2018-10-29 Diarienummer: 0322/18 Malin Häggdahl Telefon: 031-368 15 12 E-post: fornamn.efternamn@sbk.goteborg.se Förprövningsrapport gällande planbesked för bostäder vid Askims Nämndemansväg (Hult 2:99) inom stadsdelen Askim Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: 2018-03-27 Kompletta handlingar: 2018-04-04 SDN: Askim-Frölunda-Högsbo Fastighet: Hult 2:99 Sökande: Fastighetsägaren Förslaget innebär att bygga bostäder på fastigheten som idag är obebyggd. Askims Nämndemansväg ligger i söder inom fastigheten. Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggning för väg (Nämndemansvägen), Askim ga:25. Det finns två avtalsservitut för ledningar, ledningarna ligger huvudsakligen i Nämndemansvägen inom Hult 2:99. 1 (10)
Läge Området är beläget i Hult vid Askims Nämndemansväg och ligger innanför villafastigheterna längs Askims Sörgårdsväg, Conrad Olssons väg och den äldre bebyggelsen längs Hults Gata. Fastigheten gränsar till det i bevarandeprogrammet utpekade kulturmiljöområdet kring Hults by. Marken inom området är delvis gräsbevuxen med enstaka träd och buskar. Fastigheten Hult 2:99 inom röd linje, kulturhistoriskt värdefull bebyggelse Hults By inom blå streckad linje, fornlämning inom blå ring Området från Askims Nämndemansväg i sydväst 2 (10)
Sammanfattning av ansökan Åtgärder som föreslås är att bygga tre tvåvånings bostadshus med loftgångar, sammanlagt 22 lägenheter, ca 2000 kvm BTA. Förslaget 3 (10)
Ställningstaganden Förslag till beslut Planbesked Positivt Beslutsgrund Stadsbyggnadskontoret bedömer att förslaget att bygga bostäder på den aktuella fastigheten bör kunna prövas i detaljplan. Förslaget att bygga mindre lägenheter i flerfamiljshus är en välkommen komplettering i ett småhusområde. Tillgängliga lägenheter behövs och en ökad blandning av upplåtelseformer är önskvärd. Förslagets skala och utformning bedöms kunna inordnas i den omgivande miljön. Avsikt med planläggning Den föreslagna detaljplanen bedöms omfatta drygt tjugo lägenheter. Förslaget överensstämmer med översiktsplanens markanvändning men området ingår inte i de utpekade utbyggnadsområdena som anges i strategin för utbyggnadsplanering. En utbyggnad med tillgängliga bostäder i flerbostadshus innebär en komplettering med ett mer varierat bostadsutbud som saknas i området idag. Exploateringsekonomin bedöms vara i balans. Ett föravtal om genomförande ska tecknas inför planstart för att reglera gatukostnader mm då Hults Nämndemansväg är enskilt ägd och omfattas av gemensamhetsanläggning och servitut. Ärendet har relativt låg prioritet enligt den aktuella prioriteringsmatrisen. Detaljplanearbetet bör omfatta följande studier: Kontakt med Länsstyrelsen om fornminnet SKA och BKA Mobilitets- och parkeringsutredning VA-ledningars kapacitet Planen bör samordnas med detaljplan för bostäder på Hult 4:55, i startplan men inte startad. Denna plan är beroende av resultatet av Trafikverkets pågående åtgärdsvalstudie för Säröleden. Planstart när åtgärdsvalstudien är avslutad. Bedömning av begäran Styrande dokument och tidigare beslut Kommunens översiktsplan anger Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. I Strategi för Utbyggnadsplanering ligger området inom mellanstaden men ingår inte i prioriterade utbyggnadsområden. Detaljplan saknas för området. Området gränsar till Område 86:1 Hults By i kommunens bevarandeprogram samt till fornlämning Askim 104:1. Stadsmiljö Omgivningen domineras av småhusbebyggelse. Fastigheten nås från söder via Askims Nämndemansväg. Sydväst om fastigheten ligger en grupp med äldre bebyg- 4 (10)
