Reglering av hyresmarknader FREDRIK KOPSCH
Rapportens upplägg Jämförelse mellan länder (Danmark, Norge, Finland, Tyskland, Storbritannien och Österrike + tre till) Hyresmarknadens roll Lagstiftningens roll Lagstiftningens medel
Hyresmarknadens roll Tillgodose bostadsefterfrågan hos (förenklat) två grupper: 1. De med kortsiktigt boendeperspektiv 2. De med svårigheter att ta sig in på ägarmarknaden
Lagstiftningens roll Säkerställa boende för de som vill eller behöver hyra. Skapa en balans mellan hyresmarknadens olika intressenter 1. Hyresgäster 2. Hyresvärdar 3. (Framtida hyresgäster)
Lagstiftningens medel Tre områden för lagstiftning utgör jämförelsen: 1. Förändringar av hyran för sittande hyresgäst 2. Förändringar av hyran mellan hyresgäster 3. Besittningsskydd (avtalslängd, uppsägning) 1 och 3 är förknippade med varandra.
Sverige Lång historia av hyresregleringar. Tänkt avreglering 1968, bruksvärdessystemet. Avtalsfrihet i nya kontrakt, prövning av hyresförändringar. Hyresförändringar (för sittande hyresgäst och mellan avtal) bestäms typiskt sett i kollektiva förhandlingar. Hyresavtal löper tillsvidare (med vissa undantag). Svårt för hyresvärd att säga upp hyresavtal (ex. utebliven hyresbetalning, misskött lägenhet).
Danmark Komplex hyresmarknad Almene boliger och privata hyresrätter. De första har egen lagstiftning. Privata hyresrätter kan regleras på ett flertal sätt; 1. omkostnadshyror, 2. jämförelsehyror eller 3. fria hyror. Hyresförändringar under avtal: Om 1. när kostnader ändras. Om 2. vartannat år. Om 3. enligt index (nettoprisindeks) eller enligt trappa.
Danmark För nya hyresgäster: 1. Omkostnadshyror: Hyran får inte vara högre än att den täcker kostnader 2. Jämförelsehyror: Hyran får inte vara högre än jämförbara lägenheters hyror 3. Fria hyror: I princip fria, men en liten del av marknaden. Avtal löper till tillsvidare enligt praxis. Begränsade kan förekomma (ex: andrahandsuthyrning). Svårt för hyresvärd att säga upp avtal. Liknande bestämmelser som i Sverige.
Norge Norge har en mindre hyresmarknad än övriga nordiska grannländer. Tidigare haft strikta regleringar. Fram till 2010 för alla lägenheter byggda innan 1940 i Oslo, Trondheim och Bergen. Hyresförändringar under avtal: Årliga förändringar enligt index (KPI). Var tredje år får hyran höjas så att den motsvarar hyran i området (marknadsanpassning).
Norge För nya hyresgäster: En avtalad hyra får inte vara orimlig, i jämförelse med hyror för likvärdiga lägenheter. Hyresavtal kan löpa både tillsvidare och för begränsad tid. Tidsbegränsade avtal får inte gälla period kortare än 3 år (undantag för andrahandsuthyrning). Hyresvärd kan säga upp hyresavtal oavsett löptid för att nyttja bostaden själv (eller närstående). Hyresavtal kan även sägas upp för rivning eller omfattande renoveringar.
Finland Varierande hyresregleringar från självständighet. Från 1974 ett mindre strikt system som tillät förändringar i hyran. Avreglering mellan 1990 och 1995, i tre steg. 1. 1990 Fri hyressättning i nyproduktion i orter där ingen brist förelåg. 2. 1991 Fri hyressättning i alla nya avtal i hela Finland. 3. 1995 Fri hyressättning i alla avtal, även för sittande hyresgäster.
Finland Hyresförändringar för sittande hyresgäst måste avtalas om i förväg. Det ska vara tydligt på vilka grunder hyresförändring baseras. Detta är dock fritt. Indexering är tillåten, och vanlig. Hyran i nya avtal är i princip fri. Den kan dock prövas och ska då inte väsentligen överstiga gängse hyra för lägenheter med samma hyresvärde som används för samma ändamål inom området.
Finland Hyresavtal kan löpa tillsvidare eller vara tidsbegränsade. Oavsett kan avtal sägas upp av hyresvärd om denne behöver lägenheten själv (för tidsbegränsade avtal kräver detta dock att hyresvärden inte kunde förutse detta då denne ingick avtalet). Det är inte tillåtet att säga upp ett avtal i syfte att ta ut en högre hyra.
