Årsrapport 2011 US Recovery AB
Innehåll Viktiga händelser 2011... 5 Översikt över US Recovery AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda projekten: Atlanta Land II JV... 10 Paramount... 10 Waterscape... 11 Årsredovisning... 13 Förvaltningsberättelse... 15 Resultaträkning... 17 Balansräkning... 18 Redovisnings- och värderingsprinciper... 20 Noter... 22 Revisionsberättelse... 24 Årsrapport 2011, US Recovery AB 3
Utsikt från fastigheten i Fort Walton Beach 4 Årsrapport 2011, US Recovery AB
Viktiga händelser 2011 POSITIV VÄRDEUTVECKLING FÖR BOLAGET UNDER 2011 Bostadspriserna i de 20 största städerna i USA utvecklades negativt under 2011 och sjönk med 4 procent. Detta innebär att det genomsnittliga bostadspriset i dessa städer var 34 procent lägre vid utgången av 2011, jämfört med när fastighetspriserna låg som högst i april 2006. Värdeutvecklingen för bolagets investeringar uppvisade totalt sett en positiv tillväxt på 4,5 procent under 2011. INVESTERINGAR Bolaget äger 20-25 procent i två bolag som investerat i lägenhetskomplex i Florida med totalt 346 lägenheter. Den ena delen utgörs av ett bostadskomplex och den andra av semesterlägenheter. Dessutom äger bolaget cirka 25 procent av ett bolag som har investerat i cirka 200 byggklara tomter i Atlanta. FULL BELÄGGNING PÅ PARAMOUNT I ORLANDO Efterfrågan på centrala lägenheter i Orlando har varit mycket stark och Paramount har nu full beläggning. Man har även tecknat avtal för två av de tre lediga affärslokalerna under 2011. Dessutom pågår det diskussioner med en ny hyresgäst som är intresserad av den sista lediga lokalen på cirka 100 kvadratmeter. ÖKADE HYRESINTÄKTER PÅ WATERSCAPE Under 2011 ökade intäkterna med 24 procent om man tittar på de lägenheter som var tillgängliga för uthyrning även under 2010. Därtill ökade intäkterna med cirka 3,7 miljoner norska kronor tack vare att 18 nya lägenheter möblerades och blev tillgängliga för uthyrning. Under 2011 såldes 14 lägenheter till ett snittpris som ligger 35 procent över självkostnadspris. Årsrapport 2011, US Recovery AB 5
ca 85 Aktieägare i Norge ca 1 710 Aktieägare i Sverige US Recovery AS US Recovery AB 8 % 92 % US Recovery Sweden AB 25 % 20 % 25 % Atlanta Land II JV Paramount Waterscape US Recovery AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av investeringsportföljerna i US Recovery AB (USR AB). Struktur och översikt USR AB är ett bolag som har investerat i tomter och bostäder i USA, som anses ha en hög värdeökningspotential. Man har huvudsakligen investerat i fastigheter och tomter som har fallit kraftigt i värde. Investeringarna i bolaget görs tillsammans med det norska systerbolaget US Recovery AS (USR AS), genom det samägda bolaget US Recovery Sweden AB (USRS). Figuren ovan beskriver strukturen för USR AS och USR AB. På Waterscape äger bolaget semesterlägenheter, vilket gör att beläggningen varierar mer här än för Paramount. Under högsäsongen från maj till september är dock lägenheterna till stor del fullt uthyrda. Hög beläggning under sommaren 2011 bidrog till att bolaget i samarbete med förvaltaren beslöt att möblera ytterligare tolv lägenheter för att kunna öka intäkterna. Transaktionsmarknaden för försäljning av lägenheter är fortsatt svag på de flesta håll i Florida, men per mars 2012 hade bolaget sålt totalt 33 lägenheter i Waterscape-projektet. På grund av en svag transaktionsmarknad i Florida, och en relativt blygsam värdeökning för portföljen hittills, kommer bolaget att fokusera på att maximera intäkterna genom uthyrning till dess försäljningsmarknaden repat sig. Det har kommit flera positiva signaler från den amerikanska ekonomin under de senaste månaderna, något som förväntas gynna fastighetsmarknaden framöver. Genomförda investeringar och strategi Bolaget grundades 2008 och har genomfört tre olika investeringar i Florida och Atlanta i USA. Portföljen består av två investeringar i lägenhetskomplex i Florida med totalt cirka 346 lägenheter. Dessutom äger bolaget cirka 200 byggklara tomter i Atlanta. Alla investeringar görs tillsammans med US Opportunities Norway AS (USON), i vilket USRS har en andel på 20-25 procent. USON är ett annat bolag som grundats av Acta Asset Management. Samarbetet har gjort det möjligt att fördela kapitalet på flera projekt, vilket ger större diversifiering för bolaget. En översikt över bolagets investeringar visas på nästa sida. Bolaget blev fullinvesterad under 2010 och befinner sig nu i en driftfas, där huvudfokus ligger på uthyrning av bolagets lägenheter. Beläggningen i lägenhetsprojekten är mycket god, något som bidrar till att bolaget kan täcka sina löpande kostnader för denna investering. Waterscape 6 Årsrapport 2011, US Recovery AB
