Ändring av detaljplan genom tillägg i Tallboda, Dpl nr 831, för område TALLBODA A, Linköpings kommun (del av PARADISET 6) Planbeskrivning och behovsbedömning Det gällande planområdet Planområde för tillägget 2012-09-19 Dnr. Sbn 2011-851
Sammanfattning av planförslaget Syftet med ändringen av detaljplanen är att genom enkelt planförfarande möjliggöra bostäder i centrumbebyggelse i Tallboda. Sedan cirka 20 år har Talldalens ungdomsboende varit lokaliserat på våning 2 i centrumbyggnaden. Verksamheten har bedrivits med stöd av tillfälligt bygglov som löper ut i januari 2013. Det är inte möjligt att förlänga det tillfälliga lovet ytterligare. Detaljplan för omr. Tallboda A (STG 956) i Linköpings kommun, nummer 831, anger ändamålen centrum (C) och kontor (K) med möjlighet att utnyttja våning 2 till kontors- eller hotellverksamhet. Ändringen av planen innebär ett tillägg med planbestämmelsen B 1, vilket avser bostäder på våning 2. Bullerutredningar avseende trafik- och industribuller har gjorts för fastigheten Paradiset 6 och bifogas antagandehandlingen. Planändringen bedöms inte strida mot 3, 4 och kap 5 miljöbalken. Planförslaget är förenligt med Översiktsplan för staden Linköping. TEKNIK- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Katarina Löfquist Samhällsplanerare/Projektledare Handlingar & planprocessen Planhandlingarna består av: Plankarta - tillägg till detaljplanekarta och bestämmelser, i skala 1:1 000, 2012-09-19 Planbeskrivning - tillägg till planbeskrivning inkl. behovsbedömning av miljökonsekvensbeskrivning, 2012-09-19 Utlåtande efter samråd och underrättelse, 2012-09-19 Fastighetsförteckning, 2012-05-04 (bifogas ej) Planarbetet sker i en process där berörda får möjlighet att lämna synpunkter på planförslagen. Figuren illustrerar planprocessen och var i processen som planarbetet är just nu. I figuren finns också en uppskattad tidplan. Detaljplanen handläggs med enkelt förfarande enligt PBL (2010:900). Maj 2012 Oktober 2012 December 2012 2
Innehåll Planens bakgrund och syfte... 4 Planförslag... 4 Åtgärder för att förebygga störningar... 5 Administrativa bestämmelser m.m.... 6 Planens genomförande... 6 Påverkan på miljön och sociala förhållanden av planens genomförande... 6 Planeringsförutsättningar... 7 Plandata... 7 Tidigare ställningstaganden... 10 Bilagor... 10 Medverkande tjänstemän... 11 Behov av miljöbedömning... 12 Tillägg till plankarta och planbestämmelser... 13 3
Planens bakgrund och syfte Syftet med ändringen av detaljplanen är att möjliggöra bostäder i centrumbebyggelse innehållande dagligvarubutik, post och övriga lokaler för butiker, kontor m.m. genom tillägg till planbestämmelserna. Gällande detaljplan för omr. Tallboda A (STG 956) i Linköpings kommun, nummer 831, anger ändamålen centrum (C) och kontor (K) med möjlighet att utnyttja centrumbyggnadens våning 2 för kontors- eller hotellverksamhet. Fastighetens namn är Pardiset 6, vilken bland annat innefattar flera bostadshus. Adressen är Gränsliden 2 Sedan cirka 20 år har Talldalens ungdomsboende i Tallboda centrum erbjudit boendestöd för ungdomar på uppdrag av Omsorgsnämnden. Verksamheten har bedrivits med stöd av tillfälligt bygglov som löper ut i januari 2013. Det är inte möjligt att förlänga det tillfälliga lovet ytterligare. Genom enkelt planförfarande görs ett tillägg med bestämmelsen B 1 (bostäder) till gällande planbestämmelser. B 1 anger att bostäder tillåts i centrumbyggnadens våning 2. Tillägget bostäder (B 1 ) gäller våning 2 i centrumbyggnaden. Bild 1: Blom Urban Explorer Planförslag Bebyggelse Genom tillägget med planbestämmelsen B 1 (bostäder) ger planen möjlighet att utfärda permanent bygglov för gruppboende eller lägenheter på våning 2 i centrumbyggnaden. Möjligheten att ha kontors- alternativt hotelländamål kvarstår. Planförslaget medför inte någon ytterligare bebyggelse. 4
