GATU- OCH FASTIGHETSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE GFN 2004-06-15 Handläggare: Lena Winberg Region Innertad Projekt Hammarby Sjötad Tel: 50826172 Lena.winberg@gfk.tockholm.e Dnr 99-511-2767 2004-06-03 Till Gatu- och fatighetnämnden Lägeredovining aveende Hammarby Sjötad FÖRSLAG TILL BESLUT 1. Gatu- och fatighetnämnden godkänner denna lägeredovining aveende Hammarby Sjötad. Olle Zetterberg Lar Fränne Göran Gahm SAMMANFATTNING Projekt Hammarby Sjötad fortkrider i huvudak planenligt. Idag är ca 2.500 lägenheter klara dv en tredjedel av hela Sjötaden planerade botäder, öder om Hammarby Sjö. Områdena Sickla Udde, Sickla Kaj och Sickla Kanal är i tort ett färdigtällda. Planläggning för ytterligare 2.000 lägenheter är klar och för närvarande pågår detaljplanearbete för 1.300 lägenheter. Därefter återtår planläggning av knappt 2.000 lägenheter i Henrikdalhamnen där tora delar är avhängiga av infratrukturlöningarna i Danviklöenprojektet. Under vintern 2002-2003 kedde en avmattning i efterfrågan på botadrätter Det fick till följd att utbyggnadtakten mattade av något mot vad om urprungligen planerat. Sedan ett år tillbaka ker dock föräljningen av botadrätter åter i god takt. I år kommer 800 lägenheter att byggtarta. Planeringen utgår från ett färdigtällande av runt 700 lägenheter per år från 2005. Efterfrågan på W:\gfk.yourvoice.e \work\2004-06-15\tjut\15.doc 1 (9)
hyrerätter har, trot relativt höga hyror, varit tor och alla hyrerätter har kunnat hyra ut till färdigtällandet. Nu har flera nya aktörer tillkommit om önkar bygga hyrerätter. I amband härmed genomför ockå några projekt med inriktning på lägre hyror, bl a om reultat av en markanviningtävling med denna inriktning om genomförde våren 2003 Exploateringkalkylen överentämmer i tort ett med lägeredoviningen år 2002. Den redoviade reultatprognoen viar dock ett underkott på endat 100.000 kr/lägenhet (tidigare var underkottet 160.000 kr/lgh). Förändringen med 60.000 kr beror på kontoret nya kalkylregler om innebär att ingångvärdena på marken har lyft ur kalkylen. I övrigt har både de totala utgifterna och inkomterna ökat något edan redoviningen 2002, men de tar ut varandra och påverkar därför inte reultatet. Förhoppningen är att reultatet inte kommer att förämra. Det förutätter att utgifterna håll nere genom effektiv kotnadtyrning amt att möjligheten att öka inkomterna för mark genom en hög exploatering tudera fortlöpande. I de enare delområdena har exploateringgraden ökat jämfört med de tidigare Miljöarbetet känneteckna främt av uppföljning av de arbeten om utför av åväl av taden anlitade entreprenörer om av de olika byggherrarna arbeten på kvartermark i yfte att bevaka att de upptällda målen nå i å tor omfattning om möjligt. En överyn av miljöprogrammet för Hammarby Sjötad pågår och ka amordna med det nya programmet för ekologikt byggande i Stockholm om håller på att ta fram. Den förta Miljöbelatningprofilen, för Sickla Udde, blev klar i maj och viar avevärda förbättringar jämfört med referenprojektet. Det finn höga ambitioner om full tillgänglighet för funktionhindrade. Många goda löningar finn, men målen kan i alla ituationer ej nå p g a del marktopografin del genom att olika intreen inte alltid går att förena varvid via avvägningar måte ke. UTLÅTANDE Planering och genomförande Våren 2004 har ca en tredjedel av Sjötaden botäder byggt färdigt. Följande områden har i huvudak färdigtällt Sickla Udde, Sickla Kaj, Sickla Kanal och Luma. De rymmer 2.550 lägenheter, två taddelparker och den genomgående allén med Tvärbanan. I flera områden pågår byggande av anläggningar och hu för fullt och genomförandebelut har tagit för taden arbeten. Det är i områdena Kölnan, Sjötadporten, Hammarby Gård, Foren och Vågkvalpet. Sammanlagt rymmer dea områden ca 2.000 lägenheter. I de färdigbyggda områdena är ca 1.800 botadrätter. Från höten 2002 avmattade efterfrågan avevärt på botadrätter men från och med 2 (9)
