2019-05-20 Diarienummer: 0343/17 Hugo Lindblad Telefon: 031-368 16 21 E-post: fornamn.efternamn@sbk.goteborg.se Förprövning gällande planbesked för Centrala Lindholmen inom stadsdelen Lindholmen Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: 2017-04-21 Kompletta handlingar: 2019-04-10 SDN: Lundby Fastighet: Lindholmen 735:496 Sökande: Älvstranden Utveckling AB, medgivande från fastighetskontoret. Sammanfattning av ansökan Älvstranden utveckling AB har lämnat in en ansökan för utveckling av området mellan Lindholmsplatsen och Lindholmsallén. Ansökans syfte är att möjliggöra en utveckling av Lindholmen Science Park (LSP) med kontor, konferens och service. Under prövningstiden har förslaget reviderats och förslaget är nu illustrerat med två kvarter i 6-27 våningar samt en påbyggnad av befintlig bebyggelse. Förslaget bygger på en tät kvartersstruktur i ett område mellan färjeläget på Lindholmspiren och hållplatsen Lindholmen. Kontoret bedömer att platsen är lämplig att utveckla men att det aktuella förslaget behöver vidareutvecklas för att bidra till en god bebyggd miljö. Bland annat innehåller förslaget för lite offentlig friyta och det redovisar inte hur de ska hantera dags-, och solljus på ett acceptabelt sätt. Fastighetskontoret har yrkat att tillkommande exploatering på Lindholmen ska vara med bekosta delar av de tröskelinvesteringar som uppkommer i samband med en utbyggnad av Lindholmen. En ekonomisk förstudie kommer att göras i program för Lindholmen som pågår, programet ska vara godkänt av nämnden innan detaljplanen för det aktuella planansökansområdet ska skickas på granskning. Förslag till beslut Positivt planbesked. Staden är positiv till inriktningen i föreslagen markanvändning. Flera frågor är dock inte lösta och volymen, friytor och strukturen kommer att behöva studeras under arbetet med detaljplanen och stora förändringar kan komma att behöva ske. 1 (16)
Karta som bifogades planansökan april 2019. Volymstudie som bifogades planansökan april 2019 2 (16)
Bakgrund Älvstranden utveckling AB och Chalmers fastigheter skickade in en gemensam ansökan och planbesked 2017. Sedan dess har ansökan reviderats. 2019-04-10 valde Chalmers fastigheter att dra tillbaka sin ansökan. Anledningen till att Chalmers fastigheter drar tillbaka sin ansökan är för att nya önskemål om verksamheten framkommit och man vill eventuellt utnyttja delar av de befintliga byggrätterna vilket de önskar studera närmare innan de ansöker om nytt planbesked. Chalmersfastigheter avser att återuppta arbetet med en detaljplan tillsammans med fastighetskontoret så fort de har fått klarhet i dessa frågor. Chalmersfastigheter förutsätter att deras kommande önskemål om planarbetet ges hög prioritet i SBK s planering. Chalmersfastigheter skriver i sitt tillbakadragande av planansökan att de även förutsätter att fastighetskontorets mark(som tidigare tillhört Chalmersfastigheter) inte blir del av den detaljplan som Älvstranden utveckling nu ansöker om. I samband med tillbakadragandet av planbeskedet bifogade Chalmers fastigheter flera skisser. En av skisserna som Chalmers fastigheter bifogade i sitt tillbakadragande. De gråa byggnaderna är Chalmers förslag på utbyggnad av sin verksamhet. De vänstra höga byggnaderna är deras förslag på utbyggnad av Älvstranden utvecklings fastighet. I förslaget föreslås även en plats/torg-bildning i anslutning till Lindholmsallén. Den svarta linjen på kartan redovisar området för planansökan som inkom 2017. Det gröna området redovisar områdets storlek efter revideringar. Denna planansökan omfattar alltså endast det gröna området. 3 (16)
