ÅRSREDOVISNING 2011
Årsredovisning 2011 SSSB Redaktion SSSB Foto Sid 2: Kim Hellström Övriga bilder: Birgitta Godske Repro och tryck Tryckerigruppen AB Original Maria Fernsten
Innehåll VD har ordet 2 Förvaltningsberättelse 4 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Kassaflödesanalys 10 Noter med redovisningsprinciper 11 Revisionsberättelse 18 Nyckeltal 20 Sammanställning av värden 23 Områdesförteckning 24 1
VD har ordet Som nytillträdd vd under verksamhetsåret 2011, är det glädjande att vid årets slut kunna konstatera att SSSB med allt uthyrt, välskötta fastigheter och nöjda kunder, visar ett resultat på förväntad nivå. Vi är inte bara Sveriges största aktör på studentbostadsmarknaden, SSSB är även i flera avseenden ett föredöme inom branschen med våra kunder och fastigheter i främsta rummet. Viktig satsning på nya studentbostäder Efterfrågan på studentlägenheter i Stockholm är stor och fortsätter att öka. Det finns förklaringar som stora årskullar och en tuff arbetsmarknad för unga människor, som skulle kunna ses som temporära och därmed på sikt övergående. Stockholm har dock med sina 80000 studenter och 12000 studentbostäder ett rejält glapp mellan tillgång och efterfrågan som inte kommer vara av övergående karaktär. Regionplanekontoret har under året lagt fram en rapport och en handlingsplan för situationen på studentbostadsmarknaden, där även SSSB medverkat. Den slår fast att bristen på studentbostäder i länet just nu uppgår till minst 7000 studentbostäder. Samtidigt kan jag konstatera att nyproduktionen av studentbostäder både i länet och i landet under 2011, i stort sett stått stilla. Förklaringen är enkel det är inte tillräckligt lönsamt eller kanske rentav en förlustaffär. Nyproduktionen av studentbostäder konkurrerar om samma resurser som de som bygger bostadsrätter. Där ser lönsamheten god ut och man har fullt i sina orderböcker. Byggbranschen saknar helt och hållet incitament att sänka priserna och bistå studentbostadsaktörerna att få ihop sin kalkyl. Vi måste själva ta ett större ansvar för att medverka till en mer kostnadseffektiv bostadsproduktion som gör att vi bättre kan möta efterfrågan och stärka Stockholms tillväxt och konkurrenskraft. Den nästintill obefintliga nyproduktionen av studentbostäder drabbar inte bara Stockholm, den drabbar alla storstadsregioner i landet och är därmed en riksangelägenhet. Regeringen har under året insett detta och tillsatt diverse utredningar i syfte att få fart på byggandet. SSSB har varit en av flera aktörer på studentbostadsmarknaden som regeringens utredare kontaktat i detta arbete. SSSB driver ett antal nyproduktionsprojekt som motsvarar cirka 2000 nya studentbostäder. De projekt som har kommit längst är 84 studentlägenheter i en tillbyggnad på en befintlig fastighet på Norra Stationsgatan och 160 nya studentlägenheter i en förtätning på egen mark ute i Solna. Båda projekten beräknas bli inflyttningsklara under 2013. Vi har detaljplaner på gång ute i Björkhagen, på Lappkärrsberget och för en påbyggnad på vår fastighet Jerum nära Gärdet. SSSB har därutöver begärt markanvisningar för den kommande exploateringen ute vid Albano samt en planerad förtätning utmed Valhallavägen. Förutom svårigheten att få lönsamhet, så kantas vägen för våra nyproduktionsprojekt av utmaningar som att ligga inom Nationalstadsparken, byggnormer för bland annat buller och tillgänglighet samt risken för att projektet försenas på grund av den demokratiska processens oförutsägbarhet. Det innebär alltid en risk att inte veta om och när en detaljplan kommer att godkännas. Den risken måste SSSB mot bakgrund av sina relativt små marginaler kontinuerligt bedöma och begränsa. 2
