2010 : 4 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Bostadsunderskott i Uppsala hotar tillväxten Bilaga till analysen: Rekordstort underskott på bostäder hotar Stockholms tillväxt, 2010:3 Svagt bostadsbyggande och snabb befolkningstillväxt har tillsammans med en hårt reglerad bostadsmarknad skapat ett stort underskott i Uppsala läns bostadsbestånd, det gäller framför allt Uppsala kommun. Uppsala är Sveriges fjärde största stad och brottas med flera problem av storstadskaraktär. De senaste tre åren, 2007-2009, har befolkningen ökat med ca 12 000 invånare i Uppsala län, varav ca 9 600 invånare i Uppsala kommun. Samtidigt har det byggts 6 400 bostäder i länet, varav 3 600 bostäder i Uppsala. Det är betydligt lägre än de 7 200 respektive 5 740 bostäder som krävts för att hålla jämn takt med befolkningsutvecklingen. Enligt våra beräkningar har Uppsala län ett underskott i bostadsbeståndet som uppgår till 7 000 bostäder. Men variationerna mellan länets åtta kommuner är stora och bostadsunderskottet kan främst hänföras till Uppsala kommun där det uppgår till hela 8 800 bostäder. Regleringarna på bostadsmarknaden har även bidragit till att det existerande bostadsbeståndet inte används fullt ut. Våra beräkningar, baserade på en SKOP-undersökning, visar att mer flexibla regler och skattebefrielse för andrahandsuthyrning snabbt skulle kunna ge 6 100 bostadstillfällen i Uppsala kommun och totalt 10 400 bostadstillfällen i hela länet. De närmaste åren står Uppsala kommun inför flera utmaningar som riskerar att kraftigt förvärra bostadsbristen. Det handlar om en fortsatt snabb befolkningstillväxt, stor bostadsbrist bland studenter, en hög andel unga vuxna som tvingas bo kvar hos sina föräldrar allt högre upp i åldrarna och ett stort antal 1990-talister som vill in på bostadsmarknaden. I avvaktan på att nyproduktionen tar fart och på nödvändiga förändringar av hyresregleringen måste alla de outnyttjade bostäder som finns i beståndet bli tillgängliga på bostadsmarknaden. Detta kan bara ske genom att göra andrahandsmarknaden friare med mer flexibel hyressättning. Skattebefrielse skulle ge goda incitament till att hyra ut ett rum eller del av lägenhet/småhus. En snabb åtgärd för att avhjälpa den stora bostadsbristen är att göra andrahandsmarknaden friare.
Splittrad bild storstad och glesbygd De senaste tre åren, 2007-2009, har Uppsala läns befolkning ökat med ca 12 000 invånare. Samtidigt har det byggts ca 6 400 bostäder. För att hålla jämna steg med befolkningsökningen hade det krävts 7 200 bostäder. Uppsala län består av åtta kommuner som tillsammans har en befolkning på ca 332 000 invånare. Bostadsbeståndet omfattar 150 200 bostäder. Uppsala kommuns andel av både länets befolkning och bostadsbestånd uppgår till 59 procent. Det finns betydande skillnader inom länet. Efter Stockholm, Göteborg och Malmö är Uppsala Sveriges fjärde största kommun. Uppsala står för 80 procent av länets totala befolkningsökning under den senaste treårsperioden. I länet finns även glesbygdskommuner med negativ befolkningsutveckling. Situationen på bostadsmarknaden varierar därför kraftigt inom Uppsala län och är mest besvärande för Uppsala kommun som brottas med problem av storstadskaraktär. Uppsala kommun växte rekordsnabbt med hela 4 083 personer under 2009. Det är den största befolkningsökningen i kommunens historia. De senaste tre åren har Uppsalas befolkning ökat med 9 564 invånare. Det ställer stora krav på resurser för att klara investeringar i infrastruktur och bostäder. Samtidigt som Uppsala växte minskade befolkningen i Heby med 175 invånare liksom i Östhammar och Älvkarleby, med 44 respektive 42 invånare under 2007-2009. En mer måttlig befolkningsökning under perioden uppvisar Knivsta med 880 invånare, Enköping 874 invånare, Håbo 815 invånare och Tierp 101 invånare. Befolkning och befolkningstillväxt per kommun i Uppsala län, 1999-2009 Befolkning Förändring 1999-2009 2009 Absoluta Procent Uppsala 194 751 18 859* 10,7* Enköping 39 360 3 165 8,7 Östhammar 21 391-289 -1,3 Tierp 20 044 241 1,2 Håbo 19 452 2 165 12,5 Knivsta* 14 477 1 891 12,9 Heby 13 355-261 -2,0 Älvkarleby 9 068 96 1,1 Uppsala län 331 898 25 849* 8,5* Källa: SCB. * Anm. 2007 blev Heby del av länet med 13 492 inv. och Knivsta bildades 1/1 2003 genom avknoppning från Uppsala (12 586 personer). Det påverkar jämförelser över tid för Uppsala län totalt och Uppsala kommun men de effekterna har räknats bort i tabellen. Bostadsbestånd och dess utveckling per kommun i Uppsala län, 1999-2009 Bostadsbestånd Förändring 1999-2009 2009 Absoluta Procent Uppsala 89 313 9 405 11,8 Enköping 17 835 1 210 7,3 Östhammar 10 177 159 1,6 Tierp 9 672-11 -0,1 Håbo 7 221 893 14,1 Heby 6 156 103 1,7 Knivsta 5 293 822 18,4 Älvkarleby 4 540 8 0,2 Uppsala län 150 207 12 589 9,1 Källa: SCB. 2