2 1 3 Investeringar USA 1. Waterscape 2. Atlanta Land II JV 3. Paramount Årsrapport 2011, US Recovery AB 7
Real BNP tillväxt i USA och Euroområdet 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 USA EU-12 USA gj.snitt EU-12 gj.snitt Källor: Bureau of Economic Analysis (www.census.gov) Årliga förändringar för huspriserna i USA (%) 20 % 15% 15% 15 % 10 % 8% 7% 8% 10% 11% 11% 8% 6% 5 % 2% 3% 4% 2% 2% 0% 0% 0% 0 % -1% -2% -3% -5 % -4% -10 % -9% -15 % -20 % -18% -25 % 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Källor: S&P/Case-Shiller, Home Price Index Marknadsuppdatering Makroekonomisk utveckling i USA Den amerikanska ekonomin visade en svag tillväxt under första halvåret 2011 och särskilt andra kvartalet var svagt, med en årlig tillväxt på endast 1 procent. Under sommaren ökade oron på kapitalmarknaderna delvis till följd av skuldproblemen i USA och Europa. Denna osäkerhetsfaktor dämpade tillväxten även under tredje kvartalet som uppvisade en årlig tillväxt på 1,8 procent. Under fjärde kvartalet återhämtade sig makroekonomin i USA som fi ck hjälp på traven av kvantitativa lättnader, och den årliga tillväxten steg till 3,0 procent. Sammantaget ökade BNP i USA med 1,7 procent under 2011 jämfört med 2,8 procent under 2010. För 2012 väntas en tillväxt på cirka 2,0 procent. Det skapades 227 000 nya arbetstillfällen i USA i februari 2012. Detta är tredje månaden i rad där det skapas över 200 000 nya jobb i USA. Detta är en snabbare ökning än på många år. Arbetslösheten i USA låg per februari månad 2012 på 8,3 procent, vilket är en minskning jämfört med 10 procent i början av 2010. Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Även här såg man en svag utveckling under första halvan av 2011, men under fjärde kvartalet 2011 steg privatkonsumtionen med 2,1 procent. Infl ationen har under det senaste året legat på 2,9 procent. Källa: U.S. Bureau of Labor Statistics Waterscape 8 Årsrapport 2011, US Recovery AB
Valutakurs SEK/USD 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 03/01/03 03/01/04 03/01/05 03/01/06 03/01/07 Källa: US Census 03/01/08 03/01/09 03/01/10 03/01/11 03/01/12 Bostadsmarknaden i USA Bostadspriserna i de 20 största städerna i USA såg en nedgång under 2011 och sjönk med 4,0 procent. Man räknar nu med att bostadspriserna nått bottenläget och att det blir en god utveckling framöver, förutsatt att de makroekonomiska ramvillkoren fortsätter att utvecklas positivt. Bostadsbyggandet i USA (antal igångsatta bostäder) är fortsatt svagt men en ny mätning utförd av National Association of Home Builders visar att framtidstron bland de som bygger småhus i USA steg till sin högsta nivå på mer än fyra år i februari. Försäljningen av befi ntliga bostäder steg också med 4,3 procent mellan december och januari. Bostadssektorn påverkas av att den amerikanska befolkningen fortsätter att växa samtidigt som de vuxna som levde med vänner och familj under krisen nu går in i marknaden igen. Dessutom förväntas i synnerhet yngre personer göra «comeback» på bostadsmarknaden framöver. Till följd av att många inte får fi nansiering till nya bostäder är efterfrågan på hyresrätter fortsatt god. Hyresnivåerna har således utvecklats positivt under de senaste 12 månaderna. Källor: S&P Case Shiller, NAHB, US Government, Economist Paramount Årsrapport 2011, US Recovery AB 9
