Värsta kommunen. Så här fel slår de nya taxeringsvärderna Hur missvisande är taxeringsvärdet där du bor? Här ser du värstingkommunerna län för län. Siffran visar felen i kronor, i genomsnitt för värsta kommunen samt i snitt för hela länet. Snitt för hela länet. 4 villaägaren
Villaägaren avslöjar: Feltaxerat i hela landet Skatteverkets modell för beräkning av taxeringsvärden ger en falsk bild av verkligheten. Vi har granskat 2009 års siffror. Resultat: svenska småhus har i genomsnitt felvärderats med 260 000 kr. text: Lotte Ivarson och Mikael Gianuzzi grafik: mats jerndahl/mentaform foto: Anders Norrsell Tidningen Villaägaren har låtit ett oberoende undersökningsföretag jämföra Skatteverkets taxeringsvärden för småhus med verkligheten. Resultatet visar att taxeringssystemet ger felaktiga värden med i genomsnitt 2655 kr. Detta framgår när man jämför faktiska försäljningsvärden med de nya taxeringsvärdena. Störst felaktigheter i taxeringsvärden hittar man i Danderyds kommun, med 880580 kr i snitt i fel värdering. Ett annat exempel är Båstad kommun, där felet hamnar på i snitt 507528 kr. Detta är alltså de genomsnittliga villaägaren 5
Det är helt oacceptabelt och ett skäl till att man måste avskaffa taxeringssystemet. Joacim Olsson, Villaägarnas Riksförbund foto: daniel sahlberg "stoppa årets taxering" Joacim Olsson, som är vice förbundsdirektör i Villaägarnas Riksförbund, anser att taxeringsvärdena som en akutåtgärd borde frysas på 2006 års nivå. felen, i det enskilda fallet kan det vara fråga om hundratusentals, ja kanske till och med miljontals kronor i över- eller undervärdering. Det är helt oacceptabelt och ett skäl till att man måste avskaffa taxeringssystemet. Regeringen måste stoppa årets taxering och omedelbart tillsätta en utredning med syftet att avskaffa fastighetstaxeringen som sådan, menar Joacim Olsson, vice förbundsdirektör i Villaägarnas Riksförbund. Taxeringssystemet används idag som underlag på ett tjugotal olika områden, allt från att fastställa fastighetsavgiften till att föra statistik över bebyggelse och som underlag för fastställande i bodelning. Villaägarna har sett över detta och kan konstatera att inom vart och ett av de områden som systemet används idag går det att finna alternativa sätt att hantera det på, säger Joacim Olsson. Husen går inte att sälja Ett tydligt exempel på hur missvisande de nya taxeringsvärdena är hittar vi i Djurröd utanför Kristianstad. Det är en liten by med ungefär 60 invånare, bland dem Christina Dahlbeck, som bor i en ganska vanlig 30-talsvilla. Husen i Djurröd går inte att sälja. Trots det har taxeringsvärdena höjts, säger Christina som själv driver en trädgårdsservicefirma med tre anställda. Christina har bott i Djurröd i sex år och sett hur servicen i byn har försämrats. Lanthandeln och skolan har stängt och inga ungdomar vill flytta hit. Omsättningen på småhus har gått i stå i Djurröd och fyra av femton större hus i byn står Så kan du drabbas Skatteverkets felaktiga taxeringsvärden kan få flera konsekvenser, här är några exempel: Friköpspriset för tomträtter blir felaktigt. Avgälden, avgift till kommunen för att nyttja tomten, blir felaktig eftersom beräkningskalkylen baseras på taxeringsvärdet. Skatten på obebyggda tomter kan bli tusentals kronor för hög. Skatten för arrendetomter kan bli tusentals kronor för hög. Skatten på fastigheter med småhus värderade till under 50 000 kr och därmed räknas som obebyggda kan bli tusentals kronor för hög. Skatten för den som har ett taxeringsvärde under brytpunkten