Exploateringsmöjligheter i 13 skånska kommuner

Transkript

1 VFTF05 Exploateringsmöjligheter i 13 skånska kommuner Kommunanalysen del 2 Rapport till Babels AB Karl Falck, Joakim Ohlsson, Gustav Svebring, Jesper Wern (Grupp 3)

2 Innehållsförteckning Bakgrund... 1 Arbetsgång... 1 SWOT-analys... 1 Ortsprisanalys... 1 Kommunernas förutsättningar... 2 Vellinge... 5 Styrkor och möjligheter... 5 Geografiskt läge... 5 Fördelaktig ekonomisk situation... 5 Svagheter och hot... 5 Markbrist... 5 Pendlingsmöjligheter... 5 Utvalt område... 5 Kävlinge... 6 Styrkor och möjligheter... 6 Det geografiska läget Goda pendlingsmöjligheter... 6 Ökad efterfrågan på bostäder i Öresundsregionen... 6 Svagheter och hot... 6 Avsaknad av storstad... 6 Barsebäcks kärnkraftverk... 7 Trafik och buller... 7 Konkurrens med andra byggföretag... 7 Klimatförändringar och översvämningsrisk... 7 Utvalda områden... 8 Höganäs... 9 Styrkor och möjligheter... 9 Landskap och bebyggelse... 9 Pendlingsmöjligheter... 9 Kommunalskatt och arbetslöshet... 9 Svagheter och hot... 9

3 Det geografiska läget... 9 Ingen storstad... 9 Begränsad gymnasieutbildning Utvalda områden Lönsamhetskalkyl Förutsättningar Resultat Husstorlek Slutsats Källförteckning Bildkällor... 14

4 Bakgrund Babels AB är ett fastighetsbolag som söker efter lämpliga exploateringsområden i Skåne. Typen av bostäder och projektets omfattning spelar mindre roll, företaget är ute efter att hitta det mest lönsamma projektet. Babels har valt ut 13 skånska kommuner för detta projekt, och fått förutsättningarna kommunvis presenterat för sig i 13 rapporter sammanställda av oss och våra kollegor. Denna rapports syfte är att hitta det projekt som är mest lämpligt för Babel och som är potentiellt mest lönsamt. Arbetsgång De utvalda kommunerna är Bjuv, Burlöv, Eslöv, Hässleholm, Höganäs, Höör, Klippan, Kristianstad, Kävlinge, Svalöv, Vellinge, Åstorp och Ängelholm. Information om dessa hämtas till en början uteslutande ur de till Babels presenterade kommunrapporterna. Ett par kommuner väljs ut för att utredas ytterligare. I dessa kommuner sker sedan en SWOT-analys av kommunens förutsättningar och ett par möjliga exploateringsområden väljs ut för att jämföras i en lönsamhetskalkyl. SWOT-analys En SWOT-analys grundar sig på att man delar in det undersökta områdets förutsättningar i fyra kategorier: Styrkor (Strengths), Svagheter (Weaknesses), Möjligheter (Opportunities) och Hot/Risker (Threats) och väger dessa mot varandra. SWOT kommer i det här fallet göras på kommunnivå för att väga de utvalda kommunerna mot varandra. Ortsprisanalys Ortsprisanalys syftar till att avgöra prisläget på orten genom att räkna ut den genomsnittliga köpesumman av alla bostadsköp av motsvarande typ på orten eller området. Ortsprisanalys utförs i det här projektet dels med hjälp av Bopriset, en internettjänst som visar köp per församling under det senaste året, dels med Ljungquists ortprisanalys, en programvara med fler möjligheter att avgränsa sökningen. Ljungquist borde ge en mer trovärdig prisbild, eftersom sökning kan ske på det omedelbara närområdet. 1(14)

