O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport december 2015
Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Huvudpunkter Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 9,64 procent. Det senast beräknade värdet per aktie är 26,84 kronor per A-aktie. Samtliga B-aktier är inlösta. I början av december publicerade D. Carnegie att de hade hämtat in nya värderingar från Newsec som värderade hela fastighetsportföljen till 13,6 miljarder kronor, en ökning på 8 procent jämfört med förra värderingen från Saville. På bolagsstämman den 7 oktober fattade beslut om inlösen av aktier till ett belopp om maximalt 150 miljoner kronor för 24,24 kronor per aktie vilket motsvarar inlösen av 31,3 procent av återsåtende aktier i bolaget. 75,7 procent av aktieägarna valde att lösa in aktier vilket innebar att ca 113,5 miljoner kronor betalades ut till aktieägare. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 178,5 procent, justerat för utbetalningar på totalt 10,00 kronor per ursprunglig aktie*. NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING II AB Värde av fastigheter i D.Carnegie (MSEK) 13 600 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 100 % SEGMENTFÖRDELNING Hyresrätter 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 1 142 Areal (Kvm) 1 256 558 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* Utveckling senaste kvartalet 9,64 % Utveckling senaste året 13,97 % Utveckling senaste tre åren 56,71 % Utveckling sedan start 178,49 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER** UTDELNING / A-AKTIE KRONOR / AKTIE*** 2005 6 % 0 0,3 2006 8 % 0 0,4 2007 20 % 0 1 2008 20 % 0 1 2009 0 % 0 0 2010 8 % 0 0,40 2011 8 % 0 0,40 2012 0 % 0 0,00 2013 0 % 0 0,00 2014 (juni) 20 % 0 1,00 2014 (augusti) 10 % 0 0,50 2014 (september) 0 % 4,60 2,30 2015 (mars) 0 % 5,40 2,70 Totalt 100 % 0 10,00 ** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. *** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT december 2015 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 9,64 procent vilket motsvarar en aktiekurs på 26,84 kronor per aktie. Bolaget har tillgångar och skulder exponerade och noterade i svenska kronor, bolagets egenkapital är därför inte utsatt för någon valutarisk. FÖRUTSÄTTNINGAR Vidare har bolaget reducerat värdet av D. Carnegie aktierna med cirka 6,8 procent från senast omsatta kurs per den 30 november 2015 för att återspegla den rabatt och den kostnad bolaget behövt ge vid den förra blockförsäljningen av D. Carnegie aktier. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräkning av värde per aktie per den 15 september är 26,84 kronor per A-aktie. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 178 procent. Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation samt värdet av aktier och skuldinstrument i D. Carnegie per den 30:e november 2015. Nominellt optionsvärde av konversiblerna har också hänsyntagits i beräkningen. kursutveckling SEK 35 SEK 33 SEK 31 SEK 29 SEK 27 SEK 25 Kurs per aktie SEK 23 SEK 21 SEK 19 SEK 17 SEK 15 SEK 13 SEK 11 SEK 9 SEK 7 SEK 5 SEK 3 SEK 1 -SEK 1 15.06.2004 15.12.2004 15.06.2005 15.12.2005 15.06.2006 15.12.2006 15.06.2007 15.12.2007 15.06.2008 15.12.2008 15.06.2009 15.12.2009 15.06.2010 15.12.2010 15.06.2011 15.12.2011 15.06.2012 15.12.2012 15.06.2013 15.12.2013 15.06.2014 15.12.2014 15.06.2015 15.12.2015 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktie 4 KVARTALSRAPPORT december 2015
PORTFÖLJÖVERSIKT Läge Antal lägenheter Uthyrningsbart areal (kvm) Storstockholm Kista/Husby 1 528 110 030 Bromsten/Rinkeby 1 303 111 917 Sollentuna 454 33 656 Flemingsberg 573 40 107 Vårby/Vårberg 863 66 631 Jordbro 1 953 157 780 Södertälje 2 110 159 933 Bro 540 43 749 Märsta 675 56 614 Total Storstockholm 9 999 780 417 Uppsala 938 71 484 Eskilstuna 1 827 135 561 Strängnäs 411 35 510 Norrköping 2 184 164 179 Göteborg 890 64 899 Total övriga områder 6 250 471 633 Annet (land, byggerettigheter, etc) - 4 508 Total 16 249 1 256 558 KVARTALSRAPPORT december 2015 5
