Exploateringsavtal Tillämpning i Sverige med internationell

TRITA-INFRA EX 04-009 ISSN 1651-0194 ISRN KTH/INFRA/EX--04/009--SE EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX-04-124 Exploateringsavtal Tillämpning i Sverige med internationell utblick Andreas Hellström Katarina Björk Examinator: Thomas Kalbro Handledare: Björn Hedlund, JM AB STOCKHOLM 2004

Abstract This study aims to investigate whether Swedish development agreements complies with the legislation concerning this area, and to study the legal provisions for development agreements in Norway, Great Britain and USA. The study contains 15 Swedish agreements and in these agreements each section has been compared to the legislation to see if there is anything that may be considered illicit. To investigate the international rules and systems a literature study has been made. The study has shown that conditions that are most likely not allowed by Swedish law occur in several agreements. The international rules varies between the countries respecting the development systems and which of the costs the developer is obligated to provide. 2

Sammanfattning Examensarbetet är en undersökning av genomförandeavtal i Sverige samt svenska och internationella regler kring dessa. 15 svenska genomförandeavtal har granskats, och lagstiftningen och systemen kring exploateringsavtal i Norge, Storbritannien och USA har undersökts. De svenska avtalens innehåll har jämförts med den gällande lagstiftningen för att utreda hur väl dessa stämmer överens. Information om de internationella reglerna har hämtats från internet och litteratur. Avtalen i Sverige verkar inte alltid överensstämma med gällande lagstiftning, även om bristen på domslut inom området gör det svårt att avgöra vad som egentligen är tillåtet. De tveksamheter som hittats gäller främst uttag av olika avgifter, krav på framtida underhåll samt överenskommelser om byggprojekt som exploatören ska utföra mot ersättning från kommunen. Reglerna för upprättande av exploateringsavtal i Norge, Storbritannien och USA skiljer sig en del från varandra. I Norge bygger systemet på en lagligen bestämd bas som anger ett minimum över vad exploatören ska bekosta. Samtidigt finns det möjlighet till att förhandla om andra saker inom vissa lagligen bestämda ramar. I Storbritannien är regleringen av exploateringsavtal inte lika strikt, utan där finns större förhandlingsmöjligheter. Avtalets innehåll styrs till viss del av olika föreskrifter som kommunen måste följa, men är till största delen baserat på en förhandlingsprocess. I USA används avgiftssystem, impact fees, som grundar sig i exploatörens culpa-ansvar. Det är exploateringens skada och påverkan på omgivningen som avgör vilka och hur stora dessa avgifter blir. Vanligt är att exploatören också får bidra med något mer vid sidan av dessa avgifter för att nå goda planeringslösningar. 3

Innehåll ABSTRACT...2 SAMMANFATTNING...3 INNEHÅLL...4 FÖRKORTNINGAR...6 1. INLEDNING...7 1.1 BAKGRUND...7 1.2 SYFTE...7 1.3 METOD...8 2. SVENSKA REGLER OCH AVTAL...9 2.1 SVENSK LAGSTIFTNING OM EXPLOATERINGSAVTAL...9 2.1.1 Övergripande regler...9 2.1.2 Plan- och bygglagen och VA-lagen...10 2.1.3 Lagen om offentlig upphandling...12 2.2 AVTALENS HUVUDSAKLIGA INNEHÅLL...12 2.3 ANALYS AV AVTALSPARAGRAFER...13 2.3.1 Exploateringsavgift och exploateringsersättning...13 2.3.2 Klotter...15 2.3.3 Ansvar för brygga...16 2.3.4 Avgifter som ej återbetalas vid förfallet avtal...17 2.3.5 Utförande av anläggningar mot ersättning...18 2.3.6 Miljö...21 2.3.7 Källsortering...21 2.3.8 Skötsel av naturområde...22 2.3.9 Reglering av upplåtelseform...22 2.3.10 Lärlingsplatser...23 2.3.11 Detaljeringsgrad och huvudmannaskap...23 3. EXPLOATERINGSAVTAL I NORGE STORBRITANNIEN OCH USA...25 3.1 NORGE...25 3.1.1 Plansystemet...25 3.1.2 Exploateringsavtalets möjligheter vad säger lagstiftningen?...26 3.1.3 Möjligheter att överklaga...27 3.1.4 För- och nackdelar med exploateringsavtal...28 3.1.5 Lagförslag till nya regler för exploateringsavtal...29 3.2 STORBRITANNIEN...32 3.2.1 Det nuvarande systemet...32 3.2.2 Reformering av det nuvarande systemet...34 4

3.3 USA...36 3.3.1 Olika avgiftsmetoder...36 3.3.2 För- och nackdelar med Impact fees...37 3.3.3 Något om rättspraxis...38 3.3.4 Exempel från praktiken...39 4. AVSLUTANDE KOMMENTARER...41 4.1 SVENSKA REGLER...41 4.2 INTERNATIONELLA REGLER...43 4.2.1 Regelsystem...43 4.2.2 Vad kan exploatören åläggas att betala?...44 4.2.3 Överklagande möjlighet...45 BILAGOR...47 DE BERÖRDA AVTALENS INNEHÅLL...47 REFERENSER...51 5

Förkortningar AvtL Avtalslagen BVL Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m. m. HD HovR JB KL LOU MB PBL PBL RegR RF VAL Högsta domstolen Hovrätten Jordabalken Kommunallagen Lag om offentlig upphandling Miljöbalken Plan- och bygglagen Plan- og bygningsloven Regeringsrätten Regeringsformen Lagen om allmänna vatten- och avloppsanläggningar 6