Bedömning av begäran Styrande dokument och tidigare beslut Föreslagen detaljplan är beroende av många övergripande strukturella frågor, vilka måste lösas före eller parallellt med detaljplanearbetet. Många sammanhang har ännu inte retts ut. Kommunens översiktsplan anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor, där en blandning av bostäder och icke störande verksamheter är önskvärd. De strategiska dokument som jämte översiktsplanen ska styra planeringen: Grönstrategi för en tät och grön stad antogs av park- och naturnämnden februari 2014. Enligt grönstrategin ska mer grönt utvecklas i den hårdgjorda staden. De gröna platserna ska vara sammanlänkade i stadsstrukturen. Trafikstrategi för en nära storstad antogs av trafiknämnden februari 2014 Trafikstrategin betonar att trafikmiljöerna i första hand ska prioritera kollektivtrafik och sammanhängande gång- och cykelstråk samt att staden ska planeras tät vid viktiga målpunkter och tyngdpunkter i kollektivtrafiken. Vision Älvstaden, en riktning för utvecklingen under 20 år (2035) antogs av KF i oktober 2012. Vision Älvstaden utgår från övriga strategiska dokument och betonar blandstaden och det finmaskiga nätet av parker. Lindholmen är en del av Älvstaden vars roll som kunskapsnod med samarbeten inom media, konst och akademi ska stärkas genom att bygga vidare på befintliga klusterbildningar. Områdets arbets- och utbildningsområde ska stärkas men också kompletteras med bostäder. Lindholmen ska utvecklas som knutpunkt och på sikt koppla samman Stigberget med Hisingen genom en kollektivtrafikförbindelse. Gällande detaljplaner Området omfattas av fyra detaljplaner. På Älvstrandens fastighet Lindholmen 735:502 finns ett parkeringshus. Kommunal mark utgörs av cirka 4 500 m 2, planlagd för allmän plats: gång- och cykelväg samt två små torg med angöring. Program för Lindholmen. Det pågår flera stadsutvecklingsprojekt i närområdet, vilka kommer att sammanfattas i programmet som beräknas skickas på samråd och godkännas under 2020. För att skapa en god helhetsbild över områdets utveckling ekonomiskt och strukturellt behöver detaljplanen förhålla sig till de riktlinjer som framkommer i programarbetet. Det faktum att flera projekt pågår inom Lindholmen leder till att infrastruktur för hela området behöver ses över och byggas ut. För att klara detta ekonomiskt behöver respektive projekt troligen vara med och betala delar av de kostnader som en utbyggnad innebär. Den ekonomiska förstudien i programmet kommer att se över detta och ge förslag på framtida kostnadsfördelningar. Programmet måste vara godkänt innan granskning av detaljplanen genomförs. 4 (16)
Stadsmiljö Idag finns ett parkeringshus, markparkering, allmänplats samt ett kontorshus inom området. Området i planbegäran ligger på mark som tidigare utgjorde upplagsplats för Lindholmens varv och hamn. Andra delar av varvs- och industriområdet utmed norra älvstranden har kompletterats med ny bebyggelse som i skala och höjd anpassats till bevarade byggnader från tidigare verksamheter och på så sätt tillsammans med kajerna ger en bild av de stora ytor som tidigare rymde varvsindustrin. Området avgränsas i norr av Lindholmsallén och det är angeläget att den pågående förtätningen på Lindholmen kompletteras i det här avsnittet utmed allén. Området ligger också när hållplasten Lindholmen som ska utvecklas med syfte att bl.a. förbättra kapaciteten för kollektivtrafiken. Åtta kvarter sydväst om området bildar Chalmers campusområde med sex bebyggda kvarter och för närvarande två kvartersstora grönytor, där den ena kan bebyggas enligt plan. Sydost om området är Lindholmspiren bebyggd med några stora kontorskomplex i 5-7 våningar. I kilen mellan de utbyggda kvarteren ligger Lindholmstorget med Kuggen. Kuggen är den profilbyggnad som ger uttryck för platsens betydelse som mötesplats mellan högskolan och teknikparken. Verksamheten i de stora kontorskomplexen utgör i huvudsak en introvert miljö. Campusområdet har karaktär av en offentlig miljö som ger allmän tillgänglighet, men verksamheten har också en slutenhet som utarmar den offentliga miljön. Den norra delen av området innehåller ett parkeringshus men i övrigt är marken obebyggd och används huvudsakligen för markparkering. I området kring Lindholmsplatsen finns idag flera lunchrestauranger och