Överlåtelseavtal av fastigheten Baderskan 1

TJÄNSTEUTLÅTANDE Samhällsbyggnadskontoret Dnr KS/2018:126-253 Mark- och exploateringsenheten 2018-03-04 1/2 Handläggare Fredrik Granlund 0152-292 95 Kommunstyrelsen Överlåtelseavtal av fastigheten Baderskan 1 Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar att 1. godkänna överlåtelseavtal för Baderskan 1, daterad 2018-03-05. Beskrivning av ärendet Kommunen äger fastigheten Baderskan 1 som är upplåten med tomträtt. Tomträtten har förvärvats av Smock Förvaltning AB (559042-9154) genom ett överlåtelseavtal med nuvarande ägare Nenvestor AB (556298-8492) undertecknat 2018-03-07. Kommunen och Smock Förvaltning AB har ingått en avsiktsförklaring om ett samarbete för utvecklingen av fastigheten Baderskan 1, daterad 2017-12-11. En del i avsiktsförklaringen var att kommunen ska erbjuda tomträttshavaren att friköpa fastigheten på marknadsmässiga villkor. En marknadsvärdebedömning av fastighetens markvärde genomfördes av auktoriserad värderingsman under februari 2018. I rapporten bedöms fastighetens markvärde till 1 200 000 kronor. Med värdeutlåtandet som utgångspunkt har kommunen och Smock Förvaltning AB tecknat ett avtal om överlåtelse av fastigheten Baderskan 1. Ekonomiska konsekvenser för kommunen Avtalet innebär en intäkt för kommunen om 1 200 000 kronor. Kommunen går dock miste om en årlig tomträttsavgäld som för närvarande är 26 000 kronor. Övriga konsekvenser Beslutet medför inga övriga konsekvenser. Uppföljning Överlåtelseavtalet följs upp av mark- och exploateringsenheten. Beslutsunderlag Överlåtelseavtal, daterat 2018-03-05 Värderingsutlåtande Baderskan 1, rapport daterad 2018-01-31 Beslutet skickas till Slutligt beslut tas av kommunstyrelsen. Beslutet skickas till mark- och exploateringsenheten. Strängnäs kommun Nygatan 10 645 80 Strängnäs Tel 0152-291 00 Fax 0152-290 00 www.strangnas.se Bankgiro 621-6907

2/2 Marie Jonsson Samhällsbyggnadschef Fredrik Granlund Mark- och exploateringschef

Bilaga 1 Strängnäs kommun, Lantmäteriet-Geodatasamverkan 1:2000.0 0 20 40 60m Fastighetsgränserna är endast illustrativa och inte juridiskt bindande.

AVTAL Mark- och exploateringsenheten Dnr KS/2018:126-253 2018-03-05 1/2 ÖVERLÅTELSEAVTAL Mellan nedanstående parter träffas följande avtal. Parter Strängnäs kommun, genom kommunstyrelsen Org.nr. 212000-0365 Nygatan 10 645 80 Strängnäs, nedan kallad Säljaren Smock Förvaltning AB Org.nr. 559042-9154 Kyrkogatan 1 647 90 Mariefred, nedan kallad Köparen 1 Marköverlåtelse Säljaren överlåter till Köparen fastigheten Baderskan 1. Fastigheten markeras med röd begränsningslinje i bilaga 1. 2 Ersättningar Köparen ska till Säljaren erlägga en köpeskilling för fastigheten om; ENMILJONTVÅHUNDRATUSEN (1 200 000) KRONOR Ersättningen ska betalas senast på tillträdesdagen. 3 Tillträde Tillträdesdag är den 1 januari 2020. 4 Dödning av tomträtt Köparen ansöker, på egen bekostnad, om dödning av tomträtt hos lantmäteriet. 5 Lagfart Lagfartskostnaden betalas av Köparen. Lagfart får inte sökas med stöd av enbart detta köpekontrakt. När köpeskillingen är betald upprättar Säljaren ett köpebrev. 6 Inteckningar Fastigheten överlåts fri från penninginteckningar. 7 Geoteknik Säljaren har inte genomfört någon geoteknisk undersökning av området.