1. Inledning 1.1 Bakgrund Då ett markområde ska bebyggas eller en befintlig bebyggelse förtätas och bebyggelsen ska uppföras av en professionell exploatör, t.ex. ett större byggföretag, skrivs nästan undantagslöst ett genomförandeavtal mellan kommunen och exploatören för att reglera utförande och kostnadsfördelning. Det finns två typer av genomförandeavtal; exploateringsavtal och markanvisningsavtal. Exploateringsavtal används då exploatören äger huvuddelen av marken. Avtalet skrivs före detaljplanens antagande. För kommunen är detta ett sätt att försäkra sig om att marken bebyggs på ett för dem godtagbart vis. Avtalet reglerar även parternas rättigheter och skyldigheter gentemot varandra, samt detaljplanens genomförande. Vid upprättande av exploateringsavtal är kommunen begränsad i sin avtalsfrihet och måste rätta sig efter den lagstiftning som finns. 1 Markanvisningsavtal används då kommunen äger huvuddelen av marken. Avtalet kan skrivas både före och efter detaljplanens antagande. Vid upprättandet av markanvisningsavtal är kommunens avtalsfrihet mycket stor, eftersom de äger marken och fritt kan ställa krav på köparen. 2 Det har diskuterats huruvida kommunen följer den gällande lagstiftningen vid upprättande av exploateringsavtal. Lagen sätter inte helt skarpa gränser för vad som är tillåtet, vilket givit kommunerna möjlighet att tänja på gränserna då villkoren för avtalen uppställs. I flera andra länder tillämpas systemet med exploateringsavtal, och även där har diskussioner förts om huruvida lagstiftning och tillämpning fungerar på ett tillfredställande sätt. I både Norge och Storbritannien håller nya lagförslag på att upprättas för att tydliggöra gränserna för vad som är tillåtet och inte i exploateringssammanhang. 1.2 Syfte Syftet med examensarbetet är att studera systemen och lagstiftningen kring samt användandet av exploateringsavtal, och för att göra detta har två huvudfrågor ställts: 1. Vad får regleras i svenska exploateringsavtal? Överensstämmer vad som regleras i praktiken med vad som är tillåtet att reglera i avtalen? 2. Hur hanteras exploateringsavtal i andra länder? Vilka principer finns i andra länder? 1 Kalbro (2002) Markexploatering, s 164 2 Kalbro (2002) Markexploatering, s 168 7

1.3 Metod För att utreda de svenska förhållandena kring genomförandeavtal har 15 avtal samlats in och en genomgång av samtliga avtalsparagrafer har gjorts. Dessa har sedan analyserats för att se hur de stämmer överens med gällande lagstiftning. Urvalet har inte gjorts för att visa hur ofta eller i vilka delar av landet avvikelser förekommer, utan de avtal har valts där det funnits indikationer på att tveksamma villkor förekommit. Undersökningen ska alltså ses som exemplifiering av avtalsvillkor, där tillåtligheten skulle kunna ifrågasättas. För att undersöka vilken lagstiftning kring exploateringsavtal som finns i andra länder samt hur systemen ser ut har en litteraturstudie gjorts. De länder som studeras i undersökningen är Norge, Storbritannien och USA. Norge har valts eftersom det är ett grannland till Sverige, och eftersom de har ett rättssystem som liknar det svenska. Storbritannien och USA har valts för att de har haft marknads-orienterat planerande och byggande under en längre period vilket gör dem intressanta då även Sverige är på väg över till ett sådant system. 8

2. Svenska regler och avtal 2.1 Svensk lagstiftning om exploateringsavtal Den lagstiftning som kan tillämpas på exploateringsavtal finns huvudsakligen i plan- och bygglagen samt till viss del i lagen om allmänna vatten- och avloppsanläggningar (VAL), avtalslagen (AvtL), jordabalken (JB), lagen om offentlig upphandling (LOU), kommunallagen (KL) och regeringsformen (RF). En uppdelning kan göras mellan övergripande regler som gäller för myndighetsutövning och planläggning i allmänhet, bestämmelser om kommunens och exploatörens rättigheter respektive skyldigheter samt avtalens giltighet. LOU blir tillämplig då avtalen innefattar exempelvis byggnader som uppförs av exploatören, men där kommunen är byggherre. 2.1.1 Övergripande regler För kommunens arbete i allmänhet och för att säkerställa att planering och byggande sker på ett för allmänheten tillfredsställande sätt finns ett antal övergripande regler som gäller vid upprättande av exploateringsavtal. Regeringsformen och kommunallagen Kommunen har att rätta sig efter ett antal principer i sitt arbete. Dessa kommer till uttryck i regeringsformen samt kommunallagen. Legalitetsprincipen (1 kap. 1 3 stycket RF) är en allmän princip som stadgar att den offentliga makten utövas under lagarna. Detta innebär att kommunen måste rätta sig efter gällande lagar. 3 Likhetsprincipen (1 kap. 9 RF) säger att kommunen i sin verksamhet ska betrakta allas likhet inför lagen. Detta betyder i praktiken att om kommunen skrivit ett avtal med ett byggföretag så ska samma avtalsvillkor användas i alla likartade situationer. 4 Objektivitetsprincipen (1 kap. 9 RF) säger att kommunen även ska iaktta saklighet och opartiskhet. Madell 5 uttrycker det som att förvaltningsorgan och domstolar i sin verksamhet inte får låta sig vägledas av andra intressen än dem de är satta att tillgodose. De får heller inte grunda sina avgöranden på hänsyn till andra omständigheter än sådana som enligt gällande författningar får beaktas vid prövningen av ett ärende. I kommunallagen finns även den så kallade likställighetsprincipen (2 kap. 2 KL) där det stadgas att kommunen ska behandla kommuninvånarna lika om det inte finns sakliga skäl för annat. 6 3 Madell (2000) Avtal mellan kommuner och enskilda, s 39 4 Kalbro (2002) Markexploatering, s 165 5 Madell (2000) Avtal mellan kommuner och enskilda, s 42 6 I ett rättsfall hade kommunen tagit ut planavgift enligt taxa, trots att exploatören stått för en stor del av kostnaderna i samband med planens framtagande. Andra entreprenörer hade fått sina planförslag upprättade av kommunen och endast betalt planavgift. RegR fann att avgiften stred mot likställighetsprincipen och planavgiften reducerades därför med 75%. RÅ Ref 1997:66 9

