Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport september 2013
innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 Kvartalsrapport september 2013
Huvudpunkter aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 2,5 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 25,97 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. Bolagets hyresrättsportfölj i Landskrona såldes den 1:a juli. Försäljningen genomfördes som en bolagstransaktion baserad på ett underliggande fastighetsvärde på 381 miljoner svenska kronor. Bolagets hyresrättsportföljer i Linköping och Markaryd såldes den 20:e augusti. Försäljningarna skedde i bolagsform och är baserade på ett underliggande fastighetsvärde om 910 Mkr. enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 96,1 procent, justerat för utbetalningar på totalt 3,50 kronor per aktie. Nyckeltal för Hyresfastigheter Holding II AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 8 175 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 100 % SEGMENTFÖRDELNING Hyresrätter 93 % Kontor/butiker/andra kommersiella ytor 7 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 828 Ekonomisk vakans 1,50 % Areal (Kvm) 845 150 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4 486 Räntebindning 91 % Genomsnittlig låneränta 4,40 % Löptid lån (år) 2,6 Överkurs MSEK* -64 MANDAT Etableringsår 2004 Avvecklingsperiod 2013-2016 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2013 Utveckling senaste kvartalet 2,51 % Utveckling senaste året 11,21 % Utveckling senaste tre åren 49,67 % Utveckling sedan start 96,12 % Historiske Utbetalinger 2005 0,3 2006 0,4 2007 1 2008 1 2009 0 2010 0,4 2011 0,4 Totalt 3,5 2010 0,40 2011 0,40 2012 0,00 2013 0,00 Totalt 3,50 * 50% av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. Kvartalsrapport september 2013 3
Aktiekurs och utdelningar Inledning Aktien har det senaste kvartalet stigit med 2,5 procent. De viktigaste förklaringarna till aktiekursutvecklingen är denna gång kassflöde och fastighetsvärderingar. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Hyresfastigheter Holding II AB har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. Bolaget har tillgångar och skulder exponerade och noterade i svenska kronor och bolagets egenkapital är därför inte utsatt för någon valutarisk. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation och över/underkurs på fasträntelån. Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under augusti 2013. De nya fastighetsvärderingarna påverkar utvecklingen av den beräknade aktiekursen positivt. Överkursen på bolagets fasträntelån är reducerad jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per 30/6-2013. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15:e september ger en kurs per A-aktie på 25,97 kronor och en kurs per B-aktie på 10, 00 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på 96,1 procent. Kurs per aktie Kurs * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningarna följer samma avkastning som bolaget. Grafen visar utvecklingen i bolagets A-aktie. 4 Kvartalsrapport september 2013
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING FÖRSÄLJNING AV PORTFÖLJEN I LANDSKRONA Bolagets hyresrättsportfölj i Landskrona såldes den 1:a juli. Försäljningen genomfördes som en bolagstransaktion baserad på ett underliggande fastighetsvärde på 381 miljoner svenska kronor. Portföljen omfattar totalt 789 lägenheter med en total areal på cirka 66 000 kvadratmeter. Köpare var Paulssons, ett svenskt fastighetsbolag med bas i Lund. FÖRSÄLJNING AV PORTFÖLJERNA I LINKÖPING OCH MARKARYD Bolagets hyresrättsportföljer i Linköping och Markaryd såldes den 20:e augusti. Bostadsfastighetsportföljerna omfattar tillsammans 46 fastigheter med en total uthyrbar area om cirka 176 000 kvadratmeter. Av det totala fastighetsvärdet utgör fastighetsportföljen i Linköping cirka 80 procent och fastighetsportföljen i Markaryd cirka 20 procent. Köpare var Victoria Park. Försäljningarna skedde i bolagsform och är baserade på ett underliggande fastighetsvärde om 910 Mkr. PÅGÅENDE FÖRSÄLJNING AV PORTFÖLJEN I NORRKÖPING En försäljningsprocess gällande portföljen i Norrköping pågår men är inte avslutad. Det är signerat ett avtal om försäljning, men köparen har ett förbehåll om finansiering. Norrköpingsportföljen består av 1 896 lägenheter. Försäljningen är baserad på ett underliggande fastighetsvärde på 950 miljoner svenska kronor. Transaktionen förväntas genomföras under oktober månad. AMORTERING AV LÅN Efter genomförda försäljningar av portföljerna i Linköping, Markaryd och Landskrona har bolaget amorterat ned det gemensamma lånet för dessa portföljer (som var ett och samma lån för portföljerna Linköping, Södertälje och Markarydsbostäder) till cirka 1 850 miljoner svenska kronor. Detta motsvarar en belåningsgrad på den kvarvarande portföljen gällande detta lån på cirka 52 procent. Som en konsekvens av amorteringen kommer finanskostnaden att sjunka för bolaget. DRIFT Underliggande drift av fastigheterna går som normalt och det har i perioden inte varit några speciella händelser. En fastighet i Norrköping som blev totalt skadad vid en brand i juli 2012 har under sommaren färdigställts och är fullt uthyrd. Underliggande vakans håller sig på en låg nivå och bolaget genomför de underhållsplaner som är lagda för bolaget. Kvartalsrapport september 2013 5