5 Kommunernas förutsättningar Helt säkert finns det områden i varje kommun som kan löna sig att exploatera. Alla kommuner ökar och har planer för nybyggnation. Däremot ökar de i väldigt olika takt, och en rad faktorer skiljer sig kommunerna emellan. Vissa kommuner är helt klart lönsammare än andra, och lönsamheten beror på många faktorer. Den kommun man väljer att bygga i bör ha en god tillväxt, många arbetstillfällen eller goda pendlingsmöjligheter samt bra tillgång på mark, och för att maximera lönsamheten bör man välja en kommun med låg skatt och arbetslöshet. Att utreda samtliga möjliga områden i samtliga kommuner skulle bli alltför tidskrävande, så första steget blir att välja ut ett par kommuner som framstår som extra attraktiva. För att komma fram till vilken kommun som är mest attraktiv att bygga i måste ett sätt att jämföra dem utarbetas. En del statistisk information är enkel att jämföra, en del betydligt mer komplicerad. I tabell 1 redovisas grundläggande statistik, hämtad från respektive kommunrapport. Arbetslöshetssiffrorna hämtades från Arbetsförmedlingen för att säkerställa att de alla visar samma tidpunkt. Kommun Invånare Medianinkomst Kommunalskatt Arbetslöshet Tobins Q Bjuv ,28% 4,8% 0,77 Burlöv ,48% 4,8% 1,31 Eslöv ,45% 3,7% 1,04 Hässleholm ,52% 4,9% 0,65 Höganäs ,12% 3,3% 1,38 Höör ,97% 3,7% 0,87 Klippan ,40% 4,6% 0,63 Kristianstad ,25% 4,7% 0,94 Kävlinge ,90% 3,0% 1,26 Svalöv ,88% 4,3% 0,82 Vellinge ,89% 2,4% 1,82 Åstorp ,68% 5,7% 0,77 Ängelholm ,43% 3,7% 1,17 Tabell 1. Jämförelse av ett par storheter i de 13 kommunerna Man ser ett samband mellan inkomst, skatt, arbetslöshet och Tobins Q, som blir tydligare i stapeldiagram, se tabell 2-5 på nästa sida. 2(14)

6 Bjuv Burlöv Eslöv Hässleholm Höganäs Höör Klippan Kristianstad Kävlinge Svalöv Vellinge Åstorp Ängelholm Bjuv Burlöv Eslöv Hässleholm Höganäs Höör Klippan Kristianstad Kävlinge Svalöv Vellinge Åstorp Ängelholm Bjuv Burlöv Eslöv Hässleholm Höganäs Höör Klippan Kristianstad Kävlinge Svalöv Vellinge Åstorp Ängelholm Bjuv Burlöv Eslöv Hässleholm Höganäs Höör Klippan Kristianstad Kävlinge Svalöv Vellinge Åstorp Ängelholm VFTF Kommunalskatt Arbetslöshet 32,00% 31,50% 31,00% 30,50% 30,00% 29,50% 29,00% 28,50% 28,00% 27,50% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Tabell 2. Kommunalskatt Tabell 3. Arbetslöshet Medianinkomst Tobins Q ,5 1 0,5 0 Tabell 4. Medianinkomst Tabell 5. Tobins Q I samtliga jämförda storheter är det ett par kommuner som framstår som mer fördelaktiga. Lägst kommunalskatt har Vellinge, Kävlinge och Ängelholm. Lägst arbetslöshet Vellinge, Kävlinge och Höganäs. Högst medianinkomst har Vellinge, Kävlinge och Höganäs. Högst Tobins Q har Vellinge, Höganäs och Burlöv. För att sammanfatta dessa egenskaper och ytterligare åskådliggöra kan man väga samman dessa faktorer i ett värde med följande formel: 3(14)

7 Detta värde skall inte användas för några uträkningar utan är enbart ett försök att åskådliggöra köpkraften inom kommunerna. Man måste vara medveten om att en rad andra faktorer också påverkar lönsamheten, ex arbetstillfällen i närheten, pendlingsmöjligheter, kommunens tillväxt, tillgång på mark mm. Detta värde kan dock fungera som ett första urval för att sålla bort de minst köpstarka kommunerna för att slippa att lägga resurser på att utreda dessa, och är lätt att kalkylera med de värden som finns angivna i alla rapporter. I tabell 6 anges detta värde för samtliga kommuner. 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Jämförelse Tabell 6. Viktat värde av inkomst, arbetslöshet, skatt och Tobins Q Man ser att de kommuner som nämndes som fördelaktiga efter att ha studerat de fyra diagrammen ovan också nu framträder med högst värden. De besitter också de ovan nämnda positiva egenskaperna som god tillväxt, arbetstillfällen och bra pendlingsmöjligheter. Alla ligger de i Öresundsregionen och på den skånska västkusten, en sträcka som kännetecknas av goda kommunikationer med både järnväg och motorväg. Marktillgången är den fråga som skiljer dem tydligt åt. Kävlinge har god tillgång på kommunägd mark, Höganäs har ett fåtal områden och Vellinge ingen kommunägd mark. I denna rapport kommer stor hänsyn tas till tillgången på kommunägd mark, eftersom det inte finns någon möjlighet att ta reda på vilka privata markägare som kan tänkas sälja och till vilket pris. Med dessa diagram och egenskaper som argument väljer vi att undersöka förutsättningarna ytterligare för Vellinge, Kävlinge och Höganäs. Ovan nämnda faktorer ska utredas ytterligare för att underbygga valet av kommun och område. 4(14)

