Årsrapport 2010. Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2010 Hyresfastigheter Holding II AB

Innehåll Viktiga händelser 2010... 5 Översikt över Hyresfastigheter Holding II AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Södertälje... 11 Eskilstuna och Strängnäs... 12 Malmö... 13 Haninge... 14 Göteborg... 15 Uppsala... 16 Linköping... 17 Markarydsbostäder... 18 Nyckeltal... 19 Årsredovisning... 21 Förvaltningsberättelse... 23 Resultaträkning... 25 Balansräkning... 26 Redovisnings- och värderingsprinciper... 28 Noter... 29 Revisionsberättelse... 32 Fastighetsöversikt... 33 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 3

Aspen 1 2 i Markaryd 4 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Viktiga händelser 2010 DELFÖRSÄLJNING OCH REALISERING AV VINST I Eskilstuna och Strängnäs såldes under 2010 fem fastigheter och totalt cirka 316 lägenheter till nystartade bostadsrätts föreningar. Det totala försäljningspriset var 285 miljoner svenska kronor och avkastningen på investerat eget kapital beräknas vara cirka 75 procent. ÅTERFINANSIERING Låneavtalen för Linköpingsportföljen löpte ut i juni 2010 och behövde omförhandlas. Man har ingått ett avtal om förlängning med Deutsche Pfandbriefbank, förutsatt att belåningsgraden minskade till cirka 60 procent av portföljens marknadsvärde. Lånet minskades från 500 miljoner svenska kronor till 415 miljoner svenska kronor. Ett lån på 220 miljoner svenska kronor för Uppsalaportföljen löpte ut den 31 december 2010 och återfi nansieringen av den här portföljen kommer att genomföras under våren 2011. POSITIV UTVECKLING FÖR VAKANSGRADEN Stort fokus på marknadsföring och uthyrningsaktiviteter har gett god effekt under 2010. Vakansgraden har varit fallande i Linköping, Norrköping och Eskilstuna, där det under 2009 uppstod vakanser. I Linköping har vakansgraden minskat från cirka 4 procent till cirka 1 procent under det senaste året, medan utvecklingen i Norrköping har inneburit en nedgång från cirka 8,5 procent till cirka 2,5 procent. I Eskilstuna fi nns det i praktiken inga vakanser idag. VÄDERPROGNOSSTYRNING Som en viktig åtgärd för att sänka driftkostnaderna har Grafl unds satsat på väderprognosstyrning för att minska värmekostnaderna samtidigt som inomhustemperaturen blir mer stabil. Väderprognosstyrning går ut på att centralvärmen justeras baserat på väderprognoser. På det här sättet kan man justera värmen i tillräcklig tid innan utomhustemperaturen förändras. Erfarenheterna hittills visar att man sparar 7 8 procent av energiförbrukningen när man använder den här tekniken. UTDELNING FÖR 2010 Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2010 och bolagets likviditet föreslagit att utbetala 0,80 kronor per A-aktie, motsvarande 4 procent av det totala inbetalade kapitalet i den första emissionen. Utbetalningen sker genom inlösen av B-aktier. Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 5

Ca 4 200 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Ca 2 200 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS (Norge) Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) ca 80 % ca 20 % Södertälje (Kungskatten Holding AB) 100 % Eskilstuna/ Strängnäs (Grafl unds Fastighets AB) 100 % Malmö (Bostads AB Gröningen) Hyresbostäder i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Haninge (Fastighetsbolaget Kullerstensv./ Sågenv. AB) Göteborg (Fastighetsbolaget Bredfjäll AB) Uppsala (Fastighets AB Linrepan) Linköping (Fastighets AB Ostbrickan) Markarydsbostäder (Markarydsbostäder Holding AB) Ronna Park 1 145 lägenheter 89 643 kvm Hyra MSEK 95 Förvärvat november 2004 Andel av inv. kapital 9 % Grafl unds 2 567 lägenheter 195 891 kvm Hyra MSEK 168 Förvärvat december 2004 Andel av inv. kapital 20 % Rosengård 867 lägenheter 73 461 kvm Hyra MSEK 60 Förvärvat december 2004 Andel av inv. kapital 6 % Haninge 1 673 lägenheter 120 357 kvm Hyra MSEK 119 Förvärvat mars 2005 Andel av inv. kapital 15 % Hammarkullen 891 lägenheter 64 821 kvm Hyra MSEK 54 Förvärvat mars 2005 Andel av inv. kapital 3 % Valsätra 948 lägenheter 71 119 kvm Hyra MSEK 65 Förvärvat februari 2005 Andel av inv. kapital 7 % Ryd/Skäggetorp 1 428 lägenheter 118 693 kvm Hyra MSEK 91 Förvärvat april 2005 Andel av inv. kapital 7 % Sverige 6 293 lägenheter 480 527 kvm Hyra MSEK 415 Förvärvat juni 2005 Andel av inv. kapital 33 % Hyresfastigheter Holding II AB Inledning Årsrapporten för 2010 innehåller, förutom en komplett årsredovisning, en del information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Norden samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding II Blå AB (HFH). Struktur och översikt HFH är en portfölj som består av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i Norden. Investeringarna i bolaget har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding II AS (BUH) genom det gemensamt ägda bolaget Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS). HBS ägde per december 2010 totalt 15 812 lägenheter i Sverige. Under det senaste året såldes 316 lägenheter till nyetablerade bostadsrättsföreningar. I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna för BUH och HFH. Bolaget är inne på sitt sjätte normala verksamhetsår. Grafl unds, som är HBS:s eget förvaltningsbolag, förvaltar portföljerna i östra Sverige och har etablerat sitt varumärke på de lokala marknader där de är verksamma. Newsec Asset Management, som förvaltar de portföljer som ligger i västra Sverige har valt att säga upp sina avtal då de vill fokusera på förvaltning av kommersiella fastighetsportföljer. Avtalen med Newsec kommer att avslutas under första kvartalet 2012 och HBS kommer att leta efter en ny operatör för förvaltningen av de här portföljerna. Läge Fastighetsportföljen består av totalt åtta projekt. Sju av projekten ligger i de sju kommunerna Haninge (Storstockholm), Göteborg, Malmö, Uppsala, Eskilstuna, Södertälje och Linköping. Dessutom köptes AB Markarydsbostäder i juni 2005. Den här portföljen har lägenheter i eller i närheten av Stockholm, Norrköping, Södertälje, Landskrona och Markaryd. Figuren på nästa sida visar fastigheternas geografi ska läge. 6 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Söderhamn 6 Karlstad Eskilstuna 2 1 8 8 STOCKHOLM 4 7 8 Linköping Göteborg 5 Jönköping 8 8 Malmö 3 Fastigheter 1. Södertälje 5. Göteborg 2. Eskilstuna/Strängnäs 6. Uppsala 3. Malmö 7. Linköping 4. Haninge 8. Markarydsbostäder Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 7

BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Norge Sverige Finland Danmark Källor: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat stark tillväxt under det senaste året och regionen verkar ha klarat sig bättre än andra industriländer med sin starka tillväxt och stabila makroekonomiska fundamenta. Låg statsskuld, konkurrenskraftig exportindustri, öppen ekonomi och konsumenter med sund privatekonomi ger regionen stabilitet och en grund för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden har återhämtat sig under 2010. I Norge och Sverige har intresset för fastighetsinvesteringar ökat bland både nationella och internationella aktörer. Viktiga faktorer bakom den ökade likviditeten är att bankerna öppnar upp för finansiering, de utländska bankerna är tillbaka, räntorna är stabila och investerarna förväntar sig en relativt stark ekonomisk utveckling. Centralt belägna prestigefastigheter med långa, säkra hyresavtal har visserligen haft den bästa prisutvecklingen, men hela fastighetsmarknaden har haft en uppgång. Den goda likviditeten på de norska och svenska marknaderna förväntas fortsätta under hela 2011, medan transaktionsvolymen i Finland förväntas återhämta sig, framför allt för de mest attraktiva fastigheterna. I Danmark har avståndet mellan köpare och säljare minskat och det fi nns förhoppningar om ökad likviditet på den danska fastighetsmarknaden under 2011. Avkastningskraven 1 för kontorsbyggnader i Norden passerade toppen under 2009 och för prestigefastigheter har direktavkastningen fallit på alla marknader utom i Köpenhamn. I Norge såg man avkastningsförändringen redan under 2009 tidigare än i de övriga nordiska länderna mot bakgrund av den gradvisa förbättringen i ekonomin, att vakansgraden stabiliserats och högre hyresnivåer. I Stockholm och Helsingfors såg man fallande avkastningskrav under första halvåret 2010. Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en kraftig tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP-tillväxten var hela 6,9 procent under tredje kvartalet 2010 jämfört med samma kvartal förra året. Sverige påverkas starkt av den globala ekonomin eftersom ungefär hälften av BNP utgörs av export, varav cirka 80 procent till OECD-länderna. Tillväxten förväntas ligga på 6 8 procent inom exportindustrin under 2011 2012. Arbetsmarknaden följer konjunkturerna och sysselsättningen steg med cirka 1 procent under 2010 och förväntas stiga med 1 1,5 procent under 2011 2012. Infl ationen steg under 2010 men förväntas av fl era olika skäl vara låg under de kommande åren. Kapacitetsutnyttjandet i världen är för närvarande mycket lågt, vilket ger ett lågt infl ationstryck. Löneökningarna förväntas bli låga, eftersom en stark global konkurrens leder till prispress. Dessutom har centralbankerna ett tydligt fokus på en låg och stabil infl ation. Även om Riksbanken höjde styrräntan till 1,5 procent i februari 2011 förväntas räntan stiga försiktigt och ligga kvar på en låg nivå under de kommande åren. Kreditmarknaden har förbättrats då de utländska bankerna är tillbaka i Sverige efter att ha varit frånvarande sedan 2008 2009. Kreditspreadarna är fortfarande något högre än de var innan fi nanskrisen. Källor: Riksbanken, SCB, Newsec Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden ökade under 2010 och transaktionsvolymen uppgick till 98 miljarder svenska kronor, vilket är tre gånger mer än året innan. Utländska investerare, främst från Norge och Tyskland, ökade sin relativa andel från 10 procent av volymen under 2009 till 15 procent av volymen under 2010. Ett par stora 1 Direktavkastning/yield kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

transaktioner bidrog starkt till den ökade volymen. Försäljningen av Hyresbostäder i Sverige AB och delar av Hyresbostäder i Sverige III Gul AB till Willhem AB i december omfattade cirka 860 000 kvm till ett värde av 7 miljarder svenska kronor. I juni köpte den svenska pensionsstiftelsen Fjärde AP-fonden fastighetsbolaget Dombron med 480 000 kvm bostadsyta för 5,4 miljarder svenska kronor. Transaktionen var delvis intern eftersom säljaren var Vasakronan, som ägs av första, andra, tredje och fjärde AP-fonderna. I december köpte Vasakronan fastigheten Klara Zenit i Stockholm från den tyska fastighetsfonden Commerz Real för 4,35 miljarder svenska kronor. Den positiva trenden för fastighetsmarknaden är beroende av att banksektorn förstärks och att bankfinansiering blir tillgänglig. Oron vad gäller återfinansiering under de kommande åren har nu minskat. Det är framför allt nordiska banker som återhämtat sig, men även en del utländska banker har som mål att växa på den nordiska marknaden. Attraktiva fastigheter har främst köpts av institutionella aktörer som inte har problem med finansieringen. Segmentet med mindre attraktiva fastigheter är mer beroende av extern bankfinansiering och detta är en viktig orsak till det ökade avkastningsgapet mellan segmenten. De nordiska bankerna är fortfarande försiktiga och ger främst nya lån till befintliga Vendelsö i Haninge Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 9

Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (genomsn. SEK per kvm) 950 900 850 800 Volym för BRF-ombildningar (MSEK) 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 750 700 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: SCB 5 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 och solida kunder. För att resten av fastighetsmarknaden ska följa prisutvecklingen måste bankerna öppna upp för mer utlåning och ökad exponering. Källor: JLL, Newsec Bostadsmarknaden i Sverige Bostäder är det fastighetssegment som har haft högst genomsnittlig avkastning och lägst volatilitet (prisvariation) under det senaste decenniet. Den svenska bostadsmarknaden är tvådelad: en reglerad uthyrningsmarknad och en självägarmarknad som är fri. Prissättningen för de reglerade uthyrningslägenheterna påverkas av möjligheten till ombildning till lägenheter som ägs av hyresgästerna själva. Efterfrågan på bostäder i storstäderna i Sverige är stabil och i Stockholm, Göteborg och Malmö har det rått bostadsbrist under de senaste åren. I andra svenska städer varierar balansen mellan tillgång och efterfrågan. I tillväxtregioner fi nns det ofta en starkare efterfrågan, medan det i regioner med strukturella förändringar ofta fi nns ett utbudsöverskott. På grund av lågkonjunkturen har nybyggnationen minskat kraftigt under 2008 2009. Nybyggnationen återhämtade sig under 2010 och förväntas öka ytterligare under 2011 2012. Under 2010 omsattes lägenheter inom det här segmentet för cirka 27 miljarder svenska kronor, en ökning från cirka 24 miljarder svenska kronor under 2009. I hela landet har bostadsrättspriserna stigit med cirka 7 procent under det senaste året. Bostadsrättspriserna är i hög grad beroende av hyresnivån och den lokala andrahandsmarknaden. Priserna varierar stort mellan olika städer. Under 2010 var genomsnittspriset 46 000 kr/kvm i Stockholm, medan genomsnittet i Eskilstuna var 9 500 kr/kvm. Tillväxten i den svenska ekonomin och den sjunkande arbetslösheten är positiva faktorer vad gäller ombildning till bostadsrätter. Högre räntor bidrar däremot till att dämpa aktiviteten. Särskilt i starka regioner med höga bostadsrättspriser påverkar i stor utsträckning räntenivåerna ombildnings möjligheterna. De kommunala bostadsbolagen har stått för 80 85 procent av ombildningsvolymen i centrala Stockholm och deras strategi är att minska utförsäljningen framöver. Detta kommer att leda till att den totala ombildnings volymen sannolikt kommer att minska märkbart under 2011. Källor: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatistik Stabila hyresnivåer och låg vakansgrad leder till en låg variation i avkastningen, priserna styrs av investeringsmarknaden och är i hög grad påverkade av fi nansiella faktorer. Direktavkastningsnivåerna i Storstockholms förorter ligger kring 5 procent, medan direktavkastningsnivån i anda storstäder ligger kring 5,5 procent. Direktavkastningsnivåerna har fallit under 2010 och en fortsatt nedgång förväntas under 2011 2012, dvs. stigande priser. Källor: Hem & Hyra, Newsec Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Fortsatt låga räntor och ekonomisk tillväxt har bidragit till en ökad aktivitet vad gäller ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Ombildningstakten var hög i Stockholmsregionen och då inte bara i centrala Stockholm. Aktiviteten var hög i förortsområdena, där den befintliga hyresnivån, priserna på andrahandsmarknaden och kommunikationerna är viktiga faktorer. 10 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 2. 4. 6. 1 2. Gården 2 3 4. Gården 1 5. Sjöboden 1 3. 5. 7. 6 7. Fäboden 3 Södertälje Portföljen i Ronna Park i Södertälje består av 21 fastigheter med lägenheter. Fastigheterna är uppförda i slutet av 1960-talet, men renoverades under 1980- och 1990-talen och är i relativt bra tekniskt skick. Södertälje är en kommunikationsknutpunkt för Mälardalsregionen och här möts Europavägarna E4 och E20 samt tåg- och pendeltågtrafik. Södertälje är en förortskommun till Stockholm och ingår i Stockholm läns väl utbyggda kollektivtrafi knät. Pendeltåget till och från Stockholm går fyra gånger i timmen och tar cirka 40 minuter. Portföljen i Södertälje har en hög genomsnittlig hyresnivå och hög uthyrningsgrad. Under 2010 genomfördes en del åtgärder för att förebygga vattenskador. Ett tak byttes ut och ett större projekt för att byta ut avloppsrör har inletts. Sanering av PCB-förekomst i fasaderna pågår och kommer att fortsätta under 2011. inomhustemperatur i lägenheterna. Det nya avtalet för kabel-tv ger hyresgästerna ett stort utbud av kanaler. Installation av så kallad väderprognosstyrning, justering av värmecentralen utifrån väderprognoser, ska minska värmeförbrukningen och koldioxidutsläppen och ge en jämnare Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal fastigheter 4 Antal lägenheter 1 145 Yta 89 643 kvm Andel bostäder 94 % Andel kommersiella lokaler 6 % Hyresintäkter 2011 MSEK 95 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle november 2004 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 11

1. 3. 5. 7. 1. Bonden 12 2. Forbomsvreten 22 3. Frimuraren 8 4. Nybyggaren 9 5. Notarien 12 6. Nybyggaren 10 7. Vaksamheten 8 8. Fäktaren 2. 4. 6. 8. Eskilstuna och Strängnäs Portföljen består av cirka 48 fastigheter med centralt läge i Eskilstuna och Strängnäs/Mariefred. De flesta fastigheterna i Eskilstuna är byggda under 1960- och 1970-talen, medan fastigheterna i Strängnäs och Mariefred är byggda på 1970-talet. Eskilstuna och Strängnäs är två städer i Mälardalen med goda kommunikationer till Stockholm. Med tåg tar det cirka 50 minuter respektive en timme till Stockholms centralstation. Framför allt Strängnäs har fått allt fler invånare som pendlar till Stockholm under de senaste åren. Vakansgraden i Eskilstuna har minskat under 2010 tack vare en kraftfull fokusering på uthyrning och marknadsföring. Förvaltningen har fortsatt arbetet med att öka tryggheten och trivseln i områdena under det senaste året. Åtgärder som ny belysning i trappuppgångar och garage, modernisering av hissar med installation av säkerhetsdörrar samt installation av porttelefon har genomförts. I Eskilstuna har man bytt tak på två byggnader och den första etappen av ett omfattande avloppsrörsprojekt för ett kvarter på 176 lägenheter är färdigställt och nästa etapp fortsätter under 2011. Till- och frånluftsventiler med värmeåtervinning har installerats i ett kvarter i Strängnäs. I Mariefred har man installerat bergvärme, eftersom den gamla oljepannan var förbrukad. Ett 10-årigt hyresavtal för cirka 1 500 kvm har ingåtts med Landstingsfastigheter i Eskilstuna. Lokalerna kommer att renoveras och anpassas efter hyresgästens behov. Under 2010 såldes fem fastigheter med totalt 316 lägenheter till nybildade bostadsrättsföreningar. Det totala försäljningspriset var 285 miljoner svenska kronor. Andel av årliga hyresintäkter 16 % Nyckeltal Antal fastigheter 48 Antal lägenheter 2 567 Yta 195 891 kvm Andel bostäder 89 % Andel kommersiella lokaler 11 % Hyresintäkter 2011 MSEK 168 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle december 2004 12 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 3. 5. 7. 2. 4. 6. 8. 1 8. Kronodirektören Malmö Portföljen i Malmö består av 21 fastigheter i ett bostadsområde i stadsdelen Rosengård. Fastigheterna är på tre, sex respektive nio våningar och har gemensam infrastruktur och utemiljö. I stadsdelen Rosengård har cirka 21 000 invånare och majoriteten har utländsk bakgrund. Under 2010 installerades bredbandsnätverk i fastigheterna, vilket kommer att ge hyresgästerna tillgång till höghastighetsbredband med Tele2 som leverantör. Detta kommer också att ge intäkter till portföljen baserat på anslutningsgraden. Det stora renoveringsprojektet för att höja standarden på hela portföljen fortsätter. I slutet av 2010 hade cirka 400 badrum, cirka 180 toaletter och cirka 300 kök renoverats. Det omfattande renoveringsarbetet fortsätter under 2011, med planer på att renovera ytterligare cirka 180 badrum, cirka 120 toaletter och cirka 200 kök. Dessutom kommer gemensamma ytor att rustas upp. Bland annat har hittills 21 tvättstugor, 21 trappuppgångar och 8 källare renoverats och cirka 1 200 nya fönster satts in. Förvaltningen är aktivt delaktig i ett program tillsammans med kommunen och andra fastighetsaktörer för att lyfta hela området. Det krävs ett helhetsgrepp för att lösa de sociala problem som fi nns i Rosengård idag. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal fastigheter 8 Antal lägenheter 867 Yta 73 461 kvm Andel bostäder 96 % Andel kommersiella lokaler 4 % Hyresintäkter 2011 MSEK 60 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle december 2004 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 13

