Dokumentnamn Vår referens Datum Uppdragsnr Lennart Holmström Stockholm 2007-04-25 311556 MAREN- SAMMANFATTNING UTVECKLINGSARBETE FAS 2 Bakgrund Marenområdet i Södertälje har under många år varit föremål för studier, framförallt upprättade av arkitekter, i anledning att göra området mer attraktivt och tillgängligt, men att även tillgodogöra sig vattnets alla positiva aspekter för staden, dess innevånare och besökare. På hösten 2005 påbörjades en diskussion mellan Hifab Agora AB och Telge AB/Samhällsbyggnadskontoret att ta fram en vision som omfattade hela Marenområdet och dess omgivningar. Ett förslag presenterades för kommunstyrelsen i maj 2006. I förslaget som till stora delar gillades, fanns dock ett antal synpunkter som krävde förändringar och/eller ytterliggare fördjupade studier. Arbetet som kom att namnges steg 2 var med utgångspunkt från kommunstyrelsens beslut och har skett i nära samarbete med representanter från Telge och Stadsbyggnadskontoret. Vision och målsättning Utifrån en vision som skapades vid uppdragets påbörjande, LIVET VID VATTNET ÅRET RUNT och de behov som framkommit vid analys båda vad gäller direkta behov i form av affärslokaler, bostäder, kontor, offentliga platser men även miljömässiga aspekter, känslomässiga uppfattningar, trafik, båttrafik, säkerhet och annat har arbetet tagit form. Södertälje integrerar inte vattnet som en naturlig del trots att det är där, ungefär som i Stockholm, som Mälaren möter Saltsjön. Den övergripande målsättningen för vårt arbete har varit, genom att utveckla Marenområdet och dess omgivningar skapa en ny naturlig samlingsplats, ett område som lyfter hela stadens image, en utveckling som integrerar vattnet med staden och utvecklas som en naturlig integrerad del med befintligt centrum och bebyggelse, samtidigt som behoven av nya lokaler och bostäder tillgodoses. Presenterat förslag fas 1 Det förslag som presenterades för kommunstyrelsen i maj 2006 upprättades utifrån de behov som analyserats. I kommunstyrelsens beslut framgår behovet av ytterligare bostäder, affärer och restauranger, samt utökat behov av centralt belägna parkeringsplatser. Däremot finns inom överskådlig tid inget behov av nya kontorslokaler i city.
FÖRSLAG FAS 2 Området En förutsättning för att kunna tillgodose de behov av nya lokaler, bostäder och parkeringar som framtagna analyser visar på, är att det finns plats. Att utveckla Marenområdet ger staden en naturlig koppling till vattnet, samtidigt som det nya området kan integreras med den befintliga staden och dess city. Förutsättningen för etableringen och att ha erforderligt utrymme är att bygga ut kajen i viss omfattning. Detta har då gett möjligheter till att dels tillgodose behovet av nya lokaler och bostäder, men även ge området en utformning som uppfyller andra behov, t.ex. allmänna publika platser o.d. Efter kommunfullmäktiges beslut från maj 2006 har utökningen av exploateringsområdet minimerats och Marens vattenspegel behålls i högre grad. Behov Övergripande behov och frågeställningar som har arbetats med i förslaget är att utveckla området till att bli en naturlig integrerad del av staden, förbättra stadsmiljön till att bli mer attraktiv, expandera staden så att vattnet ingår som en naturlig del. Området skall upplevas som en attraktion och skall kunna användas året runt med tillgänglighet för äldre, barnfamiljer, ungdomar och barn. En viktig aspekt för att utveckla Södertälje är också den rådande konkurrenssituationen som finns dels från kringliggande städer men även från närliggande köpcentrum områden. Behovet är stort att förstärka stadens status som destination. Bostäder Från de analyser som upprättats och den efterfrågan som finns på lägenheter i centrala lägen, dessutom vattennära, har vår målsättning varit att tillgodose det behovet så långt det är möjligt inom detta område. Bostäder är föreslagna att dels uppföras centralt, integrerat med handelsområdet. Lägenheterna har tillgång till en gemensam takterrass ovan köpcentrum och parkeringsmöjligheter i anslutning. Centralt belägna lägenheter ger en levande stadsmiljö där folk rör sig naturligt i staden. Närvaron av människor utgör även en passiv säkerhetsaspekt eftersom folk rör sig i stadsmiljön. Bostäder uppförs även mellan det nya handelsområdet och Vänortsparken med Hebbevillan. Härigenom skapas en naturlig avskärmning som ger parken frid men även tillsyn från närboende. Bostäder på slussön och utmed gästhamnen ger den inramning som gör att Maren blir en integrerad del av staden. Utformningen har gjorts utifrån arkitektoniska och designmässiga aspekter för att integrera vattnet, och att bebyggelsen skall utgöra ett naturligt tillskott och smälta väl in i den befintliga bebyggelsen. 2 (6)