2/2 8 Friskrivning Köparen har haft tillfälle att utföra de besiktningar och undersökningar av egendomen, som han funnit lämpliga och avstår med bindande verkan från alla anspråk gentemot Säljaren på grund av fastighetens skick och beskaffenhet, vad avser geoteknik, förekomst av radon, etc. Friskrivningen avser inte föroreningar i mark. 9 Villkor Fastighetsöverlåtelsen sker under förutsättning att köpeavtalet godkänns av Strängnäs kommunstyrelse senast den 25 april 2018. Sker inte detta är avtalet till alla delar förfallet, utan rätt till ersättning från någon av parterna. Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Strängnäs den / 2018 Strängnäs den / 2018 För Strängnäs kommun För Smock Förvaltning AB Jacob Högfeldt, Kommunstyrelsens ordförande Fredrik Åström Cecilia Vikström, Kommundirektör Säljarens namnteckning bevittnas: Fredrik Granlund Peter Nyström Bilaga: 1 Karta över fastigheten.

TOMTRÄTTEN TILL STRÄNGNÄS BADERSKAN 1 Strandvägen 2, 647 30 MARIEFRED Marknadsvärdebedömning tomtmark Januari 2018 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- F-xxxx-xx-xx Box 145 Hamngatan 11 Drottninggatan 11 18212 Danderyd 30243 Halmstad 25221 Helsingborg Tfn: 08-41003040 Tfn: 035-212050 Tfn: 042-284915 Mail: info@jjson.se ( www.jjson.se) JAEGER & J:SON HB Org nr: 969776-2459

INNEHÅLLSFÖRTECKNING Tomträtt - Strängnäs Baderskan 1 1 UPPDRAG OCH VÄRDERINGSUNDERLAG... 2 1.1 Uppdragsgivare... 2 1.2 Syfte/Förutsättningar... 2 1.3 Värdetidpunkt... 2 1.4 Inspektion... 2 1.5 Sakuppgifter och källor... 2 2 VÄRDERINGSOBJEKTET... 3 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter... 3 2.2 Tomt och läge... 3 2.3 Planförhållanden... 3 2.4 Tomträttsavtal... 3 2.5 Servitut och inskrivningar... 3 2.6 Taxering... 4 2.7 Bebyggelse... 4 3 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER... 5 3.1 Begreppet marknadsvärde... 5 3.2 Värderingsmetoder... 5 3.3 Använd metodik... 5 4 MARKNADSANALYS... 6 4.1 Allmänt... 6 4.2 Strängnäs kommun... 7 5 KASSAFLÖDESMETODEN... 8 5.1 Grundförutsättningar... 8 5.2 Kassaflödes analys... 8 5.3 Värdebedömning... 9 6 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING... 10 BILAGOR BILAGA I Allmänna villkor och definitioner BILAGA II Fastighetsdatautdrag BILAGA III Plan och planbestämmelser BILAGA IV Karta BILAGA V Foton

1 UPPDRAG OCH VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1 Uppdragsgivare Strängnäs kommun Att: Fredrik Granlund Nygatan 10 645 80 STRÄNGNÄS Tomträtt - Strängnäs Baderskan 1 1.2 Syfte/Förutsättningar Uppdraget är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde för tomten med ändamålet restaurang bortsett från befintlig byggnad inför interna beslut. Värderingsobjektet ligger inom äldre detaljplanerat område. Begreppet marknadsvärde, se vidare sidan 5. För uppdraget gäller bilaga Allmänna villkor och definitioner. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten januari 2018. 1.4 Inspektion Fastigheten inspekterades 2017-12-19 av Christer Mebius från Jaeger & J:son.. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 1.5 Sakuppgifter och källor Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag, taxeringsuppgifter Kartor från Strängnäs kommun Plan och planbestämmelser Information om rådande situation erhållen av uppdragsgivaren Hyresundersökning 2011, Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare Marknadsinformation eniro.se, SCB, kommunens och Skatteverkets hemsida m.fl. Datscha och UC ortsprismaterial Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller hämtade ur offentliga register. Värdebedömningen förutsätter att erhållna areauppgifter är korrekta annars är denna värdebedömning inaktuell. 2