Avtalslagens allmänna regler Kommunen får inte genom avtalet framtvinga sådana åtgärder som inte skulle kunna uppnås genom tillämpning av den offentligrättsliga lagstiftningen 7, om exploatören på något sätt känner sig pressad att godta villkoren på grund av att kommunen annars inte skulle godkänna detaljplanen. Dessutom gäller för exploateringsavtal ogiltighetsreglerna i AvtL 8 om rättsstridigt tvång, oskäliga avtalsvillkor m. m. 9 2.1.2 Plan- och bygglagen och VA-lagen Bebyggelsereglering I PBL finns övergripande regler om lokalisering av bebyggelse och krav på byggnaders utformning. I 2 kapitlet finns bestämmelser om lokalisering som ska skydda allmänna intressen. Där finns bland annat regler om att markområden ska användas för det ändamål de är mest lämpade (2 kap. 1 PBL), och att bebyggelse ska lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till de boendes hälsa, möjlighet att ordna trafik och VA, miljön med mera (2 kap. 3 PBL). Bebyggelsemiljön ska utformas med hänsyn till bland annat miljön, förebyggande av olyckor och handikappanpassning. I 3 kapitlet finns krav på byggnader, anläggningar och allmänna platser. Där står bland annat att byggnader ska anpassas till landskapsbilden och platsens kulturvärde (3 kap. 1 PBL), att hänsyn ska tas till byggnaders karaktärsdrag när ändringar utförs (3 kap. 10 PBL) och att byggnader som ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt är särskilt värdefulla inte får förvanskas (3 kap. 12 PBL). Utöver dessa allmänna regler finns mer detaljerade bestämmelser om vad som får regleras i en detaljplan, och därmed också i ett exploateringsavtal. Dessa finns bl.a. i 5 kap 7 PBL. Kommunen får meddela bestämmelser om: 1. Lovplikt enligt 8 kap PBL 2. Största omfattning av byggande över markytan samt minsta omfattning om det finns skäl med hänsyn till bostadsförsörjningen eller miljön. 3. Byggnaders användning samt andelen lägenheter av olika slag och storlek i bostadsbyggnader. 4. Placering, utformning och utförande av byggnader, andra anläggningar och tomter. Varsamhetsbestämmelser får meddelas för att precisera kraven i 3 kap 10 PBL, skyddsbestämmelser för vissa byggnader och tomter, rivningsförbud för byggnader som avses i 3 kap 12 PBL samt sådana bestämmelser om ändringar av byggnader som får utfärdas med stöd av 21 lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m. 5. vegetation och markytans utformning och höjdläge 7 Kalbro (2002) Markexploatering, s 165 8 Madell (2000) Avtal mellan kommuner och enskilda, s 128 f 9 Reglerna om rättsstridigt tvång i samband med exploatering har prövats i HD. Kommunen krävde i ett exploateringsavtal som ingåtts med två ägare av skilda fastigheter att ägarna skulle åta sig solidariskt ansvar för att bygglov skulle kunna erhållas. HD fann att kommunen utövat rättsstridigt tvång och att villkoret därför enligt 29 AvtL inte var giltigt. NJA 1980:1 10

6. användning och utformning av allmänna platser med enskilt huvudmannaskap, samt skyddsbestämmelser för platser som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. 7. stängsel och utfart eller annan utgång mot allmän plats. 8. placering och utformning av parkeringsplatser, förbud mot att använda viss mark eller byggnad för parkering samt skyldighet att anordna utrymme för parkering, lastning och lossning enligt 3 kap 15 PBL. 9. tillfällig användning av mark eller byggnader som inte genast behöver tas i anspråk för det ändamål som anges i planen. 10. markreservat för allmänna ledningar, energianläggningar samt trafik- och väganordningar. 11. skyddsanordningar för att motverka störningar från omgivningen, och, om det finns särskilda skäl, högsta tillåtna värden för störningar genom luftföroreningar, buller, skakningar, ljus eller liknande som omfattas av 9 kap MB. 12. principerna för fastighetsindelningen och för inrättande av gemensamhetsanläggningar. 13. skydd för allmänna platser med kommunalt huvudmannaskap som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Härutöver finns en bestämmelse i paragrafens sista stycke som säger att planen inte får göras mer detaljerad än som är nödvändigt med hänsyn till syftet med den. Kommunens rätt att lösa in mark Kommunen har rätt att lösa in mark för allmän plats (6 kap. 17 PBL), och då det är skäligt med hänsyn till nyttan får detta göras utan ersättning (6 kap. 19 PBL) Kommunens rätt att ta ut avgifter Kommunen har rätt att ta ut avgifter för gator enligt 6 kap. 31 PBL. Kommunen har även rätt att ta ut avgifter för vatten och avlopp, och detta regleras i 27 VAL. Härutöver finns en bestämmelse i 6 kap. 22 PBL som säger att exploatören kan bli skyldig att helt bekosta anläggandet av gator, vägar och VA om det är skäligt. Exploatören kan även bli skyldig att stå för kostnaderna för sådana åtgärder som är avsedda att tillgodose exploateringsområdets behov av allmänna platser för vilka kommunen är huvudman och sådana anordningar som normalt hör till allmänna platser (6 kap. 31 PBL). Kommunen har rätt att ta ut plan- och bygglovsavgifter. Planavgiften får inte vara större än att den täcker kostnaderna för åtgärder som fordras för att upprätta planen, och får endast tas ut om fastighetsägaren har nytta av planen. (11 kap. 5 PBL) Kommunens skyldighet att vara huvudman för gator och VA Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser om det inte finns särskilda skäl till annat (6 kap. 26 PBL), och sådana allmänna platser ska vara utförda på ett ändamålsenligt sätt och i enlighet med ortens sed, det vill säga liknande områ- 11

den har rätt till samma standard 10 på vägar med mera (6 kap. 27 PBL). Kommunen är också skyldig att uppföra VA-anläggningar (2 VAL). 2.1.3 Lagen om offentlig upphandling Då kommunen av exploatören köper en vara eller tjänst kan detta av praktiska skäl skrivas in i exploateringsavtalet. Ett sådant köp är dock att betrakta som en offentlig upphandling, och LOU:s regler om upphandling blir tillämpliga. Vilka regler som gäller beror på vilken summa köpet uppgår till. Höga kostnader för upphandling innebär mer detaljerade regler kring upphandlingsförfarandet. Kapitel 2 5 behandlar upphandlingar till ett värde som övergår vissa i lagen angivna tröskelvärden, och kapitel 6 behandlar övriga upphandlingar, d.v.s. sådana vars värde understiger tröskelvärdena. För upphandling enligt kapitel 6 gäller förenklade upphandlingsförfaranden. Det är kommunen själv som ska betala eller nyttja den upphandlade varan för att det ska betraktas som en upphandling enligt LOU 11. Att LOU är tillämplig innebär att flera leverantörer ska ges chansen att lämna ett anbud och att det anbud ska antas som är det ekonomiskt mest fördelaktiga, alternativt har lägst anbudspris. 2.2 Avtalens huvudsakliga innehåll Alla exploateringsavtal är olika på grund av att varje exploateringssituation är unik. Dock finns det hos de olika avtalen ett antal gemensamma drag. Följande punkter finns representerade i nästan alla avtal som undersökts. Uppdelningen varierar något, i vissa avtal är flera punkter sammanslagna till en paragraf medan andra är uppdelade på flera olika paragrafer, men innehållet är detsamma. Vanligt förekommande paragrafer Bakgrund: Vilken detaljplan ligger till grund för avtalet, vilket område avses med mera. Avtalets giltighet: Förutsättningar för avtalets giltighet. Främst detaljplanens antagande och kommunfullmäktiges godkännande av avtalet. Marköverlåtelser: Redovisning av erforderliga marköverlåtelser mellan kommun och exploatör. Exploatören överlåter ofta mark som i detaljplanen är utlagd som allmän plats till kommunen utan ersättning. Fastighetsbildning: Vem ansöker om fastighetsbildning och vem betalar förrättningskostnaderna. I flertalet fall ligger detta på exploatören. Anläggningar: Vilka allmänna anläggningar ska exploatören ansvara för och vem bekostar dem. Exploatören står i de flesta fallen för kostnaderna. Bebyggelse: Vilken bebyggelse ska uppföras. Ofta en hänvisning till bilaga. 10 Kalbro (2002) Markexploatering, s 166 11 Forsberg (2001) Offentlig upphandling i praktiken, s 17 12

