2009-10-02 Kommunanalysen Författare: Emma Bernvill Charlotte Gustafsson Niklas Lidström Linus Lundin VFTF01 National- och företagsekonomi Fasighetsvetenskapliga institutionen Lunds Tekniska Högskola Handledare: Ingmar Bengtsson Anders Silverbåge
Sammanfattning På uppdrag av Babels AB utreds möjligheterna för en potentiell exploatering i någon av de mindre kommunerna i Skåne. Genom att undersöka efterfrågan och tillgång på bostäder kan ett lämpligt område identifieras. Faktorer som påverkar vilken typ av bostäder som skall byggas är bland annat befolkningsstruktur, medelinkomst och skattesats i kommunen, pendlingsmöjligheter och den befintliga bostadstillgången i kommunen. Utöver dessa faktorer krävs tillgång på lämpliga områden för exploatering. Lönsamheten i projektet avgörs av markkostnad och försäljningspris inom kommunen. Utifrån dessa kriterier görs ett urval av kommunerna. I ett första steg identifieras behovet av olika bostäder utifrån ägandestruktur (enskilt ägande, bostadsrätt och hyresrätt)inom respektive kommun. Där efterfrågan på bostadsrätter är svikande bör dessa exempelvis inte byggas, därför kan ett antal alternativ sorteras bort. Nästa förutsättning är att det finns lämplig mark tillgänglig för exploatering. Det finns fördelar med att exploatera på råmark eftersom en större del av exploateringsvinsten tillfaller exploatören men samtidigt finns risken att området inte kommer att planläggas av kommunen. Vid detaljplanelagd mark blir vinsten mindre men riskerna minskas. Efter dessa sorteringar återstod fyra kommuner (Höganäs, Kristianstad, Kävlinge och Ängelholm) som lämpade sig för byggnation av bostadsrätter och tre (Höganäs, Kävlinge och Ängelholm) som var aktuella för villor med äganderätt. Hyresrätter sorterades bort eftersom det är svårt att få lönsamhet i ett sådant projekt. Områden som i översiktsplaner angetts för bostadsändamål studerades. I Kristianstads kommun har projekt fått avbrytas på grund av att svikande efterfrågan där intressenter har dragit sig ur och exploatering här bedömdes vara för riskfylld. Ängelholm sorterades bort på grund av brist på lämpliga planlagda områden. Exploatering här hade inneburit en förhöjd risk. En lönsamhetskalkyl upprättades över likvärdiga projekt i Höganäs kommun, området Lerberget, och Kävlinge kommun, områdena Hofterup och Löddeköpinge, omfattande bostadsrätter och enskilda villor. Statistik över markpriser och försäljningspriser i närliggande områden användes som referens vid beräkning av lönsamhet. Resultatet föranleder att vi rekommenderar att bygga villor i Lerberget, Höganäs kommun. Efterfrågan på denna typ av boende är stabil och möjligheterna för byggnation är goda. Undersökningen har ett antal felkällor som framförallt består i att underlaget för framtagande av mark- och produktionspris samt försäljningspris är undermåligt. Osäkerhet med anledning av skillnader inom kommunerna måste även beaktas. 2
Innehållsförteckning Sammanfattning... 2 Innehållsförteckning... 3 Inledning... 5 Förutsättningar för exploatering... 5 Urvalsprocessen... 6 Urval 1... 6 Bostadskarriär... 6 Resultat av urval 1... 6 Urval 2... 7 Värderingsfaktorer... 7 Inkomst och kommunalskatt... 7 Arbetslöshet... 8 Attraktivitet... 8 Ledig tomtmark och allmän marktillgång... 8 Tobins Q... 9 Resultat av urval 2... 9 Urval 3...10 Lönsamhet baserat på bostadstyp...10 Hyresrätter...10 Alternativ för bostadsrätt eller villor...10 Resultat av urval 3...14 Lönsamhetskalkyl...14 Villabebyggelse...16 Bostadsrätter...16 Resultat...17 Rekommendation...17 SWOT-analys...18 Slutsats...18 Felkällor...19 Källförteckning...20 Prisuppskattningar...20 Kartor...20 3
Övrigt...20 4