Sett ur ett längre tidsperspektiv, en tioårsperiod, ser vi att Uppsala kommuns årliga befolkningstillväxt tagit ordentlig fart de senaste åren. Bostadsbristen är inte lika allvarlig i Uppsala län som i Stockholms län. Men det finns ett stort underskott som måste tas på allvar. Det är viktigt att byggandet håller jämna steg med befolkningsökningen. Regionen Stockholm-Uppsala är på stark frammarsch vilket inte minst avspeglas i Uppsalas kommuns in- och utpendling. För att regionen ska fortsätta utvecklas och integreras krävs det bostäder och goda kommunikationer. Uppsala har i dag en stark tjänstesektor med en IT-sektor som de senaste åren vuxit snabbt liksom ett LifeScience kluster som hävdar sig starkt i den internationella konkurrensen. Uppsala är även en av Sveriges ledande universitetstäder Uppsala kommun är i stort behov av fler bostäder av olika storlekar och upplåtelseformer. Annars blir det svårt att ta tillvara de positiva effekterna av den stora befolkningsökningen. Uppsalaregionen riskerar också att gå miste om nödvändig kompetens om nyutexaminerade och barnfamiljer inte har råd att flytta till Uppsala eller lämnar regionen för bättre boende i andra delar av landet. Bostadsmarknadens funktion är en viktig fråga för regionens konkurrenskraft. Pendling 2007, till och från Uppsala kommun Inpendling Utpendling Nettotill kommunen fr. kommunen pendling Övriga kommuner i Uppsala län, varav 9 306 3 262 6 044 Knivsta 2 130 750 1 380 Östhammar 1 938 740 1 198 Heby 1 834 985 849 Tierp 1 659 390 1 269 Enköping 1 429 221 1 208 Håbo 253 138 115 Älvkarleby 63 38 25 Stockholms län 5 030 14 631-9 601 Övriga riket 4 556 3 541 1 015 Totalt 18 892 21 434-2 542 Källa: Uppsala kommun, SCB. 3
Uppsala kommun har underskott i beståndet med 8 800 bostäder Varje ny invånare är inte i behov av en egen bostad eftersom många av dem är nyfödda, eller är inflyttade sambopar och familjer som enbart behöver en bostad. Enligt de antaganden som görs i den regionala utvecklingsplanen för Stockholmsregionen, RUFS 2010, räknar man med att det behöver byggas 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare. Det illustreras av den röda linjen i diagrammet som följer befolkningsutvecklingen. Ser vi på utvecklingen sedan 1990 finns det ett underskott av bostäder som enligt våra beräkningar uppgår till ca 8 800 bostäder i Uppsala kommun. Det överstiger länets totala underskott. Detta beror på att flera kommuner i länet redovisar ett överskott för perioden, i förhållande till befolkningsutvecklingen. Den faktiska bostadsbristen är egentligen ännu större än underskottet om alla de som är i behov av en bostad i Uppsala kommun räknades in. Det finns flera olika bostadsköer i kommunen, i Uppsalahems bostadskö står det för närvarande 64 000 personer varav 28 000 bostadssökande är mellan 16 och 26 år. Enligt Uppsalas översiktsplan räknar kommunen med att befolkningen växer med ca 2 000 invånare per år fram till 2030 och att den årliga planberedskapen bör ligga på 1 500 bostäder med ännu högre beredskap de närmaste fem åren. Det kan jämföras med 2009 års befolkningsökning på nära 4 100 invånare, som behövts matchas med 2 450 nya bostäder i stället för de 1 582 bostäder som färdigställdes. Befolkningsökning och bostadsbyggande i Uppsala kommun per år, 1990-2009 4500 4000 Bostadsbyggande (färdigställda bostäder) Befolkningsökning 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1990 1991 Källa: Stockholms Handelskammare och SCB. 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 4
