Investeringsråd till Babels AB. Grupp Daniel Bengtsson Johannes Bolvede Jens Edholm Nicklas Fajersson Daniel Johansson

Transkript

1 Investeringsråd till Babels AB Grupp Daniel Bengtsson Johannes Bolvede Jens Edholm Nicklas Fajersson Daniel Johansson

2 Innehållsförteckning Inledning... 4 Metod... 4 Urval Urval Burlöv... 5 Möjliga exploateringsområden... 6 Höganäs... 7 Möjliga Exploateringsområden... 8 Sammanfattning... 9 Kävlinge Möjliga exploateringsområden Sammanfattning Vellinge Möjliga exploateringsområden Sammanfattning Ängelholm Möjliga exploateringsområden Sammanfattning De mest lämpade områdena för exploatering Urval 3 (Vinstkalkyl för respektive område) Typ av bebyggelse för de olika områdena Antal bostäder som anses gångbart för respektive område Storlek på tomter Markpriser Beräknade kostnader per bostad Kostnader för VA/väg Kostnadskalkyl Investeringsråd Felkällor Källförteckning Bilaga Bilaga Bilaga

3 3

4 Inledning Utifrån fastighetsutvecklaren Babels AB:s behov av att hitta lämpliga tomter för exploatering av bostadsbebyggelse analyseras 13 av Skånes kommuner. Avsikten är att hitta den kommun i vilken det lämpligaste området för exploatering ligger. Det är inte givet vilken typ av bebyggelse som ska uppföras utan uppdraget grundar sig i att hitta det område och den bebyggelse som genererar högst vinst. Till grund för analysen ligger de tidigare utförda kommunanalyser som tagits fram av konsulter och som redovisar förutsättningarna för nybyggnation i respektive kommun. Sett ur ett tidsperspektiv är tanken att exploatering ska kunna påbörjas så snart som möjligt, det vill säga kortast möjliga tid från beslut om investering till första spadtaget eftersträvas. Metod För att komma fram till det bästa exploateringsalternativet har urvalsprocessen delats upp i tre steg. I steg ett har ett poängsystem införts för att analysera utbud och efterfrågan. Målet var att hitta de fem mest lämpade kommunerna och således sålla bort de direkt olämpliga. I steg två har fokus legat på de områden i respektive kommun som pekats ut i kommunanalyserna som de lämpligaste exploateringsobjekten. Målet med steget var att ta fram en mer sammanlagd bedömning av de olika områdenas för- och nackdelar, samt en djupare analys av kommunerna för att därigenom identifiera de bästa alternativen. I steg tre har sedan kostnadskalkyler för exploatering av de områden som efter steg två ansågs lämpligast utförts. Resultaten av dessa har sedan vägts ihop med övriga efterfrågeparametrar och mynnat ut i ett investeringsförslag. Urval 1 I första urvalet (bilaga 1) har fokus legat på att hitta de fem kommuner som bäst lämpade sig för exploatering ur ett ekonomiskt perspektiv. De parametrar som jämförts är hämtade ur kommunanalyserna och speglar utbud och efterfrågan. Parametrarna för efterfrågan delades upp i intervall där de poängsattes på ett så relevant sätt som möjligt. Tobins Q och medelinkomsten ansågs vara mer betydelsefulla och därför graderades de på en skala från noll till fem poäng. De två andra parametrarna som använts, befolkningsförändring och kommunalskatt, graderades i en skala från noll till tre. Utbudet bedömdes mer subjektivt utifrån den tillgänglighet på tomtmark som framgick ur kommunanalyserna. Tillgängligheten har delats upp i låg, medel och hög där låg motsvarar minus tre, medel noll och hög tre poäng. Samtliga poäng summerades och de fem kommuner nedan fick högst resultat och gick således vidare till nästa urvalsprocess. - Burlöv - Höganäs 4

5 - Kävlinge - Vellinge - Ängelholm Urval 2 I urval två har samtliga områden analyserats för att få fram ett mindre antal särskilt lämpade exploateringsalternativ. För att underlätta urvalsprocessen har en djupare analys för utbud och efterfrågan i de fem kommunerna genomförts och vägts ihop med förutsättningarna för respektive område. Följande parametrar har varit vägledande i lämplighetsbedömningen: - Området bör inte ligga i anslutning till industri eller annan markanvändning som kan innebära risk för minskad efterfråga. - Exploatering bör kunna påbörjas inom en snar framtid. - Om det framgår av kommunanalysen att ett område är mindre attraktivt eller lönsamt, bör detta viktas starkt. - Områden som saknar närhet till kommersiell och offentlig service, eller har tydliga brister i kommunikationsmöjligheter bör inte väljas. - Området bör vara av sådan karaktär att en större sammanhängande exploatering kan genomföras. - Området bör uppfattas som attraktivt med avseende på läge och natur. Burlöv Burlöv kommun är mycket liten och ligger mellan Lund och Malmö. Dess placering gör den givetvis till en attraktiv kommun ur boendesynpunkt. Trots det är inte efterfrågan på bostäder särskilt stor, det som främst efterfrågas är billiga bostäder för unga och marklägenheter för äldre. Det finns generellt mycket goda pendlingsmöjligheter med både tåg och buss till Malmö och Lund något som givetvis är mycket positivt vid eventuell exploatering. Trots sitt läge och utvecklade kollektivtrafik är Burlöv ingen typisk pendlarkommun utan det finns gott om arbetstillfällen inom kommunen. De största arbetsgivarna är Sockerfabriken, Akzo Nobel och Burlövs center. Dock har arbetslösheten ökat den senaste tiden, troligen beroende på finanskrisen. Medelinkomsten i kommunen ligger ganska lågt och jämfört med de fem andra kommunerna har medelinkomsttagaren i burlöv den sämsta köpkraften (bilaga 2). När det gäller nyexploatering finns det antal generella svårigheter i kommunen. Till att börja med är stora delar klassat som riksintresse för kulturmiljö vilket betyder att man behöver söka dispens för att få exploatera. Vidare finns det mycket infrastruktur i form av 5