DRIFT, FÖRVALTNING Och FINANSIERING D. CARNEGIE Efter sammanslagningen av HFH 2:s och D. Carnegie & Co.:s (D. Carnegie) bostadsportföljer sommaren 2014 äger inte HFH 2 längre aktier i HBS 2, utan istället aktier i D. Carnegie och skuldinstrument (reverser och konvertibla lån) utställda av D. Carnegie. HFH 2 har med detta fått en mindre ägarandel i en större fastighetsportfölj. D. Carnegie är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholmsregionen. Förutom en effektiv förvaltning renoverar bolaget lägenheter succesivt i samband med att hyresgäster flyttar ut. Detta görs snabbt och effektivt genom en egenutvecklad modell kallad Bosystem. Efter renovering kan hyresnivån normalt höjas med mellan 30-40 procent och driftskostnaderna kan ofta sänkas med cirka 10 procent. Bolaget försöker även utveckla fastigheterna i bolaget genom detaljplanering av tomter för bostadsändamål. Dagens drift i D. Carnegie startade 1995 när fastighetsbolaget Stendörren etablerades. Bolaget har under nästan 20 år byggt upp en portfölj bestående av såväl bostäder som handel och logistik. 2014 skiljde Stendörrens ägare, Kvalitena, ut Stendörrens bostadsportfölj till D. Carnegie som noterades på NASDAQ OMX First North den nionde april 2014. Efter sammanslagningen med HBS 2 har D. Carnegie blivit Sveriges största börsnoterade bostadsbolag. Per den 30 september 2015 var D. Carnegies totala fastighetsportfölj värderad till cirka 12,6 miljarder kronor med en belåningsgrad på cirka 56 procent. I början av december offentliggjorde D. Carnegie att de tagit in nya värderingar från Newsec. Newsec värderar porföljen till 13,6 miljarder kronor, en ökning på 8 procent från den förra värderingen från Saville. TRANSAKTIONER I slutet av september skickade D. Carnegie ut ett pressmeddelande där de offentliggjorde att de köpt en portfölj i Norrköping. Den uthyrningsbara ytan är cirka 8 550 kvadratmeter fördelat på 10 fastigheter och totalt 114 lägenheter. D. Carnegie sålde i oktober en större bostadsportfölj i Hammarkullen utanför Göteborg på totalt 890 lägenheter. Försäljningspriset var cirka 493 miljoner kronor vilket är 3 procent över senaste värdering. Bakgrunden till försäljningen var att D. Carnegie önskar fokusera på Stockholmsregionen. INLÖSENPROGRAM Slutresultatet av inlösenprogramet som löpt under hösten var att drygt 75 procent av aktieägarna önskade inlösen. Det innebar att drygt 113 miljoner kronor betaldes ut. Totalt minskades utstående aktier med drygt 4,6 miljoner aktier. Bolaget planerar ytterligare inlösenprogram under 2016 och kommer informera om detta i kommande kvartalsrapporter och nyhetsbrev. FÖRVÄRV AV AKTIER Styrelsemedlem Lars Walen har köpt 47 022 aktier i systerbolaget Boligutleie Holding II AS (BUH II). Han äger nu totalt 647 022 aktier i BUH II. Piren Holding AS, ett bolag helägt av styremedlem Espen Berge, köpte 90 940 aktier i BUH II. Vidare har Montfort AS, ett företag 20 procent ägd av Piren Holding AS, övertagit 430 592 aktier i BUH II till Piren Holding AS. Piren Holding AS äger 1 539 733 aktier i BUH II. Montfort AS äger inga aktier i BUH II. 6 KVARTALSRAPPORT december 2015
struktur Cirka 3 200 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 2 600 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS Hyresfastigheter Holding II AB Övriga aktieägare 80 % 20 % 86 % Svensk Bolig Holding AB 100 % 14 % Skuldsinstrument i D. Carnegie & Co. AB Aktier i D. Carnegie & Co. AB ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2004 och äger aktier i D. Carnegie och skuldinstrument (säljarkredit och konvertibla lån) utställda av D. Carnegie. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Målsättningen för portföljen är att skapa en stabil avkastning för aktieägarna genom värdeökning i fastighetsportföljen, genom nyinvesteringar och förädling av existerande portfölj. INVESTERINGSMANDAT HFH II har mandat att investera, direkt eller indirekt i svenska fastigheter. Investeringar skall primärt göras i bostadsfastigheter med en mindre andel naturligt tillhörande kommersiella lokaler i Stockholmsregionen, Mälardalen och andra områden med stark demografisk utveckling. HFH II kan också, direkt eller indirekt, bedriva fastighetsutveckling och annan relaterad verksamhet, inkluderat men inte begränsat till förvärv och avyttring av fast egendom, reinvestering, refinansiering, emissioner och andra transaktioner genom eget eller externt kapital. PERIODISKA UTBETALNINGAR Bolaget kommer göra utbetalningar, om styrelsen menar att det är i bolagets bästa, innanför det som innebär en försvarlig drift och som följer av lagar och regler. Bolagets utbetalningar är i stor grad beroende av utbetalningar från underliggande bolag. HFH II har inte en definierad löptid. KVARTALSRAPPORT december 2015 7
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH II. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH II. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT december 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com