Underskott/överskott på bostäder i förhållande till befolkningsutvecklingen 1990-2009 Uppsala -8 780 Håbo -684 Knivsta -421 Heby* 146 Älvkarleby 339 Enköping 477 Tierp 641 Östhammar 1 269 Uppsala län -7 017 Källa: Stockholms Handelskammare och SCB. *Anm. För Heby anges enbart utvecklingen under 2007-2009 i tabellen eftersom det var då kommunen bytte länstillhörighet. Men deras bostadsöverskott uppgår till 604 bostäder för 1990-2009. Om denna starka befolkningstillväxt fortsätter, vilket mycket talar för, krävs det ca 2 400 nya bostäder per år plus ca 880 per år under en tioårsperiod för att beta av det ackumulerade bostadsunderskottet. Det innebär att det totalt behöver byggas runt 3 300 bostäder per år i Uppsala de kommande åren. Det är mer än dubbelt så mycket som kommunen anger i sin översiktsplan. Håbo och Knivsta redovisar ett underskott på motsvarande knappt 700 respektive drygt 400 bostäder. Samtidigt redovisar länets övriga fem kommuner ett högre byggande än vad befolkningsutvecklingen sedan 1990 krävt. I Enköpings fall är överskottet bra då kommunen har en positiv befolkningstrend. Dessutom är det viktigt att påpeka att det ändå kan finnas en bostadsbrist i kommunerna, trots att man byggt mer än vad befolkningsutvecklingen kräver. Det är många olika faktorer som spelar in. 5
Utmaningar De närmaste åren står Uppsala kommun inför en rad utmaningar som riskerar att förvärra situationen på bostadsmarknaden. Det handlar om en fortsatt snabb befolkningstillväxt, växande bostadsbrist, ökad trångboddhet, stor bostadsbrist bland studenter, hög andel unga vuxna som tvingas bo kvar hemma allt högre upp i åldrarna och ett stort antal 1990-talister som vill in på bostadsmarknaden. Hur stor bostadsbristen är för studenter är svårt att uppskatta (det finns olika kösystem hos nationer, studentorganisationer, stiftelser, privatvärdar etc.) men bristen är tilltagande. Uppsala är en stor universitetsstad med ca 40 000 studenter och runt 9 900 studentbostäder. Detta medför att tre av fyra studenter måste söka annan typ av bostad och i de kringliggande kommunerna finns ett begränsat antal studentbostäder. Regeringen har beslutat att tillföra Uppsala ytterligare 1 200 helårs studieplatser de närmaste åren. Många uppsalastudenter tvingas runt i en flyttkarusell mellan andra- och tredjehandskontrakt. Det gör att studenter väljer andra städer än Uppsala för sina studier. Det påverkar möjligheterna att attrahera studenter och hotar utbyggnaden av länets universitet. Det är ett hot mot det kunskapsintensiva näringslivet i Uppsala som är beroende av att utbildning och forskning sker i regionen. Till Uppsalahem anmäler i dag i snitt 187 personer sitt intresse på varje ledig studentbostad. 265 personer anmäler i snitt intresse till deras ungdomsbostäder. Länet brottas precis som andra storstadsregioner med en betydande bostadsbrist bland unga vuxna och den demografiska puckeln med ett stort antal 1990-talister som vill in på bostadsmarknaden. Under de närmaste åren kommer dagens 640 000 15 19-åringar i Sverige att vilja flytta hemifrån. Många av dem kommer att söka sig till storstadsregioner och universitetsstäder. Därtill finns det en hög andel unga vuxna, i åldern 20-27 år, som tvingas bo kvar hemma på grund av svårigheter att få tag på bostad. I Hyresgästföreningens undersökning om unga vuxnas boende saknar nära varannan person i åldern 20-27 år, i storstadsområden, egen bostad och nära var fjärde tvingas bo kvar hemma hos föräldrarna. 6
Slutsats Det låga bostadsbyggandet är tillsammans med en dåligt fungerande bostadsmarknad ett av de allvarligaste hindren för tillväxten i Stockholm-Uppsalaregionen. Situationen på bostadsmarknaden försvårar rörligheten på arbetsmarknaden och undergräver möjligheterna att behålla och stärka regionens konkurrens- och attraktionskraft. I dag är hyresmarknaden hårt reglerad, vilket har medfört att det finns en stor outnyttjad potential i det befintliga bostadsbestånd. Enligt en undersökning som gjordes av SKOP på Handelskammarens uppdrag för ett antal år sedan skulle en avreglering och skattebefrielse av andrahandsuthyrning ge upp till 55 000 nya bostadstillfällen i Stockholms län. Om motsvarande förhållande gäller i Uppsala kommun, skulle det kunna ge 6 100 bostadstillfällen och ytterligare några tusen i länets övriga kommuner. Det skulle lösa en stor del av dagens uppdämda bristsituation. Det