhuset har inte levererats, men teknikkonceptet tillämpas vid byggnationen av Sjöbo simanläggning. Anläggningen är kostnadsberäknad till 100 milj. kr exklusive byggherrekostnader, tomt, markarbeten grundläggning mm. Det beräknade årliga driftsunderskottet uppgår till cirka 10 milj. kr/år.
För en närmare presentation se Bilaga 3. SLUTSATS TYPBADHUS Typbadhusen är, oavsett leverantör, från början framtagna med huvudinriktning på mindre kommuner eller som andra badhus i större kommuner, och passar dåligt med Lidingös behov. Typbadhusen är svåra att bygga efter specifika kommunanpassade önskemål. Kostnaderna varierar från 40 100 miljoner kr beroende på leverantör och storlek. Man bör dock hålla i minne att ingen anläggning ännu är byggd i Sverige. Ska kommunen satsa på ett typbadhus, ska det vara ett typbadhus special/xxl och därmed ser kostnadsbilden annorlunda ut. Bilaga 4 redovisar test av en, den mest lämpliga, anläggningen på tomten vid Gångsätrahallen. Två alternativ visas med olika storlek på 25 meters bassäng. Är det möjligt att bygga en anläggning med ett driftsunderskott på 7 till 10 milj. kr? Ja, det är möjligt att bygga en simhall med ett driftsunderskott i efterfrågat intervall. Då får man ett mindre typbadhus som, enligt våra bedömningar, inte lever upp till de krav och önskemål som allmänhet, föreningar, skola med flera efterfrågar. Framför allt inte på längre sikt med ökat befolkningsunderlag. Som synes på bifogad jämförelsetabell för nybyggda bad, dom flesta öppnade under 2014, så ligger driftsunderskottet på mellan 12 14 miljoner kronor/år. Den siffran får ses som ett ungefärligt riktmärke för en investering i den storleksordning som vi redovisar i rapporten. Det är möjligt att justera driftsunderskottet något, om investeringskostnad (lika med areor och funktioner) och prisnivån för badande ändras. Vi tror också att antalet besökare ligger på rätt nivå med 210 000 bad/år, varför större besöksantal inte är troligt. Av de tre lokaliseringsförslagen som har studerats i badutredningen är en lokalisering i anslutning till befintlig anläggning det bästa alternativet, eftersom investeringskostnaden blir lägst i detta fall. Intäktskalkyl för ny simhall Lidingö (från badutredning 2015-01-23 reviderad) Antal besök Snittintäkt Totalintäkt Aktiviteter 50 000 30 1 500 000 Föreningar 25 000
Skola 15 000 Övriga aktiviteter 10 000 Bad 100 000 Motionssim 45 000 60 2 700 000 Familjebad 55 000 70 3 850 000 Gym och friskvård 50 000 60 3 000 000 Servering 300 000* Shop 200 000* Totalintäkt 11 250 000 Totalt antal besökare 210 000 Genomsnittsintäkt 56 *= Nettointäkt Investering totalt 215 miljoner, avskrivning 33 år och 3 % ränta ger en årskostnad på 12,45 miljoner kronor, se badhusutredningen. Några kommentarer till tabellen: - En höjning av genomsnittsintäkten med 10 kr/besök (från 56 kr till 66 kr) skulle ge ytterligare 2 miljoner kronor i intäkt. Kan vara svårt att genomföra för kategorin skolor, föreningsliv och aktiviteter. Om vi räknar bort de kategorierna ökar intäkterna med 1,5 miljoner till 12,75 miljoner kr. Det totala underskottet (nettokostnaden) landar då på 10,95 miljoner kr. Detta vid en investering på 215 miljoner kr. Högre intäkter än så tror vi inte är möjligt med den typ av anläggning vi skissat på. Det antal besökare och den genomsnittsintäkt som kalkylen bygger