Avgifter: Exploatörens skyldighet att erlägga planavgift, gatukostnadsavgift och va-avgift. Överlåtelse: Villkor för överlåtelse av avtalet. Utöver dessa punkter finns ett antal individuella paragrafer som är mer eller mindre vanligt förekommande. Sådana paragrafer kan exempelvis vara: Ledningar: Exploatörens skyldighet att upplåta ledningsrätter eller servitut, samt exploatörens ansvar för eventuella skador som kan uppstå på ledningar i samband med exploateringen. Gemensamhetsanläggningar: Exploatörens skyldighet att ansöka om och bekosta gemensamhetsanläggningar. Skadeansvar: Exploatörens ansvar för skador på omkringliggande fastigheter under byggtiden. Säkerhet: Exploatörens skyldighet att ställa säkerhet för fullgörandet av skyldigheter enligt avtalet. Tillträde: Tidpunkt för tillträde till överlåten mark. 2.3 Analys av avtalsparagrafer Vid tecknandet av exploateringsavtal gäller som tidigare nämnts att kommunen inte får tvinga exploatören att avtala om sådant som inte går att uppnå genom tilllämpning av offentligrättslig lagstiftning. Det verkar dock som om villkor som strider mot den principen förekommer i avtal mellan kommuner och exploatörer. Avtalsfriheten är dock mycket större än vad lagstiftningen anger i sådana fall där exploatören frivilligt skriver under på villkor därför att de är honom till nytta, i strid mot gällande lagstiftning blir det först då exploatören känner sig tvingad att skriva på avtalet därför att kommunen annars inte skulle anta detaljplanen för området vilket skulle hindra exploatören från att överhuvudtaget utnyttja sin mark. I de fall som avtalsvillkor har bedömts som troligen otillåtna i avvaktan på rättspraxis, eller liknande, är det under förutsättningen att exploatören på något vis varit pressad att skriva på avtalet. Frågor om huvudmannaskap och byggnadsreglering har undantagits i undersökningen. Vid genomgång av de 15 avtal som undersökts hittades följande avtalsvillkor som tycks gå utöver, eller i vart fall tangera gränsen för vad som kan anses vara tillåtet. 2.3.1 Exploateringsavgift och exploateringsersättning I ett flertal fall åläggs exploatören att erlägga en exploateringsavgift eller exploateringsersättning. Vad avgiften innefattar varierar från fall till fall, i vissa avtal handlar det om gatu- och VA-avgifter, och i andra framgår avgiftens syfte otydligt eller inte alls. Följande paragrafer exemplifierar bestämmelser om exploateringsavgifter: 13

Exploatören skall till kommunen erlägga 15 000 kronor/lgh i gatu- och exploateringsersättning (Avtal 3, 5 ). Ersättningen innefattar inte VAanläggningsavgift vilket framgår av 6 : Exploatören skall till kommunen erlägga VA-anläggningsavgift enligt vid anslutningstillfället gällande VA-taxa. Det framgår inte här vad ersättningen innebär. Kommunen tar ut gatuavgift, VA-avgift samt en exploateringsersättning som är ospecificerad. Om exploateringsersättningen motsvarar planavgiften så är allt i sin ordning, kommunen har rätt att ta ut avgifter för planering, vägar och VA, men gäller avgiften något annat är det tveksamt om den är tillåten. Exploatören förbinder sig att betala ett exploateringsbidrag på 170 000 kronor till kommunen för detaljplanekostnader, administration samt de investeringar kommunen tidigare utfört för att området ska kunna bebyggas. (Avtal 10, 7 ) Exploatören ska även erlägga bygglov- och planavgift enligt 8 : Det åligger exploatören att ansöka om bygglov och att göra bygganmälan samt att utöver exploateringsbidraget erlägga bygglov- och planavgift samt avgift för bygganmälan. Här verkar det uppenbart att planavgift tas ut två gånger, dels som en del av exploateringsbidraget i 7 och dels som en ren planavgift i 8. Dessutom tas en administrationskostnad ut utöver plan-avgiften. Planavgiften ska motsvara kommunens genomsnittliga kostnader för planarbetet 12 och att ta ut avgiften två gånger kan troligtvis inte anses överensstämma med lagstiftningen. Dessutom måste hänsyn tas till om exploatören själv bidragit till kostnaderna för planen. Det finns dessutom ett rättsfall angående uttagande av planavgift, där exploatören enligt avtalet dels skulle betala den taxebaserade planavgiften och dels ersätta kommunen för extra administrationskostnader. Detta befanns av Regeringsrätten strida mot den kommunala likställighetsprincipen. 13 Det är oklart vilken avgift som döljer sig bakom uttrycket investeringar kommunen tidigare utfört för att området ska kunna bebyggas vilket gör det svårt att bedöma huruvida den avgiften är berättigad eller ej, men möjligen handlar det om investeringar i gator och VA som är tillåtna att avgiftsfinansiera. Exploatören ska till Kommunen successivt och i takt med områdets utbyggnad erlägga exploateringsavgift. Avgiften är 300 kronor/kvm BTA för bostäder. Exploatören ska till Kommunen erlägga endast regional va-avgift. Exploatören skall erlägga planavgift (Avtal 1 21). I exploateringsavgiften ingår alltså varken VA-avgift eller planavgift. Om gatukostnader sägs i avtalet att Har Exploatören till alla delar fullgjort sina förpliktelser enligt detta avtal, skall ägare till fastighet inom exploateringsområdet anses ha erlagt på fastigheten belöpande ersättning för gatukostnad. ( 22) Vidare sägs att exploatören ska erlägga gatukostnadsavgift för blivande fastigheter på 33 000 000 kronor (10 ). Dessutom är det exploatören som ska utföra lokalgatorna i området (10 ). Det är oklart om exploateringsavgiften skulle kunna innefatta gatukostnader, och att det är därför som dessa ska anses erlagda, men det verkar osannolikt att avgiften då inte i stället skulle benämnas gatukostnadsavgift. Eftersom exploatören står för utförandet av lokalgatorna i området och dessutom erlägger gatukostnadsavgift för alla blivande fastigheter verkar det 12 11 kap. 5 3 stycket PBL 13 RÅ 1977 ref. 66 14