ommaren 2003 har föräljningen tagit ny fart. Det återtår nu ca 300 oålda av de totalt 1.800 botadrätterna. Alla färdigtällda hyrerätter är uthyrda. Under 2003 byggtartade 320 lägenheter varav 60 tudentbotäder, alla med hyrerätt. Att det inte blev fler byggtarter beror delvi på att byggherrarna vid två projekt om kulle varit botadrätter, hoppade av. När nya byggherrar ta in tar alltid omprojektering, upphandling mm längre tid. Under 2004 förvänta ca 800 lägenheter varav 125 tudentbotäder, ockå enbart hyrerätter byggtarta. Från år 2005 och några år framöver räknar vi med 800 byggtartade lägenheter per år varav hälften botadrätt och hälften hyrerätt. Hälften av de edan höten 2002 markanviade områdena kommer att vara hyrerätter och hälften botadrätter. Flera hyrerättprojekt kommer att ha en mint 15 % lägre hyra än befintliga hyrerätter i Sjötaden. Två av dea projekt är reultat av en markanviningtävling med inriktning på lägre hyror om genomförde våren 2003. Även botadrättprojekten i kommande delområden trävar mot lägre kotnader. Lägenhettorlekarna har minkat i de pågående projekten jämfört med de färdigtällda områdena. Nu i maj 2004 bor cirka 4 000 peroner i områdena Sickla Udde, Sickla Kaj och Sickla Kanal. Den dominerande åldergruppen är 30 40 år. Antalet måbarn, 0 4 år, är tort medan antalet kolbarn är förhållandevi låg. Seniorerna är färre än förväntat. Medelhuhållet är på 2,25 peroner. Deutom bor drygt 500 tudenter i de proviorika tudentbotäderna inom kv Proppen. Tvärbanan tog i drift i auguti 2002 och är mycket uppkattad, inte mint för att den bidrar till ett minkat bilåkande. En ny kola på Sickla Udde för 550 elever 0-16 år blev klar höten 2003 och driv i frikolan Vittra regi. En barntuga/kola för 200 barn har tartat i en ombyggd lokal inom Luma-området, även den i Vittra regi. Ett bibliotek har tartat i en ombyggd lokal vid färjeläget i Luma-området. Det finn kommeriell ervice i bottenvåningarna främt mot alléerna. En Konumbutik har öppnat. Men erviceutbudet är något begränat med främt retauranter, caféer, må ervicebutiker och friörer. En del lokaler är fortfarande outhyrda. Efterfrågan kommer troligen öka då fler flyttar in i området. I kommande detaljplaner kommer taden krav på butiklokaler minka å att riken för överutbud och tomma lokaler minkar. Botaduttällningen BoStad 02, om arrangerade av Stockholm Byggmätareförening i amarbete med taden gick av tapeln i auguti 2002 med 65.000 beökare. Sjötaden rönte då och därefter tor uppmärkamhet. Under perioden 19 29 auguti i år kommer en tor parkuttällning ordna i Sjötaden. Då kommer taden parker, broar, belyning, gaturum och kont via. Detaljplanen för Hammarby Gård överklagade av Fortum Värme pga närheten till Hammarbyverket. När Fortum och taden löt avtal om garanterar Hammarbyverket fortlevnad på platen, gick Fortum inte vidare med itt överklagande utan planen vann laga kraft våren 2004. Planproceen och därmed tiden för byggtart för 1.000 lägenheter förlängde dock med mint ett år pga detta. 3 (9)
Planarbete pågår för planområdena Godfinkan med 200 lgh, Lugnet med 650 lgh och Proppen med 400 lgh ammanlagt 1.350 lägenheter. och mer än 150.000 m2 verkamheter. All mark för botadbebyggele inom dea områden är markanviad. Genomförandet påbörja under året och planera pågå till 2008. För kontorlokaler i alla delområden är genomförandetidpunkten i många fall oklar. Detaljplaneringen aveende infratrukturlöningar vid Henrikdal/Danviktull/Lugnet kallat Danviklöen pågår i Stockholm och Nacka. En principöverenkommele har höten 2003 träffat mellan Stockholm Län Landting, Nacka