på kräver en rimligt attraktiv familjedel på badet samt ett professionellt arbete med marknadsföring och försäljning. - En minskning av investeringen med 10 miljoner kronor, genom översyn av ytor mm, ger en minskad kapitalkostnad med 600 000 kronor/år. En minskning av investeringen på 10 miljoner kr kan vara möjlig utan att påverka intäkterna. Större minskningar av investeringskostnaden kommer även att påverka intäktskalkylen. MÖJLIGA BYGGRÄTTER PÅ BADHUSTOMTEN Det har också diskuterats om det är möjligt att skapa byggrätter för bostäder och på så sätt delfinansiera badet. Vi har studerat huvudförslaget vid Gångsätrahallen med avseende på detta, se separat skiss, bilaga 5. Det är möjligt att skapa 3 400 m2 BTA area ovan mark. 34 lägenheter med ett parkeringsdäck för cirka 30 bilplatser kan skapas. Detta skulle ge ett
bidrag på 34 milj. kr (bostadsrätter 10 000 kr/m2 efter gatukostnad) eller 13,5 milj. kr (hyresrätter 4 000 kr/m2 efter gatukostnad). SLUTSATSER Det går att bygga ett mindre bad med ett driftsunderskott ner mot 11 milj. kr, dock behöver behov, funktioner (=areor) och prisnivåer för badande diskuteras. Hänsyn behöver också tas till hur ett mindre bad påverkar intäkterna. Inte självklart att det blir billigare. Om kommunen önskar hamna på ett driftsunderskott i intervallet 7-10 miljoner kr kommer kompromisserna att bli stora i förhållande till den ursprungliga badhusutredningen. Byggrätter för bostäder som delfinansiering av badet är intressant. Om- och tillbyggnad av Gångsätrahallen BEFINTLIGA FÖRUTSÄTTNINGAR I befintlig anläggning inryms 3 verksamheter, nämligen badanläggning, gym och sporthall. Badet delar entre med sporthallen. Byggnaden består av totalt sex plan. Det finns två huvudplan med bassängrum respektive sporthall. Till detta kommer två halvplan där entre och omklädning finns på var sitt halvplan. I ett källarplan under bassängplanet ligger gymmet tillsammans med teknik. Badlokalerna ligger samlade i de tre nedre planen, där omklädning, bassänger och gym ligger på var sitt plan. Entreen till badet ligger på ytterligare en nivå ovan omklädningen. Sporthallen ligger överst i byggnaden med sina läktare. Tillhörande omklädningsrum ligger på samma plan som badets omklädnad under sporthallen. Entreen till sporthallen ligger också på en nivå ovan omklädningen, lika badet. PROBLEMANALYS För det första är Gångsätrabadet alldeles för litet i förhållande till en kommun av Lidingös storlek. Fyra 25 meters banor för motion och träning samt en minimal undervisningsbassäng ger inte utrymme för lämplig verksamhet, se även vårt förslag till lokalprogram för ett nytt badhus, som motsvarar behovet för en kommun av Lidingös storlek. Det låga besökstalet och det begränsade öppethållandet (cirka 20 tim/vecka för motionssim) i förhållande till kommunstorlek bekräftar detta. För det andra ger anläggningens nuvarande utformning stora problem med orienterbarhet och tillgänglighet. Tillgängligheten fungerar hjälpligt mellan sporthall och omklädning, under förutsättning att man accepterar olika flöde för funktionsnedsatta och övriga. Idag kräver oftast tillgänglighetssakkunniga samma personflöde i anläggningar. Tillgängligheten fungerar inte med rimlig nivå mellan omklädning och bassängrum. Assistanshjälp krävs för att komma från omklädning till bassängrum med hjälp av takliftar.