1. 4. 6. 1 2. Kalvsvik 11:1083 3 4. Kalvsvik 11:35 5. Vendelsö 3:1075 6 8. Vendelsö 3:114 2. 3. 5. 7. Haninge Den här fastighetsportföljen ligger i Haninge kommun som är en del av Storstockholmsregionen. Fastigheterna ligger inom två områden i Haninge, båda i nära anslutning till stora grönområden. Haninge är en attraktiv kommun 20 km från centrala Stockholm och är ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Kommunikationsmöjligheterna från Haninge in till huvudstaden är goda. Under 2010 inleddes sanering av PCB i området Jordbro, ett projekt som kommer att pågå under en fyraårsperiod. En porttelefonsanläggning har monterats och cirka 30 säkerhets dörrar installerats efter önskemål från hyresgästerna och med hänsyn till säkerheten. Förvaltningen är engagerad i trygghets- och bostadsmiljöfrågor tillsammans med kommunen, polisen och andra aktörer för att göra området ännu mer attraktivt. Väderprognosstyrning installerades i slutet av fjolåret och förväntas ge effekter under 2011. I området Vendelsö kommer det under våren 2011 att pågå fl era försäljningsprocesser till bostadsrättsföreningar. Andel av årliga hyresintäkter 11 % Nyckeltal Antal fastigheter 7 Antal lägenheter 1 673 Yta 120 357 kvm Andel bostäder 94 % Andel kommersiella lokaler 6 % Hyresintäkter 2011 MSEK 119 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle mars 2005 14 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 3. 5. 7. 1 6. Hjällbo 35:2-35:11 2. 4. 6. 8. 7 8. Hjällbo 31:8 Göteborg Göteborgsportföljen består av 14 fastigheter med lägenheter i stadsdelen Hammarkullen, cirka 18 km norr om centrala Göteborg. Byggnaderna uppfördes 1968/1969, men lägenheterna har moderniserats på senare tid. Göteborg är Sveriges näst största stad med drygt 500 000 invånare och en fortsatt stark befolkningsökning. Hammarkullen är en förort i nordöstra Göteborg. Området är anslutet till Göteborgs mycket goda kollektivtrafiknätverk. Portföljen har stor efterfrågan och det finns inga vakanser. Under 2010 har upprustningen av utemiljön fortsatt med uppgradering av lekplatser, nya staket samt renovering av garageanläggningar. Flera hissar renoverades och nya hissdörrar monterades för att uppfylla myndigheternas krav. Ett stort projekt för utbyte av fönster inleddes under 2010 och kommer att fortsätta under 2011, då totalt 650 fönster ska bytas ut. Förvaltningen kommer också att fortsätta med målning av trappuppgångar under 2011. Ett nytt energiavtal har ingåtts med Göteborg Energi som innebär att hela ventilationssystemet kommer att renoveras eller bytas ut. Göteborg Energi har lagt fram en strukturerad plan för att minska förbrukningen av både vatten och värme i fastigheterna. En åtgärd för att minska vattenförbrukningen är installation av mätare i alla lägenheter så att förbrukningen kan faktureras till hyresgästerna. Tele2 kommer att installera fi bernät och leverera bredbandstjänster från 2011. Andel av årliga hyresintäkter 5 % Nyckeltal Antal fastigheter 2 Antal lägenheter 891 Yta 64 927 kvm Andel bostäder 96 % Andel kommersiella lokaler 4 % Hyresintäkter 2011 MSEK 54 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle mars 2005 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 15

