BESKRIVNING AV STRANDDETALJPLANEN som gäller den 28.2.2015 daterade plankartan ÄNDRING AV STRANDDETALJPLANEN FÖR KURKGÅRD, GÅRDSCENTRUM Ändringen av stranddetaljplanen gäller fastigheten Kurk Allen 257-499-1-92 och del av fastigheterna Kurk 257-499-1-90 och Mickels 257-4991-91 i Kyrkslätts kommun Genom stranddetaljplanen bildas kvarter 1 och 25 samt rekreations- och gatuområden. Plankonsult, planförfattare: Seppo Lamppu tmi, DI Seppo Lamppu Kurtängsgränden 11, 02780 Esbo seppo.lamppu@kaavoitus.fi Anhängiggörande: Planen kungjordes anhängig 16.12.2009 Behandling: Program för deltagande och bedömning (PDB) samhällstekniska nämnden 19.11.2009 ( 110) Utkast till stranddetaljplan samhällstekniska nämnden 23.5.2012 Förslag till stranddetaljplan samhällstekniska nämnden 23.4.2015 kommunstyrelsen Godkännande av stranddetaljplanen samhällstekniska nämnden kommunstyrelsen kommunfullmäktige. Projekt nr: 19202 Ritning nr: 3201 (stranddetaljplan) 3202 (illustration)
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 1 (17) BESKRIVNINGENS INNEHÅLL 1 SAMMANDRAG... 3 1.1 Stranddetaljplan... 3 1.2 Olika skeden i planprocessen... 3 1.3 Genomförande av stranddetaljplanen... 3 2 UTGÅNGSPUNKTER... 3 2.1 Utredning om förhållandena i planeringsområdet... 3 2.1.1 En allmän beskrivning av området... 3 2.1.2 Naturmiljön och gårdsmiljön... 3 2.1.3 Det bebyggda gårdsområdet och kulturhistorian... 4 2.2 Markägoförhållanden... 6 2.3 Miljöstörningar... 6 2.4 Planeringssituationen... 6 2.4.1 De riksomfattande målen för områdesanvändningen... 6 2.4.2 Landskapsplan... 6 2.4.3 Generalplan... 6 2.4.4 Detaljplaner... 7 2.4.5 Byggnadsordning... 7 2.4.6 Samhällsteknik... 7 2.4.7 Grundkarta och terrängdata... 7 2.4.8 Övriga planer, utredningar och beslut som berör planområdet... 7 3 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV stranddetaljplanen... 8 3.1 Behovet av planering... 8 3.2 Planeringsstart och beslut som gäller denna... 8 3.3 Deltagande och samarbete... 8 3.3.1 Intressenter... 8 3.3.2 Inträde av anhängighet... 8 3.3.3 Deltagande och växelverkan... 8 3.3.4 Myndighetssamarbete... 8 3.4 Målen för stranddetaljplanen... 9 3.4.1 Mål som fastställts i början av planeringsprocessen... 9 3.4.2 Mål som preciserats under planeringsprocessen... 9 3.4.3 Åsikter, ställningstaganden och utlåtanden i begynnelse- och utarbetningsskedet... 9 4 BEREDNING AV STRANDDETALJPLANENS ÄNDRING OCH PLANUTKAST... 9 5 FÖRSLAG TILL ÄNDRING AV STRANDDETALJPLANEN... 10 5.1 Utlåtanden om utkastet till ändring av stranddetaljplan, gjorda ändringar och justeringar... 10 5.2 Planens struktur och beskrivning... 11 5.3 Granskningar av dimensionering och omfattning... 12 5.4 Områdesreserveringar... 12 5.5 Planens konsekvenser... 13 5.6 Planbeteckningar och -bestämmelser... 14 5.7 Namnbestånd... 16 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN... 17 6.1 Planer som styr och åskådliggör genomförandet... 17 6.2 Genomförande och tidsplanering... 17 6.3 Uppföljning av genomförandet... 17
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 2 (17) BILAGOR TILL PLANBESKRIVNINGEN: Bilaga 1: Uppföljningsblankett för stranddetaljplanen Bilaga 2a och 2b: Planområdets läge Bilaga 3a: Utdrag ur sammanställningen av fastställda landskapsplaner för Nyland Bilaga 3b: Utdrag ur utkastet till etapplandskapsplan 4 Bilaga 4. Utdrag ur den övergripande generalplanen för Kyrkslätts kommun Bilaga 5: Utdrag ur gällande stranddetaljplanen Bilaga 6: Plankarta över stranddetaljplanens utkastskede (förminskning) Bilaga 7: Plankonsultens bemötanden av utlåtandena och kommentarerna om planutkastet Bilaga 8: Stranddetaljplanekarta och bestämmelser (planförslaget, förminskning) Bilaga 9: Illustration Bilaga 10: Områdesstruktur Bilaga 11: Utdrag ur naturinventering BILAGOR TILL PLANEN: Program för deltagande och bedömning Naturinventering, Ekotoni Ky, FL Jari Hietaranta 2007 och 2010. Inventering av fornlämningar, Mikroliitti Oy, 2011. Parkplan, utdrag Fotomontage byggnadsinventering beskrivningstext Miljöbeskrivning och beskrivning av gårdens historia FÖRTECKNING ÖVER ANDRA HANDLINGAR, BAKGRUNDSUTRED- NINGAR OCH KÄLLMATERIAL SOM BERÖR PLANEN Byggnadskultur och kulturlandskap i Kyrkslätt, Sigbritt Backman, 1990
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 3 (17) 1 SAMMANDRAG 1.1 Stranddetaljplan Arbetet med att ändra stranddetaljplanen har startat på markägarens initiativ. Planeringsområdet är i sin helhet privatägt. I den gällande stranddetaljplanen har området kring Kurk Gård anvisats som ett kvartersområde/en tomt på ca 10 hektar (AM/s). I området tillåts placering av högst fyra bostäder. Det främsta syftet med planeringsarbetet är att genom planändringen möjliggöra en områdesanvändning som motsvarar de förändrade användningsbehoven. Ett mål är att undersöka möjligheterna att huvudsakligen inom ramen för det ursprungliga AM/s-områdets totala byggrätt anvisa en del av den för bostadsbyggande avsedda byggrätten till den västra kanten av gårdsområdet. Målet är också att dela byggrätten på fler bostadsenheter än vad den gällande planen skulle tillåta. Omplaceringen av byggrätten och ökningen av antalet bostäder förutsätter en planändring. 1.2 Olika skeden i planprocessen Arbetet med att utarbeta en ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård har startat på markägarens initiativ. Programmet för deltagande och bedömning behandlades av samhällstekniska nämnden 19.11.2009 ( 110) och planen gjordes anhängig 16.12.2009. Målet är att planen ska godkännas sommaren 2015. Planen utarbetas av Seppo Lamppu tmi med DI Seppo Lamppu som ansvarig planförfattare och plankonsult. 1.3 Genomförande av stranddetaljplanen Planeringsområdet är i sin helhet privatägt. Markägaren ansvarar för genomförandet av planen. 2 UTGÅNGSPUNKTER 2.1 Utredning om förhållandena i planeringsområdet 2.1.1 En allmän beskrivning av området Planeringsområdet är beläget i den nordvästra delen av Kyrkslätts kommun. Till centrum av Kyrkslätt är avståndet ca 8 kilometer och till Helsingfors centrum knappt 40 kilometer. Planeringsområdet omfattar Kurk Gård och gårdscentrumet i sin helhet liksom skogsremsan på gårdsområdets västra sida. Arealen uppgår till ca 15,5 hektar. Kurk Golfs golfbana är belägen omedelbart söder och sydväster om gården. Gårdsområdet gränsar i öster till Volsvägen och i norr till Bakträsk. Planområdet omfattar hela fastigheten Kurk Allen 257-499-1-92 och del av fastigheterna Kurk 257-499-1-90 och Mickels 257-499-1-91. Planeringsområdets läge beskrivs i bilagorna 2a och 2b. För närvarande finns det tre byggnader som används för fast boende och en fritidsbostad i i planområdet. Ägarfamiljen bor i den stora huvudbyggnaden på Kurk Gård. Den gamla huvudbyggnaden (i det sydöstra hörnet av gårdsområdet) är också bebodd året runt. Väster om den gamla ladugårdsbyggnaden finns en mindre bostadsbyggnad som är uthyrd. Före detta hönshuset på norra sidan av tennisbanan är uthyrd som fritidsbostad. Den gamla ladugården används i huvudsak som förråd. I ladugårdsbyggnaden har man drivit en liten gårdsbutik som bl.a. sålt lokala produkter. I den gällande stranddetaljplanen har byggnaderna vid gårdscentrumet i huvudsak anvisats som byggnader som ska skyddas och bevaras. Merparten av planområdet består av park, parkskog och äng. 2.1.2 Naturmiljön och gårdsmiljön Hela Kurkgårds f.d. gårds- och driftcentrum är ett bebyggt område med gårdsplaner och parker. För gården utarbetades en gång i tiden en parkplan. Enligt denna anlades allén som leder till gården liksom gårdsplanen och den övriga näromgivningen. En bild av parkplanen ingår i bilagematerialet. Det nya