kan även ställas i relation till Uppsala kommuns ackumulerade bostadsunderskott som uppgår till ca 8 800 bostäder, och en bostadsbrist som sannolikt är än högre. Handelskammaren har tidigare pekat på att en befolkningstillväxt om 2 000-3 000 invånare per år kräver 1 200-1 500 nya bostäder årligen över en konjunkturcykel för att åstadkomma balans (ännu mer för att bota dagens bostadsunderskott). Med dagens nästan fördubblade inflyttningsnivå krävs att det byggs nästan dubbelt så mycket per år. Det svaga byggandet i förhållande till befolkningsutvecklingen är en viktig anledning till att bostadssituationen är akut i dag. En fortsatt stark befolkningstillväxt i nivå med dagens kräver 2 400-2 500 nya bostäder samt ytterligare ca 880 per år under en tioårsperiod för att beta av det ackumulerade bostadsunderskottet. Det innebär att det behöver byggas drygt 3 300 bostäder per år i Uppsala de kommande åren. Det är mer än dubbelt så många som kommunen räknar med i sin översiktsplan. För att nå balans mellan efterfrågan och utbud på bostadsmarknaden behövs det flera åtgärder. Det är orealistiskt att tro att vi på kort tid ska kunna bygga bort det stora underskottet eller ens kunna hålla nyproduktionen i takt med befolkningstillväxten. Därför behövs det kraftfulla reformer på bostadsmarknaden. I avvaktan på nödvändiga förändringar av hyresregleringen och att nyproduktionen tar ordentlig fart måste alla de outnyttjade bostäder som finns i beståndet bli tillgängliga på bostadsmarknaden. Detta kan bara ske genom att göra andrahandsmarknaden mindre reglerad. En reformering av hyresregleringen (inom bruksvärdesystemet) och en friare andrahandsuthyrning med mer flexibel hyressättning skulle bidra till en ökad dynamik och rörlighet i det existerande bostadsbeståndet. I Norge är det tillåtet att hyra ut upp till 50 procent av den egna bostaden eller hela bostaden under en begränsad tid utan att behöva skatta för hyresintäkten. Det har medfört att många småhus byggts om eller byggts till för att fungera för två hushåll. Denna typ av andrahandsbostäder står för en stor del av Norges hyresbostäder. Skattebefrielse eller en ökning av fribeloppet för beskattningen av hyresintäkter skulle ge goda incitament till att hyra ut ett rum eller del av lägenhet/småhus. Det skulle i sin tur pressa ner andrahandshyrorna om fler var beredda att hyra ut sina lägenheter. Det tar lång tid att bygga. En orsak är tungroddheten i kommunernas detaljplaneprocesser och överklaganden som fördröjer och fördyrar byggandet. Planprocessen behöver därför kortas och förenklas. Plan- och bygglagen måste öppna upp för mer kreativa och mindre kostsamma lösningar vid byggande av student- och ungdomsbostäder. Varje bostad som byggs i Uppsala behövs idag. Här råder heller ingen motsättning mellan byggande av hyresrätter (som är kommersiellt omöjlig i större skala med dagens hyresreglering) och byggande av ägda bostäder. Varje bostadsrätt och egnahem som färdigställs frisätter både ägda och hyrda bostäder i de flyttkedjor som uppstår. Handelskammaren anser det väsentligt att Uppsalahem fortsatt ges uppdraget att bygga hyresrätter med sin fulla kapacitet. Det behövs kraftfulla åtgärder på bred front för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad. 7
Handelskammaren anser åtgärder vidtas både på kommunal och statlig nivå för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad i Stockholm-Uppsalaregionen. planprocessen kortas och förenklas. plan- och bygglagen ska öppna upp för nya, kreativa och mindre kostsamma lösningar vid produktion av student- och ungdomsbostäder. hyresregleringen för andrahandsuthyrning avskaffas. Det ska råda avtalsfrihet för privatpersoner att hyra ut hela sin bostad i andra hand i upp till ett år eller upp till 50 procent av bostaden under obegränsad tid. sådan andrahandsuthyrning som beskrivs ovan också ska vara skattefri. Referenser Stockholms Handelskammare, Rekordstort underskott på bostäder hotar Stockholms tillväxt. Stockholms Handelskammare Västra Trädgårdsgatan 9, Box 160 50, 103 21 Stockholm Tel: 08 555 100 00, www.chamber.se ISSN: 1654-1758 Ansvarig analys: Sofia Linder, sofia.linder@chamber.se Ansvarig information: Andreas Åström, andreas.astrom@chamber.se 8