rimligt att anta att exploateringsavgiften inte innefattar gatukostnader. Avgiften gäller då troligen något utöver gator, VA och planavgift, och borde i så fall inte kunna skrivas in i avtalet. Sammanfattning Kommunens möjligheter att ta ut avgifter innefattar VA-avgift, gatukostnadsavgift och plan- och bygglovsavgifter. Alternativt kan exploatören själv utföra anläggningarna för att sedan överlämna dem till kommunen. Hur mycket av kostnaderna som exploatören får stå för verkar variera med vilken typ av område som exploateras. I ett examensarbete om kostnadsfördelning mellan kommun och exploatör 14 visas att exploateringsområdets storlek samt om kommunen äger marken eller inte inverkar på fördelningen av kostnaderna. Någon sådan jämförelse har inte gjorts i denna undersökning, men man kan anta att samma tendenser uppträder generellt i exploateringssituationer. Det finns flera rättsfall som tar upp kommunens rätt att ta ut exploateringsavgifter. Ett sådant är RÅ Ref 1978:2:36 där en exploatör förbundit sig att till kommunen betala 350 kronor för varje fastställd tomtplats. Avgiften var ett bidrag till kommunen som skulle användas till förvärv och anläggning av båt- och badplatser. RegR fann att även om avgiften skulle betalas på grund av formellt frivilliga åtaganden hade kommunen inte rätt att utan lagstöd införa ett sådant avgiftssystem. I ett annat fall, RÅ Ref 1968:8, ålades exploatörer i ett avtal att betala 400 kronor per tomtplats som bidrag till underhåll av kommunala rekreationsområden. Även i det här fallet fann RegR att kommunen, trots att avgiften skulle betalas på grund av ett formellt frivilligt åtagande, inte hade rätt att utan laga grund införa ett sådant avgifts-system. Det verkar alltså vara ganska klart att kommunen måste ha lagstöd för de avgifter som tas ut. Det verkar också troligt att då exploatören går med på att betala avgifter som går utöver vad denne är skyldig att betala enligt lag så handlar det ofta inte om i praktiken frivilliga åtaganden, utan snarare om villkor som exploatören accepterar för att kommunen ska godkänna planförslaget. Avgifterna i ovanstående avtal är i flera fall svårbedömda eftersom deras innehåll inte specificeras. En tydlig redovisning av avgiftens syfte skulle underlätta för att avgöra vilka avgifter som egentligen tas ut och hur summorna överensstämmer med kostnaderna. 2.3.2 Klotter I följande fall åläggs exploatören att hålla husens fasader rena från klotter. Exploatören skall ta bort klotter på fasader inom kontorsdelen som vätter mot allmän platsmark inom 48 timmar från rapportering. Hänsyn skall dock tas till årstid och väderlek. Sker inte detta tar kommunen bort klottret på exploatörens bekostnad. Exploatören skall i möjligaste mån ta bort klotter på fasader som vätter mot allmän platsmark inom bostadsdelen av exploateringsområdet inom 48 timmar från rapportering. Åtagandet enligt denna paragraf skall vid en försäljning föras vidare på nästa fastighetsägare. (Avtal 4 12) 14 Hellström, Thimberg (2001) Exploateringsavtal s 65 ff 15

Sammanfattning Något uttalat stöd för ett sådant villkor finns inte i lagen, men enligt 3 kap 13 PBL ska byggnaders yttre hållas i vårdat skick, och underhållet ska anpassas till byggnadens värde ur historisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt. Underhållet syftar enbart på byggnadens yttre, och innebär inte standardhöjningar eller förbättringar. Det är byggnadens ägare som står för underhållet, och byggnads-nämnden kan förelägga denne att vidta åtgärder om underhållsplikten inte fullgörs. Underhållsskyldigheten kan påverkas av den omgivning i vilken byggnaden ligger, d.v.s. högre krav kan ställas på underhåll för byggnader i känslig miljö t.ex. centralt i en stadskärna. 15 Att kräva borttagande av klotter skulle eventuellt kunna anses överensstämma med kravet på vårdat skick, men då uppstår frågan om huruvida övriga kommuninvånare har samma skyldighet att ta bort eventuellt klotter från sina fasader. Enligt likställighetsprincipen 16 ska alla kommunmedlemmar behandlas lika, och det förefaller inte troligt att samtliga fastighetsägare i kommunen tvingas ta bort klotter från sina fasader inom 48 timmar, varför detta skulle kunna anses vara ett otillåtet avtalsvillkor. Det kan även diskuteras huruvida den korta tidsfristen på 48 timmar faller under avtalslagens definition på oskäliga avtalsvillkor. I avtalsvillkoret finns också en bestämmelse om att kommunen ska ha rätt att avlägsna klotter från fastigheten på exploatörens bekostnad om exploatören inte själv rengjort fasaden inom 48 timmar. Detta överensstämmer med de möjligheter till rättelse som ges av lagen vid brott mot paragrafen om att hålla byggnader i vårdat skick. Som nämnts tidigare kan byggnadsnämnden förelägga exploatören att vidta åtgärder, 17 och föreläggandet kan förenas med vite eller med föreskrift om att åtgärden, om föreläggandet inte följs, kan komma att utföras av byggnadsnämnden på fastighetsägarens bekostnad. 18 2.3.3 Ansvar för brygga Exploatörens fastighet får servitut på en brygga på allmän plats, som ska hållas öppen för allmänheten. Kommunen upplåter i fastigheten X (tjänande) servitut till förmån för fastigheten Y (härskande) innebärande rätt att uppföra och bibehålla brygga inom del av vattenområde markerat med beteckningen WB enligt detaljplaneförslaget. Området är markerat med blå färg på bifogad karta, bilaga 2. Exploatören får inte hindra allmänheten från att beträda bryggan. Denna skyldighet skall föras vidare på framtida fastighetsägare. (Avtal 4 8) Sammanfattning Den tjänande fastigheten är allmän platsmark, och den härskande fastigheten är kvartersmark ägd av exploatören. Exploatören får alltså servitut för att uppföra en brygga på allmän platsmark, bryggan ska underhållas av exploatören men hållas tillgänglig för allmänheten. Detta gäller även för alla framtida fastighetsägare. Det 15 Didon m.fl. (1995) Plan- och bygglagen, s 16 2 kap. 2 KL 17 10 kap. 15 PBL 18 10 kap. 18 PBL 16