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 4 (17) byggnadsområdet väster/sydväster om gårdsområdet är sedvanlig skogsmark. Området slutavverkades för några år sedan och består i dag främst av plantskog och ungskog. En naturinventering av planområdet gjordes 2007 och den uppdaterades 2010. I uppdateringen av naturinventeringen (2010) fästes särskild uppmärksamhet vid eventuella förekomster av flygekorre i området. Inga tecken på flygekorrar observerades. Varken i planeringsområdet eller i näromgivningen fanns lämpliga skogsområden. Områdena har bearbetats kraftigt och omfattar därför inga för flygekorrar lämpliga livsmiljöer. Utifrån naturinventeringarna lyfte man fram tre områden som är viktiga med hänsyn till naturvärdena: Det lövträdsdominerade strandkärret inne i Kurkviken (område nr 5), och (den anlagda) dammen och våtmarken med näromgivningar på västra kanten av gårdsplanen (område nr 2). Kurk Gårds kärna (område nr 3) beskrevs som viktig särskilt med hänsyn till miljö- och landskapsvärdena. Enligt naturinventeringen 2007/2010 omfattar området inga objekt enligt 29 i naturvårdslagen eller 15a och 17a i vattenlagen, och inte heller METSO-objekt eller beaktansvärda skogsnaturtyper enligt Meriluoto-Soininens förteckning. Strandkärret i den innersta delen av Kurkviken (område nr 5) kan tolkas som ett objekt enligt skogslagen (svämäng). Som ett beaktansvärt objekt nämner inventeringen även den konstgjorda dammen och området kring den (område nr 2) samt kärnan i gårdsområdet (område nr 3) som är viktigt beträffande miljö- och landskapsvärdena. En rapport över naturinventeringen ingår i bilagematerialet. Ett utdrag ur naturinventeringen (objektskarta) finns som bilaga 11 till planbeskrivningen. I inventeringarna har Kurk Gårds gårdsplan (område nr 3) med närområden placerats i kategori 3, som avser områden med relativt betydelsefulla natur- eller landskapsvärden. Dammen (den anlagda) med näromgivningar har en frodig vegetation och det växer rikligt med hasselbuskar särskilt längs det lilla diket som rinner ut i dammen. Området har påverkats kraftigt av mänsklig verksamhet. Att resliga träd har avlägsnats har gynnat hasselbuskarna. I avverkningsområdet väster om dammen, väster och norr om område 2, finns det inget hinder för byggande (område nr 1 i bilagan till naturinventeringen). I området växer unga plantor och ett mycket glest fröträdbestånd. Faunan påverkas betydligt av att gårdscentrumet i sin helhet är ett bebyggt och bebott område. Den västra kanten utgörs av ett slutavverkat skogsområde där det växer plantor. I området känner man inte till att det skulle finnas och har man inte heller observerat flygekorrars revir, utrotningshotade eller sällsynta fåglar eller andra djurarter som kräver skydd. Det finns rikligt med älgar och hjortar i närheten av Kurkgård och djuren rör sig även på gårdsplanerna till bostäderna. Planområdet gränsar i norr till Bakträsk. Längs diket i områdets norra/nordöstra del har man grävt tre gölar. Det finns inga andra vattenobjekt i området. 2.1.3 Det bebyggda gårdsområdet och kulturhistorian Gårdens historia Enligt planbeskrivningen av den gällande stranddetaljplanen uppstod Kurk Gård på 1860 genom en sammanslagning av två hemman. H.V. Sundberg, som övertog gården år 1917, lät uppföra den nuvarande huvudbyggnaden. Byggnaden är ett klassicistiskt timmerhus med två våningar och säteritak. Den omges av en park som har planerats av Bengt Schalin (se bilaga 8). I östra kanten av gårdsområdet, nära Volsvägen, finns det gamla driftcentrumet och en gammal ladugårdsbyggnad. Söder om ladugårdsbyggnaden står den gamla huvudbyggnaden. Den torde vara från 1700-talet. Byggnadens nuvarande exteriör härrör f rån slutet av 1800-talet eller början av 1900-talet. Den gamla huvudbyggnadens gårdsområde har efter att stranddetaljplanen trädde i kraft styckats till en egen fastighet (fastighet 257-499-1-91). Efter att den gällande stranddetaljplanen färdigställdes har huvudbyggnaden genomgått grundlig renovering. Fastigheten 257-499-1-91 omfattar även en garage- /ekonomibyggnad.
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 5 (17) I den gällande planen har Volsvägen anvisats som en historiskt värdefull vägmiljö som ska skyddas. Öster om Volsvägen finns ett timrat spannmålsmagasin från 1800-talet. Sitt nuvarande yttre fick magasinet år 1930. Kulturhistoria och skydd Kurk Gårds huvudbyggnad ligger i den norra delen av gårdsområdet. Byggnaden är en kulturhistoriskt och historiskt värdefull byggnad som i den gällande stranddetaljplanen har betecknats som en byggnad som ska skyddas. På norra sidan av huvudbyggnaden finns en bastubyggnad och på västra sidan en garage-/ekonomibyggnad. På kullen väster om gården finns en gammal vattenreservoarbyggnad som i dag fungerar som lusthus. Ladugårdsbyggnaden i tegel från 1935, som ligger på gårdsområdets östra kant längs Volsvägen, används för närvarande som butiks- och lagerlokaler. Ladugårdsbyggnaden och den gamla huvudbyggnaden på fastigheten 257-499-1-91 har också betecknats som byggnader som ska skyddas i den gällande stranddetaljplanen. Mellan ladugårdsbyggnaden och huvudbyggnaden står en f.d. ekonomibyggnad (i norra kanten av tennisbanan) som används som fritidsbostad. Söder om denna står ett litet bostadshus som hyrs ut året runt. Till övriga delar är gårdsområdet ett obebyggt park- och parkskogsområde. Med stöd av parkplanen som utarbetades en gång i tiderna har en allé anlagts längs infarten till gården. Därtill har näromgivningen och gårdsplanerna vid huvudbyggnaden genomförts enligt planen. Byggnaderna i planområdet och byggnaderna öster om Volsvägen presenteras i en rapport med fotomontage som ingår i bilagematerialet. Mer om Kurk Gårds historia kan läsas i utredningssammandraget, som likaså ingår i bilagematerialet. Landskap och miljö Markanvändningen och skyddet av byggnaderna vid Kurgård har avgjorts och är i huvudsak bindande redan i den gällande stranddetaljplanen. Landskapsmässigt domineras området av gårdens huvudbyggnad, som ligger uppe på en sluttning som vetter mot sjön. Även de övriga befintliga byggnaderna i gårdsområdet står på den övre (södra) kanten av det sluttande området. Tillsammans med huvudbyggnaden utgör de en fin byggd och historiskt värdefull, horisontalt sammanhängande avslutning på landskapsrummet sett från sjön (se fotorapporten som finns som bilaga till planen: Fotomontage byggnadsinventering beskrivningstext). Om planändringen blir verklighet kommer ett större byggnadsområde som den gällande planen tillåter i den mittersta delen av sluttningen att strykas, och därmed kommer även landskapsrummet att bevaras mer intakt. Byggandet i gårdsområdet kommer att bestå av förnyelser och kompletteringsbyggande i ringa omfattning. De två byggnaderna på den norra och södra sidan av tennisbanan kan ersättas med nya bostadsbyggnader. I den gällande planen ingår redan nu heltäckande bestämmelser om byggnadernas anpassning till det omgivande byggnadsbeståndet och miljön. Planen har också bestämmelser om att landskapsförhållandena ska tas i beaktande. Bestämmelserna kommer att preciseras till nödvändiga delar. Det nya byggnadsområdet väster om gårdsområdet ligger beträffande landskapet i bakgrundsterrängen. Byggandet i det nya området kommer inte att framträda på ett störande sätt från gårdens riktning (sett österifrån) och inte heller från Bakträsket (norrifrån). Befolkning och service Kurk Gårds huvudbyggnad och den gamla huvudbyggnaden på fastighet 257-499-1-91 används av ägarna som fasta boningshus. Byggnaden söder om tennisbanan är uthyrd som bostad och byggnaden norr om tennisbanan används som fritidsbostad. Fastigheter som används för fast boende finns det i områdena längs Volsvägen norrut från Kurk Gård och särskilt söderut (mot kommunens centrum). De närmaste restaurang- och cafétjänsterna tillhandahålls sommartid av Kurk Golfs restauranger. För övrigt finns den kommersiella och kommunala servicen i kommuncentrum. Skolor för de lägre och högre årskurserna, finska Gesterbyn koulu och svenska Winellska skolan, finns i Gesterby skolcentrum.