och taden för projektet. Avikten var att träffa en finanieringöverenkommele mellan parterna enat 1/7 2004 men finanieringen är ännu inte löt. Förhoppningen är nu att detta ka kunna löa under höten 2004. Tidplan Tabellen redoviar var, hur många och när lägenheter färdigtäll. Detaljplan Antal lägenheter Lägenheter färdigtäll Sickla Udde 1300 2000-2003 Sickla Kaj 1030 2002-2004 Sickla Kanal 330 2003-2004 Foren/Vågkvalpet 350 2005-2006 Sjötadporten 290 2006-2008 Hammarby Gård 1050 2006-2009 Kölnan/ Godfinkan 700 2005-2006 Proppen 400 2008-2009 Lugnet 650 2007-2008 Henrikdalhamnen 1600 2008-2014 7700 4 (9)
Verkamhetlokaler finn framför allt inom planområdena Sjötadporten, Mårtendal, Fredrikdal och Henrikdalhamnen. För merparten av dea är tidpunkten för ett genomförande mer oklar, efterom det är beroende av marknadutvecklingen. Ekonomi Exploateringkalkyl Exploateringekonomin för projektet om helhet kan ammanfatta enligt nedan i 2004 år prinivå. Inom parente ange motvarande belopp vid lägeredoviningen i maj 2002. Dea belopp har inte indexuppräknat. 2004 2002 Utgifter Mkr Mkr Markankaffning Markförvärv 430 (450) Ingångvärde på mark (600) Iordningtällande av mark 1390 (1350) Anläggningarbeten 2690 (2400) Summa utgifter 4510 (4800) Inkomter Mkr Mkr Avgäldunderlag 2160 (530) Markföräljning 980 (2330) Övrigt 370 (340) Summa inkomter 3510 (3200) Reultat -1000 (-1600) Kalkylen ger upphov till följande nyckeltal: Reultat, kr/lgh (exkl ingångvärden) -100.000 (-160.000 ) Reultat, kr/lgh (inkl ingångvärde) -160.000 (-160.000) Anläggningkotnad, kr/lgh 232.000 (210.000) Kalkylen har gjort med följande förutättningar: - 10.000 ekvivalenta lägenheter (m2 BTA/100) - prinivå 2004 - anläggningkotnad är anläggningarbeten reducerat med inkomter övrigt - ingångvärde på marken ta ej upp i exploateringkalkyler numera. - projekt Danvik Löen ingår inte. Utgifter för tunnel och trafikplater har likom i tidigare kalkyl betraktat i huvudak om k generalplaneanläggning om betjänar ett törre område och belatar därför ej exploateringkalkylen. - Byggnaden av Idrotthallen ingår ej, 107 Mkr. Det är ett objekt om fatighetförvaltningen kommer äga och få intäkter i form av hyror för. - 50% hyrerätter och 50 % botadrätter i ännu ej markanviade områden 5 (9)
- all mark för botäder upplåte framöver med tomträtt. Mark för botadrätter upplåte med tomträtt till en ny, högre avgäldnivå. Mark för hyrerätter upplåt med tomträtt till men en tege om trappar upp avgälden till full nivå under de förta 10 åren. Ingen neddragning av avgäldunderlaget i kalkylen pga tegen gör dock för hyrerätterna (enligt kontoret direktiv). - Mark för kommeriell bebyggele älj eller upplåt med tomträtt till marknadpri Reultatet har med dea förutättningar kalkylmäigt alltå förbättrat med 60.000 kr/lägenhet men det beror på att ingångvärdet på marken inte längre finn med i kalkylen. Annar har både inkomterna och utgifterna ökat lie, men i amma takt å att de tar ut vartannat. Även anläggningkotnaden (kotnaden för arbeten på allmän mark minkat med övriga intäkter) har ökat. Av utgifterna har 2.500 Mkr bokfört t o m april 2004 inkluive markförvärv. Av inkomterna har 950 Mkr bokfört t o m april 2004. Ytterligare 1.200 Mkr är bundet enligt avtal eller utgör inkomter från tomträtter för botadändamål inom pågående genomförande- och planeringprojekt. De nya politika direktiven innebär att marken för botäder inte ka älja utan upplåta med tomträtt. För den mark om ka upplåta from juni 2004 har kalkylerna baerat på ett avgäldunderlag för botadrätter på 4.765 kr/m2 och för hyrerätter på 2.736 kr/m2. Vid jöläge öka underlaget med 15%. De botäder om edan tidigare har upplåtit med tomträtt har med gällande tomträttnivåer fått ett högre avgäldunderlag i denna kalkyl jämfört