Ett föredömligt kundvårdsarbete Under våren kom resultatet i den årliga kundenkäten och hela företaget lyftes av det fantastiska resultatet 4,0. Det finns inga genvägar i detta sammanhang, utan det ligger ett omfattande och målinriktat vardagsslit bakom framgången. Kundvårdsarbetet genomsyrar hela företaget och det är långsiktigt det är så jag anser att vi ska förvalta och utveckla redan goda resultat. Det handlar om att se kundens behov, skapa förtroende och trimma vårt förvaltningsöga i alla sammanhang. Arbetet hjälper oss att effektivisera vårt interna arbete eftersom slaget avgörs i vardagen, i våra tvättstugor, i soprummen och i den kontakt vi dagligen har med våra kunder. Jag är mycket stolt över resultatet nu måste SSSB klara av att både hålla i detta resultat och flytta fram positionerna där det är möjligt. Under året har SSSB tagit steget in i de sociala medierna. Vi finns nu både på facebook och på twitter. För vår kundgrupp är de sociala medierna en självklarhet och SSSB kommer att påverkas och kommenteras där vare sig vi är med eller inte. Därför har vi klivit in och erfarenheterna så här långt är mycket positiva. Vi har även kopplat en chatt-funktion till vår hemsida för att ge våra kunder ytterligare en kanal in till vårt kundcenter. Även den är mycket uppskattad och används flitigt. Det avskaffade kårobligatoriet under 2010 innebar att vi förändrade våra köregler. Det krävs nu kårmedlemskap för att kunna stå i kö och få ett hyreskontrakt hos SSSB. Det har varit ett omfattande arbete med att hantera samtliga i kön som måste styrka sitt kårmedlemskap eller ges utrymme att gå med i en kår om de önskar stå kvar i kön. I slutet av detta år står ca 20000 personer aktivt i vår kö. Våra fastigheter i fokus SSSB måste ha goda bostäder att erbjuda sina kunder. Vi genomförde under året underhållsinsatser och projekt för 79 miljoner kronor. Delar av Lappkärrsberget har fått sina stammar bytta och insatserna har även omfattat renovering av kök och badrum. På installationssidan finns ett ambitiöst och omfattande arbete att uppgradera våra undercentraler och få en än mer effektiv drift. Vi ersätter gemensamma elmätare med elmätare per lägenhet för individuell debitering där det är möjligt. SSSB har även klarat av merparten i renoveringsprogrammet för hissarna i vårt fastighetsbestånd. I vår fastighet Medicinaren i Flemingsberg har det under året genomförts omfattande renovering av slitna kök och badrum, entrén och soprummet har fått en ansiktslyftning samtidigt som vi har förtätat med nio nya lägenheter i fastigheten. Ny belysning och andra insatser för utemiljön på Kungshamra har på ett mycket påtagligt sätt gjort bostadsområdet både tryggare och trevligare. Genom att utnyttja ytorna i våra befintliga fastigheter på ett bättre sätt, har SSSB under året lyckats tillföra vårt fastighetsbestånd och studenterna elva nya studentlägenheter. Till sist På SSSB har vi en stor utmaning framför oss i att både kunna bygga nytt och underhålla det vi har med bibehållen lönsamhet. Vår vision är: Vi vill mer fler bostäder och nöjdare kunder. SSSB har ingredienserna för att lyckas: en fantastisk kundgrupp som tvingar oss att ligga i framkant, erfarna och professionella medarbetare som under god ledning genomsyras av omsorg för både kund och fastighet, en unik styrelse med engagerade studenter och professionella ledamöter som har bred erfarenhet och kunskap. Ett stort tack till medarbetare, styrelse och entreprenörer som gjorde 2011 till ett framgångsrikt år för SSSB. Stockholm 1 mars 2012 Chris Österlund, vd 3
Förvaltningsberättelse För Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB Organisationsnummer 802003-2887 Styrelsen och verkställande direktören för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder avger följande berättelse för 2011 års verksamhet. Styrelse Styrelsen utses av Stockholms Studentkårers Centralorganisations (SSCO:s) Studentråd, varav en ledamot på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening (SSF) och en ledamot på förslag av SSSB:s personalorganisationer. Styrelsen har sammanträtt 7 gånger under året. År 2011 Ordinarie Leif Garph Martin Grysell Lina Glans 2) Oscar Lavelid 1) Göran Westberg