8 Vellinge Styrkor och möjligheter Geografiskt läge Vellinge kommun ligger nära Malmö och broförbindelsen till Köpenhamn och fungerar därmed ypperligt som pendlingskommun. Kommunens stora exponering mot havet är också en stor positiv faktor för kommunens boendeattraktivitet. Fördelaktig ekonomisk situation Vellinge verkar vara den allra mest lönsammaste kommunen att bygga i, förutsatt att det perfekta läget uppkommer och en exploatör lyckas köpa loss marken som behövs. Skatten på 28,89 % är den lägsta i hela landet, och är mycket fördelaktigare än till exempel grannkommunerna, där Malmö kommuns skatt är på 31,23 % och Svedala kommuns är på 30,63 %. Svagheter och hot Markbrist Vellinge kommun har inte någon markreserv och en stor del av kommunens area är förbjuden att bygga på grund av olika riksintressen. Det innebär att det finns mycket stor brist på tillgänglig mark för exploatering. Pendlingsmöjligheter Det finns goda bussförbindelser, men ingen pågatågstrafik. De kommunikationsstråk som finns för bilpendling och busstrafik är dock överbelastade flera gånger under dygnet och innebär försämrade transporttider för pendlare. Utvalt område I Vellinge efterfrågas i stort sett endast småhus. Kommunen har den senaste tioårsperioden haft en genomsnittlig tillväxt på knappt 300 personer/år, och man har byggt nya villor varje år. Det bästa området att bebygga torde vara i Kämpinge eller angränsande östra Höllviken, i den sydöstra delen av kommunen. Dessa områden presenterades som utredningsområden för bostäder i ÖP 2000 och är ett av få ställen där ingen bebyggelse redan skett eller projekt startat. Det är egentligen det enda rimliga alternativet i kommunen, men marken är privatägd och högt värderad. Vellinge verkar alltså trots alla synbart positiva egenskaper vara en problematisk kommun att exploatera i, eftersom det är så dålig tillgång på mark. Eftersom mycket mark begränsas av miljöskydd, efterfrågan är hög och marken är av hög jordbrukskvalitet så går priserna inte sällan upp mot kr för en tomt på 600 m 2. Med sådana priser och dagens ekonomiska läge är det både mycket kostsamt och riskfyllt att inleda ett storskaligt bostadsprojekt, och Kävlinge och Höganäs lär ge fullt godtagbar lönsamhet med betydligt högre säkerhet. 5(14)

