Byggnämnden/Rakennuslautakunta 70 26.08.2015 Stadsstyrelsen 250 26.10.2015 Förslag till revidering av byggnadsordning för Pargas stad Byggnämnden/Rakennuslautakunta 26.08.2015 70 Beredare T.f ledande byggnadsinspektör Kenneth Koskinen tfn 040 488 5700 Föredragande T.f ledande byggnadsinspektör Kenneth Koskinen puh 040 488 5700 Byggnadsordningen godkändes av stadsfullmäktige 16.11.2009. Efter besvär har Åbo förvaltningsdomstol beslutat upphäva följande text i punkt 13.1: I strandzonen kan utöver huvudbyggnad byggas en gästbostad, vars största tillåtna våningsyta är 40m². Samt hela punkt 13.2 : Fritidsboende Den sammanlagda våningsytan får vara högst 8 % av byggplatsens areal, sammanlagt högst 400 m². På byggplats för fritidsboende får uppföras en huvudbyggnad. En gästbostad på högst 40 m² får uppföras i anslutning till huvudbyggnaden eller i ett fristående hus på samma gårdstun. Gästbostaden får inte styckas till en separat byggplats. Huvudbyggnadens och gästbostadens sammanlagda våningsyta får vara högst 200 m². På byggplatsen kan därtill uppföras behövliga ekonomibyggnader som inte stör boende. Ekonomibyggnadernas sammanlagda våningsyta får vara högst 200 m². Bastubyggnadens största tillåtna våningsyta är 30 m² och en fristående rökbastus 15 m2. En arbetsgrupp har arbetat med ett förslag till revidering av de upphävda avsnitten och gjort en del justeringar. Bilaga Åbo förvaltningsdomstols beslut Förslag till reviderad byggnadsordning Förslag Beslut Byggnämnden godkänner för sin del förslaget till reviderad byggnadsordning för Pargas stad och föreslår för stadsstyrelsen att förslaget till reviderad byggnadsordning skall framläggas offentligt till påseende och att det inhämtas utlåtanden om förslaget hos myndigheterna. Förslaget godkändes.
Delgivning Stadsstyrelsen Stadsstyrelsen 26.10.2015 250 Beredare Stadsjurist Monica Avellan, tfn 044 358 5727 Föredragande Stadsdirektör Patrik Nygrén, tfn 040 511 4383 En arbetsgrupp med representanter för byggnadstillsynen, planläggningen och förvaltningstjänster har tagit fram det reviderade förslaget till byggnadsordning, som godkändes av byggnämnden 26.8.2015. Åbo förvaltningsdomstol har redan två gånger upphävt stadsfullmäktiges beslut till den del det gäller vissa föreskrifter i punkt 13.1 och hela punkt 13.2 i byggnadsordningen. Därför har arbetsgruppen och byggnämnden gjort sådana revideringar i byggnadsordningen som beaktar förvaltningsdomstolens motiveringar på ett sätt som kunde möjliggöra ett godkännande av de reviderade bestämmelserna. I punkt 13.1 har förvaltningsdomstolen i sina motiveringar ogillat att det gällande permanent boende finns en föreskrift enligt vilken det i strandzonen utöver huvudbyggnad kan byggas en gästbostad, vars störst tillåtna våningsyta är 40 m 2. Därför har byggnämnden föreslagit att det på en byggplats för permanent boende, punkt 13.1, endast får uppföras en gäststuga, som inräknas i den totala tillåtna våningsytan för ekonomibyggnader, 200 m 2, och vars högsta tillåtna våningsyta är 25 m 2. En sådan byggnad är något helt annat än den tidigare gästbostaden om 40 m 2, och en sådan gäststuga motsvarar det som också hittills av byggnadstillsynsmyndigheterna godkänts som gäststuga. Praxis har varit olika i de tidigare kommunerna, men enligt förslaget skulle gäststugan i fortsättningen betraktas som en ekonomibyggnad, vilket påverkar den tillåtna utrustningsnivån. I beredningen till stadsstyrelsen har "gästbostad" ändrats till gäststuga i punkt 15.3 andra stycket och den av byggnämnden föreslagna texten "För en gäststuga i strandzon är den största tillåtna våningsytan dock 25 m 2 " i början av det fjärde stycket har strukits. Av den tidigare texten framgår redan att en gäststuga kan vara högst 25 m 2, både i och