Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om besiktningsklausul och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av fastighetsmäklarens medverkan till utformningen av en besiktningsklausul. I beslutet berörs också vilka upplysningar mäklaren har gett om fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har gett in kopior av objektsbeskrivningen och köpekontraktet med bilagor. NN har yttrat sig i ärendet och gett in kopior av bland annat uppdragsavtalet, två tilläggsavtal samt en skriftväxling mellan köparna och säljarna. Anmälan Anmälarna har framfört i huvudsak följande kritik. Vid överlåtelsebesiktningen av fastigheten fick de reda på att det fanns planer på att bebygga parken bredvid fastigheten. Vid samma tillfälle fick de reda på att tomtgränsen mot parken går flera meter innanför det staket och POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) den häck som ser ut att vara tomtgräns. De fick en tomtkarta av säljarna som visade detta. Säljarna hävdade vid besiktningen att denna bit mark arrenderades från kommunen, vilket senare bekräftades av kommunen. Det krävs dock att säljarna skriver över arrendet på dem för att det inte ska gå tillbaka till kommunen. Det vill säljarna ha betalt för att göra. Vid visningen delades prospektet och en tomtkarta ut. De visade speciellt intresse för tomtgränsdragningen på baksidan av huset, där det inte fanns något staket. Vid visningen frågade de också mäklaren om det fanns något övrigt de borde känna till. Han svarade: "Inte annat än att ni köper ett 90 år gammalt hus". Mäklaren borde ha förstått att både byggplanerna för parken och tomtgränsens dragning påverkade köpviljan. Mäklaren är bekant med säljarna och har avsiktligt dolt byggplanerna och tomtgränsens dragning för att uppnå höga bud. Någon har också bett en granne ta bort information i parken om byggplanerna för att inte störa försäljningsprocessen. När de fick reda på de nya omständigheterna begärde de att köpet skulle återgå enligt besiktningsklausulen i köpekontraktet. Klausulen var dock så illa utformad att det var oklart vad som gällde under olika omständigheter. Klausulen var dessutom formulerad så att "fukt/mögelskador, konstruktionsmaterial- eller utförandefel" var det enda som gav köparen rätt att låta köpet återgå. Byggplanerna och tomtgränsdragningen föll utanför. På grund av otydligheten i besiktningsklausulen blev det många skrivelser mellan säljarna och dem. Frågorna kvarstod om de hade rätt att låta köpet återgå med hänsyn till de byggnadstekniska fel som kom fram under besiktningen. Det var också oklart vad som hände om säljarna inte i tid skriftligen svarade på deras begäran om återgång, vilket skedde. Någon dag före tillträdet kom de överens med säljarna om ett prisavdrag. Då hade de och säljarna skrivit till varandra under en och en halv månad med hjälp av advokater. Mäklarens utformning av besiktningsklausulen har lett till en onödig och utdragen tvist med säljarna. Mäklaren har också utelämnat information som var väsentlig att känna till under budgivningen. Mäklaren har enbart sett till att maximera slutpriset och har inte visat något engagemang för att försöka lösa den uppkomna situationen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Handlingarna Köpekontraktet, som är undertecknat av säljarna och köparna den 30 april 2015, innehåller följande besiktningsklausul. 16 Besiktningsklausul Säljaren ger köparen rätt att på egen bekostnad låta besiktiga fastigheten med certifierad besiktningsman senast 2015-05- 14. Om besiktningsmannen anmärker på fukt/mögelskador, konstruktions- material- eller utförandefel och som inte noterats i frågelistan, objektsbeskrivning eller den överlåtelsebesiktning som bifogas detta kontrakt, har köparen rätt att låta köpet återgå. Dock om säljaren vid sådant fel påtager sig kostnaden för åtgärdande av fel, genom prisavdrag eller genom en av bägge parter utsedd fackman låta åtgärda felet, gäller dock ej någon rätt för köparen att låta köpet återgå. Vid köparens rätt till prisavdrag eller återgång av köpet får ej åberopas fel eller skador som kan anses vad köparen haft skälig anledning att förvänta sig, bland annat med ledning av fastighetens ålder och skick. Parterna är överens om att fel som framkommit i den gjorda överlåtelsebesiktningen samt förhållande som påtalas i de s.k. riskanalyserna ej kan utgöra s.k. dolda fel enligt jordabalkens regler. Säljarens eventuella åtagande skall göras av fackman och kostnader som beräknas skall avse kostnaden för fackmans åtgärdande. Återgår köpet har köparen rätt att omgående få tillbaka betald handpenning och ingen av parterna har rätt till skadestånd av andra parten. Köparens rätt till prisavdrag eller köpets återgång enligt denna paragraf, om besiktning skett och förutsättningar enligt ovan föreligger, gäller under förutsättning att köparens begäran om prisavdrag eller återgång sker skriftligt och lämnas till säljaren senast 2015-05-21. Köparens skriftliga begäran skall innehålla en kopia av besiktningsprotokollet samt en redogörelse för de fel som köparen åberopar som grund för sin begäran om prisavdrag eller återgång, samt en beräknad skälig kostnad att fackmässigt åtgärda felen. Om säljaren utnyttjar sin möjlighet att låta köpet återgå, bevilja