6 elledningar, motorväg och järnväg i kommunen. Detta leder till en stor begränsning i exploateringsmöjligheter samt att de områden som kan vara aktuella ofta drabbas av bullerproblem. Kommunen uppger att exploatering är ganska svårt men har pekat ut fyra områden (Karta 1) som de anser kunna vara lämpade för framtida bostadsexploatering. Tobins Q som för tillfället ligger på 1.31 indikerar tydligt att det hittills lönat sig att bygga i kommunen. Möjliga exploateringsområden Karta 1 - Exploaterbara områden i Burlöv kommun (Kommunanalys Burlöv, ) Område 1 Område 1 är privatägt och i eventuellt behov av sanering då den senaste markanvändningen varit industri. Området gränsar till en asfaltsfabrik och Spillepeng som är Malmös sopeldade värmekraftsverk. Vidare finns risk för att utbyggnad av Malmö hamn kommer bidra till ökad tung trafik i området. Positivt är dock att en ny busslinje ska tas i bruk i området, vilket därigenom kommer förbättra kollektivtrafiksförbindelserna. Område 2 Område 2 ligger i nordöstra Burlöv i anslutning till tågstationen och precis intill Burlöv center. På området finns idag en simhall och en transformatorstation. Transformatorstationen ställer sig kommunen positiv till att flytta, det är dock mer oklart vad som gäller för simhallen. Det finns även planer för att bygga Malmömässan i närheten. Hela området belastas även av riksintresse för kulturmiljö. 6

7 Område 3 Område 3 är i nuläget åkermark och ägs av en privat lantbrukare. Området ligger intill motorvägen och om byggnation ska bli aktuell krävs bullerskydd i någon form. Det ligger även så pass avsides att det kommer krävas nya kollektivtrafikförbindelser för att göra området attraktivt. Område 4 Område 4 ligger norr om Åkarp och kommer i framtiden utgöra en mycket god exploateringsmöjlighet. Det kräver dock att den tilltänkta tunneln för järnvägen blir av så att bullernivåerna kan nå en acceptabel nivå. Sammanfattning Burlöv kommun kan inte betraktas som en av de mest attraktiva för bostadsexploatering. Visserligen visar Tobins Q på att det finns lönsamhet i att bygga men det kan inte anses väga upp den låga efterfrågan som råder i kommunen. Arbetslösheten ökar och utav de fem kommunerna har Burlöv lägst medelinkomst och högst kommunalskatt vilket onekligen leder till dålig köpkraft. I kommunanalysen framgår också att det inte råder någon större bostadsbrist i kommunen vilket i sig talar för låg efterfrågan. Det framgår vidare att om man ska exploatera så är det antingen marklägenheter för äldre eller billiga lägenheter för unga som är de bästa alternativen. Efter att ha tittat på de fyra områdena utifrån de vägledande kriterierna finns det inte heller något passande exploateringsalternativ. Detta i kombination med låg efterfrågan gör att exploatering i Burlöv kommun utesluts. Höganäs Höganäs kommun är beläget nära havet och upplevs som naturskönt. Positivt är också närheten till Helsingborg, dit många av invånarna pendlar. Befolkningstillväxten de senaste åren har varit stadig och det finns därmed behov av nya bostäder. Större delen av invånarna bor i villor/småhus och efterfrågan på dessa är hög. Utbudet av flerbostadshus är litet i förhållande till efterfrågan vilket ger möjlighet till nybyggnation av denna boendetyp också. Till svagheterna hör att servicen på de mindre orterna i kommunen är begränsad och de boende behöver ta sig till Höganäs för att få tillgång till exempelvis livsmedel. Detta kan vara en av anledningarna till att marken på småorterna har visat sig vara svårsåld. Höganäs kommun har ett mycket litet markinnehav och det flesta områden som är utpekade för exploatering har privata markägare. 7

