Knivstabostäder AB Besöksadress: Emil Sjögrensväg 20 Postadress: 741 75 Knivsta Tel: 018-34 71 30 Fax: 018-34 35 97 Org.nr 556637-3444 Innehåll Innehåll.. 1 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖR 2008 Fastighetsbeståndet.. 2 Viktiga händelser 2008 i korthet.. 3 Nyckeltal 4 Nyinvesteringar och energisparåtgärder 4 Underhåll av fastigheterna 4 Omsättning och resultat 4 Finansnetto 4 Likviditet 5 Soliditet 5 Antal anställda 5 Viktiga händelser efter räkenskapens utgång och utsikter för 2009 5 Förslag till resultatdisposition 5 RESULTATRÄKNING 6 BALANSRÄKNING 7 KASSAFLÖDESANALYS.. 9 NOTER.. 10-1 -
Styrelsen och verkställande direktören för Knivstabostäder AB får härmed avge redovisning för bolagets verksamhet under räkenskapsåret 2008-01-01 till och med 2008-12-31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖR 2008 Ägare och styrelsen Knivstabostäder AB ägs av Knivsta kommun. Bolaget bildades 2003 för att äga och förvalta det bestånd av bostadsfastigheter som köptes av Uppsalahem AB. Styrelsen består av ordförande Ingemar Hansson (c), Claes Enskär (s), vice ordf., Lars Niklasson (m), Annegret Stackenström (kd) och Lena Liljeblad (s) som ledamöter samt Margareta Alsterdag (m), John Laurry (kn.nu) som suppleanter. Thomas Malmer (fp) har under verksamhetsåret avgått som suppleant och ersatts av Ulrika Ljungman (fp). Styrelsen har under året haft 4 protokollförda möten. Fastighetsbeståndet Kv. Särsta : Särsta 10:2 Särsta 3:41 Särsta 3:184 Särsta 3:350 Kv. Granbacken : Särsta 38:3 Kv. Tallbacken: Särsta 3:377 Kv. Gärdet: Särsta 3:379 I fastighetsbeståndet ingår 491 bostadslägenheter, 51 lokaler, 152 garage och 252 parkeringsplatser. Uthyrningsbar yta uppgår till 35 160 kvm, därav är 33 603 kvm bostäder. Fastigheterna har ett sammanlagt taxeringsvärde uppgående till 220 624 Tkr. Samtliga lägenheter/lokaler är uthyrda. 96% 4% Andel bostäder / lokaler Bostäder Lokaler - 2 -
Bostäderna är geografiskt belägna i fyra områden. Kv. Tallbacken är byggt 1965 och består av flerbostadshus på tre våningar med 126 lägenheter. Kv. Granbacken består av trevåningshus byggda 1972-73 och upprustade 1987. 175 lägenheterna som är mellan 1 och 5 r o k. Kv. Gärdet är byggt 1967 och består av trevåningshus med 85 lägenheter. Kv. Särsta, byggt i omgångar, på 50-talet, 1964-66 och 1985, ligger i centrum och består av flerbostadshus på 1 till 4 r o k, med totalt 109 lägenheter. Så gott som alla lägenheter har uteplats eller balkong. Alla hus har gårdar med lekplatser och gemensam tvättstuga. Storlekar på lägenheterna Byggår på lägenheterna 250 250 200 200 150 150 100 100 50 50 0 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok 0 1950-59 1960-69 1970-79 1980-89 1990-99 2000 - Viktiga händelser 2008 i korthet SABO, vilka företräder de allmännyttiga bostadsföretagen i Sverige, har lämnat sitt remissyttrande på Allvill utredningen till regeringen. Den behandlar de framtida villkoren för de allmännyttiga bostadsföretagen och kan komma få stor betydelse för Knivstabostäders förutsättningar. Hyrorna höjdes med 2,94% den 1.a februari 2008. En gemensam drift- och förvaltningsorganisation har bildats tillsammans med Kommunfastigheters personal för att kunna öka servicen till brukarna, minska sårbarheten i organisationen och effektivisera inköp och upphandlingar. Den ekonomiska förvaltningen, som legat utlagd på entreprenör, avslutas i och med årsbokslutet. Den ekonomiska förvaltningen kommer att härefter att skötas av den gemensamma förvaltningsorganisationen. Ett förslag på energisparåtgärder har beslutats av styrelsen och genomförts. Ett antal, oberoende av varandra, vattenskador har inträffat under 2008. Flertalet av dessa berodde på oaktsamhet eller vårdslöshet hos hyresgästerna. - 3 -