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 6 (17) Fornlämningar Mikroliitti Oy gjorde en inventering av fornlämningar i området våren 2011. Enligt inventeringsrapporten kände man från förut inte till fornlämningar i området. I de närliggande områdena känner man till flera bostadsplatser från stenåldern. I planeringsområdet återfanns inga förhistoriska fornlämningar. Medeltida Öfverkurk bytomt från 1700-talet låg i ett bearbetat och bebyggt område av gårdscentrumet. På bytomten finns små arealer av terräng som förefaller mindre bearbetad. Inventeraren betraktar dock inte området som en fornlämning. I det obebyggda området observerades inga tecken på fornlämningar/den gamla bytomten. I slutet av rapporten konstaterar författaren av rapporten över fornlämningsinventeringen att den gamla tomtmarken i Överkurk med näromgivningar i arkeologiskt hänseende har förstörts såpass mycket och att eventuella arkeologiskt återstående terrängarealer är ringa till sin omfattning och med stor sannolikhet mycket uppblandade. Därmed finns det inte anledning att klassificera bytomten som fornlämning. Inventeraren fastslår också att det inte finns några fornlämningar i det nya byggnadsområdet (väster om gårdsområdet). Inventeringsrapporten finns som bilaga till planhandlingarna. I rapporten redogörs i detalj för det inventerade områdets egenskaper och slutsatserna av inventeringen. 2.2 Markägoförhållanden Planeringsområdet är i sin helhet privatägt. 2.3 Miljöstörningar I området finns inga betydande miljöstörande objekt. Trafiken på Volsvägen medför lite störningar för östra delen av gårdsområdet. 2.4 Planeringssituationen 2.4.1 De riksomfattande målen för områdesanvändningen I enlighet med markanvändnings- och bygglagen ska de riksomfattande målen för områdesanvändningen främjas i all planläggning; de allmänna planernas betydelse framhävs dock. Planeringsområdet berörs inte av några Natura-områdesreserveringar eller andra områdesreserveringar i skyddsprogram. Reserveringen i landskapsplanen för kulturlandskapsområden och skyddsbeteckningen för gården beskrivs i punkterna 2.4.2 (landskapsplanen) och 2.4.3 (generalplanen). Man känner inte till att det i planområdet skulle ha gjorts några linje- eller andra förbindelsereserveringar för trafiken, samhällstekniken eller energiförsörjningen, förutom de som gäller Volsvägen. Området berörs inte heller av några regionala eller lokala markanvändningsrelaterade intressen gällande rekreation, friluftsliv eller annan fritid. Kurk Golf tjänar allmän rekreationsverksamhet. 2.4.2 Landskapsplan Nylands landskapsplan, fastställd av miljöministeriet 8.11.2006, och etapplandskapsplan 2 för Nyland, fastställd 30.10.2014, är i kraft i området. Utdrag 1 och 2 ur sammanställningen av landskapsplanerna finns som bilaga 3a. Rasterbeteckningen Område, väg eller objekt som är viktigt med tanke på kulturmiljön eller landskapsvården har anvisats kring vägen som går genom området till östra kanten av gårdsområdet. I det nya utkastet till etapplandskapsplan 4 har avgränsningen av kulturlandskapet utvidgats österut (bilaga 3b). 2.4.3 Generalplan I den övergripande generalplanen för Kyrkslätts kommun är gårdsområdet i sin helhet ett M-område. Golfbanan söder om gårdens områden har i generalplanen tagits upp som ett VU-område. Det nya golfbaneområdet öster om gården är ett M-område. Huvudbyggnaden har anvisats som en byggnad som ska skyddas (sr 258) och omgivningen kring Volsvägen vid gårdscentret (inklusive själva gårdscentret) som en kulturmiljö (mi-158). Skyddsbeteckningen sr-258 omfattar (i enlighet med planbeskrivningen) huvud-
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 7 (17) byggnaden 1917-1919, den gamla huvudbyggnaden (ev. från 1700-talet), ekonomibyggnaden och parken. Ett utdrag ur generalplanen finns som bilaga 4. 2.4.4 Detaljplaner Kurk Gård ingår i en stranddetaljplan som Kyrkslätts kommunfullmäktige godkände 28.3.1996. Stranddetaljplanen fastställdes 28.8.1997/5.10.1999 (miljöcentralen besvärade sig över planen men besväret förkastades av HFD). I stranddetaljplanen har gården med omgivning anvisats som ett AM/s-område med byggnadseffektiviteten 0,03 (byggrätt ca 3 124 vy-m 2 ). Huvudbyggnaden, ladugården och bostadsbyggnaden i det nordöstra hörnet har skyddsbeteckningen sr-1. Planbestämmelsen för AM/s är följande: Kvartersområde för lantbrukslägenheters driftcentrum. I området får uppföras byggnader som tjänar lantbruket och relaterade binäringar. Inom området får placeras högst fyra bostäder. /s-beteckning: Område där miljön ska bevaras. Nybyggande, ändringar i befintliga byggnader samt konstruktioner på gårdsplanerna ska anpassas till de befintliga byggnadernas och konstruktionernas proportioner, material, ytor och färgsättning. sr-1-beteckning: Kulturhistoriskt värdefull byggnad, som inte får rivas eller vars exteriör inte får ändras utan tvingande skäl. Reparationsarbeten som utförs i byggnaden ska vara sådana, att byggnadens exteriör, liksom i mån av möjlighet även rumsindelningen, konstruktionslösningarna och inredningsdetaljerna, bevaras i sin ursprungliga form. Om byggnaden förstörs får en ny byggnad uppföras på samma ställe. Området väster om gårdskvarteret har i stranddetaljplanen angivits med beteckningarna M (jord- och skogsbruksområde) respektive MU-1 (jord- och skogsbruksområde med miljövärden). Ett utdrag ur stranddetaljplanen för Kurkgård och planbestämmelserna presenteras närmare i bilaga 5. 2.4.5 Byggnadsordning Byggnadsordningen som godkändes av Kyrkslätts kommunfullmäktige 29.6.2006 har efter kungörelse trätt i kraft 17.9.2008. 2.4.6 Samhällsteknik Det kommunala vatten- och avloppsnätet sträcker sig inte tillsvidare till planeringsområdet. I den gällande stranddetaljplanen för Kurkgård grundar sig vattenförsörjningen för det rena bruksvattnets del på lokala brunnar, och för hanteringen av avloppsvattnet har ett eget reningsområde framlagts (jordmånsbehandling). Reningsområdet har inte byggts. I planen ges anvisningar och bestämmelser om vattenförsörjningen. Till trädgården/ängen i gårdsområdets mitt drogs jordvärmeledningar för huvudbyggnaden för några år sedan. 2.4.7 Grundkarta och terrängdata Som grundkarta för planeringen används den grundkarta i skalan 1:2000 som utgjorde underlag för den gällande stranddetaljplanen. Uppgifterna i grundkartan kompletteras vad gäller de nya vägarna och byggnadssituationen. Höjduppgifterna kompletteras med utgångspunkt i uppgifterna i det nya lasermodellmaterialet. 2.4.8 Övriga planer, utredningar och beslut som berör planområdet I planeringen tar man fasta på befintliga kultur- och byggnadshistoriska utredningar samt på uppgifterna i miljödatasystemet Hertta (Oiva) och andra bakgrundsuppgifter. För planeringsområdet utarbetades en naturinventering sommaren 2007. Inventeringen sammanställdes av Ekotoni Ky, där FL Jari Hietaranta ansvarade för inventeringsarbetet. När det gäller byggnaderna och herrgårdsmiljön görs en preciserande utredning vid behov under planeringsarbetets gång. Naturinventeringen kompletterades år 2010, och i slutet av år 2011 sammanställdes en utredning av fornlämningarna (Mikroliitti Oy).