utanför strandzonen. Byggnämnden har beaktat förvaltningsdomstolens motiveringar gällande byggnadsordningens styrande verkan och uppfattningen att de maximala våningsytorna som fastställts för byggplatser avsedda för fritidsboende är för stora. I den till byggnadsordningen fogade Kartbilaga 1 har kommunens områden indelats i A och B områden. I A områdena har inkluderats områdena på huvudöarna och i deras omedelbara närhet. Dessa områden i den inre skärgården är i dagens läge ställvis ganska tätt bebyggda, och är till betydande delar redan planlagda. Byggnämnden har bedömt att det med tanke på de lokala förhållandena och naturen på A områdena kan tillåtas en högre byggrätt än på B områdena, som omfattar den yttre skärgården. I B områdena har inkluderats de
ur landskaps- och natursynpunkt känsligare skärgårdsområdena i den yttre skärgården. På A områdena är den sammanlagda byggrätten för fritidsboende högst 400 m 2, medan den sammanlagda byggrätten på B områdena är högst 300 m 2. Också den tillåtna storleken på huvudbyggnaderna beaktar skärgårdsförhållandena så, att på A områden är den högsta tillåtna våningsytan för huvudbyggnaden 200 m 2, medan den på B områden är 150 m 2. Som en följd av att Åbo förvaltningsdomstol genom sitt beslut 7.5.2012 nr 12/0139/1 bl.a. upphävde punkt 13.2 i Pargas stads byggnadsordning i sin helhet, har byggnadstillsynsmyndigheten i Pargas stad fortsättningsvis inom respektive tidigare kommun tillämpat den tidigare kommunens bestämmelser om byggrätt för fritidsboende, då andra bestämmelser inte har funnits att tillämpa. Enligt Houtskärs kommuns och Iniö kommuns byggnadsordning får på byggplatsen uppföras ett fritidshus, en gäststuga 25 m 2 samt en bastubyggnad 25 m 2, sammanlagda största tillåtna våningsyta för dessa är högst 5 % av byggplatsens areal, maximalt 200 m 2. Detta innebär att fritidsbostad kan vara maximalt 200 m 2, ifall inte bastu eller gäststuga byggs. Dessutom får på byggplatsen uppföras ekonomibyggnader vars byggnadsyta är högst 2 % av byggplatsens areal, dock maximalt 80 m 2. Sammanlagt har på en byggplats för fritidsboende alltså kunnat byggas 280 m 2 våningsyta. Enligt Korpo kommuns byggnadsordning är den tillåtna våningsytan per byggplats för fritidsboende högst 5 % av byggplatsens areal, dock högst 200 m 2. På en byggplats får byggas ett enbostadshus, en gäststuga och en bastu. Gäststugans eller bastuns våningsyta får inte överstiga 25 m 2. Dessutom får uppföras ekonomibyggnader vilkas sammanlagda våningsyta är 1 % av byggplatsens areal, dock högst 80 m 2. Sammanlagt har på en byggplats för fritidsboende kunnat byggas 280 m 2 våningsyta. Enligt Nagu kommuns byggnadsordning får på en byggplats uppföras en fritidsstuga med en bostad, en bastubyggnad, en gäststuga, max. 25 m 2, och en rökbastu. Den tillåtna våningsytan per byggplats är högst 200 m 2 för fritidsboende. På byggplatsen får dessutom uppföras ekonomibyggnader som ansluter sig till dess användningsändamål och vars storlek står i proportion till användningsändamålet. Dessa ekonomibyggnader ingår i den totala byggrätten om 200 m 2 enligt Nagu kommuns tolkningspraxis. I tidigare Pargas stads byggnadsordning får den sammanlagda våningsytan utgöra högst 10 % av byggplatsens areal, som ska vara minst 5 000 m 2. För tidigare ibruktagna byggplatser, mindre än 5 000 m 2, får den sammanlagda våningsytan vara högst 8 % av byggplatsens areal varav 3/4 är avsett för bostadsändamål. Bostadsbyggnad får ha en våningsyta på högst 400 m 2, ekonomibyggnadernas sammanlagda våningsyta får vara högst 200 m 2. Högsta tillåtna våningsyta för bastubyggnad är 30 m 2, för separat rökbastu 15 m 2 och för gäststuga 20 m 2. Den högsta tillåtna byggrätten på en byggplats för fritidsboende har alltså varit 600 m 2.