kaféer samt några närbutiker och service, verksamheter vars öppettider styrs av högskolans och kontorsverksamheternas arbetstider. Större livsmedelsaffär finns idag cirka 600 meter från området. Väster om planansökansområdet finns bostadsområdena Gamla Lindholmen och Slottsberget. Dessa bostadskvarter utgör tillsammans med kopplingen till varvsområdet ett riksintresse för kulturmiljövården. Förslaget innebär framför allt att de öppna stadsrummen kommer att domineras av flera höga byggnader. De sticker upp ur kvarter som i övrigt ansluter till befintlig bebyggelse i höjd. Förslaget behöver ses över med avseende på exploatering, för att skapa en attraktiv levande miljö för alla. Stadens mål beträffande offentliga och bostadsanknutna friytor samt PBL:s krav på dagsljus ska tillgodoses. Förslaget får inte påtagligt skada Gamla Lindholmen som är riksintresse för Kulturmiljö. I förslaget viks bottenvåningarna för service. Lindholmsallén är ett viktigt stråk genom området. För att allén ska upplevas levande och tryggt är det särskilt viktigt med verksamheter i bottenvåningarna mot Lindholmallén. Inom Karlavagnsplatsen förväntas den kommersiella servicen koncentreras, vilket kan påverka planområdets förutsättningar negativt. 5 (16)
Social service Det finns brist på förskola i stadsdelen Lindholmen. Möjligheten att utveckla området med social infrastruktur behöver utredas i detaljplanearbetet. Sociala aspekter En socialt blandad stad är ett mål för stadsutvecklingen. Föreslagen detaljplan brister i social hållbarhet. Den bidrar bara i liten grad med vad som saknas på platsen, det vill säga bostäder, miljöer som gynnar barn och utbyggd grönstruktur. En blandning av funktioner, social och kommersiell service samt tillgång till park och friytor är förutsättningar för ett gott vardagsliv. Förslaget förstärker den homogena miljö som råder. Området ligger i en cirka 20 ha stor del av Lindholmen som domineras av gymnasieskolor, högskolor och kontor men saknar bostäder. Området präglas av två stora verksamheter Chalmers och den samling kontor som inryms under Lindholmen Science Park. När verksamheterna inte är igång ligger området öde och de serviceverksamheter som finns är också stängda. Området utgör då en barriär mellan andra delar av Lindholmen. Förslaget stämmer inte med stadens grönstrategi. Förslaget saknar park och ytor anpassade särskilt för barn. Tillgången till park på Lindholmen ligger redan nu långt under de nivåer som anges i grönstrategin. En ny detaljplan behöver stärka grönstrukturen i området och innehålla en allmän park. Markytor behövs för hanteringen av dagvatten och översvämningsrisken. De nya byggnaderna ger behov av allmänplats. Exploateringen ska bekosta den allmänplats som behöver tillskapas. För varje arbetsplats behöva minst 0.6 kvm offentlig plats anordnas. Offentlig plats är allmänplats som inte är trafikal. SDF Lundby bedömer att detaljplanen har social komplexitetsnivå 3. SKA och BKA för detaljplanen bör påbörjas så tidigt som möjligt som underlag, för att exploateringen ska ge en god stadsmiljö och bidra till stärkt social hållbarhet. Barnperspektivet är särskilt viktigt då Lindholmen idag har brist på friytor och social service. Trafik och parkering I anslutning till området pågår flera infrastrukturprojekt. - linbana mellan Järntorget och Wieselgrensplatsen med hållplats Lindholmen - spårvagn mellan Lindholmen och Frihamnen - citybusstråk Norra Älvstranden - Lindholmsförbindelsen mellan Lindholmen och Linnéplatsen - pendelcykelstråk längs Lindholmsallén och över eventuell bro i Lindholmsförbindelsen Cykelparkering, angöring och parkering för bilar måste lösas under planarbetet. Kommunens policy är att allmänt nyttjade gator och stråk ska vara kommunala. Förslaget innebär parkering i befintliga och nytillkomna garage. Parkeringlösningen ska följa Göteborgs stads riktlinjer för parkering och mobilitet och ska i första hand lösas inom området och i andra hand i närområdet via avtal. Parkeringsfrågan måste studeras vidare i detaljplanen. 6 (16)