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 8 (17) 3 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV STRANDDETALJPLANEN 3.1 Behovet av planering Arbetet med att ändra stranddetaljplanen har startat på markägarens initiativ. Planeringsområdet är i sin helhet privatägt. I den gällande stranddetaljplanen har området kring Kurk Gård anvisats som ett kvartersområde/en tomt på ca 10 hektar (AM/s). I området tillåts placering av högst fyra bostäder. Det främsta syftet med planeringsarbetet är att genom planändringen möjliggöra en områdesanvändning som motsvarar de förändrade användningsbehoven. Ett mål är att undersöka möjligheterna att huvudsakligen inom ramen för det ursprungliga AM/s-områdets totala byggrätt anvisa en del av den för bostadsbyggande avsedda byggrätten till den västra kanten av gårdsområdet. Målet är också att dela byggrätten på fler bostadsenheter än vad den gällande planen skulle tillåta. Omplaceringen av byggrätten och ökningen av antalet bostäder förutsätter en planändring. 3.2 Planeringsstart och beslut som gäller denna Planarbetet har startat på markägarens initiativ. Programmet för deltagande och bedömning behandlades av samhällstekniska nämnden 19.11.2009 ( 110). Att planen hade gjorts anhängig kungjordes 16.12.2009. Kungörelsen publicerades på kommunens officiella anslagstavla och i tidningarna Kirkkonummen Sanomat och Västra Nyland. 3.3 Deltagande och samarbete 3.3.1 Intressenter Intressenter är, i enlighet med 62 i MBL, områdets markägare samt de vars boende, arbete eller övriga förhållanden kan påverkas betydligt av planen. Intressenter är även de myndigheter och sammanslutningar vars verksamhetsområde behandlas vid planeringen. Intressenterna har rätt att delta i beredningen av planen, bedöma konsekvenserna av planen och uttala sin åsikt om planen. Intressenter är: Planområdets ägare samt markägarna och invånarna i närområdena. Myndighetsintressenter är kommunen, Nylands förbund, Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland, museiverket och landskapsmuseet. Eventuella allmännyttiga föreningar och organisationer i området. 3.3.2 Inträde av anhängighet Planarbetet har startat på markägarens initiativ. Programmet för deltagande och bedömning behandlades av samhällstekniska nämnden 19.11.2009 ( 110). Att planen hade gjorts anhängig kungjordes 16.12.2009. 3.3.3 Deltagande och växelverkan Programmet för deltagande och bedömning (PDB) samt det övriga materialet som knyter an till planeringen har delgetts grannarna och de övriga intressenterna i enlighet med Kyrkslätts kommuns delgivningspraxis. 3.3.4 Myndighetssamarbete Myndighetssamråd i begynnelseskedet enligt 66 i markanvändnings- och bygglagen hölls 27.1.2010 på Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland. I utlåtande- och förslagsskedet begärs utlåtanden av myndigheterna, och kring projektet hålls vid behov ett andra myndighetssamråd/en andra arbetsförhandling.
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 9 (17) 3.4 Målen för stranddetaljplanen 3.4.1 Mål som fastställts i början av planeringsprocessen På senare år har markanvändningen på ägorna i anslutning till Kurk Gård och gårdsområdet förändrats avsevärt. Tyngdpunkten har förskjutits från jordbruk till fritidstjänster (golf och fritidsboende), och i trakten har också uppförts rikligt med nya bostäder för åretruntboende. På gårdsområdet (AM/s) finns enligt stranddetaljplanen byggrätt på drygt 3 100 vy-m 2, varav knappt hälften är outnyttjad. På området finns för närvarande två större bostadshus, medan högst fyra bostäder tillåts. Om den återstående byggrätten skulle placeras ut på två nya bostadsbyggnader (de två små bostäderna i gårdsområdet skulle tas ur bostadsbruk), skulle de nya bostadsbyggnaderna vara mycket stora (700-800 vy-m 2 ). Den nuvarande huvudbyggnaden på gården utgör 810 vy-m 2, och därmed skulle de nya byggnaderna i största möjliga utförande motsvara huvudbyggnaden. Det centrala syftet är att undersöka möjligheterna att huvudsakligen inom ramen för det ursprungliga AM/s-områdets totala byggrätt anvisa den för bostadsbyggande avsedda byggrätten till den västra kanten av gårdsområdet. Målet är också att dela byggrätten på fler bostadsenheter än vad den gällande planen skulle tillåta. På samma gång kan man vid behov mer ingående beakta de landskapsmässiga, kulturlandskapsmässiga, historiska och byggnadsskyddsrelaterade utgångspunkterna och målen vad gäller byggnaderna, gårdsparken och den övriga omgivningen. Ett centralt mål för de kommande utredningarna är att säkerställa huruvida det är nödvändigt att på ett mer heltäckande sätt precisera markanvändningslösningen och planbestämmelserna i gårdens kärnområde. Därtill säkerställs att det nybyggandet är lämpligt särskilt med hänsyn till natur- och miljöförhållandena. 3.4.2 Mål som preciserats under planeringsprocessen När man höll på att finslipa på förslaget till stranddetaljplan i början av år 2014 meddelade planläggningsoch mätningsenheterna i Kyrkslätts kommun att antalet bostäder för åretruntboende inte kan utökas vid ändringen av stranddetaljplanen för Kurkgård. Planeringen av planlösningen fortsatte med utgångspunkt i detta och nya alternativ bl.a. för fritids- och turismtjänster undersöktes. 3.4.3 Åsikter, ställningstaganden och utlåtanden i begynnelse- och utarbetningsskedet Myndighetssamråd 27.1.2010 Vi förhandlingen med myndigheterna 27.1.2010 framfördes bl.a. följande synpunkter: I samband med kompletteringen av naturinventeringarna förutsattes eventuella förekomster av flygekorrar i planeringsområdet kontrolleras ytterligare. Museiverket förutsatte att en inventering av fornlämningar skulle göras i området med den huvudsakliga motiveringen att den medeltida byn Kurkeby har legat här. Kommunen och också Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland (NTM-centralen) konstaterade att de motiveringar och mål som lagts fram för planändringen i programmet för deltagande och bedömning har varit en bra utgångspunkt för planeringen. Mötesdeltagarna underströk särskilt att det presenterade preliminära planutkastet illustrerade väl huvudprinciperna och målen för planändringen. 4 BEREDNING AV STRANDDETALJPLANENS ÄNDRING OCH PLANUTKAST Plankartan, planbestämmelserna, planbeskrivningen och det övriga beredningsmaterialet som utarbetades i utkastskedet samt beskrivnings- och bedömningsmaterialet ingår i bilagematerialet till planen. Utkastet till stranddetaljplan för Kurkgård var offentligt framlagt 18.6 6.7 och 23.7 3.8.2012. Som bilaga till planbeskrivningen finns en förminskning av plankartan från Kurkgårds stranddetaljplans utkastskede (bilaga 6).