Inledning Förutsättningar för exploatering För att genomföra en exploatering av ett område krävs att utbud och efterfrågan identifieras. I denna undersökning består utbudet av tillgång på lämplig mark. Efterfrågan identifieras som den mängd och den typ av bostäder som det finns ett behov av. Behovet skiljer sig från ort till ort och mellan olika ålderskategorier. Efterfrågan påverkas dessutom av tillgängligt kapital för investering samt tillgänglighet och attraktivitet inom kommunen. Genom att analysera de faktorer i samhället som påverkar behovet kan denna rapport ge vägledning till att bedöma lämpliga investeringsobjekt i ett flertal skånska kommuner. Undersökning av bakgrundsfakta ger underlag för en korrekt analys och en ekonomiskt bärkraftig exploatering. Konkurrens på marknaden påverkar priset på marken som finns tillgänglig. Ett attraktivt markområde är dyrare eftersom efterfrågan är större vilket medför att priset trissas upp. Samtidigt är köparnas efterfrågan på bostäder i attraktiva områden större och därmed blir även försäljningspriset högre. För att kunna avgöra en kommuns attraktivitet och lämplighet för exploatering studeras statistik och spatiala möjligheter. I slutänden kommer dock delar av bedömningen att bli subjektiva. Större marknadsundersökningar inför en projektering av denna skala är inte ekonomiskt försvarbart och därmed blir uppgifterna inte exakta. Därför har bedömningen gjorts utifrån normerade antaganden. Exploatörens mål är att maximera vinsten. Genom att minimera kostnaderna samtidigt som intäkterna ökas kan detta åstadkommas. Vinsten är samtidigt kopplad till risken i projektet. Generellt sett gäller att ju större risk desto större potentiell vinst, men samtidigt är den potentiella förlusten så mycket större. Vilket alternativ som uppfattas som förenat med störst förväntad nytta beror på beslutsfattarens riskaversion. Intäkter som inte kan inkasseras inom den närmaste framtiden måste samtidigt justeras för värdeminskning. 5
Urvalsprocessen Urval 1 Bostadskarriär Behovet av boendeformer skiljer sig åt mellan olika åldersgrupper vilket antas enligt följande. Barn bor tillsammans med sina föräldrar upp till en ålder av tjugo år. Första egna boendet är oftast en hyreslägenhet då denna ålderskategori saknar eget kapital. Nästa bostadsbyte sker vid bildandet av familj (ca 30 år) och ett större boende såsom villa/rad- och kedjehus blir aktuellt. När barnen har flyttat ut och åldern tar ut sin rätt blir det aktuellt med ytterligare ett bostadsbyte. Efter att ha ägt sitt boende ser denna åldersgrupp en trygghet i ett fortsatt ägande av sitt boende. De har dessutom ekonomiska förutsättningar då deras sparade kapital frigörs vid villaförsäljning. Ett alternativ blir då att flytta till något som är mindre och mer lättskött, som en bostadsrätt. Resultat av urval 1 För att göra ett första urval bland kommunerna har befolkningsstruktur, efterfrågan som uttryckts i kommunerna samt bostadskarriären studerats. Dessa parametrar påverkar lämpligheten att bygga i de olika kommunerna och är dessutom avgörande för den typ av bostäder som har störst potential till lönsamhet. Utan en verifierbar efterfrågan blir riskerna med projektet större. Genom att titta på hur åldersstrukturen ser ut samt tillgänglighet på respektive hustyp inom kommunen och kommunens egna bedömningar av befintliga behov, sållades vissa ägandetyper bort i kommunerna. Jämförelsen gjordes mellan de tre förvaltningsalternativen enskilt ägande, hyreslägenhet och förvaltning genom bostadsrättsförening. Resultatet av dessa bedömningar presenteras i tabell 1 nedan. De alternativ som markerats med rött har ansetts vara olämpliga och grön markering symboliserar lämpliga alternativ. Gult representerar mindre lämpligt. 6
Tabell 1. Bedömning av vad som efterfrågas inom de olika kommunerna. Grönt anger att ägandetypen är lämplig inom respektive kommun, rött att det är olämpligt och gult mindre lämpligt. Bjuv Burlöv Eslöv Hässleholm Höganäs Höör Klippan Kristianstad Kävlinge Svalöv Vellinge Åstorp Ängelholm Hyresrätt Bostadsrätt Enskilt ägande Urval 2 Värderingsfaktorer Inkomst och kommunalskatt Den typ av bebyggelse som är mest lämplig för exploatering styrs av ekonomin hos dem som efterfrågar bostäder. Lägre inkomst gör det svårare att finansiera lån, vilket gör att hyresrätter är att föredra. Många vill äga sitt boende och när inkomsten tillåter det väljer de som kan att köpa sitt boende, såsom bostadsrätter och villor. I Skåne är det flera kommuner som väljer att ha en låg kommunalskatt. Det är ett strategiskt drag från kommunens sida för att locka till sig fler kommuninvånare. Genom lägre kommunalskatt får varje inkomsttagare mer pengar kvar efter skatt. Låginkomsttagare ges då