Området ligger i anslutning till god kollektivtrafik. Kollektivtrafiken till området kommer att utvecklas ytterligare i samband med att spårvagn, buss och linbana byggs ut. Det attraktiva läget nära god kollektivtrafik underlättar för ett kollektivt resande. Med anledning av detta anser kommunen att det är lämpligt med en hög exploatering då arbetande, boende och studerande i detta område har större möjlighet att resa utan bil jämför med områden med mindre god kollektivtrafik. En ÅVS(åtgärdsvalsstudie) för Lundbyleden pågår. Den kommer bland annat visa på hur utbyggnadsplanerna för Lindholmen påverkar det statliga vägnätet. Föreslagen utbyggnad på centrala Lindholmen ingår i underlaget för de utredningarna. Med anledning av att kollektivtrafiknoden på Lindholmen kommer att utvecklas i anslutning till området för planbeskedet anser kommunen att området är ett av de mest fördelaktiga att utveckla på Lindholmen om man vill minska bilåkande i staden. Teknisk försörjning och mark Ett flertal transformatorstationer behövs. Eventuellt kommen en utbyggnad av allmänt VA-ledningsnät att krävas. Ett antal ledningar med ledningsrätt kommer att behöva flyttas. Detta påverkar även VA-försörjningen söder om planansökans området. För byggnader över 40 meter gäller särskilda regler för brandvatten. Fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheter. Det är möjligt att ansluta till fjärrvärme och fjärrkyla. Lindholmen är ett riskområde när det gäller översvämningar. Vid högsta högvattennivå år 2100 översvämmas hela det aktuella området med vattendjup 0,3 m 1 m. Vid ett klimatanpassat 100-årsregn påverkas delar av området med vattendjup 0,1 0,3 m. Ett arbete med att ta fram ett älvkantsstöd för att säkra befintliga och nya byggnader och ett system för att ta hand om extrema regnmängder för att skapa fria vattenvägar vid översvämningar måste samordnas för hela Lindholmen och pågår. Älvkantsskyddet beräknas inte finnas på plats innan detaljplanen för centrala Lindholmen är antagen. För att säkra sig från högsta högvatten ska utvecklingen av området följa Översiktsplanen för Göteborgs tillägg för översvämningsrisker, bl.a. ska prioriterade stråk placeras på minst +2.1m och byggnader ska säkra upp till +2.8m. Ytor för de dagvattenlösningar som kommer att krävas behöver säkras i ett detaljplanearbete. Baserat på den förenklade kartavläsningen finns inga hinder för en exploatering. Marken utgörs i huvudsak av fyllning på lera av okänt djup och därunder förmodad friktionsjord på förmodat berg. Miljö- och hälsoaspekter En markmiljöundersökning behöver göras i samråd med miljöförvaltningen inför detaljplanearbetet, för att avgöra om marken är lämplig för föreslagen användning. Tidigare markmiljöundersökning visar på förhöjda föroreningshalter och fastigheten är klassad som riskområde enligt FÖP. 7 (16)
Den täta och högexploaterade miljön som föreslås måste i planarbetet studeras med avseende på dagsljus och solljus. Bra miljöer måste skapas utifrån sol- och dagsljus. I byggnader måste pbl s krav på dagsljus uppfyllas. Påverkan på riksintresset för Gamla Lindholmen behöver utredas och bedömas. De trädrader som finns inom planområdet kan omfattas av det generella biotopskyddet för alléer och ska kompenseras om dispens för avverkning ges. Miljökvalitetsnormer Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver utredas och bedömas, särskilt påverkan på MKN för vatten, men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Luftkvalitén i området bedöms som acceptabel. Kartan visar kvävedioxid/ dygn 2015. Röd färg indikerar att det finns risk för ett överskridande av MKN. Den svarta streckade linjen markerar ungefärliga avgränsningen av området för planansökan. 8 (16)