borde inte utgöra ett problem att upprätta ett servitut mellan en privat fastighet och en fastighet som utgör allmän plats. I ett rättsfall från 2003 där en kommun yrkat på att få upprätta ett servitut till förmån för en kommunal fastighet utlagd som allmän plats för att få rätt att utnyttja en väg för gångtrafik bedömde HovR att servitutet var av väsentlig betydelse för den kommunala fastigheten och att inget hinder därför förelåg för att inrätta servitutet. 19 Det är visserligen inte självklart att en brygga skulle anses vara av väsentlig betydelse för exploatörens fastighet och det är heller inte det som är huvudproblemet med avtalsvillkoret ovan, men möjligheten till att upprätta servitutet finns utan tvekan. Det kan tyckas vara märkligt att tvinga exploatören och i förlängningen de privata fastighetsägare som kommer att förvärva den härskande fastigheten att stå för alla anläggnings- och underhållskostnaderna för en brygga som kommer att vara tillgänglig för allmänheten. Att skyldigheten dessutom ska föras över på alla framtida ägare utgör en administrativ svårighet. Det är här oklart om det är möjligt eller ej att påtvinga exploatören ett sådant antagande, men lämpligheten häri kan ifrågasättas. 2.3.4 Avgifter som ej återbetalas vid förfallet avtal I vissa avtal ska exploatören erlägga en säkerhet i form av pengar till kommunen. Säkerheten återbetalas då de anläggningar som exploatören enligt avtalet ska utföra är klara. Det förekommer att kommunen i exploateringsavtalet förbehåller sig rätten att behålla en del av den av exploatören erlagda säkerheten om avtalet skulle förfalla av någon anledning. Exploateringsavtal görs oftast beroende av detaljplanens antagande och kommunfullmäktiges godkännande av avtalet, och förfaller avtalet beror det sannolikt på att någon av dessa förutsättningar inte uppfyllts. Parterna förutsätter att ett av ovan nämnda förslag till detaljplan antages av byggnämnden i huvudsaklig överensstämmelse med förslaget genom beslut som vinner laga kraft. Om så ej sker är detta avtal förfallet utan ersättningsskyldighet för någondera parten förutom att kommunen äger rätt att behålla 250 000 kronor som ersättning för nedlagda kostnader. (Avtal 6, 2 ) Parterna förutsätter att ovan nämnda förslag till detaljplan antags av byggnämnden i huvudsaklig överensstämmelse med förslaget genom beslut som vinner laga kraft. Om så ej sker är detta avtal förfallet utan ersättningsskyldighet för någondera parten förutom att kommunen äger rätt att behålla 50 000 kronor som ersättning för nedlagda kostnader. (Avtal 10, 2 ) Exploatören skall senast 1996-09-30 betala en planavgift på 100 000 kronor utöver de 50 000 kronor som tidigare har erlagts. Denna avgift betalas ej åter även om detta avtal förfaller. I gengäld är exploatören befriad från att erlägga planavgift vid bygglov. (Avtal 2, 4 ) 19 Svea Hovrätts utslag 2003-09-23 Mål nr Ö 6754-02 17

Sammanfattning I samtliga fall är det troligt att ersättning för nedlagda kostnader innebär ersättning för kostnader i samband med planläggningen, vilket borde vara den enda kostnad kommunen har haft innan planen vinner laga kraft. Det betyder att den summa kommunen behåller vid förfallet avtal är att likställa med planavgift. När det gäller kommunens rätt att ta ut planavgift finns vissa regler som måste följas. Planavgiften ska som tidigare nämnts motsvara kommunens genomsnittliga kostnader för planeringen. 20 Till kostnaden hör kostnader för administration, grundundersökning, mätning, kartframställning, annan projektering, samråd och utställning, men inte kostnader för utarbetande av idéer eller skissförslag som ska förankras politiskt. 21 Ovanstående avgifter får antas baseras på de tillåtna kostnaderna eftersom det uttryckligen står ersättning för nedlagda kostnader, respektive planavgift. Det är inte tillåtet att ta ut en planavgift om fastighets-ägaren inte har nytta av planen. 22 Nytta föreligger exempelvis om bygglov lämnats för ny-, om- eller tillbyggnad som medges i planen. 23 Om avtalet antas förfalla på grund av att detaljplanen inte godkänns kan exploatören troligen inte anses ha nytta av planen, då det aldrig upprättats någon plan, och avgiftsuttaget är då sannolikt inte tillåtet. 2.3.5 Utförande av anläggningar mot ersättning Ett flertal av avtalen innehåller överenskommelser om arbeten som exploatören ska utföra mot ersättning från kommunen. Ofta har dessa arbeten direkt koppling till exploateringsprojektet, det rör sig i de flesta fallen om utbyggnad av allmänna anläggningar inom eller i anslutning till exploateringsområdet. Frågan är om LOU borde ha tillämpats i dessa fall, d.v.s. om upphandling borde ha skett istället för att uppdraget direkt givits till exploatören. Möjligheten finns naturligtvis att upphandling har gjorts, och att exploateringsavtalen skrivits först därefter, det är inte möjligt att ur avtalen utläsa om så har skett, men det är inte särskilt troligt. I nedanstående text har antagits att upphandling inte har skett, om det inte i avtalen finns något som pekar på motsatsen. Exploatören utför i enlighet med bifogade ritningar förbättring av befintligt vägnät vid X-vägen - Y-vägen utanför det angivna exploateringsområdet. [ ] Staden ersätter exploatören med 1 100 000 kronor exklusive moms för upprustning av X-vägen. Staden ersätter exploatören med 600 000 kronor exklusive moms för upprustning av Y-vägen. (Avtal 5, 6.2 + 15.2 ) Exploatören skall projektera och bygga ut allmänna anläggningar i enlighet med ovan, med Kommunen som beställare och Exploatören som entreprenör. Kontraktssumman är 40 000 000 kronor för gatu- och parkanläggningar [ ], och 22 500 000 kronor för allmänna VA-anläggningar. (Avtal 1, 10 ) I det här fallet handlar det om utförande av upprustning av väg, ny gång och cykelväg, tre cirkulationsplatser, busshållplatser, belysning, lokalgator, VA- 20 11 kap. 5 3 stycket PBL 21 Didón m.fl. (1995) Plan- och bygglagen, s 11:26 a f 22 11 kap. 5 2 stycket PBL 23 Didón m.fl. (1995) Plan- och bygglagen, s 11:28 18

