PLANBESKRIVNING 2012-08-20 Antagandehandling Dnr: 11BMN145 Handläggare: Emma Olofsson Ytterhärde 6:6 mfl, Yttertorp Detaljplan för bostad Gävle kommun, Gävleborgs län SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE Samhällsbyggnad Gävle, Fysisk planering, 801 84 Gävle Besöksadress Kyrkogatan 22 Tel 026-17 80 00 (vx) Fax 026-10 67 78 samhallsbyggnad@gavle.se www.gavle.se
Dnr: 11BMN145 Sid 2 (12) Planens syfte och huvuddrag Ett tiotal fastighetsägare i Yttertorp önskar utöka byggrätten för sina fastigheter. Området är ett fritidshusområde med enstaka permanentboende. Gällande detaljplaner från 1965 och 1974 ger en byggrätt på 80 eller 100 kvadratmeter per fastighet. Eftersom planområdet ligger vid Storsjön och ligger inom riskzonen för översvämningar kommer en anpassning till översvämningsrisken att göras. Samtliga fastigheter inom planområdet har godkända avloppsanläggningar. Ny detaljplan föreslås ha en exploatering på 1/5 av fastigheten eller högst 300 kvadratmeter i byggnadsarea. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Inga riksintressen eller miljökvalitetsnormer berörs. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger ca 6 km söder om Forsbacka. Forsbacka Yttertorp Areal Planområdets totala areal är ca 16,5 hektar varav ca 4 hektar är vattenområde.
Dnr: 11BMN145 Sid 3 (12) Markägoförhållanden Inom området finns 31 privatägda bostadsfastigheter, Ytterhärde 6:6 ägs av Yttertorps tomtägarförening samt Ytterhärde 12:1 som ägs av Bergvik Skog Väst AB. Vattenområdet tillhör fastigheten Överhärde 81:1 och ägs av Bergvik Skog Öst AB. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer För området gäller översiktsplanen som antogs av kommunfullmäktige 22 november, 1990. I Översiktsplan anges användningen bostadsbebyggelse för planområdet. Enligt kommunfullmäktiges aktualitetsförklaring är översiktsplanen aktuell i detta avsnitt. Detaljplaner och strandskydd För området gäller byggnadsplaner antagna 1965-06-04 (2180-10604) samt 1974-10-04 (2180-11795) samt en mindre yta vattenområde som idag inte är planlagd. Byggnadsplanen från 1965 medger bl.a. en byggnadsyta på 80 kvadratmeter/fastighet i en våning med en minsta tomtstorlek på 1200 kvadratmeter. Byggnadsplanen från 1974 medger en byggrätt på 100 kvadratmeter/fastighet med en minsta tomtstorlek på 1200 kvadratmeter. Delar av planområdet ligger inom strandskyddat område vid Storsjön. Strandskyddet uppgår till 200 meter vid sjön. När ny detaljplan upprättas återinträder strandskyddet i området (enligt SFS 2009:1323). Strandskyddet upphävs inom kvartersmark för bostäder (B), vattenområde (W 1, WN 1 ) samt naturområde (N 1 ) med det särskilda skälet att marken redan har ianspråktagits på ett sådant sätt att det saknar betydelse för strandskyddets syften. För kvartersmarken betecknad med teknisk anläggning (E) upphävs strandskyddet med hänvisning till det särskilda skälet att området behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området. Miljökonsekvensbeskrivning Planens genomförande bedöms inte medföra sådan betydande miljöpåverkan att miljökonsekvensbeskrivning enlig 4 kap. 34 plan- och bygglagen ska upprättas. Länsstyrelsen delar denna uppfattning.
Dnr: 11BMN145 Sid 4 (12) Förutsättningar och förändringar Natur Planområdet omfattar befintligt bostadsområde med bebyggelse som i huvudsak nyttjas som fritidsbostäder. Inom området finns naturmark som är allmänt tillgänglig och möjligheten för tillträde till stranden är god. Området är relativt låglänt och sluttar svagt ner mot Storsjön. Planområdet berör ingen särskilt utpekad värdefull naturmiljö. Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Yttertorp ligger utanför hög- och lågriskområde för radon vilket innebär att byggnader som man vistas stadigvarande i ska byggas radonskyddat. Landskapsbilden idag präglas av småskalig fritidshusbebyggelse vid Storsjön. Området har större trädbevuxna ytor som skapar avskärmning och ger ett naturnära intryck. Planområdet ligger i riskzonen för översvämning av Storsjön. Vid ny- och tillbyggnad måste anpassning i höjd ske för att minimera risken för förlust av stora ekonomiska värden vid en eventuell översvämning. Det mörkblå området visar mark som kan drabbas av översvämning. Inom detta område måste sockelhöjd anpassas vid byggnation. Beige yta är mark som inte är översvämningshotad. Ljusblå yta visar Storsjön vid normalvattenstånd.