Samband och beroenden Begäran är starkt beroende av flera övergripande strukturella frågor, som går utanför planförslaget och som måste lösas före eller parallellt med detaljplanearbetet. Villkoren för dessa beroenden måste utredas under ett planarbete. Fördjupad översiktsplan för centrala Göteborg, SBK, beslut i KF 2017, ett antagande beräknas ske 2020. Ställningstaganden i strategiska frågor för att underlätta för vidare detaljplaneläggning. En avvägning mellan stadens olika mål och strategier. Lindholmen med det aktuella området berörs bland annan av den övergripande trafikstrukturen och av målen för en social hållbarhet. Program för Lindholmen syftar till att säkerställa en hållbar utveckling av området på sikt. Programförslaget ska ta fram ett förslag som bidrar till att utveckla Lindholmen till en blandstad och en del av innerstaden, säkerställer stråk till och igenom området samt ger en god tillgänglighet till grönska och rekreation. Förslaget ska också säkerställa att behovet av kommunal service kan tillgodoses inom området. Detaljplanen för centrala Lindholmen ska följa program för Lindholmen och de riktlinjer som programmet pekar ut. En utveckling av Lindholmen är förenat med stora kostnader kopplat till bland anant marken vad gäller sanering, stabilitet, klimatanpassningar samt ny infrastruktur och offentlig plats. Med hänsyn till ekonomin i redan pågående detaljplaner i området, att det är avgörande att få en helhetsbild för investeringar på Lindholmen. För att säkra den ekonomiska genomförbarheten av kommande detaljplaner ska en ekonomisk genomförandestudie tas fram i programarbetet. Tillkommande exploatering ska bekosta delar av de tröskel investeringar som uppkommer i samband med en utbyggnad av Lindholmen. Detaljplan Linbanan, SBK detaljplan pågående. Planen berör mark i direkt anslutning till föreslaget område. Spårväg Frihamnen Lindholmen, ingår i sverigeförhandlingen, detaljplanearbetet pågår. Frågan om Lindholmsalléns utformning påverkar sambanden med föreslaget planområdet och avgränsningen mot allén. ÅVS för Lundbyleden. Trafiken samlat för Lindholmen har studerats, åtgärder kan komma att ske på Lundbyleden. Högvattenskyddet på Lindholmen. Andra planerade byggprojekt på Lindholmen och i närområdet kommer att påverka genomförandeprocessen. 9 (16)
Kartan redovisar pågående projekt i Lindholmen. Bokstaven G redovisar planbeskedsområdets placering. 10 (16)
Ställningstaganden Inriktning för planarbetet Begäran bedöms möjlig efter bearbetning enligt nedan. Förslaget i planbegäran strider i flera avseenden mot övergripande kommunala mål. Förslaget uppfyller målet med en tät struktur i anslutning till knutpunkten för kollektivtrafik. I Vision Älvstaden har Lindholmen pekats ut som ett område vars roll som kunskapsnod ska stärkas. Förslaget stämmer sämre med visionen om en blandstad i ÖP och i Vision Älvstaden och inte med stadens grönstrategi, utan förstärker den monokultur som råder i området. Förslaget bidrar bara i liten grad med nytt innehåll som skapar en socialt hållbar stad och bidrar inte med vad som saknas, det vill säga bostäder, stadsmiljöer som gynnar barn och ungdomar samt mer grönt i den hårda stadsmiljön. Med den höga exploateringen blir det svårt att tillgodose dagsljuskrav och solbelysta miljöer. Gestaltningen kan negativt påverka upplevelsen av de historiska sammanhangen. Riksintresset för kulturmiljövården Lindholmen ligger nära området. De kommunala målen ger villkoren för kommande planarbete. Förslaget behöver ses över med avseende gestaltning för att skapa en attraktiv miljö Inriktningen är att de allmänna råden avseende dagsljus och solljus ska tillgodoses Mer offentlig friyta kommer att behövas vid en utbyggnad av området. För varje arbetsplats behövs 0.6 kvm (en arbetsplats = 20 kvm) friyta tillskapas. Parkeringslösningar ska presenteras. Begäran är beroende av flera övergripande strukturella frågor, utanför planförslaget men som måste lösas före eller parallellt med detaljplanearbetet. Dessa frågor hanteras främst inom program för Lindholmen som beräknas skickas på samråd och godkännas 2020. Detaljplanen ska följa de övergripande riktlinjer som kommer att presenteras i programmet. En utveckling av Lindholmen är förenat med stora kostnader. För att säkra den ekonomiska genomförbarheten av kommande detaljplaner ska en ekonomisk genomförande studie tas fram i programarbetet. Programmet ska vara godkänt innan granskning av detaljplanen genomförs. 11 (16)
