2018-10-02 PLAN.2017.2 Fastighet SKOGVIK 1:1 Detaljplan för SKOGVIK 1:1 Valdemarsvik kommun Östergötlands län SAMRÅDSREDOGÖRELSE SAMRÅDETS GENOMFÖRANDE Förslaget till detaljplan var utställt för samråd under tiden 2018-03-19 och 2018-04-26. Under tiden kom 12 skriftliga yttranden in, varav 6 med erinringar. SAMMANFATTNING AV INKOMNA SYNPUNKTER Inkomna yttranden utan erinringar Skanova 2018-03-19 Räddningstjänsten Östra Götaland 2018-03-23 Vattenfall 2018-03-27 Lantmäteriet 2018-04-17 E.ON 2018-04-25 Trafikverket 2018-04-26 Inkomna synpunkter med erinringar Privatperson 1 och 2 2018-04-06 Privatperson 3 2018-04-13 Länsstyrelsen 2018-04-18 Privatperson 4 och 5 2018-04-24 Vindö Vägförening 2018-04-25 Miljökontoret 2018-04-27 STÄLLNINGSTAGANDE Följande ändringar har gjorts av planförslaget utifrån inkomna synpunkter: Lydelse för 5 ändras för att göra det omöjligt att fastigheten styckas i fler än en fastighet genom att minsta tillåtna tomtstorlek är 4000 kvadratmeter. Största tillåtna byggnadsarea för huvudbyggnad reduceras till 200 kvm. Största sammanlagda byggnadsarea för huvudbyggnader reduceras till 250 kvm per fastighet. Största tillåtna byggnadsarea för komplementbyggnader reduceras till 80 kvm. Minsta tillåtna takvinkel begränsas till 23 grader för huvudbyggnad. Planbeskrivningen kompletteras med stycke om vägsamfälligheten i avsnittet om Förutsättningar, förändringar och konsekvenser.
2018-10-02 2 (9) Planbeskrivningen kompletteras under stycket med VA angående enskilda lösningar. Sakägare vars synpunkter ej kunnat tillgodoses i en revidering av planen är: Privatperson 1 och 2 Privatperson 3 Privatperson 4 och 5 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Aline Eriksson Planarkitekt Niklas Andersson Planarkitekt VALDEMARSVIKS KOMMUN Sektor Samhällsbyggnad och Kultur
2018-10-02 3 (9) Inkomna synpunkter Privatperson 1 och 2 2018-04-06 Synpunkter i anledning av Samråd av förslag till detaljplan för fastigheten SKOGVIK 1:1 m.fl. (tillägg till gällande detaljplan), Valdemarsviks kommun, Östergötlands län. Vårt ställningstagande: Vi avstyrker förslagen till detaljplan som gäller fastigheten Skogvik 1:1. Skälen för detta se nedan. Bakgrund Syftet med ändring av detaljplanen är enligt samrådsdokumentationen att skapa förutsättningar för att ersätta den ursprungliga huvudbyggnaden på Skogvik 1:1 med ett nytt bostadshus på Skogvik 1:1. Mot detta har vi i princip inga erinringar under förutsättning att den nya huvudbyggnaden placeras på ungefär samma ställe som idag och att bygglov söks enligt den idag gällande planen. För att åstadkomma detta föreslås emellertid ett antal åtgärder som enligt vår syn inte står i någon som helst rimlig proportion till vad man vill åstadkomma och som om de genomförs påverkar våra legala möjligheter som granne. Vi äger fastigheterna XX och XX som idag gränsar respektive omger Skogvik 1:1 förutom på sjösidan. Sedan fastigheten Skogvik 1:1 köpt vatten och mark 2013 är Skogviks areal 11 753 m 2 varav 3 398 m 2 utgörs av vattenområde. Sammantaget betyder detta emellertid inte att den bebyggbara ytan har ökat efter köpet då vatten och mark som ofta översvämmas vid högvatten näppeligen kan bebyggas. På fastigheten finns idag två huvudbyggnader och nio komplementbyggnader enligt samrådsdokumentationen varav flertalet ligger vid vatten eller på mark nära tomtgräns. För att åstadkomma en möjlighet att ersätta den gamla huvudbyggnaden föreslås i ändringen av detaljplanen att byggrätten för huvudbyggnad blir 250 m 2 och den sammanlagda byggarealen blir 350 m 2 för huvudbyggnader. Idag gäller en areal på 100 m 2 för huvudbyggnad. Högst två huvudbyggnader skall få finnas per fastighet mot idag en. Detta rimmar illa med den proportionalitet som skall följa en myndighets beslut. I ändringsförslaget 7 föreslås det att "största byggnadsareal för huvudbyggnad är 250 m 2 och största sammanlagda byggnadsareal för huvudbyggnader 350 m 2 per fastighet". I motsvarande förslag för komplementbyggnader anges arealen