Ombyggnad har vanligtvis en stor nackdel då befintlig anläggning inte kan brukas under ett till två år. FÖRSLAG Vi har studerat två förslag till om- och tillbyggnad av Gångsätrahallen. FÖRSLAG A Förslag A utgår från förutsättningen att befintlig entre används efter en om- och tillbyggnad. Se Bilaga 6. Stora ingrepp behöver göras i befintlig byggnad för att kunna skapa en ändamålsenlig anläggning. Dessutom behöver en tillbyggnad göras med nya bassängrum för att möta behoven. Nedan beskrivs åtgärder som krävs för att skapa en fungerande om- och tillbyggnad: För att skapa tillräckliga vattenytor föreslås en ny 25 meters bassäng samt en ny lekdel. En vinterträdgård, eventuellt med en servering, kopplar samman befintlig byggnad och tillbyggnaden med de nya bassängdelarna. Befintlig bassäng blir ny undervisningsbassäng. Eventuellt kan en höj- och sänkbar botten installeras. En ny entrédel-övre entrehallen- föreslås i anslutning till huvudentrén. En ny hiss anordnas mellan övre entrehallen och den nedre entrehallen, som ligger i samma plan som kassa/servering och omklädningsutrymmena. Omklädningsutrymmena behöver utökas för badet för att klara av det ökade antalet besökare. I omklädningsutrymmena för sporthallen görs mindre ändringar. Befintlig hiss ger funktionsnedsatta tillträde till sporthallen, både aktiva och publik. Ingen optimal lösning med hänvisning till lämpliga personflöden. Befintlig hiss behöver även kopplas till gymmet, ingen av de andra hissarna som föreslås är lämpliga. Två hissar ordnas mellan omklädningsutrymmen och bassängrum. Det kräv en hiss från respektive omklädning, både herr och dam. Som synes krävs stora åtgärder för att få en fungerande anläggning. Trots detta kommer anläggningen att drivas med ett antal kompromisser i förhållande till ett nybyggnasalternativ. FÖRSLAG B Förslag B utgår från förutsättningen att huvudentrén för badet ordnas i nybyggnadsdelen och att befintlig entre används för sporthallen. Se Bilaga 6. Ingreppen i befintlig byggnad är inte lika omfattande i detta förslag. Nedan beskrivs åtgärder som krävs för att skapa en fungerande om- och tillbyggnad: Idrottshall och bad separeras med egna entréer. Befintlig entré blir sportshallsentré och badet får en egen entré i nybyggnadsdelen.
Nybyggnadsdelen innehåller entré, entréhall/cafe, omklädning herr/dam samt två mindre gruppomklädnadsrum och en omklädning special med hög tillgänglighet, 25 meters bassäng och ny likdel. Befintlig bassäng blir ny undervisningsbassäng. Ev kan en höj- och sänkbar botten installeras. Befintliga omklädnadsutrymmen används för denna del. Omklädnadsrummen nås från nybyggnadsdelen via en nybyggd passage och trappa/hiss till befintlig korridor. Nya trappor/hissar ordnas mellan befintlig omklädnad och undervisningsbassäng. Får utredas senare om detta krävs. Befintligt gym behålls. Eventuellt kan ett nytt gym anordnas ovan den nya omklädnadsdelen, denna lösning ingår inte i kostnadsbedömningen. Omklädningen för sporthallen bör omdisponeras, så att dessa utrymmen nås från sporthalls entréen, för att separera bad och sporthall. Eventuellt kan separering ordnas med låssystem, får studeras senare. Befintlig personaldel behålls. KOSTNADER Vår erfarenhet är att en ombyggnad av en badanläggning i denna omfattning blir kostnadskrävande, beroende på de svåra förutsättningarna. Ombyggnadskostnaden hamnar ofta på samma nivå som för en nybyggnad. Kostnadsuppskattning för alt A: Den totala ombyggnadsytan uppgår till 2 400 m2, varav 1 500 m2 är kraftig ombyggnad och 900 m2 är upprustning/ något mindre ombyggnad. Den totala nybyggnadsytan uppgår till 2 800 m2 (varav källare 950 m2). Badet har en area på 5 200 m2 efter om- och tillbyggnad. En uppskattad entreprenadkostnad för detta alternativ uppgår till 150 milj. kr + byggherrekostnad på 15 % = 22,5 miljoner kr. Totalkostnaden för renoveringen blir således 172,5 miljoner kr. Till detta kommer en kostnad för renovering av sporthallsdelen, som måste tas samtidigt. Kostnadsuppskattning för alt B: Den totala ombyggnadsytan uppgår till 1700 m2, varav 820 m2 är kraftig ombyggnad och 880 m2 är upprustning/något mindre ombyggnad. Den totala nybyggnadsytan uppgår till 3 800 m2 (varav källare 1 200 m2). Totalytan för badet blir därmed 5 500 m2. En uppskattad entreprenadkostnad för detta alternativ uppgår till 145 miljoner kr. + byggherrekostnad på 15 % = 21,5 miljoner kr. Totalkostnaden för renoveringen i alternativ B blir således 166,5 miljoner kr. Till detta kommer en kostnad för renovering av sporthallsdelen, som bör/måste tas samtidigt. Ur såväl tids- som kostnadssynpunkt är en ombyggnadskostnad betydligt mer osäker än en nybyggnadskostnad, beroende på oförutsägbara kostnader när man börjar riva i gamla hus. Ombyggnadsalternativet innebär också en stängd badanläggning i ca.1 år. Ett alternativ är att bygga ett provisorium över befintliga bassänger på Breviksbadet, som påverkar investeringen.