8 Möjliga Exploateringsområden Karta 2 - Exploaterbara områden i Höganäs kommun (grundkarta hämtad från Lokaldelen.se, ) Ingelsträde och Mjöhult Dessa två samhällen är mycket små och belägna centralt i kommunen. I översiktsplanen finns ett fåtal små områden i de bägge orterna som är markerade som tätortsbebyggelse för boende. Kommunen äger ingen mark runt dessa orter och ny bebyggelse anses enligt kommunanalysen vara svårsåld. Eftersom dessa samhällen är belägna långt ifrån kusten och är så pass små, så bedöms möjligheterna till lönsam exploatering som begränsade. Farhult Farhult är beläget vid havet i nordöstra delen av kommunen och är tillstörsta del bebyggd med sommarstugor. I Farhult finns två privatägda områden där tätortsbebyggelse är planerad. Det som ligger längst ut på udden håller redan på att bebyggas medan möjligheter till exploatering fortfarande finns i det södra området. Ortens karaktär, med få helårsboende, brist på service och dåliga kollektiva förbindelser gör att exploatering här troligen inte är ett lukrativt förslag. Viken Viken ligger vid kusten söder om Höganäs stad och här finns skolväsende, samt övrig service. Infrastrukturen innefattar god kollektivtrafik och anslutning till väg 111 mot Helsingborg. I Vikens östra delar finns ett flertal områden avsatta för tätortsbebyggelse. Dock finns i dagsläget inga möjligheter för nybyggnation då all mark avsatt för tätortsbebyggelse i översiktsplanen redan är uppköpt. 8

9 Lerberget Lerberget är beläget i anslutning till Höganäs norr om Viken och erbjuder det mesta i serviceväg, såsom skola, affärer och bibliotek. Bebyggelsen består nästan uteslutande av villor och det är den typ av bebyggelse som efterfrågas. Längs kusten finns en vandringsled och en ny golfbana ska anläggas söder om samhället. Väg 111 och kollektivtrafik ger goda pendlingsmöjligheter. Det finns ett markerat exploateringsområde i ortens östra delar som ägs av kommunen. Lerbergets läge i kommunen och de rådande ägandeförhållandena, tillsammans med den goda infrastrukturen, innebär att exploatering troligtvis är mycket lönsam. Mölle och Arild Längst norrut i kommunen ligger Mölle och Arild, två orter som till största delen består av sommarstugor. Medelåldern är hög eftersom det inte finns någon skolverksamhet och serviceutbudet består främst av hotell- och friluftsverksamhet. Söder om Mölle finns i översiktsplanen ett område markerat för exploatering men intresset har enligt kommunanalysen varit svalt. Detsamma gäller för det gulmarkerade området söder om Arild. Med så få invånare och så litet utbud på service, så anses exploatering av dessa orter inte som det mest gynnsamma. Nyhamnsläge/Strandbaden Dessa två småorter ligger mellan Mölle och Höganäs, precis vid kusten. Bebyggelsen består av villor och en del av dessa är sommarstugor. En skola finns där elever från Mölle och Arild har sin skolgång. Några mindre exploateringsområden finns och de är placerade precis öster om orterna. Läget är bra, men samhällena är små och det kan bli problematiskt att locka tillräckligt med folk för att generera en lönsam exploatering. Höganäs Höganäs är den största orten i kommunen på ca 8000 invånare. Kommunen har som målsättning att befolkningen ska ha ökat till år Centrum är tänkt att det ska förtätas och en helt ny stadsdel i nordost är på gång. Kommunen äger bara en liten del av marken i dessa områden och man har inte kommit längre än att det är med i översiktsplanen. Den planerade centrumkärnan ska anläggas bredvid en ny väg och ingen aktör har tagit sig an projektet än. Det är enligt kommunanalysen ett dyrt projekt och det är därför krävs en hög efterfråga för att täcka upp kostnaderna för ny bebyggelse. På grund av risken och det höga priset, så är exploatering av området inte att föredra. Även sydost om Höganäs finns ett område avsatt för nybebyggelse. Området ligger i anslutning till ett flygfält, vilket kan tänkas minska efterfrågan på bostäder i området och således utgöra en onödig risk. Sammanfattning Med näst högst Tobins Q värde och näst bäst köpkraft (bilaga 1) av de fem kommuner vi tittar på, samt en lockande natur framstår exploatering i Höganäs kommun som mycket lämpad. Efter att ha utvärderat de olika tänkbara exploateringsalternativen i kommunen 9

10 utifrån läge, service, efterfrågan på bostäder, infrastruktur och markägarstruktur, kan man konstatera att områdena är olika lämpliga för exploatering. Många av de mindre samhällena saknar tillgång till service och har få invånare. Efterfrågan på bostäder i samhällen som Arild och Farhult är därför för låg för att en exploatering ska generera någon större vinst. De områden som ändå får anses lämpa sig bäst för exploatering är området norr om flygfältet i Höganäs och området norr om den golfbana som ska anläggas i Lerberget. Dock är området i Höganäs något osammanhängande och som nämns ovan utgör flygplatsen en eventuell risk. Området i Lerberget med närheten till havet och den planerade golfbanan får därför anses som kommunens attraktivaste plats för nyexploatering. Kävlinge Kävlinge kommun ligger i västra Skåne, mellan Landskrona och Lund. Kommunen är mest känd för kärnkraftsreaktorerna i Barsebäck. Kävlinge är en typisk pendlarkommun där ungefär en femtedel av invånarna lämnar kommunen under dagtid och pendlingsmöjligheterna med kollektivtrafiken är mycket bra. Alla ekonomiska faktorer talar för att vinstdrivande exploatering är möjlig i kommunen. Kommunen kämpar med en ojämn åldersfördelning och en ganska stark segregation. De områden där kommunen önskar exploatera finns framförallt runt de redan etablerade tätorterna. Kävlinge kommun har de senaste åren haft en mycket stark befolkningstillväxt och den snabbast växande befolkningsgruppen är i åldrarna år. Möjliga exploateringsområden 10