Viktiga frågor Knäckfrågor, vad som innebär avsteg från policy och inriktningsdokument: Solljus på de offentliga miljöerna. Krav på dagsljus i byggnader och utomhusmiljöer kontra tät stad och hög exploatering. Socialt blandad stad, stärkt social hållbarhet kontra önskan om mycket verksamhetsytor. Grönytor och friytor som tillgodoser många krav: boende vuxna och barn, arbetande och studenter. Mer friyta behöver tillskapas. Bebyggelsens skala och gestaltning i förhållande till omgivande bebyggelse, planerad linbana och stadsrum samt till historiska sammanhang. Parkering VA Allmänna stråk Utredningsbehov: Trafik, gator och gång- och cykelstråk Markmiljö Geoteknik Dagvatten, skyfall, högsta högvatten Dagsljus, solljus i verksamhetslokaler och yttre miljö SKA/BKA-analyser Trafik, mobilitet-, och parkeringslösningar Kulturmiljöutredning, påverkan på riksintresset för kulturvård VA Teknisk genomförbarhet av föreslagen påbyggnad Ekonomisk genomförande studie för Lindholmen Genomförande Projektet innehåller många frågor kopplade till infrastruktur, som kräver en tydlig medverkan från kontoret, vilket kan påverka tidsplanen. Program för Lindholmen ska vara godkänt innan granskning av detaljplanen kan genomföras. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Hugo Lindblad Planarkitekt 12 (16)
Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till SDF Lundby, Göteborg Energi AB, Kretslopp och vatten, kulturförvaltningen, SBK geotekniker, park- och naturförvaltningen, Parkeringsbolaget, miljöförvaltningen, trafikkontoret, trafikverket, stadsledningskontore för eventuellt yttrande. Efter att ärendet sändes på remiss har Chalmersfastigheter dragit tillbaka sin ansökan. De delar av svaren som endast berör Chalmersfastigheter är således inte längre aktuella. Synpunkter har även inkommit från fastighetskontoret 2019-04-09. Följande yttranden har inkommit: SDF Lundby Förvaltningen ser positivt på planansökan. Man betonar knäckfrågorna rörande trygghet, mobilitet, socialt blandad stad samt bristen på grönytor. Bedömningen är att planen har komplexitetsnivå 3. SKA och BKA för detaljplanen bör påbörjas så tidigt som möjligt med mål att exploateringen ska ge en god stadsmiljö och bidra till stärkt social hållbarhet. Det behövs trygghetsskapande åtgärder. Jämställdhetsperspektivet är särskilt viktigt, då Lindholmen präglas av mansdominerande verksamheter. Det är positivt att Chalmers planerar nytt kårhus med mera som gör området till en levande plats under fler timmar av dygnet. Ett planarbete bör samordnas med genomförda eller pågående program och planer i området och de SKA/BKA-processer som skett. Förutseende mobilitetslösningar är av högsta vikt då parkeringsplatser byggs bort framöver och det idag inte finns kapacitet att ta hand om fler resenärer i kollektivtrafiken. I arbetet med de parallella uppdragen var en diskussionspunkt skalan i stadsstrukturen, en fråga som är fortsatt viktig. Andelen bostäder av mindre storlekar är stor på Lindholmen, något vi bör se upp med i relation till målen om en socialt blandad stad i Vision Älvstaden. Vi måste också se upp med den brist på grönytor som råder på Lindholmen. Tillgången till park ligger redan nu långt under de nivåer som anges i stadens Grönstrategi. För en attraktiv och hållbar miljö krävs grönska i staden, dessutom behöver dagvatten och den stora översvämningsrisken hanteras på Lindholmen. Göteborg Energi AB Uppskattat elektriskt behov inom planområdet motsvarar 10 20 transformatorstationer. Flera befintliga byggnader är anslutna till fjärrvärme. Det är möjligt att ansluta till fjärrkyla. Göteborg Energi har ett antal ledningar med ledningsrätt inom området, vilka kommer att behöva flyttas på bekostnad av exploatörer/fastighetsägare. Det är viktigt att befintliga kabelstråk inte skadas vid nybyggnad och ny kanalisation. 13 (16)