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 10 (17) I planutkastet (det 25.4.2012 daterade planutkastet) hade planområdet enligt plankartan en total areal på 15,3487 ha och byggrätten uppgick till 3 970 vy-m 2. I planutkastet är omfattningen av AP-området 9,0078 ha (AM/s-området i den gällande stranddetaljplanen har i planutkastet anvisats som ett AP/s-område) och byggrätten är sammanlagt 1 000 vy-m 2. Byggrätten består av redan befintliga byggnader och byggnader som ska bevaras (skyddas: sr, sr-1). AO-områdena utgör 1,5053 ha och har en byggrätt på sammanlagt 820 vy-m 2. På motsvarande sätt utgör P-området 0,6422 ha och har en byggrätt på 900 vy-m 2. Kvartersområdet för fritidsbostäder som flyttats till det nya området utgör 1,9308 ha och har en byggrätt på sammanlagt 1 250 vy-m 2. I RA-områdena får högst fem fritidsbostäder uppföras. Exploateringstalet för hela planområdet är e = 0,026 och för byggnadskvarteren (AP, AO, P och RA) e = 0,034. Byggeffektiviteten är mycket låg. 5 FÖRSLAG TILL ÄNDRING AV STRANDDETALJPLANEN 5.1 Utlåtanden om utkastet till ändring av stranddetaljplan, gjorda ändringar och justeringar Utkastet till stranddetaljplan för Kurkgård (det 25.4.2012 daterade planutkastet) var offentligt framlagt 18.6 6.7 och 23.7 3.8.2012. Nio utlåtanden inlämnades av myndigheterna. Inga anmärkningar inlämnades. Följande myndigheter gav utlåtande: Västra Nylands landskapsmuseum 10.9.2012, Museiverket 22.8.2012, Namnkommittén 7.9.2012, Byggnadstillsynen 24.8.2012, Esboregionens miljö- och hälsoskydd 24.7.2012, Vattenförsörjningsverket 16.8.2012, Västra Nylands räddningsverk 4.9.2012, Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland 3.9.2012 och Kyrkslätts kommun, Miljövård 27.8.2012. Ett sammandrag av utlåtandena finns som bilaga till planhandlingarna och i denna bilaga ingår även plankonsultens bemötanden (bilaga 7). Bemötandena har daterats 16.12.2013/28.2.2015 Utifrån bemötandena har bl.a. följande justeringar gjorts i planlösningen: Kvarter 26 och de två RA-byggplatserna har strukits från planområdets sydvästra hörn jämfört med planutkastet. Området för kvarter 26 i planutkastet har i planförslaget lagts fram som VL/s-område. De tre RA-byggplatser som föreslagits till västra kanten av planområdet (kvarter 25) bevaras i enlighet med planutkastet. I planförslaget förminskas kvarter 25 i den södra-sydöstra delen och svängs något mer västerut så att den följer sluttningen bättre. Dessa RA-byggplatser ligger intill en befintlig väg. Vägen leder till en vidsträckt halvö till vilken man i den gällande planen har koncentrerat ett betydande antal RAbyggplatser. (En plansammanställning som beskriver ett mer vidsträckt område finns som bilaga till beskrivningen). Planbestämmelsen för RA-området har ändrats i enlighet med principerna i byggnadstillsynens utlåtande och de ställningstaganden som kommunen senare gett om bestämmelsen för RA-området (den tomtbestämda byggrätten för RA-tomterna har fastställts som bst 150 + b 30 + ekon 70 = fritidsbostad 150 vym2, bastu 30 vy-m2 och ekonomibyggnader totalt 70 vy-m2). Byggnadsytans gräns har lagts till på varje RA-byggplats i plankartan (minst 4 m från gränsen till nästa byggplats). Genom detta kan man förhindra att en eventuell eldsvåda sprids till grannbyggnaderna. Beskrivningen av det befintliga byggnadsbeståndet har preciserats. En byggnadsinventering med fotografier finns som bilaga till planmaterialet. De två byggnaderna mitt i planområdet har inga skyddsvärden och kan efter behov ersättas med nya byggnader (hönshuset och den röda gårdsstugan söder om tennisbanan). Planbestämmelserna har utökats med heltäckande bestämmelser (se AO- och RM-områdena) om att byggnaderna ska anpassas till omgivningen (bl.a. fasadernas färgsättning, material, takform och - material, takets färg). I enlighet med landskapsmuseets kommentar har omnämnandet utan tvingande skäl strukits från bestämmelsen för sr-1-beteckningen. Till ma-bestämmelsen har fogats ett förtydligande om att bestämmelsen omfattar hela området i kvarter 1.
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 11 (17) Namnbeståndet i planen har setts över i enlighet med namnkommitténs beslut. Bestämmelsen om vattenförsörjningen har ändrats till följande form: "Innan byggnadsarbeten inleds i planområdet ska en allmän plan för vattenförsörjningen upprättas. Denna ska godkännas av kommunen. Planen ska omfatta avledning och behandling av avloppsvatten, anskaffning och distribution av rent vatten samt avledning och behandling av dagvatten." Beträffande landsvägen har plankartan justerats i enlighet med Närings-, trafik- och miljöcentralens utlåtande och de beteckningar som beskriver landsvägsområdet har tagits bort. På de ställen där anslutningar inte tillåts placeras beteckningen för anslutningsförbud (se plankartan). Planmaterialet har utökats med fotografier på byggnadsbeståndet och miljön och med text som beskriver byggnaderna och fastställer deras skyddsvärde. MU-1-området i den gällande stranddetaljplanen, vilket nämns i miljöskyddsenhetens utlåtande, har anvisats som VL/s-område i förslaget till stranddetaljplan, varvid området bevaras och utvecklas naturenligt. Särskilt områdets landskapsmässiga roll består. De hasselbuskar som nämns i enhetens utlåtande finns i de övriga VL/s-områdena och särskilt i luo-2-områdena som har anvisats i stranddetaljplanen. Vad gäller landskaps- och miljöförhållandena har planbestämmelserna preciserats och planen utökats bl.a. med beteckningar som framhäver landskapsförhållandena (linjerastrering). 5.2 Planens struktur och beskrivning Den struktur och den markanvändning som genom tiden har formats i gårdsområdet kvarstår i huvudsak oförändrade vid ändringen av stranddetaljplanen för Kurkgård. Gårdscentrumet har i planändringen anvisats som ett kvartersområde för bostadshus (A). Enligt planbestämmelsen består området av de byggnader som hör till f.d. driftcentrumet vid Kurk gård och det anslutande parkområdet. Enligt bestämmelsen får en bostad placeras i gårdens huvudbyggnad. I området är det också tillåtet att placera kontors- och inkvarteringslokaler samt arbets- och lagerlokaler som tjänar dessa. Gårdscentrumet (A) omfattar 8,88475 ha och har en byggrätt på sammanlagt 1 000 vy-m 2. Byggrätten består i sin helhet av de befintliga byggnaderna, som med undantag för bastubyggnaden är skyddade i planen (sr och sr-1). Alla befintliga byggnader, vilka i praktiken redan i den gällande planen hade försetts med skyddsbeteckningar, bevaras i gårdscentret. Kurk Gårds huvudbyggnad bevarar sin värdiga ställning som den viktigaste och största byggnaden i miljön. Den stiliga allén som leder till huvudbyggnaden bevaras och underhålls även i framtiden. Park- och gårdsområdena i gårdens näromgivning bevarar sin karaktär och skepnad. Ekonomibyggnaderna, garaget och lusthuset som finns på gårdsplanen bevaras, likaså bastun och småbåtshamnen vid stranden och det gamla lilla torkhuset i den nordöstra delen av kvarteret. Gårdens gamla huvudbyggnad i det