11 Karta 3- Exploaterbara områden i Kävlinge kommun (Översiktsplan Kävlinge kommun, ) Barsebäcks hamn Barsebäck har en mycket oviss framtid. I nuläget är området inte speciellt attraktivt som bostadsområde men diskussioner förs om huruvida kärnkraftverken skall demoleras eller ej, vilket skulle öppna enorma exploateringsmöjligheter med havsnära läge. Målet med rapporten är att finna ett område där exploatering skulle kunna påbörjas så snart som möjligt och detta är inte fallet för Barsebäckshamn. Således väljer vi att inte se Barsebäck som ett möjligt exploaterbart område. Dösjebro I Dösjebro planeras en kraftig exploatering den närmaste tiden. Uppförande av 16 enfamiljshus i väster, 12 friliggande villor och parhus centralt samt förtätning av de östra delarna i form av uppförande av par- rad- och flerbostadshus motsvarande ca 40 bostäder planeras. Den nya västkustbanan och den nya tågstation som denna kommer medföra i östra Dösjebro kommer definitivt ge en positiv effekt på exploateringsmöjligheterna framöver. Dösjebro har mycket begränsad service då det är en mycket liten tätort i kommunen. Service är primärt belägen till Kävlinge samhälle och Löddeköpinge. Avståndet till Kävlinge och Löddeköpinge och därmed närhet till service i kombination med att Dösjebro inte har några större lägesbundna fördelar i form av hav eller spektakulär natur avskräcker från nyexploatering. Bussförbindelserna är därtill dåliga så de boende måste förlita sig på pågatågstrafiken eller bilar för transport till arbete och dylikt i nuläget. Kävlinge I Kävlinge samhälle skall ett antal villor, gatuhus med 3-4 våningar samt punkthus på 9 våningar uppföras. Villatomterna skall säljas direkt till privatpersoner genom kommunens tomtkö och är således uteslutna som exploateringsalternativ. I Furulund, söder om Kävlinge samhälle, planeras bebyggelse av ett antal friliggande enbostadshus samt c:a 20 friliggande hus i 1,5 plan. Kävlinge samhälle ser vid första anblicken attraktivt ut för exploatering. Närhet till service och bra pendlingsmöjligheter finns. Dock visar köpstatistik över samhället (bilaga 2) på en relativt låg köpeskilling för bostäder överlag. De enda siffror som är tillgängliga för att få en uppfattning om markpriserna är köpeskilling för tomter genom kommunal bostadskö. Här anges priset per byggklar tomt till ca kr. Även om man reserverar sig för att priset per tomt kommer att sjunka drastiskt vid större markinköp och exploatering av ett sammanhängande område, så tyder jämförelsen mellan potentiell köpeskilling per fastighet och produktionskostnaden på dålig avkastning för exploatören. Detsamma gäller för eventuell exploatering av Furulund. Hofterup-Ålstorp Hofterup-Ålstorp planeras expandera söderut genom uppförande av 32 friliggande villor och 15 atriumhus. Hofterup-Ålstorp skulle kunna vara attraktivt för exploatering. I nuläget består bebyggelsen nästan enbart av friliggande villor vilket också skulle vara aktuellt vid 11

12 nyexploatering. Närheten till Löddeköpinge ger även närhet till service, kommers och pendlingsmöjligheter. E6/E22 löper precis utanför Hofterup och ökar pendlingsmöjligheterna med bil, både norr och söder ut. Då demografin för Kävlinge kommun visar på att en stor del av invånarna är i åldrarna (den åldersgrupp som också ökar snabbast) och man kan anta att dessa är primärmålgrupp för villor ser avsättningsmöjligheterna ännu bättre ut. Dessutom skulle det nya området ha mycket nära till Barsebäcks golfbana, något som pekar mot en relativt kapitalstark målgrupp. Om man ser till siffrorna för kringliggande bebyggelse (Hofterup församling) och kommunens värden överlag tycks området söder om Hofterup lämpligt för en lönsam exploatering av villabebyggelse. Löddeköpinge I Löddeköpinge är förtätning aktuellt. Man vill här uppföra ett flertal flerfamiljshus med 3-4 våningar, c:a 15 radhus och några enfamiljshus. Löddeköpinge är den näst största tätorten i kommunen och har därigenom ett visst utbud av service och kommers att erbjuda invånarna. Bra pendlingsmöjligheter finns både kollektivt och med bil. Exploateringen här skulle innefatta 15 radhus samt ett antal 3-4-våningshus. Lägenhetshusen skulle kunna fylla det framtida behov som skapas då en stor del av befolkningen i kommunen kommer upp i pensionsålder och vill ha större närhet till service och dylikt. Sammanfattning Medelinkomsten i Kävlinge kommun uppgår till strax över , vilket ligger långt över rikets genomsnitt. Dessutom har man en mycket låg kommunalskatt och en arbetslöshet som är betydligt lägre än övriga Sverige. Fastighetsstatistik för Kävlinge visar ett Tobins-Q på 1,26 och ett K/T- värde på 1,9, vilket får anses som gynnsamma förhållanden för exploatering. Vad gäller exploaterbara områden i kommunen ser Hofterup och Löddeköpinge ut att lämpa sig bäst med avseende på läge, servicenivå, pendlingsmöjligheter och fastighetsstatistik. Dock ser vi övervägande fördelar med att exploatera i Hofterup på grund av dess närhet till havet och Barsebäck golfbana. De kollektiva pendlingsmöjligheterna och servicenivån är högre i Löddeköpinge. Södra Hofterup ligger dock tillräckligt nära Löddeköpinge för att man, utan problem, skall kunna utnyttja de möjligheter till service och kommers som Löddeköpinge har att erbjuda. Dessutom är den tänkta målgruppen för nyexploatering i Hofterup (30-39år) överlag bilburen och således ses inte heller de minskade möjligheterna till nyttjande av kollektivtrafik som något större problem. Vellinge Vellinge kommun uppfattas som en attraktiv kommun att bo i med sina natursköna områden, framförallt då Skanör/Falsterbo som anses vara ett av de lyxigare områdena i länet. Dess geografiska läge är också mycket bra med korta avstånd till både Malmö, Köpenhamn och Trelleborg vilket bidrar till att Vellinge är en utpräglad pendlarkommun. Dock är inte kommunikationerna optimala, vägen mot Skanör/Falsterbo är idag underdimensionerad och det bildas lätt köer under rusningstid. Även E6/E22 mot Trelleborg 12