på 848 267 kr blir felaktig. Skatten för alla fastigheter blir felaktig om politikerna i framtiden skulle återinföra det gamla fastighetsskattsystemet. tomma sedan länge. Mäklare i trakten menar att villorna visserligen inte är helt osäljbara, men efterfrågan är liten och man får därmed sämre betalt för husen här än vad man borde få. Trots det har Christina fått se taxeringsvärdet på sin villa från 930-talet öka med 2 procent i 2009 års taxering till ett taxeringsvärde på 725 000 kronor. När den förra omtaxeringen kom år 2005 med en höjning på 30 procent på huset och 40 procent på marken, skrev hennes sambo till Skatteverket för att få en förklaring. Vi skrev ett litet lustigt inlägg till Skatteverket och frågade var sandstranden låg, vi bor mitt i skogen, och var det nya shoppingcentret låg. Svaret från Skatteverket var kort och byråkratiskt: marknadsvärdet på husen i trakten har stigit. Förklaringen är att sommargäster har köpt upp flera små skogstorp i närområdet vilket påverkar taxeringsvärdet även inne i byn. Visst har marknadspriset på dessa en tvårums sommarhus stigit från 50000 till 450000 kr på fyra år men vad jag reagerar på är schablonmässigheten. Alla hus i trakten dras över en kam och sägs ha fått ett högre marknadsvärde. Så är inte fallet, säger Christina. Det känns övermäktigt att slåss mot Skatteverket. Det är Davids kamp mot Goliat. Chansen att få rätt är så liten i förhållande till hur mycket kraft man måste lägga ner. Då lägger man hellre den energin på familj och företagandet, säger hon. Hur kan då Skatteverkets uträkningar slå så fel? Det genomsnittliga felet på 26055 kronor i 2009 års fastighetstaxering ligger inom felmarginalen, enligt Annica Nässén, skattedirektör på Skatteverket. 6 villaägaren
omotiverad värdeökning Villorna i byn Djurröd är inte särskilt eftertraktade, det är Christina Dahlbeck och lokala mäklare eniga om. Trots det har värdet ökat markant enligt det nya beskedet från skatteverket. "davids kamp mot goliat Det känns övermäktigt att slåss mot Skatteverket. Det är Davids kamp mot Goliat. Chansen att få rätt är så liten i förhållande till hur mycket kraft man måste lägga ned, menar Christina Dahlbeck. Nedan syns hon med sonen Fredrik på promenad hemma i byn Djurröd i Skåne. Vad jag reagerar på är schablonmässigheten. Alla hus i trakten dras över en kam och sägs ha fått ett högre marknadsvärde. Christina Dahlbeck, husägare villaägaren 7
Vi kallar det inte för fel. Fastighetstaxeringen genomförs som en massvärderingsmetod med stöd av de lagar och regler som finns. Annica Nässén, Skatteverket Räknemodellen kan aldrig vara exakt Vi kallar det inte för fel. Fastighetstaxeringen genomförs som en massvärderingsmetod med stöd av de lagar och regler som finns. Den kan inte jämställas med den mer exakta och individuella värderingen som exempelvis mäklare och värderingsföretag gör, säger hon. Modellen för att räkna fram fastighetstaxeringen kommer aldrig att kunna ge ett taxeringsvärde som exakt motsvarar 75 procent av varje enskild fastighets pris på marknaden. Det är beräkningsmodellen för bred för att kunna göra. I lagstiftningen angav man redan från början att taxeringsvärdet skulle motsvara 75 procent av marknadsvärdet just för att det måste få finnas en liten säkerhetsmarginal när det gällde beskattningen. Det är någonting som redan från början är inbyggt i systemet och jag vet inte om man ska kalla det fel eftersom det är så det fungerar, säger Annica Nässén. Annica Nässén understryker samtidigt att fastighetstaxeringen görs