en större möjlighet till att äga sitt boende. Medelinkomsten i Sverige ligger på 252 000 kronor om året. Om kommunalskatten är 2,5 % lägre i en kommun, blir inkomsten efter skatt 6300 kronor högre per år. I ett hushåll med två inkomsttagare ger det 12 600 kronor mer varje år. Den lägre skatten medför att hushållet kan förränta ett lån på ytterligare 252 000 kronor vid 5 % ränta (Swedbank boendelån, 10 år). När inkomst och kommunalskatt har tagits i beaktande kan ytterligare en sållning göras. En kommun där inkomsten generellt sett är låg och kommunalskattesatsen är hög lämpar sig sämre för bostäder som kräver kapitalinsats. I dessa fall bör efterfrågan på hyresrätter vara större. I kommuner med hög medelinkomst är normalt efterfrågan på bostäder med enskilt ägande eller bostadsrätter högre. 7
Arbetslöshet Hög arbetslöshet kan innebära att fler av kommuninvånarna har en lägre inkomst och en osäkrare ekonomi. Arbetslöshet kan tyda på att det finns ont om arbetstillfällen på orten vilket minskar attraktiviteten för inflyttning. I kommuner med en eller ett fåtal stora arbetsgivare kan arbetslösheten snabbt förändras om en av dessa arbetsgivare behöver göra stora nedskärningar. Effekter av det kan bli stor utflyttning från orten. Påverkan blir inte lika stor i en kommun med stor nettoutpendling. Arbetslöshet ger en högre risk för exploatören, särskilt i kristider då den kan förändras snabbt. Arbetslösa har svårt att få lån eftersom de generellt har lägre inkomst. Utan kapital är hyresrätt ett av få boendealternativ. Hänsyn måste tas till att pendling mellan kommuner kan ge en skev bild. Attraktivitet För kommuner ligger det en vinst i att öka befolkningsmängden eftersom det ger större skatteintäkter. En stor och tydlig flyttvåg inträffar då människor bildar familj. Att göra kommunen attraktiv för barnfamiljer är ett sätt att fånga upp dessa individer. Goda kommunikationer och närliggande service såsom sjukvård, skola och handel är avgörande för kommunens attraktivitet. Även grönområden och närhet till hav eller sjöar är positivt för boendemiljön. Det är viktigt för en kommun att ha bra kommunikation både inom den egna kommunen men även till närliggande kommuner. Närhet till tågstation och bra vägar gör att pendlingsmöjligheterna ökar vilket ger fler människor möjlighet att bosätta sig i kommunen. Det medför en marknad med fler potentiella kunder vid en exploatering. Arbetsmöjligheterna inom den egna kommunen spelar då inte lika stor roll eftersom de boende kan arbeta i närliggande kommuner. En kommun med hög nettoutpendling kan dock få sämre förutsättningar för handel då en stor del av konsumtionen sker på arbetsorten istället. De kommuner som är för små för att ha ett stort utbud av butiker kan å andra sidan dra nytta av utpendlingen genom att erbjuda en god boendemiljö i anslutning till en större ort. Utan pendlingsmöjligheterna hade kommunen kanske inte varit lika livskraftig. Mindre kommuner har därför fortfarande potential för exploatering. Ledig tomtmark och allmän marktillgång I varje kommun har förutsättningarna för en nybyggnation vad gäller marktillgång studerats. En exploatering förutsätter att det finns tillgång av råmark alternativt färdiga eller åtminstone planerade tomter. Tillgången på mark påverkar vad som är lämpligt att bygga. Med mindre tillgång på mark i ett attraktivt markområde drivs priserna upp. Det föranleder att det kan bli mer vinstgivande att bygga flerfamiljshus i dessa områden, då flerfamiljshus genererar fler bostäder på mindre markyta. Om det finns mycket ledig mark blir priset oftast lägre och det blir då lönsamt att bygga även platskrävande bostäder såsom friliggande villor. Ett stort utbud av byggklara markområden kan dock säga något om attraktiviteten i området 8