13 är idag för hårt trafikerad och skall byggas ut. När de planerade förbättringarna av vägnätet i kommunen är genomförda kommer trakten troligtvis uppfattas som än mer attraktiv. Vidare finns det finns långtgående planer på två nya pågatågsstationer i Östra Grevie och Västra Ingelstad vilket hade förbättrat kommunikationerna ytterligare. Bebyggelsen i kommunen består nästan uteslutande av friliggande småhus, men det är svårt att få tillgång till mark då det råder en hög konkurrens bland bygg- och fastighetsbolag och de mest attraktiva områdena är redan hårt exploaterade. Det planerade bostadsområdet Skanörs Vånga är t.ex. uppköpt av Skanska och därmed inte aktuellt. Det finns också mycket naturskydd i de havsnära områdena vilket försvårar exploatering. En fördel med kommunen rent exploateringsmässigt är dock att den är majoritetsstyrd vilket leder till korta beslutsprocesser på kommunalnivå. Vellinge kommun är segregerat, högavlönade och äldre tenderar att bo i de dyrare områdena kring Skanör/Falsterbo medan barnfamiljer bosätter sig i Vellinge och de mindre samhällena där priserna är lägre. Möjliga exploateringsområden Karta 4- Exploaterbara områden i Vellinge kommun (grundkarta hämtad från Lokaldelen.se, ) Hököpinge Det enda området i Vellinge kommun som är aktuellt för exploatering är Hököpinge, beläget i nordöstra delen av kommunen. Ett gammalt tegelbruk i samhället ska byggas om till lägenheter, i anslutning till detta planeras även ytterligare exploatering i form av flerbostadshus och villor. Sammanlagt beräknas antalet friliggande villor och lägenheter uppgå till hundra stycken vardera. 13

14 Hököpinge ligger strategiskt i Öresundsregionen med korta pendlingstider till Malmö och Köpenhamn. I och med Hököpinges läge i kommunen slipper man de trafikproblem som idag råder för trafikanter mot näset. Markpriserna är i förhållande till Skanör/Falsterbo låga. Det finns i översiktsplanen mark reserverad för spårbunden trafik, skulle dessa planer bli till verklighet kommer denna gå igenom Hököpinge och man hade fått ytterligare förbindelser med Malmö. I Hököpinge har man endast några kilometer till vacker kustremsa medan samhället i sig omges av åkermark. Utbudet av service i själva samhället är ganska begränsat och de boende är hänvisade till Vellinge två kilometer bort för allehanda dagliga behov. Sammanfattning Efterfrågan på bostäder i Vellinge kommun är mycket högt, störst är den kanske i sydväst ute på näset men även i de mer nordöstra delarna expanderar bebyggelsen. Av de fem kommunerna har genomsnittsinkomsttagaren i Vellinge klart starkast köpkraft (bilaga 3), detta eftersom kommunen har lägst skatt och klart högst medelinkomst. Tobins Q värdet ligger på hela 1,82 vilket är betydligt högre än i övriga kommuner och visar på stark lönsamhet i exploatering. Med en dessutom konstant ökande befolkning måste Vellinge ses som den klart bästa kommunen att exploatera i utifrån efterfråga. Dock är utbudet litet och som framgår ovan är Hököpinge det enda alternativet. Stillsamheten i det lilla samhället kombinerat med dess norra läge i kommunen som ger mycket kort pendlingsavstånd till eventuellt arbete har bidragit till hög efterfrågan främst från barnfamiljer. Sammantaget blir slutsatsen att exploatering i Hököpinge borde ge mycket bra avkastning. Ängelholm I Ängelholm kommun finns goda förutsättningar för exploateringar eftersom det finns mycket ledig råmark samt ekonomiska förutsättningar för byggande. Det råder en positiv befolkningstillväxt i kommunen vilket bör leda till efterfrågan på bostäder. Ängelholms kommun har goda spårbundna kommunikationer i form av pågatågstrafik och västkustbanan som går genom Ängelholms stad. De boende i kommunen har även närhet till de två europavägarna E6 och E4, norr om Ängelholm finns även en mindre flygplats. Köpkraften baserad på medelinkomsttagaren (bilaga 3) är lite under medel för de fem kommunerna. I kommunanalysen framgår det att befolkningen i Ängelholms kommun till största del består av barnfamiljer och äldre. Den yngre befolkningen flyttar ofta från kommunen för att sedan återvända och bilda familj, detta leder till stor efterfrågan av villor. Kommunen vill exploatera kring de befintliga tätorterna. Det finns mindre markområden avsedda för exploatering inklämda bland befintlig bebyggelse runt om i kommunen, vill man exploatera större område finns dessa tillgängliga i ytterkanterna av Ängelholm. De mindre tomterna i centrala Ängelholm är mest lämpade för flerbostadshus medan villatomter är att 14