anläggningar, pumpstationer, omläggning av befintliga ledningar, utbyggnad av anslutning till reningsverk samt dagvattenanläggningar. Samtliga anläggningar ligger inom exploateringsområdet. Exploatören ska projektera och utföra flyttning av förskolan till av kommunen anvisad tomt. Exploatören ska även projektera och utföra iordningställande av utomhusmiljön på den av kommunen anvisade tomten. Efter flyttning ska standard och kvalitet hos byggnad och utomhusmiljö motsvara den standard och kvalitet som nu föreligger. [ ] Exploatören äger rätt till en ersättning om 500 000 kr exkl moms för sina åtaganden enligt ovan. (Avtal 14 1, 25 ) Exploatören skall projektera och utbygga allmänna och vissa övriga kommunala anläggningar, Bilaga F, i enlighet med uppgörelseprotokoll med Kommunen som beställare och Exploatören som entreprenör. Kontraktsumman är 50,000 Mkr för gatu- och parkanläggningar, 10,000 Mkr för allmänna VAanläggningar och 11,385 Mkr som optioner intill 2001-12-31 uppdelat på respektive objekt enligt anbud för idrottsomklädningsbyggnad sandplan för bollspel respektive bussgata. Därutöver skall Exploatören ombesörja och bekosta nybyggnad av ishockeyanläggning och flyttning (alternativt nybyggnation) av tennishall på sätt som närmare preciseras i Bilaga F. [ ] Kommunen betalar kontraktssumma till Exploatören mot faktura på utfört arbete. (Avtal 13, 8,9 ) Avtalet i fråga är ett mark-anvisningsavtal, d.v.s. kommunen ägde marken då avtalet upprättades. En speciell omständighet är att försäljningen av marken föregicks av en markförvärvstävling vilken exploatören vann. Detta skulle kunna anses motsvara upphandling. Exploatören erbjuder Kommun att till marknadspris förvärva anpassade bostadsrättslägenheter för Kommunens gruppboenden i lämplig utbyggnadsetapp. (Avtal 1 18) Fallet är lite speciellt eftersom kommunen inte uttryckligen har givit exploatören i uppdrag att bygga speciallägenheter mot ersättning. Dock är exploatören enligt avtalet skyldig att bygga lägenheterna, och att erbjuda kommunen att köpa dem, så det finns ingen möjlighet för ett konkurrerande byggföretag att bygga motsvarande lägenheter på den platsen. Vad marknadspriset på lägenheterna är framgår inte. Sammanfattning Man skulle kunna dela upp de situationer som kan uppkomma i ett exploateringssammanhang och som är relaterade till upphandlingsreglerna i tre grupper: 1. Exploatören ansvarar för utförandet och står för kostnaderna för allmänna anläggningar. Detta är tillåtet enligt PBL. Förfarandet strider inte heller mot syftet med LOU, d.v.s. att främja god konkurrens. Om exploatören själv står för kostnaderna ligger det i dennes intresse att bygga så billigt som möjligt, och det är troligt att anta att i det fall en annan entreprenör kan utföra arbetet billigare så skulle exploatören uppdra åt denne att utföra arbetet. 2. Kommunen betalar exploatören för att utföra allmänna anläggningar i samband med exploateringen. Det verkar inte troligt att kommunen skulle betala 19

för något som den skulle kunna ålägga exploatören att stå kostnaden för, och detta betyder att om kommunen betalar exploatören för att t.ex. bygga ut en väg så gäller betalningen sådana åtgärder som går utöver vad kommunen skulle kunna ålägga exploatören att stå för själv. I det här fallet borde upphandlingsreglerna i LOU bli tillämpliga. 3. Kommunen betalar exploatören för att uppföra en anläggning som inte har direkt anknytning till exploateringen. I det här fallet borde det inte råda någon tvekan om att upphandlingsreglerna ska tillämpas. Fallen ovan skulle kunna anses höra till grupp 2. Det finns i Sverige ingen speciallagstiftning som gäller upphandling i samband med markexploatering. Inte heller finns det en undre gräns för hur mycket projektet måste kosta för att LOU ska vara tillämplig. I LOU anges för upphandling av olika varor och tjänster tröskelvärden. Ersättningarna i ovanstående fall understiger de tröskelvärdena, med undantag av punkt 4, och upphandling ska då ske enligt 6 kap LOU. De upphandlingsförfaranden som finns att tillgå är då: Förenklad upphandling, då alla leverantörer har rätt att delta. Den upphandlande enheten ska infordra anbud genom annonsering i en allmänt tillgänglig elektronisk databas. I vissa speciella fall kan den upphandlande enheten begära anbud från endast en leverantör. Urvalsupphandling, då alla leverantörer som vill har rätt att ansöka om att få lämna anbud, och den upphandlande enheten sedan inbjuder vissa av dessa att inkomma med anbud. Används då intresset bedöms bli mycket stort. Direktupphandling, där inköp görs utan krav på föregående anbudsförfarande. Används då upphandlingens värde är mycket lågt eller det finns synnerliga skäl, vilket innebär undantagsfall. 24 Den upphandlingsform som skulle kunna sägas ha använts i ovanstående fall är direktupphandling, eftersom inget anbudsförfarande gjorts. För att detta ska vara tillåtet måste alltså upphandlingens värde vara mycket lågt, eller synnerliga skäl föreligga. Vad lågt innebär framgår inte av lagtexten. I fallen ovan uppgår värdet på upphandlingarna till minst 500 000 kr vilket inte borde kunna beskrivas som lågt, men gränsen är som sagt oklar. Synnerliga skäl är inte heller närmare definierat, men ett exempel som ges är synnerlig brådska. Det skulle kunna argumenteras för att det faktum att exploatören sköter alla andra byggnadsarbeten på området och det därför är mest praktiskt att låta denne sköta även sådana arbeten som borde upphandlas utgör ett synnerligt skäl, men exemplet med synnerlig brådska antyder att det inte är den typen av skäl som avses, utan snarare situationer när ingen annan möjlighet finns än att använda direktupphandling. Slutligen kan sägas att det inte bör innebära något problem att låta exploatören stå för allmänna anläggningar så länge detta är i överens-stämmelse med reglerna i PBL, men så fort exploatören börjar utföra uppdrag som går utöver vad han kan åläggas utföra på egen bekostnad så bör LOU beaktas. Även om det i vissa fall kan anses praktiskt att låta exploatören utföra utbyggnader i samband med exploateringen så 24 Forsberg (2001) Offentlig upphandling i praktiken, s 139 ff 20