Kretslopp och Vatten Lindholmen är ett riskområde när det gäller översvämningar. Kretslopp och vatten ser positivt på ett framtida planarbete, eftersom översvämningsriskerna då kan hanteras och föreslagna lösningar bearbetas vidare. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten. Nybyggnation får inte förvärra situationen för befintlig bebyggelse. Säkring mot översvämningar till följd av stigande nivå i havet ska samspela med säkring av översvämning från skyfall De åtgärder som föreslagits i dagvatten- och skyfallsplanen måste lösas övergripande för hela Lindholmen och bör arbetas in i planen.. Delar av området är försörjt med allmänt VA-ledningsnät. Eventuellt krävs utbyggnad av nätet. Där byggnader planeras på befintliga ledningar måste dessa flyttas, bekostat av exploatören. Plats för pumpstation kan behöva reserveras i planen och planområdet behöver i så fall utvidgas i öster. Fördröjning och rening av dagvatten ska lösas inom fastighet. För byggnader högre än 40 meter gäller särskilda regler för brandvatten. I ett kommande planarbete kommer angöring för sopbilar att behöva studeras liksom om Lindholmsleveransen, som idag sköter gods och avfall i området, ska användas. Kulturförvaltningen Förvaltningen ser inga hinder för att pröva föreslagen plan. Om detaljplanen för Karlavagnsplatsen, inte kommer till genomförande bör de höga husen i denna plan bedömas igen. SBK Geotekniker Baserat på den förenklade kartavläsningen finns inga hinder för en exploatering. Park- och naturförvaltningen Förslaget överensstämmer inte med stadens grönstrategi. Lindholmen har mycket stor brist på offentliga friytor. Det behöver tillskapas såväl bostadsnära parker som stadsdelspark. Förvaltningen ser det som direkt nödvändigt att planförslaget medverkar till att skapa allmän plats park. Planområdet skulle rymma en bostadsnära park om minst 0,2 hektar, antingen genom att ett av bostadskvarteren tas bort eller genom att utöka planområdet. Friytor för lek och rekreation behöver utvecklas i området. Det är viktigt att stråket tydliggörs. Gång- och cykelvägen som korsar området är en länk mellan Lindholmsallén och Lindholmsplatsen Idag är det oklart hur man tar sig mellan målpunkterna. Trädraderna inom området behöver besiktigas, för att avgöra om de omfattas av generellt biotopskydd. Förvaltningen anser att så många som möjligt av de grönytor som finns i området idag ska bevaras och avstyrker byggnation på vad som i gällande plan är prickmark. Med föreslagen exploatering skulle de sista gröna ytorna försvinna. Det behöver förtydligas hur grönskan kan skapa den inbjudande miljö och det levande campus som eftersträvas i ansökan. 14 (16)
Lindholmen är idag ett primärområde där det saknas grönytor i tillräcklig omfattning för att grönstrategin ska uppfyllas, en förutsättning för att människor ska trivas och uppnå social och ekologisk hållbarhet. Till detaljplanen för Karlavagnsplatsen har en grönanalys tagits fram för Lindholmen och analysen framhåller vikten av att i framtida planering uppmärksamma behovet av parkmark och grönytor samt att fortsätta att utveckla och stärka grönstrukturen i området. De centrala delarna av Lindholmen pekas särskilt ut som ett bristområde när det gäller parkmark. Påverkan på MKN för vatten behöver utredas och bedömas. Det är också viktigt att tillräcklig plats lämnas i plankartan för de dagvattenlösningar som kommer att krävas i området. miljöförvaltningen Inför ett detaljplanearbete behöver en markmiljöundersökning göras i samråd med miljöförvaltningen, i syfte att klargöra föroreningssituationen inom hela området och för att avgöra om marken är lämplig för föreslagen användning. Tidigare markmiljöundersökning visar på förhöjda föroreningshalter