gelse som utgör resterna av Hults By. Längs Conrad Olssons Väg och Askims Sörgårdsväg ligger villor från 1960-1970-tal. I nordväst gränsar fastigheten till tre nyuppförda parhus. Väster om Hults Gata ligger den nybyggda Hultskolan. Hults By ingår i bevarandeprogrammet Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse som område 86:1. Det finns en boplats med fornlämningsbeteckning Askim 104:1 på den aktuella fastigheten. I en arkeologisk utredning 2016 på den aktuella fastigheten bedömdes utifrån grävresultatet att det inte krävs några ytterligare antikvariska åtgärder inom fastigheten Hult 2:99. Kulturförvaltningen anser dock att då fornlämningen fortfarande står som bevakningsobjekt i Riksantikvarieämbetets fornlämningsregister ska en kontakt tas med Länsstyrelsen i ärendet. Avståndet till Askims Torg i öster är ca en km och till Sisjöns handelsområde är det ca två km åt nordost och till Frölunda Torg ca tre km åt nordväst. Centrumanläggningen vid Brottkärrsmotet ligger drygt fyra kilometer söderut. Livsmedelsbutiker finns i Sisjön, Frölunda Torg och vid Brottkärrsmotet. En skola och två förskolor finns i närområdet inom 500 m gångavstånd. Stadsbyggnadskontoret delar Stadsdelsförvaltningens synpunkt att det är positivt att komplettera småhusområdet med tillgängliga mindre lägenheter i flerbostadshus enligt förslaget. Förslaget skala och utformning bedöms kunna inordnas i den omgivande miljön. Utbildningslokaler / bostäder med särskild service Hultskolan ligger ca 150 m från området. I närområdet finns Gjutegårdens förskola och Hagkroksvägens förskola på ca 350 m avstånd. 5 (10)
Sociala aspekter Utifrån ett socialt perspektiv ska bostadsbristen byggas bort och bostadsbehoven tillgodoses bättre i staden. Att ett småhusområde kompletteras med tillgängliga mindre lägenheter i flerfamiljshus bidrar till ett blandat bostadsutbud. Det finns behov av tillgängliga mindre lägenheter i Hult. Det är brist på allmänna platser som parker i området. Förslaget ger utrymme för gemensam utevistelse i anslutning till bostäderna, lekplats behöver anordnas. Lekplatser finns i närområdet vid Gjutegården och Askims Sävstig. Området är ett småhusområde, blandning med verksamheter saknas bortsett från Hultskolan och två förskolor. Skolorna är viktiga för det sociala livet i området. De äldre husen i bykärnan i Hults By ger området karaktär och anknytning till områdets historia. Trafik och parkering Rosa Express trafikerar Säröleden mellan Göteborg och Snipen med som tätast 5 minuters intervall, närmaste hållplats är Askims Stationsväg. Buss 93 går från Hultåsen, gångavstånd 850 m, till Frölunda torg. Gångavståndet till närmaste kollektivtrafikhållplats vid Särövägen är relativt långt, ca 600 m. Söder om området i Conrad Olssons Väg finns en bussgata i gällande detaljplan. Bussgatan har inte byggts ut. Trafikverket har påbörjat en åtgärdsvalsstudie för sträckan Göteborg Varberg. En särskild studie för väg 158, Säröleden, ska påbörjas under 2018. Studien behandlar bland annat utbyggnad av ett kollektivtrafikstråk längs leden. Cykelbana mot Frölunda Torg och centrum finns i Askims Mabäcksväg och Marholmsvägen Näsetvägen, i övrigt blandas cykel- och biltrafik. Cykelparkering enligt gällande parkeringstal måste anordnas. Bilparkeringsbehovet fastställs i planarbetet i en mobilitets- och parkeringsutredning. Teknisk försörjning och mark Blå Dricksvattenledning, Röd Spillvattenledning, Grön Dagvattenledning 6 (10)