Tyskland Hyresförändringar bestäms på ett av tre sätt (aldrig oftare än en gång per 12 månader): 1. Ny hyra bestäms av referensnivå (jämförbara lägenheter i samma område) 2. Ny hyra bestäms av index (särskilt index angivet i lag) 3. Alla framtida nya hyror bestäms i förväg (hyrestrappa). Hyreshöjning får inte överstiga 20% på tre år (15% i vissa orter)
Tyskland Hyran mellan hyresgäster har varit helt fri, och är helt fri i många orter. 2015 införs hyresbroms (mietpreisbremse). Att den får tillämpas beslutas på delstatsnivå, kommuner motiverar om den ska användas. Sätter tak på nya hyror (max 10% högre än tidigare hyra). Måste motiveras med bostadsbrist, och kompletteras med lösning. Tidsbegränsad till fem år.
Tyskland Typiskt sett löper hyresavtal tillsvidare, men avtalsperioder får vara tidsbegränsade. Uppsägning tillåten om hyresvärden vill disponera lägenheten själv. Hyresvärden måste dock ha ägt lägenheten i minst 10 år (för att komma runt ombildningar). Uppsägning otillåten i syfte att ta ut en högre hyra.
Storbritannien Fokus på England (finns skillnader mellan Skottland och Nordirland). Reglering fram till 1980 genom en reform som kallades rättvisa hyror. Inga nya sådana avtal upprättas sedan 1989, och de är inte överförbara. Ett exempel på väldigt fri, fastighetsägarvänlig, hyreslagstiftning.
Storbritannien Hyresförändringar är i princip helt fria, men på vilka grunder de ska genomföras måste avtalas om i förväg. En hyresförändring måste vara fair and realistic vilket innebär i linje med jämförbara lägenheter. Hyreshöjningar får normalt sett endast ske en gång per år. Lagstiftning rör inte hyran i nya avtal.
Storbritannien Avtal kan löpa tillsvidare eller vara tidsbegränsade. För tillsvidare avtal kan hyresvärden säga upp avtalet, i stort sett utan att uppge skäl. Uppsägningstiden är sex månader. För tidsbegränsade avtal är det svårare för hyresvärden att säga upp avtalet. Här tillåts hyresvärden säga upp vid uteblivna hyresbetalningar, misskötsel, eller om hyresvärden vill disponera lägenheten själv. Ingen lagstadgad rätt till förlängning av tidsbegränsade avtal.
Österrike En stor del av hyresmarknaden i offentlig, eller icke-vinstdrivande, regi. Den privata marknaden regleras på tre sätt, Typ-1, Typ-2 och Typ-3. Förändringar för sittande hyresgäst: Hyresgäst och hyresvärd är i princip fria att avtala om hyresförändringar som det passar. Hyran kan dock aldrig bli högre än tillåten hyra, ifall den är reglerad.
Österrike För nya hyresgäster: Om Typ-1 eller Typ-2 sätts hyran i överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. Den får inte vara uppenbart orimlig. För typ-3 finns tre sätt: Rimlig hyra (påminner om bruksvärde), Kategorisk hyra (Betyg A-D vad gäller kvalitet, högsta tillåtna hyra 3.25 till 0.81 (2014)), Standardshyra (Tillägg och avdrag från en hypotetisk standardhyra). Alla tre system för typ-3 lägenheter ger hyror under jämvikt.
Österrike Hyresavtal kan löpa tillsvidare eller vara tidsbegränsade. Praxis att de löper tillsvidare. (Tidsbegränsade måste löpa minst 3 år, och har 25% lägre hyror). Hyresvärd kan säga upp avtal som löper tillsvidare utan särskilda restriktioner (om typ-1). För typ-2 och typ-3 (och tidsbegränsad typ-1) kan hyresavtal endast sägas upp av hyresvärd om hyresgäst misskött sig.
Slutsatser Besittningsskydd är rimligt om bredare grupper ska tilltalas av hyresmarknaden. Svårt med långsiktigt boendeperspektiv utan. Besittningsskydd kräver någon form av inskränkning i hyresförändring. Marknadsanpassningar över tid är vanliga. Oklart om regler som styr hyran mellan kontrakt behövs (eller fungerar) Men, om utbudet inte tillåts justeras efter förändringar i efterfrågan kommer sådan lagstiftning sannolikt att efterfrågas.