Dnr: 2013/131 Plan- och genomförandebeskrivning Ändring av detaljplan för Årnäs 4:69 Samrådshandling, 2015-12-17 Varbergs kommun
Sammanfattning Fastigheten Årnäs 4:69 ligger idag inom kvartersmark för handel. Fastighetsägaren har inkommit med ansökan om planbesked för att kunna uppföra bostäder på fastigheten samt eventuellt ha kvar möjligheten att kunna bedriva handel. Enligt ansökan är Espeviksaffären som funnits på fastigheten under decennier inte längre lönsam. Målet med planen är att möjliggöra för bostäder. Planprocessen Planen upprättas med enkelt planförfarande i enlighet med Plan- och bygglagens (PBL) regler. Enkelt förfarande används när detaljplanen bedöms ha litet intresse för allmänheten. I ett första skede upprättas samrådshandlingar, som efter samråd resulterar i ett granskningsutlåtande som ligger till grund för ett politiskt ställningstagande om antagande. Efter länsstyrelsens prövning vinner därefter detaljplanen laga kraft. Samråd Granskning Antagande Tidplan - Samråd fjärde kvartalet 2015 - första kvartalet 2016 - Granskning andra kvartalet 2016 - Antagande andra kvartalet 2016 Planhandlingar Planhandlingarna består av - Plankarta med bestämmelser - Planbeskrivning (denna handling) med genomförandebeskrivning - Illustrationskarta. Övriga handlingar - Dagvattenutredning 2
Innehåll Sammanfattning 2 Planprocessen 2 Inledning 4 Planeringsförutsättningar 5 Planförslag 7 Konsekvenser 8 Genomförande av projektet 9 Medverkande 11 3
Inledning Plandata Planområdet ligger utmed Espeviksvägen inom ÅRNÄSHALVÖN, ca 10,5 km norr om Varbergs stadskärna. Planområdet är ca 2150 kvm. Syfte Fastigheten Årnäs 4:69 är idag planlagd för handelsändamål. Syftet med ändring av detaljplanen är att möjliggöra för bostadsändamål. Uppdrag Byggnadsnämnden gav 2013-05-16 Stadsbyggnadskontoret i uppdrag att ändra detaljplan för fastigheten Årnäs 4:69. Tidigare ställningstaganden Riksintressen och förordnanden Planområdet ingår inte i något område för riksintressen enligt 4 kap MB, Kustlandskapet Riksintresse för friluftslivet ligger direkt utanför planområdets sydvästra gräns. Strandskydd Planområdet ligger inom 150 meter från havet och omfattas av strandskydd. Ett upphävande av strandskyddet ska prövas i och med detaljplanen. Översiktsplan I den fördjupade översiktsplanen för Norra Kusten, antagen 2001, är Årnäs utpekat för fritidshusbebyggelse. Byggnation bör förläggas i anslutning till befintlig bebyggelsen och till utformning, material och färgsättning ska anpassas till den äldre lokala byggtraditionen och till landskapsbilden. Enligt FÖP för norra kusten ska en förbättrad kollektivtrafik främjas och säkra cykelvägar ska finnas. Detaljplan Gällande detaljplan V82 vann laga kraft 1997-03-19 tillåter handel inom fastigheten Årnäs 4:69. Största bruttoarea är 600 m 2. Högsta antal våningar är 1 våning och byggnadshöjden får vara 4 m. Största taklutning är 27 grader. Minsta tomtarea är 1000 m 2. 4
Planeringsförutsättningar Karta över planområdet Planområdet illustreras i blått. 5
Mark och vegetation Planområdet är bebyggt och består till stora delar av hårdgjorda ytor. Direkt utanför planområdets sydvästra gräns, ligger ett kustavsnitt med skärgård som präglas av ganska flacka, betade öar. Utsiktspunkter och omväxlande natur, mycket värdefullt för båtsport, bad och fritidsfiske. Det finns strövstigar och cykelleder. Geotekniska förhållanden Marken består av svallsediment och grus enligt SGU. Ingen vidare geoteknisk utredning har bedömts nödvändig i detaljplanen. Markradon Enligt översiktig kommuntäckande undersökning av markradonförhållanden (VLK 1988), omfattas planområdet av normal radonmark (10-50000 Bq/m 3 ). Rekommendationer är att byggnader inom område utpekade som normal radonmark ska uppföras radonskyddade. Årsmedelvärde över 200 Bq/m 3 betraktas i Sverige som olägenhet för människors hälsa. Radonhalt inomhus i nybyggda och befintliga hus ska vara max 200 Bq/m 3, mätt som årsmedelvärde. Fornlämningar och kulturhistoria Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Befintlig bebyggelse Befintlig byggnad på fastigheten är uppförd på 1970-talet. Byggnaden är ca 500 m 2 och i 1 våning. Service Kollektivtrafik Planområdet ligger ungefär 10 km nordväst om Varbergs centralort, där finns det tillgång till tåg och buss. Vid planområdets södra gräns på Lindåsvägen finns det en busshållplats därifrån går buss 620 mot Veddige och Varberg några gånger per dag. Skola och omsorg Vårdcentral finns i Veddige och Varberg. Väröbackaskolan är den närmaste grundskolan till planområdet och ligger i samhället Väröbacka, ca 8 km norr om planområdet. Väröbackaskolan har ca 250 elever. Bläshammars Skola Fritidshem och Valinge Skola ligger också nära planområdet. Gymnasieskola finns i Varberg. Kommersiell service Livsmedelsbutik finns i Limabacka, Derome och Väröbacka. Tillgång till övrig kommersiell service finns i Varbergs centrum. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Planområdet ligger inom verksamhetsområde för Kommunens vatten och avlopp, som drivs av VIVAB. El Planområdet och fastigheten ligger inom verksamhetsområde för Varbergsortens Elkraft. 6
