Handläggare Ian Cortés Upprättad 1(14) 0480-45 03 91 senast reviderad Tillägg till PLANBESKRIVNING OCH PLANBESTÄMMELSER Detaljplan för fastigheten Focke Drevsudd 1 samt del av Krafslösa 4:19 och 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar Samrådshandling Planenheten Adress Box 611, 391 26 KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 vx Fax 0480-45 04 29 E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 2(14) Innehåll Innehåll... 2 Inledning... 3 Bakgrund... 3 Syfte med tillägg till detaljplanen... 4 Plandata... 4 Handlingar... 4 Planförfarande och tidsplan... 5 Tillägg till Planbeskrivning... 6 Tidigare ställningstaganden... 6 Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden... 6 Förutsättningar och förändringar... 8 Natur- och kulturmiljö... 8 Detaljplaneändringen... 10 Genomförande... 13 Fastighetsrättsliga frågor... 13 Konsekvenser... 13 Ekonomiska konsekvenser... 13 Miljöbedömning... 13 Tillägg till Planbestämmelser... 14
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 3(14) Inledning Att ändra och upphäva detaljplaner. En ändring av en detaljplan omfattar förändring eller borttagande av befintliga bestämmelser eller införande av nya bestämmelser inom ett detaljplanelagt område. Ändringar i en detaljplan kan göras om ändringen är förenlig med planens syfte, med övriga planbestämmelser och i övrigt inte innebär några olägenheter. Det är kommunen som avgör om det är lämpligt att använda sig av ändring av detaljplan i ett enskilt fall. (Boverket, För vad kan en detaljplan ändras). Ändring av detaljplan innebär att gällande detaljplan (underliggande plan) fortsätter att gälla, men att ändringar görs i planens bestämmelser. Tillägget ska därför läsas parallellt med gällande detaljplan, 0880K-P01/12 Focke Drevsudd 1, Krafslösa 4:19 samt 4:27, del av vid mesangränd i norra delen av Kalmar. Bakgrund Fastigheten Focke Drevsudd 1 och Björkenes området omfattades av Stadsplanen 0880K-I:413 (fastställd 1985-01-31). För att möjliggöra en framtida delning av fastigheten och möjliggöra utbyggnad av det befintliga bostadshuset på fastigheten, upprättades en ny detaljplan enligt s.k. enkelt planförfarande. Detaljplan 0880K-P01/12 Focke Drevsudd 1, Krafslösa 4:19 samt 4:27, del av vid mesangränd i norra delen av Kalmar vann laga kraft 2001-08-16 och har följande syfte: Planens syfte är att skapa en mera funktionell bostad i fastighetens nordöstra hörn genom att utöka fastigheten med ca 300 m² Avsikten är att dela tomten så att de befintliga bostadshusen hamnar på två separata fastigheter. Men syftet är att också att slå vakt om den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden Gentemot tidigare gällande plan togs också ett nytt ställningstagande beträffande det kulturhistoriska värdet av de två bostadshusen på fastigheten. Tidigare hade byggnaderna en bestämmelse om miljöhänsyn. Nu ändrades bedömningen till att byggnaderna var bevaringsvärda samt att de inte får rivas. Däremot möjliggjorde planen utbyggnadsmöjligheter för båda bostadshusen. Fastigheten Focke Drevsudd 1 är privatägd. Samhällsbyggnadsnämnden i Kalmar kommun har fått in en ansökan om bygglov som i första hand syftar till, behovet av nybyggnad efter rivning av det norra och äldsta bostadshuset, d.v.s. att uppföra ett nytt, av samma karaktär och på samma plats, för att åstadkomma bättre sanitära förhållanden i linje med dagens krav. Byggnaden har en rumshöjd på två meter samt är i två våningar. Om huset skulle byggas till så som planen medger skulle byggnadsdelen få en rumshöjd på ca 2,30 2,40 meter vilket medför invändiga golvnivåskillnader som måste tas upp med ramper eller hiss enligt BBR alternativt behöver avvikelsen från tillgängligheten godtas i lovprövningen. Önskemålet om en nybyggnad av en modern s.k. enkelstuga strider dock mot planen och en justering av bestämmelser måste göras.