9 Kävlinge Styrkor och möjligheter Det geografiska läget. Kävlinges position i Öresundsregionen innebär närhet till flera större städer och god transportinfrastruktur. Kommunen har ingen egen storstad, men närheten till storstäder i andra kommuner som Lund, Malmö och Köpenhamn kompenserar till stor del för det. Placeringen vid Öresundskusten innebär också att kommuninvånarna har närhet till attraktiv rekreation. Figur 1. Karta över Kävlinge kommun (Kävlinge kommun) Goda pendlingsmöjligheter Med både motorvägen E6 och pågatågstrafik genom kommunen så är pendlingsmöjligheterna goda. Både Västkustbanan och godsstråket genom Skåne sammanstrålar i Kävlinge. Den senare är föremål för utbyggnadsplaner under projektnamnet Söderåsbanan som kommer innebära att fler pågatåg kommer frekventera Kävlinge station i framtiden. Lommabanan är också föremål för utbyggnadsplaner, vilket vid genomförande också kommer att innebära mer trafik till och från Kävlinge. Med dessa utbyggnadsplaner av pågatågstrafiken kommer två ytterligare pågatågsstationer bli aktuella inom kommunen, i Dösjebro och Furulund norr och söder om Kävlinge. Ökad efterfrågan på bostäder i Öresundsregionen Öresundsregionens cirka 3,7 miljoner invånare beräknas enligt länsstyrelsen att öka med cirka invånare de kommande 15 åren. Man räknar bland annat med att ett stort antal danskar kommer vilja bo på den skånska sidan av sundet. Ett stort antal arbetstillfällen och därmed ökad efterfrågan på bostäder lär skapas när byggandet av ESS i Lund börjar. Den hårda konkurrensen om bostäder i Lund kommer troligtvis att ge närliggande Kävlinge möjligheter att erbjuda bostadsalternativ till dessa. Planer på att bygga ut Center Syd till nästan det dubbla av dagens markyta kommer troligtvis också att innebära fler arbetstillfällen och en ökad efterfrågan på bostäder. Svagheter och hot Avsaknad av storstad Kommunen har ingen storstad och kan därför tänkas bli mindre attraktiv för målgrupper som efterfrågar boende i en storstad. Det kan t ex tänkas att en del målgrupper efterfrågar ett utbud av saker som nöjesaktiviteter, fritidsaktiviteter och nattliv, som normalt finns i en större stad. 6(14)

10 Barsebäcks kärnkraftverk Kävlinge har haft kraftproduktion i Barsebäcks kärnkraftverk fram till Många som letar bostad kan medvetet eller undermedvetet tänkas förknippa detta med något negativt eller riskfyllt som påverkar deras vilja att flytta till regionen, även om kraftproduktionen ligger nere. Kärnkraftverkets stora byggnader har en mycket stor påverkan på landskapsbilden i dess närhet. Det kan troligtvis anses mindre attraktivt att bosätta sig i närheten av, eller med utsikt över, dessa byggnader. Trafik och buller En mycket stor mängd biltrafik passerar på E6 genom kommunen varje dag. Trafikmängden i sig kan troligtvis upplevas stressande av flera, samtidigt som dess buller kan ha en begränsande effekt på viljan att bo i närheten av E6. Även om man till viss del kan begränsa effekterna av buller genom bullerskyddsåtgärder så kommer den stora trafikmängden på E6 och på de tillfartsvägar till E6 som finns i kommunen innebära en viss olägenhet för bostadsområden i anslutning till dessa. Den planerade utökningen av järnvägstrafik på banorna genom kommunen, av både persontrafik och godstrafik, innebär också större risk för bullerpåverkan för områdena i anslutning till dessa. Även om Banverket är skyldigt att begränsa bullerpåverkan från sina banor så finns risk för att kostnader för kompletterande bullerskyddsåtgärder spiller över på bostadsbyggaren. Konkurrens med andra byggföretag Många andra byggföretag har också intressen i Kävlinge kommun. Just nu finns väldigt många, relativt småskaliga exploateringsprojekt. Det kan innebära ökade kostnader för exploateringsföretag, till exempel för dyrare tomtmark, marknaden kommer snart möta efterfrågan och det blir svårare att hitta objekt som ingen annan har tänkt på. Klimatförändringar och översvämningsrisk På kort sikt kommer inte klimatet att förändras och få märkbara effekter på exploateringsmöjligheter. Det är dock viktigt att notera att Kävlinge kommun har havskust och Kävlinge ån som rinner genom kommunen. Kommunen är också relativt platt och öppet. Ett förändrat klimat med ökad nederbörd och vindstyrkor kan tänkas innebära förhöjda risker för exploatering, eller viss typ av exploatering, i vissa områden, till exempel på grund av översvämningsrisk. 7(14)