och kommunen som helhet. Ett överflöd av byggklara fastigheter där ingen exploatör redan börjat bygga visar på ett svagt intresse för den tilltänkta bostadstypen. Det möjliga priset som går att ta ut för en bebyggd fastighet minskar på grund av den dåliga efterfrågan och därigenom blir lönsamheten lägre. Exploatering av råmark gör att en större del av exploateringsvinsten tillkommer exploatören. Risken är stor eftersom det ej är säkerställt att detaljplaneområdet kommer att planläggas samt att försäljning ligger längre fram i tiden. Tobins Q Tobins q är en investeringsteori där marknadsvärdet för småhus i en kommun divideras med produktionskostnaden i samma område. Ett värde över ett visar att det lönar sig att bygga i kommunen, men en viss försiktighet krävs vid tolkning av denna siffra. Kommunen kan ha ett lågt Tobins q värde och det kan ändå vara lönsamt att bygga i kommunen eftersom värdet är ett genomsnitt över kommunen. Det kan finnas vissa platser i kommunen som är mycket attraktiva även om kommunen inte är det i övrigt. I Sverige ligger det genomsnittligga Tobins q värdet på 1,05 vilket betyder att det är lönsamt att bygga i Sverige. Resultat av urval 2 Efterfrågan på olika bostäder inom kommunerna är grundläggande för om exploatering är lämpligt. Om det inte finns efterfrågan kan inte exploateringen löna sig. Tillgång på mark är nästa kriterium som måste vara uppfyllt. Finns det ingen mark i lämpliga områden och till ekonomiskt försvarbara priser blir exploatering omöjlig. Kommuner där markpriset är mycket högt och bristen på tillgänglig mark är stor sorteras därför bort. Kommuninvånarnas ekonomiska situation spelar störst roll för vilken typ av bostäder som bör väljas. Kommunens attraktivitet påverkar viljan att bosätta sig i kommunen och därmed trycket på nya bostäder. Bostadskarriären inom kommunen används för att avgöra om det finns underskott eller överskott av olika bostadstyper. Tobins Q har inte använts i den första delen av analysen. Metoden ger en alltför generell utrensning av hela kommuner där vissa typer av exploatering trots allt vore lönsam. Tobins q-värdet har använts som en kontroll i slutskedet av analysen då ett fåtal kommuner återstod. De kommuner som efter första bedömningen verkar lämpliga visas i tabell 2 nedan. (För mer utförlig tabell se bilaga 1.) De alternativ som markerats med rött har ansetts vara olämpliga och grön markering symboliserar lämpliga alternativ. Gult representerar mindre lämpligt. Samtliga av dessa kommuner har högt Tobins q vilket tyder på att exploatering troligen är lönsam. Tabell 2. Total bedömning av lämplig byggnation inom respektive kommun. Grönt anger att bostadstypen är lämplig inom respektive kommun, rött att det är olämpligt och gult är mindre lämpligt. 9
Bjuv Burlöv Eslöv Hässleholm Höganäs Höör Klippan Kristianstad Kävlinge Svalöv Vellinge Åstorp Ängelholm Hyresrätt Bostadsrätt Friliggande villa Urval 3 Lönsamhet baserat på bostadstyp Hyresrätter Byggnation av hyresrätter sker idag främst genom kommunala bostadsbolag. På senare tid har mängden bostadsrätter som byggs i kommunens regi ökat med 54 % och anledningen är att de skall kunna finansiera byggnationen av hyresrätter. Enligt Hans Lind, professor i byggoch fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska högskolan i Stockholm, är vinsten för exploatören större vid byggnation av bostadsrätter än av hyresrätter. Hyrorna blir höga för nybyggda hyresrätter, vilket ger en lägre efterfrågan. Detta bidrar till att risken i projektet ökar. En av orsakerna till att det är dyrt att bo i hyreslägenhet är att dessa missgynnas skattemässigt. Räntor för lån till bostadsrätter är avdragsgilla vilket inte är möjligt vid hyresbostad 1. En undersökning av Newsec på uppdrag av hyresgästföreningen visar att det är mellan 20 och 36 procent dyrare att bo i en hyresrätt jämfört med bostadsrätt eller villa 2. Antalet aktörer som är intresserade av att köpa och förvalta en hyresrättsfastighet är dessutom starkt begränsat. Målet för en exploatör är att maximera vinsten. Lönsamheten i ett hyresrättsprojekt kan starkt ifrågasättas. Med anledning av detta är byggnation av hyresrätter inte längre ett aktuellt alternativ. Alternativ för bostadsrätt eller villor De kombinationer av ägandetyp och kommun som tidigare har markerats med gult och rött i tabell 1 och tabell 2 har sorterats bort då de inte är det mest lönsamma alternativen. Efter 1 Metro, 2008 Nu byggs flest bostadsrätter 2 Norrländska socialdemokraten, 2008 - Nu byggs bostadsrätter för att kunna bygga hyresrätter. 10
