BRF STYRMANNEN 17 ÅRSREDOVISNING 2018
Styrelsen för Org.nr: 716416-5958 får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2018-01-01-2018-12-31 C7
Organisationsnummer: 716416-5958 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖR BRF STYRMANNEN 17 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2018-01-01-2018-12-31. Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen äger fastigheten Styrmannen 17 i vilken man upplåter 28 lägenheter med bostadsrätt samt en källarlokal med hyresrätt. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Stockholms Stads Brandförsäkringskontor, via Osseen försäkringsmäklare. I försäkringen ingår delarna styrelseansvar och försäkring mot ohyra. Försäkringsnumret är 4389 1. Lägenhetsinnehavarna är uppmanade att ha brandvarnare och egna bostadsrättsansvarsförsäkringar som tillägg i sina hemförsäkringar. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Ars avgifter Under året har årsavgifterna varit oförändrade. Genomfört och planerat underhåll Styrelsen måste alltid godkänna större renoveringar hos enskilda medlemmar. Pågående eller framtida underhåll Tid unkt B nadsdel 2019 Fasad 2020-2021 Avlopp At ärd Fasaden under taket på gårdshuset behöver underhåll, eventuellt också delar av taket. Okulär besiktning gjordes av avloppsrören 2016. Inga akuta problem upptäcktes men viss "relining" kan behövas kommande år. Tidigare genomfört underhåll Tid unkt B nadsdel 2018 Fasad 2017 Källaren 2016 Källaren 2014 Tak 2013-2014 Fönster 2013 Värme 2011-2012 Stammar At ärd Fasad och frontspiser på gathuset återställdes i urs run sskick Gamla rördelar byttes ut. Gamla rördelar b es ut. Snörasskydd och säkerheten för arbetare på taket förbättrades Utvändig ommålning av samtliga fönsterbågar och fönsterfoder, b e av tätnin slister. Värmecentralen byttes ut Partiella stambyten
Organisationsnummer: 716416-5958 2011-2012 Entreer och tra hus Målning av tak, väggar och dörrar. Övriga väsentliga händelser Under året återställdes gathusets fasad och tak med frontespiser i kopparplåt till sitt ursprungsskick från 1895. För långsiktig hållbarhet nytillverkades frontespisernas plåtutsmyckningar enligt originalet. Delar av frontespisernas listverk knackades ner och gjordes om liksom viss puts i fasaden. Stuckdetaljer i frontespiserna och vissa detaljer i fasaden nytillverkades. Andra fasaddetaljer lagades och målningsbehandlades. Fasaden rengjordes och målades också. Renoveringen har granskats och godkänts av tredje part. Föreningen är nöjd med resultatet som vi bedömer har skapat mervärde för våra medlemmar och som dessutom kan glädja grannar och besökare på vår gata. Stämma Ordinarie föreningsstämma hölls 2018-05-15. Vid stämman deltog 11 medlemmar varav 11 var röstberättigade. Styrelse Styrelsen har under året haft följande sammansättning: Mårten Bastmark Magnus W ahlström Fredrik Dahl Erik Holmberg Magnus Lind Alexander Ljunqvist Ordförande Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Suppleant Styrelsen har under året hållit fem protokollförda styrelsemöten. Firmatecknare Firmatecknare har varit föreningens ordinarie ledamöter. Teckning sker två i förening. Revisorer Joakim Mats son BoRevision AB F öreningsvald ordinarie Valberedning Valberedningen består av Lars Olsson och Lena Pihl. Underhållsplan Underhållsplan för planerat periodiskt underhåll har upprättats av styrelsen. Planen ligger till grund för styrelsens/föreningsstämmans beslut om reservering till eller i anspråkstagande av underhållsfond. Underhållsplanens syfte är att säkerställa att medel finns för det planerade underhållet som behövs för att hålla fastigheterna i gott skick. Under året utfört underhåll framgår av resultaträkningen. /0
Organisationsnummer: 716416-5958 Medlemsinformation Medlemmar Föreningen hade 39 medlemmar vid utgången av verksamhetsåret 2018. Under året skedde en överlåtelse. Flerårsöversikt Nyckeltal 2018 2017 2016 2015 N ettoomsättnin 1 337 1 279 1 221 1 213 Resultat efter finansiella poster -164-185 -364-183 Årsav "ft* kr/kvm 539 515 491 491 Drift**, kr/kvm 382 443 468 419 Belåning kr/kvm 1 967 617 617 617 Soliditet, % 60 84 84 84 (Nyckeltal i tkr om inte annat anges) 2014 1 226-121 491 391 617 84 *Genomsnittlig årsavgift kr/kvm fördelas på kvm-ytan för bostäder och beräknas på årsavgifterna exklusive eventuellt separat debiterade konsumtionsavgifter ( el, kabel-tv och liknande). **Genomsnittlig drift kr/kvm fördelas på kvm-ytan för bostäder och lokaler och beräknas på driftskostnader exklusive eventuellt kostnader för planerat underhåll. Förändring av eget kapital Medlemsinsatser Uppi.avgifter Yttre UH Balanserat fond resultat Belopp vid årets ingång 6 445 060 6 332 726 736 561-4 545 105 Reservering fond yttre 200 082-200 082 UH2017 Ianspråktagande fond 0 0 e UH2017 Balanseras i n -185 204 Årets resultat Belopp vid årets slut 6 445 060 6 332 726 936 643-4 930 391 Årets resultat -185 204 185 204-164 152-164152