Med beaktande av dessa variationer i de tidigare kommunernas byggnadsordningar, kan stadsstyrelsen konstatera, att den i förslaget till revidering av byggnadsordningen för Pargas stad föreslagna högsta tillåtna våningsytan för fritidsboende på ett betydande sätt minskar den i Pargas kommunområde högsta tillåtna våningsytan. Den minskar från 600 m 2 till 400 m 2 i den inre skärgården och till 300 m 2 i den yttre skärgården. Beträffande övriga kommunområden sker en ökning av högsta tillåtna våningsyta från 280 m 2 / 200 m 2 till 400 m 2 i den inre skärgården, och till 300 m 2 i den yttre skärgården. Särskilt i den till natur och landskap känsligare yttre skärgården är ökningen av byggrätten inte stor. Och då huvudbyggnadens högsta tillåtna våningsyta där är 200 m 2, leder det till att den är bara hälften så stor som i Pargas tidigare byggnadsordning, och lika stor som i de övriga tidigare kommunernas byggnadsordningar. I revideringsförslaget har även beaktats behovet av en del mindre, aktuella justeringar. Samtidigt har byggnämnden gjort en del förtydliganden i texten. Alla textändringar har i detta skede angetts med röd text. Bilaga 7 Förslag till reviderad byggnadsordning, ändringarna markerade med röd text Förslag Stadsstyrelsen beslutar att förslaget till reviderad byggnadsordning för Pargas stad läggs fram offentligt under tiden 3.11-4.12.2015 i stadshuset i Pargas vid servicepunkten och i områdeskontoren i Nagu, Korpo, Houtskär och Iniö hos informationssekreterarna. Framläggandet och möjligheten att anföra anmärkningar kungörs i samma ordning som kommunala tillkännagivanden kungörs i Pargas stad. Kommunmedlemmar och övriga intressenter har möjlighet att framföra skriftliga anmärkningar mot förslaget under nämnda tid. Anmärkningarna ska inlämnas till Byggnadstillsynskontoret, Strandvägen 28, 21600 Pargas, senast 4.12.2015 kl. 14.00. Anmärkningarna kan också under samma tid sändas per e-post under adressen byggnadstillsyn@pargas.fi. Stadsstyrelsen beslutar vidare att utlåtande om förslaget till revidering av byggnadsordningen inbegärs av: - Egentliga Finlands förbund - Egentliga Finlands närings-, trafik- och miljöcentral - Grannkommunerna Nådendal, Åbo, Salo, Pemar, Sagu, S:t Karins, Reso, Kimitoön och Lundo Beslut Fabian Karlgren föreslog att förslaget till revidering av byggnadsordningen skickas till områdesnämnderna för hörande. Styrelsen omfattade förslaget. Förslaget godkändes. Delgivning Byggnadstillsynen, byggnämnden, de myndigheter av vilka utlåtande ska inbegäras, områdesnämderna