Nyckeltal (tkr) 2008 2007 Nettoomsättning 30 825 32 482 Rörelseresultat 3 205 3 066 Resultat efter skatt och bokslutsdisp. 1 041 546 Balansomslutning 110 534 108 335 Soliditet 2) 27,8% 27,4% Likvida medel samt i avräkningskonto 1) 10 715 8 176 Låneskuld 59 075 60 345 Antal lägenheter 491 st 491 st Uthyrningsbar area, kvm 35 160 35 160 Vakansgrad 2) 0,44% 0,13% 1) Med avräkningskonto menas Knivstabostäders avräkningskonto hos HSB Uppsala och på Knivsta kommuns koncernkonto 2) Se nyckeltalsdefinitioner under NOTER, sid. 11 Nyinvesteringar och energisparåtgärder Bolaget har investerat 560 tkr i ny styr och övervakningsutrustning i samtliga undercentraler i fastighetsbeståndet. Med dessa investeringar tror vi oss kunna spara mycket energi bara genom en effektivare styr och reglering av värmen. I Gula Villan har vi borrat och installerat bergvärme för 225 tkr. Huset värmdes tidigare upp med direktverkande el, vilket var både kostsamt och ineffektivt. Nytt lås- och passersystem till miljöstugorna och undercentralerna har investerats i för 425 tkr. Utöver det har bolaget nyinvesterat i inventarier, främst fordon, för 592 tkr. Underhåll av fastigheterna Under 2008 har 5 348 tkr (6 382 tkr) lagts på underhåll. Större satsningar under 2008 har varit renovering och underhåll / återställning i samband med återställningarna efter de vattenskadorna som inträffat. Andra större åtgärder är omläggning av taket på Forsbyvägen 6 och parkeringsplatserna vid samma adress. Omsättning och resultat Nettoomsättningen uppgick till 30 825 tkr (32 482 tkr). Minskningen i jämförelse med 2007 års omsättning beror på reavinsten på 2 264 tkr som erhölls vid försäljningen av gamla Apotekshuset, Särsta 10:1. Avskrivningar som belastar resultatet 2008 ligger på 3 482 tkr (3 264 tkr). Rörelseresultatet uppgår till 3 205 tkr (3 066 tkr). Resultat efter finansiella poster och skatt uppgår till 1 041 tkr (546 tkr). Sänkningen av bolagsskatten från 28% till 26,3% påverkar skillnaden mellan 2008 och 2007 års uppskjutna skatteskuld avsevärt. Resultatet ökar därav med cirka 609 tkr jämfört med en oförändrad skattesats. Finansnetto Vid årsskiftet var finansnettot -2 556 tkr (-2 328 tkr). Räntekostnader på 2 871 tkr (2 489 tkr) avser främst räntekostnader till kreditinstitut för lånen på fastigheterna. Anledningen till att räntekostnaderna ökat något under 2008 beror bl.a. på ökat ränteläge de tre första kvartalen under 2008. - 4 -
Likviditet Likvida medel uppgick per den 31.e december 2008 till 104 tkr (102 tkr). Utöver det hade Knivstabostäder 9 223 tkr (8 074 tkr) på avräkningskonto hos HSB Uppsala samt 1 388 tkr på Knivsta kommun koncernkonto. Soliditet Soliditeten var vid årets slut 27,8% (27,4%). Antal anställda Antalet anställda på helårsbasis uppgår till 5,6 (4,9) personer (se fördelning not 1). Ökningen beror på att bolaget anställt en fastighetsskötare, vars arbetsuppgifter vi tidigare köpte på entreprenad. Viktiga händelser efter räkenskapens utgång och utsikter för 2009 Hyresförhandlingarna Hyrorna för 2009 höjs generellt från och med den 1.a januari 2009 med 2,9% utöver den omfördelning som sker. Vidare slöts