sydöstra hörnet av kvarter 1 (fastighet 257-499-1-91) ligger på en egen AO-tomt. Den genomgick en grundlig renovering för några år sedan med iakttagande av sitt historiska värde. Gårdens huvudbyggnad och den gamla huvudbyggnaden med gårdsplaner och parker täcker ca 80 90 procent av arealen i hela gårdskvarteret. Området med gamla produktionsbyggnader i områdets östra del har vid planändringen anvisats som ett RM-område: Kvartersområde för byggnader som betjänar turism (RM). Området består av produktionsoch ekonomibyggnaderna vid Kurk Gårds f.d. driftcentrum (gammal stor ladugårdsbyggnad) och det anslutande ekonomigårds- och parkområdet. Enligt planbestämmelsen är det i området tillåtet att placera ekonomibyggnader, kontors-, butiks- och inkvarteringslokaler samt arbets- och lagerlokaler som tjänar dessa. I delområdet för nya fritidsbostäder som tjänar turism (ra), som ligger i övre delen av sluttningen på norra-nordvästra sidan av ladugårdsbyggnaden, får man bygga en separat fritidsbostad på 120 vy-m 2 och tre fritidsbostäder på vardera 120 vy-m 2. De nya ra-byggnaderna är avsedda för fritidsbruk och för turismtjänster, t.ex. i form av fritidsbostadslokaler som kan hyras ut. Precisa bestämmelser har getts om placeringen av de nya byggnaderna i omgivningen, byggnadernas fasadmaterial, takmaterial och färg-
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 12 (17) sättning. RM-området omfattar 0,9734 ha och har en byggrätt på 1 230 vy-m 2. Byggrätten inkluderar de 730 vy-m 2 som ingår i ladugårdsbyggnaden. RM-området och de två AO-tomterna i RM-områdets sydvästra-västra kant (söder om Bergrothsvägen) utgör den mer offentliga delen av gårdsmiljön, till vilken man tar sig via Bergrothsvägen. Den återstående delen av kvarter 1 utgör en mer traditionell gårdsmiljö till vilken man anländer längs den egna allén. På samma gång bevarar det "gamla" gårdsområdet en mer privat karaktär. Till tomten med den gamla huvudbyggnaden (AO, fastighet 27-499-1-91) kan man ta sig söderifrån via allén men också norrifrån via Bergrothsvägen. På västra sidan av gårdskvarteret placeras ett nytt kvarter (RA) med tre byggplatser för fritidsbyggnader (kvarter 25). Åsen och skogsområdena väster om den slutavverkades för några år sedan. Ett nytt bestånd har planterats som växer snabbt och redan går över höjden av ett normalt egnahemshus. Det nya byggnadsområdet ligger naturligt på östra sidan av planvägen som går västerut, i huvudsak i en sluttning som lutar svagt mot väst (mot skogens mittpunkt). Avståndet från den närmaste byggplatsen för en fritidsbostad till sjöstranden är över 200 meter. Åsen mellan Kurk Gårds gårdsplan och kvarter 25 och parkskogen täcker effektiv eventuella störande utsikter mellan huvudbyggnaden och de nya fritidsbostäderna. 5.3 Granskningar av dimensionering och omfattning Enligt plankartan är arealen sammanlagt 15,5941 ha och den totala byggrätten 3 800 vy-m 2. A-området omfattar 8,847 ha och har en byggrätt på sammanlagt 1 000 vy-m 2. Byggrätten består i huvudsak av befintliga byggnader och byggnader som ska bevaras (skyddas: sr, sr-1). AO-områdena utgör 1,3111 ha och har en byggrätt på sammanlagt 820 vy-m 2. RM-området omfattar 0,9734 ha och har en byggrätt på 1 230 vy-m 2. Kvartersområdet för fritidsbostäder har en areal på 0,8469 ha och byggrätten uppgår till sammanlagt 750 vy-m2. I RA-områdena tillåts högst tre fritidsbostadshus (en fritidsbostad per tomt). Gatuområdenas (stranddetaljplanevägarna) areal utgör 0,7303 ha. Exploateringstalet för hela planområdet är e = 0,024 och för byggnadskvarteren (A, AO, RM och RA) e = 0,032. Byggnadseffektiviteten är alltså mycket låg vilket också enkelt kan ses utifrån markanvändningen på plankartan och illustrationen. Vid planeringen har man tagit fasta på de krav som miljön ställer samt särskilda objekt som anges i naturoch miljöinventeringarna. Särskild uppmärksamhet har ägnats skyddet av byggnaderna, landskapet och miljön. 5.4 Områdesreserveringar Planområdets totala areal är enligt plankartan 15,5941 ha. Statistik, planförslaget 28.2.2015 Användningsändamål areal byggrätt: vy-m 2 A 8,8475 ha 1000 RM 0,9734 ha 730 ladug.-rm AO 1,3111 ha 820 RA 0,8469 ha 750 VL 2,8849 ha - Gator 0,7303 ha - Totalt: 15,5941 ha 3800 vy-m 2 500 fritidsbostäder ra och ekonomibyggnad 20
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 13 (17) I den gällande stranddetaljplanen för Kurkgård är byggrätten (för AM/s-området) 3 100 vy-m 2. 5.5 Planens konsekvenser Jämfört med planutkastet har flera ändringar och preciseringar gjorts i planförslaget för Kurkgård utifrån utlåtandena och arbetsmöten som hållits i kommunen. Om planförslaget kan man generellt säga att den nya planen beaktar landskaps- och miljöförhållandena mer ingående än den nuvarande, gällande stranddetaljplanen. I den gällande planen är t.ex. byggnadsytan mycket stor och löst definierad, och den sträcker sig långt till de lägre delarna av den sluttningen mot norr. Den nya planen tar särskilt väl fasta på de förändrade verksamhetsmässiga förhållandena. Planen har ett klart och tydligt näringspolitiskt utvecklingsgrepp. Att det blir möjligt att utveckla inkvarteringstjänster och andra tjänster samt fritidsboende nära golfområdets service (restaurang och golf) ger ett klart stöd åt utvecklingen och upprätthållandet av näringar och fritidsfunktioner. Utan inkomster från nämnda verksamheter är det ytterst svårt att underhålla de skyddade byggnaderna och upprätthålla landskapsvärdena, då antalet skyddade byggnader är så stort och gårdsområdet är så omfattande. När man beaktar planändringens striktare skyldigheter att värna om natur- och miljöförhållandena, landskapet och de kulturhistoriskt betydande byggnaderna, kan kommunen vad gäller byggrätten och byggplatserna som kompensation för nämnda skyldigheter avvika från de striktaste principerna om en jämlik behandling av markägarna som gäller för sedvanliga stranddetaljplaner med egen strand. Konsekvenserna beskrevs tidigare i punkt 5.2. För de bebyggda (och kompletteringsbyggbara) områdena ger planen heltäckande anvisningar om byggnadernas exteriör och arkitektur samt om att landskaps- och miljöförhållandena ska tas i beaktande. I praktiken har alla (gamla) byggnader i kvarter 1 anvisats som byggnader som ska skyddas (sr och sr-1). I planen ges heltäckande anvisningar även för beaktandet av landskaps- och miljöförhållandena (se planbestämmelserna i 5.6.). Det kulturhistoriska landskapet I praktiken har gårdsmiljön och byggnaderna vid Kurk Gård till centrala delar skyddats redan i den gällande stranddetaljplanen. Även vägområdet kring Volsvägen och gårdens historiskt värdefulla byggnader och miljö öster om vägen har skyddats. Det bör märkas att skyddsbeteckningen /s-2 har anvisats vid Volsvägens LYT-område också i den gällande stranddetaljplanen, vilket innebär skyldighet att ta fasta på miljö- och kulturvärden vid vägplaneringen. Planbestämmelsen för skyddsbeteckningen /s-2 är följande: Del av vägområde, vid vars planering och byggande ska