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 4(14) Syfte med tillägg till detaljplanen Syftet är att med hjälp av ändringen, genom tillägg, ta bort planbestämmelsen q som anger: Värdefull bebyggelse. Ändring av byggnad får inte förvanska dess karaktär eller anpassning till omgivningen. Byggnaden får inte rivas. Ändring innebär att enbart de ändrade bestämmelserna i befintlig plan beskrivs i denna handling som skall läsas tillsammans med de ursprungliga planhandlingarna för Focke Drevsudd 1, Krafslösa 4:19 samt 4:27, del av vid mesangränd i norra delen av Kalmar. Plandata Planområdet är beläget 7 km norr om Kalmar centrum, utmed Värsnäsleden mellan Norrliden och Björkenäs. Fastigheten är privatägd och är 2 597 m². BJÖRKENÄS BJÖRKUDDEN NORRLIDEN Fastigheten Focke Drevsudd 1 ligger i Bjärkenäs och är markerad med streckad röd linje. Handlingar Gällande planhandlingar: Planbeskrivning till detaljplanen Focke Drevsudd 1, Krafslösa 4:19 samt 4:27, del av vid mesangränd i norra delen av Kalmar, laga kraft 2001-08-16, aktnr. 0880K-P01/12. Plankarta till detaljplanen för Focke Drevsudd 1, Krafslösa 4:19 samt 4:27, del av vid mesangränd i norra delen av Kalmar, laga kraft 2001-08- 16, aktnr. 0880K-P01/12. Tillägg till detaljplan: Tillägg till Planbeskrivning till detaljplanen för Focke Drevsudd 1, Krafslösa 4:19 samt 4:27, del av vid mesangränd i norra delen av Kalmar, Kalmar kommun. Till planen hör också: Fastighetsförteckning
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 5(14) Planförfarande och tidsplan Detaljplaneprocessen följer plan- och bygglagen SFS 2010:900. Processen Vid ändring av en detaljplan ska kommunen tillämpa motsvarande förfarande som används för att ta fram en ny detaljplan. Det finns två planförfaranden som kan användas vid framtagandet av en detaljplan, standard och utökat. Standardförfarandet kan användas om planförslaget är förenligt med översiktsplanen, är förenligt med länsstyrelsens granskningsyttrande, inte är av betydande intresse för allmänheten, inte i övrigt är av stor betydelse och inte antas medföra en betydande miljöpåverkan Om alla godkänner planförslaget i samrådet kan ett begränsat standardförfarande användas. Då behöver inte förslaget ställas ut för granskning utan kan antas direkt efter samrådet. Detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjas efter 1 januari 2015 enligt s.k. standardförfarande och kan eventuellt komma att följa begränsat förfarande. Plankartan är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan, 2015-01-02. Planen förväntas ha följande preliminära tidsplan Samråd 3:e kvartalet 2016 Granskning 3:e kvartalet 2016 Godkännande/Antagandeprövning i samhällsbyggnadsnämnden 4:e kvartalet 2016
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 6(14) Tillägg till Planbeskrivning Tidigare ställningstaganden Översiktliga plandokument Enligt översiktsplan för Kalmar kommun, antagen 2013-06-17, lagakraft vunnen 2014-11-07, ingår planområdet i delområdet Norra Staden. Området pekas ut som Utredningsområde för bostäder Kartbild hämtad ur Kalmars översiktsplan (sid 127) Bedömningen är att detaljplanens förslag ligger i linje med översiktsplanen och kommunens ambition om att möjliggöra fler bostäder. Planområdet ligger inom influensområdet för flygets riksintresseområde gällande höjdbegränsning. Föreslaget bedöms inte påverka riksintressena negativt. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Gällande detaljplan aktnr. 0880K-P01/12 vann laga kraft 2001-08-16 och föreskriver bl. a. mark för bostadsändamål. Detaljplanen anger ingen exploateringsgrad utan, bebyggelsen begränsas genom egenskapsgräns och övrig mark är prickmarkerad, d.v.s. får ej bebyggas. Byggnadshöjden är angiven till 4,2 meter. Genomförandetiden har utgått. Planområdet är detsamma som i gällande plan omfattar fastigheten Focke Drevsudd 1 i sin helhet. Tillägget gäller för hela planområdets inom kvarktersmark avsedd för bostadsändamål.
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 7(14) Stadsplan 0880K-I:413 Detaljplan 0880K-P01/12 Översikt detaljplaner. Karta: Gällande detaljplan 0880K-P01/12 Utdrag ur gällande detaljplan. Tillägget gäller inom hela planområdets som är avsett för bostadsändamål (markerad med streckad röd linje).