2 VÄRDERINGSOBJEKTET 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Strängnäs Baderskan 1 Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Tomträttsinnehavare: Strandvägen 2, 64230 MARIEFRED Centrala Mariefred Tomrätt Nenvestor AB Strängnäs kommun 2.2 Tomt och läge Fastigheten är belägen längs Strandvägen i Mariefreds stadskärna där Storgatan och östra strandkanten av Mälaren möts. Tomten gränsar mot allmän parkmark, med en bredd av ca 3 meter, mot Mälaren i öster och söder. I norr gränsar tomten mot avgrusad parkering. Intilliggande bebyggelse utefter Strandvägen utgörs av äldre 2-vånings trähusbebyggelse. Marken är till största delen bebyggd men även mindre delar är avgrusade eller utgörs av stenlagd uteplats. Tomtens totala areal är 629 m². Mycket fin utsikt över Mälaren och genuint läge. Se bifogade bilder och tomtkarta. 2.3 Planförhållanden Fastigheten ligger inom detaljplanelagt område. Gällande plan Stg 246 Å norr (Varmbadhuset) fastställdes juni 1974. Planen anger handelsändamål och mark för allmän plats, som närmast vattnet betecknas som parkmark. Däremellan finns mark som inte får bebygggas eller endast överbyggas med terrass eller utföras som överbyggd gård. Vattenområdet får delvis överbyggas. Se bifogad plan och planbestämmelser för mer information. Det förutsätts att nuvarande/tidigare verksamhet (restaurangverksamhet) får bedrivas på fastigheten genom bygglov då det gjorts sedan mitten av 1970-talet av olika ägare. Däremot har utvecklings- och samhällsbyggnadskontoret i Strängnäs kommun tagit fram en samrådshandling 2010 där man vill se möjligheten till att utöka verksamheten vid nuvarande Strandrestaurangen i Mariefred. Denna samrådshandling har ej beaktats i denna värdebedömning, då ärendet avslutades utan beslut 2017-03-29. Däremot ska en ny värdebedömning göras av värderingsobjektet om samrådshandlingen vinner framtida gehör och förslaget till ny detaljplan vinner laga kraft i framtiden. 2.4 Tomträttsavtal Tomträtten är upplåten för konditorirörelse m.m. Upplåtelsedag var 1974-01-11 med efterföljande uppsägningsperiod om 20 år. Utgående tomträttsavgäld är 26 000 kr. Avgäldsperioden är 10 år. 2.5 Servitut och inskrivningar Enligt FDS-utdraget besväras fastigheten ej av sökt eller beviljad anteckning eller avtalsrättighet. Däremot finns notering i FDS-utdraget om fornlämning. I fastigheten finns 16 inteckningar till ett sammanlagt belopp om 5 300 000 kronor. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. Se bifogat fastighetsdatautdrag. 3

2.6 Taxering Värderingsobjektet är taxerat med typkod 322 som avser hotell eller restaurangbyggnad. Taxeringsvärdet för fastigheten uppgår till 1 553 000 kr (taxeringsår 2016). Nedan redovisas taxeringsvärdena för ingående delarna samt procentuell fördelningen dem emellan. Taxeringsvärde [kr] [%] Mark 380000 24,4 Byggnadsvärde 1173000 75,6 Summa: 1553000 100 2.7 Bebyggelse På fastigheten finns en byggnad uppförd 1915 som inrymde tvättstuga och varmbadhus. Verksamheten bedrevs fram till 1970 som karbad och bastubad samt uthyrning av plats för självtvätt i tvättstugan. Från sommaren 1970 inrymdes under några år kommunens turistbyrå i byggnaden. År 1974 såldes det gamla varmbadhuset, stadsplanen ändrades och marken uppläts med tomträtt. Harrys Gästgiveri öppnades och sedan dess har restaurangverksamhet bedrivits i byggnaden av ett antal olika ägare. Byggnaden har en nationalromantisk karaktär med slätputsade fasader och toppigt, valmat tegeltak. Den har en våning samt en mindre källardel och inredd vind. På tre av byggnadens sidor har nya byggnadsdelar lagts till. Entrésidan mot gatan är dock oförändrad. Enligt taxeringen har byggnaden en total LOA om 270 m² och en BOA om 75 m², dvs totalt 345 m². Hela ytan förutsätts nyttjas för restaurangändamål. Inget ansvar tas för erhållna ytuppgifter. 4