också per fastighet. Detta skulle kunna tolkas så att om Skogvik 1:1 styckas så skall det finnas möjlighet till två huvudbyggnader per fastighet vilket skulle kunna innebära en byggareal på 700 m 2 om fastigheten delas och motsvarande för komplementbyggnader. Till detta föreslås att den största byggarealen för komplementbyggnad skall ökas till 100 m 2 och den totala ytan för komplementbyggnader ökas till 250 m 2 per fastighet. Den högsta kvadratmeterarealen ökas från dagens 40 m 2. Nockhöjden för huvudbyggnad föreslås ökas från dagens 3,5 meter till 8,5 meter och för komplementbyggnader till 3,5
2018-10-02 4 (9) meter. Sammantaget innebär detta en dryg fyrdubbling av byggarealen för huvud- och komplementbyggnader för Skogvik 1:1 jämfört med dagens regler. Detta för att skapa förutsättningar för Skogvik 1:1 att ersätta den ursprungliga huvudbyggnaden. Skäl till våra synpunkter och vårt avstyrkande: Den utökade byggarealen och nockhöjden står inte i någon rimlig proportion till skälet för ändringen av detaljplanen för Skogvik 1:1. Europakonventionen är idag en del av svensk rätt. En del av denna konvention är den s.k. proportionalitetsprincipen som enklast kan beskrivas som ett krav på att det ska finnas en rimlig balans mellan nyttan av ett beslut i en fråga och de konsekvenser som beslutet får för enskilda intressen. Tomtytans storlek säger inget om hur vi som granne kan komma att påverkas negativt av ny till- och ombyggnader. Redan idag ligger det stora flertalet av byggnaderna på Skogvik 1:1 nära gränserna till XX och XX för att möjliggöra en stor fri yta i mitten av fastigheten. Det mesta talar för att så även blir fallet i fortsättningen. Det finns i de utsända samrådsdokumenten vi erhållit inte någon placering av var huvudbyggnaderna skall ligga bara hur det ser ut idag. Detsamma gäller för komplementbyggnader. Vi som grannar kan m.a.o. få en huvudbyggnad på 250 m 2 nära tomtgränsen och en sjöstuga på 100 m 2 eller vise versa som stör både dagsljus och sjöutsikt beroende på var huvudbyggnaderna placeras. Sammalunda gäller för komplementbyggnader. Om tilläggen godtas försvåras våra idag legala möjligheter att klaga. I avsnittet konsekvenser för fastighetsägare samt andra sakägare heter det: " Den utökade byggrätten inom fastigheten Skogvik 1:1 bedöms inte innebära några negativa konsekvenser för några närboende". Som närmsta granne och ägare till fastigheterna XX och XX som omger Skogvik 1:1 kommer vi självklart att påverkas av de föreslagna förändringarna av detaljplanen och en kraftigt utökad byggrätt för Skogvik 1:1. Det står utom allt rimligt tvivel. I vilken utsträckning kan inte avgöras förrän ägarna till Skogvik 1:1 bestämt sig för hur och var de vill bygga och vilka fastigheter som skall vara huvudbyggnader men vi kan ge några exempel. Om den s.k. Sjöstugan blir huvudbyggnad eller byggs ut så kommer vår sjöutsikt kraftigt att kunna försämras och förfulas. Om Vita huset byggs ut och taket höjs kan vår lillstuga byggd på sextiotalet komma att skuggas och så vidare. Därför bör vi ges samma legala möjligheter som idag att yttra oss över förslag till bygglov m.m. för Skogvik 1:1. Om ändringsförslagen till förmån för Skogvik 1:1 antas försämras i realiteten våra legala möjligheter att påverka då de utökade byggrätterna redan är fastställda. Det är naturligt att även ett fritidsområde kan utvecklas. Vi har som ägare till fastigheterna XX och XX vid flera tillfällen givits möjlighet att yttra oss över grannars ansökan om bygglov för ny- eller utbyggnad eller annan förändring. I de handlingar som utsänts av kommunen har det gått att utläsa var och hur detta skulle kunna påverka oss som grannar. Det har möjliggjort våra ställningstaganden i de enskilda