Sanna Feldell Helge Gimberg 3) Lina Glans 1) Oscar Lavelid 2) Bo Malmberg 4) Johanna Schyl 1) Lotta Wiklund Hedin Vakant 2) Suppleanter Madelein Keskitalo Gustav Kihlberg Martin Sahlin 2) Vakant 1) Vakant 3) ordförande förste vice ordförande vice ordförande vice ordförande vice ordförande Adjungerade på styrelsemöten Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi Michael Kumlin, ombudsman SSF År 2012 Ordinarie Leif Garph Martin Grysell Lina Glans Göran Westberg Sanna Feldell Joe Martarian 3) Oscar Lavelid Teo Strömdahl Östberg Lotta Wiklund Hedin Bo Malmberg 4) Suppleanter Gustav Kihlberg Robin Norström Martin Sahlin Vakant 3) ordförande förste vice ordförande vice ordförande vice ordförande Adjungerade på styrelsemöten Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi Michael Kumlin, ombudsman SSF Revisorer Stiftelsen revideras av tre revisorer. SSCO utser två ordinarie revisorer och två suppleanter, varav en revisor ska vara auktoriserad. Stockholms stad utser en ordinarie revisor. År 2011 Ordinarie Robert Holm Jens Andersson Jörgen Arnesson 5) Suppleanter Ingrid Lindegren Veera Jokirinne 1) t o m 2011-06-30 2) fr o m 2011-07-01 3) på förslag av personalorganisationerna ÅR 2012 Ordinarie Robert Holm Jens Andersson Christoffer Carlander 5) Suppleanter Ingrid Lindegren Frej Naimi-Akbar 4) på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening 5) på förslag av Stockholms stad, stadsbyggnadsnämnden 4
Verkställande direktör Ann-Sofie Sääf t o m 2011-02-09 Karin Strömberg Ekström tf VD 2011-02-10-2011-05-08 Chris Österlund fr o m 2011-05-09 Ledningsgrupp Ann-Sofie Sääf VD t o m 2011-02-09 Karin Strömberg Ekström boservicechef, tf VD 2011-02-10-2011-05-08 Chris Österlund VD fr o m 2011-05-09 Anders Cronqvist informationschef Dahn Gidstedt teknisk chef Bo Årman ekonomichef Organisation STYRELSE VD PRESIDIUM VD-ASSISTENT IT EKONOMI KOMMUNIKATION BOSERVICE TEKNISK SERVICE KUNDCENTER UNDERHÅLL HUSVÄRDAR DRIFT ADMINISTRATION KVALITET 5
Förvaltningsberättelse Ändamålsparagraf Ändamålsparagrafen i SSSB:s stadgar lyder: Stiftelsen har till ändamål att uppföra, förvärva, äga och förvalta byggnader, avsedda för bostäder åt aktiva medlemmar till Stockholms Studentkårers Centralorganisation, SSCO, anslutna kårer och andra enskilda eller grupper, som genom SSCO:s och myndigheternas beslut kan komma att bli berättigade att bebo dessa bostäder. Stiftelsen har även att på andra sätt lösa bostadsproblem för dem som enligt ovan äger rätt att bebo stiftelsens bostäder samt verka för en kulturell och kamratlig samvaro inom stiftelsens bostadsbestånd. SSSB uppfyller sitt ändamål genom att tillhandahålla bostäder för studenter som är medlemmar i en SSCO-ansluten elev- eller studentkår. SSSB hyr ut cirka 7900 bostäder varav 7700 tillhör egna beståndet och 200 bostäder är inhyrda. Presidiet Presidiet styrelsens ordförande och tre vice ordförande sammankallas för beredning av frågor och underlag inför styrelsemöten. Presidiet kan besluta i ärenden som delegerats från SSSB:s styrelse. Utskott Utskottsmöten hålls i samband med presidiemöten. Medlemskap SSSB är medlem i HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening u p a), Fastigo (Arbetsgivarorganisationen för allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag) och Studentbostadsföretagen. Ekonomiskt utfall Resultatet efter finansiella poster uppgår till 10 478 kkr (8 804). Omsättningen ökade till 352 758 kkr (341 571). Driftnettot uppgår till 115 053 kkr (109 133). Avskrivningar gjordes till ett sammanlagt belopp av 39 000 kkr (36 293). Räntekostnader och liknande resultatposter minskade något till 34 489 kkr (34 603). Investeringar Årets bruttoinvesteringar uppgick till 32 306 kkr (44 906). Nybyggnationen tog 17 935 kkr i anspråk och 13 377 kkr avsåg fastighetsinvesteringar i värdehöjande åtgärder i vid årets ingång befintliga fastigheter. Investeringarna i inventarier summerade till 995 kkr (1 580). Intäkter