3 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER Tomträtt - Strängnäs Baderskan 1 3.1 Begreppet marknadsvärde Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. 3.2 Värderingsmetoder Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt och deras sätt att resonera samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer (ortspriser) etc. Den mest använda värderingsmetoden är den så kallade kassaflödesmetoden (Cash-flow) som är att betrakta som en specialvariant av en direktavkastningsmetod men med möjlighet att under tid kunna korrigera för inkomst/kostnadsförändringar. Metoden illustrerar potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska faktorer. Indata till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, vakanser o.s.v. Dessa justeras över kalkylperioden med marknadsantaganden som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur aktörer tänker. Värdet fås genom att beräkna nuvärdet av respektive års driftnetto samt av nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens utgång. 3.3 Använd metodik Eftersom det inte finns någon tillräckligt stor mängd offentlig statistik på försäljningar av liknande tomter, med värderingsobjektets förutsättningar, går det ej att utföra ovan beskrivna värderingsmetoder på det aktuella värderingsobjektet rakt av. Värdet baserar sig istället på en kassaflödeskalkyl där hänsyn tas till objektet som helhet med förutsatt restaurangverksamhet. Därefter fördelas det bedömda värdet utifrån fördelningen mellan byggnad och mark åsatt av Skatteverket i den rådande taxeringen. 5

4 MARKNADSANALYS 4.1 Allmänt Transaktionsvolymen i Sverige för år 2017 hamnade runt 150 miljarders gränsen. Olika konsultbolag uppvisar olika uppgifter om detta. Variationen beror främst på att urvalskriterierna varierar på affärernas ministorlek (10 eller 80 miljoner kr). Detta är en minskning med ca 28 % jämfört med 2016 men i paritet med år 2014 och 2015. Geografiskt har regionstäder ökat kraftigt i attraktivitet under 2016 och står för ca 28 % av transaktionsvolymen jämfört med ca 22 % för 2015. Vidare har andelen transaktioner med fastigheter utanför Sveriges tre största städer stigit avsevärt under 2016. Köptrycket är betydligt högre än säljtrycket varför man nu går efter objekt och områden som i andra marknadslägen inte rankas lika högt. Även portföljer som tidigare varit på marknaden utan framgång har under året gått att sälja enligt transaktionsfirmorna. Gynnsamma marknadsförutsättningar i form av låg ränta, tillgång till finansiering och den stora skillnaden mellan långräntan och fastigheters avkastningskrav har möjliggjort dessa affärer och blir en del av förklaringen till transaktionsrekordet. Det förutspås att transaktionsintensiteten kommer att bestå under 2018 och det är då främst de mest populära segmenten kontor och bostäder. Däremot råder viss osäkerhet kring bostadsprisernas utveckling under 2018. De står tillsammans för knappt 55 % av transaktionsvolymen. Kontor är fortsatt högt prioriterat av många institutionella köpare och konkurrensen för de objekt som varit ute på marknaden har varit stor. Därmed har rekordlåga avkastningskrav noterats på många marknader. Rekordnoteringarna avser inte endast moderna cityfastigheter, utan rekordlåga nivåer har även noterats för fastigheter i storstädernas förorter, vilket kan tyda på att vissa investerare har vidgat sina investeringshorisonter som en följd av utbudsbristen. Början av 2018 kan med bli bra med ett lågt ränteläge och att traditionella fundamenta för fastighetsmarknaden ser stabila ut. Exempelvis är vakansgraderna mycket låga på många marknader och efterfrågan överstiger utbudet, vidare bedöms även spekulationsbyggandet på låga nivåer inom de flesta segmenten. Detta trots alla osäkerheter och oklara utfall av Brexit och Trumps nyckfulla beslut. Årets största affär i Sverige var när D. Carnegie förvärvade från Akelius i Södertälje och Nynäshamn. Transaktionsvärdet uppgick till ca 2,5 miljarder kronor. De fyra nästkommande affärerna var av nästan samma dignitet, nämligen 2,0-2,2 miljarder kr. Sverige befinner sig i högkonjunktur men har nått toppen. Dock nådde Svensk tillväxt sin kulmen 2015 och har sedan dess mattas av. En fortsatt svagare tillväxt under 2018, kombinerat med en stor befolkningsökning, gör att tillväxten i BNP per capita blir låg och under ett historiskt genomsnitt. Främst är det inhemsk konsumtion, både privat och offentlig, som drar tillväxten i Sverige. Svensk export blir dragloket, då den inhemska konsumtionen bedöms minska pga ökat försiktighetssparande. Vidare spås eventuellt även mindre bygginvesteringar när bostadsmarknaden mattas av. Arbetslösheten beräknas fortsätta att minska långsamt till 6,3 % 2018 och till 6,2 % 2019. Men genomsnittssiffran säger inte längre så mycket om verkligheten. För inrikes födda svenskar i arbetsför ålder är arbetslösheten nere 6