15 föredra i utkanterna. Utifrån kommunanalysen har två större områden för exploatering identifierats. Möjliga exploateringsområden Karta 5- Exploaterbara områden i Ängelholm kommun (grundkarta hämtad från Lokaldelen.se, ) Ängelholm syd Detta område ligger söder om Ängelholms tätort. Vid området finns det redan ett delområde där bebyggelse är planerad. Denna stadsdel består främst av villatomter. Närheten till Ängelholms centrum gör att man kan ta del av redan tillgänglig service. Den nya bebyggelsen ska utgöra en naturlig förlängning av staden och består idag av åkermark. Trots att delar av området redan är exploaterat finns det utrymme för minst hundra nya friliggande villor. Ängelholm nordväst Detta område ligger nordväst om Ängelholms tätort, med närheten till havet och omkringliggande grönområden. Dock ligger det mellan västkustbanan och flygplatsen vilket skulle kunna uppfattas som negativt. Omkringliggande bebyggelse är främst villor, idag består marken av privatägd skog och åkermark. Sammanfattning Ängelholms kommun har det lägsta Tobins Q värdet av de fem kommunerna med 1,17. Värdet talar ändå för att det är potentiellt lönsamt att bygga. Det faktum att Ängelholm nordväst ligger mellan flygplatsen och järnvägen innebär en risk i efterfråga för eventuell exploatering. Särskilt då med tanke på att västkustbanan troligen kommer att byggas ut. Däremot förefaller Ängelholm syd som ett tänkbart alternativ då det ligger i ett lugnare område närmare centrum. 15

16 De mest lämpade områdena för exploatering Efter att ha bedömt samtliga områden utifrån de specificerade parametrarna har fyra områden identifierats som de mest lönsamma. - Lerberget i Höganäs kommun - Ängelholm syd i Ängelholms kommun - Hofterup i Kävlinge kommun - Hököpinge i Vellinge kommun Urval 3 (Vinstkalkyl för respektive område) Till stor del har följande analys baserats på värden hämtade från datorprogrammet Ortsprissystem Ljungquist version Programmet gör sammanställningar av valda sökparametrar för alla fastighetsköp sedan För att göra en konkret jämförelse mellan de mest attraktiva områdena sattes en kalkyl upp som skall beräkna potentiell vinst efter exploatering i respektive område. Riktvärden för kalkylen har räknats fram med hjälp ett antal olika antaganden och resonemang. De värden som behandlas i kalkylen är: Kostnad för råmark, antal bostäder som skall uppföras, tomtarea, huspris samt kostnad för VA och väg. Dessa räcker långt ifrån för att göra en relevant kalkyl för hela exploateringen men ger en fingervisning om var störst vinst kan förväntas. Typ av bebyggelse för de olika områdena I samtliga områden stämmer villabebyggelse bäst överens med befintligt bostadsbestånd. Översiktsplanerna för alla områden utom Hököpinge anger enbart villabebyggelse som önskad bostadstyp. Vellinge kommun har däremot specificerat att det i Hököpinge skall uppföras hundra lägenheter och hundra villor. Då det i kommunanalysen tydligt framgår att det är villabebyggelse som klart dominerar i hela kommunen och det inte finns några indikationer på att efterfrågan på lägenheter kommer öka, ter det sig lämpligast ur avkastningssynpunkt att exploatera friliggande villor även här. Antal bostäder som anses gångbart för respektive område Utifrån den årliga befolkningsökningen görs en bedömning av hur många hus som kan anses vara lämpligt att exploatera på respektive område. Diagram 1 nedan visar befolkningsökningen för respektive kommun de senaste fem åren. Förutsatt att 2,5 personer bor i varje hus skulle det genomsnittliga årsbehovet av nya bostäder bli enligt tabell 1 nedan. 16