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 8(14) Förutsättningar och förändringar Natur- och kulturmiljö Naturmiljö Den aktuella fastigheten eller dess närområde är inte utpekade som värdefull natur. Värsnäsleden är utmed långa sträckor kantad av lummig grönska. Fastigheten är en del av ett större lövskogsdominerat område som ger en speciell karaktär till miljön. Trädgården tillhörande Focke Drevsudd är en lummig oas med flera stora lövträd. Sedan detaljplanen upprättades 2001 har fastigheten till en del växt igen. Den nuvarande detaljplanen innebär att träd inte får fällas och att om träd drabbas av röta eller annan sjukdom och behöver tas bort, skall nya återplanteras. Den nu föreslagna ändringen av planen innebär ingen förändring i detta avseende. Den lummiga och tätt beväxta miljön längs cykeleden mot norr. I fonden skymtar det södra huset inom planområdet på höger sida av cykelleden. Kulturmiljö Planområdet och området i dess närhet hyser inga kända fornlämningar. Området är inte heller utpekat som kulturhistoriskt värdefull miljö i kommunens översiktsplan, utan ett område som utredningsområde för bostäder. Området hyser två bostadshus, båda husen är försedda med bestämmelsen q som innebär att byggnaderna är bevarandevärda samt att de inte får rivas. Planen möjliggör också omfattande utbyggnadsmöjligheter för båda bostadshusen, framför allt för det norra huset, det som planeras rivas och ersättas av ett likvärdigt hus. Enkelstugan, det norra huset, är uppförd i ett och ett halvt plan.
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 9(14) Det södra huset, till och ombyggt vid ett flertal tillfällen, senast i mitten av 80-talet. Den byggnad som är aktuell för rivning (den norra byggnaden) är inte unik, det finns många snarlika hus på landsbygden. Stugan har stått på samma plats sedan åtminstone 1830-talet och har ett visst autenticitetsvärde, även om den har byggts om och förändrats, framför allt invändigt. Den norra byggnaden, enkelstugan, omgiven av tät vegetation. Exteriört väl hållen.
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 10(14) Under 1960-talet gjordes omfattande renoveringar av bl. a bjälklag. Renoveringen var felaktigt utförd vilket har givit problem med inomhusmiljön. Dessa har provisoriskt kunnat avhjälpas genom mekanisk ventilation av grunden. Enkelstugans bottenvåning. Ändringen av planen innebär ett upphävande av q-märkningen av byggnaderna på fastigheten, i enlighet med det reviderade planförslaget. För kulturmiljön innebär upphävandet av q-märkningen att den norra byggnaden (enkelstugan) tas bort och ersätts med en ny byggnad av motsvarande typ och med samma placering. En rivning skall åtföljas av en dokumentation av byggnaden i form av fotografering och enkel uppmätning och provtagning för dendrokronologisk datering. Den befintliga planens syfte, att skapa en mer funktionell bostad i fastighetens nordöstra hörn och att slå vakt om den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden, påverkas inte påtagligt vid en rivning av det norra huset och en ersättning med ett motsvarande hus. Strandskydd Vid ändring av en detaljplan återinträder eller inträder inte strandskyddet så som är fallet när en detaljplan ersätts med en ny plan. Miljöbalk (1998:808) 7 kap18g Lag (1998:811) om införande av miljöbalken 10a Detaljplaneändringen Förutsättningar En av förutsättningar för ändringar i en detaljplan är att den är förenlig med planens syfte. Gällande detaljplan aktnr. 0880K-P01/12 har tre huvudsyften: skapa en mera funktionell bostad i fastighetens nordöstra hörn dela tomten slå vakt om den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden.