Allmänt om bolaget Om bolaget Bolaget genomförde emissioner under 2004. Bolaget har sex investeringar i olika städer i Sverige. Totalt sett består portföljen av cirka 11 200 lägenheter. Portföljen består till cirka 93 procent av bostadslägenheter och resterande ytor är kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. INVESTERINGSMANDAT Hyresfastigheter Holding II AB är ett onoterat svenskt aktiebolag, etablerat 2004 och registrerat i Sverige, som har investerat i hyresbostäder. Bostäderna ska ha ett centralt läge (i förhållande till befolkning, kommunikationer) i Norden. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 10 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Eskilstuna Stockholm Linköping Göteborg Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Malmö 6 Kvartalsrapport september 2013
Marknadskommentar Den Internationella valutafonden IMF justerade i juli ner sina tillväxtprognoser för den globala ekonomin från 3,3 till 3,1 procent. USA väntas växa med 1,7 procent under 2013 och Eurozonen väntas visa positiv tillväxt för 2014. Inom tillväxtmarknaderna väntas den expansiva period som varit dämpas. Ränte- och valutamarknaderna har under kvartalet varit volatila till följd av ökat fokus på en reversering av de amerikanska stödåtgärderna. Den amerikanska centralbankschefen Ben Bernanke uttalade i juni att obligationsköpen skulle trappas ner under hösten vilket fick flera aktiemarknader att reagera kraftigt. Marknaderna lugnades senare av nya uttalanden om att detta förutsätter ytterligare återhämtning av den amerikanska ekonomin och då framförallt på arbetsmarknaden, och aktiemarknaden har under sommaren återhämtat sig. USA Tillväxten återhämtar sig och det kommer allt fler signaler via ekonomiska indikatorer såsom inköpschefernas index (ISM) om att det är ytterligare förbättringar att vänta. Bostadspriserna har, mätt genom S&P Case Shiller 20 index, stigit 7,4 procent under kvartalet vilket betyder mycket för amerikanska konsumenters förbättrade syn på framtiden. Samtidigt faller arbetslösheten totalt sett och är nu på 7,3 procent. Konsumenterna som står för 70 procent av det totala värdeskapandet i ekonomin (BNP) fortsätter att utgöra den viktigaste tillväxtkällan för amerikansk ekonomi. På den amerikanska marknaden fokuseras det framförallt på när och hur den amerikanska centralbanken Fed ska minska sina obligationsköp och återgå till en mer normal politik. Förväntningarna är att detta arbete påbörjas under hösten, men att styrräntorna fortsätter att hållas på låga nivåer till 2014. Samtidigt närmar sig nya budgetförhandlingar mellan kongressen och Vita Huset i början av oktober. Detta i kombination med oro för en amerikanskledd attack mot Syrien gör att investerare har mycket att fokusera på i USA. 10-åriga statsobligationsräntor i USA nådde under kvartalet ny årshögstanivå. Nivån närmar sig nu tre procent vilket ger en uppgång de senaste fyra månaderna på över 100 räntepunkter. Ökningen är den kraftigaste som uppvisats på räntemarknaden de senaste 25 åren. Europa Flera ledande indikatorer visar nu att Europa är på väg att ta sig ur en lång period av recession. Återhämtningen i regionen drivs framförallt av den starka utvecklingen i Tyskland, men även de sydeuropeiska länderna visar på återhämtning från låga nivåer. Optimismen i tyskt näringsliv ökar och IFO index som mäter stämningen bland tyska företagsledare har stigit fyra månader i rad. Förtroendet bland tyska konsumenter är samtidigt på sin högsta nivå på sex år vilket till största del beror på att arbetslösheten nått sin lägsta nivå på många år med 5,3 procent. I slutet av september är det val i Tyskland. Prognoserna tyder för närvarande på att Angela Merkel får förnyat förtroende för ytterligare en mandatperiod. Norden Tillväxten i Sverige bedöms enligt IMF för året bli 1,2 procent men var låg under andra kvartalet. Tillväxten i Norge bedöms enligt IMF för året bli 2,8 procent. Sveriges Riksbank valde i samband med sitt senaste räntemöte att hålla styrräntan oförändrad på en procent och enligt Riksbankens uttalade räntebana väntas nästa räntehöjning i slutet av 2014. Norges Bank har valt att hålla styrräntan oförändrad på 1,5 procent och Norges Banks förväntningar är att räntan kommer att börja ökas under våren 2014. Kvartalsrapport september 2013 7
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget Hyresfastigheter Holding II AB. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i Hyresfastigheter Holding II AB. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 Kvartalsrapport september 2013
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no