Dagvatten Den obebyggda delen av tomten är till den övervägande delen asfalterad och har använts för parkering. Dagvattnet från den asfalterade ytan avleds via tre rännstensbrunnar till en dränledning som går i västra kanten på Espeviksvägen. Söder om tomten vinklar ledningen ca 90 grader mot söder och passerar genom ett låglänt markområde som ingår i fastigheten Årnäs 3:86 och är avsatt som ga-område. Dränvattnet och takvattnet från byggnaden är anslutet till en kopplingsbrunn på ledningen som finns i området. Efter ytterligare drygt 200 m mynnar ledningen i den bäck som rinner till Espeviks badplats. Funktionen vid mycket kraftiga regn är inte känd men sannolikt har det låglänta området söder om tomten fungerat som utjämningsmagasin. Planförslag Bebyggelse Planen möjliggör ny bostadsbebyggelse i form av radhus lägenheter på hela fastigheten. Friliggande bebyggelse ska placeras minst 4 meters från tomtgränser och 5 meter från angränsande gator. Största byggnadsarea är 30 procent av fastighetsarea. Högsta byggnadshöjd för hela planområdet får vara 6.5 meter, högsta nockshöjd är 8.5 meter, och största taklutning är satt till 27 grader. Genomförande av planförslaget innebär att fastigheten Årnäs 4:69 inte får delas i flera fastigheter. Förslaget från exploatören är att bygga radhus lägenheter i en friliggande byggnad längs planområdets gränser mot fastigheter Årnäs 4:43, Årnäs 4:39 och Årnäs 4:51. Strandskydd Planområdet omfattas inte av strandskydd. 7
Trafik Planförslaget innebär inga förändringar av gatunätet. Fastigheten ligger i korsningen mellan Espeviksvägen och Lindåsvägen. En trafiksäkrare utformning av gatorna enligt gällande program kan öka trafiksäkerhet i planområdet. Planförslaget medför utfartsförbud längs Espeviksvägen och körbar infart till fastigheten möjliggörs från Lindåsvägen. Parkeringsnormen för planområdet är 1+0,1 (boende + gäst) parkering per lägenhet. Parkering/garage för framtida boende ska anordnas inom kvartersmark. Teknisk försörjning Fastigheten ska anslutas till befintligt nät av teknisk försörjning i form av el, tele, VA. Dagvatten ska fördröjas inom fastigheten. Ett område (4 meter brett) utmed hela tomtens sydöstra gräns, ges i planen en särskild bestämmelse (u) som innebär att marken ska vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar. Avfall Avfallsutrymmen ska utformas tillgängliga för hämtningsfordon. Rekreation Fastighetens läge ger goda möjligheter till rekreation i närområdet. Inom 300 meter sydväst om planområdet finns det en småbåtshamn. Lindås camping ligger inom 500 metersavstånd från planområdet. Det finns badplats i Espevik. Dagvatten Dagvatten ska fördröjas inom tomtmark. För närvarande finns det ingen kommunal lösning för dagvatten inom planområdet. Fastighetsägaren ansvarar för att hantera dagvattnet inom egen tomt. En dagvattenutredning har gjorts på uppdrag av exploatören. Möjligheten att anordna slutna utjämningsmagasin på tomten är mycket begränsade då den övervägande delen av tomten kommer att tas upp av byggnader och en innergård. Området där tomten ligger är ganska låglänt och sannolikt är grundvattenytan tidvis också en begränsande faktor. Förslaget är att använda ga-området på fastigheten Årnäs 3:86 som utjämningsmagasin samt att även i fortsättningen använda befintlig ledning till Espeviken. Området som föreslås användas som utjämningsmagasin är ga-områdets nordvästra del som relativt enkelt kan ställas i ordning. Konsekvenser Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Att tillskapa bostäder enligt planförslaget bedöms inte påtagligt skada områdenas natur- och kulturvärden enligt 4 kap MB. Behovsbedömning Kommunen har bedömt att genomförandet av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med naturresurser. En miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL 4 kap 34 eller Miljöbalken 6 kap 11 bedöms därför inte erfordras. Till planhandlingar bifogas behovsbedömning daterad 2015-01-27. Planförslaget medger inte användning av planområdet för sådan verksamhet eller åtgärd som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen bilaga 1 och 3. 8