beaktas, att åtgärder som kan försämra områdets landskapsmässiga, kulturhistoriska eller andra liknande värde inte får vidtas. Vägmyndigheten motsatte sig i tiderna att en skyddsbeteckning anvisas på en allmän väg. Markägaren och planförfattaren samt Kyrkslätts kommun i egenskap av godkännare av stranddetaljplanen höll fast vid sin syn på att de byggnader och konstruktioner som finns längs och i omedelbar närhet av Volsvägen utgör en mycket central av kulturmiljön i området, och därmed anvisades i stranddetaljplanen en skyddsbeteckning för vägomgivningen på statens allmänna väg. Med skyddsbeteckningen (/s-2) har på bästa möjliga sätt säkerställts att miljö- och skyddsvärdena i herrgårdsmiljön på Kurk Gård tas i beaktande även vid eventuella planerings- och förbättringsprojekt som gäller Volsvägen. Det sker inga väsentliga förändringar i byggnadsbeståndet på gårdsområdet, men däremot har skyddsbeteckningarna ytterligare preciserats och för byggande i gårdskvarteret har mycket strikta bestämmelser givits. Byggnadsytan som tidigare sträckte sig till norrsluttningen i gårdsområdet har tagits bort helt och hållet och det nybyggande som planändringen möjliggör har begränsats mycket strikt till området mellan ladugårdsbyggnaden och gården. Sammanfattningsvis kan konstateras att hela det omfattande gårdsområdets framtid har skyddats och säkerställts i den gällande stranddetaljplanen och i den nya ändringen av stranddetaljplanen: gårdsområdet och byggnaderna, vägområdet vid Volsvägen samt gårdens övriga historiskt värdefulla byggnader öster om Volsvägen. Vid stranddetaljplaneringen har man således på ett ypperligt sätt tagit fasta på går-
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 14 (17) dens historiska bakgrund och med stöd av mycket bestående lösningar tryggat områdets kulturhistoriska värden och den framtida utvecklingen av Kurkgård samt värnandet av miljövärdena. Boende, sociala konsekvenser, service och ekonomi För närvarande omfattar planområdet tre bostäder för åretruntboende (huvudbyggnaden, gamla huvudbyggnaden och det lilla, uthyrda huset). Den fjärde byggnaden är nu uthyrd som fritidsbostad. Jämfört med den gällande stranddetaljplanen ändras inte antalet bostadsenheter för åretruntboende. Både i enlighet med den gällande stranddetaljplanen och med planändringen får området ha högst fyra bostadshus som är avsedda för åretruntboende. Genomförandet av planen ökar inte väsentligt behovet av kommunal basservice i området. Det nya kvartersområdet väster om gårdskvarteret har anvisats i sin helhet för fritidsboende (RAområdena i kvarter 25). Nybyggandet (RA-områdena) har placerats längs en anlagd väg. Byggandet utesluter inte de befintliga möjligheterna att röra sig i terrängen och minskar inte heller rekreationsområdenas omfattning. Området för fritidsbostäder (3 tomter) ansluter sig strukturellt sett tydligt till fritidsbebyggelsen på den västra udden (se bilaga 10: Områdesstruktur). På udden har det redan byggts en strandbastustuga som används kontinuerligt. Byggandet av andra RA-områden på udden har också utretts. Ägarstrukturen i RA-områdena på udden är emellertid en annan än för gårdscentrumet. Parkskogsområdet som blir kvar mellan de nya RA-tomterna och gårdscentrumet och skogsåsen separerar gården och fritidsboendet till funktionellt och visuellt skilda miljöer. De nya hushållen kan anlita Kurk Golfs rekreationstjänster (spela golf) och café- och restaurangtjänster. I butiken i RM-området kan man köpa närproducerade livsmedel och andra produkter (butiken har inte varit öppen dagligen). Markägaren ansvarar för genomförandet av planen samt för byggandet och underhållet av vägarna och vattenförsörjningen. Genomförandet av planen medför därmed inga ekonomiska skyldigheter för Kyrkslätts kommun. Om planen vinner laga kraft och fritids- och turismtjänsterna utvecklas, uppkommer det nya arbetsplatser som är förenliga med kommunens näringspolitik och även stödjer utvecklingen av Kurk Golfs serviceutbud. Vattenförsörjning Vattenförsörjningen kommer att anordnas fastighetsvis eller som ett samarbete för hela planområdet. Separata planbestämmelser har utfärdats om vattenförsörjningen, i vilka förutsätts att: "Innan byggnadsarbeten inleds i planområdet ska en allmän plan för vattenförsörjningen upprättas. Denna ska godkännas av kommunen. Planen ska omfatta avledning och behandling av avloppsvatten, anskaffning och distribution av rent vatten samt avledning och behandling av dagvatten." Vägar och gator Fordonsförbindelser har anvisats enligt de nuvarande anlagda vägarna som planvägar och delvis med körbeteckningar inom områdena. Vägnamnen har setts över i enlighet med namnkommitténs beslut. Anslutningen till Volsvägen har fastställts i den gällande stranddetaljplanen. Enligt vägmyndigheterna har det inte funnits något behov av att inkludera Volsvägen i planändringsområdet. Buller och andra miljöolägenheter I området finns inga särskilda miljöstörande objekt eller faktorer. I närheten av Volsvägen anvisas inget nytt bostadsbyggande, och därför har det ringa trafikbullret från Volsvägen ingen betydelse för planen. Vidare fungerar den stora ladugårdsbyggnaden som en mur mellan eventuellt trafikbuller och de nya byggplatserna för egnahemshus. 5.6 Planbeteckningar och -bestämmelser Planbeteckningarna och bestämmelserna presenteras i sin helhet i bilaga 8. Utöver grundbestämmelserna har följande utfärdats:
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 15 (17) Kvartersområde för bostadshus (A) Området består av de byggnader som hör till driftcentrumet vid Kurk Gård och det anslutande parkområdet. En bostad får placeras i gårdens huvudbyggnad. I området är det också tillåtet att placera kontorsoch inkvarteringslokaler samt arbets- och lagerlokaler som tjänar dessa. Kvartersområde för fristående småhus (AO) Bostadshus med en bostad och relaterade bastu- och ekonomibyggnader får byggas i området. Bara ett bostadshus får byggas på varje tomt som angivits som riktgivande. Antalet tomter som angivits som riktgivande får inte överskridas. Terrassering som orsakas av byggandet ska göras med så flacka jordslänter som möjligt. Slänterna ska planteras med buskar, träd eller andra växter. Gårdsplaner får inte inhägnas utan ska vid behov åtskiljas med buskplanteringar. I de nya byggnaderna får ingen vind byggas, inte heller källare ovan jord. Byggnaderna får varken förses med burspråk, från fasaden indragna terrasser eller terrasser på höga pålar. Nya byggnader ska ha sadeltak med lutningen 1:1,5 1:3. Taken ska vara mörkgrå eller svart maskinfalsad plåt. Glänsande taktäckningsmaterial tillåts inte. Bostadshusens fasader ska i huvudsak bestå av träpanel som målas halmgul, bastu- och ekonomibyggnadernas fasader av träpanel som målas rödmylleröd. Fönsteröppningar får utgöra högst en fjärdedel av fasaden. Byggnadernas sockel får vara högst en meter hög. Kvartersområde för fritidsbostäder (RA) På en byggplats får uppföras en fritidsbostadsbyggnad med en bostad, en bastubyggnad och