Det finns exempel i närområdet där ombyggnadskostnaden har överskridit budgeten med långt mer än 50 % (Farsta och Nyköping). Intäktskalkyl för om- och tillbyggnad Gångsätrahallen, alternativ A, Lidingö Antal besök Snittintäkt Totalintäkt Aktiviteter 50 000 30 1 500 000 Föreningar 25 000 Skola 15 000 Övriga aktiviteter 10 000 Bad 100 000 Motionssim 45 000 60 2 700 000 Familjebad 45 000 70 3 150 000 Gym och friskvård 25 000 60 1 500 000 Servering 300 000* Shop 200 000* Totalintäkt 9 350 000 Totalt antal besökare 165 000 Genomsnittsintäkt 57 *= Nettointäkt Investering totalt 172,5 miljoner, avskrivning 25 år och 3 % ränta ger en årskostnad på 12,075 miljoner kronor. Intäktskalkyl för om- och tillbyggnad Gångsätrahallen, alternativ B, Lidingö Antal besök Snittintäkt Totalintäkt Aktiviteter 50 000 30 1 500 000 Föreningar 25 000 Skola 15 000
Övriga aktiviteter 10 000 Bad 100 000 Motionssim 45 000 60 2 700 000 Familjebad 50 000 70 3 500 000 Gym och friskvård 25 000 60 1 500 000 Servering 300 000* Shop 200 000* Totalintäkt 9 700 000 Totalt antal besökare 165 000 Genomsnittsintäkt 59 *= Nettointäkt Investering totalt 166,5 miljoner, avskrivning 25 år och 3 % ränta ger en årskostnad på 11,305 miljoner kronor. Årskostnaden (kapital) blir 420 tkr lägre i detta alternativ, detta tillsammans med 350 tkr i högre intäkter (5 000 besök) gör en lägre årskostnad med 770 tkr. På intäktssidan är vår bedömning att antalet besökare på familjebadet minskar med 10 000 (5 000 i alternativ B) besökare. Detta beroende på mindre yta och därigenom minskad attraktionskraft. Även på gym/friskvårdssidan sker en stor intäktsminskning. Lokalerna ligger i detta förslag i källaren och har ca 50 % mindre yta. Vår uppskattning är att antalet besök och därigenom också intäkterna minskar med 50 % i detta alternativ. Sammantaget innebär detta att totalintäkten hamnar på 9,35 milj. kr/år. (9,7 milj. I alternativ B) En total minskning med 1,9 miljoner kr. Årskostnaden för dessa förslag blir då 12,075 milj. kr/år (alt A) resp11,305milj. kr./år (alt B). Detta med en avskrivningstid på 25 år, en avskrivningstid på 33 år är tveksamt för en ombyggnad i en 50 år gammal anläggning. Med en avskrivningstid på 20 år blir årskostnaden 13,8 miljoner kr (för alt A) som jämförelse. MÖJLIGA BYGGRÄTTER PÅ BADHUSTOMTEN Även i detta alternativ är det möjligt att skapa byggrätter för bostäder och på så sätt delfinansiera badet, se separat skiss, bilaga 6. Det är möjligt att skapa 6 400 m2 BTA area ovan mark. 64 lägenheter med ett parkeringsdäck för cirka 55 bilplatser kan skapas. Detta skulle ge ett bidrag på 64 milj. kr (bostadsrätter 10 000 kr/m2 efter gatukostnad) eller 25,5 milj. kr (hyresrätter 4 000 kr/m2 efter gatukostnad). För alternativ B är det möjligt att skapa något större byggrätter.