denna genomgång och sållning återstår fyra kommuner som är aktuella för bostadsrättsbyggnation: Höganäs, Kristianstad, Kävlinge och Ängelholm. Av dessa lämpar sig alla utom Kristianstad även för villabebyggelse. För att avgöra vilken av dessa kommuner som är bäst lämpad och vilken bostadstyp som ger högst lönsamhet görs en mer grundlig undersökning av för- och nackdelar inom respektive kommun. Höganäs Fördelar med att bygga bostadsrätter i Höganäs är att det finns en stor andel av befolkningen som är sextio år och äldre. Enligt tidigare antaganden om bostadskarriär bör intresset för bostadsrätter hos denna kapitalstarka grupp finnas. En stor utflyttning av ungdomar sker men en tendens kan urskiljas att inflyttning sker igen vid åldern 30-34 år. Medelinkomsten i kommunen är hög samt att kommunalskatten och arbetslösheten är låg i kommunen. Det finns gott om natursköna områden, till exempel vid kusten. Kommunen är positivt inställd till nybyggnation av bostadsrätter. Tobins q, som ligger på 1,38, talar för att det är en god investering att bygga småhus. Nackdelarna med Höganäs är att pendlingsmöjligheterna är mindre goda. Busstrafik finns men tågstation, som finns i många andra mindre orter i Skåne, saknas. Markpriset är relativt högt och ett flertal exploatörer har redan verksamhet i området. Framförallt är västra sidan av kommunen attraktiv för byggnation. Troligen är Tobins q inte helt tillförlitligt för olika områden inom kommunen då stora skillnader finns mellan östra och västra kusten. Som tidigare nämnts är de generella förutsättningarna goda för byggnation av bostäder som kräver insats av kapital. Kommunen har som mål att förtäta Höganäs tätort och att öka befolkningen. Lämplig mark för ny bebyggelse i form av villor och bostadsrätter finns detaljplanelagd i orten Lerberget (2600 invånare), som ligger strax söder om Höganäs tätort, se figur 1 nedan. Enligt denna är det tillåtet att i en första etapp bygga 39 friliggande villor och bostadsrätter i en till två våningar. En föryngring av befolkningen är önskvärd och tillgång till skola och service är god. 11
Figur 1. Lämpligt område för exploatering, Lerberget, i Höganäs kommun. Kristianstad Kristianstad har ett långt attraktivt kustband. Det finns en högskola inom kommunen som lockar många inom pendlingsavstånd. Det medverkar till en positiv nettoinpendling i kommunen. En stor andel av befolkningen är studenter och dessa är generellt inte kapitalstarka. Kommunen har en högre arbetslöshet och högre kommunalskatt än genomsnittet i Skåne län. Kristianstad är till ytan en stor kommun, med Kristianstad och Åhus som de större tätorterna. Det finns centrala områden i Kristianstad som kan lämpa sig för exploatering. PEAB och AKB håller på att bygga lägenheter i dessa områden och de områden som är aktuella att bebygga i nästa steg ligger längre från centrum, se figur 2. Marktillgång är god och det finns flera planlagda områden som väntar på en exploatör, men flera tidigare projekt har inte blivit av då exploatörer har dragit sig ur. Problemet har varit att efterfrågan först visat sig vara god men sedan försvunnit under tiden för detaljplaneläggandet. Historien i kommunen visar att det är viktigt att göra en grundlig undersökning av efterfrågan vid en eventuell exploatering. 12
Figur 2. Lämpligt område för exploatering i Kristianstad kommun. Kävlinge Kävlinge är en av Skånes kommuner som bygger mest just nu. Kommunen attraherar många barnfamiljer som vill bo på mindre orter men som vill ha nära till större städer. Närheten till Malmö, Lund och Helsingborg tillsammans med kommunens goda kommunikationer är bidragande orsaker till att nettopendlingen ut ur kommunen är den högsta bland alla undersökta kommuner. Kävlinges kommun har hög medelinkomst, en av Skånes lägsta kommunalskatter och låg arbetslöshet. Tobins q inom kommunen ligger på 1,26 vilket ger möjlighet till lönsam exploatering för småhus inom kommunen. Kommunen är positiv till nybyggnation. Det som talar emot att exploatera i Kävlinge kommun är det höga markpriset. De områden som ligger nära kusten är mest attraktiva och där är marken dyrast. I Kävlinge är efterfrågan på villor stor och befolkningen växer stadigt. Det säljs cirka 200 villatomter per år. Det innebär att konkurrensen blir större