med år 2002 pga att avgäldräntan änkt. Så trot att marken för botadrätter inte längre älj till marknadpri och trot att andelen hyrerätt ökat edan 2002 har inkomterna från marken inte minkat. Inkomterna ligger kvar på amma nivå. Vi har valt att ligga kvar med en föriktig bedömning av framtida inkomter för mark för lokaler. Inveteringplan Den totala inveteringvolymen för gatu- och fatighetnämnden i Hammarby Sjötad kan för närvarande bedöma till ca 4 500 Mkr i förväntad prinivå. Av detta hänför ig ca 3 050 Mkr till belutade genomförandeprojekt. Beräknade inveteringar, Mkr -2003 2004 2005 2006 Senare Totalt Genomförandeprojekt 2.120 330 340 100 160 3.050 Planeringprojekt 250 50 240 140 780 1.460 Summa 2.370 380 580 240 940 4.510 - Utgifter för Södra Länken och Danviklöen m m (generalplaneanläggningar) och idrotthallen ingår ej. 6 (9)
Gatu- och fatighetnämnden driftkotnader Gatu- och fatighetnämnden drift och underhåll av gator, broar, belyning, trafikignaler, trafikanordningar och tak vid hållplat vid Sickla Kaj kan i ett utbyggt Hammarby Sjötad bedöma till ca 15 Mkr per år. Beloppet tar inte hänyn till kapitalkotnader. Till detta kommer kotnaden för färja med 6-8 mkr per år. Staddelnämnden anvarar för barmarkrenhållning, vinterväghållning och kötel av grönytor. Rikanaly Vartefter projektet fortkrider kommer alltmer av utgifterna att upparbeta och inkomterna att komma in eller låa genom avtal. Oäkerheterna kommer därmed att minka. Hittill finn dock oäkerheter i åväl utgifter om inkomter framför allt i Henrikdalhamnen där oäkerheten är tor beträffande framför allt markanering och evakuering men även kring hur tor bebyggelevolym om rym. Oäkerhet finn även vid kontorprojekten i Mårtendal, Fredrikdal och Sjötadporten, både vad gäller tidplan och intäkt för marken. En oäkerhetfaktor är ockå Danviklöen, där vi nu arbetar med olika alternativ för att få ihop en rimlig kalkyl. Måluppfyllele För projektet angav om ekonomikt mål att underkottet ka undertiga 125.000 kr/lgh och att anläggningkotnaden ka uppgå till högt 175.000 kr/lgh. Dea nyckeltal är angivna i prinivå 2000. Omräknat till dagen prinivå motvarar det ett underkott 150.000 kr/lägenhet repektive anläggningkotnad 210.000 kr/lägenhet Det reultat om redovia i detta utlåtande är likvärdigt med vad om redoviade för två år edan och uppfyller i huvudak reultatmålet. Dock är anläggningkotnaden 230.000 kr/lgh jämfört med målet 210.000 men detta har kompenerat av ökade intäkter. Stora inveteringar har redan gjort för broar, allér mm och kommande anläggningkotnader kan komma att vara något lägre per lägenhet. Detta trot att den tandard på taden anläggningar om lagt fat i genomförandeprojekten i huvudak förutätt vara utgångpunkt även för kommande delar. Dock gör i varje delprojekt en noggrann analy av rimlig tandard. Vidare arbetar kontoret tillamman med tadbyggnadkontoret för att, där å är möjligt, öka exploateringgraden å att marken utnyttja optimalt. Miljö Hammarby Sjötad ka vara en pjutpet på miljöområdet. På kontoret bekotnad gör på egna entreprenader regelrätta miljöronder och miljöyner gör ho de byggherrar om bygger botäder. Vad om kontrollera är hantering och användning av kemikalier, tranporter och lagring, fuktkydd, källortering, arbetmakiner, buller och arbetarkydd (brand- och exploionrik med mera). 7 (9)