Organisationsnummer: 716416-5958 Förslag till disposition av årets resultat Till stämmans förfogande står följ ande belopp i kronor: Balanserat resultat Årets resultat -4 930 391-164 152-5 094 543 Styrelsen föreslår följande disposition: Reservering till underhållsfond I anspråkstagande av underhållsfond Balanserat resultat 200 082 0-5 294 625-5 094 543 /X7
Resultaträkning Rörelseintäkter Nettoomsättning Rörelsekostnader Drift och underhåll Övriga externa kostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Arets resultat Not 1 Not 2 Not 3 Not 4 Not 5 2018-01-01 2017-01-01 2018-12-31 2017-12-31 1337162 1 278 610-970 467-1124 621-128 739-30 715-370 970-285 621-1470176 -1 440 957-133 014-162 347 266 174-31 404-23 032-31138 -22 858-164152 -185 204 ~
Balansräkning 2018-12-31 2017-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningsti//gjngar Byggnader och mark Inventarier och maskiner Not 6 Not 7 12 784 909 19 626 12 804 535 9 943 744 24 771 9 968 515 Summa anläggningstillgångar 12 804 535 9 968 515 Omsättningstillgångar Kottfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Not 8 Not 9 Not 10 4 973 606 898 14 877 52 517 679 265 852 568 4 973 549 845 2 759 so 326 607 903 4 943 Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar 1 531 833 14 336 368 612 846 1058::b...
Balansräkning 2018-12-31 2017-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Yttre underhållsfond Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder Ldngfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Summa eget kapital och skulder Not 11 Not 12 Not 13 6 445 060 6 445 060 6 332 726 6 332 726 936 644 736 562 13 714 430 13 514 348-4 930 391-4 545 105-164 152-185 204-5 094 543-4 730 309 8 619 886 8 784 038 4 975 000 1500000 4 975 000 1 500 000 20 000 0 321195 113 012 0 20 986 400 287 163 325 741 482 297 323 5 716 482 1 797 323 14 336 368 10 581361 ~
Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning ( +) kortfristiga fordringar Ökning (+)/minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Ökning ( +) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Arets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 2018-01-01 2017-01-01 2018-12-31 2017-12-31-164 152-185 204 370 970 285 621 206 818 100 417-14 309 12 191 424 159 29 764 616 668 142 371-3 206 990 0-3 206 990 0 3 495 000 0 3 495 000 0 904 678 142 371 554 788 412 416 1459 466 554 788 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto ~ hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. ~
Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Föreningen tillämpar sig av årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012: 1(K3). Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Lån med en bindningstid på ett år eller mindre tas i årsredovisningen upp som långfristiga skulder. Avskrivning fastighet Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder/avskrivningstider och därmed har fastighetens anskaffningsvärde fördelats på väsentliga komponenter. Nyttjandeperioden för komponenterna bedöms vara mellan 15 till 120 år. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i SABOs vägledning för komponentindelning av hyresfastigheter men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Byggnadens komponenter skrivs av linjärt över nyttjandeperioden och har under året skrivits av med 2,3 % av anskaffninqsvärdet. Avskrivning inventarier och maskiner Avskrivning sker med 10% på anskaffningskostnaden. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av stämman. Fastighetsavgift /fastighetsskatt Föreningen beskattas genom en kommunal fastighetsavgift på bostäder som högst får vara 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Föreningens fastighetsavgift var för räkenskapsåret 1 337 kronor per lägenhet. För lokaler betalar föreninqen statliqa fastiqhetsskatt med 1 % av taxerinqsvärdet för lokaldelen. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, tex avkastning på en del placeringar.