men samtidigt tyder det på en konstant efterfrågan. Lämpligt område för byggnation är södra Hofterup som i översiktsplanen inom Kävlinge kommun är angett för bostadsbebyggelse. Här planeras 32 villor och 15 atriumhus. Området visas i figur 3 nedan. Efterfrågan på bostadsrätter i kommunen är något mindre än för villor. Kommunens ambition är att bygga nya flerfamiljshus och önskan är att ny bebyggelse ska smälta in i den befintliga miljön. Ett högt markpris gör att lönsamheten för byggnation av bostadsrätter torde vara hög eftersom många bostäder på liten yta gör att markpriset fördelas på ett större antal bostäder. Bostadsrätter kan enligt översiktsplanen byggas öster om Löddeköpinge, se figur 4 nedan. 13
Figur 3. Lämpligt område för exploatering, Hofterup, i Kävlinge kommun. Kävlinge kommun. Figur 4. Lämpligt område för exploatering, Löddeköpinge, i Ängelholm Det som talar för en exploatering i Ängelholm är goda kommunikationer, hög inkomst och låg skatt. Dessutom visar Tobins q på att exploatering av småhus kan löna sig. Det är en vacker stad med stora grönområden och närhet till havet, vilket ger en hög boendekvalitet. Nackdelen är att det är svårt att hitta ledig mark nära centrum, där bostadsrätter efterfrågas. Ängelholms centrum kan inte utvidgas åt väster eftersom naturområdet är klassat som riksintresse. Området hade annars varit ett mycket attraktivt läge. Tillgänglig mark finns längre från centrum, men där är det inte aktuellt att bygga bostadsrätter. Kommunen säljer inte planlagd mark till exploatörer vilket gör att dessa är hänvisade till råmark. Genom att be kommunen om att få marken planlagd finns det en möjlighet att få byggrätt. Det är en stor risk för exploatören och projektet då processen kan vara långdragen. Försäljningspriset till privatpersoner är lågt vilket gör att det som exploatör är svårt att konkurrera. Kommunen är positivt inställd till byggnation av villor då de ser en trend i att barnfamiljer vill flytta till kommunen. Områden, söder om Ängelholms tätort, som kommer att detaljplaneläggas är redan uppköpt av andra exploatörer eller av kommunen. Resultat av urval 3 I urvalsprocessen har konstaterats att bristen av centralt belägen mark i Ängelholm gör att bostadsrätter är mindre lämpliga att bygga. Möjligheten för privatpersoner att köpa billig tomtmark från kommunen gör att Ängelholm är ett sämre alternativ för exploatering av villor. Vidare är Kristianstad en något mer riskfylld kommun då tidigare nyexploateringar inte blivit av. Även om kommunen idag efterfrågar bostadsrätter har kommunen historiskt sett haft en dålig efterfrågan på bostadsrätter. Kristianstad är ett osäkert alternativ för exploatering. Områden i de resterande kommunerna, Höganäs och Kävlinge, är aktuella för lönsamhetskalkyl. Lönsamhetskalkyl Tomtpriserna för Kävlinge skiljer sig åt mellan kommunens orter. Längre västerut är tomtpriserna högre än i den östra delen av kommunen. Det tänkta området för 14
villabebyggelse ligger i Hofterup och där bör priserna ligga på ca 1800 kronor/kvm. I Löddeköpinge är priset 900 kronor/kvm. I Höganäs ligger tomtpriserna mellan 300 och 800 kronor/kvm. Även här finns skillnader inom kommunen och priset är högre längs västra kusten. Det valda området i Höganäs, Lerberget, ligger på västra sidan och priset bör därmed ligga på ca 700 kronor/kvm enligt Ljungqvists ortprisanalys. Kalkylen presenteras i tabell 3 nedan. 15
Tabell 3. Redovisning av kostnader och intäkter i kronor vid exploatering i Höganäs och Kävlinge kommuner. Lönsamhetskalkyl Markpris per bostadsenhe t Byggkostnad per bostadsenhet Total produktionskostnad per bostadsenhet Förväntat försäljningspris Beräkna d vinst Höganäs Bostadsrätt 87 500 1 605 520 1 693 000 1 700 000 7 000 Enskild villa 490 000 1 742 480 2 232 840 2 329 000 96 160 Kävlinge Bostadsrätt 75 000 1 605 520 1 680 500 1 500 000-180 500 Enskild villa 1 200 000 1 742 480 2 940 000 2 000 000-940 000 Villabebyggelse Vidare beräkningar kommer att göras på en ca 700 kvm stor tomt, med en villa på 110 kvm. Byggnadskostnaden uppgår till 15 844 kronor/kvm. I Lerberget, Höganäs, kostar en tomt som ovan ca 490 000 kronor. Produktionskostnaden beräknas bli 2 232 840 kronor. Baserat