2018-10-02 5 (9) ärendena. Så bör det även vara i framtiden vad gäller Skogvik 1:1 om ägarna beslutar sig för att ersätta den ursprungliga huvudbyggnaden med ett nytt bostadshus. Att ge en fastighet i området mer eller mindre carte blanche enligt ovan överensstämmer därtill illa med likabehandlingsprincipen. Vi vill ha samma legala möjligheter i framtiden som idag att yttra oss över och klaga på byggnaders storlek, placering m.m. på Skogvik 1:1. Av skäl som angivits ovan bör ägarna till Skogvik 1:1 i likhet med övriga fastighetsägare i området få ansöka om bygglov på de premisser som gäller för övriga fastighetsägare i området idag. Planbeskrivningen kompletteras med att även innefatta en ändring av lydelsen för 5, för att göra det omöjligt att fastigheten styckas in i fler än en fastighet. Detta innebär att den ändrade byggrätten enbart kommer gälla för en fastighet, varför bedömningen att den utökade byggrätten inte bedöms innebära några negativa konekvenser, kvarstår. Fastighetägaren till Skogvik 1:1 kommer framledes att behöva söka bygglov för samma åtgärder som alla andra. Skillnaden mot andra fastighetsägare inom planområdet är att man efter denna detaljplans lagakraftvinnande har andra bestämmelser att prövas emot, jämfört med övriga fastighetsägare- då detta tillägg till gällande detaljplan enbart berör fastigheten Skogvik 1:1 i alla avseenden utom avloppsförbudet. Detaljplaneprocessen kan inte på något sätt styra frågor som ska hanteras inom bygglovsprocessen, såsom när grannar ges möjlighet att yttra sig i bygglovsfrågor eller hur bifogade bygglovshandlingar isf ser ut. Privatperson 3 2018-04-13 Kommentarer till översänd handling betecknad "Samråd av förslag till detaljplan för fastigheten Skogvik 1:1 m.fl. (tillägg till gällande detaljplan), Valdemarsviks kommun, Östergötlands län. Er beteckning PLAN.2017.2 Undertecknad har tagit del av förslag och har följande synpunkter till klarläggande och begränsning. 1. I förslaget är inte angivet vilka de två huvudbyggnaderna är. Om exempelvis två nya huvudbyggnader byggs om 175 m 2 per byggnad, vilket ger en total yta om 350 m 2 enligt förslaget, och nuvarande byggnader på fastigheten byggs om och anges som komplementbyggnad (enligt förslaget om 100 m 2 per byggnad), så kommer fastigheten att få 4 byggnader som har en yta vilken är lika stor eller större än nu gällande bestämmelser för byggnation. Dessutom kommer dessa komplementbyggnader ha en takhöjd om 3,5 meter, vilken är densamma som för nu gällande bestämmelser för huvudbyggnad. Komplementbyggnad bör begränsas till en mindre yta än 100 m 2, förslagsvis 60 m 2 och maximal höjd om 2,5 meter. Komplementbyggnad skall ju vara en sådan, och inte ges samma reglering i yta som gällande bestämmelse för huvudbyggnad för övriga fastigheter i området.
2018-10-02 6 (9) 2. I förslaget är en ny nockhöjd om 8,5 meter angiven. Om den nockhöjden nyttjas i nybyggnad/ombyggnad av huvudbyggnad, kommer då golvytan på övre plan att räknas in i begränsningen av byggnadsarean om 250 m 2 per huvudbyggnad? Om så inte beräknas kommer de nya huvudbyggnaderna få en golvyta som kan överstiga 300 m 2, vilket är 3 gånger så mycket som nuvarande bestämmelser i området. I förslaget bör den totala golvytan specificeras, inkl. övervåning. Denna golvyta bör vara maximalt 250 m 2 för en huvudbyggnad och 350 m 2 totalt för två huvudbyggnader tillsammans. 3. Vad gäller om ägaren till fastigheten vill stycka fastigheten i flera tomter, efter att två nya huvudbyggnader byggts? Kan då den nya föreslagna bestämmelsen avseende huvudbyggnad och komplementbyggnad vara gällande för de nya tomterna? Vi får då ett område med helt avvikande byggnation. Det borde anges i planen att fastighetens nya bestämmelser medför att fastigheten inte får styckas. Ert förslag är, enligt min uppfattning inte tillräckligt specificerat, och ger en för stor möjlighet till nybyggnad/ombyggnad av fastigheten. En bättre anpassning till gällande byggnation och fastighetsbestämmelser i Vindö fritidsområde borde ske. Största tillåtna byggnadsstorlek för enskild komplementbyggnad minskas till 80 kvm. Byggnadsarea innebär enbart ytan byggnaden upptar på mark. Begreppet då även ovanvåningen avses kallas bruttoarea. I och med den tillåtna höjden på huvudbyggnader, är