Planområdet är välförsörjt med allmänt VA-ledningsnät i Askim Nämndemansväg. I senare skede behöver en utredning av dricksvattenledningens kvalitet och kapacitet ske. Ledningsrätt och u-område kommer att krävas för befintliga ledningar inom planområdet. Inom fastighetens område finns vid vägkant i sydöst befintliga jordkabelledningar för lågspänning 0,4kV. Befintliga ledningars exakta läge bör kontrolleras. Beroende på utformning av området och elbehovet, kan en ny nätstation (transformatorstation) 10/0.4kV behöva placeras inom eller i närhet av det tänkta planområdet. För att klara områdets elförsörjning måste nya jordkabelledningar förläggas. Alla schaktningsarbeten för områdets elförsörjning inom planområdet bekostas av exploatören. Ellevio kontaktas. Skyfallskarta Vid ett klimatanpassat 100-årsregn bedöms planområdet påverkas så att en mindre mängd vatten blir stående på planområdet. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer. Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten. Ur avfallsynpunkt har Kretslopp- och vatten inga kommentarer som hindrar att ett positivt planbesked lämnas. Marken inom fastigheten utgörs av lera och svallsediment enligt SGU:s jordartskarta. Stabiliteten har bedömts som tillfredställande. Baserat på den förenklade kartavläsningen visas inga geotekniska hinder för att ge ett positivt planbesked för bostäder vid Askims Nämndemansväg. Miljö- och hälsoaspekter Luftkvaliteten bedöms vara god, halten NO2 understiger gällande riktvärden enligt tillgängligt material. 7 (10)
Underlag för undersökning om betydande miljöpåverkan Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Ställningstagande till om en miljöbedömning ska göras eller inte, undersöks i planarbetet enligt 6 kap. miljöbalken. Miljökvalitetsnormer Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem Trafikbuller Bullersituationen har studerats utifrån tillgängligt material och det bedöms finnas förutsättningar att klara gällande riktvärden. Samband och beroenden Öster om det nu aktuella området på Hult 4:55 har byggnadsnämnden 2015-08-18 givit positivt planbesked för 80 lägenheter för seniorboende. Planen har ännu inte startats. Planstart för bostäder på Hult 4:55 är beroende av resultatet av Trafikverkets åtgärdsvalstudie för Säröleden. Stadsbyggnadskontoret anser att det är lämpligt att en plan för bostäder vid Hults Nämndemansväg samordnas i en gemensam plan med bostäder på Hult 4:55. Genomförande Projektet bedöms vara realistiskt att genomföra. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Ett föravtal om genomförande ska tecknas inför planstart för att reglera gatukostnader mm då Hults Nämndemansväg är enskilt ägd och omfattas av gemensamhetsanläggning och servitut. 8 (10)
Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till (SDF Askim-Frölunda-Högsbo, Lokalsekretariatet, Göteborg Energi AB, Ellevio AB, Kretslopp och vatten, Kulturförvaltningen, SBK Geotekniker och Lantmäteriet) för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Askim-Frölunda-Högsbo Utifrån ett socialt perspektiv ska bostadsbristen byggas bort och bostadsbehoven tillgodoses bättre i staden. Förvaltningen ställer sig positiv till att ett småhusområde kompletteras med tillgängliga mindre lägenheter. I Askim bor idag ca 10 200 invånare. 20 % av befolkningen är i åldern 65 år och uppåt. Det finns ca 8 300 lägenheter i stadsdelen. Av dessa är 55 % småhus och 45 % flerbostadshus. Fördelningen angående upplåtelseform är hyresrätter 34 %, bostadsrätter 13 % och äganderätter 53 %. Det behövs fler tillgängliga lägenheter i området. Lokalsekretariatet Lokalsekretariatet har inget att erinra. Göteborg Energi AB Göteborgs Energi AB har inga ledningar eller annan infrastruktur som påverkas av planbesked för Hult 2:99. Ellevio AB Inom fastighetens område finns vid vägkant i sydöst befintliga jordkabelledningar för lågspänning 0,4kV. Om befintliga jordkabelledningar måste flyttas eller ändras