Noter 2018-01-01 2018-12-31 2017-01-01 2017-12-31 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror övriga intäkter Bruttoomsättning 1 314 756 6 000 16 406 1 337 162 1 255 032 6 000 17 578 1 278 610 Not 2 Drift och underhåll Fastighetsskötsel och lokalvård Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV och bredband Fastighetsskatt och fastighetsavgift Förvaltningsarvoden Övriga driftkostnader 155 551 176 910 56 787 355 770 49 532 20 535 38 263 4 938 38 376 69 276 4 530 970 467 187 244 302 739 36 124 355 247 47 232 20 078 37 668 4 851 54 430 73 688 5 320 1124 621 Not 3 övriga externa kostnader Förbrukningsinventarier och varuinköp Administrationskostnader Extern revision Konsultkostnader Medlemsavgifter 5 560 65 596 13 125 39 376 5 082 128 739 2 928 11890 10 900 0 4 997 30 715 Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm Övriga ränteintäkter 205 61 266 139 35 174 Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder Övrig~ räntekostnader 31 264 140 31404 23 032 0 23 032 ~
Noter 2018-12-31 2017-12-31 Not 6 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader Anskaffningsvärde mark Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder Taxeringsvärde byggnad - lokaler Taxeringsvärde mark - bostäder Taxeringsvärde mark - lokaler Summa taxeringsvärde 11 959 594 1 887 900 3 206 990 17 054 484-3 903 750-365 825-4 269 575 12 784 909 21600000 31 000 45 000 000 63 000 66 694 000 11 959 594 1887900 0 13 847 494-3 623 274-280 476-3 903 750 9 943 744 21 600 000 31 000 45 000 000 63 000 66 694 000 Not 7 Inventarier och maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde 150 095 150 095-125 324-5 145-130 469 19 626 150 095 150 095-120 179-5 145-125 324 24771 Not 8 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto Skattefordran 601 14 276 14877 2 759 0 2 759 --~
Noter 2018-12-31 Not9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader 52 517 52 517 2017-12-31 50 326 50 326 Ovanstående poster består av förskottsbetalda kostnader avseende kommande räkenskapsår samt intäktsfordringar för innevarande räkenskapsår. Not 10 Kassa och bank Handkassa Handelsbanken 1 000 851 568 852 568 1 000 3 943 4943 Not 11 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Lånenummer Stadshypotek 109717 Ränta 0,90% Ränteändr dag 2019-01-03 Belopp 4 995 000 4 995 000 Nästa års amortering 20 000 20 000 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 4 975 000 Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut 5 000 000 4 895 000 2 000 000 Not 12 Skulder till kreditinstitut Kortfristig del av långfristig skuld 20 000 0 Not 13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Övriga upplupna kostnader 10 864 92 395 297 028 400 287 4 400 94 843 64 082 163 325 Ovanstående poster består av förskottsinbetalda intäkter avseende kommande räkenskapsår samt skulder som avser innevarande räkenskapsår men betalas under nästkommande år. Not 14 Väsentliga händelser efter årets slut Inga väsentliga händelser har skett efter årets slut
Noter Stockholm, den 3: e, trpn'\... 20\ 3-2018-12-31 2017-12-31 Fredrik Dahl in r visionsberättelse hari70'9 1-/ / lämnats beträffande denna årsredovisning Av föreningen vald revisor
2% Avskrivningar 25% Övriga externa kostnader 8% Drift 65% Fördelning driftkostnader Ar 2018 Ar 2017
Ordlista Årsredovisning: Består av en förvaltningsberättelse samt den ekonomiska redovisningen. Förvaltningsberättelse: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse (ibland verksamhetsberättelse eller styrelseberättelse). Förvaltningsberättelsen talar om vilka som haft uppdrag i föreningen, vad som i huvudsak förekommit samt redovisar en del fakta om antalet medlemmar m m. Den ekonomiska redovisningen, bokslutet, följer den EU-anpassade årsredovisningslagen. Redovisningen består av resultaträkning, balansräkning och noter. I resultat- och balansräkningarna redovisas klumpsummor. Noterna innehåller mer detaljerad information. Resultaträkningen visar vilka intäkter respektive kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader = årets överskott/underskott. För en bostadsrättsförening gäller det nu inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder) som man väntar ska uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet ska hanteras. Balansräkningen visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas föreningens anläggningstillgångar i form av fastigheter och inventarier samt föreningens omsättningstillgångar i form av t ex kontanter och andra likvida medel. På skuldsidan redovisas föreningens eget kapital som innehåller medlemmarnas insatser, balanserat resultat och yttre fonden. Övriga poster på skuldsidan är skulder till kreditinstitut och övriga, t ex leverantörsskulder. Anläggningstillgångar är tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. Avskrivningar: Värdet på fastigheterna och inköpta inventarier minskar på grund av förslitning. Detta redovisas som en kostnad för avskrivning i resultaträkningen varje år. Det värde som står som tillgång i balansräkningen är värdet efter alla avskrivningar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Bland omsättningstillgångar kan nämnas HSB avräkningskonto och andra likvida medel. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t ex leverantörsskulder. Likviditet är bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t ex vatten, el, räntor, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens omsättningstillgångar med dess kortfristiga skulder. Är omsättningstillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Skulder: Skulder till utomstående; dels sådana som ska betalas inom ett år, dels skulder till kreditinstitut. Fond för yttre underhåll: Styrelsen ska upprätta underhållsplan för föreningens hus. I årsbudgeten ska medel avsättas för underhållet. Genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställs erforderliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus. Beslut om fondavsättning fattas av föreningsstämman. Fond för inre underhåll: I de bostadsrättsföreningar som har en inre underhållsfond, regleras avsättningen till fonden i bostadsrättsföreningens stadgar. Fondbeloppet enligt balansräkningen utvisar den sammanlagda behållningen av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Fondens fördelning på respektive lägenhet framgår av den avispecifikation som följer inbetalningskorten varje kvartal. Ansvarsförbindelser är åtaganden för föreningen som inte bokats som kort- eller långfristig skuld. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som avgäld. Ställda panter avser i föreningens fall de pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för erhållna lån.