på mycket låga nivåer samtidigt som stora grupper inte kommer in. Arbetslösheten bland utrikes födda ligger i genomsnitt på över 16 %. Sammantaget gör det att Riksbanken prognostiserat att höja styrräntan i mitten av 2018 till en mer normal nivå. Samtidigt återstår stora utmaningar med bla bostadspriserna. Vid Riksbankens senaste möte år 2017 beslöt Riksbankens direktion att kvarhålla räntan till -0,5 %. 4.2 Strängnäs kommun Strängnäs kommun ligger i norra delen av Södermanlands län utmed Mälarens södra strand. Kommunen gränsas mot Eskilstuna kommun i väst, Flens kommun och Gnestas kommun i söder samt Stockholms län i väst. Kommunen har en landareal på 742 km². Avståndet till Stockholm är 8 mil (50 minuter) och 3 mil västerut utmed E20 ligger Eskilstuna. Strängnäs har idag god infrastruktur med anslutning till E20, väg 55 och Svealandsbanan. Kommunens befolkning uppgick den 31 december 2016 till 34 609 personer. Under året 2016 ökande befolkningen i Strängnäs kommun med 507 personer. Enligt kommunens hemsida beräknas befolkningsmängden år 2021 bli ungefär 36 000 personer. Den största delen av befolkningsökningen kommer att bestå av personer som flyttar till Strängnäs kommun från främst Stockholmstrakten. För prognosperioden beräknas den största inflytten ske i Mariefred och Strängnäs. Detta beroende på att större delen av den planerade nybyggnationen sker i dessa två kommundelar. Andelen arbetslösa i åldern 16-64 (inkl de i åtgärdsprogram) var, enligt statistik från Arbetsförmedlingen, i december 2017, 5,2 % jämfört med länets 8,1 % och rikets 5,9 %. Det finns ca 11 400 arbetstillfällen i kommunen där näringslivet är mångfasetterat dynamiskt med företag i olika storlekar och inom många olika branscher. Framträdande är branscher som bioteknik, läkemedel, logistik, utbildning, verkstadsindustri samt besöksnäring. Några företag i kommunen är DSM Anti-Infectives, Kilenkrysset, Leine & Linde, Mekonomen, Pfizer, SPM Instrument och Åkers. 7