Stiftelsens totala nettointäkter för år 2011 uppgick till 352 758 kkr (341 571). Hyresuppgörelsen för år 2011 medgav en hyreshöjning med 2,75% från den första januari vilket motsvarar drygt 8 300 kkr. Intäkter från inhyrda bostäder uppgår till 7 407 kkr (7 477). Finansiering Belåningen av fastigheterna, inklusive kortfristig del, uppgick vid årets slut till 958 364 kkr (991 109). Andelen lån med rörlig ränta var vid årets slut 10,7% (17,6%). Den genomsnittliga räntenivån för lånen under året blev 3,62% (3,58%) före räntebidrag och 3,55% (3,44%) efter räntebidrag. Borgensansvar Stockholms stad har lämnat kommunal borgen för statliga lån. Stadens borgensansvar omfattar lån om 66 414 kkr (66 942). Enligt beslut i Stockholms stad under våren 1993 lämnas fortsättningsvis ingen kommunal borgen för Stiftelsens eventuella nyupplåning. Vinstdisposition Styrelsen föreslår att årets resultat om 9 796 661 kr balanseras i ny räkning. 6
Resultaträkning Belopp i kkr Not 2011 2010 Hyresintäkter 2, 3 347 080 336 449 Övriga rörelseintäkter 5 678 5 121 Rörelsens intäkter 352 758 341 571 Driftkostnader 3, 4-143 798-149 921 Underhållskostnader -79 255-67 968 Tomträttsavgälder -4 306-4 483 Fastighetsskatt -10 346-10 065-237 705-232 438 Driftnetto 115 053 109 132 Avskrivningar 5-39 000-36 293 Bruttoresultat 76 053 72 839 Administrations- och försäljningskostnader 3, 6-31 393-29 598 Rörelseresultat 44 660 43 241 Ränteintäkter 308 166 Räntekostnader och liknande resultatposter 7-34 489-34 603 Resultat från finansiella poster -34 182-34 437 Resultat efter finansiella poster 10 478 8 804 Återföring periodiseringsfond 3 060 1 416 Skatt 8-3 742-4 083 Årets resultat 9 796 6 136 7
Balansräkning Belopp i kkr 2011-12-31 2010-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Datasystem 9 1 525 1 201 Summa immateriella anläggningstillgångar 1 525 1 201 Materiella anläggningstillgångar Byggnader 10 1 072 078 1 058 240 Mark 11 83 410 83 410 Markanläggningar 12 127 157 Maskiner 13 0 13 Inventarier 14 2 904 3 270 Pågående nyanläggningar 15 13 440 37 679 Summa materiella anläggningstillgångar 1 171 959 1 182 769 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav 40 40 Andra långfristiga fordringar 16 411 465 Summa finansiella anläggningstillgångar 451 505 Bostads-/underhållslånepost 14 968 15 945 Summa anläggningstillgångar 1 188 903 1 200 421 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 74 32 Kundfordringar 308 603 Skattefordringar 1 202 3 769 Övriga fordringar 128 116 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 5 462 6 523 Summa kortfristiga fordringar 7 174 11 043 Kassa och bank 18 20 861 20 799 Summa omsättningstillgångar 28 035 31 842 SUMMA TILLGÅNGAR 1 216 938 1 232 262 8
Belopp i kkr 2011-12-31 2010-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Grundfond 8 580 8 580 Reservfond 71 162 71 162 Balanserad vinst 65 828 59 691 Periodens resultat 9 796 6 136 Summa eget kapital 155 366 145 570 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder 20 3 625 6 685 Summa obeskattade reserver 3 625 6 685 Avsättningar Uppskjuten skatt 8 14 766 11 024 Summa avsättningar 14 766 11 024 Långfristiga skulder Fastighetslån 21 958 364 991 109 Summa långfristiga skulder 958 364 991 109 Kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyresintäkter 24 733 24 117 Leverantörskulder 33 190 24 067 Övriga skulder 2 103 3 068 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 24 791 26 624 Summa kortfristiga skulder 84 817 77 875 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 216 938 1 232 263 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 891 951 924 167 Ansvarsförbindelser Fastigos Garantifond 501 471 9