11 Utvalda områden Kävlinge växer fort. Kommunen räknar med att befolkningen ska öka med 1,5 % årligen, vilket innebär att man behöver 3800 nya bostäder till är Därför byggs det redan på många ställen i kommunen. De områden som markerats i den gällande översiktsplanen är i många fall redan utbyggda, eller åtminstone så har exploateringsavtal redan nåtts. De områden som är kvar där kommunen äger marken och ingen exploatering har kommit igång än är dessa tre Barsebäckshamn, längst västerut i kommunen. Kommunen planerar för bostäder och skola i samhället Barsebäck och utreder bostadsmöjligheterna kring kärnkraftverket, men det markerade området i Figur 1 är möjligt att bebygga redan nu. Nya tomter kan lätt anslutas till den befintliga bebyggelsen, som består enbart av villor. Med motsvarande tomtstorlekar som redan finns i området skulle 25 tomter få plats. Östra Gryet i Kävlinge. Västra Gryet håller på att exploateras av flera företag. Den östra biten har detaljplanelagts för 30 småhustomter, men tomterna har ännu inte sålts. Kommunen planerar i första hand sälja dem till privatpersoner via tomtkön, men kan tänka sig att sälja dem till en exploatör om intresset är dåligt. Norrevången, Löddeköpinge. Det område som markerats är bara en del av det stora markområde som ingår i kommunens markreserv. Här finns plats för flera hundra tomter, så projektets omfattning går att variera beroende på hur vinstgivande det är. Trots att det finns många aktiva byggnadsprojekt i kommunen är efterfrågan fortfarande stor. Detta område har fördelen att ingen har exploateringsplaner här redan, och valmöjligheterna är stora. Vårt förslag kommer behandla 30 friliggande villor. Områdena visas i figur 2-4 nedan. Figurer 2-4. Satellitbilder över de tre utvalda områdena I Kävlinge Barsebäckshamn, Östra Gryet och Norrevången (Eniro) 8(14)

12 Höganäs Styrkor och möjligheter Landskap och bebyggelse Höganäs kommun ligger på en udde med havet i både väster, norr och öster. Nästan all bebyggelse är koncentrerad till kusterna och då framförallt den västra delen. Höganäs kommun består av flera mindre samhällen; av sammanlagt 16 små tätorter är majoriteten pittoreska fiskelägen vid kusten som expanderat. Höganäs är den största orten med sina 8000 invånare och näst störst är Viken med 4000 invånare. På Kullahalvön, längst norrut i kommunen, finns ett naturreservat. Figur 5. Karta över Höganäs kommun (Höganäs kommun). Pendlingsmöjligheter Pendlingsmöjligheterna är även här goda, men inte lika framstående som i Kävlinge. Det tar 25 min med bil till Helsingborg och Ängelholm, och 35 min med buss till Helsingborg, dock måste man åka via Helsingborg om man vill åka kollektivt till Ängelholm. Kommunalskatt och arbetslöshet Kommunalskatten i Höganäs är 30,12%. Detta är relativt lågt, medelvärdet på kommunalskatt i Skåne är 30,68. Den öppna arbetslösheten i kommunen var endast 3,3 % i mars 2008 vilken är bland de lägsta i länet och näst lägst bland kommunerna i urvalsgruppen. Svagheter och hot Det geografiska läget Kommunen är lite avsides och har bara en granne Helsingborg. Även om pendlingsmöjligheterna dit är goda måste alla resor ske via Helsingborg, och utbudet av förbindelser är inte lika stort som i Kävlinge. Det finns ingen tågförbindelse i kommunen och detta innebär att man måste ta sig ner till Helsingborg, även om man skall norrut med tåg. En tänkbar anledning till att det inte längre finns något spår i kommunen är att det inte finns tillräckligt med underlag för detta. Ingen storstad Eftersom det saknas en större stad så kommer det troligen saknas ett utbud av nöjes- och nattliv som tillfredställer en grupp av yngre människor. Detta ger en effekt att denna grupp kommer att vara underrepresenterad i kommunen, vilket man tydligt kan se när man studerar demografikurvan över åldersfördelningen. 9(14)