5 KASSAFLÖDESMETODEN 5.1 Grundförutsättningar För att kunna åsätta en hyresnivå för objektet såsom restaurang har SHR s hyresundersökning 2011 samt generella hyresnivåer för Mariefred studerats då ingen känd omsättning finns för verksamhetsutövaren gällande värderingsobjektet. Vid jämförelse med SHR s olika restauranginriktningar bör värderingsobjektets tilltänkta restaurangverksamhet efterlikna traditionella restauranger i övriga landet. Dessa har enligt undersökningen en snittyta på 300-350 m² med en hyreskostnad mellan 245 000 408 000 kr. Vidare har de en omsättning mellan 5,2 7,1 miljoner kronor. Hyran varierar för denna kategori mellan 3-10 % av omsättningen. Med tanke på fastighetens läge och erhållna uppgifter anser vi att resturangen bör kunna generera en årlig omsättning om ca 5,0-6,0 miljoner kronor. Vidare bedöms att hyresbetalningsförmågan bör motsvara ca 7-8 % av den bedömda omsättning vilket ger en kallhyra om ca 350 000-500 000 kronor. Detta motsvarar en hyresnivå per m² om 1 000 1 450 kr/ m². Skulle detta antagande visa sig vara felaktigt är detta värdeutlåtande inaktuellt. Vidare så kan det konstateras att hyror för restaurangrörelser i Mariefred generellt ligger mellan 900 1 500 kr/m², men självklart med undantag. Direktavkastningskraven för restaurangverksamheter är beroende av den pågående verksamheten, läget, samt objektets utvecklingsmöjligheter. Restaurang, Hotell- och konferensanläggningar säljs normalt i mycket begränsad utsträckning och när de säljs är det oftast i bolagsform varför de inte finns med i den offentliga statistiken. Enligt vår bedömning, med utgång från de få försäljningar som vi har kännedom om, bör direktavkastningskravet ligga kring 7 %. 5.2 Kassaflödes analys I kassaflödeskalkylen används de ekonomiska uppgifter som redovisats ovan samt nedanstående kalkylförutsättningar. Kalkylperiod 5 år Inflation 2,0 % Årlig hyresutveckling: 2,0 % Årlig ökning av drift och underhåll: 2,0 % Direktavkastningskrav för beräkning av restvärde: 7,0 % Kalkylränta 9,1 %. Nedan redovisas resultatet av den avkastningsbaserade värdebedömningen. Avkastningsbaserad värdebedömning [tkr] + Nuvärde av driftnetton 2576 + Nuvärde av restvärdet vid kalkylperiodens slut 2708 = Bedömt värde avkastningsmetoden 5284 8

5.3 Värdebedömning Intressant är att värderingsobjektet i sin helhet (byggnad och tomt) såldes för 3,5 miljoner kr år 2005 och för 5 miljoner kr år 2007 (dock från privatperson till eget företag). Detta skulle indikera enligt fördelningsmetoden mellan byggnad och mark, ett värde för marken om 850 000 1 200 000 kr. Då även åsatt taxeringsvärde av fastigheten skall motsvara ca 75 % av marknadsvärdet skulle detta indikera ett marknadsvärde om ca 500 000 kr då taxeringsvärdet för marken är 380 000 kr. Då skall det noteras att det genuina läget för fastigheten ej har beaktats full ut varför detta pekar på ett av oss bedömt för lågt värde. Enligt kassaflödesalalysen borde fastigheten i sin helhet, inrymmande restaurangverksamhet, ha ett översiktligt värde om ca 5 miljoner kr. Enligt den fördelning mellan byggnad och mark som Skatteverket åsatt i senaste taxeringen borde detta innebära följande fördelning. Markvärde Byggnadsvärde Marknadsvärde [kr] [%] 1 220 000 3 780 000 24,4 75,6 Summa: 5 000 000 100 Till denna analys skall även en lägesfaktor läggas till då värderingsobjektet har ett genuint läge intill Mälaren. Det är svårt att bedöma en exakt summa för denna lägesfaktor varför erhållet delvärde för marken i analysen ovan avrundas till 1 200 000 1 250 000 kr. Utifrån redovisat material borde tomtmarkens värde med gällande förutsättningar ligga runt 1 200 000 kr. 9

6 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Tomträtt - Strängnäs Baderskan 1 Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms marknadsvärdet för tomten till tomträtten Strängnäs Baderskan 1 till: Marknadsvärde per januari 2018 ENMILJONTVÅHUNDRATUSENKRONOR 1 200 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 50 000 kr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Danderyd 2018-01-30 JAEGER & J:SON AB Christer Mebius Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Fastighetsvärderare 10

BILAGA I Tomträtt - Strängnäs Baderskan 1 ALLMÄNNA VILLKOR OCH DEFINITIONER 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/ tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 3 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 3.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 4.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 5 Ansvar 5.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än ett år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är femton prisbasbelopp. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

BILAGA II FASTIGHETSDATAUTDRAG

BILAGA III PLAN OCH PLANBESTÄMMELSER Tomträtt - Strängnäs Baderskan 1

BILAGA IV KARTA Tomträtt - Strängnäs Baderskan 1

BILAGA V FOTON Tomträtt - Strängnäs Baderskan 1