på Ljungqvists ortprisanalys uppgår försäljningspriset i området till 2 329 000 kronor. Vinsten per hus blir då 96 160 kronor. I Hofterup, Kävlinge, kostar motsvarande tomt 1 200 000 kronor. Produktionskostnaden beräknas till 2 940 000 kronor. Ljungqvists ortprisanalys ger ett förväntat försäljningspris på 2 000 000 kronor. Resultatet är en förlust på 940 000 kronor per hus i Hofterup (se tabell 3, ovan). För att exploatören skall få projektet att gå med vinst skall byggnation av villor ske i Lerberget, Höganäs kommun. Bostadsrätter Byggkostnaden för bostadsrätter ligger på 20 069 kronor/kvm. Detta medför att en lägenhet med 3 rum och kök på ca 80 kvm kommer att kosta 1 605 520 kronor att bygga. Utöver detta tillkommer pris för tomtmark. Eftersom detaljplanen specificerar att byggnation av bostäder får göras i högst två våningar görs följande beräkningar på ett flerbostadshus med två våningar. Åtta lägenheter ryms på en tomt med en yta på ca 1000 kvm. I Lerberget, Höganäs kommun, ligger tomtpriset på 700 kronor/kvm vilket medför att priset för marken per lägenhet blir ca 87 500 kr. Produktionskostnaden per lägenhet beräknas bli 1 693 000 kronor. En sådan lägenhet kan i detta område säljas för ungefär 1 700 000 kronor. Vinsten blir således 7 000 per lägenhet (se tabell 3, ovan). Planen över Löddeköpinge anger att flerfamiljshus med 3-4 våningar skall byggas. Med fyra lägenheter per våning kostar marken 75 000 per lägenhet. Produktionskostnaden blir 1 680 500 kronor. Försäljningspriset ligger här runt 1 500 000. Vinsten uteblir och istället går projektet med en förlust på 180 000 kronor per lägenhet. Ur ekonomisk synpunkt är det inte aktuellt att bygga bostadsrätter i Löddeköpinge, Kävlinge kommun, då projektet går med förlust. 16
Resultat Det är enligt detaljplanen tillåtet att bygga 39 bostadsenheter i Lerberget. Det är inte orimligt att bygga detta antal bostäder i ett samhälle av Lerbergets storlek. Antalet bostäder som byggs måste anpassas efter den efterfrågan som finns i området och som tillåts av detaljplanen. Om ett alltför stort antal bostäder byggs sjunker försäljningspriset och exploatörens vinst minskar. Produktionskostnaden minskar till viss del med antalet bostäder som byggs. Det är därför positivt att kunna bygga fler enheter. Den totala vinsten blir vid byggnation av 39 villor 3 750 000. Vid byggnation av 39 bostadsrätter blir vinsten 273 000. Dessutom är det möjligt att området endast säljs i ett stycke, vilket innebär att även om bostadsrätterna inte upptar hela ytan måste ersättning erläggas för hela området. Markpriset för bostadsrätter blir då högre än i beräkningarna ovan, vilket minskar vinsten. Rekommendation Enligt ovanstående beräkningar blir vinsten störst om villor byggs i Lerberget, Höganäs kommun. Området i Lerberget är detaljplanelagt för blandad bebyggelse med en till två våningar. Att området omfattas av en gällande detaljplan minskar risken i projektet. Det är säkerställt att få bygga denna typ av bostäder om möjlighet ges att köpa mark i området. En fördel med området i Lerberget är att det redan är planlagt och exploateringsarbetet fram till byggstart kommer gå snabbt. Eftersom både villor och bostadsrätter får byggas i området hade ett alternativ varit att bygga både bostadsrätter och villor blandat. Genom detta förfarande kan riskerna minskas eftersom de sprids på en större marknad för efterfrågan. Vinsten som görs är dock betydligt större, drygt 3 000 000, om enbart villor byggs. Stabil efterfrågan finns och eftersom antalet bostäder är relativt lågt är riskerna små. Barnfamiljer, som är målgruppen i Höganäs kommun, står för en stor del av villaköpen. Kommunen har en vision att föryngra befolkningen i Lerberget. Genom att bygga både villor och bostadsrätter hade möjligheter skapats för bostadskarriär och även en föryngring inom området. Exploatörens mål är dock att maximera vinsten. Bättre lönsamhet för bostadsrätter hade kunnat nås om antalet bostadsenheter som fick byggas varit högre. I senare etapper kan det bli aktuellt att bygga bostadsrätter eftersom det då finns möjligheter för exploatören att påverka exploateringsgraden i området under detaljplaneprocessen. Det kan därför vara positivt för Babels AB att vara aktiv i området i ett tidigt skede. Tobins q i Höganäs kommun är 1,38. Generellt sett talar detta för att det är lönsamt att exploatera i Höganäs kommun när det gäller småhus. Skillnaderna är stora inom kommunen men det ger ändå en indikation på lönsamheten. 17