ekonomibyggnader. Det angivna riktgivande antalet byggplatser får inte överskridas. Kvartersområde för byggnader som betjänar turism (RM). Området består av produktions- och ekonomibyggnaderna vid Kurk Gårds f.d. driftcentrum och det anslutande ekonomigårds- och parkområdet. I området är det tillåtet att placera ekonomibyggnader, kontors-, butiks- och inkvarteringslokaler samt arbets- och lagerlokaler som tjänar dessa. I delområdet för fritidsbostäder (ra) är det tillåtet att uppföra byggnader för fritidsboende: 3 fritidsbostäder på tomt nr 5, och 1 fritidsbostad på tomt nr 6. Terrassering som orsakas av byggandet ska göras med så flacka jordslänter som möjligt. Slänterna ska planteras med buskar, träd eller andra växter. Gårdsplaner får inte inhägnas utan ska vid behov åtskiljas med buskplanteringar. Byggnaderna får varken förses med burspråk, indragna terrasser eller terrasser på höga pålar. Nya byggnader ska ha sadeltak med lutningen 1:1,5. Taken ska vara mörkgrå eller svart maskinfalsad plåt. Glänsande taktäckningsmaterial tillåts inte. Byggnadernas fasader ska vara av träpanel som målas rödmylleröd. Fönsteröppningar får utgöra högst en fjärdedel av fasaderna. Byggnadernas sockel får vara högst en meter hög. Fritidsbostäderna på tomt nr 5 ska ligga på samma höjdnivå sinsemellan och vara likadana med hänsyn till storlek och utseende. Del av område som ska skyddas (s-1) Beteckningen avser allén längs vägen till Kurk Gård. Allén ska bevaras. Om träd förstörs ska nya planteras i deras ställe. Del av område som är viktig beträffande miljöförhållandena eller landskapsbilden (ma/1, ma/2, ma/3) Delområde ma/1 ska upprätthållas och vidare utvecklas som ett parkskogsområde. Delområde ma/2 ska bevaras som ett öppet ängsliknande område, eller alternativt kan en högklassig trädgård anläggas i området. Det rekommenderas att den tidigare upprättade trädgårdsplanen utnyttjas vid genomförandet i mån av möjlighet. Delområde ma/3 ska vårdas som ett öppet eller halvöppet ängsliknande område. I planteringarna gynnas för området typiska grupper av träd och buskar.
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 16 (17) Byggnad som ska skyddas (sr-1) Kulturhistoriskt värdefull byggnad som inte får rivas eller vars exteriör inte får ändras. Reparationsarbeten som utförs i byggnaden ska vara sådana att byggnadens exteriör, liksom i mån av möjlighet även rumsindelningen och konstruktionslösningarna, bevaras i sin ursprungliga form. Om byggnaden förstörs får en ny byggnad av motsvarande storlek uppföras på samma plats. Byggnad som ska skyddas (sr) En historiskt värdefull eller en för bevarandet av bybilden viktig byggnad som inte får rivas. Reparationseller ändringsarbeten på byggnaden ska vara sådana att byggnadens historiskt värdefulla karaktär eller den för bybilden betydelsefulla karaktären bevaras. Om byggnaden förstörs får en ny byggnad av motsvarande storlek uppföras på samma plats. Område där miljön bevaras (/s) Nya byggnader eller ombyggnad och utbyggnad av befintliga byggnader ska anpassas till de befintliga byggnadernas och konstruktionernas proportioner, material, ytor och färgsättning. Område som är särskilt viktigt med tanke på naturens mångfald (luo/2, luo/5) Eventuellt objekt som avses i 10 i skogslagen eller 29 i naturvårdslagen eller något annat objekt som har betydande miljö- eller naturvärden. Objektets särdrag får inte försämras. Siffran hänvisar till objektsnumreringen i naturinventeringen, som finns som bilaga till planbeskrivningen. Landskapsmässigt betydande kulturhistorisk miljö (ma) Vid byggande och miljövård på området ska det beaktas att särdragen i kulturmiljön främjas och existensen av betydande landskaps- och kulturvärden tryggas. Museimyndigheterna ska höras när det gäller projekt som i betydande grad inverkar på kulturlandskapet. Bestämmelsen gäller hela kvarter 1. Allmänna bestämmelser: Innan byggnadsarbeten inleds i planområdet ska en allmän plan för vattenförsörjningen upprättas. Denna ska godkännas av kommunen. Planen ska omfatta avledning och behandling av avloppsvatten, anskaffning och distribution av rent vatten samt avledning och behandling av dagvatten. Närbåtplats (lvl) På byggnadsytan får placeras konstruktioner som betjänar närbåtplatsen. 5.7 Namnbestånd Namnkommittén gav förslag på vägnamnen i området 26.8.2008 19 och namnen kompletterades med kommunarkitektens beslut 29.9.2008 8. Namnkommittén konstaterar som sitt utlåtande att adresserna och de övriga namnen bör anges på kartan och i planbeskrivningen, och att en namnförteckning på båda språken bör bifogas planbeskrivningen. Följande har godkänts som namn på vägarna i området: Kurkinkaari - Kurksvängen Kurkin puistotie - Kurk allén Kurkinkuja - Kurkgränden Bergrothintie - Bergrothsvägen Namnbeståndet i planen har setts över i enlighet med namnkommitténs beslut. För parkerna har inga namn antecknats.
Stranddetaljplan för Kurkgård 28.2.2015 17 (17) 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN 6.1 Planer som styr och åskådliggör genomförandet Stranddetaljplanekartan har förutom grundkartan skrivits ut ovanpå en ortoflygbild. Den flygbildsbaserade utskriften illustrerar väl förhållandena i planområdet och de omgivande områdena. (Illustration: Bilaga 9). De bebyggda områdena och placeringen och omfattningen av det tilläggsbyggande som tillåts i planen åskådliggörs tydligt. Flygbildsutskriften visar förutom byggnaderna och vägarna även dagens trädbestånd och den övriga vegetationen. Det kan konstateras att vegetationen bevaras väl och att byggandets omfattning i förhållande till områdets areal är mycket liten. Kurk Gårds huvudbyggnad med gårdsplaner bevarar väl sin ställning som mittpunkt och dominerande byggnad och byggnadsmiljö. Genomförandet styrs genom striktare fastställda byggnadsytor och striktare planbestämmelser. Planbestämmelserna innehåller bestämmelser bl.a. om anpassningen av byggnaderna till miljön, fördelningen av byggmassan, valet av material, färgsättningen (fasader och tak) och byggnadernas placering på tomterna. För de nya egnahemshusen (2 st.) och för de små ra-fritidsbostadshusen i RM-kvartersområdet anges riktningen på takåsen, och samtidigt bestäms vilken gräns av byggnadsytan som byggnaderna ska tangera. 6.2 Genomförande och tidsplanering Planeringsområdet är i sin helhet privatägt. När det gäller basstrukturen och de största byggnaderna har området redan byggts i enlighet med planen. Ny byggnation i gårdskvarteret (kvarter 1) kompletterar den befintliga bebyggda miljön. Ny byggnation i kvarter 1 kan i praktiken endast förläggas till byggplatserna 3 och 4 och delvis även till ra-byggnadsytorna i RM-området. De nya fritidsbostadstomter som planen möjliggör kommer, som det nu ser ut, att bebyggas för släktens eget bruk under en period av flera år (de tre RA-byggplatserna i kvarter 25). 6.3 Uppföljning av genomförandet Kyrkslätts kommun ansvarar för uppföljningen av planområdets genomförande. Esbo, 28.2.2015 Seppo Lamppu tmi Seppo Lamppu DI, plankonsult och planförfattare