1. 3. 5. 7. 1 8. Valsätra 2. 4. 6. 8. Uppsala Portföljen består av nio fastigheter i Valsätra i Uppsala kommun, cirka sju km sydväst om centrum. Fastigheterna består av sex punkthus och 40 lägre hus som ligger samlade med ett gemensamt grönområde. Byggnaderna uppfördes under perioden 1969 1971. Uppsala har haft en stark befolkningsutveckling under de senaste åren och är med sina cirka 195 000 invånare Sveriges fjärde största stad. Tillväxten förväntas fortsätta, inte minst tack vare utbyggnaden av infrastrukturen i området. Driften av portföljen i Uppsala är stabil. Omfl yttningen är måttlig och det fi nns inga vakanser. En stark befolkningsökning leder till stor efterfrågan på bostäder. Arbetet med att förebygga vattenskador går enligt plan och har redan gett god effekt. Sanering av PCB har inletts och kommer att pågå fram till 2013. Under det senaste året har man bland annat asfalterat infartsvägar, ventilationsanläggningar har förbättrats och väderprognosstyrning installerats för att ge ett mer stabilt inomhusklimat och minskad värmeförbrukning. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal fastigheter 8 Antal lägenheter 948 Yta 71 119 kvm Andel bostäder 91 % Andel kommersiella lokaler 9 % Hyresintäkter 2011 MSEK 65 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle februari 2005 16 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 3. 5. 7. 1 2. Gulsparven 2 2. 4. 6. 8. 3 8. Ostbrickan 2 Linköping Portföljen består av fastigheter i stadsdelarna Skäggetorp och Ryd i Linköpings kommun. Huvuddelen av portföljen ligger i Ryd, i närheten av universitetet i Linköping. Linköping är Sveriges femte största stad med cirka 145 000 invånare. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit utmärkande för staden. Staden har goda kommunikationsmöjligheter genom vägnät och järnväg. Stadsdelarna Skäggetorp och Ryd ligger nordväst respektive väster om Linköpings centrum. Ryd är den stadsdel i Linköping där det bor flest studenter. Ett målinriktat arbete med uthyrning och aktiv marknadsföring har haft positiv effekt och vakansgraden i portföljen har fallit kraftigt under 2010. I början av året var vakansgraden drygt 4 procent, medan den i december endast var endast cirka 1 procent. Under 2011 förväntas vakansgraden vara stabilt låg. Bredbandsavtalet med Quadracom har utökats och samtliga lägenheter kommer att vara anslutna till fi bernätet under första kvartalet 2011. Under 2010 uppgraderades gemensamma ytor och utomhusmiljön i form av målning och ny och förbättrad utomhusbelysning samt ny lekplatsutrustning. Energieffektiviserande åtgärder, som utbyte av luftventiler och torkaggregat, har genomförts. Väderprognosstyrning installerades i slutet av 2010 och förväntas ge effekt under kommande år. För 2011 planeras renovering av cirka 65 badrum samt installation av elektroniska låssystem för gemensamma ytor. Förvaltaren Grafl unds kommer att fl ytta sitt förvaltningskontor till området Ryd, där de fl esta av lägenheterna i portföljen ligger. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal fastigheter 2 Antal lägenheter 1 428 Yta 118 693 kvm Andel bostäder 97 % Andel kommersiella lokaler 3 % Hyresintäkter 2011 MSEK 91 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle april 2005 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 17

1. Bäckgården 1 5 (Huddinge) 2. Renen 13 (Markaryd) 3. Kopparvägen 3 (Landskrona) 4. Märsta 1-167 5. Ekoporten (Norrköping) 6. Porten (Norrköping) 7. Grinstugan 1 (Södertälje) 8. Rödvenen 4 (Södertälje) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Markarydsbostäder Markarydsbostäder är en utspridd portfölj med fastigheter i Märsta, Upplands Bro, Huddinge, Södertälje, Norrköping, Markaryd och Landskrona. Portföljen består av cirka 6 300 lägenheter och är den största enskilda investering som gjorts i HFH II. Cirka 55 procent av intäkterna kommer från områdena Norrköping och Södertälje. Söderhamn Karlstad Eskilstuna STOCKHOLM Som ett resultat av aktiv marknadsföring mot nya kundgrupper som studenter samt förändringar i uthyrningsteamets organisation har vakansgraden i Norrköping minskat under 2010. Vakansgraden var nere på 3,25 procent i december 2010, vilket är den lägsta nivån på fl era år. Man måste fortsätta med uthyrningsaktiviteterna framöver, eftersom det fortfarande finns ett överskott av bostäder i Norrköping. En stark inflyttning till staden och en omfattande utbyggnad av infrastrukturen är positivt. Göteborg Malmö Jönköping Linköping I Märsta, norr om Stockholm, genomfördes första etappen av ett större renoveringsprojekt under 2010, då avloppsrör byttes ut. Ytterligare avloppsrör kommer att renoveras under 2011 och leda till lägre driftkostnader under de kommande åren. Det råder stor efterfrågan på lägenheter i Märsta, samtidigt som det har uppstått vissa vakanser när det gäller kommersiella lokaler. Därför genomfördes under 2010 en ombyggnad av en tom lokal till 10 nya lägenheter. I Södertälje och Vårby, väster om Stockholm, är det stor efterfrågan på bostäder och det fi nns inga vakanser. I Vårby har det pågått Andel av årliga hyresintäkter 39 % renovering av entréer under 2010 och det här arbetet kommer att fortsätta under 2011. I Landskrona och Markaryd i södra Sverige var vakansgraden i slutet av 2010 cirka 2,5 procent respektive 10 procent. Framför allt i Markaryd fi nns det ett överskott på bostäder och det är svårt att hålla nere vakansgraden. Förvaltningen arbetar aktivt med marknadsföring och kampanjer som t.ex. pendlarrabatt. I Landskrona håller ett stort logistikföretag på att etablera verksamhet som skapar cirka 1 000 arbetstillfällen, vilket är positivt för infl yttningen och efterfrågan på bostäder. Nyckeltal Antal fastigheter 94 Antal lägenheter 6 323 Yta 480 393 kvm Andel bostäder 92 % Andel kommersiella lokaler 8 % Hyresintäkter 2011 MSEK 415 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle juni 2005 18 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Nyckeltal Hyresfastigheter Holding II AB äger 20,26 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen för HFH II omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS II. Hyresbostäder i Sverige II AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning 2010 2009 Intäkter 1 185 876 1 263 734 Driftskostnader -809 351-728 197 Övriga kostnader -36 226-37 634 Avskrivninger -73 699-72 311 Nedskrivningar 17 231-12 500 Driftsresultat 283 831 413 092 Finansiellt resultat -218 972-265 022 Resultat före skatt 64 859 148 070 Skatt 6 854-17 315 Resultat efter skatt 71 713 130 755 (SEK i tusentals kronor) Balansräkning 2010 2009 Materiella anläggningstillgångar 7 052 614 7 261 501 Finansiella anläggningstillgångar 1 373 1 194 Summa anläggningstillgångar 7 053 987 7 262 695 Omsättningstillgångar 739 182 857 946 Summa Tillgångar 7 793 169 8 120 641 Eget kapital 1 614 545 1 892 845 Avsättningar och obeskattade reserver 450 533 457 389 Långfristiga skulder 5 432 092 5 507 092 Kortfristiga skulder 295 999 263 315 Summa skulder 5 728 091 5 770 407 Summa Eget kapital och skulder 7 793 169 8 120 641 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 19

Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Förfall ICR krav 1 LTV krav 2 Faktisk ICR Faktisk LTV Södertälje Deutsche Pfandbriefbank 450 000 SEK 15.03.2013 1,7 67 % 2,75 54 % Grafl unds Swedbank 975 323 SEK 18.05.2015 1,4 80 % 1,82 56 % Malmö SBAB 270 000 SEK 03.03.2013 1,4 75 % 1,27 A) 84 % 3 Uppsala Swedbank 134 000 SEK 30.03.2012 1,4 80 % 1,65 27 % Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank 752 769 SEK 21.03.2012 1,4 80 % 1,71 58 % Markarydsbostäder Deutsche Pfandbriefbank 2 350 000 SEK 20.01.2013 1,5 85 % 1,57 73 % Linköping 4 Deutsche Pfandbriefbank 415 000 SEK 01.07.2013 1,7 67 % 1,96 59 % 1 ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetekningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. 2 LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. 3 Det pågår diskussioner med SBAB angående brott på ICR- och LTV-krav för koncernens investering i Malmö. Låg ICR beror på vakanser och extra kostnader i förbindelse med renoveringsprogrammet. 4 Nytt låneavtal tecknades 29 dec 2010 och träder i kraft i januari 2011. Bokfört lån per 31 dec 2010 var 500 mkr. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Förfallodatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Södertälje Deutsche Pfandbriefbank 337 500 SEK 2,13 % 15.03.2013 3 102 Grafl unds Handelsbanken 50 000 SEK 5,54 % 28.06.2012-2 494 Grafl unds Handelsbanken 600 000 SEK 4,18 % 18.05.2015-27 134 Malmö SBAB 270 000 SEK 4,70 % 03.03.2013-10 981 Uppsala F-banken Ratchet 390 000 SEK 4,75 % 01.03.2012-9 347 Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank 752 769 SEK 4,62 % 28.03.2012-20 625 Markarydsbostäder Deutsche Pfandbriefbank 2 350 000 SEK 3,73 % 19.01.2013-52 532 Sum räntederivat SEK 4 750 269-120 011 Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per 31.12 2010 och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i januari 2011. Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund av dessa värderingar har bolaget per 31.12 genomfört följande nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar: Portfölj Bokfört värde för nedskrivning Nedskrivning Nytt bokfört värde Värdering lokal valuta Valuta Linköping 635 851 18 021 653 872 704 954 SEK Uppsala 478 486 17 223 495 709 497 543 SEK Rosengård 341 938-18 013 323 924 323 421 SEK Total nedskrivet balansvärde -18 013 35 244 Nedskrivning över resultatet -18 013 35 244 20 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 21

22 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 23

24 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 25

26 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 27

28 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 29

30 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 31

21 31. 32 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Fastighetsöversikt Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2010 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Sjöboden 1 Södertälje 340 26 802 3 108 26 910 735 131 030 46 316 177 346 Fäboden 3 Södertälje 224 16 866 3 152 17 018 124 736 31 136 155 872 Hemmanet 4 Södertälje 188 11 700 14 2 954 14 654 93 043 25 545 118 588 Gården 2 Södertälje 393 29 270 13 1 791 31 061 326 164 438 54 936 219 374 Sum Södertälje 1 145 84 638 33 5 005 89 643 1 061 513 247 157 933 671 180 Kronodirektören 2 Malmö 160 13 000 4 841 13 841 170 64 549 17 108 81 657 Kronodirektören 4 Malmö 163 13 058 4 506 13 564 164 63 398 16 877 80 275 Kronodirektören 5 Malmö 138 10 857 7 1 051 11 908 138 55 389 14 615 70 004 Kronodirektören 6 Malmö 54 4 613 1 155 4 768 0 22 187 5 600 27 787 Kronodirektören 7 Malmö 53 4 613 1 152 4 765 108 22 203 5 800 28 003 Kronodirektören 8 Malmö 113 8 840 0 0 8 840 198 42 000 10 800 52 800 Kronodirektören 9 Malmö 92 7 536 3 426 7 962 9 37 351 9 719 47 070 Kronodirektören 10 Malmö 94 7 739 1 74 7 813 94 37 250 9 600 46 850 Sum Malmö 867 70 256 21 3 205 73 461 881 344 327 90 119 434 446 Kalvsvik 11:1084 Haninge 162 10 582 20 510 11 092 123 53 851 17 570 71 421 Kalvsvik 11:23 Haninge 228 16 827 47 1 466 18 293 284 83 028 26 916 109 944 Kalvsvik 11:35 Haninge 349 23 616 9 868 24 484 303 116 481 37 193 153 674 Kalvsvik 11:1083 Haninge 211 13 813 9 212 14 025 136 66 920 20 861 87 781 Kalvsvik 11:18 Haninge 162 11 277 15 246 11 523 158 51 493 16 400 67 893 Vendelsö 3:114 Haninge 453 31 269 55 3 536 34 805 508 153 357 46 877 200 234 Vendelsö 3:1075 Haninge 108 5 851 10 284 6 135 90 27 656 8 753 36 409 Sum Haninge 1 673 113 235 165 7 122 120 357 1 602 552 786 174 570 727 356 Hjällbo 31:8 Göteborg 204 15 411 33 507 15 918 190 51 379 15 801 67 180 Hjällbo 35:2-35:11 Göteborg 687 47 116 25 1 787 48 903 170 848 47 513 218 361 Sum Göteborg 891 62 527 58 2 294 64 821 190 222 227 63 314 285 541 Valsätra 33:1 Uppsala 304 21 234 91 2 369 23 603 397 97 272 25 330 122 602 Valsätra 19:1, 34:1 Uppsala 167 12 319 63 339 12 658 169 50 382 14 135 64 517 Valsätra 34:3, 40:1 Uppsala 174 11 808 46 680 12 488 162 50 473 14 285 64 758 Valsätra 36:1 Uppsala 303 19 450 42 2 920 22 370 5 81 600 23 863 105 463 Valsätra 36:1 Uppsala 130 130 Valsätra 36:4 Uppsala 3 544 941 4 485 Valsätra 36:5 Uppsala 220 220 Sum Uppsala 948 64 811 242 6 308 71 119 733 283 271 78 904 362 175 Gulsparven 2 Linköping 540 42 705 138 2 251 44 956 529 258 065 107 066 365 131 Ostbrickan 2 Linköping 888 72 608 47 1 129 73 737 852 446 476 181 744 628 220 Sum Linköping 1 428 115 313 185 3 380 118 693 1 381 704 541 288 810 993 351 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 33