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) prisavdrag eller själv åtgärda felen, ska köparen meddelas detta skriftligt senast 2015-05-25. Parterna åtar sig att även tillställa mäklaren en kopia av de skriftliga meddelandena. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han informerade muntligen vid de tre visningarna om att ett bolag hade fått markanvisning för parkområdet. Han nämnde också att andra byggherrar vid tidigare tillfällen hade fått markanvisning, men att någon byggnation inte kommit till stånd. Den ena anmälaren var på de tre visningarna och kan knappast ha undgått denna information. Han informerade även om arrendedelen av tomten muntligt till köparna. Vid en okulär besiktning går det att upptäcka att den på nätet publicerade tomtkartan inte stämde överens med staketets och häckens dragning. Han och den ena säljaren är uppväxta i området. De har under åren träffats ett par gånger på sociala tillställningar i området men de umgås inte frekvent. Han har skickat ut köpekontraktet till parterna i god tid för att köparna och säljarna skulle kunna ställa frågor. De gick igenom kontraktet under högläsning och klausulernas innebörd förklarades. Med begreppet "fackman" i besiktningsklausulen avses att fel ska åtgärdas "fackmannamässigt". Om en tvist kring valet av fackman skulle uppstå, skulle parterna kanske kunna enas om att mäklaren utser en oberoende fackman. Skrivningen "vad köparen haft skälig anledning att förvänta sig" hänger med sedan tidigare standardklausuler i mäklarsystemet. Man skulle kanske kunna tänka sig att det är besiktningsmannen som avgör vilka fel och skador som omfattas av skrivningen. Om säljarna inte inom den överenskomna tidsfristen meddelar köparna om de låter köpet återgå, beviljar prisavdrag eller själva åtgärdar felen innebär det implicit att köpet är hävt och återgång ska ske. Säljarna ansåg att deras svar på köparnas begäran om köpets återgång hade avgetts inom tidsfristen. Därefter påbörjades förhandlingar mellan parterna med hjälp av jurister som han inte involverades i. Detta ledde fram till prisavdraget. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Mäklarens upplysningar Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). NN har tillbakavisat anmälarnas kritik i fråga om underlåtenhet att lämna upplysningar om fastighetens tomtgräns och planer på att bebygga parken bredvid fastigheten. Handlingarna i ärendet ger ingen klarhet i vad som faktiskt skett. Det är därför inte otvetydigt fastslaget att NN har underlåtit att lämna dessa upplysningar. Besiktningsklausulen Enligt 21 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren verka för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den ursprungliga bestämmelsen uttalas att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas (prop. 1983/84:16 s. 41). Det åligger fastighetsmäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parter har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas på ett sådant sätt att tvister om deras tolkning undviks. NN har medverkat till ett återgångsvillkor i form av en besiktningsklausul i köpekontraktets 16. I klausulens andra och tredje stycke ges köparen rätt att begära återgång om vissa fel upptäcks som inte antecknats i kontraktsbilagorna och som köparen inte haft skälig anledning att förvänta sig. Säljaren kan dock enligt andra stycket kräva att affären fullföljs genom att stå kostnaden för en av båda parterna utsedd fackman som åtgärdar felen. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att klausulen saknar uppgifter om vem som ska bedöma vad som utgör fel respektive vilka fel som undantas
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) från rätten att begära återgång. Det saknas också uppgifter om vad som gäller om parterna inte enas om vilken fackman som ska åtgärda de eventuella felen. Vidare anges i besiktningsklausulens femte stycke ett datum då säljaren senast ska svara på en begäran om återgång eller prisavdrag från köparen: "Om säljaren utnyttjar sin möjlighet att låta köpet återgå, bevilja prisavdrag eller själv åtgärda felen, ska köparen meddelas detta skriftligt senast 2015-05-25." Skrivningen kan ge intrycket av att affären fullföljs om säljaren inte svarar i tid. Det förklaras ingenstans i klausulen vad som annars skulle ske om säljarens svar lämnas för sent eller uteblir. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har medverkat till en oklar och ofullständig besiktningsklausul som har inneburit en betydande risk för tolkningstvister mellan säljarna och köparna. Bristerna är grund för en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.