13 Begränsad gymnasieutbildning I Höganäs kommun finns det bara en gymnasieskola som endast har de vanligaste programmen. Detta innebär eleverna som ska välja sin gymnasieutbildning har ett begränsat utbud. Vill man läsa något annorlunda så kan man bli tvungen att flytta hemifrån, vilket många ungdomar i den åldern inte är mogna till att göra. Utvalda områden I Höganäs är det västkusten som är aktuell för exploatering. Kommunen önskar expandera de befintliga tätorterna, främst Höganäs och Viken. De bostäder som efterfrågas är villor i hela kommunen och flerbostadshus i Höganäs stad. Lerberget ligger mellan Höganäs och Viken, och här äger kommunen större delen av den mark man planerar att exploatera. I Lerberget finns idag en blandning av friliggande villor och radhus, vilket ger stor valmöjlighet när det gäller utformningen av framtida hus. Detaljplan är färdig men har ännu inte vunnit laga kraft. Kvarteret Linden i centrala Höganäs. Här ska ett gammalt järnvägsområde bebyggas med småhus, friliggande eller radhus. Dessutom ska två stycken flerbostadshus uppföras söder om den gamla järnvägen, i anslutning till en befintlig park. Detaljplan finns som ger stöd för ca 18 småhus och två flerbostadshus. Vårt förslag angår bara småhusen. De utvalda områdena visas i figur 6-7 nedan. Figur 7. Satellitbild över kv Linden i centrala Höganäs (Eniro). Figur 6. Satellitbild over detaljplanerat område i Lerberget (Eniro). 10(14)

14 Lönsamhetskalkyl För att se i vilket av de utvalda områdena lönsamheten är som störst måste kostnader och vinster ställas mot varandra. Eftersom information om de olika kommunerna skiljer sig åt, och en del inte är tillgänglig alls måste många antaganden göras för att kunna göra en kalkyl. Förutsättningar Markkostnaden fanns endast angiven i rapporten för Kävlinge, och där fanns ändå stor osäkerhet på hur prisbilden varierar inom kommunen. Samtliga tomtpriser hämtades därför från Skatteverkets indelning i värdeområden (Skatteverket 2009). Även tomternas normalstorlek fanns angiven här, och användes för att beräkna antalet tomter i området. Kostnaden för att uppföra husen var heller inte känd. Ett par stora hustillverkares (Eksjöhus, Vallsjöhus, VästkustStugan m fl) hemsidor undersöktes, men ingen tillhandahöll information om kostnaden. Enligt SCB var kostnaden för nybyggda ordinära gruppbyggda småhus i genomsnitt kr/m 2 i regionen (SCB), och denna siffra har använts i kalkylen. I samtliga områden avser kalkylen kostnad för att uppföra friliggande villor. Antalet hus är i fallet Norrevången och Kämpinge godtyckligt, eftersom dessa områden är stora och ingår i markreserven respektive är privatägda. Inga bostäder är planerade här i nuläget och ingen detaljplan finns, men de är omnämnda som utredningsområden i respektive kommuns översiktsplaner. En uppskattning av projektets storlek har gjorts med tanke på efterfrågan i kommunen och tillgången på mark. Vellinge får ses som en teoretisk jämförelse eftersom marken inte nödvändigtvis är till salu. För att få reda på prisläget i området gjordes en ortprisanalys dels med uppgifter från BoPriset, dels med Ljungquists Ortpris. Ksum 1 respektive K/T-tal 1 representerar siffror från BoPriset, motsvarande siffror markerade 2 är från Ljungquist. Då Ljungquist ger möjlighet att avgränsa området betydligt bättre användes dessa siffror genomgående i kostnadskalkylen. Slutligen har enligt instruktion vinsten i de områden som inte har en detaljplan respektive har en påbörjad detaljplan diskonterats med en faktor 1/2 respektive 8/10 för att kompensera för den högre risken. 11(14)