Dnr: 11BMN145 Sid 5 (12) Befintlig bebyggelse Befintlig bebyggelse består i huvudsak av småskalig fritidsbebyggelse. Gällande detaljplaner medger 80-100 kvadratmeter byggnadsyta per fastighet. Idag har 3/4 av fastigheterna i området överskridit sin byggrätt inom spannet 2-100 kvadratmeter byggnadsyta. Genomsnittligt överskridande är ca 32 kvadratmeter/fastighet (exkl. 15 kvm friggebod). Bebyggelsen är uppförd i en våning, enligt gällande detaljplan. Exempel på byggnation som visar på områdets småskalighet. Närmsta belägna servicen med affär, skola m.m. ligger i Forsbacka, ca 6 km norr om planområdet. Ny bebyggelse Utformning, placering m.m. Detaljplanen medger en utökad byggrätt till 1/5 av tomtens storlek eller högst 300 kvadratmeter byggnadsarea. Bebyggelsen får uppföras i en (1) våning. Ett byggnadsfritt område på 6 meter längs vägarna och mot den tekniska anläggningen i området införs samt att byggnader ska placeras minst 4 meter från fastighetsgräns, där inget annat anges. Bostadsfastigheterna ska vara minst 1200 kvadratmeter för att förhindra delning av tomter som kan leda till ökad exploatering i området och det får endast finnas en huvudbyggnad per bostadsfastighet. Inom naturområdet vid den gemensamma båtplatsen skapas möjlighet för föreningen i området att bygga komplementbyggnad uthus/redskapsbod på maximalt 50 kvadratmeter med högsta byggnadshöjd på 3,0 meter. Syftet med området är uppförande av mindre bod/bodar för tex gemensamma båt- eller bryggmateriel. Byggnaderna ska vara gemensamma och får därmed inte privatiseras. En yta för teknisk anläggning (E) lämpad för nätstation placeras öster om Yttertorpsvägen utanför översvämningshotat område. Syftet med nätsta-
Dnr: 11BMN145 Sid 6 (12) tionen är att säkerställa möjlig utbyggnad av elnätet för att upprätthålla önskad funktion i området även i framtiden. Naturområden Den gemensamma fastigheten Ytterhärde 6:6 planläggs som kvartersmark med beteckningarna N och N 1. Båda områdena är avsedda för friluftsliv och inom N 1 -området tillåts även visst upplag av båtar samt uppförande av uthus/redskapsbod. Det befintliga vägområdet ingår i N- området. Friytor Inom området finns god tillgång till friytor både mellan bostadsfastigheterna och ner mot stranden. Strandskydd Strandskyddet upphävs inom kvartersmark med planbestämmelse bostäder B, teknisk anläggning E, friluftsliv N 1 samt vattenområdena W 1 och WN 1. På resterande yta av planområdet som ligger inom 200 meter från Storsjön återinträder strandskyddet. Bilden visar hur strandskyddet gäller enligt planförslaget.
