Detaljplan för Lekatten 3 Utökad byggrätt för flerbostadshus Östersunds kommun 1 Dnr Ädh 1648/2017 Dnr ByggR: P 2017-43 GRANSKNINGSUTLÅTANDE Detaljplanen har hållits tillgänglig för granskning i Rådhuset och i Länsbiblioteket i Östersund under tiden 29 oktober till 19 november 2018. Underrättelse om granskningen har sänts till berörda sakägare, myndigheter, organisationer och kommunala förvaltningar. Planhandlingarna utgjordes av plankarta, planbeskrivning, samrådsredogörelse, grundkarta och fastighetsförteckning. Under utställningen /granskningstiden ingick även grundkarta som redovisar befintliga förhållanden och gällande bestämmelser. Till förslaget hörde även fastighetsförteckning. Under granskningstiden har 9 yttranden kommit in till miljö- och samhällsnämnden. Yttrandena refereras nedan i korthet. YTTRANDEN Statliga och regionala myndigheter och organisationer Länsstyrelsen (2018-11-15): Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget inte kommer att prövas. Länsstyrelsen har inga särskilda synpunkter att lämna gällande ingripandegrunderna. Trafikverket (2018-10-31): Trafikverket har inga synpunkter. Kommunala förvaltningar och bolag Jamtli (2018-11-05): Jamtli har tidigare yttrat sig i rubricerat ärende och har ur kulturhistorisk synvinkel inget att erinra efter det att den planerade tillkommande byggnadens yta kommer att minskas och dras tillbaka från gatulivet. Jämtkraft (2018-11-16): Jämtkraft AB har inga ytterligare synpunkter sedan samrådet. Lantmäteriet (2018-10-31): Lantmäteriet har inga synpunkter. Teknisk förvaltning, Avfall Återvinning (2018-11-06): Avfall återvinning har inget att invända mot föreslagna åtgärder. Som alternativ till föreslagen
2 uppställningsplats av avfallskärlen kan dessa med fördel placeras i skåp närmare Kläppevägen för att minska avståndet chaufförerna behöver dra kärlen (ger en bättre arbetsmiljö) och för att undvika lukt intill fasaden. Skåpen eller kärlen skulle kunna stå nedanför parkeringen eller på gräsremsan mot Kläppevägen 7 Samhällsbyggnad, miljö & hälsa (2018-10-26): Miljö & hälsa har inga synpunkter. Räddningstjänsten Jämtland (2018-10-30): Räddningstjänsten har inga synpunkter Övriga organisationer, företag och enskilda Fastighetsägare Lekatten 4 (2018-11-17): Stödmur: Angränsande till Lekatten 3 vid garagenedfart, Lekatten 4. Bra att ni tagit hänsyn till denna. Skuggning: I samrådsredogörelsen står på sid 4 andra stycket: En enkel skuggstudie har gjorts för fastigheterna som visar att det nya huset inte kommer att skugga tomten nämnvärt på Lekatten 4. Hur har skuggstudien gjorts? Dokumentation? Var kan vi ta del av dokumentationen? Nuvarande garage har en bygghöjd på uppskattningsvis 2 meter och ligger max 2 meter från vår fastighetsgräns på Lekatten 4, dvs lika långt från fastighetsgränsen som det tilltänkta huset just nu är planerat. Det tilltänkta huset har fått en ny bygghöjd på 5,5 meter och placeras med långsidan mot Lekatten 4. Skillnad i bygghöjd från nuvarande garage (2 m) mot det tilltänkta huset (5,5 m) borde ge en avsevärd skillnad i skuggning därför kräver vi att få se skuggstudien. Att man i den nya planen placerar huset 2 meter från vår fastighetsgräns (istället för 1 meter) gör inte skuggningen mindre eftersom man höjt huset med 0.5 meter. Detta innebär att ingen hänsyn har tagits till våra synpunkter kring skuggning. Det befintliga huset på Lekatten 3 skuggar ej nämnvärt vår tomt på Lekatten 4 i dagsläget. Orsaken till det är naturligtvis att det huset ligger med kortsidan mot oss och har en bygghöjd på 7,6 meter och en position på 12 meter från fastighetsgräns mot Lekatten 4. Utsikt: När det gäller utsikten för boende på Lekatten 4 påverkas den självklart negativt för dem när en sådan stor byggnad placeras två meter från fastighetsgränsen och endast 7,5 meter från fastigheten på Lekatten 4. Finns studier på hur utsikten påverkas eller är det endast antaganden? Även här kräver vi att få se en studie. Skala och proportioner: Under rubriken Gestaltning på s. 8 i Planbeskrivning / granskningshandling står följande om husens volymer:
3 För att det nya huset ska anpassas till kvarterets befintliga struktur ska huset utformas som ett enklare gårdshus. Skalan och proportionerna är därför viktiga att beakta och det nya huset bör varken vara för högt eller för stort. Byggrätten begränsas byggnadsarea om 1oo kvm, bygghöjden till 5,5 m I det nya förslaget har byggnads-arean minskats med 10 kvm och bygghöjden ökats med 0,5 m vilket innebär att husvolymen inte har blivit mindre. Jämför med nuvarande hus på Lekatten 3, har en sådan jämförelse gjorts och utvärderats? Procentuellt? Volym-mässigt? Vidare under rubriken Gestaltning beskrivs gårdshusets speciella karaktär med att det bör ha en enkel utformning för att understryka att de befintliga husen bildar huvudbyggnaderna inom kvarteret. Gårdshuset ska underordna sig huvudbyggnaderna och bör ha en enkel volym Den reviderade planen innebär att ingen hänsyn har tagits till våra (och Jamtlis) tidigare synpunkter på det tilltänkta husets storlek eller volym. Kvarterets karaktärsdrag: Under rubriken Gestaltning på s. 8 står Vid tillägg i kvarteret är det viktigt att de karaktäristiska dragen i området behålls. Det bedöms möjligt att göra förändringar i kvarteret så utan att de stora karaktärsdragen påverkas. Vem har gjort den bedömningen och utifrån vilka argument, påståenden och vilken fakta? Var kan vi läsa dokumentationen kring den bedömningen? Ingen hänsyn har tagits till vår synpunkt att även avstånden mellan husen är ett karaktärsdrag. De regelbundna avstånden mellan husen syns tydligt på flygfotot på baksidan av Underrättelse om granskning. Fastighetsgräns: Enligt nuvarande Planbestämmelser ligger det tilltänkta huset delvis inom mark som ej får förses med byggnad enligt 4 kap 16 1 sk prickmark. Plankartan har kompletterats med prickmark 4,5 meter från fastighetsgränsen i väster. Hur kommer det sig att man tar hänsyn till den västra fastighetsgränsen men inte den östra med de rekommenderade 4,5 m? Inte heller här har man tagit hänsyn till vår synpunkt vi medger inte att bygget sker närmare än 4,5 meter från vår fastighetsgräns till Lekatten 4. I samrådsredogörelsen står på s.3 stycket längst ner: I planarbetet har bedömningen gjorts att placera huset längre än 4,5 meter från fastighetsgränsen inte är möjlig då det bland annat skulle uppta för stora friytor på fastigheten och begränsa möjligheten till utevistelse. Enligt denna bedömning finns därmed ingen möjlighet att bygga ett hus med den inritade placeringen eftersom fastighetsägare till Lekatten 4 inte medger att fastighetsägare av Lekatten 3 bygger närmare än 4,5 meter från fastighetsgräns. Vidare kan man läsa i Planbeskrivningen under rubriken Ny bebyggelse att Planen medger också mindre komplements-byggnader som till exempel norra sida med en högsta totala yta av 40 kvm. Om dessa 40 kvm, norr om Lekatten 3, inkluderas i den 100 kvm stora tilltänkta byggnaden, minst 4,5 meter från fastighetsgränsen till Lekatten 4, finns fortfarande stora friytor på Lekatten 3. Därmed kan bedömningen att placera det tilltänkta
4 huset längre än 4,5 meter från fastighetsgränsen inte är möjlig revideras och hänsyn tas till vår synpunkt. Övrigt: Hur kommer det sig att bedömningen att placera den tilltänkta byggnaden längre än 4,5 meter från tomtgräns inte är möjlig inte genast sätter stopp för planerna med denna placering av huset? Om bedömningen kring storleken på friytorna sätter stopp för en tilltänkt byggnad norr om Lekatten 3 så finns det inga möjligheter till denna typ av Gårdshus på Lekatten 3. Kommentar: Skuggning: En skuggstudie har använts som hjälpmedel vid bedömningen av påverkan på Lekatten 4. Studien visar att vissa delar av tomten på Lekatten 4 kommer att påverkas av skuggning av ny byggnad på Lekatten 