SLUTSATSER Den samlade analysen är att det går att göra ett fungerande bad med kompromisser till ungefär samma kostnad, dock med större risker än för en nybyggnad. Ekonomiskt blir det årliga driftsunderskottet för ombyggnadsalternativet jämförbart med ett nybyggnadsalternativ, om man har samma avskrivningstid som vid en nybyggnation. Vid en avskrivningstid på 20 25, vilket vi tycker är rimligt, blir årskostnad högre i jämförelse med en nybyggnation. Ur kostnadssynpunkt är en ombyggnadskostnad betydligt mer osäker än en nybyggnadskostnad, beroende på oförutsägbara kostnader när man börjar riva i gamla hus. Dessutom behöver man fundera över konsekvenserna och eventuella provisorier under ombyggnadstiden. Dalénum Vi har fått en fråga om badhuset kan placeras i Dalénum området. Den tomt vi har fått anvisad var tänkt att bebyggas med idrottshall, skola och fullstor fotbollsplan. Översiktliga skisser visar att det är möjligt att placera ett bad på föreslagen plats och samtidigt behålla möjligheterna till en fotbollsplan. Ytterligare studier av kopplingen till omgivande bebyggelse, stråk och parkering behöver göras för att hitta den mest lämpliga entrépunkten. Skisser visar tre olika förslag att placera ett bad inom byggrätten, se Bilaga 7. Noggrannare studier behöver göras, för att nå optimal lösning. Beträffande föreslaget lokalprogram behöver man fundera på om ett gym ska ingå i anläggningen, eftersom det finns ett stort gym i grannskapet. Placeringen ligger nära befolkningstäta delar med goda kollektiva kommunikationer. Byggnaden kan dessutom bli en del av infarten till området. Kopplingen till färjeläget mot Nacka/Stockholm är dessutom intressant. Vår bedömning är att investeringskostnaden motsvarar investeringen på Gångsätra tomten, under förutsättning att grundläggningskostnad är jämförbar samt att inga miljösaneringskostnader tillkommer. Är detta alternativ aktuellt behöver ett antal frågeställningar diskuteras. En integrerad lösning med skola (har varit en fråga), gymnastikhall för skolans ändamål (se texten om gym ovan) och bad kan vara en lämplig lösning på tomten, där föreningsverksamhet kan stärka anläggningen som mötesplats. Den närliggande parkeringsplatsens kapacitet behöver studeras, eftersom bad och konstgräsplan nyttjas i stor utsträckning på samma tider. Slutsatser detta PM Följande slutsatser kan dras av ovanstående PM:
Det är inte optimalt att bygga en typsimhall, av tillgängliga standardmodeller, i Lidingö. Önskar kommunen att bygga en typanläggning behöver man anpassa funktionen bättre till behoven och därmed skapa en större modell. NCC/Medley/Tagebads största modell har bäst potential för ett sådant arbete. Den ungefärliga kostnaden för kommunen blir i storleksordningen 10 miljoner kr. En om- och tillbyggnad av befintligt bad kan göras, men ger kompromisser i funktioner och livslängd till ungefär samma investeringskostnad, som för en nybyggnation. Dessutom är riskerna för överskridande av budgeten stor, vilket erfarenheter visar. Under ombyggnadsperioden står Lidingö utan badhus. Det är möjligt att minska det årliga driftsunderskottet något. Vi tror dock att radikala minskningar inte är möjliga utan störande kompromisser. Prisnivåer kan diskuteras, men även minskning av areor/funktioner (lika med mindre investeringskostnad). Erfarenheterna från bad Stockholmsområdet indikerar på ett årligt driftsunderskott på 12-14 miljoner kr. Byggrätter är intressant att skapa på badhustomten för delfinansiering av projektet. Dalénum tomten kan inrymma ett bad. Placeringen ligger nära befolkningstäta delar och med goda kollektiva kommunikationer. Gångsätratomten och Dalénumtomten kan bebyggas med gällande detaljplaner. Droppen och tomten i Västra Bergsätra invid ishallen kräver ny detaljplan, vilket påverkar tidplanen. Företeckning Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Bilaga 4 Bilaga 5 Bilaga 6 Bilaga 7 Typbad 2521, exempel från Holland Malmstenshallen Typsimhallen Alternativ, typsimhallen, 2 alt Alternativ, huvudalternativet med byggrätter Alternativ, om- och tillbyggnad, A och B. Situationsplan med byggrätter. Alternativ, Dalénum, 3 alt