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2010 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Vaksamheten 8 Eskilstuna 29 2 101 3 3 278 5 379 121 27 400 7 216 34 616 Nybyggaren 10 Eskilstuna 61 4 786 3 551 5 337 49 28 611 9 928 38 539 Serganten 8 Eskilstuna 18 1 088 1 90 1 178 4 6 588 2 115 8 703 Nålsticket 2 Eskilstuna 78 4 130 3 2 065 6 195 45 40 400 9 334 49 734 Nybyggaren 11 Eskilstuna 86 6 423 8 423 6 846 75 38 057 12 949 51 006 Nybyggaren 12 Eskilstuna 56 3 876 3 876 22 439 7 600 30 039 Nybyggaren 9 Eskilstuna 60 4 292 4 225 4 517 14 25 047 8 400 33 447 Fäktaren 1 Eskilstuna 25 2 074 1 92 2 166 11 765 3 963 15 728 Friheten 5 Eskilstuna 25 1 685 1 150 1 835 10 075 3 159 13 234 Flintan 14 Eskilstuna 40 2 420 3 80 2 500 44 14 421 4 537 18 958 Fäktaren 3 Eskilstuna 20 1 498 6 1 349 2 847 12 126 3 940 16 066 Fäktaren 4 Eskilstuna 22 1 526 3 103 1 629 10 980 3 060 14 040 Fäktaren 5 Eskilstuna 15 1 064 1 064 6 000 1 995 7 995 Fäktaren 6 Eskilstuna 30 1 633 1 73 1 706 6 8 259 3 180 11 439 Friheten 11 Eskilstuna 305 16 078 35 1 575 17 653 145 93 800 31 331 125 131 Fakiren 7 Eskilstuna 176 10 316 4 120 10 436 65 57 449 19 284 76 733 Favören 1 Eskilstuna 82 4 663 3 264 4 927 50 26 176 8 712 34 888 Venus 8 Eskilstuna 18 1 074 1 40 1 114 6 212 2 049 8 261 Venus 9 Eskilstuna 10 537 3 286 823 4 206 1 197 5 403 Navigatören 2 Eskilstuna 80 5 484 5 160 5 644 33 28 066 10 233 38 299 Navigatören 3 Eskilstuna 80 5 503 8 137 5 640 36 28 195 10 284 38 479 Notarien 7 Eskilstuna 160 12 340 17 174 12 514 32 64 618 23 735 88 353 Notarien 8 Eskilstuna 56 4 924 5 133 5 057 25 152 9 293 34 445 Notarien 9 Eskilstuna 104 7 418 9 72 7 490 38 054 13 821 51 875 Notarien 11 Eskilstuna 104 7 417 14 394 7 811 38 673 13 619 52 292 Notarien 12 Eskilstuna 103 8 242 15 462 8 704 67 42 912 15 668 58 580 Forsbomsvreten 16 Eskilstuna 24 1 789 3 66 1 855 12 9 387 3 354 12 741 Forsbomsvreten 20 Eskilstuna 12 888 2 25 913 4 734 1 665 6 399 Forsbomsvreten 21 Eskilstuna 12 876 3 92 968 4 4 691 1 642 6 333 Forsbomsvreten 22 Eskilstuna 48 3 963 9 407 4 370 55 20 975 7 615 28 590 Frimuraren 8 Eskilstuna 21 1 630 3 180 1 810 17 10 965 3 143 14 108 Bonden 12 Strängnäs 61 3 854 12 267 4 121 105 27 994 12 577 40 571 Bonden 13 Strängnäs 12 911 1 2 326 3 237 14 600 4 301 18 901 Bonden 14 Strängnäs 28 1 749 8 2 731 4 480 24 000 9 195 33 195 Åkern 16 Strängnäs 30 2 297 5 306 2 603 13 118 4 993 18 111 Läraren 11 Strängnäs 42 2 910 10 512 3 422 56 18 394 5 956 24 350 Åkern 1 Strängnäs 16 1 015 1 155 1 170 68 7 338 3 299 10 637 Åkern 3 Strängnäs 42 3 116 2 92 3 208 23 259 10 121 33 380 Åkern 5 Strängnäs 18 1 308 1 160 1 468 9 453 4 251 13 704 Järpen 1 Strängnäs 54 3 638 10 1 245 4 883 183 21 517 7 965 29 482 Järpen 3 Strängnäs 54 3 437 4 119 3 556 18 148 6 841 24 989 Järpen 4 Strängnäs 54 3 642 3 24 3 666 20 370 7 200 27 570 Ekhovsgärdet 1 Mariefred 76 5 029 3 81 5 110 79 17 495 5 959 23 454 Ekhovsgärdet 2 Mariefred 22 1 476 1 476 20 625 7 072 27 697 Ekhovsgärdet 3 Mariefred 30 2 487 5 51 2 538 14 800 4 972 19 772 Ekhovsgärdet 4 Mariefred 24 2 034 2 034 12 200 4 066 16 266 Ekhovsgärdet 5 Mariefred 28 2 318 7 235 2 553 15 576 4 923 20 499 Skönsta 1 Mariefred 16 1 557 1 5 1 562 16 9 804 3 115 12 919 Sum Eskilstuna/Strängnäs 2 567 174 516 249 21 375 195 891 1 381 1 055 124 364 827 1 419 951 34 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2010 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Valvet 1 Norrköping 367 20 641 0 0 20 641 155 98 317 30 226 128 543 Dörren 12 & 14 Norrköping 721 46 873 8 526 47 399 670 225 953 69 617 295 570 Röken 22 Norrköping 116 8 956 7 1 994 10 950 97 54 322 20 777 75 099 Porten 16 Norrköping 469 36 264 5 609 36 873 443 184 165 53 899 238 064 Plysaren 13 Norrköping 222 18 220 4 328 18 548 186 104 293 38 602 142 895 Pallas 75 Landskrona 3 328 1 484 812 0 3 420 911 4 331 Pallas 77 Landskrona 4 298 0 0 298 0 1 541 353 1 894 Ganymedes 23 Landskrona 18 1 210 2 174 1 384 0 6 138 1 716 7 854 Sten Sture 1 Landskrona 39 2 587 3 202 2 789 27 14 141 3 311 17 452 Gröna Lund 4 Landskrona 16 1 352 3 609 1 961 16 10 188 2 639 12 827 Neptun 36 Landskrona 52 4 922 2 259 5 181 47 25 365 7 679 33 044 Svanen 13 Landskrona 30 2 695 4 792 3 487 0 14 887 4 145 19 032 Nimrod 32 Landskrona 23 1 849 2 65 1 914 4 8 429 2 152 10 581 Norra Roten 26 Landskrona 24 1 850 2 496 2 346 0 12 676 2 864 15 540 Juno 21 Landskrona 8 580 1 25 605 0 2 401 741 3 142 Herkules 26 Landskrona 22 1 436 1 60 1 496 3 5 646 1 771 7 417 Gjutaren 24 Landskrona 25 1 672 0 0 1 672 24 7 400 1 985 9 385 Tycho Brahe 5 Landskrona 45 3 285 3 555 3 840 45 29 095 8 492 37 587 Tycho Brahe 23 Landskrona 49 3 333 2 75 3 408 20 0 0 0 Tycho Brahe 30 Landskrona 15 1 341 0 0 1 341 0 6 400 1 597 7 997 Minerva 18 Landskrona 25 1 860 0 0 1 860 23 7 800 2 312 10 112 Linné 8 Landskrona 25 2 113 1 20 2 133 0 35 093 10 505 45 598 Linné 42 Landskrona 83 5 875 6 500 6 375 25 0 0 0 Gröna Lund 29 Landskrona 12 1 450 6 1 242 2 692 0 10 661 3 749 14 410 Pallas 40 Landskrona 17 1 013 3 177 1 190 0 5 598 1 385 6 983 Kungsörnen 2 Landskrona 8 836 1 80 916 0 3 853 1 050 4 903 Kopparängen 3 Landskrona 245 16 786 42 1 863 18 649 19 67 930 19 941 87 871 Märsta 1:167 Sigtuna 348 22 685 40 4 022 26 707 261 137 586 49 992 187 578 Valsta 3:8 Sigtuna 295 24 632 51 5 570 30 202 255 154 225 25 530 179 755 Finnsta 1:11-1:12 Bro 187 13 348 8 505 13 853 201 70 901 22 222 93 123 Finnsta 1:14-1:17 Bro 353 27 164 12 818 27 982 383 142 632 48 887 191 519 Finnsta 1:13 Bro 0 0 9 1 263 1 263 2 209 922 3 131 Bäckgården 1-5 & 7 Huddinge 695 47 215 45 3 717 50 932 401 250 185 74 055 324 240 "Wasagårdarna": Södertälje 596 41 880 0 0 41 880 445 221 741 78 595 300 336 Åkervenen 3, Rödvenen 4, Strandrågen 4, Svingeln 2 Ängsgröen 1 & 3 Södertälje 0 0 15 4 302 4 302 33 19 200 3 711 22 911 Vårbrodden 2 Södertälje 0 0 0 0 0 1 248 194 442 Grindstugan 1 Södertälje 131 8 804 4 242 9 046 79 57 676 14 783 72 459 Topasen 6 Södertälje 237 16 231 2 260 16 491 155 84 228 30 531 114 759 Rundeln 2-6 Markaryd 100 6 858 38 1 923 8 781 55 18 461 4 522 22 983 Gränsfejden 1, Budkaveln 1, Markaryd 23 1 899 0 0 1 899 22 3 156 1 679 4 835 Stämpeln 1 Mellangård 17 Markaryd 20 1 067 3 551 1 618 10 4 994 947 5 941 Aspen 1-2 Markaryd 66 4 580 1 54 4 634 0 12 889 3 168 16 057 Bävern 1-2,7 Markaryd 50 3 062 2 68 3 130 20 7 903 2 274 10 177 Linnéan 14 Markaryd 48 2 820 9 485 3 305 0 8 078 2 143 10 221 Ljungen 2,3 Markaryd 29 1 439 0 0 1 439 0 4 007 1 169 5 176 Sälgen 8 Markaryd 56 4 088 0 0 4 088 15 11 400 2 506 13 906 Hästen 13, Renen 13 Markaryd 86 5 309 3 490 5 799 25 15 300 4 203 19 503 Packaren 1 Markaryd 35 2 378 1 28 2 406 10 2 703 1 755 4 458 Markaryd 7:11 Markaryd 20 1 820 0 0 1 820 0 2 140 1 260 3 400 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 35