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 11(14) Bebyggelse: Under rubriken Bebyggelseområden 2:a stycke beskrivs följande: Båda bostadshusen är bevaringsvärda och ges i den nya detaljplanen bestämmelsen q, som innebär att byggnaderna inte får rivas och att vid tillbyggnad anpassning till omgivningen skall ske och karaktären av det befintliga inte får förvanskas. Utbyggnadsmöjligheter ges framför allt för det norra huset. Det vill säga, husen klassificerades som bevarandevärda men de fick i lika hög grad, utbyggnadsmöjligheter. Det norra huset, huset som önskas rivas, fick drygt en meter runt om sig samt tillbyggnadsmöjligheter mot öster. Detta innebär att det befintliga huset har en byggnadsarea på ca 52 m² och gällande plan medger utbyggnaden till ca 120 m². På ett liknande sätt, det södra huset (huset som har tillbyggnader från olika epoker, senast i mitten av 80-talet) har en byggnadsarea på ca 168 m² och byggrätten som medges i gällande plan tillåter ca 243 m². Avsikterna strider uppenbarligen mot varandra och begränsar möjligheterna som planen också medger i form av utbyggnad. Huset får inte rivas men de får byggas till runtomkring så att de inte syns. Illustrationen visar den möjliga byggnationen inom fastigheten ( Det norra huset ). Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335). Om det norra huset rivs och ersätts med ett nytt hus anses intentionerna att bevara karaktärsdragen i området och den bebyggda miljön skyddas ändå genom PBL 2010:900 Vid planläggning, i ärenden om bygglov och vid åtgärder avseende byggnader som inte kräver lov enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till Bebyggelseområdets särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden ska skyddas. Ändringar och tillägg i bebyggelsen ska göras varsamt så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas (2 kap 6 PBL). På samma sätt, utbyggnadsmöjligheter för det södra huset beaktas genom:
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 12(14) Byggnaden/bebyggelseområdet får inte förvanskas (8 kap 13 PBL). Underhåll ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadens värde. Utformningen av byggnaden och dess historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden ska bevaras. (8 kap 14 PBL). Ändring av en byggnad och flyttning av en byggnad ska utföras varsamt så att man tar hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och tar till vara byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden.( 8 kap 17 PBL) Värdefulla miljön: Avsikten att slå vakt om den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden fortsätter att gälla. Den gällande detaljplanen säger ( Bebyggelseområden 4:e stycke): För att slå vakt om den värdefulla miljön längs Värsnäsleden och gårdsmiljön mellan byggnaderna (framsidans entré) införes en bestämmelse ej plank som förbjuder uppförande av plank som hägnad mellan tomterna och mot Värsnäsleden. Hägnader skall bestå av enkelt nät, häck, buskar, inte nödvändigtvis planterade spikrakt i tomtgräns eller helst ingen markering alls. Tillägget till detaljplanen avser ingen ändring som strider med dessa intentioner. Tillägget till detaljplanen avgränsas till fastigheten Focke Drevsudd 1, d.v.s. kvartersmarkens avgränsning och markanvändningen (bostadsändamål) förblir densamma som i nu gällande plan. Planbestämmelse upphävs. Markerad med streckad röd linje på bilden nedan. q Bestämmelse som ska upphävas Bild och karta: Utdrag av del av gällande detaljplan Focke Drevsudd 1, Krafslösa 4:19 samt 4:27, del av vid mesangränd i norra delen av Kalmar, laga kraft 2001-08-16, aktnr. 0880K-P01/12.
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 13(14) Genomförande Genomförandetid Genomförandetiden ändras enligt PBL 4:22 när en detaljplan ändras. Planens genomförandetid ska gälla för den del som ändras. Genomförandetiden för denna planändring genom tillägg är 5 år från den att beslutet att ändra planen vinner laga kraft (PBL 4 kap 21 ). Fastighetsrättsliga frågor Fastigheten Focke Drevsudd 1 kan delas i två fastigheter. Gemensamhetsanläggning för infart och ledningar kan behöva bildas i samband med en delning. Ansökan om fastighetsbildning görs hos Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun. Konsekvenser Ekonomiska konsekvenser För kommunen medför planändringen inte några exploateringskostnader. Planavgift tas ut vid bygglovsprövning enligt särskild taxa. Miljöbedömning Enligt de lagar som gäller för miljöbedömningar av planer och program (planoch bygglagen 5 kap 18 och miljöbalken 6 kap. 11 ) ska kommunen genomföra en miljöbedömning för alla detaljplaner och planprogram som kan antas medföra betydande miljöpåverkan. För att bedöma om planförslaget kan antas medföra en betydande miljöpåverkan enligt MB 6 kap. 11 ska EU:s direktiv 2001/42/EG tillämpas. Undantag medges i direktivet för planer som avser små områden och för mindre ändringar i befintliga planer. Undantaget förutsätter också att markanvändningen inte medför betydande miljöpåverkan enligt kriterier som redovisas i bilaga 2 till EU-direktivet. Kommunens samlade bedömning är att föreliggande förslag till ändring av detaljplan genom tillägg inte medför någon påtaglig miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Medverkande tjänstemän Planen har upprättats på samhällsbyggnadskontoret med undertecknad som handläggare. Ian Cortés Arkitekt SAR/MSA
Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 14(14) Tillägg till Planbestämmelser Planbestämmelse som upphävs. Under rubriken PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE q Värdefull bebyggelse. Ändring av byggnad får inte förvanska dess karaktär eller anpassning till omgivningen. Byggnaden får inte rivas. Planbestämmelse som införs (inom område för planändring). Under rubriken ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER a 1 Planavgift tas ut i samband med bygglov Ian Cortés Arkitekt SAR/MSA