Stockholm Stad har, tillamman med Carl Bro f.d. Sycon Stockholm Konult och Teknika Högkolan i Stockholm, utarbetat en ärkild modell för uppföljning av miljökvalitén i Hammarby Sjötad., k miljöbelatningprofil. Med hjälp av denna modell kan man göra en kvantitativ bedömning av de utläpp om Sjötaden genererar. De uppmätta, eller prognotierade utläppmängderna kan edan tälla mot en betämd referen och på å ätt ge ett begrepp om hur framgångrika miljöåtgärderna i Sjötaden är, eller kommer att bli. En miljöbelatningprofil har tagit fram för Sickla Udde och den viar att projektet miljöpåverkan är avevärt lägre än referenobjektet. T ex är växthueffekten, förurning och uttag av ej förnyelebar råvara 30% lägre än referenprojektet om är från tidigt 1990-tal. Miljöindex för utläpp till luft, mark, och vatten har minkat med ca 40%. Vidare har kontaterat, bl a genom en omfattande enkätunderökning till alla huhåll i november 2003, att andelen bilreor av alla reor till och från Sjötaden endat är ca 25% jämfört med ca 40% i referenprojektet i liknande läge men utan pårväg och färja, om bedöm vara de viktigate faktorerna för detta poitiva reultat. Gatu- och fatighetkontoret har det formella ägarkapet till det miljöinfocenter kallat Glahuett om invigde 2002. Drift- och underhållkotnader, likom verkamhet, marknadföring och peronal dela mellan Stockholm Vatten, Fortum, Renhållningförvaltningen och Gatu- och fatighetkontoret. Satningen på bilpool har viat ig framgångrik. Antalet anlutna huhåll 160 motvarande ca 10% av huhållen. Det valda ytemet för avfallhanteringen i de förta etapperna i Sjötaden mobil opug för tre fraktioner har inte fungerat helt tillfredtällande för papperfraktionen. Därför tog den fraktionen bort. Vidare medför den mobila opugen bullerproblem. Inför kommande etapper planera nu tationär opug om ka fungera med tre fraktioner. Stockholm Vatten nya förökreningverk för Sjötaden har tartat på Henrikdalberget. Syftet är att åtadkomma ett å rent avloppvatten och lam om möjligt. Många nya energiprojekt bränleceller, olceller och olpaneler finn intallerade på huen i Sickla Udde och Kaj men utvärdering av dea kan ke fört eanre. Tillgänglighet Projektet ambition att bygga tillgängligt håll fortgående högt med töd i nationella och lokala regler amt avtal med byggherrar. Regelbundna möten håll med en beredninggrupp om rådgivning och för att ge berörda handikappråd möjlighet att djupare tränga in i hur tillgängligheten realiera i Sjötaden. Ibland råder konflikt mellan olika handikappintreen. Detta gäller t ex för gångbanor och övergångtällen. Mycket utforma ockå till belåtenhet; rullbara gångvägar, ramper, entréer, god orienterbarhet och identitet. 8 (9)
Särkilt kan nämna att lägenhetterraer på olika ätt gör tillgängliga för rullhjälpmedel och den offentliga hien mellan allébron och trandbryggan. På parkuttällningen auguti 2004 kommer bland annat tillgänglighetvandring att erbjuda. Båtplat och offentlig toalett för handikappade utred ockå för närvarande." Staden FoU-enhet genomför en tudie "Varför upptår tillgänglighethinder i byggd miljö?" kopplat till att byggherrar uppmana att informera ina hantverkare om tillgänglighetkäl till via utformningdetaljer. Staden deltog i Eurocitie Award on Innovative Urban Strategie 2003 där Sjötaden var taden exempel på tillgänglig taddel. Slutater Projekt Hammarby Sjötad fortkrider i huvudak planenligt. Utbyggnadtakten har mattat av något under år 2003 men tar ny fart under innevarande år. Planeringen utgår från ett färdigtällande av runt 700 lägenheter per år från 2005. I runda tal har hälften av alla inveteringutgifterna bokfört. Exploateringkalkylen är i praktiken likvärdig med vad om tidigare redoviat. Målen uppfyll för reultatet med den redovining vi nu gör. Miljöarbetet känneteckna främt av uppföljning av åväl de arbeten om taden gör (åom gator och parker) om de byggnadarbeten om utför av byggherrarna på kvartermark, i yfte att bevaka att de upptällda målen nå i å tor omfattning om möjligt Det finn höga ambitioner om full tillgänglighet för funktionhindrade. Många goda löningar finn, men i alla ituationer har vi inte nått riktigt ända fram p g a att olika intreen täll mot varandra. SLUT 9 (9)