SWOT-analys En swot-analys har genomförts av området Lerberget i Höganäs kommun. Denna metod bygger på att en sammanställning görs av alla styrkor och svagheter hos ett företag och alla möjligheter och hot som finns mot en investering. Målet är att minska svagheter och ta vara på de möjligheter som finns. I swot-analysen av Lerberget i Höganäs kommun, se figur 5 nedan, kan Lerbergets möjligheter och svagheter ses samt vilka styrkor och svagheter Babels AB har i området. För att analysen skall leda till ett gynnsamt resultat skall möjligheter och styrkor ta ut svagheter och hot. Babels AB får använda sig av sina styrkor för att minimera hoten som finns i Lerberget. Det finns dock ingen direkt koppling mellan Babels AB s svagheter och alla möjligheterna i Lerberget men kommunen vill föryngra området och kan därmed vara villiga att hjälpa Babels AB med marknadsföringen. SWOT-analys av Lerberget i Höganäs kommun Styrkor Babels AB har möjlighet att välja antalet villor som skall byggas (i den mån det stämmer överens med detaljplanen). Kan anpassa typ av bebyggelse efter vilken efterfrågan och markpris som finns. Möjligheter Hög medelinkomst (273 000) Låg skatt (30,12%) Låg arbetslöshet (3,6 %) Bra Tobins Q (1,38 ) - småhus Detaljplanelagt område ökar säkerheten i projektet. Finns ett intresse att bosätta sig i västra delen av kommunen. Kommunen vill föryngra befolkningen i Lerberget. Figur 5. Swot-analys av Lerbet i Höganäs kommun. Svagheter Konkurrens från andra byggföretag krävs bra marknadsföring från Babels AB för att kunna sälja sina nybyggnationer. Hot Sämre kommunikation (ingen tågstation) Negativ nettopendling Högt markpris Ingen högre utbildning Inom närområdet byggs det redan bostadsrätter och villor. Detaljplanen begränsar antalet villor som får byggas samt hur höga husen får vara. Slutsats Resonemanget ovan ger att det område som lämpar sig bäst för exploatering är Lerberget i Höganäs kommun. Vinsten maximeras vid byggnation av villor. 18
Felkällor Försäljningspriser är baserade på uppgifter från hemnet och från Ljungquists ortsprisanalys. Markpriser har antagits utifrån information hämtad från hemmnet och rapporter del 1. I vissa fall har antalet jämförbara objekt varit undermåligt och värdena är inte statistiskt säkerställda. Andra uppgifter är genomsnittspriser för hela kommuner och då ett flertal kommuner har tillgång till kustnära områden kan dessa vara missvisande för olika områden inom kommunen. Mark som ligger nära havet, och där bostäderna får havsutsikt, skiljer sig prismässigt från övriga delar då attraktiviteten där är större. Priserna i dessa områden är väsentligt mycket högre eftersom efterfrågan är stor. Vid lönsamhetskalkylen har endast markpriset, produktionskostnaden och försäljningspriset tagits i beaktande. Utöver detta tillkommer kostnader för planläggning och infrastruktur i området. Kostnaderna kommer därför att vara något högre. Byggnationspriset för bostadsrätter är ett genomsnitt för riket i sin helhet, borträknat storstadsregionerna, men utförandemässigt är variationerna stora bland utförandet och standarden på bostadsrätten. Kostnaderna kan därför avvika. Resultatet av den ekonomiska analysen innebär att enbart ett av de två områden som anses som mest lämpade för exploatering skulle ge vinst vid exploatering. Resultatet tyder på att något i urvalsprocessen inte fungerar då det måste finnas flera områden i Skånes kommuner där exploatering skulle vara en lönsam affär. 19
Källförteckning Prisuppskattningar Statistiska Centralbyrån www.hemnet.se Ljungquist ortprisanalys Kartor www.eniro.se Övrigt Norrländska socialdemokraten, 2008 Nu byggs bostadsrätter för att kunna bygga hyresrätter. http://www.nsd.se/nyheter/artikel.aspx?articleid=3599120 Metro, 2008 Nu byggs flest bostadsrätter http://www.metro.se/se/article/2008/04/02/22/2042-45/ Kommunanalys del 1 Kommunernas hemsidor Bilder Smålandsvillan 20