det en överenskommelse om att höja avgifterna för inköpt hushållsel i Kv. Granbacken. Bolaget kommer även att höja avgifterna för p-platser med elplint och garage. I överenskommelsen ingick även den sista omfattande justeringen inför den övergripande omfördelning som påbörjades i och med förhandlingsöverenskommelsen 2007. Energideklarationerna Samtliga våra hus ska energideklareras, vilket numera är ett myndighetskrav. Besiktningarna är beställda och tidplan finns. Budgeterad omsättning och resultat Omsättningen för 2009 beräknas öka och resultatet förväntas bli positivt. Förslag till resultatdisposition Till stämmans förfogande står Balanserat resultat Årets resultat Summa vinstmedel 4 387 725 kr 1 040 837 kr 5 428 562 kr Styrelsen föreslår att till stämmans förfogande stående medel disponeras enligt nedanstående. Balanseras i ny räkning 5 428 562 kr - 5 -
RESULTATRÄKNING Not 2008 2007 Nettoomsättning 30 825 398 32 482 194 Fastighetskostnader Drift 1,2,3-18 077 737-19 131 983 Underhåll - 5 347 644-6 381 555 Fastighetsskatt - 712 700-638 436 Avskrivningar 8, 9-3 482 217-3 263 794 Rörelseresultat 4 3 205 101 3 066 426 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 314 992 157 824 Räntekostnader och liknande resultatposter - 2 871 246-2 489 342 Räntebidrag 234 3 584 Resultat efter finansiella poster 649 081 738 492 Uppskjuten skatt 6 980 154 413 690 Skatt - 588 398-606 596 Periodens resultat 1 040 837 545 586-6 -
BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Not 2008-12-31 2007-12-31 1 Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för programvaror 8 481 046 1 721 568 1 Materiella anläggningstillgångar Byggnader 9 86 257 321 87 836 620 Mark 9 10 251 686 10 251 686 Inventarier 9 518 138 408 882 97 027 145 1 98 497 188 1 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar 40 000 40 000 Andra långfristiga fordringar 262 858 262 858 302 858 1 302 858 1 Summa anläggningstillgångar 97 811 049 99 521 614 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar a a I avräkning med HSB Uppsala 9 222 768 8 074 174 Koncernkonto Knivsta kommun 1 388 529 0 Kundfordringar 123 010 125 896 Avräkning skatter och avgifter 127 674 30 598 Momsfordringar 0 79 617 Övriga kortfristiga fordringar 434 193 174 081 Övriga fordringar 152 381 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 70 638 227 473 12 619 193 8 711 839 Kassa och bank 103 637 102 046 Summa omsättningstillgångar 12 722 830 8 813 885 Summa tillgångar 110 533 879 108 335 499-7 -
EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2008-12-31 2007-12-31 Bundet eget kapital Aktiekapital 1 000 000 1 000 000 Uppskrivningsfond 7 24 248 247 24 226 532 25 248 2471 25 226 5321 Fritt eget kapital Balanserat resultat 4 387 725 3 863 854 Periodens resultat 1 040 837 545 586 5 428 562 4 409 440 Summa eget kapital 11 30 676 809 29 635 972 Avsättningar Uppskjuten skatt 6 9 506 705 10 486 859 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 59 075 000 60 345 000 59 075 000 60 345 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 1 260 000 935 000 Leverantörsskulder 5 486 612 2 545 967 Skatteskulder 460 959 243 845 Momsskulder 87 452 213 736 Övriga skulder 88 022 70 965 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 3 892 320 3 858 155 11 275 365 1 7 867 668 1 Summa skulder och eget kapital 110 533 879 108 335 499 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 96 683 700 96 683 700 Ansvarsförbindelser Inga Inga - 8 -