kan det knappast överensstämma med lagens syften att exploateringsavtal ska användas för att kringgå reglerna om upphandling. 2.3.6 Miljö Följande paragrafer reglerar krav på miljömedvetenhet hos exploatören: Inom projektarbetets ram ska i en särskild handling redovisas hur projektet tillgodoser kommunens krav på ett miljöanpassat byggande och förvaltning. Innan man i projektet beslutar sig för en lösning vad avser teknik, material och dylikt ska detta prövas i ett kretsloppsperspektiv. Exploatören ska för kommunen redovisa de miljömässiga och ekonomiska skäl varför man valt en viss lösning. (Avtal 6, 15 ) Kommunen har som mål att allt byggande ska präglas av kretsloppstänkande. Exploatören ska i särskild handling redovisa till kommunen hur projektet tillgodoser kommunens och bolagets krav på kretsloppstänkande och miljöanpassning. (Avtal 10, 9 ) Sammanfattning Själva målsättningen om miljöanpassat byggande som uttrycks i avtalsparagraferna kan anses stämma överens med MB:s regler och torde inte utgöra ett problem. Däremot är kravet på att redovisa skäl till varför man valt en viss lösning något tveksamt. Kommunen har rätt att ställa krav på att speciella tekniska lösningar ska användas vid byggandet, men det verkar inte finnas någon grund för den här typen av allmänna krav på redovisning. Möjligen skulle det kunna handla om att denna lösning helt enkelt var den enklaste, och att exploatören har gått med på att redovisa hur byggandet uppfyller olika miljökrav för att det hela ska gå så snabbt och enkelt som möjligt, och i så fall föreligger inget problem. 2.3.7 Källsortering Paragrafer innehållande krav på källsortering. Exploatören förbinder sig att utföra bebyggelsen så att källsortering av sopor och avfall blir möjlig i kök och soprum. Källsortering skall ingå i förvaltningen av området när så erfordras enligt kommunens riktlinjer för sophantering. Under byggtiden ska separering av avfall ske. (Avtal 2, 11 ) Inom kvarteren skall källsortering av sopor ske. Anläggningar och utrymmen för detta bekostas och utföres av bolaget. (Avtal 11, 9 ) 21

Sammanfattning PBL ger inget uttryckligt stöd för krav på källsortering men i Boverkets byggregler finns bestämmelser om att det i anslutning till byggnader ska finnas avfallsutrymmen som kan nyttjas av de boende, och att utrymmen och anordningar för avfallshantering ska vara utformade så att källsortering blir möjlig. 25 Det bör alltså vara fullt tillåtet att ställa ett sådant krav då en byggnad ska uppföras. Stöd för kravet på källsortering under byggtiden kan hittas i 2 kapitlet MB. 5 säger att Alla som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd skall hushålla med råvaror och energi samt utnyttja möjligheterna till åter-användning och återvinning. Vidare sägs i 7 att Kraven på hänsyn enligt 2-6 gäller i den utsträckning det inte kan anses orimligt att uppfylla dem. Vid denna bedömning skall särskilt beaktas nyttan av skyddsåtgärder och andra försiktighetsmått jämfört med kostnaderna för sådana åtgärder. Det är sannolikt inte orimligt för exploatören att uppfylla kravet på källsortering, och det bör därför kunna anses ha stöd i lagen att ställa ett sådant krav. Däremot är det något överflödigt att skriva in detta i exploateringsavtalet, eftersom MB gäller helt oberoende av avtalet och exploatören därför hade varit skyldig att följa dessa regler ändå. 2.3.8 Skötsel av naturområde Kommunen har för området i detaljplan betecknat NATUR, beläget öster om X-vägen, upprättat skötselplan reglerande frågor rörande avverkning av träd, tillgänglighet, skötsel mm. Skötselplanen har upprättats i samverkan med ägarna till fastigheten Y. (bilaga 2) (Avtal 9, 12 ) Sammanfattning Det här avtalsvillkoret är något märkligt, eftersom det egentligen inte säger något mer än att en skötselplan har upprättats, vilket inte borde behöva fastställas i exploateringsavtalet. En möjlig förklaring till varför detta överhuvudtaget står med är att det är exploatören som ska stå för underhållet av området, och i samband med detta rätta sig efter den upprättade skötselplanen. Det framgår inte tydligt av avtalet om området utgörs av allmän plats, och vem som i så fall är huvudman, men NATUR betecknar av tradition allmän plats i detaljplan, och det är därför troligt att det nämnda området utgör allmän plats. Om kommunen är huvudman för allmänna platser i planområdet är det troligen inte lagenligt att låta exploatören sköta underhållet. Det framgår dock inte av avtalen att så verkligen är fallet. 2.3.9 Reglering av upplåtelseform I ett flertal av avtalen regleras upplåtelseformen för de bostäder exploatören uppför, d.v.s. om bostäderna ska upplåtas med bostadsrätt eller hyresrätt. Bebyggelsen skall uppföras med statlig kreditgaranti och upplåtas med bostadsrätt (Avtal 2, 6 ) 25 Boverket (2002) Boverkets byggregler, s 26 f 22

Exploatören skall genomföra upprustning och ombyggnad av det s k X huset i enlighet med beviljat bygglov. Huset kommer därefter att inrymma 58 lägenheter. Samtliga bostäder upplåts med bostadsrätt. (Avtal 5, 14 ) Genom exploatörens försorg kommer nybyggnad att ske med omkring 80 lägenheter i bostadsrätt. (Avtal 5, 14 ) Sammanfattning I samtliga paragrafer ovan fastställs vilken upplåtelseform de av exploatören uppförda eller ombyggda bostäderna ska ha. Det finns inget lagstöd för att kräva att lägenheter eller hus upplåts med hyresrätt, bostadsrätt eller dylikt, och den här typen av villkor är därför troligtvis inte tillåtna. Det är dock möjligt att exploatören har för avsikt att upplåta lägenheterna med t.ex. bostadsrätt, och att detta av någon anledning har tagits med i avtalen av tydlighetsskäl. Om så är fallet utgör villkoren inte ett problem. 2.3.10 Lärlingsplatser En något ovanlig avtalsparagraf hittades i två av de undersökta avtalen och innehöll krav på att exploatören ska tillhandahålla lärlingsplatser på byggplatsen för elever från närliggande gymnasium. Exploatören förbinder sig att ha minst två lärlingsplatser i första hand från X gymnasium på detta bygge. (Avtal 2, 15 ) Exploatören förbinder sig att medverka till och ta erforderliga kontakter så att lärlingsplatser beredes inom exploateringsområdet i omfattning enligt överenskommelse med X gymnasium. (Avtal 8, 13 ) Sammanfattning Det finns inget stöd i lagstiftningen för att tvinga en fastighetsägare att låta elever från lokala skolor praktisera på byggplatsen, och vid en prövning skulle detta sannolikt inte godkännas som villkor i ett exploateringsavtal, förutsatt att exploatören känt sig tvingad att ingå avtalet. 2.3.11 Detaljeringsgrad och huvudmannaskap En bestämmelse som inte tagits upp i samband med avtalsparagraferna men som ändå har relevans för exploateringsavtal är 5 kap 7 3 stycket som säger att detaljplanen inte får göras mer detaljerad än vad som är nödvändigt med hänsyn till syftet med den. De planer som upprättas är heller ofta inte så detaljerade att de bryter mot den här paragrafen, men många exploateringsavtal innehåller bilagor med mycket detaljerade beskrivningar av hur olika anläggningar ska utformas m.m. Detta blir i förlängningen samma sak som att ge detaljplanen den detaljeringsgraden, vilket borde strida mot PBL. 23