Handel En handelsutredning som ligger till grund för vårt arbete visar att Södertälje lider av ett utflöde och därmed en förlorad handel på ca 600 miljoner per år i köpkraft. Diskussioner med styrgruppen och analyser visar att detta beror på ett för dåligt handelsutbud, för dålig variation och service, för få exklusiva butiker och för svårtillgängligt. Utökad och förbättrat handelsutbud är nödvändigt för att kunna möte rådande och kommande konkurrens. Som jämförelse kan nämnas Skärholmens Centrum med ett betydligt större utbud, (pågår dessutom expension), är lättillgängligt och har fri parkering. För att uppnå de målsättningar som ställs är det viktigt att handelsområdet är så stort att det kan innehålla ett varierat utbud och kan upplevas som en attraktion. Förslaget är utformat med en variation av butiker, restauranger, caféer och biografer. I det vattennära läget och dessutom i anslutning till det befintliga centrat kommer denna utveckling att klara konkurrensen och påverka innevånarens och besökarens syn på Södertälje som handelsplats. De nya lägenheterna som ingår i förslaget kommer att skapa ett behövligt tillskott för handeln. Trafik En viktig aspekt som beaktats och utretts i vårt arbete är trafikföringen i Södertälje. Trafiken är inte bara viktig i tillgänglighetssynpunkt, utan även i miljöhänseende, samverkan med gående, närhet till kollektivtrafik m.m. En särskild utredning har tagits fram med förslag till trafikföring av privat- och kollektivtrafik. Förslaget omfattar trafiken runt och till Marenområdet, men tar även hänsyn till tillgängligheten vid ankomst och utfart ur staden. För att kunna knyta ihop den nya handelsplatsen med befintligt centrum är det viktigt att gångtrafik kan ske ostört från Storgatan över Torekällgatan ner mot Marenplan. Tillgängligheten för gående till och inom området och runt Marens vatten har särskilt beaktats och gångstråk har kompletterats och förstärkts. En öppningsbar Marenbro för gång- och cykeltrafik ingår i förslaget. Detta möjliggör båttrafik in i staden, vilket kommer att förstärka området till en attraktion. Parkering Södertälje har idag för få och svårtillgängliga parkeringar. Dessutom placerade på ett sätt att dom är svåra att hitta till. Parkeringstillgången är viktig, inte bara för handeln utan även för att få besökare till staden och få staden att fungera för dom boende. I vårt förslag har vi arbetat med att tillskapa så många parkeringsplatser som möjligt inom området. Planen innehåller en stor central parkering med enkel ut- och infart, redan vid ankomst till staden. Parkeringen är placerad på ett miljömässigt och stadsbyggnadsmässigt optimalt sätt, och integreras med det befintliga Kringlangaraget. 3 (6)
Till de nya lägenheterna skapas bostadsparkering i anslutning till boendet. Parkeringarna utformas på ett miljömässigt sätt i största möjliga mån med så lite störning som möjligt för den publika miljön. Ekonomi Ekonomiska kalkyler har fortlöpande tagits fram under arbetets fortskridande. Målsättningen är att varje utbyggnadsetapp skall vara självfinansierad och därigenom kunna bära infrastrukturella kostnader. Byggkostnadskalkyl Hifab Byggprojektledaren AB har upprättat en översiktlig byggkostnadskalkyl avseende projektet. Underlaget för kalkylen har varit de planer som är framtagna av Haskoll med tillhörande översiktliga ritningar, mängduppgifter, mm. Produktionskalkylen bygger på marknadsmässiga antaganden vad gäller material och entreprenadkostnader. I dag finns inga marktekniska undersökningar eller detaljerade ritningar framtagna. Med anledning av detta har en post för oförutsett och detaljeringsnivå motsvarande 20 % inkluderats i kalkylen. Kalkylen är framtagen i kostnadsläge 1 januari 2007. Utöver produktionskostnader tillkommer så kallade byggherrekostnader som innehåller projekteringskostnader, byggledningskostnader, administrationskostnader