Kassaflödesanalys 2008 2007 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 3 205 101 3 066 426 Justeringar för poster som ingår i kassaflödet Avskrivningar 3 482 217 3 263 794 Årets skatt -588 398-606 596 Erhållen ränta och räntebidrag 315 226 161 408 Erlagd ränta -2 871 246-2 489 342 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 3 542 900 3 395 690 Förändring i rörelsekapital Kortfristiga skulder 3 082 697 79 456 Kortfristiga fordringar -3 907 354-4 900 702 Kassaflöde från löpande verksamhet 2 718 243-325 556 Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter -79 605 79 618 Investeringar i maskiner och inventarier -592 046 0 Försäljning fastigheter 0 61 095 Försäljning inventarier 0 112 246 Pågående investeringar i fastigheter 0 547 351 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 771 65 900 310 Finansieringsverksamhet Lån -945 000-1 575 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -945 000-1 575 000 Årets kassaflöde 1 592-246 Likvida medel vid årets början 102 046 102 292 Likvida medel vid årets slut 103 637 102 046-9 -
NOTER Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Vakansgraden under året är beräknad som hyresbortfallet på grund av outhyrda bostäder i förhållande till bruttohyran för samtliga bostäder. Avskrivningar på byggnader görs enligt plan med 2 % av anskaffningsvärdet. Avskrivning på ombyggnad till sociala enhetens lokaler gör under 10 år vilket är samma tid som det tillfälliga bygglovet är beviljat ytterligare ombyggnad under 2004 skrivs av under 9 år. Skattemässigt skrivs hela beloppet av i enlighet med det utvidgare reparationsbegreppet. Av den skattemässiga skillnaden avsätts 26,3% som en uppskjuten skatteskuld. Avskrivningar av inventarier görs planenligt med 20 % av avskaffningsvärdet. Fordringar är upptagna till belopp som beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet om ej annat anges. Skatt I enlighet med BFNAR 2001:1 redovisas skatt med 26,3 % på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden. Definition av nyckeltal Soliditet är eget kapital och 73,7% av obeskattade reserver i förhållande till balansomslutningen. Vakansgraden under året är beräknad som hyresbortfallet på grund av outhyrda bostäder i förhållande till bruttohyran för samtliga bostäder. Not 1 Medelantal årsanställda 2008 2007 kvinnor 1,3 0,9 män 4,3 4,0 summa 5,6 4,9 Not 2 Sjukfrånvaro Uppgift om sjukfrånvaro lämnas ej då antalet anställda i gruppen är färre än tio. - 10 -
Not 3 Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2008 2007 arvoden till styrelsen 75 438 kr 79 676 kr ersättning till kommunen för VD 395 839 kr 356 252 kr löner och andra ersättningar till anställda 1 988 271 kr 1 591 845kr sociala kostnader 648 813 kr 621 951 kr varav pensioner 92 788 kr 71 079 kr summa 3 108 361 kr 2 648 968 kr VD är anställd av Knivsta kommun. För löner och andra förmåner svarar kommunen. Knivstabostäder AB har betalat 395 839 kr till kommunen för VD:s tjänster enligt överenskommelse. Not 4 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Av årets totala hyror och försäljning avser 7,0 % (5,1 %) av hyrorna och 2,0 % (1,7 %) av försäljningen Knivsta kommun och Kommunfastigheter i Knivsta AB. Av årets totala inköp avser 5 % Knivsta kommun och Alsike Fastighets AB. Not 5 Not 6 Revision mm 2008 2007 Ernst & Young revisionsarvode 100 000 kr 100 000 kr Ernst & Young konsulttjänster 0 kr _20 000 kr 100 000 kr 120 000 kr Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld har beräknats på skillnaden mellan byggnadernas bokföringsmässiga värde och dess skattemässiga värde. Uppskjuten skatteskuld 2008 2007 Uppskjuten skatt avseende Byggnader 9 506 705 kr 10 486 859 kr Utgående uppskjuten skatt 9 506 705 kr 10 486 859 kr Skillnaden mellan 2008 och 2007 års uppskjutna skatteskuld är 980 154 kr. - 11 -