och fastigheten är klassad som riskområde enligt FÖP. Parkeringsbolaget Parkeringsbolaget har inga synpunkter på förslaget, men informerar om sina generella ståndpunkter när det gäller parkering. Trafikkontoret Kontorets yttrande gäller både denna planansökan och den parallella ansökan för området söderut (17/0342). Trafikkontoret ser positivt på ansökan som är i linje med stadens strategiska inriktningar och innebär en förtätning vid en knutpunkt inom ett prioriterat utbyggnadsområde. Det strategiska läget ger goda förutsättningar för att kunna hantera mobilitetsfrågorna i enlighet med trafikstrategin. Ett detaljplanearbete behöver förhålla sig till de planerade infrastrukturprojekt som ligger i direkt anslutning till föreslaget planområde: linbanan Järntorget Wieselgrensplatsen med hållplats Lindholmen, spårvagn Lindholmen Frihamnen, citybusstråk Norra Älvstranden, Lindholmsförbindelsen mellan Lindholmen och Linnéplatsen, pendelcykelstråk längs Lindholmsallén och över en eventuell bro i Lindholmsförbindelsen. Då parkeringsplatser försvinner, behöver parkeringsfrågan belysas i planbegäran. Allmän plats bör i ett tidigt skede hanteras gemensamt med parallellt planförslag (17/0342) och omkringliggande ytor. Inga glapp mellan de två föreslagna planområdena. Inom ett framtida planarbete behöver status på allmänplatsanläggning vid överlämnandet hanteras. Frågan om högt vatten och älvkantsskydd kan bli en komplicerad fråga för trafikkontoret att hantera. Hur trafiken kan komma att påverka det övergripande transportsystemet behöver belysas. 15 (16)
Trafikkontoret vill vara delaktiga i diskussionen med SBK kring planavgränsning utifrån de strategiska infrastrukturprojekten och utifrån allmän plats i ett helhetsperspektiv. Planens avgränsning mot Lindholmsallén behöver diskuteras. Projektet innehåller många frågor kopplade till infrastruktur, som kräver en tydlig medverkan från kontoret, vilket kan påverka när i tid projektet kan bemannas. Trafikverket I sak har Trafikverket inget emot exploateringen, men åtgärder kan krävas bland annat för kollektivtrafik och lokalt gatunät, för att exploateringen inte ska leda till framkomlighets- och trafiksäkerhetsproblem. Trafikverkets väg E6.21, Lundbyleden nås via trafikplatserna Lindholmsmotet och Eriksbergsmotet. Båda trafikplatserna är idag kraftigt belastade och Trafikverket ser att situationen kan komma att bli mer ansträngd inom de närmsta åren, då det finns stora exploateringsplaner på Lindholmen med närområden (Karlavagnsplatsen, Frihamnen, Backaplan m. fl.). Trafikverket har påbörjat en åtgärdsvalstudie (ÅVS) för Lundbyleden, för att undersöka vilka eventuella åtgärder som behöver göras på leden. Som underlag för detta behöver kommunen redovisa trafikalstring och påverkan i ett samlat arbete. Det aktuella planförslaget måste ingå i det arbetet. Studien ska inte bortse från en exploatering av denna storlek. För att förenkla planeringsprocessen förordar Trafikverket att detaljplanearbetet inväntar de övergripande utredningarna. Fastighetskontoret Fastighetskontoret är positiva till utvecklingen men bedömer bland annat med hänsyn till exploateringsekonomin för Älvstadens delområde Lindholmen att en detaljplan för området måste föregås av ett program som utreder behov av investeringar och större fastighetsregleringar. En utveckling av Lindholmen är förenat med stora kostnader främst kopplat till marken vad gäller sanering, stabilitet, klimatanpassningar samt ny infrastruktur. Fastighetskontoret bedömer, med hänsyn till ekonomin i redan pågående detaljplaner i området, att det är avgörande att få en helhetsbild för investeringar på Lindholmen. För att säkra den ekonomiska genomförbarheten av kommande detaljplaner anser fastighetskontoret att ett planprogram ska tas fram och som sedan ska ligga till grund för kommande detaljplaner. Därför föreslår Fastighetskontoret att planbeskedet ska villkoras med att föregås av ett planprogram. 16 (16)