17 Befolkningsökning per år Kävlinge Höganäs Ängelholm Vellinge Diagram 1 - Befolkningsökning per år för Kävlinge, Höganäs, Ängelholm och Vellinge kommun. Genomsnittlig befolkningsökning per år sedan 2003 Behovet av nya bostäder i snitt per år Tabell 1 Befolkningsökning per år och uträknat bostadsbehov. Kävlinge Höganäs Ängelholm Vellinge Vid uppskattningen av hur stor efterfrågan på hus kommer vara i de olika områdena har det antagits att nyexploateringen kommer öka inflyttningen. Trots det har ett maxtak på hälften av det totala kommunbehovet satts för att inte överskatta avsättningsmöjligheterna. I tabell 2 visas det maximala antalet bostäder som går att exploatera på tomterna samt antalet som ansetts gångbart. Maximalt antal bostäder vid exploatering Föreslaget antal bostäder för exploatering Ängelholm 100* 35 Lerberget 180* 45 Hököpinge Hofterup Tabell 2 Antal bostäder som kan projekteras och valt antal för exploatering. *har beräknats utifrån antal villor per hektar i kringliggande bebyggelse. Storlek på tomter Vad gäller storlek för villorna och deras respektive tomter har utgångspunkten varit att den nya bebyggelsen i stort skall anpassas efter kringliggande bebyggelse. Således har ett snittvärde på tomt- och boarea räknats ut, baserat på försäljningar i området de senaste två åren. Dessa värden har gett en fingervisning om tomtarea och boarea men har sedan modifierats för att bättre fungera i en vinstdrivande nyexploatering. I de flesta områdena har tomtarealen sänkts då tomterna skulle bli omotiverat stora i förhållande till villastorlek. 17

18 Tomtarea i snitt (kvm) Boarea (kvm) Vald tomtarea (kvm) Ängelholm Lerberget Hököpinge Hofterup Tabell 3 Tomtstorlek per område Markpriser Råmarkspris är mycket svårt att förutspå. Det beror bl.a. på nuvarande markägares intresse att sälja, nuvarande markanvändning och huruvida förväntningar om förändrad markanvändning redan finns. Jordbruksmark i Skåne har ett högt grundvärde i förhållande till övriga landet. Här har antagande gjorts om att priset på råmark varierar mellan sek/kvm. Detta torde vara i lägsta laget men inte på något sätt orimliga siffror. Siffrorna är i nuläget dåligt förankrade men baseras på resonemang i stil med att råmarken antas vara dyrast runt Hofterup då läget och golfbanan borde pressa priset uppåt. Vid beräkning av den totala kostnaden för marken i respektive område måste dessutom hänsyn tas till att exploateringsgraden inte är 100 % utan snarare 50 %, dvs. arealen mark som måste köpas upp uppgår till 200 % av den totala tomtarealen. Beräknade kostnader per bostad För att beräkna kostnader för uppförande av varje bostad har priser på prefabricerade hus tagits fram för två olika hustyper. Detta pris har sedan korrigerats för att räkna med en rabatt på 15% vid beställning av volymer på upp till 40 hus (Silverbåge, 2009). Vidare har kostnaden för gjutning av grund beräknats uppgå till c:a 1000 sek/kvm. Val av storlek på husen har baserats på värden i tabell 3 ovan och kostnader för att uppföra ett hus av respektive typ redovisas i tabell 4 nedan. Medelstora hus har valts för Hofterup då boarean i snitt för området korresponderar bäst med detta. I övriga områden korresponderar det mindre huset bättre med boarean och har således valts som hustyp i exploateringen. Hustyp (grundarea/boarea) Grund (sek) Hus*(sek) Totalt (sek) Medelhus (100/156 kvm) Mindre hus (81/133 kvm) Tabell 4 Hustyper och kostnader * Huspriset baseras på siffror från SmålandsVillan med korrigering för förväntad 15%-ig rabatt vid beställning av stora volymer. Kostnader för VA/väg Kostnader för VA och väg är helt beroende av hur respektive kommuns befintliga infrastruktur ser ut och markförhållandena i området som skall exploateras. Vanligen beräknas priset baserat på antalet meter infrastrukturella förbindelser som måste byggas ut. För att underlätta kalkylen har inga beräkningar gjorts på dessa kostnader. I stället antas en schablonsiffra på sek/fastighet för VA- och gatuavgift. 18

19 Kostnadskalkyl Intäkterna per fastighet har antagits följa genomsnittet för köpeskilling vid försäljningar i respektive område de senaste två åren (bilaga 3). Hänsyn har dock tagits till att en exploatering av c:a 40 villor i ett begränsat område kraftigt ökar tillgången och kommer således att sänka efterfrågan något. För att korrigera för detta har prisnivån per såld enhet reducerats med 10%, alltså 10% under beräknat marknadsvärde. Råmark Antal Area per Totalpris Huspris VA- och Kostnad Intäkter Överskott (sek/kvm) fastigheter fastighet (kvm) mark totalt väg avgift totalt Ängelholm , , Lerberget , , , Hököpinge Hofterup , , Tabell 5 Kostnadskalkyl för exploateringsområden. Alla priser anges i k sek om inte annat anges. Jämförelse mellan investerat kapital och potentiell avkastning är en mycket relevant faktor då investeringsalternativ vägs mot varandra. Kvoten mellan avkastning och investering brukar benämnas Return of investment eller ROI. Nedan följer en tabell som redovisar dessa värden för respektive område. ROI Ängelholm 51,8% Lerberget 40,2% Hököpinge 80,2% Hofterup 69,2% Tabell 6 Return of Investment i % Det framgår tydligt att bäst avkastning på investerat kapital fås vid exploatering av Hököpinge. Man ser dock i tabell 5 att maximering av den totala vinsten skulle uppnås genom exploatering av Hofterup, varför starka incitament finns för investering i båda dessa områden. Investeringsråd Med grund i de faktorer som analyserats i rapporten ovan rekommenderas Babels AB att investera i exploateringsområde Hofterup eller Hököpinge. Båda områden har tydlig potential för att ge en bra avkastning på investerat kapital. Om man endast ser till vinstkalkylen och målet är att maximera vinsten bör Hofterup väljas då den totala vinsten uppskattas bli 5,6 miljoner kr större. Dock ger Hököpinge bättre avkastning per investerad krona vilket också minskar risken för investeringen en aning. Hököpinge ligger i Vellinge kommun som har ett klart bättre Tobins Q-värde och en befolkning som är klart köpstarkare (bilaga 3). Dock är behovet av nya bostäder i förhållande till antal föreslagna villor högre i Hofterup vilket indikerar bättre avsättningsmöjligheter där. 19