3, men att stor del av området redan skuggas av befintlig bebyggelse. Planbeskrivningen kompletteras under avsnittet Gestaltning med en redovisning av befintlig och framtida skuggpåverkan på fastigheten Lekatten 4. Utsikt: Bedömningen av utsiktens påverkan har gjorts genom platsbesök och kartstudier. Utsikten från Lekatten 4 bedöms främst påverkas västerut mot grannfastigheten. Den befintliga utsikten norrut mot parkmarken bedöms inte påverkas i någon hög grad. Skala och proportioner: För att ge det nya huset karaktären av ett gårdshus har byggnadsarean sedan samrådsförslaget minskats ner från 110 till 100 kvadratmeter och byggrätten flyttats längre in på fastigheten. För att den nya byggnaden ska kunna uppfylla boverkets byggregler gällande rumshöjd har vi valt att höja byggnadshöjden till 5,5 meter. Då även byggnadshöjden för det befintliga huset på Lekatten 3 höjs från 7,2 meter i befintlig detaljplan till 7,6 meter bör proportionerna ändå uppfattas som ett gårdshus. Kvarterets karaktärsdrag: Karaktärsdragen för området Karlslund och Eriksberg beskrivs i kommunens Kulturmiljöprogram som är en del av kommunens översiktsplan. I programmet betonas särskilt de obebyggda förträdgårdarna och husens placering på samma avstånd från gatan. Komplementbyggnader i området är generellt placerade längre in tomten än huvudbyggnaden Fastighetsgräns: Prickmarken i väster mot Lekatten 2 har lagts till i planförslaget för att förtydliga avgränsningen i befintlig detaljplan som vann laga kraft 1943. I detta planförslag bedöms två meter från fastighetsgränsen i Öster vara tillräckligt för att inte orsaka betydande olägenheter och att huset ska kunna skötas från egna fastigheten.
5 KVARSTÅENDE SYNPUNKTER EFTER SAMRÅDET Kvarstående synpunkter från samrådet som inte kan tillgodoses: Ingen byggnation närmare än 4,5 meter från fastighetsgräns mot Lekatten 4. STÄLLNINGSTAGANDE Skuggning av grannfastigheten Samhällsbyggnad bedömer att skuggpåverkan på Lekatten 4 kommer att öka något av genomförandet av planförslaget. Påverkan sker dock endast på en liten del av tomten, och ökar endast marginellt från dagsläget med befintligt garage på platsen. Försämrad utsikt från Lekatten 4 Utsikten bedöms komma skymmas mot tomten på Lekatten 3. Den befintliga utsikten norrut mot parkmarken bedöms inte påverkas. Kvarterets karaktärsdrag försämras Samhällsbyggnad gör bedömningen att kvarteret Lekattens karaktär inte kommer påverkas nämnvärt av förslaget. Områdets karaktär består av de obebyggda förträdgårdarna, husens volymer och husens placering med samma avstånd från gatan. Dessa karaktärsdrag förändras inte i och med att ett nytt hus byggs. Kvarteret kommer att förtätas något men kvarterets struktur och husens volymer tillsammans med större grönytor behålls. Placering nära fastighetsgräns Husets placering har satts för att möjliggöra tillräckliga friytor för utevistelse. Samhällsbyggnad gör bedömningen att två meter från fastighetsgräns är tillräckligt för att inte orsaka betydande olägenheter och att huset kan skötas från egna fastigheten REVIDERING Följande revideringar av detaljplanen föreslås: Avsnittet Gestaltning i planbeskrivningen kompletteras med en redovisning av skuggpåverkan på grannfastigheten Lekatten 4. SAMMANFATTNING Miljö- och samhällsnämnden föreslås anta den nya detaljplanen för Lekatten 3 upprättad den 16 januari 2019. Antagandehandlingarna består av Plankarta, planbeskrivning samt detta granskningsutlåtande.
6 UNDERRÄTTELSE När protokollet har justerats ska underrättelse om antagandebeslutet, jämte protokollsutdrag och besvärshänvisning, sändas till: Fastighetsägare Lekatten 4 För kännedom bör information om antagandebeslutet, utan besvärshänvisning, sändas till: Lantmäterimyndigheten Samhällsbyggnad Länsstyrelsen/kansliet, Samhällsenheten, 831 86 Östersund Sökanden Östersund den 16 januari 2019 Maria Boberg Stadsarkitekt Simon Höglund Planarkitekt