tillfälligt, får den som begär ombyggnad eller ändring stå för dessa kostnader. För uppgift om befintliga ledningars läge vänligen använd lednings kollen. Det är en kostnadsfri webbtjänst för ledningsanvisning, som nås via www.ledningskollen.se. Beroende på utformning av området och elbehovet, kan en ny nätstation (transformatorstation) 10/0.4kV behöva placeras inom eller i närhet av det tänkta planområdet. Om ny transformatorstation måste uppföras beaktas följande. Minsta horisontella avståndet mellan nätstation och närmsta byggnadsdel får ej understiga 5 meter. Hänsyn måste tas till detta vid placering av E-områden för nätstationen. Den nya nätstationen måste kunna nås med lastbil för framtida drift- och underhållsarbete. För att klara områdets elförsörjning måste nya jordkabelledningar förläggas. Alla schaktningsarbeten för områdets elförsörjning inom planområdet bekostas av exploatören. Vi önskar att i god tid bli kontaktade av exploatören för eventuell samordning och samförläggning i området. Kretslopp och Vatten Vid ett klimatanpassat 100-årsregn bedöms planområdet påverkas så att en mindre mängd vatten stående på planområdet. Stående vatten intill byggnaderna kan innebära risker för byggnadernas tillgänglighet och funktion. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 9 (10)
100-års regn. Det är även viktigt att nybyggnationen inte förvärrar situationen för befintlig bebyggelse i samband med skyfall. Dagvattenavrinningen bedöms öka vid planens genomförande eftersom andelen hårdgjord yta kommer öka. Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten enligt Kretslopp och vattens och Miljöförvaltningens krav. Planområdet är välförsörjt med allmänt VA-ledningsnät i Askim Nämndemansväg. I senare skede behöver en utredning av dricksvattenledningens kvalitet och kapacitet ske. Ledningsrätt och u-område kommer att krävas för Kretslopp och vattens befintliga ledningar inom planområdet. Ur avfallsynpunkt har vi inga kommentarer som hindrar att ett positivt planbesked lämnas. I ett eventuellt planarbete måste dock angöringsväg och vändmöjlighet för stora fordon som sopbilar ses över. Men ser inte ut att vara någon omöjlighet att lösa. Kulturförvaltningen Den aktuella fastigheten gränsar till Hults by som ingår i det kommunala bevarandeprogrammet Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse som område 86:1. Det finns en boplats med fornlämningsbeteckning Askim 104 på den aktuella fastigheten. I Riksantikvarieämbetes fornlämningsregister står fornlämningen fortfarande som bevakningsobjekt. Dock har Rio Göteborg natur- och kulturkooperativ utfört en arkeologisk utredning 2016 på den aktuella fastigheten. De bedömer utifrån grävresultatet att det inte krävs några ytterligare antikvariska åtgärder inom fastigheten Hult 2:99. Kulturförvaltningen anser att då fornlämningen fortfarande står som bevakningsobjekt i Riksantikvarieämbetets fornlämningsregister ska en kontakt tas med Länsstyrelsen i ärendet. SBK Geotekniker Fastigheten ingår i en översiktlig stabilitetsutredning utförd av Sweco 2011 och stabiliteten har bedömts som tillfredställande. Ingen beräkning har dock utförts för den aktuella fastigheten. Baserat på den förenklade kartavläsningen visas inga geotekniska hinder för att ge ett positivt planbesked för bostäder vid Askims Nämndemansväg. Lantmäteriet Gränserna redovisas med varierande kvalité (mellan 0,05 m och 0,5 meter) i registerkartan. Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggning för väg (Nämndemansvägen), Askim ga:25. Det finns två avtalsservitut för ledningar inom fastigheten, ledningarna ligger huvudsakligen i Nämndemansvägen inom Hult 2:99. 10 (10)