det möjligt att få in en andra våning. Den föreslagna byggrätten minskas inte ner. Planhandlingarna ändras så att fastigheten inte kommer vara möjlig att dela av i fler än en fastighet. Länsstyrelsen 2018-04-18 Handlingar har sänts in för samråd. Handlingarna utgörs av samrådshandling med gällande plankarta, behovsbedömning och fastighetsförteckning. Planens syfte är att möjliggöra utökad byggrätt för fastigheten Skogvik 1:1. Bestämmelse i gällande detaljplan "Byggnadsmark för bebyggelse utan avlopp" tas bort för hela planområdet för att möjliggöra att områdets bebyggelse förses med godtagbara avloppslösningar. Länsstyrelsen bedömer att föreslagen detaljplan är i linje med översiktsplanen. Länsstyrelsens synpunkter Kontroll enligt kap 11 PBL Länsstyrelsen har inga synpunkter på föreliggande förslag till tillägg för gällande detaljplan. Råd enligt 2 kap. PBL - Allmänna intressen
2018-10-02 7 (9) Länsstyrelsen vill erinra om att nyanläggning eller ändring av avloppsanläggning är anmälnings- eller tillståndspliktigt till Miljönämnden i berörd kommun. Länsstyrelsen instämmer i kommunens bedömning att planens genomförande inte medför betydande miljöpåverkan. Synpunkterna noteras. Privatperson 4 och 5 2018-04-24 Vi bestrider den del i förslaget om detaljplaneändring gällande ny nockhöjd för fastighet Skogvik 1:1. Vi anser att det är bättre att ange byggnadshöjd tillsammans med en lämplig takvinkel för att säkerställa områdets karaktär, då endast angiven nockhöjd möjliggör en totalhöjd på 9 m med platt tak. För att ny bebyggelse inte ska försämra kvalitén för omkringliggande fastigheter, med avseende på siktlinjer mot havet samt försämrade ljusförhållanden, anser vi att ny bebyggelse inte bör ha en totalhöjd över 7 m. Huruvida totalhöjden regleras med byggnadshöjd och takvinkel eller totalhöjd ser vi att kommunen kan göra som de finner lämpligt. Därtill finner vi det mer fördelaktigt för områdets utveckling om hela detaljplaneområdet med tomter större än 2000 m 2 omfattas av de nya reglerna med avseende på byggrätt och nockhöjd/totalhöjd, istället för att endast omfatta fastigheten Skogvik 1:1. Att ändra förutsättningarna för en fastighet bryter detaljplaneområdets karaktär. Vad det gäller totalhöjden för nybyggnad borde inte tomtstorleken vara relevant utan en sammanhängande totalhöjd borde gälla för hela detaljplaneområdet. Nockhöjden minskas inte ner, eller byts ut mot byggnadshöjd, men en bestämmelse om att minsta takvinkel är 23 grader för huvudbyggnaden läggs till. Fastighetsägarna till Skogvik 1:1 har ansökt om planbesked för att få utöka sin byggrätt, vilket beiviljats av miljö- och byggnämnden i Valdemarsviks kommun. I och med att det är fastighetsägarna till Skogvik 1:1 som bekostar planarbetet, är det enbart denna fastighet som omfattas av den nya planen. Miljö- och byggnämnden beviljade positivt planbesked, med motiveringen att fastigheten är så pass mycket större än de övriga inom planområdet. Vindö Vägförening 2018-04-25 Vi har tacksamt erhållit er skrivelse enligt ovan, och har följande kommentarer och frågor för förtydligande. - En plan för nybyggnation medför kostnader. Kommer ägaren till fastigheten Skogvik 1:1 att betala denna? Initiativ till denna plan kommer enbart från denna fastighetsägare och Vindö Vägförening har inte påtalat ett tillägg till gällande plan och denna fastighet. - Vi får inte full klarhet hur denna fastighet kommer att bebyggas. Då fastigheter inom