Parkering Fastighetsägaren disponerar en stor parkeringsplats. Vid behov anordnas parkeringsplatser, handikapparkeringar och cykelparkeringar till bostäderna i enlighet med aktuella normer och policys. Friytor Behovet av friytor anses vara tillgodosett inom fastigheten. Åtgärder för att förebygga störningar Buller För att säkerställa att de boende i centrumbyggnaden får en bra boendemiljö ur bullersynpunkt ska aktuella riktvärden för buller säkerställas. Utförda bullerberäkningar för vägtrafik och industri vid centrumbyggnadens fasad på våning 2 ligger inom och nära gällande riktvärden, se bifogade utredningar. Riktvärdena för buller vid fasad är uppfyllda utanför de rum som idag används som sovrum. Fasaden på den södra sidan av våning 2 är indragen och fönster skyms delvis av en murliknande dekorationen på yttertaket av våning 1. Övriga rum på våning 2 används till kontorsrum och till kylmaskinrum. Teknik- och samhällsbyggnadskontoret bedömer att risken för att dessa rum görs om till bostäder är liten. Om så ändå är fallet gör byggnadstekniken att risken för att boende blir störda av buller inomhus är minimal. Enligt samtal med Runi Marin AB testkörs inte båtmotorer på den sida av fastigheten där förskolan (och centrumfastigheten) ligger. Gällande hastighetsbegränsning på Linghemsvägen är 50 km/h. Det finns inte någon avsikt att höja den tillåtna hastighetsgränsen på berört avsnitt av Linghemsvägen. Nu gällande referenshastighet vid trafikbullerberäkningar är 50 km/h. I den samlade bedömningen ingår också att gruppbostaden har legat på samma plats under cirka 20 år. Den intilliggande förskolan har också haft samma lokaler under många år. Nuvarande hyresgäster har inte framfört klagomål om buller. Personalen på förskolan störs, enligt egen utsago, inte heller av buller. Miljökontoret har inte fått in något ärende som avser bullerstörningar i centrumfastigheten eller från intilliggande byggnader. Upplysning Riktvärden för trafikbuller Källa: Trafikbuller och nybyggda bostäder, Boverket Rapport 2011:10 30 dba ekvivalentnivå inomhus 45 dba maximalnivå inomhus nattetid 55 dba ekvivalentnivå utomhus vid fasad 70 dba maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Tyst sida i urban bebyggelse < 45 dba dygnsekvivalent Ljuddämpad sida 45-50 dba dygnsekvivalent 5
Administrativa bestämmelser m.m. Huvudmannaskap Planändringen innehåller endast kvartersmark med enskilt huvudmannaskap. Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom angränsande planområden. Fastighetsägaren/exploatören är huvudman för kvartersmarken. Det innebär att fastighetsägaren/exploatören ansvarar för drift och skötsel av kvartersmark. Nätbolagen ansvarar för eventuell utbyggnad, drift och skötsel av de allmänna ledningar som finns i planområdet. Genomförandetid Planändringen genomförandetid ska vara fem (5) år från den dag planen vinner laga kraft. Då genomförandetiden för gällande plan har gått ut ges berörd del av gällande plan ny genomförandetid som överensstämmer med planändringen. Under genomförandetiden har fastighetsägarna en garanterad rätt att bygga i enlighet med planändringen och planen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning för t.ex. förlorad byggrätt. Planens genomförande Påverkan på miljön och sociala förhållanden av planens genomförande Planändringen med tillägget B 1 (bostäder på våning 2) medför endast smärre förändring i förhållande till dagens situation med ett befintligt gruppboende. Bostäder på en yta av cirka 700 kvm bedöms inte ha en betydande påverkan. Även om gruppboendet på sikt övergår till att bli vanliga bostäder, blir påverkan på miljön och de sociala förhållandena ringa i förhållande till dagens situation. Förenlighet med miljöbalken och översiktsplanen Planändringen bedöms inte strida mot 3, 4 och kap 5 miljöbalken. Planförslaget är förenligt med Översiktsplan för staden Linköping. Jämställdhet och trygghet För de ungdomar som bor i gruppboende är trygghet en viktig fråga. Att verksamheten fungerar bra förutsätter att området känns tryggt. Planområdet är öppet till sin utformning, belyst och tillgängligt med cykel och kollektivtrafik. 6