efter en modell där man tar hänsyn till många, men inte till alla faktorer, som påverkar marknadspriset. Den beräkningsmetod som används av Skatteverket är en teoretisk datormodell, som enligt bestämda parametrar räknar ut taxeringsvärden på fastigheter, bland annat Sveriges ca 2 miljoner småhus. Sedan gör Skatteverket tillsammans med Lantmäteriet en kalibrering, en avstämning, mot alla husförsäljningar de senaste tre åren, ungefär 200000 stycken. Trots denna avstämning mellan datormodell och husförsäljningar hänger en mycket stor andel felaktigheter kvar, visar det sig när undersökningsföretaget WSP Analys & strategi läs mer om undersökningen Vill du veta var just din kommun hamnar när det gäller felaktiga taxeringsvärden? Hela undersökningen kan du läsa på: www.villaagarna.se/ opinion. Vill du veta mer om Skatteverkets modell för att beräkna fastigheters taxeringsvärden, kan du gå in på www.skatteverket.se. Här finns värsta felen i taxeringsvärdena Danderyd toppar listan med de värsta felaktigheterna när vi granskat taxeringsvärdena kommun för kommun hela 880 580 kr fel i genomsnitt. Bakom denna siffra döljer sig undervärderade Kommun Feltaxering såväl som övervärderade fastigheter, och eftersom detta är genomsnittet kan det i enskilda fall handla om miljontals kronor i felvärderingar. 2 Danderyd Solna 880 580 88 72 6 7 Malmö Lund 40 993 397 404 2 Solna 88 72 7 Lund 397 404 3 4 Vaxholm Kommun Lidingö 707 906 Feltaxering 690 390 8 9 Simrishamn Värmdö 394 22 390 58 5 Danderyd Sundbyberg 880 580 533 40 6 20 Malmö Öckerö 40 993 389 530 30 20 6 Båstad 507 528 2 Höganäs 378 252 3 Vaxholm 707 906 8 Simrishamn 394 22 25 23 30 7 Nacka 483 083 22 Täby 372 985 4 Lidingö 690 390 9 Värmdö 390 58 5 0 8 Vellinge 466 3 23 Härryda 363 569 5 Sundbyberg 533 40 20 Öckerö 389 530 20 9 6 Båstad Stockholm 507 449 528 434 2 24 Höganäs Tyresö 378 360 252 922 25 23 0 7 Nacka Kungsbacka483 445083 9 2225 Täby Göteborg 372 353 985674 5 0 8 Vellinge Lomma 466 4383 35 2326 Härryda Trelleborg 363 352 5690 6 2 2 9 Stockholm Sollentuna 449 429434 39 2427 Tyresö Österåker 360 349 922870 4 3 0 Kungsbacka Kävlinge 445 4259 600 2528 Göteborg Uppsala 35349 674843 3 29 4 Lomma Helsingborg438 48352 2629 Trelleborg Kristianstad352 347 0928 6 7 2 8 5 2 Sollentuna Tanum 429 4439 64 2730 Österåker Sotenäs 349 346 87093 6 26 4 8 3 Kävlinge 425 600 28 Uppsala 349 843 3 29 4 Helsingborg 48 52 29 Kristianstad 347 928 7 8 5 Tanum 44 64 30 Sotenäs 346 93 6 26 8 28 22 27 5 2 3 2 4 9 7 9 28 22 24 27 5 2 3 2 4 9 7 9 24 8 villaägaren
När vi undersökt hur Skatteverkets 'teoretiska' värden matchas mot verkliga försäljningar får vi ett kvitto på hur dålig modellen är. Staffan Ivarsson, WSP Analys & strategi Tävling! jakten på det mest vansinniga taxeringsvärdet var med! Bland årets nya taxeringsvärden finns många exempel som inte stämmer med verkligheten. Vem har fått det mest vansinniga taxeringsvärdet? Är ditt hus eller tomt en av kandidaterna? Var med i Villaägarnas nya tävling där regionens mest vansinniga taxeringsvärde ska utses. Bland regionssegrarna kommer vi sedan att utse Sveriges mest vansinniga taxeringsvärde år 2009. Lämna ditt tävlingsbidrag på www. villaagarna.se/ taxeringsvansinne. Där kan du också läsa mer om tävlingen och priserna. Har du inte tillgång till internet kan du också skicka ditt bidrag till: Taxeringsvansinne Villaägarnas Riksförbund Box 78 92 07 Sollentuna har granskat Skatteverkets siffror på uppdrag av tidningen Villaägaren. De framräknade värdena är behäftade med så pass stora