2018-10-02 8 (9) vårt område har andelstal för att betala sin del av Vindö Vägförenings kostnader, så är det väsentligt att få en uppfattning hur många hus som kommer att byggas och bebos. - I den angivna ytan som kan bebyggas ingår ingen information vad gäller byggnation i flera våningar och hur ytan beräknas. Kan såväl huvudbyggnad som komplementbyggnad byggas i 1 ½ plan utan att övervåningens yta beräknas ingå i den angivna ytan som får byggas? - Flera byggnader på denna fastighet har en påverkan på det underhåll som vägen till dessa tomter kan komma att få. Vägen i anslutning är en brant backe, och ett ökat användande av denna del av väg för persontrafik, byggfordon, sophämtning m.m. Kommer att ge ökade kostnader för vägföreningen. Kommer dylika anslutningskostnader erläggas av ägaren till Skogvik 1:1? - Vi tycker informationen i Er skrivelse är bristfällig och önskar förtydligande på våra ovan angivna punkter. Ja, fastighetsägarna till Skogvik 1:1 betalar kostnader för detaljplanen samt framtida kostnader inom sin fastighet, eller som berör sin fastighet. Planhandlingarna kompletteras med en planbestämmelse som innebär att fastigheten inte får avstyckas. Byggnadsarea innebär enbart ytan byggnaden upptar på mark. Huvudbyggnad kan uppföras i fler plan, i och med den högsta tillåtna nockhöjden. Planbeskrivningen kompletteras med stycke om vägsamfälligheten. Miljökontoret 2018-04-27 Svar från miljökontoret gällande samrådshandlingar för detaljplan för Skogvik 1:1 m fl i Valdemarsviks kommun Miljökontoret finner dokumentet välskrivet och inkluderar många frågor som berör miljökontoret och dess lagstiftning. Bland annat omnämns det i checklistan för miljökonsekvenser att förändringen i detaljplanen inte kommer medföra någon påverkan på miljökvalitetsnormerna för luft, vatten och mark. Denna åsikt delar miljökontoret med skribenten. Dock har man också kryssat att förändringen av detaljplanen inte kommer att påverka de nationella och regionala miljömålen samt miljöpolicyn för Valdemarsviks kommun och den uppfattningen delar inte riktigt miljökontoret, förklaring varför följer nedan. Skogvik är idag en del av ett större sammanhang. Detaljplanen från 60-talet har kompletterats med ytterligare detaljplaner runt omkring denna, vilket innebära att området i sig är mycket större. Så med anledning av detta anser miljökontoret att det vore olyckligt om det stod i planbestämmelserna att VA-frågan går att lösa med enskilda lösningar. Miljökontoret anser att innan VA-lösningar tillåts inom området måste VA-utredning till som stärker att dricksvattenförsörjningen i området säkerställs, innan dess kan vattenklosetter tillåts i området. Den bör även inkludera
2018-10-02 9 (9) dricksvattentillgången inom området, så att det inte finns risk för havsvattenspåverkan vid ett ökat tryck av vattenåtgång eller att en ökning av nyttjandet av vattnet kommer leda till att vattnet i området inte kommer räcka till samtliga då exempelvis vattenådern i området kan vara begränsade. Miljökontoret anser att det vore olyckligt om det framkom i handlingarna att enskilda lösningar förordas. Miljökontoret anser istället att området möjligen ska ha kommunal VA-försörjning alternativ att det ska vara en samfälld gemensamhetslösning. Anledning till detta är att området är beläget väldigt nära vattnet och det innebär att enskilda eller gemensamma lösningar kommer kräva insatser som klarar hög skyddsnivå och för miljöns skull är det bästa att minimera punktutsläppen. Vilket också leder till att ju flera punktutsläpp från enskilda VA-lösningar, dess då större kontamineringsrisker för enskilda dricksvatten. I både miljöbalken och revideringen av vattendirektivet har kommunernas ansvar för vattnet och våra insatser för vattnet ska värna om långsiktigt hållbara lösningar som stärker att vattnet som finns i vår omvärld inte påverkas av vårt agerande. I Agenda 2030 har FN på samma sätt lyft kommunernas ansvar för vikten om att värna om vattnet, så att vi säkerställer dricksvattenförsörjningen i framtiden. Så med anledning av detta bör en VA-utredning tas fram för att säkerställa både försörjning av dricksvatten och identifiera den klokaste VA-lösningen för hela området. Även de detaljplaner som ligger diktan detta detaljplaneområde. Planförslagets genomförande bedöms inte ha någon påverkan på VA-situationen inom området, då de flesta fastigheterna redan idag har vatten- och avlopp indraget. Planbeskrivningen kompletteras under stycket om VA, så att det inte låter som att det är små enskilda lösningar som förordas.