Kassaflödesanalys Belopp i kkr 2011-12-31 2010-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 10 478 8 804 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 39 000 36 293 49 478 45 097 Betald skatt 2 674 1 096 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av röreselsekapital 52 152 46 193 Kassaflöde från förändringar i röreselsekapital Ökning(+)/Minskning(-) av rörelsefordringar 1 302 3 335 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 6 835-1 889 Kassaflöde från den löpande verksamheten 60 289 47 637 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar -824-977 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -26 713-41 023 Investeringar i finansiella tillgångar -70-147 Minskning av finansiella tillgångar 124 252 Kassaflöde från investeringsverksamheten -27 483-41 895 Finansieringsverksamheten Upptagna lån -32 216 3 000 Amortering av låneskulder -528-825 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -32 744 2 175 Årets kassaflöde 62 7 917 Likvida medel vid årets början 20 799 12 881 Likvida medel vid årets slut 20 861 20 799 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Betalda räntor Erhållen ränta 308 166 Erlagd ränta 34 489 34 603 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar 39 000 36 293 Likvida medel avser endast kassa och bank 20 861 20 799 20 861 20 799 10
Noter med redovisningsprinciper Belopp i kkr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Räntekostnader i samband med byggproduktion har aktiverats. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt. Fordringar och skulder Fordringar och skulder har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta respektive ersättas. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Immateriella anläggningstillgångar Datasystem 5 år Materiella anläggningstillgångar Byggnader 50 år Markanläggningar (75% av anskaffningsvärdet) 20 år Byggnader med tillfälligt bygglov Motsvarande 12 år Hyresgästanpassningar (ingår i byggnader) 5 år Maskiner 5 år Inventarier 5 år Övriga anläggningstillgångar Bostads-/underhållslånepost 33 år 11
Noter med redovisningsprinciper Not 1 Personalomkostnader samt ersättning till styrelse och revisorer 2011 2010 Medelantalet anställda Män 33 33 Kvinnor 24 24 Summa 57 57 Styrelse (ordinarie ledamöter) Kvinnor 33% 30% Män 67% 70% Ledningsgrupp Kvinnor 40% 40% Män 60% 60% Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och verkställande direktör 1 815 2 152 Övriga anställda 23 335 23 267 Summa 25 150 25 418 Sociala kostnader 10 571 11 447 (varav pensionskostnader) (2 504) (2 974) Summa 39 351 36 865 Av stiftelsens pensionskostnader avser 298 kkr (317) gruppen styrelse och VD. Stiftelsens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr (0). Sjukfrånvaro 2011 2010 Totalt 2% 3% Ålder 29 år eller yngre - 1% Ålder 30-49 2% 3% Ålder 50 eller äldre 2% 4% Kvinnor 2% 4% Män 2% 3% Långtidssjukskrivna (andel av den totala sjukfrånvaron) 18% 12% I åldersintervallet upp till 29 år anges inga uppgifter på grund av det låga antalet anställda i gruppen. Arvode och kostnadsersättning till revisorer Revisionsuppdrag, Öhrlings PWC 185 185 Övriga uppdrag, Öhrlings PWC 34 36 Summa 219 222 Not 2 Hyresintäkter 2011 2010 Hyror Bostäder 312 844 304 133 Bredband 12 989 12 096 Lokaler 20 823 19 945 Garage/P-platser 4 179 3 866 Summa 350 836 340 039 12
Avgår hyresbortfall Bostäder -2 039-1 528 Lokaler -1 716-2 062 Summa -3 755-3 590 Summa hyresintäkter 347 080 336 449 Not 3 Inhyrda bostäder 2011 2010 Intäkter bostäder 7 329 7 370 Intäkter bredband 148 139 Hyresbortfall bostäder -70-32 Driftkostnader -1 188-1 442 Hyreskostnad inhyrda bostäder -6 051-6 179 Administrations- och försäljningskostnader -535-864 Summa inhyrda bostäder -367-1 009 Not 4 Driftkostnader 2011 2010 Fastighetsskötsel -30 402-29 518 Reparationer -16 753-17 749 Vattenavgifter -6 887-6 515 Värmekostnader -28 139-31 594 Bredband -10 394-9 918 El -25 871-26 837 Sophämtning -4 309-5 006 Kabel-TV -1 398-2 796 Förvaltningsadministration -8 756-8 006 Bevakning -1 340-1 034 Snöröjning -3 498-4 771 Summa driftkostnader -137 747-143 742 Hyreskostnad för inhyrda bostäder -6 051-6 179 Summa driftkostnader inkl inhyrda bostäder -143 798-149 921 Not 5 Avskrivningar 2011 2010 Fastigheter -36 123-33 565 Markanläggningar -30-30 Bostads-/underhållslånepost -976-976 Maskiner och inventarer -1 371-1 335 Datasystem -500-388 Summa avskrivningar -39 000-36 293 Not 6 Administrations- och försäljningskostnader 2011 2010 Företagsgemensamma kostnader -3 625-3 666 Försäljning -7 499-7 121 IT-samordning -5 242-5 358 Övrig administration -15 027-13 453 Summa administrations- och försäljningskostnader -31 393-29 598 13