15 Resultat Resultatet av kalkylen presenteras i tabell 7. Kävlinge Höganäs Vellinge Barsebäckshamn Östra Gryet Norrevången Lerberget Linden Kämpinge Detaljplan Nej Ja Nej Påbörjad Ja Nej Husstorlek (m 2 ) Kostnad för hus Antal tomter Tomtpris Ksum K/T-tal 1 1,88 1,89 1,88 1,87 2,04 2 Ksum K/T-tal 2 1,70 1,87 1,85 1,88 2,08 2,17 Vinst per hus Total vinst Disk. Vinst Tabell 7. Lönsamhetskalkyl för de utvalda områdena. Husstorlek Generellt kan man anta att ju större hus man bygger, desto större är sannolikheten att man kan sälja dem för den genomsnittliga köpesumman. Dock speglar husstorleken i vår kalkyl inte riktigt de genomsnittliga storlekarna i områdena. I Barsebäckshamn är genomsnittsstorleken i området något större, men dessa är de största storlekarna som går att bygga med vinst, och avviker inte så mycket. Variationen är stor i området, det finns hus med storlekar mellan m 2, och det attraktiva läget bör göra att husstorleken är adekvat. Norrevången är obebyggt och följaktligen har inga hus sålts här tidigare. Genomsnittsstorleken för sålda hus i hela Löddeköpinge är 138 m 2, men ett område med hus på 110 m 2 bör ändå ses som attraktivt. I Östra Gryet och Lerberget är husen avsevärt större i genomsnitt i närområdet, men dessa är obebyggda områden där valmöjligheterna för utformningen av ny bebyggelse är stora. Dock är lönsamheten per hus lägre här än i de andra områdena. Detaljplanen för kvarteret Linden medger bara mindre hus (radhus var föreslagna), men det verkar inte gå att bygga med vinst med våra kostnader oavsett hur små hus man bygger. Kämpinge är det enda området där det lönar sig att bygga hus som är större än genomsnittet (124 m 2 ). 12(14)

16 Slutsats Området som ger högst vinst per hus är Kämpinge. Dock kvarstår problemet med tillgång på mark. Värdet på tomtmarken är det som angavs i Skatteverkets indelning i värdeområden och behöver inte alls spegla det pris som markägaren är villig att sälja för, om han är det. Linden går ej med vinst och Östra Gryet med väldigt knapp vinst. Barsebäck upplevs som ett säkert område eftersom det är exklusivt och priserna är höga. Dock så ger Norrevången högst lönsamhet per hus. Fördelarna är att valfriheten är stor och konkurrensen obefintlig, nackdelarna att kommunen har många projekt på annat håll och eftersom det är ett helt obebyggt område är det svårt att anta hur många hus som efterfrågas. Lerberget högst totalvinst eftersom man med säkerhet kan bygga fler hus. Dessutom har man fördelen med en färdig detaljplan, som visserligen ej har vunnit laga kraft, men som visar att kommunen ser byggnation här som lönsam, samt att markpriserna är låga. Vi rekommenderar därför att Babels AB placeringar sina investeringar i ett projekt med avsikt att bygga villor i Lerberget i Höganäs. Vinsten per hus är visserligen inte den högsta, men kommunens vilja att exploatera här gör det till ett säkert kort detaljplanen är på väg att antas och eftersom detta är ett av endast två områden där kommunen äger exploaterbar mark så kommer exploatering med säkerhet beviljas här före de andra områden där kommunen inte äger mark. Marken är billig och valmöjligheterna stora med tanke på den omgivande bebyggelsen, och om man bygger mindre hus blir totalvinsten allra högst här. 13(14)

17 Källförteckning Adolfsson et al. 2009, Hässleholm kommun Förutsättningar för nybyggnation av bostäder i kommunen. Andersson et al. 2009, Bjuvs kommun. Arbetsförmedlingen 2009, Kommunstatistik Bengtsson et al. 2009, Kommunanalys Del 1 Vellinge kommun. Bernvill et al. 2009, Ängelholm. BoPriset. Borg et al. 2009, Projekt: Kommunanalys Del 1. Damljanovic et al. 2009, Studie av Höörs kommun. Falck et al. 2009, Kommunanalys Kristianstad. Hansson et al. 2009, Kommunanalys Eslöv del 1. Henriksson et al. 2009, Höganäs kommunfakta Höganäs kommun 2009, Detaljplan för del av Lerberget 49:707 i Östra Lerberget. Knuttson et al. 2009, Åstorps kommun Kommunanalysen, del 1. Krell et al. 2009, Förutsättningar för bostadsexploatering i Svalövs kommun, Skåne. Kävlinge kommun 2009, Nya bostäder. Larsson et al Kommunanalys del 1: Kävlinge. Olsson et al. 2009, Kommunanalys Klippans kommun Del 1. Skatteverket 2009, Förenklad fastighetstaxering Värdeområden och riktvärdeangivelser för småhus. Statistiska centralbyrån Byggnadskostnad/bostadsarea för nybyggda ordinära gruppbyggda småhus. Bildkällor Höganäs kommun. Kävlinge kommun. Eniro. 14(14)