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2010 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Läraren 1 Markaryd 71 4 644 2 24 4 668 18 10 804 2 155 12 959 Landsfi skalen 2 Markaryd 48 3 293 2 83 3 376 12 7 880 1 257 9 137 Riksdagsmannen 7 Markaryd 20 1 480 4 169 1 649 0 3 595 710 4 305 Skräddaren 1 Markaryd 24 1 520 15 992 2 512 15 3 863 1 116 4 979 Toffelmakaren 6 Markaryd 11 781 2 177 958 0 1 897 378 2 275 Toffelmakaren 8, Urmakarn 5 Markaryd 30 1 630 0 0 1 630 6 3 800 660 4 460 Toffelmakaren 2 Markaryd 8 506 0 0 506 2 990 219 1 209 Industrien 9 Markaryd 19 1 216 5 305 1 521 0 3 896 597 4 493 Triangeln 12 Markaryd 0 0 1 685 685 0 814 147 961 Konditorn 3 Markaryd 0 0 1 418 418 0 0 0 0 Banmästaren 13 Markaryd 4 184 1 83 267 0 0 0 0 Sum Markarydsbostäder 6 293 442 158 385 38 369 480 527 4 228 2 215 113 674 706 2 889 819 Sum Hyresbostäder i Sverige II 15 812 1 127 454 1 338 87 058 1 214 512 11 457 5 890 636 1 893 183 7 783 819 36 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

Hyresfastigheter Holding II AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 Oslo signatur.no 110246