1. 2. 4. 1. Edinburg, Atlanta 2 5 Paramount 3. 5. Atlanta Land II JV USRS äger 25 procent av Atlanta Land II JV som har investerat i cirka 200 tomter i Atlanta-området för totalt cirka 7 miljoner dollar. USON äger 75 procent. På samtliga tomter fi nns all infrastruktur på plats (vägar, avlopp, etc.) som krävs för att kunna bygga på tomterna och hela investeringen har gjorts av tidigare ägare. Fokus ligger på att hålla tomtområdet i gott skick och sörja för en nära dialog med de stora husbyggarna. Ett antal av de inhemska byggföretagen har redan visat intresse för flera av tomterna i portföljen, men hittills har man inte sålt några tomter. Byggaktiviteten är fortsatt låg i nya områden men även den här marknaden bör få ett uppsving om den amerikanska ekonomin fortsätter sin positiva utveckling framöver. Paramount USR äger 20 procent av bolaget som har investerat i 264 av totalt 313 lägenheter i en fastighet med centralt läge i Orlando, Florida. Dessutom äger bolaget cirka 4 200 kvadratmeter kommersiella lokaler i samma byggnad. Här är livsmedelskedjan Publix största hyresgäst med en yta på 2 750 kvadratmeter och ett hyresavtal som löper fram till 2028. USON äger resterande 80 procent av bolaget. Atlantic & Pacifi c (A&P) övertog ansvaret för drift och uthyrning av lägenheterna i fastigheten per 1 mars 2011. A&P har erfarenhet av fl era liknande projekt i Florida och är mycket kunniga i fråga om lägenhetsuthyrning. A&P har hittills gjort ett bra jobb som förvaltare och samtliga lägenheter i fastigheten är nu uthyrda. CBRE ansvarar för uthyrningen av de kommersiella lokalerna och under 2011 tecknades avtal för två av de tre lediga affärslokalerna på gatuplan. Dessutom pågår det diskussioner med en ny hyresgäst som är intresserad av den sista lediga lokalen på cirka 100 kvadratmeter. Utöver detta äger bolaget också en kontorslokal i två plan på cirka 850 kvadratmeter, vilken hittills inte är uthyrd. Investeringarna genererar ett positivt kassafl öde men marknaden för försäljning av fastigheter i Orlando är fortsatt svag och bolaget har hittills inte sålt några av lägenheterna. 10 Årsrapport 2011, US Recovery AB
Waterscape USRS äger 25 procent av ett bolag som har köpt 115 lägenheter av totalt 339 i projektet Waterscape på Okaloosa Island i Fort Walton Beach, i nordöstra Florida. USON är delägare i bolaget med en ägarandel på 75 procent. Bygget stod klart i januari 2008 och har mycket hög standard. Det ligger i direkt anslutning till stranden och har en egen badanläggning inne på området, vilket innebär att detta är ett mycket attraktivt semesterresmål. Området har också ett stort utbud av restauranger och butiker. Under 2011 sålde USRS 14 lägenheter. Det genomsnittliga försäljningspriset för dessa lägenheter låg cirka 35 procent högre än den genomsnittliga köpeskillingen, trots att det främst är de minst attraktiva lägenheterna som sålts. Totalt hade man per mars månad 2012 sålt 33 lägenheter i projektet och således äger bolaget 82 lägenheter i dagsläget. Resort Quest förvaltar fastigheten och ansvarar för försäljning och uthyrning. Bolaget beslutade vid utgången av 2011 att ytterligare tolv lägenheter skulle möbleras för att öka hyresintäkterna. Därmed är samtliga av bolagets lägenheter tillgängliga för uthyrning 2012. Under 2011 ökade intäkterna med 24 procent om man tittar på intäkterna från de lägenheter som var tillgängliga för uthyrning även under 2010. Därtill ökade intäkterna med cirka 41 procent tack vare att 18 nya lägenheter möblerades och blev tillgängliga för uthyrning i slutet av 2010. Detta motsvarar en ökning av intäkterna för 2011 på 3,7 miljoner norska kronor jämfört med 2010. Under 2012 har hyrorna för de lägenheter som hittills hyrts ut eller reserverats, ökat med cirka 15 procent jämfört med samma period 2011. Årsrapport 2011, US Recovery AB 11
Paramount, Orlando 12 Årsrapport 2011, US Recovery AB
Årsrapport 2011, US Recovery AB 13
14 Årsrapport 2011, US Recovery AB
Årsrapport 2011, US Recovery AB 15
16 Årsrapport 2011, US Recovery AB
Årsrapport 2011, US Recovery AB 17
18 Årsrapport 2011, US Recovery AB
Årsrapport 2011, US Recovery AB 19
20 Årsrapport 2011, US Recovery AB
Årsrapport 2011, US Recovery AB 21
22 Årsrapport 2011, US Recovery AB
Årsrapport 2011, US Recovery AB 23
24 Årsrapport 2011, US Recovery AB
Årsrapport 2011, US Recovery AB 25
26 Årsrapport 2011, US Recovery AB
Årsrapport 2011, US Recovery AB 27
US Recovery AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo ssd.no 120094