20 I övrigt liknar det båda Samhällena varandra till stor del då de ligger avskiljt utan att för den delen vara för långt ifrån kommersiell- och kommunalservice. Båda är belägna i naturskön omgivning med relativ närhet till havet. Demografin och således målgruppen för den planerade exploateringen utgörs av samma åldersgrupp (30-39år). Det kan även poängteras att detta är den åldersgrupp som är snabbast växande i Kävlinge kommun. Ett optimalt förslag för exploatering kan inte fastställas utan i stället ses båda som mycket lämpliga alternativ. Felkällor De kommunanalyser som gjorts i del 1 har legat till grund för analysen, dessa uppgifter bedöms vara korrekta. Då dessa kommunanalyser inte alltid varit helt fullständiga har de kompletterats med uppgifter från SCB och kommunernas hemsidor. Våra kostnadsberäkningar grundar sig på rimliga antaganden och får därför anses som mycket oprecisa och man får räkna med stora felmarginaler. De mest osäkra värdena i kalkylen utgörs av priset för råmark, kostnad för utbyggnad av väg- och VA-nät, kostnad för uppförande av byggnader samt antagandet att övriga kostnader för exploateringen uppgår till 10 %. Babels AB bör därför kontrollera dessa värden ingående för respektive område innan beslut fattas om investering. 20

21 Källförteckning Kommunanalyserna hämtade från institutionens hemsida ( n/, ) Internet: SCB ( ) SmålandsVillan ( ) Datorprogram: Ortsprissystem Ljungquist version 7.14 Muntlig källa: Samtal med Anders Silverbåge,

22 Bilaga 1. Urval ett - Utbud och efterfrågan. Baserat på statistik från kommunanalyser och kompletterande information från SCB, Tobins-Q Medelinkomst Befolkningsförändring Kommunalskatt Tillgänglig tomtmark Kävlinge 1, ,03 28,9 Hög Burlöv 1, ,55 30,48 Medel Svalöv 0, ,75 30,88 Hög Kristianstad 0, ,68 31,25 Hög Höganäs 1, ,24 30,12 Hög Ängelholm 1, ,24 29,43 Medel Klippan 0, ,03 30,4 Medel Bjuv 0, ,23 31,52 Medel Höör 0, ,26 30,97 Medel Eslöv 1, ,1 31,39 Medel Hässleholm 0, ,96 31 Medel Vellinge 1, ,39 28,89 Låg Åstorp 0, ,13 30,68 Låg Poäng Tobins-Q intevall (q) Q<0,8 0,8<Q<1,0 1,0<Q<1,2 1,2<Q<1,4 1,4<Q<1,6 Q>1,6 Medelinkomst (w) w< <w< <w< <w< <w<280 w>300 Befolkningsförändring b<02 2<b<6 6<b<10 b>10 de senaste 10 åren (b) Kommunalskatt (s) s>31 31>s>30 30>s>29 s<29 Poäng Tillgänglig tomtmark Låg Medel Hög Tobins- Medelinkomst Befolkningsförändring Kommunalskatt Tillgänglig Summa Q tomtmark Kävlinge Burlöv Svalöv Kristianstad Höganäs Ängelholm Klippan Bjuv Höör Eslöv Hässleholm Vellinge Åstorp

23 Bilaga 2 Snittvärden baserade på statistik från Ortsprissystem Ljungquist version Vellinge kommun* Tomt m2 Bo- yta Vår Ksum tkr K/T Hököpinge- friliggande 1034, ,3 2930,4 1,9 Ängelholm kommun* Tomt m2 Bo- yta Vår Ksum tkr K/T Ängelholm - friliggande 804,5 132, ,3 2,1 Höganäs kommun* Tomt m2 Bo- yta Byggnadsår Ksum tkr K/T Lerberget - friliggande 822,6 123,5 1961,5 2227,75 1,99 Kävlinge kommun* Tomt m2 Bo- yta Byggnadsår Ksum tkr K/T Kävlinge - friliggande 917,2 120, ,5 1,958 Kävlinge - kedjehus , ,8 1,74 Kävlinge - radhus 559,85 112, ,96 Löddeköping - friliggande Löddeköpingkedjehus 980,05 137, ,88 423,41 122,7 2281,05 1,698 Hofterup - friliggande ,257 23

24 Kronor Bilaga 3 - Köpkraften för medelinkomsttagaren i respektive kommun efter skatt Kävlinge Burlöv Höganäs Ängelholm Vellinge Värden hämtade från SCB,