Planeringsförutsättningar Plandata Den befintliga centrumbyggnaden är en tegelbyggnad i två våningar. Tillåten byggnadshöjd är 7 meter. Högsta bruttoarea över mark får vara 2000 kvm, därav får våning 1 vara högst 1500 kvm. Genom mätningar gjorda på bygglovsritningar bedöms byggnadens hösta tillåtna bruttoarea vara utnyttjad. Våning 1 inrymmer dagligvarubutik, post, pizzeria och närbutik/kiosk. Våning 2, där gruppboendet är lokaliserat, har en yta på cirka 700 kvm. Stora delar av våning 2 är indragen i förhållande till våning 1. Överkanten av ytterväggen på våning1 mot Linghemsvägen är upphöjd som en dekorativ mur, vilken är högre än yttertaket. Denna dekoration skymmer delvis fönstren på våning 2. De rum på våning 2, där ytterväggen från våning 1 följer ändå upp till våning 2, används idag till kontor och kylmaskinsrum. Dekorativ, upphöjd yttervägg som delvis skymmer fönster på plan 2. Kylmaskinrum samt kontor Bild 2: Centrumbyggnaden, foto från www.hitta.se. Lägenheter Kontor Gemensamhetsrum etc. Bild 3: Planritning med beskrivning om hur lokalen utnyttjas. 7
Den intillliggande byggnaden, Paradiset 2, inrymmer en förskola. I gällande plan förutsätts att all parkering, frånsett uppställningsplatser för handikappfordon, sker i den södra delen av planen. Den västra delen av parkeringsområdet är avsett för butikernas behov av parkering och ska tillhöra centrumbyggnaden. Buller Centrumfastigheten är uppförd efter att gällande detaljplan vann laga kraft, vilket var 3 juli 1989. Bygglov för ombyggnad av motell till gruppbostäder gavs 1992. Centrumfastigheten är byggd med tunga byggnadsmaterial och relativt moderna normer för exempelvis fönster och ventilationsdon. Det finns ett kontorsrum och ett kylmaskinrum i den delen av våning 2 vars ytterväggar går ända ner till våning 1 och således inte är skyddade av den s.k. murliknade dekorationen. Fönstren på den södra sidan av dessa rum är små och rummen är endast tillgängliga utifrån eller via ett annat rum. Även mot den västra sidan av bygganden är det kontor. Bild 4: Snitt ur trafikbullerberäkning, beräkningsfall LAeq, bullertyp väg avseende centrumfastighetens våning 2. Beräkningarna är baserade på hastigheten 50km/h och cirka 7200. WSP Akustik Göteborg. Runi Marin är lokaliserade väster om centrumfastigheten med adress Gränsliden 3. I samband med ett detaljplanearbete norr om Runi Marin genomfördes bullermätningar på Runi Marins fastighet 2010-08-25. Bullerkällorna är båtmotorer som testkörs på gården. De starkaste källorna 8
är tvåtakts motorer. De bullervärden som uppmättes då har använts för beräkningar av industribuller vid centrumbyggnadens fasad. Två beräkningar har gjorts. En där båtmotorerna antas vara placerade norr om Runi Marins byggnad. Den andra beräkningen är gjord inne på Runi Marins gård, i vinkeln mellan huskropparna. Beräkningspunkt Bild 5: Snitt ur industribullerutredning dagfall, beräkningsfall LAeq, bullertyp industri (Runi Marin). WSP Akustik Göteborg. Beräkningarna är baserade på närfältsmätningar utförd 2010-08-25 av David Johansson från WSP Akustik. Beräkningspunkt Bild 6: Snitt ur industribullerutredning dagfall flyttad