Not 7 Uppskrivning av byggnadernas värde I samband med kommundelningen då Knivsta kommun bildades överläts Uppsalahems fastigheter i Knivsta kommun till Knivstabostäder AB. Vid överlåtelsen av fastigheterna sattes priset i enlighet med överenskommelsen om kommundelning till 64 372 467 kr. Uppskrivning har därefter gjorts med 38 000 000 kr. Taxeringsvärdet uppgår till 220 624 000 kr. Not 8 Immateriella anläggningstillgångar 2008-12-31 2007-12-31 Dataprogram Balanserade utgifter för programvaror 1 202 612 1 202 612 Ingående avskrivningar programvara -481 044-240 522 Årets avskrivningar programvara -240 522-240 522 Bokförda värden programvaror 481 046 721 568-12 -
Not 9 Materiella anläggningstillgångar 2008-12-31 2007-12-31 Byggnader och mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 71 301 702 72 439 506 Uppskrivning byggnader 34 122 450 34 897 960 Nyanskaffningar under året 1 259 223 0 Årets försäljning 0-1 058 187 Utg.ackumulerade anskaffningsvärden 106 683 375 106 279 279 Ingående ackumulerade avskrivningar -8 190 973-6 405 119 Återförda avskrivningar såld byggnad 0 89 581 Årets avskrivningar -1 983 395-1 875 435 Utg ackumulerade avskrivningar -10 174 368-8 190 973 Bokfört värde 96 509 007 98 088 306 Taxeringsvärde Byggnader 170 450 000 170 450 000 Mark 50 174 000 50 174 000 220 624 000 220 624 000 Inventarier Ing. ackumulerade anskaffningsvärde 1 896 195 2 176 813 Nyanskaffning under året 592 046 0 Årets försäjning/utrangering 0-280 618 2 488 24 896 195 Ingående ackumulerade avskrivningar -1 487 313-1 283 358 Avskrivn. på årets försäljning/utangering 0 168 372 Årets avskrivningar på inventarier -482 790-372 327 Utg. ackumulerade avskrivningar -1 970 103-1 487 313 Bokfört värde 518 138 408 882-13 -
Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2008-12-31 2007-12-31 Semesterlöner 497 593 241 268 Revisionsarvode 100 000 100 000 Reparationskostnader 80 943 567 576 Underhållsutgifter 279 303 113 361 Elkostnader 186 824 0 Uppvärmningskostnader 603 951 495 044 Förutbetalda hyror och avgifter 1 557 100 1 829 125 Upplupna räntekostnader 408 375 390 248 Övrigt upplupet och förutbetalt 178 2321 533 3 892 320 3 858 155 Not 11 Eget kapital 1 Aktiekapital Uppskrivningsfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Ingående balans 1 000 000 24 226 532 4 409 440 29 635 972 Förändr.uppskrivn.fond 21 715-21 715 0 Årets resultat 1 040 837 1 040 837 Utgående balans 1 000 000 24 248 247 5 428 562 30 676 809 Aktiekapitalet består av 100 st aktier. Not 12 Skulder till kreditinstitut Långivare Ränta Löptid Skuldbelopp Nordea 5,02% 2012-08-15 19 700 000 Nordea 4,06% 2009-03-19 20 317 500 Nordea 3,63% Rörligt 20 317 500 Summa 60 335 000 Avgår kortfristig del (nästa års amortering) 1 260 000 Summa 59 075 000-14 -
Knivsta 2009-03-10 Ingemar Hansson Claes Enskär Lars Niklasson ordförande vice ordförande ledamot Lena Liljeblad Annegret Stackenström Stefan Liljebris ledamot ledamot verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits Ernst & Young AB Björn Olsson Auktoriserad revisor - 15 -