Dnr: 11BMN145 Sid 7 (12) Vattenområden Ca 4 hektar av planområdet består av vattenområde. Detta område planläggs som W, W1 och WN1. W 1 får nyttjas för bryggor och badplats för intilliggande fastigheter och inom WN1-området får bryggor och badplats för fastigheter i området uppföras. Inom det öppna vattenområdet (W) tillåts inga anläggningar. Gator och trafik Gatorna i området läggs in som ett 8 eller 20 meter brett vägområde mellan bostadsfastigheterna. Anledningen till detta är att de gällande detaljplanerna gjorts med dessa mått som därmed fortsätter följas. Gatan ligger som en egenskap på kvartersmark inom område för friluftsliv (N). Anpassning till översvämningsrisk Yttertorp ligger inom översvämningshotat område vid Storsjön. Gävle och Sandvikens kommuner har sedan våren 2012 (BMN 55/2012) gemensamma nivåer för ny- till- och ombyggnad av byggnader vid Storsjön. Sandvikens och Gävles Byggnads- och miljönämnders riktlinjer: Höjd underkant isolering lägre än + 63,50 m (RH2000): Bygglov ges endast för enklare oisolerade komplementbyggnader som garage, förråd och gäststugor utan vatten och avlopp. Tillbyggnad av huvudbyggnad och ersättningsbyggnader är olämpliga. Badrum, tvättstuga, wc och kök får inredas i befintlig huvudbyggnad. Höjd underkant isolering över + 63,50 m (RH2000): Bygglov kan ges för mindre tillbyggnader av huvudbyggnader med främsta syfte att i första hand åstadkomma badrum, wc, tvättstuga och kök. Ersättningsbyggnad med max samma storlek som ursprunglig huvudbyggnad kan tillåtas. Komplementbyggnader som inte är enkla och oisolerade bör ligga på denna nivå. Höjd underkant isolering högre än + 64,40 m (RH2000): Bygglov kan ges för nya huvudbyggnader, area och utformning prövas från fall till fall med hänsyn till tomtstorlek och tomtens beskaffenhet. Nya byggnader ska anpassas enligt dessa riktlinjer. Befintliga byggnader som ska byggas om eller få tillbyggnader enligt de nya planbestämmelserna ska följa dessa riktlinjer. Det innebär att särskild uppmärksamhet
Dnr: 11BMN145 Sid 8 (12) måste läggas till disposition av rumsanvändning och utformning eller anpassning av höjder inom tomten. Teknisk försörjning Samtliga bostadsfastigheter är anslutna till godkända avloppsanläggningar samt åretruntvatten. Dagvatten ska hanteras inom den egna fastigheten. Området ligger inom Årsunda Kraft AB:s verksamhetsområde för elnät. Inom området möjliggörs uppförande av nätstation för att säkra elförsörjningen även i framtiden. Konsekvenser Landskapsbild Landskapsbilden i området kommer att förändras genom att byggrätten höjs. En tätare bebyggelse med större byggnadskroppar kommer innebära att området till viss del kan upplevas mer tätbebyggt och karaktären av äldre fritidshusområde kan försvinna. Det ska dock nämnas att 3/4 av fastigheterna överskridit gällande byggrätt så en ökning av bebyggelsen från 80/100 kvadratmeter till högst 300 kvadratmeter är något missvisande då dagens bebyggelse till övervägande del redan är större än tillåtet. Översvämningsrisk Risken för översvämning i området gör att de fastigheter som ligger under +64,4 meter (RH2000) och planerar bygga ut, om eller nytt måste anpassa bebyggelsens sockelhöjd. Detta kan leda till höga socklar på vissa byggnader eller utfyllnad av tomt för att klara nivåkraven. Miljökvalitetsnormer för vatten Storsjön har Måttlig ekologisk status beroende på övergödning, flödesförändring och kontinuitet. Miljökvalitetsnormen är att God ekologisk status ska vara uppnådd 2021. Storsjön har God kemisk status. Miljökvalitetsnormen är att God kemisk status ska vara uppnådd 2015. Påverkansanalys tyder på att vattenförekomsten kan vara negativt påverkad av en eller flera punktkällor (troligtvis Sandvikens avloppsreningsverk). Av de faktorer som påverkar bedömningen negativt är det endast övergödning som har relevans i förhållande till planförslaget. De två övriga
Dnr: 11BMN145 Sid 9 (12) faktorerna, flödesförändringar och kontinuitet påverkas inte av planförslaget. Planförslaget medger en ökad byggrätt vilket kan leda till ett ökat utnyttjande av fastigheterna och därmed ökad vattenförbrukning och avloppsvattenproduktion. Samtliga fastigheter är anslutna till godkända avloppsreningsverk som endast är några år gamla. Detta innebär att det har god status och även omfattas av moderna villkor, detta leder sammantaget till en bättre reningsfunktion totalt än att varje fastighet har varsitt mindre avloppsreningsverk. Om den ökade belastningen skulle leda till försämrad reningsfunktion har tillsynsmyndighet möjlighet att förelägga om ytterligare åtgärder. Detta är även möjligt om förnyad bedömning av Storsjöns tillstånd bedöms kräva ytterligare reningsåtgärder. Gävle kommun följer de riktlinjer, arbetssätt och uppföljning som Sandvikens kommun använder för att minska tillskottet av näringsämnen till Storsjön. Sammantaget bedöms att planförslaget skulle kunna leda till ökat näringstillskott till Storsjön men att de åtgärder som är vidtagna uppfyller både Miljöbalkens och Plan- och Bygglagens krav på skäliga reningsåtgärder. Strandskydd I de områden som strandskyddet återinförs, betecknade N och W på plankartan, ska strandskyddsdispens enligt Miljöbalken sökas för samtliga åtgärder som kan påverka syftena med strandskyddet. Exempel på åtgärder som kräver strandskyddsdispens är markarbeten, bryggor och trädfällning. Ansökan om strandskyddsdispens görs hos Gävle kommun. Barn Då planförslaget medger en utökad byggrätt ökar möjligheterna för permanentboende. Permanentboende barn får en relativt lång resväg till förskola och skola på ca 6 km som kräver skolskjuts. Tillgänglighet Planförslaget påverkar inte tillgängligheten i området. Trygghet Ett eventuellt ökat permanentboende gör att området är bebott hela året och risken för stölder och inbrott kan antas minska på grund av detta.