Noter med redovisningsprinciper Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter 2011 2010 Räntekostnader -35 154-35 994 Räntebidrag 665 1 391 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -34 489-34 603 Not 8 Skatt 2011-12-31 2010-12-31 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 14 766 11 024 Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Den temporära skillnad som redovisas ovan är hänförlig till investeringar i byggnader vilka kostnadsförts vid inkomsttaxeringen. Årets skatt 2011 2010 Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader -3 742-4 083 Räkenskapsårets uppskjutna skattekostnad är hänförlig till den temporära skillnad som uppstått då investeringar i byggnader kostnadsförts vid inkomsttaxeringen. Not 9 Datasystem 2011-12-31 2010-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 4 353 3 377 Nyanskaffningar 824 977 5 177 4 353 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -3 152-2 764 Årets avskrivning enligt plan -500-388 -3 652-3 152 Bokfört restvärde vid årets slut 1 525 1 201 Not 10 Byggnader 2011-12-31 2010-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 498 380 1 450 397 Nyanskaffningar 49 960 47 983 1 548 340 1 498 380 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -440 140-406 575 Årets avskrivning enligt plan -36 122-33 565-476 262-440 140 Bokfört restvärde vid årets slut 1 072 078 1 058 240 Not 11 Mark 2011-12-31 2010-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 83 410 83 410 Bokfört restvärde vid årets slut 83 410 83 410 14
Not 12 Markanläggningar 2011-12-31 2010-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 594 594 594 594 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -437-408 Årets avskrivning enligt plan -30-30 -467-437 Bokfört restvärde vid årets slut 127 157 Not 13 Maskiner 2011-12-31 2010-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 521 581 Avyttringar och utrangeringar -11-60 510 521 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -507-554 Avyttringar och utrangeringar 11 60 Årets avskrivning enligt plan -14-13 -510-507 Bokfört restvärde vid årets slut 0 13 Not 14 Inventarier 2011-12-31 2010-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 13 552 19 575 Nyanskaffningar 995 1 580 Avyttringar och utrangeringar -61-7 602 14 482 13 552 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -10 282-16 563 Avyttringar och utrangeringar 61 7 602 Årets avskrivning enligt plan -1 357-1 321-11 578-10 282 Bokfört restvärde vid årets slut 2 904 3 270 Not 15 Pågående nyanläggningar samt om- och tillbyggnad 2011-12-31 2010-12-31 Vid årets början 37 679 46 220 Årets förändring -24 239-8 540 Bokförd utgående balans 13 440 37 679 15
Noter med redovisningsprinciper Not 16 Andra långfristiga fordringar 2011-12-31 2010-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 465 570 Tillkommande fordringar 147 Reglerade fordringar -54-252 Vid årets slut 411 465 Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2011-12-31 2010-12-31 Förutbetalda hyresutgifter 1 514 991 Övriga upplupna intäkter 2 178 1 483 Förutbetalda försäkringspremier 217 Övriga förutbetalda kostnader 1 553 4 049 Vid årets slut 5 462 6 523 Not 18 Kassa och bank En outnyttjad checkräkningskredit om 5 mkr (5) finns. Not 19 Eget kapital Grundfond Reservfond Balanserat resultat / årets resultat Vid årets början 8 580 71 162 65 828 Årets resultat 9 796 Vid årets slut 8 580 71 162 75 624 Not 20 Periodiseringsfonder 2011-12-31 2010-12-31 Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2006 3 060 Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2007 643 643 Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2008 2 982 2 982 Vid årets slut 3 625 6 685 Not 21 Långfristiga skulder En betydande andel lån tas för närvarande med rörlig ränta eller med korta löptider för att sänka räntekostnaden. Fastighetsfinansieringen är dock av långsiktig natur. Med anledning av detta betraktas även fastighetslån som förfaller till betalning inom ett år som långfristiga då de kommer omsättas löpande för en senare slutlig betalning. Ett ränte- och amorteringsfritt lån på 500 kkr löper på obestämd tid så länge stiftelsen nyttjar fastigheten till studentboende. Not 22 2011-12-31 2010-12-31 Upplupna semesterlöner 2 826 2 524 Upplupna utgiftsräntor 4 259 4 375 Övriga poster 17 706 19 725 Vid årets slut 24 791 26 624 16
STOCKHOLM 2012-03-26 Leif Garph Ordförande Lina Glans Martin Grysell Göran Westberg Sanna Feldell Oscar Lavelid Bo Malmberg Joe Martarian Teo Strömdahl Östberg Lotta Wiklund Hedin Chris Österlund VD Vår revisionsberättelse har avgivits 2012-03-26 Robert Holm Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers Jörgen Arnesson Av Stockholms stad utsedd revisor Jens Andersson Av SSCO:s studentråd utsedd revisor 17
Revisionsberättelse Till styrelsen i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder Org nr 802003-2887 samt till studentrådet i Stockholms Studentkårers Centralorganisation Rapport om årsredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år 2011. Stiftelsens årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4-17. Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och utfört revisionen för att med rimlig säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur stiftelsen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i stiftelsens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av stiftelsens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år 2011. Styrelsens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt stiftelselagen och stiftelseförordnandet. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om huruvida vi vid vår granskning funnit att någon styrelseledamot eller verkställande direktören handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot stiftelsen eller om det finns skäl för entledigande. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Uttalande Styrelseledamöterna eller verkställande direktören har inte handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet. Stockholm den 26 mars 2012 Robert Holm Jörgen Arnesson Jens Andersson Auktoriserad revisor Av Stockholms stad utsedd revisor Av SSCO:s studentråd utsedd revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers 18
19
Nyckeltal Ekonomiska nyckeltal 2011 2010 2009 2008 2007 Kr/m 2 Kr/m 2 Kr/m 2 Kr/m 2 Kr/m 2 Synligt eget kapital 629 589 564 540 518 Fastighetslån 3 879 4 011 4 002 4 011 4 064 Byggnader, bokfört värde 4 339 4 283 4 225 4 307 4 370 Hyresintäkter 1 381 1 332 1 303 1 284 1 258 Bostadshyror 1 372 1 326 1 307 1 287 1 240 Lokalhyror 1 241 1 165 989 964 876 Underhåll och reparationer 389 347 358 346 307 Kapitalkostnader -exkl räntebidrag 142 146 157 175 172 -inkl räntebidrag 140 140 148 161 159 Driftnetto 466 442 437 452 454 Administrationskostnad per lgh 3 979 3 752 3 559 3 850 3 723 Fastighetsskötsel per lgh 3 854 3 742 3 671 4 115 3 940 Antal lgh per anställd 138 138 138 143 143 Underhållsgrad 1) 27,2% 25,1% 26,5% 26,1% 24,0% Direktavkastning 2) 7,2% 7,0% 7,1% 7,1% 7,1% Synlig soliditet 3) 12,8% 11,8% 11,4% 10,9% 10,4% Likviditet 4) 34,4% 36,1% 29,5% 42,3% 34,4% Räntetäckningsgrad 5) 2,43 2,30 2,18 2,07 2,11 Kundrelaterade nyckeltal Vakansgrad 6) 0,4% 0,6% 0,7% 0,4% 0,5% Omflyttningsgrad 7) 43% 41% 44% 46% 56% NKI (nöjd kund-index) 4,00 3,86 3,79 3,76 3,67 Hyresgäster 25 år 38% 35% 45% 37% 57% Medarbetarrelaterade nyckeltal Personalomsättning 14% 5,3% 7,0% 9,2% 