DAGS FÖR EN BOSTADSMARKNAD FÖR ALLA!

DAGS FÖR EN BOSTADSMARKNAD FÖR ALLA! FÖRSLAG PÅ LÖSNINGAR PÅ BOSTADSKLYFTAN EN RAPPORT FRÅN BOKLOK 1

BOSTADSKLYFTAN FÖRORD Under de senaste åren har det publicerats en rad rapporter som beskriver det allvarliga läget på den svenska bostadsmarknaden. Flertalet pekar på problemen, men få presenterar konkreta lösningar som skulle ge fler bostäder till lägre priser. Med den här rapporten hoppas vi kunna göra just det. Vi presenterar tre förslag som vi tror kan bidra till att minska bostadsklyftan i Sverige. Rapporten är en del av vårt nya initiativ som vi valt att kalla BoRådet. Det är ett forum för dialog och idéutbyte kring bostadsbyggande. Konkret innebär BoRådet lokala möten runt om i Sverige där vi bjuder in handläggare, arkitekter, kommunpolitiker och andra intressenter till rundabordssamtal. Ambitionen är att hitta alternativa vägar framåt och diskutera lösningar som kan ge fler bostäder för människor med vanliga inkomster. Bostadsbrist och samtidigt bostadsöverskott. Så ser situationen ut på den svenska bostadsmarknaden just nu. Orsaken är felmatchningen mellan behov och utbud. Det har resulterat i att dyra bostäder står tomma, medan det fortsatt är stor brist på bostäder till lägre priser. Det kan kallas bostadsklyftan. Prisutveckling på bostäder de senaste decennierna i kombination med förändrade lånevillkor gör att flera samhällsgrupper idag har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden. Det finns helt enkelt ett stort behov av bostäder som motsvarar behoven och betalningsförmågan hos människor med vanliga inkomster. Under de senaste åren har fokus i byggandet legat på volym. Rikspolitiken har haft höga volym mål och kommunerna har arbetat intensivt med att få fram planer som matchar de höga ambitionerna. En stor andel av det som har byggts riktar sig till ett kundsegment med höga inkomster. På andra marknader finns det utbud både för hög- och låginkomsttagare men på bostadsmarknaden har de med lägre inkomster få alternativ. 2018 gjorde WSP på uppdrag av BoKlok en studie av hur stor andel av hushållen som har råd att köpa en nybyggd lägenhet. WSP utgick ifrån Finansinspektions Kvar-att-leva-på (KALP)- kalkyl. Beräkningarna visar att närmare 74 % av befolkningen inte har råd med en nybyggd lägenhet. Det finns en viss variation mellan kommuner men bilden är tydlig. De allra flesta har inte råd med en nybyggd bostad. Malmö i juni 2019 100% Hur stor andel har råd att köpa en nybyggd lägenhet? Jonas Spangenberg VD BoKlok 80% Andel som inte har råd med nybyggt alls Etta Tvåa 74% 7 67% 7 6 69% Trea 60% 80% Fyra 40% 20% 19% 10% 17% 2 2 24% 20% 0% Hela Sverige 10% Stockholms län 4% 5% Upplands Väsby Växjö 4% Malmö stad Mölndal Örebro 2 3