motor, beräkningsfall LAeq, bullertyp industri (Runi Marin). WSP Akustik Göteborg. Beräkningarna är baserade på närfältsmätningar utförd 2010-08-25 av David Johansson från WSP Akustik. Tillgänglighet Området lutar endast svagt och stora delar av marken är hårdgjord. Parkeringen och byggnadens entréer är tillgängliga för olika trafikslag och personer med fysisk funktionsnedsättning. Friytor Inom fastigheten Paradiset 6, cirka 100 meter från centrumbyggnaden, finns en stor solbelyst gräsmatta med en lekplats. I direkt anslutning till gräsmattan finns en skogsdunge att t ex leka och ströva i. På centrumbyggnadens norra sida finns en torgyta att vistas på. Nordost om byggnaden finns en gräsmatta med bänkar. På våning 2, på byggnadens östra sida, finns det en stor balkong. 9
Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I Översiktsplan för staden Linköping från 2010 anges Tallboda som ett område för bostäder med inslag av verksamheter. Förtätning kan bli aktuell. Närheten till Tallboda centrum är viktig för boende i området och tillskott på bostäder är positivt för servicen och ökar kundunderlaget. Detaljplaner Underliggande detaljplan för denna ändring av detaljplan genom tillägg är Detaljplan för område Tallboda A (STG 956) i Linköpings kommun med plannummer 831. Planen upprättades 1988-09-21 med en genomförandetid av 7 år. Gällande detaljplan anger bl.a. att: Den beräknade framtida trafiken på Norrköpingsvägen* medför så höga bullernivåer att ett bullerskydd måste anläggas på vägens norra sida för att skydda den bakomvarande bebyggelsen. Planen förutsätter att skyddet anläggs på kvartersmark. För det sydligast placerade punkthuset kan åtgärder på fasaden för de översta våningarna vara nödvändiga. Skydden skall nedbringa bullernivåer till max 55 dba utomhus och max 30 dba inomhus. Vid eventuell hotellverksamhet i Centrumbyggnaden gäller samma inomhusvärden som för bostäder. Vid projektering av erforderliga skyddsanordningar skall referenshastigheten 70km/h på Norrköpingsvägen förutsättas. *Norrköpingsvägen heter Linghemsvägen sedan år 2009. Bygglov Fastighetsägaren till fastigheten Paradiset 6 har haft tillfälligt bygglov för gruppboende i cirka 20 år. Affärsidkare och intillboende informerades och gavs möjlighet att yttra sig inför beviljandet av bygglovet. Inga synpunkter inkom. Yrkesinspektionen granskade förslaget utan erinran. Söder om centrumbyggnaden finns ett område med förhöjd radonhalt. Detta föranledde att Byggnämnden i det tillfälliga bygglovet särskilt uppmärksammat sökande om risken för förekomst av markradon och ställts krav om att byggnaden ska ha ett radonskyddat utförande. Bilagor 1-6. Rapport 10142758.2 Detaljplan i Kallerstad Industribullerutredning 2012-10-27, Upprättad av David Johansson, WSP Akustik Jönköping. 7. Bullerberäkningar Tallboda Öst 2012-08-31 samt 2012-09-03, handläggare Elin Stenlund, WSP Akustik Göteborg 10
Medverkande tjänstemän Katarina Löfquist, samhällsplanerare: Projektledare, Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Karla Blum Fagerström, planarkitekt, Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Michaela Eklund, mark- och exploateringsingenjör, Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Axel Grahn-Andersson, bygglovshandläggare, Bygglovskontoret Tobias Tinglöf, bygglovshandläggare, Bygglovskontoret Planhandlingarna har granskats av Erik Adolfsson, planarkitekt, Teknikoch samhällsbyggnadskontoret 11
Behov av miljöbedömning Mot bakgrund av planändringens art, ringa omfattning och betydelse för miljöpåverkan bedömer kontoret att någon miljöbedömning eller miljökonsekvensbeskrivning, MKB, enligt 4 kap. 34 PBL inte behöver upprättas. 12
Tillägg till plankarta och planbestämmelser 13
14