Dnr: 11BMN145 Sid 10 (12) Jämlikhet Det ekonomiska värdet på bostadsfastigheterna ökar i och med utökad byggrätt. Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Tomtägarföreningen i Yttertorp, som äger fastigheten Ytterhärde 6:6, håller på att göras om till en samfällighetsförening genom lantmäteriförrättning. Detta görs dock utan direkt koppling till detaljplanens genomförande. Detaljplanen medger endast fastighetsrättslig åtgärd för området för teknisk anläggning (E) där avstyckning genom lantmäteriförrättning kan ske. Denna fastighet bör få andel i gemensamhetsanläggning för väg mm. Fastighetskonsekvenser Samfällighetsföreningen som håller på att bildas kan antas ha samtliga bostadsfastigheter som medlemmar. Till samfällighetsföreningen kommer troligtvis flera gemensamhetsanläggningar att kopplas; en gemensam för väg, naturmarkerna för friluftsändamål, båtplats, badplats och åretruntvatten samt gemensamhetsanläggningar för avloppsanläggningarna. Detaljplanen medför en storleksbegränsning på bostadsfastigheter inom planområdet då dessa inte får vara mindre än 1200 kvadratmeter. Ekonomiska genomförandefrågor Möjlighet till nätstation ges till nätägaren Årsunda Kraft AB och de ansvarar för planering, uppförande, drift samt kostnader för fastighetsbildning. Eventuella bryggor m.m. vid stranden ansvarar förslagsvis den kommande gemensamhetsanläggningen för drift och underhåll. Det ekonomiska värdet på bostadsfastigheterna ökas genom den utökade byggrätten. Gävle kommun kan belastas ekonomiskt av detaljplanens genomförande. Kommunen är ansvarig och kan bli ersättningsskyldig i 20 år efter att
Dnr: 11BMN145 Sid 11 (12) beslut om bygglov eller antagen detaljplan fattats om en skada uppstår och det kan påvisas att marken var olämplig för sin användning. Planavgift Beställning av och kostnad för upprättande av detaljplan har gjorts av fastigheterna: Ytterhärde 6:8, Ytterhärde 6:10, Ytterhärde 6:13, Ytterhärde 6:18, Ytterhärde 6:19, Ytterhärde 6:24, Ytterhärde 6:25, Ytterhärde 12:4, Ytterhärde 12:5. De ovan nämnda fastigheterna har därmed erlagt kostnaden för hela den utökade byggrätten som medges per fastighet. Övriga fastigheter inom planområdet, med den administrativa bestämmelsen a i plankartan, åläggs särskilt planavgift vid bygglovtillfället och betalar planavgift endast för den byggrätt som utnyttjas vid bygglovtillfället. Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen genomförs med normalt planförfarande. Uppdrag att upprätta detaljplanen gavs av Byggnads- och miljönämnden i februari 2012. Samråd juni 2012 Granskning september/oktober 2012 Antagande november 2012 Genomförandetid Det har bedömts som lämpligt att ge detaljplanen en genomförandetid på 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Under denna tid får planen inte ändras om inte särskilda skäl uppstår.
Dnr: 11BMN145 Sid 12 (12) Medverkande tjänstemän Lars Westholm Miljöutredare Kristin Johansson Maria Lind Niklas Öberg Bygglovhandläggare Kommunekolog Lantmätare Samhällsbyggnad Gävle Petter Jonegård Planchef Emma Olofsson Planingenjör