19,0% Sjukfrånvaro 1,8% 3,1% 3,0% 2,7% 3,4% NMI (nöjd medarbetarindex) - 4,18-4,27-1) Underhåll och reparationer i % av omsättning 2) Resultat före avskrivningar i % av bokfört värde på fastigheter 3) Synligt eget kapital i % av balansomslutning 4) Omsättningstillgångar i % av kortfristiga skulder 5) Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i % av finansiella kostnader 6) Hyresvärdet på under året outhyrda objekt i % av totala årshyran 7) Antal omflyttningar i beståndet i % av antal bostäder Synligt eget kapital Det egna kapitalet vid en bokföringsmässig beräkning av tillgångar och skulder. Fastighetslån Främmande kapital, det vill säga lån från kreditinstitut. Byggnader bokfört värde Byggnadernas anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Bostadshyror Hyresintäkter för bostäder i det egna beståndet. Lokalhyror Hyresintäkter för lokaler exklusive parkeringsplatser och garage. Underhåll och reparationer Kostnadsförda underhålls- och reparationsåtgärder för att upprätthålla fastighetsbeståndets kvalitet. Kapitalkostnader Räntekostnader för lånat kapital, uppdelad som inklusive respektive exklusive statligt räntebidrag. Driftnetto Rörelsens intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträtt och fastighetsskatt. Visar resultatet från verksamheten som ska bära kostnader för administration och finansiering samt avkastning på eget kapital. Antal bostäder per anställd Nyckeltalet visar hur många bostäder företaget förvaltar per anställd, det vill säga antalet bostäder den 31 december 2010 genom det genomsnittliga antalet anställda. Underhållsgrad Kostnader för underhåll och reparationer i förhållande till omsättningen. Visar hur stor del av intäkterna som används för att hålla fastigheterna i god kondition. Direktavkastning Fastigheternas samlade driftnetto i förhållande till bokfört värde på fastigheterna på balansdagen. Synlig soliditet Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutningen på balansdagen. Visar hur stor del av de bokförda tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Här redovisas inte den justerade soliditeten, det vill säga det egna kapitalet i förhållande till fastigheternas verkliga värde. Likviditet Omsättningstillgångarnas värde i förhållande till de kortfristiga skulderna, det vill säga storleken på de tillgångar som kan omvandlas till likvida medel för att betala de skulder som förfaller inom ett år. Detta är ett mått på företagets betalningsförmåga på kort sikt. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive avskrivningar plus finansiella intäkter i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet visar hur mycket resultatet kan sjunka utan att räntebetalningarna är i fara. Driftnettoöverskottsmarginal Rörelseresultatet med återläggning av avskrivningarna genom totala intäkterna. Nyckeltalet visar hur stort överskott verksamheten genererar. Vakansgrad Hyresvärdet på under året outhyrda objekt i förhållande till totala årshyran. Vakansgraden visar hur stor kostnaden för uthyrningsbara bostäder har varit i proportion till den intäkt alla bostäder genererar vid full uthyrning. Omflyttningsgrad Antal omflyttningar i beståndet i förhållande till antal bostäder. Detta är ett mått på hur stor andel av bostäderna som bytt hyresgäst under året. NKI (Nöjd kundindex) Hur hyresgästerna upplever sitt boende hos SSSB. Tas fram genom en årlig enkätundersökning. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg. Hyresgäster 25 år Andelen förstahandskontraktsinnehavare som är 25 år eller yngre. Personalomsättning Andel anställda, inklusive vikariatsanställda, som slutat under året. Sjukfrånvaro Andel kort- och långtidssjuka under året. Föräldraledighet och vård av barn ingår ej. NMI (Nöjd medarbetarindex) Medarbetarnas attityd och inställning till sin arbetssituation på företaget. Tas fram genom en enkätundersökning som genomförs vartannat år. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg. 20