och myndighetsavgifter. Mervärdesskatt är inte inräknat i kalkylen. Fastighetsvärdesanalys RA Grupp upprättade en översiktlig byggrättskalkyl avseende projektet och dess kommersiella delar omfattande butiker, restauranger och biograf. Byggrättskalkylen avser marknadsläge mars 2007 och baseras på tillhandahållet underlag i form av Masterplan upprättad av Haskoll och daterad mars 2007. För beskrivning av projektet hänvisas till denna. Utöver detta har information, kontinuerligt inhämtad, i vår roll som fastighetsekonomiska konsulter legat till grund. Kalkylen bygger på marknadsmässiga antaganden vad gäller uthyrning och hyresnivåer. Generellt har marknadshyrorna för prima butiksyta bedömts till mellan 3 000 4 500 kr/m² inklusive värme, kyla och andra i centrumanläggningar förekommande tillägg till hyran, dock exklusive fastighetsskatt. Skillnader i hyra mellan olika lokaler beror på olika hyrespåverkande faktorer som läge i centrat, lokalens storlek och utformning, andel prima butiksyta samt på bedriven verksamhet. Hyresbedömningen har endast översiktligt skett på objektsnivå. Våningsplanen 0 och 1 har hyresmässigt behandlats lika. Faktisk hyra har bedömts till 85 procent marknadshyran. Någon hyresdifferentiering med hänsyn till sannolik bedriven verksamhet har inte skett. 4 (6)
En genomsnittlig bedömd butikshyra ligger på 3 365 kr/m². Restauranghyran är bedömt till 80 procent av butikshyran. Hyran för biograf har bedömts till 40 procent av butikshyran. Genomsnittlig hyra för centrat (butiker, restaurang och biograf) blir därmed 3 083 kr/m². I kalkylen har beaktats en generell långsiktig hyresrisk på 2,5 procent av var års hyra. Hyresrisken motsvarar en årlig hyresförlust motsvarande 77 kr/m² och beror på sannolika omsättningsvakanser, ej uppfylld hyresförväntan etc. Nettohyra efter avdrag för hyresrisk kan beräknas till 3 006 kr/m². Driftkostnaden har erfarenhetsmässigt bedömts till 600 kr/m² bruksarea, i denna driftskostnad ingår även driftkostnader för vissa ej hyressatta publika ytor som exempelvis gångstråk. Driftnettot, skillnaden mellan intäkter (hyror) och driftkostnader, har år 1och förutsatt full uthyrning beräknats till 2 406 kr/m² (3006 kr/m² minus 600 kr/m²). Avkastningskravet är bedömt till 6 procent. Detta avkastningskrav är den förräntning som marknaden för närvarande bedöms kräva för denna typ av investering. Avkastningskravet skiljer sig mellan olika typer av fastigheter beroende på typ, karaktär, läge och inneboende förutsättningar och risk. Generellt gäller att ju lägre risk marknaden förknippar med ett investeringsobjekt, ju lägre avkastningskrav åsätts. Avkastningskravet är föränderligt över tiden och beror på faktorer som utbud och efterfrågan på fastigheter och tillgång till och möjligheter till förräntning i alternativa placeringar. Till avkastningskravet kan läggas fastighetens eventuella värdeförändring, som dock kan vara såväl positiv som negativ. Generellt har fastighetsmarknaden i Sverige de senaste åren haft en positiv utveckling med stigande priser. Specifikt för handel i tätortsnära lägen gäller att detta marknadssegment bedöms ha en god framtid med god efterfrågan på lokaler och god hyresutveckling, detta har resulterat i en snabb utbyggnad av externa handelsområden och stort intresse från investerarmarknaden att investera i denna typ av fastigheter. Fortsättningen Efter att förslaget förankrats politiskt och genomgått erforderligt samråd med allmänheten bör fördjupade studier göras, dels kring designfrågor för att anpassa den nya byggnation till befintlig stadsbebyggelse, vidare utreda miljökonsekvenser, förbättra kalkylunderlagen med bland annat grundundersökningar och fortsätta utredningarna kring trafikfrågor. Diskussioner med Sjöfartsverket är viktiga för att kunna genomföra visionen och få ett levande båtliv i Maren. En förnyad handelsutredning bör tas fram. Härvid skall även utredas efterfrågan på lägenheter med storlekar o.d. Likaså förväntade byggrättsintäkter och andra väsentliga investeringsunderlag. 5 (6)
En sammanställd dokumentation för att påbörja diskussion med presumtiva samarbetspartners kan göras när strategi för genomförande, med etappindelning har upprättats och riskfaktorer vid ett genomförande minimerats. Hifab Agora AB Stockholm 2007 04 26 6 (6)