genomsnittliga fel, att de inte borde ligga till grund för taxeringsvärden, anser Staffan Ivarsson, seniorkonsult på WSP Analys & strategi. Skälet till att taxeringsvärdena blir så felaktiga beror på att Skatteverket använder en massvärderingsmodell för att ta fram de individuella värdena. När vi har undersökt hur Skatteverkets teoretiska värden matchas mot de verkliga försäljningar som skett under 2005 2007 får vi ett kvitto på hur dålig modellen verkligen är, säger Staffan Ivarsson. Störst fel i Stockholms län De största taxeringsfelen räknat per län återfinns i Stockholm, där genomsnittsfelet är 374 827 kr. Hallands läns hamnar på andra plats, där är småhusen felvärderade med 337 564 kr i snitt. Kuperad tomt sänkte värdet så överklagar du taxeringsbeskedet Det här får en mängd konsekvenser. Även om fastighetsskatten idag har gjorts om till en kommunal avgift med ett maxtak på 6 362 kr, som betalas av alla som hamnar över brytpunkten på 848 267 kr i taxeringsvärde, kan felen ändå beröra drygt hälften av landets småhusägare. Så många är det som hamnar under brytpunkten, och då gäller 0,75 procent av taxeringsvärdet i kommunal avgift en kostnad som alltså baserar sig på ett i grunden felaktigt värde. Andra som drabbas är ägare till obebyggda tomter, arrendetomter eller mycket enkla stugor, som beskattas som om tomten vore obebyggd. Här gäller inget maxtak utan i båda dessa fall betalas procent av taxeringsvärdet i skatt, och felaktigheterna får därför fullt genomslag. För en tomt som fått ett 300 000 kr för högt taxeringsvärde innebär det 3 000 kr för hög skatt. Samtliga landets tomträttshavare påverkas också, eftersom taxeringsvärdena bestämmer såväl tomträttsavgälden som friköpspriserna. Från mars till juni skickar Skatteverket ut 2009 års taxeringsbesked. Är du missnöjd med beskedet kan du överklaga. På Villaägarnas hemsida finns hjälp och tips om vad som gäller. Den undersökning som tidningen Villaägaren gjort visar genomsnittliga felvärderingar, och risken att just du är en av dem som drabbats är förstås stor även om vår granskning inte ger några siffror för enskilda fastigheter. Men om du tycker att ditt hus har fått ett för högt taxeringsvärde, finns möjlighet att överklaga beslutet. När du överklagar gör Skatteverket automatiskt en omprövning av beslutet innan det går vidare till länsrätten. Nyligen fick en fastighetsägare efter överklagande av 2006 års fastighetstaxering sitt taxeringsvärde sänkt från 554 000 kronor till 449 000 kronor på grund av avsaknaden av sjöutsikt och eftersom den aktuella tomten var mer kuperad än andra fastigheter i grannskapet. Chansen att lyckas få igenom en ändring av taxeringsbeslutet är helt beroende av vilka argument du har att komma med, enligt Ulf Stenberg, chefsjurist på Villaägarna. Det som generellt sett ger störst möjlighet till sänkning är om man har ett säreget förhållande, till exempel en kuperad tomt eller en du kan överklaga Ulf Stenberg, chefsjurist på Villaägarna, ger råd. tomt som består delvis av sankmark och därmed delvis är obrukbar. Andra säregna förhållanden kan t ex vara radon, byggnadsskador och närhet till kraftledning, säger han. I informationsskriften 2009 års fastighetstaxering kan du läsa mer om säregna förhållanden och titta på en mall för att överklaga. Läs mer: Se notis om radonhus som fick sänkt värde på sidan 07. På www.villaagarna.se/radgivning hittar du hjälp och råd för att överklaga (skriften kan också beställas till självkostnadspris på 00-750 0 00). foto: fredrik stehn 20 villaägaren