Bostadsbristen får stora konsekvenser när det gäller attraktionskraften och tillväxten i Sverige som helhet och inte minst i kommunerna. Den kan påverka kompetensförsörjningen till både näringslivet och den offentliga sektorn. För den offentliga sektorn utgör kompetensförsörjningen en av de stora utmaningarna framöver. Offentlig anställda måste ha råd att bo för att kommunerna och regionerna ska kunna säkerställa en god samhällsservice. De höga bostadspriserna leder i allt större utsträckning till utträngningseffekter där yrkes grupper som poliser, brandmän och under sköterskor får pendla allt längre till sina arbetsplatser. Städer som Paris, London och New York lider redan av dessa effekter och Stockholm börjar närma sig alltmer. KRAV, MÅL OCH INTRESSEN SOM FÖRDYRAR BYGGANDET Byggnader och gestaltade miljöer har stor inverkan på människors liv. Därför är det helt avgörande att byggnader och andra miljöer anpassas efter platsen och människorna som ska bo där. De finns olika ideal och trender som styr vad som byggs. För en kommun är det många olika intressen och mål som ska kombineras vid utveckling av nya bostäder och livsmiljöer. Det kan bland annat handla om mål eller ambitioner för upplåtelseformer, hållbarhet eller grönstruktur och arkitektur. Samtidigt ska kommunerna leva upp till bostadsförsörjningsansvaret, att skapa förut sättningar för att alla i kommunen ska kunna leva i goda bostäder. Olika perspektiv ska vägas mot varandra, vilket riskerar att skapa mål- och intressekonflikter. Kommuner fokuserar alltmer på stadsbyggnad och gestaltningsfrågor. Det är helt naturligt eftersom kommunens roll är att värna allmän intresset i samhället. Inte sällan ställer kommunerna detaljerade krav på till exempel fasad material, färgval eller takvinklar. Allt för detaljerade krav bidrar till att fördyra byggandet och gör det svårt att upprepa goda lösningar, särskilt när kraven ställs sent i processen. Om kommunerna istället ställde krav på funktioner och kvaliteter skulle det lämna öppet för dialog om de specifika lösningarna. Kommuner har med andra ord stora möjlig heter att påverka vad människor i slutänden får betala för sin bostad. Det är därför viktigt att kraven balanseras mot individens möjlig heter att ha råd att bo och nyttan för samhället i stort. Det behövs en bättre dialog om avvägning mellan olika typer av krav, mål och intressen, vad dessa får för konsekvenser för bostadsmarknaden och hur de påverkar möjligheterna att skapa bostäder för människor med vanliga inkomster. FNS HÅLLBARHETSMÅL BEHÖVER FÅ GENOMSLAG I BOSTADSPLANERINGEN FN har antagit 17 globala mål för hållbar utveckling. Dessa kan användas på både global och lokal nivå. Ett av målen handlar om minskad ojämlikhet. Att utveckla en socialt hållbar bostadsmarknad är avgörande för människors möjligheter att forma sina liv på det sätt de önskar och för ett väl fungerande samhälle med likvärdiga livsvillkor. En hållbar stadsutveckling inkluderar även enligt FNs hållbarhetsmål social hållbarhet. Växande städer med allt högre bostadspriser innebär ofta ökad segregation och ökade sociala klyftor. För att uppnå en hållbar ekonomisk utveckling i växande städer behöver företag och organisationer som till exempel den offentliga sektorn kunna klara sin kompetensförsörjning av personal. Dyra bostäder motverkar en hållbar utveckling. Ett annat av FNs globala hållbarhetsmål handlar om partnerskap och samarbete på både lokal och global nivå för att klara hållbarhetsmålen. Samverkan och dialog mellan offentliga och kommersiella aktörer behövs för att ta sig an frågan om en socialt hållbar bostadsförsörjning. Genom att kommuner och bostadsbyggare tillsammans arbetar med FNs globala mål kan en balans mellan olika mål och intressen uppnås vilket i förlängningen kan bidra till att skapa hållbara bostäder för alla. 4 5