Påverkan på luft och vatten Miljökvalitetsnormer för luft och vatten bedöms inte överskridas vid ett genomförande av planförslaget. Trafik Den ökning av biltrafik som ett genomförande av planförslaget medför är marginell i sammanhanget och bedöms inte ha någon betydande påverkan på trafiken. Kompletterande bebyggelse kan gynna underlaget för kollektivtrafik. Sociala konsekvenser Bebyggelsen på Årnäshalvön består idag till största del av enfamiljhus/villor eller fritidsboende. Planförslaget möjliggör för annan typ av boende (lägenheter, radhus etc). En blandning av boendetyper och former är positiv eftersom det möjliggör för en blandad befolkningssammansättning. Nollalternativ Nollalternativet innebär att fastigheten Årnäs 4:69 kommer att vara planlagt för handelsändamål. Befintlig handel på fastigheten har inte varit lönsam. Byggnaden riskerar därför att stå tom under lång tid och inverka negativt på miljö och säkerhet. Genomförande av projektet Genomförandedelen har till uppgift att redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Plan- och genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Avsikten med beskrivningen av genomförandet av projektet är att den ska vara vägledande vid genomförandet av detaljplanen. Genomförandetid Begreppet genomförandetid innebär att planens giltighetstid är begränsad. Under genomförandetiden får detaljplanen inte ändras utan synnerliga skäl. Detaljplanen gäller även efter genomförandetidens utgång men kan då ändras eller upphävas utan att de rättigheter som uppkommit genom planen behöver beaktas. Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vunnit laga kraft. Organisatoriska frågor Markägoförhållanden Marken är i privat ägo. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Planen omfattar ingen allmän platsmark. Kommunen är inte huvudman för allmän plats utanför planområdet. Vatten och Avlopp El och tele Dagvatten Varberg Vatten AB Varbergsortens Elkraft och Skanova Inget kommunalt system för dagvattenhantering finns i planområdet i dagsläget Allmän plats Årnäshalvöns samfällighetsförening, ansvarar för löpande drift och underhåll av allmän 9
platsmark som angränsar planområdet. Kvartersmark Fastighetsägaren ansvarar för utbyggnad av anläggningar på kvartersmark. Avtal Planavtal har upprättats mellan Varbergs kommun och exploatören 2014-05-08. Enligt planavtalet, syftet med detaljplaneläggningen av fastigheten Årnäs 4:69 är att möjliggöra för både bostads- och handelsändamål men kommunens bedömning är att endast bostadsändamål är lämplig, med tanke på tomtens storlek och parkeringsnormen, samt störningar från handelsverksamhet. Kommunen och fastighetsägaren kom överens om att möjliggöra för bostadsändamål, under planeringsarbetet. Fastighetsrättsliga frågor Berörda fastigheter Detaljplanen omfattar bara fastighet Årnäs 4:69. Inga andra fastigheter påverkas. Genomförande av planförslaget innebär att fastigheten Årnäs 4:69 inte får delas i flera fastigheter. Fastighetsbildning Planens genomförande kräver ingen fastighetsbildning. Gemensamhetsanläggningar Fastighetsägaren respektive Årnäshalvöns samfällighets förening kan ansöka att andelstalen ska justeras efter behov. Ledningsrätter För närvarande ligger ledningar från Skanova utmed fastighetens östra gräns, men det finns ingen ledningsrätt eller nyttjanderätt för det. Tekniska frågor Vatten och avlopp Nya bostäder inom området kommer anslutas till det allmänna VA-nätet. Dagvatten Fastighetsägaren ansvarar för att hantera dagvattnet inom egen tomt. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Inkomster: Kommunen får inga inkomster vid genomförande av planen. Utgifter Kommunen får inga utgifter vid genomförande av planen. Ekonomiska konsekvenser för enskilda fastighetsägare Utredningar ska betalas av exploatören. 10
Planavgift Exploatören står för samtliga kostnader i samband med planarbetet genom planavtalet. Ingen planavgift kommer att debiteras. Medverkande Planförslaget har tagits fram av planenheten, Stadsbyggnadskontoret, Varbergs kommun, genom Adam Pettersson och Azi Sadeghzade, planarkitekter i Varbergs kommun. Representanter från övriga förvaltningar i Varbergs kommun har deltagit i planarbetet. Claus Pedersen Planchef Azarakhsh Sadeghzade Planarkitekt 11