FÖRSLAG FÖR ATT MINSKA BOSTADSKLYFTAN Situationen på bostadsmarknaden är väl känd och det har kommit många förslag för att råda bot på läget. Merparten av förslagen har fokuserat på hur byggandet kan snabbas på och branschen har drivit på för att minska olika hinder i regelverken. Konkreta förslag för att skapa fler bostäder till lägre priser har emellertid lyst med sin frånvaro. Nedan presenterar vi därför ett antal förslag som vi tror kan bidra till att minska bostadsklyftan. SÄTT RÄTT MÅL: FLER BOSTÄDER TILL LÄGRE PRISER En majoritet av kommunerna har riktlinjer för sin bostadsförsörjning, till exempel volymmål för hur många bostäder som ska byggas. I många kommuner finns det även mål om upplåtelseformer. Dessa mål har en starkt styrande effekt på både kommunens planeringsprocess och på bostadsbyggarnas bostadsprojekt. Det finns en stor potential för kommunerna att agera som prispressare genom målstyrningen. Nu måste människors möjlighet att ha råd att bo väga tyngre. Vi föreslår att kommunernas prioriterade mål bör vara bostäder till lägre pris. Med tydliga mål om fler bostäder till lägre priser skulle kommunerna kunna bidra till att behoven på bostadsmarknaden i större utsträckning tillgodoses. Bostäder som byggs med moderna och industriella metoder ger generellt en effektivare process. Samtidigt är det inte självklart att bostäder som byggs med industriella metoder blir billigare för kunden om bostadsbyggaren istället för att sänka priserna väljer att ta ut en kraftig marginal. Det är kombinationen av industriellt byggande och en affärsmodell som sätter ett tak för vad bostaden får kosta som är det avgörande. Den enskilda bostadskonsumentens betalningsförmåga har spelat en alldeles för liten roll i besluten kring vad som byggs. Det har inte funnits en tydlig politisk prioritering av att få fram fler bostäder till lägre priser i relation till andra intressen. PRIORITERA BOSTÄDER TILL LÅGT PRIS I PLANERINGSPROCESSEN I många kommuner är planeringsresurserna för byggprojekt begränsade och i vissa fall överbelastade. En del kommuner har tydliga principer och kriterier för vilka byggprojekt som ska prioriteras. Grunder för prioriteringen kan till exempel vara vad som skapar samhällsnytta, minskar kommunens kostnader och/eller innebär stor volym av bostäder. För att få ett tydligare genomslag för en politisk ambition att minska bostadsklyftan kan det behöva utvecklas prioriteringskriterier för att säkerställa att byggprojekt med bostäder med låg boendekostnad snabbt kommer igång. Om det kombineras med politiska direktiv om att i plan processen prioritera byggprojekt med bostäder med låg boendekostnad, så optimeras förutsättningarna till måluppfyllelse vad gäller kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Några kommuner, som till exempel Uppsala kommun, har tagit beslut om att utveckla sådana prioriteringskriterier. VÅGA PROVA NYA KRITERIER FÖR MARKANVISNING I ett antal finska städer används en annorlunda modell för att få fram bostäder till lägre priser. Kommunerna låter bostadsbyggarna tävla om vem som kan skapa lägst boendekostnad. Den som kan bygga till lägst boendekostnad får bygga. Kommunerna använder boendekostnad som ett avgörande kriterium i markanvisningsförfarandet. Även andra kriterier vägs in som byggkvalitet och arkitektur. Genom att använda boendekostnaden som kriterium i markanvisningstävlingar skulle även svenska kommuner kunna styra utvecklingen så att det byggs för människor med vanliga plånböcker. Idag trycks markpriserna och därmed bostadspriserna ofta upp i markanvisningstävlingar. Kommunerna har rådighet att påverka detta genom styrningen av tillgång på planlagd mark. Kommunerna kan aktivt verka för en mer kontrollerad prisutveckling genom att klokt använda planmonopolet. Den finska modellen har bland annat använts i markanvisningstävlingar i Vantaa kommun utanför Helsingfors. Kommunen har satt ett fast pris på marken. För att inte riskera att komma i konflikt med EUs statsstödsregler, som säger att kommuner inte får subventionera mark, har kommunen låtit en oberoende aktör värdera marken till ett marknadsvärde. I Vantaa har man lyckats sänka priserna med i genomsnitt 30 procent jämfört med de dyraste delarna i kommunen. Det finns exempel på svenska kommuner som på olika sätt vägt in boendekostnad som parameter vid marktilldelning, bland annat Gotland och Örebro. Oftast har det använts i markanvisningar för hyresrätter men det borde även kunna användas för bostadsrätter. Den här typen av förslag har fått kritik för att den gynnar den första köparen av en nyproducerad bostad och att bostaden sen får ett marknadspris vid en successionsförsäljning. För att bibehålla det lägre priset på andrahandsmarknaden och undvika spekulation vid andrahandsförsäljningen kan en pristaktsklausul läggas in i bostadsrättsföreningens stadgar som begränsar försäljningsvinsten under ett antal år. Fler svenska kommuner borde åtminstone inspireras idémässigt av dessa exempel där bostadsbyggarna får tävla om vem som kan bygga till lägsta boendekostnader. Det skulle bidra till att minska felmatchningen på bostadsmarknaden och skapa konkurrens, så att priserna på bostäder pressas ned istället för att drivas upp av höga markpriser. 6 7

BORÅDET RÅD ATT BO Vi är nu redo att inleda vårt initiativ BoRådet råd att bo. Vi hoppas på att få utbyta erfarenheter, insikter och diskutera konkreta förslag på vår resa i Sverige. DEN POLITISKA AMBITIONEN ÄR TYDLIG. Sverige behöver fler bostäder till ett pris som människor har råd att betala. Och det behöver gå snabbt, men inte på bekostnad av kvalitet, estetik och miljö. Hållbarhet i alla led är viktigt; för de som flyttar in i dag, och för framtida generationer. På BoKlok har vi ägnat de senaste 25 åren åt att förfina vårt koncept. Det går i korthet ut på att de som bor ska få så mycket boende som möjligt för så lite pengar som möjligt. Nu vill vi lyfta blicken ytterligare, lyssna in och diskutera hur vi tillsammans med kommunerna kan skapa en bostadsmarknad för de många människorna. Därför har vi startat initiativet BoRådet. BoRådet är ett forum för dialog och idéutbyte kring bostadsbyggande och stads planering. Konkret innebär det lokala möten där BoKlok bjuder in handläggare, arkitekter, kommunpolitiker och andra intressenter till rundabordssamtal. Ambitionen är att hitta alternativa vägar framåt och lösa några av de låsningar som kännetecknar bostadsmarknaden i dag. Kort sagt, att ge fler människor råd att bo. Välkommen till BoRådet. boklok.se/borådet